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国内经典商业失败案例与成功商业模式案例分析失败案例：PART1 定位造就成功，但成功无可复制。
——上海新天地新天地之所以成为上海的商业地标之所在，最核心之处应该得益于选址上的天时地利，促成人和。
上海新天地的前身是破旧的石库门居住区，被创新性地改造后，注入了诸多时尚商业元素，将上海传统的石库门里弄与充满现代感的新建筑融为一体，变成了一个集餐饮、购物、娱乐、旅游、休闲等功能于一身，并具有浓郁“海派”风味的著名商业街，并被纳入了上海旅游景点清单中，还成了国内城市改造的经典案例。
下面简要探讨上海新天地在定位、选址、盈利模式等方面的经验。
1、定位——因地制宜上海新天地究竟是什么，购物中心？娱乐中心？时尚中心？旅游景观？在它越来越眩目的外表下，许多人对它已经无法辨别。
其实在开发商瑞安集团眼里，新天地就是一个很特别的“Mall“。
什么是Mall？最新的观点认为，它是一种集购物、餐饮、住宿、休闲、娱乐和观光旅游为一体的“一站式”消费场所。
它起源于欧美，伴随着家庭汽车化和住宅郊区化而诞生，是现代工业文明和商业文明的产物，而Shoppingmall（超级购物中心）是世界上最为流行的商业业态，衡量其成功的标志，不是商场、品牌的多少，而是树木、草坪、人工湖、乃至图书馆、体育馆、蹦极攀岩场所的数量。
上海新天地在开发的不同阶段，定位也发生了三个层次的深化。
第一个阶段强调综合性，因为当时上海没有一个地方能够将餐饮、娱乐、购物和旅游、文化等等全部集在一起。
类似这类的时尚场所，当时比较有特色的是衡山路，但衡山路是很多不同的个体组成，没有一个整体的投资者和管理者，投资方认为新天地应该有一个明确的吸引力。
进展到一定时候，又形成了第二阶段定位。
投资方希望上海新天地成为上海市中心具有历史文化特色的都市旅游景点，希望来到上海的人，一定要来看看上海新天地，将上海新天地建成来上海必到之地。
最后阶段的定位，投资方要让新天地成为一个国际交流和聚会的地点，里面会有很多的活动，很多人在上海新天地聚会，比如久未见面的朋友可以在这个地方聚会。
大上海步行街商铺案例分析大上海步行街商铺案例分析我们将大上海城从众多商业模式中剥离出来，因为从行业类别分为1、专业市场：如东建材、恒泰服饰广场、钢材市场等2、商业广场：一般指小规模（20万以下），业态简单的小综合商业模式，如红场（SOHO 广场、天旺广场），3、零售百货：如金博大、丹尼斯等，4、仓储式百货：如麦德龙、家乐福，5、商业街：纬四路、小吃街、健康路，6、SOPPINGMALL：本地的SOPPINGMALL已经有别于美国式的SOPPINGMALL了，近似于欧洲式SOPPINGMALL，即以城市化的SOPPINGMALL为主，以综合性的商业、文化、餐饮、娱乐、运动、休闲、旅游观光为消费主流，但郑州目前的SOPPINGMALL 多数还不是严格意义上的SOPPINGMALL，也只能说是规模较大的商业广场，因为其规模还不足50万，而国外很多SOPPINGMALL和超级市场规模都在100万上下，那才是真正意义上的一座消费之城，里面仅停车位就可达到3万个以上，一个主题游乐园也仅在其中的一个角落···回到大上海城，虽然规模在国际上不够大，但在目前的郑州，已经是重磅型的商业了，也就是说，足以影响整个郑州的商业格局。
二、关于大上海城的建设与影响以目前郑州的人口数量，含所有郊县在内的700这个数字，是不能够支撑目前郑州的商业体量的，也就是说，除非人口增加，收入增加，消费力提升，否则，难以解决目前消费力不足的问题，带来的就是有的商业惨淡经营，或者竞争力弱（百盛、天荣就是例子），因此大上海城的建设的风险性是毋庸置疑的，金博大对面20万规模的丹尼斯以及农业路口的项目迟迟不敢动工，就是由于面临现在的商业市场，如何定位和招商、经营的问题难以解决。
对于郑州商业的影响，毫无疑问的就是要么引发商业震动，短兵相接，有阵亡者，也有胜利者，要么，就是缓缓前行，根据市场的现状，慢慢地进行经营策略调整，以不断变化的模式应对市场，否则28万规模的体量完全存活的可能性几乎为零。
上海尚嘉中心案例分析
上海尚嘉中心是一座位于上海市静安区的商业综合体，拥有较高的知名度和影响力。
它是由尚嘉集团投资兴建的，于2003年正式开业。
尚嘉中心的成功得益于其良好的地理位置、出色的设计和完善的管理，为上海商业地产行业树立了典范。
首先，尚嘉中心的地理位置优越。
它位于上海市中心的黄金地段，靠近中山公园和大宁国际商业广场，并且周围交通便利，有地铁站和公交车站可以很方便地前往。
