上海大宁国际商业报告

2010年4月1日到4月6日，我公司组织人员对上海、杭州的近十个商业综合体项目进行了细致深入的调研工作，以期对我司所属1－10商业地块项目的开发有所裨益，考察结束后，我们认为上海大宁国际广场、浦东金桥商业广场、百联西郊购物中心和杭州大厦四个综合体项目在其开发过程、运营管理等诸方面对我公司1-10商业项目的开发具有较大的借鉴意义。

一、综合体要做大目前商业综合体作为最流行、最时尚的一种全业态整合的新地产开发模式，越来越被地产开放商青睐，其不同于住宅开发的最大方面是综合体本身具备的自我盈利能力和多种资源的整合能力，开发商不仅可以通过销售物业直接获利，同时可以通过自持物业，得到融资机会和后期更大的物业升值空间。

对开发商而言持有型物业是个机遇，同时也是极大的挑战，对其资源整合能力、资金实力、可持续性经营能力等都是很大的考验，最关键的问题是如何控制可销售物业和自持物业之间的合适比例。

在对沪杭这几个综合体细致分析后，我们认为商业综合体要做大、做强才会有出路，因为只有做到足够大的体量才有可能做出更丰富的业态来吸引更多的客流，才会具备日后经营中进行业态调整的可能以抵御市场风险。

对于中国铁建地产1－10地块而言，具备明显的做大、做强的优势：一是1-10地块本身所具有的26万平米的体量优势，加上当前的市场预期较好，开发资金不是制约地块发展的关键问题，开发商有足够的实力将开发工作做细，这是做大、做好综合体的先决条件;二是出于创建中国铁建商业地产品牌的考虑，务必以此为契机，坚持高起点、大成就，以承担深远的社会责任为已任，仿效中粮大悦城、华润万象城、万达广场和宝龙商业广场等成功案例，全国联动，走多物业形态开发的道路，做出属于中国铁建自己的商业地产品牌，以扩大社会影响力，提升品牌的价值；三是地块周边的环境日趋成熟，未来地块区域内将有非常丰富的人口资源以及较高的购买力，而类似本项目的地块资源在区域内却日渐稀缺，不可复制，应把眼光放长远。

商业综合体调研报告(精选多篇)正文第一篇：商业不动产专委会发布城市综合体开发调研报告商业不动产专委会发布城市综合体开发调研报告来源：焦点房地产网20XX年06月23日11:18 我来说两句(0)前言中国城市化、城市国际化已成为整个中国未来发展的必然趋势，推进中国城市化进程，房地产尤其是城市综合体的开发已成为中国最具前导性和拉动性的行业力量。

随着房地产市场的阶段性调整和相对饱和，资产型、经营型商业地产特别是城市综合体无疑将成为刺激消费带动投资的发动机，也天然成为中国城市化的主力引擎和城市名片。

就综合体而言，势必成为中国城市发展新动力。

通过综合体规模和实力的展示，体现城市经济发展实力，塑造城市新标杆，打造城市新名片和新地标。

开发城市综合体，不但提升项目市场竞争力，提升企业竞争力，丰富企业品牌力，更具体的还能彰显企业综合实力。

城市综合体（hopsca）主要集酒店（hotel）、写字楼（office）、公园（park）、购物中心（shopping mall）、会展中心（convention）和公寓（apartment）等于一体的多功能、多业态的大型建筑体。

谁拥有了城市综合体，谁就拥有了城市未来！近几年，城市综合体正成为中国房地产乃至商业地产发展的主流开发模式，从某种意义上讲，未来中国城市开发的竞争也是综合体的开发竞争，并由此构成一个具有多职能、最具竞争力和抗风险的城市缩微体。

杭州、合肥等代表性二线城市政府提出未来城市开发主要以城市综合体为主的战略目标，开启了20XX中国城市综合体的元年。

20XX年1月以来，全国工商联房地产商会商业不动产专业委员会对中国城市综合体的开发进行了了一次普查和调研，经过半年的调研，出具此报告，仅供业界参考。

总的特点1、大型城市综合体的开发，主要指100万平方米以上的项目主要集中在北京、上海、**、深圳等一线城市，体量大、规模大，基本上是国内、香港等有品牌影响力、有资金实力和开发经验的大型开发企业。

商业建筑分析总结一、大型商业综合体Commercial Complex Building1、大型商业综合体概念大型商业综合体是城市中集合了多种功能的群体建筑，一般建筑面积（不含地下）在25万平方米～100万平方米。

