房地产经济学.ppt

11.84
2149.09 2.4 156.39 2720.44
32.34
5226.37 6.22 460.79 6518.61
0.14%
22.49% 0.03% 1.98% 28.05% 47.3%
债券
利用外资 自筹资金 其他资金 资金来源总额
1614.21 2183.96
2819.29 3670. 56 4501.47 10991.32
（5）世界货币
4、货币制度： 四要素：货币金属；货币单位；各种通货的铸造、发行和流通程序；
准备制度
二、货币供求和货币政策
（一）货币需求
1、 定义：人们愿意以货币形式保有其收入和资产的一种需要或要求。 2、 货币需求的决定因素 （1）利率水平和融资条件 （2）市场规模及交易方式 （3）资产收益率和投资环境 （4）通货膨胀预期和物价水平
个人住房抵押信贷的增长
Ú ª Ò Ô 180000 160000 140000 120000 100000 80000 60000 40000 20000 0 8.0% 6.7% 5.0% 3.4% 1.4% 0.3% 1997 0.6% 1999 2000 2001 2002 2003 7.0% 6.9% 6.0% 5.0% 4.0% 3.0% 2.0% 1.0% 0.0%
• 2003年，银行的15万亿元信贷中房地产的开发贷款、个人住房贷款等 占了1／5左右。在1998年的时候，整个房地产的贷款不到3000亿，个 人贷款不到200亿，但目前金融机构主要是银行，用于支持房地产发 展的贷款达到了20000亿。 • 2004年12月底，全部金融机构人民币贷款余额17.7万亿元，同比增长 14.5%
房地产开发信贷的增长
180000 158996.2 8% ª ¢ û î ¿ ·´ ¿ 160000 ð Ú ú û î à î ½ È » ¹ ´ ¿ Ó ¶ 7% 7% 131293.9 ù ¼ Ë Õ % 140000 6% 6% 112314.7 120000 5% 5% 93734.2 99371.1 5% 86524.1 100000 74914.1 4% 80000 3% 3% 3% 3% 60000 2% 40000 10843.27 1% 20000 2393.92 2975.56 3003.87 4670.62 5557.64 8067.17 0 0% 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003

指消费者在某一特定时期，在每一价格水平上愿意而且能够购 买的房地产商品或劳务的数量，即房地产市场需求。 指某一时期全社会房地产需求的总量即房地产总需求。


房地产市场供给分析 房地产市场需求分析
房地产市场供给分析

房地产供给类型

土地供给：自然供给、经济供给（短、长期） 住宅供给


住宅存量：指在一定时点上统计的现存的累积房地产再交易总量，不 包括虽已建好但尚未交易的房地产增量。 住宅流量（增量）

指每一时期房地产供给的新增加量，即增量市场产生的房地产增量 指每一段时期内房地产所有特征所提供的无形的消费效用的总和。

房地产供给特点

缺乏弹性：短期、长期供给弹性 层次性：现实供给、储备供给和潜在供给 滞后性

房地产供给影响因素分析 房地产供给弹性分析
供给影响因素分析1

影响土地供给因素

自然供给曲线 经济供给曲线

短期、长期供给曲线

房地产供给曲线

增量房地产供给曲线

短期供给曲线 长期供给曲线

存量房地产供给曲线
土地供给曲线
P
S1 计划指标 S’2 自然供给极限 S2
S1
S’1
0
S
S’ Q1
Q2
Q3 Q4
Q
增量房地产厂商短期供给曲线
P
B
AC’ AC
P*
MC’
A
MC
MC—厂商边际成本曲线 AC—厂商平均成本曲线