这使得尚嘉中心成为了游客、商户和商业机构的首选。
它通过集聚人流和资源，吸引了许多优质的租户和品牌入驻，进一步提升了其商业价值。
其次，尚嘉中心的设计与建筑风格独特。
整个中心采用了现代化建筑风格，外立面充满弧形线条和有机结构，具有极高的辨识度。
中心内部灵活运用了玻璃、金属和石材等现代建筑材料，营造出高贵、简约的氛围。
此外，尚嘉中心还设置了许多公共空间和庭院，为租户和访客提供了休闲娱乐的场所，增强了用户体验。
最后，尚嘉中心的管理及服务水平达到了行业的顶尖水平。
中心配备了专业的物业管理团队，维护和管理楼宇设施，保证了建筑的正常运行。
此外，中心还提供了一系列的增值服务，例如24小时安保、停车服务、咖啡厅和餐饮服务等，满足了租户和访客的各种需求。
尚嘉中心不仅为商户提供了一个高品质的商业环境，也为访客提供了一个舒适便捷的购物和娱乐场所。
总结起来，上海尚嘉中心在地理位置、设计和管理等方面的优势造就了其商业成功。
这个案例向我们展示了一个成功的商业综合体应具备的要
素：优越的地理位置、独特的建筑设计和卓越的管理水平。
上海尚嘉中心的成功经验也为其他商业地产提供了借鉴和参考。
上海家化案例分析上海家化是中国一家集化工、商务、房地产开发、物流、金融于一体的大型企业集团。
该集团成立于1989年，总部位于上海。
下面将对上海家化进行案例分析。
一、背景介绍上海家化公司成立初期主要从事日用化工产品的研发、生产和销售。
随着公司的不断发展壮大，上海家化逐渐扩展业务范围，涉足房地产开发、商务、金融等领域。
目前，上海家化在国内外拥有多个子公司和生产基地，业务遍及全球。
二、商业模式上海家化公司采用多元化经营战略，通过整合资源和多层次布局，实现多元产业的良性发展。
公司以化工为核心，以房地产开发、商务、物流、金融等作为主要业务板块，构建了一个多元化、全面发展的企业集团。
三、创新能力上海家化公司一直注重技术创新和研发能力的提升，不断推陈出新，加强技术创新，并通过专利和品牌战略来提升竞争力。
公司成立了专门的研究院，投资巨大进行技术创新研发，并与国内外高校和研究机构开展合作，不断引进新技术、新产品。
四、品牌建设上海家化公司通过品牌建设来提升企业形象和产品竞争力。
公司注重品牌宣传和形象塑造，通过广告宣传、赞助活动等方式加强品牌影响力。
上海家化在国内拥有多个知名品牌，如"家美乐"、"家华"等，这些品牌在市场上具有较高的知名度和美誉度。
五、战略合作上海家化公司积极寻求战略合作，通过与国内外企业的合作来实现资源优势互补和市场拓展。
通过合作，上海家化得以进一步扩大企业规模和影响力，打开国内外市场，提高市场占有率。
同时，战略合作也为上海家化提供了更多的商业机会和发展空间。
六、社会责任上海家化公司注重企业社会责任的履行，积极参与公益事业和社会建设活动。
公司积极参与环境保护、扶贫救灾等公益事业，履行企业的社会责任，树立企业良好形象。
同时，公司也注重员工培养和员工福利，关心员工的发展和生活，提高员工的满意度。
七、面临的挑战上海家化作为一个多元化的企业集团，面临着多方面的挑战。
一方面，公司在不同领域的业务经营要面对不同的市场和竞争环境，需要灵活运营和管理。
上海近郊商业中心案例分析1、上海主要近郊商业中心概况随着上海将郊区商业发展作为重点区域，郊区商业得到迅猛发展，尤其是近郊商业，大量近郊商业中心涌现。
目前在上海近郊已经形成了一个近郊商业中心环形带，近郊商业中心发展初具规模。
表1：上海具代表性的近郊商业中心近郊代表商业 简要说明 项目现况大拇指广场（浦东联洋社区） 联洋国际新社区内，具有文化艺术特色的多功能现代化社区/区域型商业中心已开业百联南方购物中心（闵行莲花路）上海首家社区型商业中心，现已成为西南地区人气最旺的商业中心已开业七宝龙城购物中心（闵行七宝） 城市边缘地区的“销品茂”，集购物、餐饮、娱乐、休闲、文化、绿地于一体已开业百联西郊购物中心（长宁新泾） 高级别墅群及新兴住宅区中的多业态、开放式、社区型商业中心已开业百联中环购物广场（普陀真光路）超大规模的泛商业集群体，融酒店、商务楼、酒店式公寓、商业广场于一体在建中大宁国际商业广场（闸北大宁） 沪北地区规模最大的商业休闲购物中心，集酒店、办公、商业于一体已开业大华虎城购物中心（宝山大华） 座落在大规模的居民社区内、块体围合式的综合商业中心 已开业 备注：七宝龙城位于外环线以外，但邻环线，且七宝已发展成为主要的人口聚集区，城市化程度高。
