顾问巨头--旭辉集团-研究发展中心-偷面积技巧

有一有二，有三有四，不过请投资拿地圈的人注意，第四次就是最后一次了！2017年房地产行业的天已经变了，伴随着房地产市场调控的深入，房企规模化成为撇不开的情结，房企之间不仅在业绩竞赛中加速奔跑，与此同时，房企土地储备规模与结构对业绩的影响越来越大。

因为土地是房地产公司的原材料和血液，开发项目以土地获取作为起始点，没有土地，公司也就可以关门了，所以房企的拿地能力就是核心竞争力，“有土地才有未来，得拓展精英得天下”已经成为了行业的共识！在此背景下，博志成整合实战专家团队，关注房企拿地最新动态与热点，精心研发推出业内首个《房地产投资拓展高阶研修营》，将当前投资拓展团队必须要具备的核心能力，高度浓缩在四天三夜内，旨在提升投资总的核心专业能力，同时博志成秉承精品办班的宗旨，限定每期投资拓展班招生仅为100名！博志成投资拓展高阶营一经推出，便引得行业的广泛认可和参与，短短一周时间第一期的参会名额就招满，3月23日-26日第一期在北京如期举办后，效果反应强烈，随后第二期于4月20日-23日举办，会场依旧爆满，可见房企对投资拓展课程内容迫切需求，会后学员都表示收获良多。

顺应房企需求，上海投资总第三期，成都投资总第四期也将在6月陆续推出。

6月8日-11日，博志成第三期投资拓展高阶研修营在上海如期举办，本次博志成投资高阶研修营在前两次获得成功的基础上，在师资和课程内容上进行全面优化与升级。

▲会议现场来自全国各地的数十家房企的董事长、总经理及投资拓展负责人齐聚上海龙柏酒店上海厅，在四天三夜的时间里将于多位行业专家、名企高管就房地产土地政策解读、房企投资升级、拿地策略、房企并购合作等业界焦点进行了交流和探讨。

嘉宾分享黄博文博志成创始人、首席战略构架师分享主题：房地产行业发展形势解析及拓展战略黄博文老师通过一上午的时间为与会学员讲解了房地产行业的发展趋势、房企投资拿地的运营效率，以及运营效率提升需要的策略支撑，从战略到落地，细致分明，极具指导意义。

杭州户型创新偷面积完整文档(可以直接使用，可编辑完整文档，欢迎下载）杭城开发商热衷另类户型创新偷面积背后受高房价所迫青年时报肖三2021/12/2 7:57:21杭州江南修建设计院副院长郑刚体现，开发商的这种户型创新，不是主动创新，而是被动进行的。

郑刚体现，在高房价的配景下，开发商不得不提高得房率，聚集更完善的成果，以此提升购房者对产物的担当度。

保利·江语海MAX3系列户型九衡公寓C3户型金隅·观澜时代珑庭C户型(奇数层）一张郡原·九衡公寓104平方米户型图在网上流传，其三面送露台的气派造型令购房者大为惊讶；华鸿·罗兰春天6月推盘时，对外宣称得房率靠近100%，直接助推了销售业绩；近期保利·江语海推盘，再度升级过的MAX户型，照例有面积可观的赠送空间……在杭州高层、小高层公寓中，以赠送面积为主要手段的户型创新正愈演愈烈。

业内人士指出，开发商之所以热衷于送面积，除了谋求产物差别化，提升竞争力和利润空间外，与房价高企也不无干系。

杭州江南修建设计院副院长郑刚体现，开发商的这种户型创新，不是主动创新，而是被动进行的。

这都是被高房价给逼出来的。

开发商热衷“送”面积最近露脸的强调赠送面积的户型中，九衡公寓C3户型最为抢眼。

该户型面积为104平方米，围绕三面的超大露台达68平方米，相当于送了三分之二的面积。

据了解，该户型房源位于修建顶层，在九衡公寓，顶层户型都有大露台，最小30多平方米，最大则多至130平米。

金隅·观澜时代在售的珑庭组团，也有不少“多赠送”的户型和房源，比如该组团中心1号楼、4号楼的138平方米户型，赠送后的总面积可达172平方米，其中跃层最高赠送达60多平方米。

保利地产素来对户型创新颇为重视，在东湾项目中曾成系列地推出过“MAX”户型，这些户型大多具备不错的“可延展性”，比如今年年初推出的升级版MAX3系列，110平方米的面积，通过可变空间的改革甚至能得到相当于近160平方米的使用空间。

黄章林’梦地产地产九宫格:定位,营销与广告我在1月23日博客发文《地产营销九宫格》，之后得到了一些同仁的鼓励，感谢大家的春节祝福，也感谢我的家人，我的同事们。

我自己也在整个春节思绪不断，总想继续写点东西，讲讲清楚。

让我们来回顾一下之前的地产营销九宫格，我们可以看到：以管理为中心（项目总监职责）以现场与渠道为基本点（甲方关心重点，项目致胜关键）企划层面包括媒体，活动与道具（通常为企划经理职责）销售层面包括推盘，价格与促销（通常为销售经理职责）于是，有人提出：最好可以用一个模型，把“定位”与“营销”两个阶段的方法论都概括表达。

我一直在思考，努力想这么做。

让我们来看一下：以定位为中心（定位理论，咨询顾问必须掌握的基础方法论）以企业与案例为基本点（定制服务的关键，差异化报告的核心）定位之前包括土地，市场与客户（项目定位逻辑）定位之后包括体系，产品与测算（物业发展建议）于是我又想：广告创意是不是也可以用九宫格把方法论装进去？我想是可以的。

