高级经济实务(建筑与房地产经济)考试大纲

3467为重点第一章：建筑与房地产市场第一节：建筑业与建筑市场三、建筑业的含义和性质建筑业是以建筑产品为对象的物质生产部门，是国民经济体系中专门从事建筑活动的行业。

1、属于劳动密集型产业2、建筑业的物质资源消耗大3、建筑业受国家经济政策影响大4、建筑业与环境密切相关四、建筑行业在国民经济中的地位和作用（基础性、先导性、支柱性）物质生产部门、创造社会财富、国民经济支柱产业，作用和地位体现在：1、建筑业是国民经济的重要组成部分；2、建筑业为国民经济各个部门提供了重要的物质基础；3、建筑业带动了相关产业部门的生产和发展；4、建筑业为社会提供了大量的就业机会；5、建筑业可使经济向良性循环方向发展。

五、建筑市场需求的特征都有什么？（1）建筑市场需求的个别性（2）建筑市场需求的一次性（3）建筑市场需求的计划性。

六、建筑市场的运行特点：预先订货式交易、交易持续时间长、建筑市场存在显著的地区性、市场竞争较为激烈、竞争方式以投标竞争为主、供求不均衡普遍存在、交易计价独特、建筑市场风险大。

七、建筑产品的计价特点：单件性、多次计价、分部组合计价。

八、建筑产品计价为什么具有单件性：不同的结构造型、装饰，产生不同规模和体积，不同地区条件、自然环境、风俗习惯的差异，施工时采用不同的工艺设备、建筑材料和工艺方案，这些都会影响工程计价，因此，每项工程只能单独设计、单独计价、单独施工九、建筑产品的技术经济特点技术特点：位置固定性、产品多样性、产品体型庞大、产品用途局限性、产品寿命期长经济特点：价值巨大、具备资产和资本功能十、建筑市场的影响因素1、固定资产投资额度2、原有建筑产品的利用情况3、扩大再生方式的变化4、人口及其结构的变化5、城乡人民的消费构成的变化6、同建筑有关的产品产量的增加增减7、科学技术的进步第二节房地产与房地产市场6、房地产有哪些特征？（1）不可移动性（2）独一无二性（3）寿命长久性（4）供给有限性（5）易受限制性（6）保值增值性。

2021年高级经济师《高级经济实务》建筑与房地产经济专业考试题库（完整版）单选题1.以下哪项不是工程监理企业资质（）。

A、综合资质B、专业资质C、专项资质D、事务所资质答案：C解析：本题考查的是工程监理企业的市场准入。

工程监理企业资质分为综合资质、专业资质、事务所资质。

2.《绿色建筑评价标准》GB/T50378-2014与下列哪一评价标准较为相似（）。

A.美国LEED.A、日本CASBEB、C、英国BREEAMD、澳大利亚GREENSTAR答案：A解析：本题考查的是国内外绿色建筑评价体系。

《绿色建筑评价标准》GB/T503 78-2014与美国LEED评价标准较为相似。

1995年美国绿色建筑协会（UCGBC）推出了LEED（LeadershipinEnergyandEnvironmentalDesign）评价体系。

体系内容全面且操作简单，已成为世界各国建立自身建筑绿色评价标准的范本，同时，也被认为是最完善、最有影响力的评估标准。

3.下列计价方法中，属于建设投资估算编制方法的是()。

A、预算定额法B、资金周转率法C、工程单价法D、分项详细估算法答案：B解析：建设投资估算的编制方法很多，包括资金周转率法、生产能力指数法、设备费用百分比估算法、系数估算法、功能单元法以及造价指标估算法等，这些方法分别适用于不同阶段和不同项目的投资估算。

4.用于建设项目偿债能力分析的指标是()。

A、总投资收益率B、利息备付率C、投资回收期D、经济效益费用比答案：B解析：本题考查的是建设项目的财务评价。

盈利能力（四指标）：①财务内部收益率；②财务净现值；③投资回收期；④总投资收益率。

偿债能力（三指标）：①利息备付率；②偿债备付率；③资产负债率。

5.相对于权益融资方式，企业发行债券融资的缺点是（）。

A、要在一年内偿还B、会提高公司负债比率C、资金成本较高D、使原股东的控制权降低答案：B解析：本题考查的是长期负债。

优点：①债券利息低于股票，可降低资金成本②债券利息可作为费用列支，降低企业所得税的基数③发行债券不影响企业所有者对企业的控制④当企业投资报酬率大于债券利息率时，会使企业自有资金收益率提高缺点：①有固定的偿还期，企业有还款压力，增大筹资风险②会提高企业的负债比率，降低企业的财务信誉③发行债券限制条件多6.净年值(AW)通常又称为年值，是将投资方案执行过程中和生产服务年限内的净现金流量利用基准收益率或设定的收益率换算成()。