数据来源：上海中瑞市场研究公司区位特征 ：地域分布较均衡，临近大型居住区，交通通达性好从这些项目的区位特征来看，大多选址在居民聚集区或者新兴住宅区内，如百联南方，大宁国际、大拇指广场等，选址区域内集聚了数十万居民，并呈快速增长趋势，同时居住人口具备了中等、中等偏上的消费能力，从而提供了项目的发展空间。
大型商业项目对交通的依赖性极强，交通畅，客源广。
除大华虎城、七宝龙城外，其余项目皆位于环线道路、高架道路、主干道附近，半数项目步行10分钟内可至轨道交通站点，交通易达性良好。
规模特征 ：体量跨度大，多采用综合经营，大体量纯商业面积增加招商难度大型商业项目的规划建筑面积跨度较大，最小的10万平方米，最大的达到43万平方米，其中，综合性项目（商业、办公、酒店一体化项目）规模普遍较大，基本超过了20万平方米；按纯商业建筑面积分类来看，一般在10-25万平方米之间，七宝龙城、百联中环的体量都超过20万平方米，招商经营难度相当之大。
【案例分析】上海瑞虹天地⽉亮湾第⼀篇：“会呼吸”的街区式商业来源：陈倍麟商业地产研究室“会呼吸”的街区式商业⾹港瑞安房地产⼀⼿打造的“上海新天地”项⽬已为内陆商业市场树⽴了⼀座丰碑其将开放式街区形态应⽤于商业物业的“新天地”模式早已风靡全国引得众家纷纷效仿北上海如今，瑞安房地产⼜在北上海再造了“新天地2.0版”——“瑞虹天地”“瑞虹天地”集风尚购物、精致餐饮、娱乐休闲商务办公及服务式公寓于⼀体分三期开发的商业项⽬⼀期星星堂与⼆期⽉亮湾已开业三期太阳宫开发中本期我们以“⽉亮湾”为例剖析其作为“会呼吸”的街区式商业的亮点与特⾊项⽬概况01 |虹⼝区瑞虹路，街区式商业由⾹港瑞安地产开发瑞虹天地上海⽉亮湾由⾹港瑞安地产开发位于上海市虹⼝区瑞虹路上于2017年6⽉正式开业（2016年12⽉试营业）商业建筑⾯积约6.4万㎡属于社区商圈性质的街区式商业街区式商业▼⽉亮湾俯瞰图02 |区位分析⽉亮湾属于社区商圈性质距离最近的市级/区级商圈约1.5Km车程分钟车程15分钟▼瑞虹天地⽉亮湾周边商圈分布社区商业为主为主多以社区商业周边1Km范围内商业多以⽉亮湾项⽬属于近端的⾼品质型商业相⽐⽽⾔，⽉亮湾项⽬属于近端的⾼品质型商业▼瑞虹天地⽉亮湾周边1Km商业分布03 |交通条件项⽬周边公共交通系统较为发达周边500m内有10个公交站点，8条线路周边500m内有10个公交站点，8条线路距离地铁4号线临平路站仅320m唯⼀⼀条环线地铁4号线作为上海轨道交通⽹络中的唯⼀⼀条环线连接全市其他11条轨道交通线消费客流导⼊较为便捷▼微观交通路⽹现状⽰意图▼地块周边公交站点明细▼公交车站-临平路张家巷站▼地铁站4号线-临平路站04 | 1公⾥有效辐射⼈⼝14.6万⼈项⽬位于虹⼝区“虹镇⽼街”曾经是上海中⼼城区的“最⼤棚户区”1996年由⾹港瑞安房地产“接盘”开始⼤规模改造开发的1-7期社区已⼊驻约5600户家庭多个国家的外籍⼈⼠在这⾥常年居住其中有来⾃30多个项⽬周边1Km范围约有117个社区常住⼈⼝约14.6万⼈▼⽉亮湾周边1Km内⼈⼝资源▼⽉亮湾周边1Km内⼈⼝统计表05 | 项⽬定位整体定位消费集合式的⽣活体验场所艺术、消费集合式的⽣活体验场所⾳乐⾳乐、艺术形象定位⽔元素相结合相结合，凸显现代时尚⽉元素⽔元素商业定位社区级商业中⼼主题定位⽣活·⾳乐·家客群定位⾼端社区居民，年轻⼈为主周边中周边中⾼端社区居民档次定位中档为主▼▼萨恩⾳乐教学▼⾳乐主题酒吧-弹指之间▼草莓⾳乐节举办⽅-摩登天空建筑设计上海⽉亮湾建筑设计由获得英国皇家建筑师学会认证的WAA事务所操⼑由获得英国皇家建筑师学会认证的WAA 事务所操⼑延续了瑞安最擅长的开放式休闲街区形态以低密度低密度、⾼绿化率⾼绿化率、错落有致的建筑风格错落有致的建筑风格打造出全开放打造出全开放、真真舒适也更具体验性的购物空间并通过连廊、扶梯等对消费⼈流进⾏横向和纵向输送上海⽉亮湾在中庭、⾛道连廊等众多区域⼏乎都种植了众多区域⼏乎都种植了绿⾊植物绿⾊植物并融⼊了风情⽊质设计和多种⼈性化设计成为了名副其实的“会呼吸”、“有⽣命⼒”的商业建筑01 | 出⼊⼝设计：出⼊⼝设计：⼈车分流⼈车分流上海⽉亮湾西/南两侧临次⼲道东/北⽅向临⽀马路主要服务于主要服务于近端社区客群近端社区客群采⽤⼈车分流⼈车分流设计设计共设置了7个⼈⾏出⼊⼝2个车库出⼊⼝车辆出⾏与消费者出⾏互不⼲扰▼02 | 出⼊⼝设计商榷问题街区式商业出⼊⼝太多出⼊⼝太多不利于⼈流聚合回旋消费者流出太容易是否可以减少两个出⼊⼝以弱化此影响是否可以减少两个出⼊⼝以弱化此影响？