影响土地需求因素


城市人口 国民收入 景气预期 投资渠道（投机） 土地制度和财产税制 城市经济形势

– 房地产供给一般分为三个层次，现实供给层次、储备供给层次和潜 在供给层次，这三个供给层次是动态变化的； ➢ 现实供给层次是指房地产产品已经进入流通领域，可以随时出 售和出租的房地产； ➢ 储备供给层次是指房地产生产者出于一定的考虑将一部分可以 进入市场的房地产商品暂时储备起来不上市； ➢ 潜在供给层次是指已经开工和正在建造，以及竣工但未交付使 用等尚未上市的房地产产品，还包括一部分过去属于非商品房 地产，但在未来可能改变其属性而进入房地产市场的房地产产
房地产市场的供求非均衡
改善当前房地产供求关系的思路与措施
第一节 房地产市场的需求
一、房地产需求的内涵和特点 （一）房地产需求的内涵 房地产需求是指房地产消费者（包括生产经营性消费主体
和个体消费者），在特定的时期内和一定的价格水平上， 愿意购买而且能够购买的房地产商品量。
➢ 形成房地产需求有两个必要条件：一是购买房地产的欲望；二是购 买房地产的能力。
A
B Qd
格上升时，房地产需求量就会下降。
Q1 Q2
Q
房地产市场的需求及其需求曲线
五、房地产的潜在需求和有效需求
（一）房地产潜在需求
• 所谓房地产的潜在需求，是指居民对房地产商品消费的欲望按目前 社会一般生活水平计算的房地产商品应有的需求量。即是指过去和 现在尚未转变为实际的房地产购买力、但在未来可能转变为房地产 购买力的需求。
• 城市建设的发展，需要大量旧城改造和实施重大建设工程，由此必 然要进行旧城区的动拆迁，引致动拆迁户的大量住房需求。
（五）消费者对未来的预期
– “买涨不买跌”——房市如同股市； – 在住房价格下跌时，及时跌幅很大，如果消费者预期还
会下跌，则他们会持币待购，迟迟不肯入市；当住房价 格上涨时，若消费者预期还会上涨，即使价格偏高，消 费者还是会购买住房。

• 马克思 ：地租是在农业或其他产业中的直接生产者所 创造的剩余价值被土地所有者占有的部分，是土地所 有权在经济上的实现形式，是社会生产关系的体现和 反映。
地租的类型
1、按地租的物质形态划分 2、按经济学的观点划分 3、按其他方式划分 （1）按土地所有权性质标准划分：私有土地
地租 、公有土地地租 （2）按土地用途不同划分 ：农业地租、城
20 马歇尔
原始价值、私有价值、公有价值。创立均衡价格论
世
Байду номын сангаас
纪
初 到
克拉克
下
地租只受土地需求的影响而决定于土地的边际生产 力 地租是土地生产要素对产品的生产所做的一种贡献。 地租是一种“经济盈余”
半
叶 胡佛
建立竞价曲线理论：同时处理不同类型土地使用的
侧
竞标
重 阿兰索
解决城市土地地租、地价的计算问题
研 究 丁伯根、康 土地的影子价格 地 托洛维奇
2、土地价格的特点
土地价格的特点
（1）地价格构成具有双源性：资源因素(纯地租因素)和 资产价值因素
（2）土地价格具有明显的地域性和个别性 （3）土地价格具有权益性 （4）价格形式具有双重性：既有交换代价的价格，也有
使用和收益代价的地租 （5）土地价格受供求影响的单向性 ：主要由土地需求
决定。 （6）土地价格具有增值性
（2）形成的原因：土地经营权的垄断
（3）级差地租的形式
级差地租的形式
（1）级差地租I 和级差地租Ⅱ • 级差地租I ：等量资本投在等面积的不同条件的土地上，因土地
的肥力和位置的差别所产生的超额利润转化而来的级差地租。教 材132页表6-1、6-2。 • 在同一块土地上连续追加投资，各个资本的生产效率不同。教材 133页表6-3 。 （2）二者关系： • 相同点：两者的实质都是超额利润的转化形式 • 不同点主要体现在三个方面：①投资方式不同 ②转化为地租的 时期不同 ③最低限度的投资额不同。 • 相互联系：级差地租I是级差地租Ⅱ的基础和出发点，级差地租 II的变化最终又必然要以级差地租I的形式体现。

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60
星河湾
70
中骏
80 宁波奥克斯 90 浙江祥生 100 厦门国贸
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物业类型
住宅地产
商业地产（写字楼、酒店）
产业地产 旅游地产
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住宅
l 低层 l 多层 l 小高层 l 高层 l 超高层 l 别墅 l 独栋别墅 l 联排别墅（TOWNHOUSE) l 叠拼别墅 l 洋房 (花园洋房） l 公寓（商务公寓） l 小户型 l 酒店式公寓 l 复式（跃式、错层) l 大户型
l 社区商业
l 超市
l 百货
l 专业店