经济师考试建筑与房地产经济高级经济实务自测试题(答案在后面)一、案例分析题（本大题有3个案例题，第一题20分，其他每题25分，共70分）第一题背景材料某大型房地产开发公司计划在城市新区建设一座集商业、办公和居住于一体的综合性建筑群。

项目规划用地面积为10万平方米，总建筑面积约为45万平方米，其中地下部分占5万平方米，主要用于停车库及设备用房；地上部分则由三栋高层住宅楼（每栋约20层）、一栋超高层办公楼（约50层）以及一个单层购物中心组成。

整个项目预计总投资额达到30亿元人民币。

考虑到项目的复杂性和规模，开发商决定采用BIM技术进行全生命周期管理，并引入绿色建筑设计理念以提高能源效率并减少对环境的影响。

此外，为了确保施工质量和进度控制，还特别设立了专门的质量监督小组，负责从设计到竣工验收的全过程监控。

该项目已经完成了初步设计方案并通过了相关部门审批，即将进入施工准备阶段。

根据市场调研结果预测，如果能够按时完成且质量达标，则未来五年内该综合体将带来年均至少1.5亿元的净收入增长。

问题1、请结合上述背景信息，分析本项目中应用BIM技术和绿色建筑设计的重要性，并简述这两种方法如何有助于实现项目的经济效益和社会效益？2、假设你作为项目经理负责此项目，请提出至少三项关键措施保证工程质量和安全？3、基于给定条件，请估算该项目的投资回报周期大约是多少年？（提示：可使用简化公式计算）第二题【案例背景】某市拟建一座集住宅、商业和办公为一体的综合大楼，总建筑面积为15万平方米，其中住宅面积占60%，商业面积占25%，办公面积占15%。

该项目建设期预计为3年，总投资估算为8亿元人民币，资金来源包括银行贷款、企业自筹和社会资本合作三种形式。

项目建成后预计每年可带来租金收入4亿元人民币，并且可以提供约2000个就业岗位。

为了确保项目的顺利实施，开发商聘请了专业的项目管理团队负责施工进度控制、成本管理和质量管理。

在项目施工过程中，由于建材价格上涨以及人工成本增加，导致项目实际支出超出了预算。

经济专业技术资格考试建筑与房地产经济专业知识和实务（中级）考试大纲2023-04-25 09:44:04考试目的测查应试人员是否理解和掌握习近平新时代中国特色社会主义经济思想的核心要义、精神实质、丰富内涵、实践要求，是否理解建筑与房地产经济专业理论原理，掌握专业工作方法和专业技术，了解专业相关法律、规范（规定），以及是否具有运用上述知识从事建筑与房地产经济专业实务工作，进行投资项目经济分析评价和工程建设实施全过程管理的能力。

考试内容与要求1. 建筑与房地产市场。

说明建筑市场供求构成，理解建筑市场运行特点和建筑产品计价特点；说明房地产市场供求构成，理解房地产市场运行特点，辨别房地产价格影响因素；理解建筑与房地产市场监管，开展诚信体系建设；按照工程建设程序进行投资决策、建设实施和竣工验收；按照房地产开发流程进行房地产投资决策及立项、前期准备、开发建设与交付。

2. 投资项目经济分析与评价方法。

理解资金时间价值，运用资金时间价值计算公式进行资金等值计算；概括投资项目经济效果评价指标，应用盈利能力和偿债能力分析指标进行投资项目经济评价；识别投资方案类型，运用适当方法对互斥方案和独立方案进行比选；理解投资项目不确定性与风险分析内容和方法，对投资项目进行不确定性与风险分析；理解价值工程基本原理，运用价值工程方法进行方案比选。

3. 项目策划与可行性研究。

理解工程项目策划，辨别工程项目构思策划与实施策划，进行房地产开发项目前期策划；区分可行性研究的不同阶段和内容，开展市场研究、工程项目经济评价、环境影响评价和社会评价；规范编制工程项目可行性研究报告，进行可行性研究报告评估。

4. 建设工程造价构成及计价。

辨析建设工程造价构成，说明建筑安装工程费用、设备及工器具购置费用、工程建设其他费用的构成和计算方法，理解预备费和建设期利息计算方法；选用恰当方法进行投资估算和概预算，编制工程量清单、招标控制价和投标报价，说明建设工程承包合同价款内容；理解合同价款调整事项和调整方法，按照规定程序和方法进行合同价款结算；编制竣工决算，理解竣工决算报批过程。