▼03 | 地下通道设计：明亮有层次上海⽉亮湾的地下通道主要⽤于连接西侧的星星堂与住宅⼩区客流共享实现客流共享实现其地⾯上⽆⼈⾏道，⼈流通⾏受阻▼平⾯分布图▼地⾯⽆⼈⾏道，通⾏受阻地下通道的顶部采⽤东南亚风情的⽊条材质顶部采⽤东南亚风情的⽊条材质并点缀上多种形态的光源灯饰并点缀上多种形态的光源灯饰更有层次感显得更明亮、更有层次感凸显时尚感，显得更明亮凸显时尚感▼顶部设计：线光源⽊质板条娃娃机和迷你KTV设施通道⼀侧设有娃娃机和迷你可供经过的消费者停留游玩▼娱乐设施：娃娃机/移动KTV04 | 外⽴⾯设计：现代时尚层次感强上海⽉亮湾建筑⾼低错落，造型凹凸有致，层次感强⼤⾯积玻璃幕墙和⾦属⾊材质相结合和⾦属⾊材质相结合形态外⽴⾯采⽤⼤⾯积玻璃幕墙提升了商业档次凸显现代时尚的建筑风格，提升了商业档次凸显现代时尚的建筑风格▼外⽴⾯图-⽇景▼▼外⽴⾯图-夜景▼05 | 内部动线设计：各楼层到达性较强配⾜电梯数量“⾮”字型动线排布字型动线排布，配⾜电梯数量▼项⽬电梯数量部电梯，包含54部扶梯和9部垂梯共设63部电梯可横向或纵向运输⼈流各楼层的到达性较强▼项⽬电梯位置▼⼊⼝处扶梯，利⽤率⾼▼扶梯、垂梯设置，垂直导流性强▼⼀层、⼆层扶梯呈递进式排布▼⼀层、⼆层扶梯呈递进式排布06 | 内部动线设计商榷问题（如图中红圈所⽰）是否可以在右边单体新增两处垂梯新增两处垂梯以提⾼消费者垂直流动的便利性？以提⾼消费者垂直流动的便利性▼▼：强烈场景体验感中庭设计：强烈场景体验感07 | 中庭设计⾳乐等元素⽔系、⾳乐等元素融汇了灯光、⽔系融汇了绿植绿植、灯光从视觉/听觉/触觉三⽅⾯⼈与商业的互动场景场景营造⼈与商业的互动营造给⼈强烈的场景体验感凸显了休闲风情的消费氛围▼08 | ⾛道设计：艺术化处理，美化环境⾛道基本上都做了艺术化处理从上到下都有布局多重元素融合了多种⽂化、多重元素融合了多种⽂化在美化消费环境的同时升级项⽬品质观感使内外部空间不⾄于单调乏味▼东南亚风情⽊板条/⽊质风扇▼可释放⽔雾/华丽灯饰/明亮玻璃顶▼⾛道过宽，绿植间隔，让⼈流靠近店铺容易进⼊▼⾛道廊外，攀援藤蔓，可欣赏帘外风景▼潺潺流⽔，声乐之美/复古砖墙，深厚底蕴▼灵动的雕塑⼩品09 | 导视系统设计：配置充⾜合理街区内导视系统配置充⾜合理⽴牌、电⼦导视屏均有电⼦导视屏均有吊牌、⽴牌吊牌设置在各动线节点处字体清晰可辨，⾊彩搭配醒⽬带艺术感的设计契合项⽬整体的风格品质▼导视⽴牌▼吊牌▼电⼦导视屏10| 洗⼿间设计：多种⼈性化设计洗⼿间整体设计现代时尚、整洁明亮多种⼈性化设计⼈性化设计采⽤多种采⽤最⼤程度匹配消费者的使⽤习惯▼▼▼11| 经营区域设计：透视、美观、实⽤经营区域注重透视性、美观性和实⽤性品位消费体验营造风情营造风情、品位消费体验增强店内店外场景互动▼12| 其他特⾊设计：突出商业主题项⽬还有很多特⾊的设计点多样风格的⼈性座椅扶梯的时尚背灯、多样风格的⼈性座椅扶梯的时尚背灯融⼊⾳乐元素的创意⼩品或艺术装饰等都是为了突出商业主题营造出良好的休闲风情消费环境▼⽉亮湾作为国内⾸个⾳乐艺术作为国内⾸个⾳乐艺术集合式⽣活体验场所消费消费集合式⽣活体验场所整体建筑风格现代时尚合理的内部动线设计采⽤合理的内部动线设计多种⼈性化的设计以及多样景观艺术设计从视觉/听觉/触觉等⽅⾯给消费者带来了强烈的场景体验感漫步其中犹如置⾝⾳乐公园作为社区商业项⽬项⽬作为社区商业在建筑设计⽅⾯舍得投⼊设计理念是与国际化接轨的花重⾦营造体验式消费环境其绿⾊环保的设计标准已得到美国LEED绿⾊建筑认证双重认可和中国绿⾊建筑⼆星的双重认可▼⽉亮湾建筑特⾊亮点总结第⼆篇：魔都⽹红新地标上周，我们针对上海瑞虹天地⽉亮湾的低密度、⾼绿化率、错落有致建筑设计做了分享可谓是“会呼吸”“有⽣命⼒”的建筑但对于商业⽽⾔，光做好建筑还不够⽤⼼招商专业招商、⽤⼼招商精准的定位，专业招商还必须要根据精准的定位⽅能赢得市场的认可与品牌资源强强联合与品牌资源强强联合，⽅能赢得市场的认可▼⽉亮湾作为瑞安⾸次为重要商业元素的项⽬以“⾳乐娱乐”为重要商业元素极⼤地丰富了北上海⾳乐与时尚的⽣活氛围⼀经开业便成为了魔都的⽹红新地标服务于近端中⾼端社区客群的同时也吸引了众多虹⼝区外的消费者前往体验消费本期我们将探讨⽉亮湾是如何精准定位业态本期我们将探讨⽉亮湾是如何精准定位业态并引⼊创新品牌来实现社区商业的成功运营功能布局功能布局⽅⾯以餐饮和零售为主以餐饮和零售为主服务配套为辅⾼楼层配有较⼤占⽐的休闲娱乐业态▼各楼层功能布局整体业态业种分析整体以餐饮、零售业态为主，占⽐超过70%配置有少量创新娱乐及服务配套涵盖30余类细分业种▼⽉亮湾业态业种零售两⼤业态⽐重最⼤业态布局的特征是餐饮、零售两⼤业态⽐重最⼤业态布局的特征是餐饮且餐饮业态⽐重超过了零售业态按商铺数量计算，餐饮46%，零售37%按商铺数量计算休闲娱乐10%，服务配套8%按商铺⾯积计算，餐饮40%，零售32%按商铺⾯积计算休闲娱乐24%，服务配套4%▼⽉亮湾四⼤业态⽐例各楼层业态业种分析01 | LG层⾮地铁上盖商业⽉亮湾未与地铁站直接相连，⾮地铁上盖商业但它的LG层有设置地下通道区域居民可通过地下通道到达各期的商业项⽬▼⽉亮湾地下通道餐饮业态为主层以零售、餐饮业态为主LG层以零售⼈⽓⼩吃等涵盖精品超市、⼈⽓⼩吃等涵盖精品超市并配有少量休闲娱乐和服务配套业种▼从LG层经营业态分布，发现其特征特征⼀：零售、餐饮业态⽐重⾼，商铺经营价值⼤⼀般⾮地铁上盖商业的地下⼀层商铺经营价值较低，且多配置快餐⾷品店⽉亮湾却不同，LG层零售占⽐最⼤但⽉亮湾却不同其商铺数量⽐重达到38%，⾯积⽐重达到42%究其原因，它的露天中庭发挥了很⼤作⽤露天中庭直接设在LG层极⼤地提⾼了商业的受视⾯吸引了消费者的关注度且融汇了绿植、声光⽔电等元素的景观型中庭对消费者有很强的吸附⼒产⽣了明显的⼈流聚合作⽤提⾼了LG层商铺的经营价值由此也由此也提⾼了▼特征⼆：围绕居家⽣活消费配置业态业种LG层四⼤经营业态下的业种基本是围绕周边住宅区居民⽣活消费内容来配置围绕周边住宅区居民⽣活消费内容来配置零售以⽣活超市、家庭⽤品、电⼦数码为主餐饮以中式快餐、轻餐饮为主休闲娱乐以游戏游艺、运动健⾝为主服务配套以美容SPA、美发店为主，占⽐达到20%居家⽣活消费的特征⼗分明显由此可看出，居家⽣活消费的特征⼗分明显▼LG层业态业种02 | L1层L1层布局能体现街区主题、档次与形象的聚集⼈⽓⼝碑餐饮店，聚集⼈⽓尚零售品牌店、⽹红餐厅时尚零售品牌店⽹红餐厅、⼝碑餐饮店▼03 | L2层L2层以零售、餐饮业态为主时尚服装和特⾊餐饮占⽐较⼤满⾜欢乐购物需求，享受味蕾盛宴▼从L1-L2层经营业态分布，发现其特征特征⼀：配置有黄⾦珠宝、快时尚配置有黄⾦珠宝、快时尚特征⼀：男⼥时装、运动休闲装等时尚业种作为社区商业，能配置时尚品牌⽉亮湾被经营商家看好充分说明⽉亮湾被经营商家看好项⽬的整体品质提升了消费的品位出⾊的建筑设计品质也绝对是吸引商家⼊驻的重要原因之⼀▼L1层业态业种特征⼆：零售业态⽐重最⼤作为出租⾦出效益的楼层L1和L2零售商铺数量占⽐超40%，⾯积占⽐超50%特征三：餐饮业态⽐重超过三分之⼀L1和L2餐饮商铺数量占⽐约40%，⾯积占⽐超30%特征四：未配置服务配套⾼租⾦收益的楼层不会配置低租⾦收益的服务配套业态▼L2层业态业种04 | L3层以⼤中型⼝碑餐饮和休闲娱乐消费为主L3层以⼤中型⼝碑餐饮和休闲娱乐消费为主满⾜周边社区客群的⽇常餐饮消费和休闲娱乐需求▼05 | L5层(实为第四层)以餐饮和休闲娱乐为主L5层以餐饮和休闲娱乐为主布局特⾊餐饮、电影院、游戏等业种吸引消费客群向⾼层导⼊▼从L3-L5层经营业态分布，发现其特征特征⼀：⽆零售购物店仅有餐饮、休闲娱乐商家及1个服务配套业种零售业态经营商家不愿进驻⾼楼层经营已被⽆数实践证明在发达的美国，购物商场⼀般只建设三层特征⼆：最⾼层多为正餐（⼤餐饮）与特⾊餐饮它的⽬的性消费特征⽐较明确⽽受众⾯⼴的休闲餐饮、轻餐饮、⼈⽓美⾷⼩吃等通常布局在低楼层（LG层）▼L3/L5层业态业种各业态商家展⽰01 | 零售业态：时尚购物集合国际国内知名潮流时尚品牌⽹红店汇聚多家新概念品牌店、⽹红店汇聚多家新概念品牌店营造特⾊风尚购物新体验社区时尚购物街区成为北上海别具⼀格的社区时尚购物街区▼快时尚品牌▼超市与复合店▼时尚服装与家居⽤品店▼DR婚戒与⽹红跨界书店▼时尚眼镜店与限时快闪店02 | 餐饮业态：特⾊餐饮上海⾸家旗舰餐饮品牌汇聚多家⽹红店铺汇聚多家⽹红店铺、上海⾸家旗舰餐饮品牌融合国内外特⾊品质餐饮打造具有多元选择的创意特⾊餐饮体验▼上海⾸店瑞典餐厅SVEA与热门⽇式烧⾁道场▼上海⾸店美国公路餐厅与⽹红⽜排店▼上海⾸店意⼤利宿醉餐吧与法式烤鸡店▼源⾃乾隆时期的满族⽕锅与魔兽游戏主题餐厅03 | 餐饮业态：⼝碑餐饮众多⾼⼝碑连锁餐饮集合西贝莜⾯村、唐宫茶点等众多⾼⼝碑连锁餐饮众多⼈⽓⼩吃店以及⼩杨⽣煎、⾁夹馍等众多⼈⽓⼩吃店满⾜近端客群消费，辐射远端⼈群▼创意⽇料餐吧与上海本帮菜▼连锁茶餐厅与港式茶点▼⼈⽓⽕爆的烤鱼店与⾼性价⽐云南菜肴▼复合轻餐店与知名⾯包甜品店▼⼈⽓⼩吃⾁夹馍与⽣煎04 | 娱乐业态：⾳乐天地⽉亮湾打造“⾳乐、艺术、创新消费”三者为⼀体的时尚街区⾳乐天地是项⽬⼀⼤亮点其中⾳乐天地是项⽬⼀⼤亮点▼⾳乐娱乐05 | 娱乐业态：创新玩法引进多家创新娱乐业种给消费者提供别具⼀格的休闲娱乐体验为整个街区营造休闲氛围▼上海⾸家精致型影城，提供奢华私密观影体验▼竞界—超酷设计不定期电竞⽐赛线下⽹红助阵▼特⾊教学健⾝馆与狼⼈杀竞技⽂化交流馆06 | 服务配套：社区服务提供美容SPA、美发养发美甲美睫、⽪具护理、花艺培训等服务满⾜社区客群的多种消费需求▼服务配套⽉亮湾的经营业态业种定位精准匹配周边中⾼端社区客群的消费⽔平、消费需求休闲娱乐业种突破常规，引⼊了众多创新品牌引⼊了众多创新品牌餐饮、休闲娱乐业种突破常规餐饮作为社区商业，其餐饮品牌已经到达甚⾄超过购物中⼼配置的品牌档次其休闲娱乐业种多是围绕“⾳乐”元素⽽配置⽉亮湾还引⼊了较多的上海市⾸进店引⼊了较多的上海市⾸进店（⾸店概念往往是境外集团进⼊中国商业市场常规的举措，提⾼品牌度与美誉度）现有经营的众多创新时尚品牌⾜以说明其招商团队的专业与⽤⼼凸显了“⽣活·⾳乐·家”的主题定位整个经营场景凸显了整个经营场景是真正的⽣活消费体验新场所⽉亮湾通过现代时尚的建筑景观设计精准的业态业种定位专业⽤⼼的招商经营以及强有⼒的品牌资源实现了社区商业的成功运营其成功因素对同⾏有着学习借鉴的意义第⼆篇：期待更“圆满⽆缺”的你引⾔⾹港瑞安房地产⼀⼿打造的“上海新天地”已经为内陆商业市场树⽴了⼀座丰碑瑞虹天地⽉亮湾⽽延续“上海新天地”风格的瑞虹天地⽉亮湾以“⾳乐娱乐”为重要商业元素的项⽬作为瑞安⾸次以从2016年12⽉开始试营业⾄今已在北上海消费者⼼中形成了良好的⼝碑其近端的14.6万中⾼端消费客群现代时尚的建筑景观设计采取的现代时尚的建筑景观设计精准的业态业种定位强⼤优势成为了其引⼊众多创新时尚品牌的强⼤优势▼⽉亮湾尚且存有不⾜之处它的亮点与不⾜能为同⾏提供较多启⽰项⽬的优势优势⼀项⽬的区位、消费客群优势⽉亮湾位于上海市虹⼝区瑞虹路上区级商圈北外滩商圈毗邻市级商圈四川北路商圈毗邻市级商圈四川北路商圈和区级商圈北外滩商圈周边住宅区众多，1公⾥内坐拥14.6万中⾼端客群▼⽉亮湾周边商圈分布▼⽉亮湾周边1Km⼈⼝统计表优势⼆项⽬的现代时尚建筑设计优势由获得英国皇家建筑师学会认证的WAA事务所操⼑开放式休闲街区形态建筑形态延续了瑞安最擅长的开放式休闲街区形态错落有致的建筑风格⾼绿化率、错落有致低密度、⾼绿化率以低密度也更具体验性的购物空间的购物空间更舒适、也更具体验性打造出了更开放更开放、更舒适其绿⾊环保设计标准已得到美国LEED绿⾊建筑认证和中国绿⾊建筑⼆星的双重认可▼01 | 外⽴⾯⼤⾯积玻璃幕墙和⾦属⾊材质相结合的形态采⽤⼤⾯积玻璃幕墙和⾦属⾊材质相结合尚的建筑风格，提升了商业档次凸显现代时凸显现代时尚▼⽉亮湾⽇景▼⽉亮湾夜景02 | 中庭激活了LG层的经营价值设计，激活了中庭落地下层的设计中庭落地下层的中庭融汇了绿植、灯光、⽔系、⾳乐等元素从视觉、听觉、触觉三⽅⾯营造⼈与商业的互动场景给⼈强烈的场景体验感凸显休闲风情的消费氛围▼⽉亮湾中庭▼⽉陆花园▼艺术光影▼灵动喷泉池03 | ⾛道艺术化处理⾛道上基本都做了艺术化处理从上到下都有布局融合了多种⽂化、多重元素升级项⽬品质观感在美化消费环境的同时，升级项⽬品质观感在美化消费环境的同时使内外部空间不⾄于单调乏味▼东南亚风情⽊板条/华丽艺术灯饰▼⾛道过宽，绿植间隔，⼈流靠近店铺容易进⼊▼⾛道廊外，攀援藤蔓，欣赏帘外风景04 | ⾳乐特⾊⽉亮湾以“⾳乐”为重要特⾊有设置与⾳乐相关的雕塑⼩品与设施⼊⼝处墙⾯的⾳乐雕塑“吉他”昭⽰性极强可以明确地告知前来的消费者⽉亮湾的的主题与⾳乐相关▼“吉他”雕塑中庭的“攀⽉⾳阶”将钢琴⿊⽩键搬上了楼梯让每⼀位上下楼梯的⼈都可以创作属于⾃⼰的美妙⾳乐▼攀⽉⾳阶L1层⼤型艺术品“⽔晶烟花”采⽤⽴体LED技术有同步的⾳效或浪漫歌曲还会有同步的⾳效或浪漫歌曲“烟花”升起时升起时，还会营造出温馨、唯美的氛围▼“⽔晶烟花”05 | 其他特⾊⽉亮湾还有较多其他特⾊设计点扶梯的时尚背灯多样风格的⼈性座椅等扶梯的时尚背灯、多样风格的⼈性座椅等都是为了营造出良好的休闲风情消费环境▼电梯时尚背灯▼花样座椅优势三项⽬的创新元素、时尚品牌⽉亮湾以“⽣活·⾳乐·家”为主题活动⾳乐娱乐品牌、活动创新引⼊⾳乐娱乐品牌创新引⼊以及特⾊/⼝碑餐饮、风尚零售购物和社区服务等众多知名时尚品牌众多知名、时尚品牌极⼤地丰富了北上海⾳乐与时尚的⽣活氛围魔都的⽹红新地标成为了魔都的⽹红新地标⼀经开业，便成为了▼⾳乐娱乐▼快时尚品牌▼时尚服装与家居⽤品店项⽬的不⾜之处第⼀点：未与地铁直接相连⽉亮湾虽然是社区型街区式商业但其想辐射的范围却不仅是虹⼝区但其想辐射的范围⽽是整个北上海不过⽉亮湾并没有与地铁直接相连⾮地铁上盖商业且距离最近的地铁站临平路站有320m不便于远端消费客群的直接导⼊▼第⼆点：动线设计不够合理⽉亮湾采取“⾮”字型动线在各节点处都配置了清晰可辨的