目前的万达广场系列都属于此列。

大型商业综合体包含（但不限于）以下部分：Shopping Mall：其中有百货商场、精品店街、各主力店（比如运动100、KTV、酒楼、电影院等）、超市（位于地下层）。

该部分建筑将大部分自持。

室内（外）步行街区：一般2～3层，与Shopping Mall主入口连接，功能以特色餐饮、中小型主力店（100㎡～500㎡）、休闲性质商店为主。

该部分建筑将大部分销售。

办公建筑群：甲级办公楼或SOHO类办公塔楼。

该类建筑将为商业物业提供大量消费人群，同时办公销售可以平衡项目前期资金流。

酒店建筑：为办公建筑及周边配套的酒店建筑，一般设置商务酒店一栋、星级酒店一栋。

住宅或公寓类建筑：商业的繁华将极大提高周边居住建筑的价格，同时住宅销售可以平衡项目前期资金流。

2、大型商业综合体设计要点商业建筑规划中最重要的是流线设计（组织），这包含：商业人行流线组织、各区域机动车流线组织、物流组织，以上又以商业人行流线组织最为专业和重要。

1.商业人行流线组织要点：第一位：唯一性各商业区，商业主街（主流线）只能有一条。

▲商业主街分支，表面看是增加了商业街长度，增多了临街店铺，实则是：让人群产生迷惑。

90%的人群会走向较大的商业街，并且不会返回到支街。

（可回忆自身逛街的经历）支街只能出现在目的性商业中（专业市场）。

▲商业街入口处的分支是可以允许的，因为分支不会造成方向困惑。

比较适宜的商业街形式为：第二位：入口标识性各商业主入口必须分级。

从主到次分别为：一级出入口：室内外步行街主出入口，形象最为突出，应把90%以上人群吸引入，这样各商业才能带活。

▲南昌万达广场步行街出入口二级出入口：大型主力店出入口，形象上比一级入口要次要许多。

图片项目简介INTRODUCTION项目PROJECT小结ASSESSMENT项目名称 上海大宁国际商业广场所在区域 华东地区项目地点 上海市闸北区共和新路1878-2008号项目分类 城市区域型功能组成 商、办、SOHO、酒、开业时间 2006年业 主 崇邦集团上海福乐思特房地产发展有限公司设计公司 美国RTKL国际建筑事务所总建筑面积 25万平方米商业面积 11万平方米楼层数（商）B1-F7容积率 4.55停车位 1300个业态 零售 餐饮 娱乐 生活服务面积（万㎡） -- -- -- --比例 ％ -- -- -- --1分2分3分4分5分上海大宁国际是闸北区有史以来最大的商业项目，配合大宁社区其他板块，将使闸北成为上海北片的现代服务业集聚区。

总平分析GENERAL PLAN ANALYSIS大宁国际商业广场已经成为沪北地区新兴商业中心大宁国际商业广场DANING INTERNATIONAL COMMERCIAL PLAZA效果图总平分析效果图RENDERING大宁国际对开放式街区项目的借鉴意义1、在满足周边区域居民家庭基本消费的同时，为商务人士及中高收入中青年一族提供了一个集购物、餐饮、娱乐于一体的消费场所2、结合开放式街区布局，通过建筑景观的整体设计，大型LED 显示屏的烘托，配以休闲小品的装饰，营造出轻松、休闲的氛围，拉近了与消费者的距离3、租户功能布局合理，购物、餐饮、娱乐功能区域即相互独立又相互连接，实现了人流的有效互动。

上海大宁国际广场商业综合体考察报告一、项目简介及理念1.项目简介上海大宁国际广场，占地面积约5.5万平方米，总建筑面积约25万平方米,为一综合性、多功能的商业房地产开发项目，是沪北地区首个以lifehub 生活中心为理念的大型购物休闲广场。