◆对象：所有党政机关、群众团体、事业单位和企业的固定职工、 劳动合同制职工以及三资企业中方员工，均应缴纳住房公积金。
2021/3/19
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精选课件
住房公积金制度的建立与发展
❖ 新加坡的公积金制度
新加坡从１９５５年开始推行公积金制度，迄今已有４０年的时间。新加 坡政府规定，所有雇员都必须参加公积金制度，每月由雇主和雇员缴交的公 积金连同利息均归雇员个人所有，由公积金局统一管理、定向使用。雇员５ ５岁后领取公积金归个人养老使用，平时可用于购房和支付雇员本人及直系 亲属的医疗等费用。
国城镇住房制度改革，提高城镇居民的居住水平发挥了重要的作用。
2021/3/19
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精选课件
住房公积金制度的建立与发展
◆1996~1998年期间，住房公积金和其他房改资金为安居工程和经济适用住房建 设提供了大量配套资金，为支持和推进住宅建设，解决职工的住房短缺问题， 发挥了重要作用。但是由于管理不规范，也存在着一些诸如住房公积金制度 建立不平衡，发展快的地区覆盖面达到90%，发展慢的地区覆盖面不到30%， 大部分地区交缴率不高，个别地区管理不规范，管理制度有待于进一步健全 等问题。
公积金局归集的公积金大部分用于公共组屋建设和个人购房贷款。公积金制 度使国家建得起住房，家庭买得起住房。
2021/3/19
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精选课件
住房公积金制度的建立与发展
（一）我国住房公积金制度的建立（1991~1994年)
◆ 1991年5月，上海市借鉴新加坡公积金制度的成功经验，结合我国国 情，率先建立了有中国特色的住房公积金制度。这是我国在福利住房制 度向住房市场化、商品化改革的推进过程中，完善城镇住房制度的重大 突破，标志着一个由国家支持、单位资助、依靠职工群众自己力量解决 住房问题的市场化机制开始形成。

要求的土地使用年限
10
②预测未来t年后房地产价格
n
P ai0 i 1
an0
a30 a20
a1 a2
a10
r1
r2
现第 第 在1 2
年年
Pt=？
at+1 at+2
an
第第 第
t t+1 t+2 年年 年
rn 第
n 期
一般公式：
P
(1
a1 r1
)
(1
r1
a2 )(1
r2
)
(1
r1
)(1
an r2
第6章 收益法
收益法是房地产价格评估的基本方法 之一，又称收益还原法、投资法、收益现 值法。在土地经济理论和土地价格评估中 称为地租资本化或地租资本化法。收益法 具有充分的理论依据，而且在国内外被广 泛使用，受到了众多房地产估价专家及学 者的推崇。
1
学习要求：
1) 了解收益法的概念、理论依据、适用对象、条件、和操作 步骤。
房地产的价格等同于在这个年限期内可以在将来源源不断 取得的纯收益，按适当的资本化率 (或折现率)折算为现在 价值的总和 (收益价值)。
e.g. 把一宗房地产的价格（评估时点）比作一笔存款，把房 地产的纯收益比作利息
利息=存款额×利率 纯收益=房地产价格×利率（资本化率、还原率，折现率）
注意：因为房地产纯收益是按期产生的（每年或每期），每期的资本 化率及纯收益可能不同。应按下面的公式计算。
情况2
使用年期n≠∞
P
a r
1
1 (1 r)n
情况3 资本化率 r=0 P a n
7
[例1] 某房地产每年可得到30万元总收益，同时每年要支出15 万元的总费用，如果该类房地产资本化率为12%。求其收益价 格。