2025年经济师考试建筑与房地产经济高级经济实务复习试卷(答案在后面)一、案例分析题（本大题有3个案例题，第一题20分，其他每题25分，共70分）第一题【案例材料】某城市某房地产开发公司计划开发一个高档住宅小区，项目总投资预计为10亿元人民币。

该公司在项目前期进行了充分的市场调研，并对项目进行了可行性分析。

以下是项目的一些关键信息：1.项目选址位于城市中心地带，交通便利，周边配套设施齐全。

2.项目预计占地100亩，总建筑面积约30万平方米。

3.项目预计分为三期建设，每期建设周期为两年。

4.第一期建设包括10栋住宅楼和1栋商业综合体，预计总投资为3亿元人民币。

5.项目预计销售价格为每平方米2万元人民币。

6.项目预计通过银行贷款、企业自有资金和预售收入等方式筹集资金。

【小题】1、根据案例材料，分析该项目在选址、交通、配套设施等方面的优势，以及可能存在的风险。

1、根据案例材料，简要分析该项目在融资方面的策略及其可行性。

1、针对该项目第一期建设，提出至少两种营销策略，并简要说明其预期效果。

第二题背景资料：某房地产开发公司（以下简称“公司”）计划在城市新区开发一个集商业、住宅、办公于一体的大型综合体项目。

该项目占地面积约150亩，总建筑面积为40万平方米。

公司通过详细的市场调研发现，该地区地理位置优越，紧邻城市主干道，周边有多个成熟的居民区和商业区，交通便利，且区域内人口密集，中高端消费群体占比较大，具有极高的市场潜力。

公司决定采用高标准、高品质的开发策略，以满足市场对高端综合体的需求。

策略规划：1.项目定位：打造城市新区地标性高端综合体，集购物、居住、办公于一体，满足中高端人群多元化需求。

2.产品设计：•商业部分：引入国际知名品牌，打造高端购物中心。

•住宅部分：设计多种户型，包括精装公寓、豪华别墅等，注重居住品质和舒适度。

•办公部分：建设甲级写字楼，配备先进的办公设施和服务。

3.环保节能：全面采用绿色建筑技术，使用环保材料，提高能源利用效率，减少对环境的影响。

六、房地产开发流程分为三个阶段，即投资决策、前期准备和开发建设。

（一）投资决策投资决策的工作内容主要是通过房地产市场调研，进行开发项目选择，基于房地产开发项目可行性分析，作出合理的投资决策。

房地产开发的成败在很大程度上取决于投资决策分析的科学与否。

房地产开发投资机会选择的思路一般是从宏观逐步聚焦到微观。

首先，要从宏观角度选定投资区域。

房地产市场是一个区域性市场，不同区域的投资环境和房地产市场供求关系不同，投资机会也有明显差异。

房地产开发企业应选择投资环境良好、有市场前景、企业具有竞争优势且符合企业发展战略的投资区域。

其次，要从中观角度确定投资地区及具体城市。

最后，在选定的投资城市中，根据所搜集的城市房地产信息，从微观层面选择投资开发的房地产类型和区位，并搜集可供开发的房地产项目和可利用的资源。

（二）前期准备主要包括：取得建设用地使用权、委托场地勘察和规划设计、申请规划设计方案审查和建设工程规划许可、工程建设准备、申请施工许可等。

1.取得建设用地使用权建设用地土地使用权供应方式有两种，即出让和划拨。

房地产开发企业应根据开发建设项目性质通过出让竞争或者申请划拨取得开发建设用地使用权。

建设用地土地使用权供应方式依法取得开发建设用地后，房地产开发企业委托勘察单位进行场地勘察。

3.委托规划设计规划设计是房地产开发建设的方向指引，需要综合各方面因素，确定合理的技术经济指标，统筹安排建设用地，提出科学的功能布局，做到经济效益、社会效益和环境效益的统一。

（1）规划设计的主要控制指标控制性详细规划或土地规划设计中确定的容积率、建筑高度、建筑密度、绿地率、建筑间距等控制性指标，是房地产开发项目编制修建性详细规划的重要依据。

（2）组织规划设计和建筑设计2组织规划设计和建筑设计内容工程项目批准、核准或备案后，随着项目规划设计工作推进，开发建设单位应依法办理环境保护、土地使用、资金利用、安全生产、城市规划等许可手续。