导视牌利于消费者辨别⽅向，也利于消费者到达各个店铺但L2-L5层的死⾓处却出现了空铺究其原因，死⾓处商铺昭⽰性较差消费者到达性也较差▼消费⼈流动线▼死⾓空铺若在死⾓处排布⽬的性消费业态业种⽐如餐饮、休闲娱乐业态或者服务业态等就会吸引消费者主动前往减弱到达性较差的负⾯影响第三点：垂梯数量不⾜，且⾊彩辨识度不⾼从总电梯数来说，⽉亮湾配置的63部电梯是充⾜的但就垂梯⽽⾔，6.4万㎡的商业仅有9部垂梯是不够的若能新增两处垂梯(如图中红圈所⽰)就可以⼤⼤提⾼消费者垂直流动的便利性▼L1层平⾯图垂梯的颜⾊标识也不够明晰与墙体颜⾊相差不⼤，以致受视性较差不便于消费者快速辨识垂梯位置▼垂梯第四点：⽩⾊墙体材质易脏，护理难⽉亮湾有部分墙体采⽤的是⽩⾊材质易脏，护理难度⼤，成本⾼▼第五点：屋顶花园未合理利⽤现在的商业项⽬都⽐较注重“上天⼊地”“上天”就是利⽤屋顶做吸引客流的活动“下地”就是利⽤地铁连接或做下沉式⼴场把消费者往地下层导流⽉亮湾有做局部屋顶花园，但多数场地是空置的可以开展绿植盆栽体验种植活动乐农市集等渠道或通过闲鱼市集、乐农市集等渠道或通过闲鱼市集开展⾳乐集市、艺术集市、亲⼦集市开展复古集市、⼿⼯集市、县域特产集市等多种主题活动多种主题活动将屋顶花园合理利⽤起来增加⼈流量及经营收益▼屋顶花园▼⾳乐集市/艺术集市/亲⼦集市▼复古集市/⼿⼯集市/县域特产集市项⽬的启⽰启⽰⼀选址成熟的中⾼端居住⼈⼝密集区商业跟着⼈⾛的基本规律告诉我们商业选址在成熟中⾼端居住⼈⼝密集区内更易成功⽉亮湾周边1Km范围内可辐射14.6万⼈⼝包含来⾃32个国家的常住外籍⼈⼠⼤多属于中⾼端消费⼈群消费⽔平有保障消费⼈⼝、消费⽔平有保障消费⼈⼝吸引更多客群前来消费从⽽吸引更多客群前来消费品牌商家就愿意进驻，从⽽品牌商家就愿意进驻品牌商家就愿意进驻品牌商家就愿意进驻，从⽽从⽽吸引更多客群前来消费吸引更多客群前来消费▼启⽰⼆建筑设计要现代时尚、有体验感商业亮点⾸先是通过建筑载体来体现的要舍得在建筑物业上投⼊才能凸显物业现代感、体验感要保证建筑物业的40年不落伍(产权年限)建筑设计就必须超前⽉亮湾的建筑⽴⾯采⽤的是玻璃或⾦属⾊材质能突显现代时尚感，提升商业档次多种⼈性化的设计多种⼈性化的设计、透视美观的设计透视美观的设计营造出了⼈与商业的体验互动场景延长了消费者的驻留时间更能激发消费⾏为更能激发消费⾏为，实现商场的营收实现商场的营收▼启⽰三要打造绿植、声光⽔电等结合的景观环境做商业开发经营，要研究消费⼼理和消费需求做商业开发经营，要研究消费⼼理和消费需求商业已不再是单纯的购物场所如今，商业已不再是单纯的购物场所更是社交的平台场所所以要重视景观环境的打造⽉亮湾打造绿植、声光⽔电等多元素相结合的景观环境能满⾜消费者对街区式商业风情消费的休闲消费环境的需求休闲消费环境▼启⽰四⾃持商业，创新主题，引⼊时尚流⾏品牌商业项⽬开发的⾃持经营是实现统⼀规划设计、统⼀招商前提保障与统⼀经营管理的前提保障全部⾃持经营的开发模式⽉亮湾采⽤全部⾃持经营活动创新引⼊⾳乐娱乐品牌创新引⼊⾳乐娱乐品牌、活动不断聚集⼈⽓、吸引消费⼈流⼊驻的众多知名时尚品牌商家众多知名、时尚品牌商家满⾜近端中⾼端家庭消费客群的多层次需求不仅能满⾜近端中⾼端家庭消费客群的多层次需求对更远的区域产⽣较强的辐射吸引作⽤也能对更远的区域产⽣较强的辐射吸引作⽤▼摩登天空与弹指之间▼时尚眼镜店与⽇系服装品牌启⽰五拥有专业的运营管理团队专业的运营管理团队是成功运营的核⼼是让社区商业获得媲美市区级商圈商业和创新商业的灵魂瑞安拥有丰富的商业地产开发管理经验并掌握着丰富的品牌商家资源专业运营管理团队其拥有的专业运营管理团队能对项⽬进⾏全⾯的把控保证项⽬长期良好地持续运营⾼效地获取经营收益。
上海港汇广场恒隆广场正大广场等案例研究报告引言：随着城市化进程的加速发展，商业中心区的规模不断扩大，商业地产项目也成为了城市经济发展的重要引擎。
上海作为中国最大的经济中心城市，其商业地产项目更是备受关注。
本篇报告将针对上海港汇广场、恒隆广场和正大广场三个典型商业地产项目进行案例研究，分析其发展背景、成就和经验以及未来发展趋势，以期为商业地产项目提供一定的参考和借鉴。
一、上海港汇广场1.发展背景：2.成就和经验：3.未来发展趋势：随着电子商务的兴起，传统商业中心区将面临和更新的挑战。
上海港汇广场将继续创新经营模式，加大线上线下融合发展的力度，提供更加个性化、多元化的消费服务。
二、恒隆广场1.发展背景：恒隆广场位于上海外滩，总建筑面积约18万平方米，是一座集购物、餐饮、娱乐为一体的综合性商业地产项目。