3
住房法规
包括住宅法、房屋租赁法、住房公积金条例等。
房地产税收政策与法规
房地产税收政策定义
房地产税收政策是国家为了调节房地产市场、增加财政收入和维护 社会公平而制定的相关税收法律法规和政策措施。
房地产税收政策目标
调节房地产市场供求关系、增加财政收入、促进社会公平和稳定。
房地产税收法规
包括房产税、土地增值税、契税等。
房地产金融工具
总结词
工具种类、特点
VS
详细描述
房地产金融工具是指用于实现房地产金融 活动的各种金融产品。常见的房地产金融 工具包括房地产抵押贷款、房地产投资信 托基金（REITs）、房地产债券和股票等 。这些工具具有不同的特点和风险收益特 征，适用于不同的投资者和融资者。
房地产金融工具
总结词
工具创新、应用场景
房地产政策概述
房地产政策定义
房地产政策是国家为了规范和调节房 地产市场、促进社会公平与稳定而制 定的相关法律法规和政策措施。
房地产政策目标
房地产政策类型
包括土地政策、住房政策、房地产税 收政策等。
保障居民住房需求、稳定房地产市场 、促进经济发展和维护社会稳定。
土地政策与法规
土地政策定义
土地政策是国家为了合理利用土地资源、保护耕地和促进经济发 展而制定的相关法律法规和政策措施。
《房地产经济学》 ppt课件
目录
CONTENTS
• 房地产经济学概述 • 房地产市场分析 • 房地产投资分析 • 房地产金融学 • 房地产政策与法规
01 房地产经济学概述
房地产经济学的定义与研究对象
定义
房地产经济学是一门研究房地产经济 现象及其运动规律的学科。

房地产经济学第03讲 地租理论
目录
一、地租的基本含义 二、地租理论的演变 三、马克思主义地租理论
2020/12/11
一、地租的基本含义
地租是一个历史范畴，其含义可以 从不同的层面上来理解。 • 从广义的层面上说，地租泛指土地所有 者将其所拥有的土地及与土地相关的房 屋或其他附着物租给他人使用所获取的 报酬，是一种不仅限于土地的租金。 • 从传统的字面上来理解，地租仅是指土 地的使用者租用土地所需支付的租金， 是其所获利润中超过平均利润的部分。 • 马克思认为，地租是在农业或其他产业 中的直接生产者所创造的剩余价值被土 地所有者占有的部分，是土地所有权在 经济上的实现形式，是社会生产关系的 体现和反映。
2020/12/11
威廉·配弟的地租理论
• 威廉·配弟（W.Petty,1623～1687）是资 产阶级古典政治经济学的奠基人。他在 其名著《赋税论》中首次提出了地租的 概念。
• 他认为地租是土地上生产的农作物所得 的剩余收益，即一个人从他的收获中， 扣除了自己的种子、自己的食用、为换 取衣服及其他必需品而给予别人的部分 之后，剩下的谷物就是这块土地真正的 地租。
• 最早提出级差地租概念等理论，为地租 理论尤其是级差地租理论奠定了初步的 基础。
2020/12/11
杜尔哥的地租理论
安·罗伯尔·杜尔哥（1727～1781）初步 揭示了地租与土地所有权的关系。他在1766 年所发表的《关于财富的形成和分配的考察 》一书中指出： 1. 在农业生产中之所以能使劳动者所生产出来 的产品数量扣除自己劳动力再生产所必需的 数量之后还有剩余，是有一种特殊的自然生 产力存在，是自然恩赐的“纯产品”。这种 “纯产品”是由农业劳动者用自己的劳动向 土地取得的财富，但始终被土地所有者占有 ，这就是地租。 2. 土地所有者之所以能占有这一“纯产品”（ 地租），是由于他们拥有法律保护的土地私 有权。