广场位于上海浦西南北中轴线-共和新路(南北高架)-与大宁路交界。

东靠10车道的共和新路，北临4车道的大宁路，西、南面为新建的3车道双向道路。

25万平方米的总建筑面积由地面20万平方米和地下5万平方米组成。

共有15栋错落有致的建筑、11个大小广场和庭院、约2公里步行街和1,300个停车位。

商业广场具有8大功能：商务酒店、办公楼、零售、餐饮、文化、娱乐、教育和城市生活配套设施等。

离地铁1号线延长路站仅约80米；离人民广场仅5个地铁站；邻近上海交通枢纽的内环立交(位于本项目南面)和中环立交(位于本项目北面)。

此外，公交车46、79、95、107、114、220、222等线路直达本项目。

同时，本项目范围内亦设有多处出租车扬招点。

免费班车点本案图1 大宁国际广场在上海的地图位置2.项目理念LifeHub（生活中心）。

即所谓将“生活、工作、消费”的人文活动融会在一起，让人们在一个多元的环境中享受城市生活带来的美好体验。

现代消费者就是一批努力要把生活中的所有内容化繁为简的人。

朝九晚六军训似的工作规律让现代人单调的想吐，午餐时间相当于放风，可谁都没有精力和时间长途跋涉去享受一顿美食，就近解决一顿是一顿，和填鸭没什么区别。

下了班业余生活丰富的希望健身房在隔壁，烹调美味的餐厅走几步就到，娱乐场所在视力范围内，因为谁也没有心思为了度过一个美好的夜晚而做上海一夜游。

周末更不例外，因为拥挤的交通让人感觉仿佛一路上在难产，不动用公共交通工具能让周末更美好。

正是基于现代人这样的生活心态，商家才不断把自己的消费内容扩充起来，既要丰富的消费内容也要简单的消费过程，方便、快捷就是现代消费者最简单的要求。

大宁国际案例分析免费班车点项目简介上海大宁国际商业广场是大宁国际社区的五个功能板块之一；定位为以大众消费为主的集餐饮、娱乐、购物于一体的“大型综合消费商业中心”。

发展商：崇邦集团成员上海福乐思特房地产发展有限公司项目规模：1、占地面积5.5万平米，总建筑面积约25万平米，其中地下部分5万平米2、项目总投资额20亿人民币3、共有15栋错落有致的建筑（其中9座建筑拥有商业服务）、11个大小广场和庭院4、具有8大功能：商务酒店、办公楼、零售、餐饮、文化、娱乐、教育和城市生活配套设施等5、总租户数量：150多家6、停车位：1300个项目定位：1、是闸北区有史以来最大的商业项目，配合大宁社区其他板块，将使闸北中部成为上海北片的现代服务业集聚区目标客群定位：大众消费者开业时间：2006年10月目录1、项目地区特点 (3)2、项目基本规划 (3)3、商业核心价值定位 (4)4、商业目标客群分析 (4)5、项目开发策略借鉴 (4)5.1酒店及裙楼商业区 (5)5.2车及休闲娱乐区 (7)5.3办公及裙楼商业区 (8)5.4 核心餐饮及购物区 (11)6、商业规划设计 (13)6.1商业功能面积配比组合 (13)6.2商业街区规划 (14)6.3业态组合/租户组合 (14)7、动线设计 (14)7.1交通动线分析 (15)7.2停车分析 (16)8、对本项目可借鉴之处 (16)1、项目地区特点根据上海闸北区规划，大宁地区正在打造商务、商业、文化、休闲、城市型工业和大型居住区功能。

六大园区包括大宁国际商业广场、大宁国际社区、上海多媒体谷、大宁灵石公园、上海大学和市北物流园区。

大宁灵石公园面积68万平方米，是浦西最大的公园，各类休闲设施正在不断完善，周边是上海马戏城和闸北体育场；上海多媒体谷由闸北区政府和清华大学科技园全方位合作，规划建筑面积60万平方米，包括五星级洒店、专家公寓、会展中心和试验室等。

一期已落成，三十多个企业进驻；大宁国际社区规划住宅面积147万平方米，以中高档公寓为主，40万平方米的慧芝湖花园和43万平方米的明园都市森林将陆续上市；上海大学延长校区是以国家和上海市重点学科、重点实验室为支撑的国家大学科技园与高新技术开发园区，推行开放式办学，广泛吸纳国内外研发机构、企业集团参与学校体制创新，推进校区、园区、社区联动，融入大宁地区功能定位；市北物流园区依托铁路北郊站，建成以信息系统为支撑，集公铁联运、公路集散、城市配送、仓储、包装、流通加工为一体的综合物流集散中心。

