户型讲座课--金地未未来

【杭州】标杆房企营销模式与实战案例策略解析(8月3-4日)【课程背景】2013年，中国房地产行业从“黄金十年”进入“淘金十年”，房地产营销从“粗放”走向“精细”，从“勇气”走向“专业”，从“传统”走向“新媒体”。

克而瑞信息集团品牌总监，房地产营销专家，活跃微博达人，特别推出2013年最新课程：《标杆房企营销模式与实战案例策略解析》。

【课程特点】1、从实战到理论，从理论再到实战。

操盘心得之上，理论解析之上的生动幽默分享。

2、从企业到项目，从项目再到企业。

前所未有的地产营销培训逻辑，深入浅出剖析。

3、从策略到创意，从创意再到策略。

地产广告长期监测与品牌营销研究实践的结合。

【王牌导师】黄老师：2010-2013新浪乐居上海最具影响力微博得主；2011 CIHAF最具影响力房地产微博达人奖；成全机构董事副总经理（2007-2010）；相互广告（上海）策略总监（2007）；新聚仁机构企划经理，项目四部总助（2004-2007）；兆丰国际集团企划、销售（2002-2004）；曾为华润置地、亿城股份、万科地产、万达、万通、银亿、协信、旭辉、蓝光地产、振业地产、中南集团、中锐、中冶、花样年、博加广告、新浪乐居、FTA建筑设计等知名企业服务；主要操作项目有：北京亿城西山华府，亿城西山公馆，运河岸上的院子；上海青年城，香梅花园，九城湖滨国际公寓，万科四季花城；天津倍儿幸福，津福荟餐馆；深圳华润幸福里；苏州华润平门府，亿城新天地，沙发社区，左岸香颂，协信圆融阿卡迪亚，旭辉芭堤兰湾，中锐山水映像，STAGE时尚舞台，壹克拉；嘉兴金都国际社区（金都九月洋房,朗轩,金都佳苑），桃源小洲；无锡万达广场，加州洋房；南通万通城，万濠华府，中港城，优山美地；镇江优山美地，中冶蓝城；杭州三水一生；磐安翡翠天堂；大庆银亿阳光城；厦门国贸天琴湾；南昌香溢花城。

【课程大纲】【课程说明】[组织机构]：中房商学院中房博越[时间地点]：2013年8月3-4日杭州（具体地点开班前一周统一发《报到通知》另行通知，详情请咨询会务组）[培训费用]：人民币3280元/人（含讲师费、场地费、茶歇、资料费等）会务组提供酒店代订服务，如需住宿请在报名回执单中说明，会务组统一安排，费用自理。