一个中心，两个基本点，六个立基点。

以此逻辑，条理清晰。

以广告为中心（地产广告，从属于地产营销范畴，因其特殊性而成小行业）以创意与媒介为基本点（策略是隐性的，所以不作为中心点之一）创意包括文案，视觉与物料（通常为创作/创意组工作职责）媒介包括户外，网络与平面（通常为策略/企划组工作职责）于是，你会发现：一个九宫格，搞定地产咨询方法论！操盘手，通常是要求从定位到营销再到广告创意与销售案场全方位掌控的。

这个九宫格，或许是一种让你方法论上靠得住的逻辑体系。

不如，你也来依葫芦画瓢，来一个销售管理九宫格。

（一个中心，两个基本点，六个立基点）你可以的～比较此前《地产营销九宫格》文字，这回主要的改进有三：1，将九宫格运用于地产咨询的全过程，不只是营销阶段。

2，将九宫格细化为一个中心，两个基本点，六个立基点。

3，营销九宫格也有变化，将现场与渠道作为两个基本点。

需要强调三点：1，方法论只是基础，定制服务才是关键。

旭辉集团上海区域事业部采购总监李培超经营视角下的采购管理企业战略要求的不同决定了采购人的使命不同，旭辉对采购的核心要求：第一是整合。

地产是一个资源整合行业，而采购部门第一个使命则是急速引进服务评估各种资源，包括外部供应、内部的各条线，打造优质供应链成为企业与各个合作伙伴内外联系的桥梁，是中介部门。

另外一个是服务。

运营、成本、项目营销、配套等提供资源支持和专家级的系统解决方案。

所以说绝对了旭辉的采购相对比较系统化的，而旭辉的采购的定位则是横向定位，针对这个方面来讲可能跟同行看起来有些不同；横向定位包括工程采购，工程包括施工类，材料部品类，设备类；营销类媒体、广告、标识；还有行政类，办公家居等等。

而旭辉的采购定位是大采购模式。

从纵向来说，旭辉的采购包括供应商的管理。

供应商从头到尾，旭辉的采购是什么，是给大家拓展引进过程中的跟踪服务、评估等等，这个供应链像一个红娘一样。

然后介绍单位，成本做采购找个单位去做，跟现在有所不同的是，现在是保姆式服务，有招投标环节，签订合约研讨环节，还有一个过程的管控、协调，最后一个环节是评估。

旭辉的合作理念，要求理念必须契合，起码价值观要相同，合作共赢，旭辉选战略合作，集团会评估该企业是否有发展的潜力，是否愿意与旭辉一起发展，这是旭辉选择供应商的首要标准，而不是价格、能力，当然，价格和能力是必要条件，但是首要条件并不是这个。

另外一个是供应企业是否了解地产企业，战略诉求是什么，需要什么样的资源。

希望进入这个企业，采购方了解有哪些值得购买，知名度如何，客户是否有认同，区别于其他供应商优势在什么地方，而优势的考量方向，一个是最基本方案、施工能力，另外一个是成本、附加值等。

旭辉的准则第一是尊重，大家互相平等。

争执有时候难以避免，这时候体现的是一个企业的素质，而不是本人的素质。

还有契约精神以及职业精神，旭辉的采购模式，第一个是信息登记，供应商进来首先信息登记；第二个信息初审，采购交流认识，合适进来，不合适PASS掉；第三是组织考察，考察合格分类分级。

目录第一部分引言 (3)1.地库设计四个价值提升点 (3)2.地库设计两个目标 (3)第二部分高效地库八项设计原则 (4)1.地库选型及埋深 (4)2.行车流线 (5)3.设备与消防 (9)4.非机动车库与主楼空间 (12)5.人防 (14)6.管线布置 (16)7.建筑做法与标识 (20)8.自然采光与人工照明 (24)第三部分地库设计标准 (29)1.标准停车单元 (29)2.旭辉地库设计标准 (36)3.旭辉地库停车标准汇总 (40)第一部分引言1.地库设计四个价值提升点1.1提高效率提升地库停车效率是地库设计的关键工作。

地库设计以直接或间接提高停车效率为核心目标，通过各种技术法则和策略，实现地库使用效率最大化。

1.2控制造价地库面积通常占项目建筑面积25%，地库成本占到项目建安成本的30%，因此地库设计成为提升价值的重要部位。

通过地库选型、柱网选择、层高控制、管线、人防的合理布局等诸多措施，达到合理控制成本，有效提高利润的目的。

1.3提升体验感汽车生活的普及，行车与停车时的良好体验感成为品质生活不可缺少的一部分。

通过流线组织、车位车道尺寸设定、人行系统与计标识系统设计、产品差异化做法、舒适的照度标准等一系列措施，提升回家路线的感受，打造高品质地库环境。

1.4兼顾绿色节能绿色和节能是未来建筑发展的主题。

在现有的地库设计与建造的过程中，需注意绿色节能概念，重点推广自然采光、自然排烟的地下车库，以及相关的采光地下大堂、下沉庭院的设置。

2.地库设计两个目标2.1提升品质地下车库的空间品质通常能反映出一个小区、一个楼盘的品质。

通过空间组织、界面处理、照明系统、通风采光等设计，减少安全隐患，提高客户心理安全感与归属感，通过提高地库的品质，提升小区的整体品质。

2.2保值增值地库设计的好坏不仅决定其功能好坏，也影响到其价值大小。

作为“隐形”的小区环境，优秀的地库设计能提升整个小区的品质，从而达到增值保值的目的。