✓ 地产再开发：对曾经或正在作为建 筑用地使用的土地的开发。多次性。
✓ 地产初级开发与再开发的关系：初 级开发是再开发的基础，再开发是初 级开发的继续。
可编辑课件
30
3.地产开发的作用
❖是房地产经济运行过程的首要 环节，其开发质量对后续环节有 重要影响。
❖ 从位置上影响后续环节
❖ 从产权上影响后续环节
可编辑课件
26
第一节 房地产经济运行过程的内容
一、地产开发 二、房屋建造 三、房地产流通 四、房地产使用及管理 五、房地产退废 六、房地产经济运行过程图♀
可编辑课件
27
一、地产开发
（一）地产开发的含义和作用
1.地产开发的含义
2.地产开发的分类
3.地产开发的作用
（二）地产开发的实施环节
1.取得土地
可编辑课件
24
第二章 房地产的经济运行过程
第一节 房地产经济运行过程的内容 第二节 房地产经济运行过程的特点 第三节 房地产经济运行过程的协调
可编辑课件
25
本章学习提示
学习目的
❖ 把握房地产经济运行的全貌 ❖ 为相互联系地学习好后边各章内容打下基础
学习重点
❖ 房地产经济运行过程的主要内容 ❖ 房地产经济运行各阶段和环节之间的联系
➢ 实施意义：盘活存量、加强宏观管理
➢ 对取得土地的影响：强化公开和规范
➢ 实施现状：正逐步推开,各地有差异
➢ 视频：杭州市土地可储编辑课备件 中心情况
34
沪杭汉三市土地储备制度比较
上海
杭州
武汉
土地储备 市场主导、 政府主导、 政府主导与市场调
性质
非强制性
强制性
节相结合
机构职能 储地、整地 储地、整地 储地、交易许可

4. 贴现(折现)：把未来某一时点上的资金 换算成等值的现在时点上资金的折算过程。
5. 贴现率i0(折现率)：贴现中采用的利率。
九、资金等值计算公式 1.一次支付终值公式
01 2 3
P(已知)
F=？
n–1 n
F = P(1+i)n 式中：(1+i)n为复利终值系数，简记为：(F/P, i, n)
公式： FP(F/P， i， n)
在经营成本中不包括折旧费、摊销 费和利息支出的原因：
1.在对工程项目进行工程经济分析时，必须考察 项目系统在寿命期内逐年发生的现金流量。由于 项目总投资已在期初作为一次性支出被计入现金 流出，所以不能再以折旧和摊销的方式计为现金 流出，否则会发生重复计算。
2.贷款利息是使用资金所要付出的代价，对 于企业来说，是实际的现金流出。在评价工 程项目全部投资的经济效果时，并不考虑资 金的具体来源，利息支出不作为现金流出， 而自有资金现金流量表已将利息支出单列， 因此，经营成本中不包括利息支出。
看得见的实际成本；隐性成本是指企业自有的资 源实际上已经投入生产经营活动但在形式上并没 有支付报酬的那部分成本。
3.沉没成本 是指过去已经支付而现在无法得到补偿的成本。
4.经营成本 经营成本是为了分析的需要从总成本费用中分
离出来的一部分费用，是在一定时间（通常为一年） 内由于生产和销售产品及提供劳务而实际发生的现 金支出。 经营成本=总成本费用-折旧费-维简费-摊销费-财务费用
第三章 经济性评价方法
§3.1 经济性评价方法概述
§3.2 时间型经济评价指标 §3.3 价值型经济评价指标 §3.4 效率型经济评价指标 §3.5 备选方案与经济性评价方法 §3.6 不确定性评价方法

房地产业的功能定位

房地产业与国民经济的相互关系 房地产产业运行机制的基本架构
房地产业的概念


是指从事房地产开发经营、物业管理、房地产中 介和其他房地产活动的总称。 房地产业细分市场

房地产开发经营 物业管理 房地产中介服务 其他房地产活动
房地产业的功能定位

房地产业的基础产业地位

狭义概念


作者观点

1 .2 房地产经济学研究对象与方法

经济学的研究对象与内容


研究对象：是行业内外资源配置及其所体现的经济关 系和运行规律 研究内容
研究方法 特点

房地产经济学பைடு நூலகம்研究方法与特点


房地产经济学与有关学科的关系
经济学与经济学的基本分支

经济学基本概念

研究的是如何最有效地使用有限的资源，以满足人们 日益增长的需要。 微观经济学与宏观经济学 将科学方法引入社会问题的分析

经济学的基本分支


经济学的研究方法


实证经济学与规范经济学
1.3 不同学科对房地产经济活动的研究简介





土地经济学 城市经济学 地理学 社会学 行为学
思考题




房地产的内涵及其与不动产的关系 试从房地产的自然属性推导出房地产的其他属性， 从房地产的各种属性推导出房地产经济的主要研 究内容 试分析房地产业的产业性质定位和功能定位 房地产与国民经济的相互关系
GDP 固定资产 房地产开发
房地产产业运行机制的基本架构
房地产经济学