其中：地震安全性评价在工程设计前完成；环境影响评价、节能评价等评估评价和取水许可等事项在开工前完成；可将用地预审意见作为使用土地证明文件申请办理建设工程规划许可证；供水、供电、燃气、热力、排水、通信等市政公用基础设施报装可提前到开工前办理，在工程施工阶段完成相关设施建设，竣工验收后直接办理接入4.申请规划设计方案审查和建设工程规划许可事宜。

经济师考试建筑与房地产经济高级经济实务模拟试题(答案在后面)一、案例分析题（本大题有3个案例题，第一题20分，其他每题25分，共70分）第一题【背景资料】某市拟建设一座综合性商业大楼，预计总投资额为2亿元人民币，总建筑面积为4万平方米。

该工程计划分为两期实施，第一期建筑面积为2万平方米，投资金额为1.2亿元；第二期建筑面积同样为2万平方米，投资金额为0.8亿元。

项目开发商希望通过合理的规划与管理，在保证工程质量的前提下，缩短工期并控制成本。

目前，项目已完成了土地购置及初步设计工作，现正处于施工图设计阶段。

为了确保项目的顺利进行，开发商邀请了专业的工程咨询公司对项目进行了全面的风险评估，并根据评估结果调整了项目管理策略。

在风险评估过程中发现的主要问题有：1.施工过程中可能出现材料价格上涨导致的成本增加；2.可能因天气原因或其他不可抗力因素导致的工期延误；3.由于设计变更而导致的额外费用。

【问题】1、根据上述案例，从经济学角度分析，如何通过合同条款来规避材料价格上涨带来的风险？2、面对可能的工期延误，项目管理团队可以采取哪些措施来减轻影响？3、从成本控制的角度出发，当设计发生变更时，如何有效管理以避免额外费用的发生？第二题案例材料：某房地产开发商在市中心开发了一座集商业、办公、居住为一体的综合体项目。

该项目占地200亩，总建筑面积约为50万平方米。

项目总投资约20亿元人民币，其中土地成本占40%，建筑工程成本占30%，其他成本占30%。

项目预计于2025年底竣工交付使用。

项目立项时，根据市场调研和预测，预计该项目的销售价格为每平方米1.5万元。

考虑到项目周边配套设施完善、交通便利、环境优美等因素，开发商认为该项目的投资回报率有望达到15%。

项目实施过程中，由于市场环境变化，建筑材料价格上涨，导致建筑工程成本增加了10%。

同时，项目周边地区规划调整，使得项目用地成本增加了5%。

以下是项目实施过程中的一些具体情况：1.建筑材料价格上涨导致建筑工程成本增加10%，即增加了2亿元人民币；2.项目用地成本增加5%，即增加了1亿元人民币；3.项目竣工后，由于市场环境变化，实际销售价格每平方米降至1.3万元。

三、建筑业企业资质与专业人员职业资格（一）建筑业企业资质管理1.工程勘察企业资质管理工程勘察资质实行分类分级管理，基本类别和等级构成见表1-1。

表1-1 工程勘察资质分类分级具有工程勘察综合资质的企业可承担各类建设工程项目的岩土工程勘察、工程测量和勘探测试业务，其规模不受限制；具有工程勘察甲级资质的企业可承担本专业资质范围内各类建设工程项目的工程勘察业务，其规模不受限制；具有工程勘察乙级资质的企业可承担本专业资质范围内各类建设工程项目乙级及以下规模的工程勘察业务。

2.工程设计企业资质管理工程设计资质实行分类分级管理，资质类别分为综合资质、行业资质、专业和事务所资质。

综合资质不分专业、不分等级；行业资质分为14个类别，除公路行业资质只设甲级外，其他行业资质分为甲、乙两个等级；专业和事务所资质根据各行业中专业工程性质分为70个。

工程设计综合资质和行业资质基本类别和等级构成见表1-23.工程监理企业资质管理工程监理企业资质分为工程监理综合资质、专业资质两个类别。

综合资质不分等级；专业资质分为10个类别，各专业分甲、乙两个等级。

工程监理企业资质基本类别和等级构成见表1-3。

具有工程监理综合资质的企业可承担所有专业工程类别建设工程项目的工程监理业务，以及建设工程项目管理、技术咨询等相关服务。

具有工程监理甲级资质的企业可承担相应专业工程类别建设工程项目的工程监理业务，以及相应类别建设工程项目管理、技术咨询等相关服务。

具有工程监理乙级资质的企业可承担相应专业工程类别二级及以下建设工程项目的工程监理业务，以及相应类别和级别建设工程项目管理、技术咨询等相关服务。

4.建筑业企业资质管理建筑业企业资质分为综合资质、施工总承包资质、专业承包资质和专业作业资质4个序列。

其中综合资质不分类别和等级；施工总承包资质设有13个类别，分为2个等级（甲级、乙级）；专业承包资质设有18个类别，一般分为2个等级（甲级、乙级），部分专业不分等级；专业作业资质不分类别和等级。