案例一：上海大宁国际广场项目•占地面积约5.5万平方米，总建筑面积约25万平方米，综合性、多功能的商业房地产开发项目。

基地面积55000平方米容积率5．55总建筑面积250000平方米停车位1300个开发商上海福乐思特房地产发展有限公司项目主要股东香港安泰集团及崇邦集团国外建筑设计单位美国RTKL国内设计配合单位上海建筑设计研究院有限公司物业管理第一太平洋戴维斯地上建筑面积20万平方米地下建筑面积5万平方米其中：商务酒店30,000平方米主要为停车场和设备机房，有停车位1300个办公楼及SOHO式商住楼40,000平方米餐饮/娱乐45,000平方米商业零售50,000平方米教育文化和生活配套15,000平方米地上停车场和公共区域20,000平方米地上停车库库SOHO办公HOTEL高级办公OFFICE对各种商业业态的事先细致而严谨的组合，并在招商过程中严格执行。

•电影院——1000座，6个功能厅的电影院•酒店——326个房间的喜来登（starwood）酒店•餐饮——50多家大小餐馆，餐饮部分包括了诸多国际、国内知名[品牌，既有快餐，也有中餐、西餐等，该处星巴克是上海最大的星巴克。

•大型超市——项目中的大卖场招商引发了沪上多家卖场的角逐，由于项目所在的闸北区是大润发的注册地，大润发具备主场优势，在同等的进场条件下，优先将大卖场位置给了大润发。

办公楼•为满足不同行业、不同从业人士对于办公环境的需求，本项目的办公楼备有三款不同建筑规格：全中央空调的办公楼，VRV分体式空调办公楼和每个单元均有独立厨房和卫生间的SOHO型办公楼。

•所有办公楼外墙均采用Alucobond复合铝板及low E双层中空玻璃等材料，并配合整体外墙灯光系统。

办公楼采用瑞士迅达电梯，并提供先进的六类(Category6)网络线路通讯系统和保安系统以确保高效、安全的运作。

办公楼单元净高约2.6-2.7米，并提供布置到位的天花吊顶和空调系统。

上海近郊商业中心案例分析1、上海主要近郊商业中心概况随着上海将郊区商业发展作为重点区域，郊区商业得到迅猛发展，尤其是近郊商业，大量近郊商业中心涌现。

目前在上海近郊已经形成了一个近郊商业中心环形带，近郊商业中心发展初具规模。

表1：上海具代表性的近郊商业中心近郊代表商业 简要说明 项目现况大拇指广场（浦东联洋社区） 联洋国际新社区内，具有文化艺术特色的多功能现代化社区/区域型商业中心已开业百联南方购物中心（闵行莲花路）上海首家社区型商业中心，现已成为西南地区人气最旺的商业中心已开业七宝龙城购物中心（闵行七宝） 城市边缘地区的“销品茂”，集购物、餐饮、娱乐、休闲、文化、绿地于一体已开业百联西郊购物中心（长宁新泾） 高级别墅群及新兴住宅区中的多业态、开放式、社区型商业中心已开业百联中环购物广场（普陀真光路）超大规模的泛商业集群体，融酒店、商务楼、酒店式公寓、商业广场于一体在建中大宁国际商业广场（闸北大宁） 沪北地区规模最大的商业休闲购物中心，集酒店、办公、商业于一体已开业大华虎城购物中心（宝山大华） 座落在大规模的居民社区内、块体围合式的综合商业中心 已开业 备注：七宝龙城位于外环线以外，但邻环线，且七宝已发展成为主要的人口聚集区，城市化程度高。

数据来源：上海中瑞市场研究公司区位特征 ：地域分布较均衡，临近大型居住区，交通通达性好从这些项目的区位特征来看，大多选址在居民聚集区或者新兴住宅区内，如百联南方，大宁国际、大拇指广场等，选址区域内集聚了数十万居民，并呈快速增长趋势，同时居住人口具备了中等、中等偏上的消费能力，从而提供了项目的发展空间。

大型商业项目对交通的依赖性极强，交通畅，客源广。

除大华虎城、七宝龙城外，其余项目皆位于环线道路、高架道路、主干道附近，半数项目步行10分钟内可至轨道交通站点，交通易达性良好。

规模特征 ：体量跨度大，多采用综合经营，大体量纯商业面积增加招商难度大型商业项目的规划建筑面积跨度较大，最小的10万平方米，最大的达到43万平方米，其中，综合性项目（商业、办公、酒店一体化项目）规模普遍较大，基本超过了20万平方米；按纯商业建筑面积分类来看，一般在10-25万平方米之间，七宝龙城、百联中环的体量都超过20万平方米，招商经营难度相当之大。