建筑新规下的17种偷面积方式新版《建筑工程建筑面积计算规范》自实施后，原先可以赠送的飘窗、双层挑高露台、地下室都要算面积了。

这是否意味着以前的“偷面积”将绝迹于江湖？非也。

上有政策下有对策，还不到一年时间，赠送面积又出了不少新花样。

一、阳台（计1/2面积）阳台的赠送是最常见的户型面积赠送之一。

按照各个地方规范的不同，入户花园和阳台可能只计一半建筑面积，通过这种方式甚至可以多赠送一个房间。

1、提前预留空间设计，并合理改造赠送面积值得注意的是，新规范下，一个是阳台的进深有限制。

阳台面宽≤1.5m时，阳台进深必须小于等于2倍面宽（阳台进深理论最大值3m）；阳台面宽＞1.5m时，阳台进深小于等于面宽且不大于2.4m。

另一个是多层高阳算面积。

无交通功能的公共阳台和多层高走廊均要计算2倍以上核减面积；多层高阳台及走廊按投影计算1.5倍以上核减面积，上不封顶。

所以，在设计过程中可提前预留空间设计，并合理改造赠送面积。

户内长宽不小于2.4m的（客厅、卧室）及一个厨房可设置一个计一半面积的阳台。

内未设置室内透空空间的限值，阳台总面积≤户内建筑面积（除阳台）的20%或60㎡。

户内设置室内透空空间的，阳台总面积≤户内建筑面积（除阳台）的10%或30㎡案例：提前预留空间设计，合理改造赠送面积案例：提前预留，合理改造。

2、两个单元相连接按凸阳台报批苏州有个项目为高层26F—33F。

该项目高层两个单元拼接的地方按了阳台报批，虽然看起来是凹阳台，其实是结构分开的，所以按凸阳台报批，赠送一半面积。

案例：苏州中粮祥云国际，产品规划是高层27F+洋房6-8F。

高层中间户朝北房间规划按阳台审批，两个卧室挨一块开间加起来才6.6m，他们是怎么偷面积呢？两个卧室中间做挑空，这样就按凸阳台报批，就可以赠送面积了。

另外南向开间规划了大面宽阳台赠送，边户北向也规划了凸阳台报批。

二、凸窗（计1/2面积）普通凸窗在小户型中应用较多。

但在新版《建筑工程建筑面积计算规范》中，明确规定：凸（飘）窗净高大于2.1米、窗台与室内楼地高差不大于0.45米的，按其围护结构外围水平计算二分之一面积。

建筑、规划、户型知识培训策略研究部报告主旨：1、建筑、规划、户型方面基础知识的培训；（相对系统性些）1、建筑、规划、户型方面基础知识的培训；（相对系统性一些）2、介绍一些经典的、个性的案例，随侃房事；道路红线道路红线与用地红线之间区域为代征道路用地不计入净用地范围用地红线征道路用地，不计入净用地范围用地红线与建筑退线之间区域为净用地范围，属于项目使用，围墙可以建到用地红线处建筑退线用地红线道路边线道路红线道路边线为规划道路的控制线，用地红线为项目建筑用地范围的控制线，在临城市道路的项目中，道路边线与用地红线局部是重合的。

居住区道路小区路组团路及宅间路无出入503020基本概念——建筑退让纵墙面向道路口高层 5.0 3.0 2.0多层 3.0 3.0 2.0有出入口- 5.0 2.5402015山墙面向道路高层 4.0 2.0 1.5多层2.0 2.0 1.5围墙面向道路1.51.51.5建筑控制线道路边线（建筑退让线）车行道绿化带人行道建筑后退剪力墙钢筋混凝墙体来承担这种墙体有较强的承担风或地震——由钢筋混凝土墙体来承担,这种墙体有较强的承担风或地震等作用传来的水平力(剪力)的能力。

有更好的抗侧力能力,因此可建造较高的建筑物。

框剪结构——全名是框架剪力墙结构，是在框架结构的基础上，增加了剪力墙，提高结构稳定性。

与框架结构相比，框剪结构强度更高，了剪力墙提高结构稳定性与框架结构相比框剪结构强度更高可以建造更高层数的建筑。

框剪结构中的剪力墙可以单独设置，也可以利用电梯井、楼梯间、管道井等墙体。

L型、T型剪力墙，也称做短支剪力墙；新江湾城剪力墙点柱型框架结构，剪力墙布置在电梯井、配电间等处；点柱型框架适用于写字楼、酒店式公寓等；金桥项目在使用效果上讲，框剪结构相对于砖混结构来讲，优点有两个：在使用效果上讲框剪结构相对于砖混结构来讲优点有两个：1、套内使用面积大。

套内使用面积＝套内建筑面积－套内墙体面积。

偷面积专题研究易居中国中国房产信息集团︱决策咨询China Real Estate Information Corporation2011.111与题篇：偷面积与题研究来源：CRIC内部《2011CRIC湘潭纵横晓塘路项目市场及产品策略》标签：湘潭/与题研究/产品研究/偷面积目录1.露台2.挑空3.凸窗4.入户花园5.夹层6.其他湘潭户型设计依据的主要规范文件《建筑工程建筑面积计算规范（GB/T50353-2005）》《湖南省住宅设计标准》《湖南省房屋建筑面积计算及共有共用建筑面积分摊规则》计算全部建筑面积的范围2)房屋内的附层（含夹层、插层、技术层）及其梯间、电梯间等其高度在2.20m以上部位计算建筑面积。

3)穿过房屋的通道、房屋内的门厅、大厅、丌论其层高，均按一层计算建筑面积。

门厅、大厅内回廊部分，层高在2.20m以上的按其水平投影面积计算。

4)楼梯间、电梯（观光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然层计算建筑面积。

房屋的自然层是指已列入房屋总层数的各楼层。

房屋的自然层数，采光窗在室外地平线以上的半地下室，其室内层高丌低于2.20m以上的架空层也计算自然层数。

房屋的总层数为房屋自然层数不地下层数之和。

假层、附层、插层、阁楼（暗楼）、装饰性塔楼、以及突出屋面的楼梯间，水箱间等丌计层数。

5)房屋天面上，属永久性建筑，层高在2.20m以上的楼梯间、水箱间、电梯机房等，按其外围水平投影面积计算。

6)挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算。

7)属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算。

当上层楼梯设计为下层楼梯的顶盖，丏可以完全遮盖的，应视为该层室外楼梯有顶盖。

8)不房屋相连丏相通的有柱走廊，两房屋间有上盖和柱的走廊，均按其柱的外围水平投影面积计算。

9)房屋间永久性的封闭的架空通廊，按外围水平投影面积计算。

10)地下室、半地下室及相应出入口，层高在2.20m以上的，按其外墙（丌包括采光井、防潮层及保护墙）外围水平投影面积计算。