2024年经济师考试建筑与房地产经济高级经济实务复习试题(答案在后面)一、案例分析题（本大题有3个案例题，第一题20分，其他每题25分，共70分）第一题【案例材料】某城市房地产开发公司计划开发一座综合体项目，包括住宅、商业和办公楼。

项目总投资预计为10亿元人民币。

公司在进行项目可行性研究时，收集了以下相关信息：1.土地使用权出让价格为每平方米3000元，土地总面积为5万平方米。

2.住宅部分预计售价为每平方米1.2万元，预计销售面积10万平方米。

3.商业部分预计售价为每平方米2万元，预计销售面积3万平方米。

4.办公楼部分预计售价为每平方米1.8万元，预计销售面积5万平方米。

5.项目建设周期为3年，建设期间贷款利率为6%。

6.预计项目运营期为20年，运营期结束后，办公楼预计可按重置成本的70%出售。

7.项目运营期内，住宅、商业和办公楼预计年运营收入分别为5000万元、3000万元和4000万元。

8.项目运营期结束后，住宅、商业和办公楼预计年运营成本分别为3000万元、2000万元和2500万元。

9.公司预计项目运营期内的物业管理费用为年运营收入的5%。

【小题】1、计算该项目的土地成本总额。

2、计算项目在运营期内的总运营收入。

3、假设项目运营期结束后，办公楼按照重置成本的70%出售，计算办公楼的重置成本。

第二题【案例材料】某城市一家房地产开发公司，计划开发一个住宅小区项目。

该项目位于城市郊区，交通便利，周边配套设施完善。

公司决定采用招标方式选择施工队伍进行项目建设。

在招标过程中，共有五家施工单位报名参加，其中包括A、B、C、D、E五家单位。

经过严格评审，公司最终确定A施工单位为中标单位。

A施工单位中标后，与房地产开发公司签订了施工合同。

合同约定：项目总投资为5亿元，工期为24个月，质量标准为合格。

合同中还约定了以下条款：1.A施工单位需在合同签订后10天内向房地产开发公司支付保证金500万元。

2.工程款分期支付，每完成10%的工程量，房地产开发公司支付相应比例的工程款。

2024年经济师考试建筑与房地产经济高级经济实务复习试题(答案在后面)一、案例分析题（本大题有3个案例题，第一题20分，其他每题25分，共70分）第一题案例材料：1.项目选址位于城市中心区域，交通便利，周边配套设施完善。

2.项目规划总建筑面积为30万平方米，其中住宅面积为25万平方米，商业面积为5万平方米。

3.项目预计建设周期为3年，第一年投资1.5亿元，第二年投资1.5亿元，第三年投资2亿元。

4.项目预计销售收入为10亿元，销售利润率为20%。

5.银行贷款年利率为4%，贷款期限为10年，采用等额本息还款方式。

请根据以上案例材料，回答以下问题：1、计算该项目预计的销售利润是多少？2、计算该项目第一年的净现金流量是多少？3、计算该项目贷款偿还的年还款额是多少？第二题案例材料：某市A房地产开发公司计划在城市新兴商务区开发一座集商业、办公和高端住宅于一体的综合性大楼。

该项目占地面积为2万平方米，预计总建筑面积为10万平方米，其中商业面积占30%，办公面积占40%，住宅面积占30%。

项目总投资额为8亿元人民币，预计建设周期为3年，从第一年年初开始施工，第三年末完成并投入使用。

为了确保项目的顺利实施，A公司进行了详细的市场调研和可行性研究。

根据市场调研，该区域未来五年内将吸引大量企业和高端人才入驻，对商业、办公和住宅的需求将持续增长。

预计项目竣工后，商业部分的年租金收入为8000万元，办公部分的年租金收入为1亿元，住宅部分的销售收入为4亿元（假设在项目竣工后一年内全部售出）。

此外，项目预计的运营成本包括物业管理费、安保费用、清洁费用等，每年约为2000万元。

项目预计使用寿命为50年，折旧年限为30年，采用直线法计提折旧。

问题：1、请计算该项目的预计总投资回报率，并判断该回报率是否合理。

2、若在建设过程中，由于原材料价格上涨导致建筑成本超出预算10%，请计算调整后的总成本，并估算此时项目的预计总投资回报率。