2.成就和经验：恒隆广场以其独特的设计风格和高品质的业态打造，成功吸引了众多国际奢侈品品牌入驻。
广场更以打造“世界级精英社区”为目标，提供一流的服务和娱乐设施。
3.未来发展趋势：未来，恒隆广场将继续精耕细作，不断更新品牌结构，提供更丰富的消费选择。
同时，广场也注重在线购物和电子商务的发展，积极拓展新的商业模式。
三、正大广场1.发展背景：正大广场位于上海中心城区，总建筑面积约27万平方米，是一个集购物、休闲、娱乐、健身、办公于一体的大型商业综合体。
2.成就和经验：正大广场注重多样性和体验性，通过引进国内外知名品牌和主题餐饮等业态，吸引了广泛的消费者群体。
广场还注重社交和互动，打造了一系列有趣的活动，加强与顾客的互动。
3.未来发展趋势：未来，正大广场将进一步加大创新力度，提供更加智能化、个性化的服务。
广场计划引入更多的科技元素，以应对新的消费趋势，并加强与电子商务的整合。
结论：三个案例研究表明，上海港汇广场、恒隆广场和正大广场等商业地产项目均以其独特的定位、出色的设计和多元化的业态而取得了成功。
未来，针对电子商务发展的影响，商业地产项目应加大创新力度，融合线上线下发展，提供更个性化、多元化的消费体验，从而不断满足消费者的需求。
上海国金中心案例分析首先，上海国金中心的地理位置十分优越。
作为上海浦东新区的核心地段，国金中心坐落在陆家嘴金融贸易区，周边有许多大型金融机构、企业总部以及高端商务区域，这为国金中心的租户提供了便利的商业环境和商务资源。
其次，上海国金中心是一座集写字楼、购物中心和酒店于一体的综合性建筑。
国金中心的主体建筑有两栋，分别是93层的塔楼和35层的低层建筑，另外还有一座6层的裙楼。
塔楼主要是写字楼，提供了高品质的办公空间，低层建筑则是购物中心和酒店，满足了租户的多样化需求。
再次，上海国金中心的建筑设计十分独特，外形酷似“石头城堡”，给人一种精致而现代的感觉。
国金中心的外墙是由大量的玻璃幕墙组成，能够最大程度地利用自然光线，提供舒适宜人的室内工作环境。
此外，国金中心的外立面还设置了太阳能电池板，实现了部分建筑能源的自给自足，体现了绿色环保的理念。
此外，上海国金中心还拥有高端商铺和豪华酒店。
购物中心内有许多国际知名品牌的店铺，提供高品质的购物体验。
酒店则拥有豪华的客房和设施，为商务人士和游客提供了舒适便利的住宿选择。
总的来说，上海国金中心作为一座超高层综合建筑是一项成功的案例。
它凭借着优越的地理位置、多功能的设计和高品质的建筑成为了上海的地标之一，同时也为租户提供了理想的商务环境和便利的生活配套设施。
它的设计和建造充分体现了现代化、高品质和环保的理念，具有较高的社会和经济价值。
然而，上海国金中心的建设也面临一些挑战和问题。
首先，随着国内经济的发展，更多的高楼大厦也在陆续建设中，国金中心在激烈的城市竞争中需要不断创新来保持其竞争力。
其次，人员流动的速度较快，很多人对写字楼和商场环境不够熟悉，需要加快宣传推广工作，提升国金中心的知名度和吸引力。
总体来说，上海国金中心的建设案例是成功的，它为上海城市的发展做出了重要贡献。
但是要持续保持竞争力和吸引力，还需要不断创新和改进。
上海新天地案例分析
上海新天地是上海最著名的地标性商业综合体，于2006年开业，位于上海市黄浦区南京西路中心地带。
这里既有世界各地的奢侈品牌，也有时尚潮流品牌，还有各种美食餐饮、休闲娱乐场所，成为了众多游客和本地居民的热门聚集地。
上海新天地的建筑风格独特，采用了复古风格的石板路，建筑立面雕刻精美，装饰繁复，呈现出欧式风情。
在商业营销和城市文化方面，上海新天地的成功经验是值得学习
的。
首先，上海新天地在商业定位上具有极高的定位准确性。
上海新天地的目标消费群体
主要是年轻、富裕和时尚的消费者。
为了吸引这一目标群体，上海新天地引入了一系列国
际知名品牌，如巴宝莉、路易威登、迪奥等等，同时也引入了一批国内品牌，如苏州姑苏
品牌、杭州缤纷秀品牌等，吸引消费者的目光。
上海新天地还为消费者提供了丰富多样的
娱乐和消费选择，如星巴克、哈根达斯、音乐餐厅、艺术电影院等等，从而增加了消费者
选择的多样性，满足了不同消费者的需求。
其次，上海新天地注重品牌营销和市场推广的运用。
上海新天地的营销和推广采用多
种方法，如社交媒体、公共关系和赞助活动等等。
他们还采用了活动营销的方式来吸引目
标消费者群体。
例如，在Valentine's Day这个节日，上海新天地推出了一系列丰富的情
人节活动，吸引大量年轻人前来消费和参加活动。
同时，上海新天地还在各大媒体上发布
广告，采用大规模的户外广告宣传，吸引更多的目标消费群体关注，并激发消费欲望。
