上海康桥创研智造工业地产产品价格建议-22PPT

经济调研报告上海上海市康桥工业总部经济项目调研报告一、上海市现代工业园概况一）主要经济园区分布上海市规划了1+3+9工业园发展规划,之前由于康桥工业区属于市级工业园区,因此在规模、知名度以及受重视程度上可能弱于漕河泾、闵行、松江等工业区.但由于新区的扩展,浦东康桥工业园和张江工业园的合并,迪斯尼乐园的开工建设,康桥将迎来新的发展机会.图：上海市主要工业园分布从工业区的地理分布来看,浦东和闵行是工业区分布最多的两个区域,各有3-4个工业园区,其他区（县）基本上各有1个工业区.二）各大工业园主导产业特色表1：上海市各工业园区主要主导产业分布园区主导产业张江高科技园区微电子、软件开发、生物医药产业、产业等金桥出口加工区电子信息、汽车及零部件、现代家电业、新材料、食品、医药产业漕河泾新兴技术开发区重点发展微电子、光电子、计算机及软件、新材料、生物医药等闵行经济技术开发区轨道交通等机电设备、生物基因制药和食品加工制造业上海化学工业区石油化工、精细化工、化工新材料临港产业区汽车、重大和中型设备制造业及出口加工嘉定工业区汽车零部件以及光电子信息、环保设备青浦工业区生物医药、现代纺织及新材料、精密机械、电子信息、出口加工松江工业区电子信息、新型材料、生物医药、食品及保健品、精细化工莘庄工业区电气机械及器材制造业、电子及通讯设备制造业、新型材料及加工业上海市综合工业开发区通讯设备制造、机械装备、输配电设备、生物医药及中草药宝山工业区金属材料、有机材料及复合材料等钢铁延伸加工业康桥工业区汽车零部件、新型建筑材料、纺织工业、机械加工金山工业区化学制品业及精细化工、电气机械和器材制造业、建筑材料制造业崇明工业园区食品制造业和船舶修造业星火开发区精细化工、造纸、生物医药、建筑材料紫竹科技园微电子、光电子、数字技术、软件技术、新材料和研发培训二、总部经济概述一）什么是总部经济首次在国内理论界提出总部经济概念是北京市社科院经济研究所副所长赵弘.他认为,总部经济是指某些区域因为某些特有的条件,吸引跨国公司或者大型企业的总部在本地聚集,将生产加工基地通过各种形式安排在成本较低的周边地区,从而形成合理的价值链分工的经济活动的统称.地方性总部经济也称亚总部经济.由相对于全国性总部而言的地方性二级经济组织构成,是中外经济、技术和贸易交流与合作,城乡经济结合的重要枢纽和平台.二）企业入驻总部基地所关注的因素任何一个地区在设立总部基地的时候都必须要考虑自身的条件,是不是有发展总部经济的可能性,那些因素是企业入住总部基地所考虑的条件,只有具有或者创造出这些条件才能吸引企业总部的进入.1、政治环境总部作为一家公司的核心机构,领导着整个企业,决定了企业的走向,聚集了企业的优秀管理人才和大量资金及重要的研发机构,这些都使得总部成为极其敏感的部门.如果入驻城市政局不够稳定,出现政治动乱或战争威胁,那么跨国公司将遭受不可估量的损失.2、基础设施条件《地区总部问题》的调查结果显示,基础设施条件是跨国公司地区总部选址时考虑的仅次于政治稳定性的第二重要因素.总部作为公司设在企业制造基地外的重要决策和管理部门,目的是为了减少决策和管理过程中存在的不确定的因素,需要掌握大量的国内外经济、政治形势及其变化趋势,且与公司总部和地区内子公司保持沟通.这些信息的充分性和及时性对企业的决策至关重要,因此,地区信息化的.水平以及城市化的进程也是公司总部选址考虑的重点.同时,地区总部的业务活动,需要一系列与人员流动与业务交流相关的基础设施作保障,因而对国际航空港、高速公路、国际饭店设施、国际会议展览中心等设施有较高要求.3、区位条件地区总部的主要使命是管理域内子公司,为其提供经营支援服务,并协调和调整相互间关系,因此地区总部在选址时格外重视地区的中心性.即要求所选地区尽可能是：（1）地理位置的中心――物理的距离中心（2）交通中心――时间的距离中心（3）经济中心（4）职能中心――一体化区域超国家机构的集中地（5）子公司分布的中心等等.此外,地区市场的规模及潜力也是决定公司设立总部的重要因素.4、政策与制度环境东道地区对入住公司营运的相关政策和法规直接关系到其职能能否快速有效实施.因而东道主的相关法律体系与政策环境及政府公共服务水平便成了公司总部十分关心的问题.其具体内容包括以下几个方面：较低的市场准入壁垒；宽松的外汇进出限制；自由灵活的资金调度；便利的人员出入境、货物进出口；一定的税收优惠；完善的法律、司法体系；高效率的政府服务等.5.现代服务业集聚水平公司各项业务的顺利开展需要现代服务业的支持.现代服务业的集聚可以使公司享受外部经济效应.因此,公司总部总是倾向于建立在中心城市的中心商务区（CBD）.这样,区域内的金融、证券、保险业、房地产业、广告业、市场调查、会计、法律事务以及信息服务业的发育状况等为企业所关注.6、人力资源条件总部的核心职能是促进公司各项经营资源之间的整合与创新,总部是一个企业的最高机构,使企业的灵魂和决策核心,这必然要求总部拥有最出色的经营管理人才.因此,所选城市必须要有大量符合现代市场竞争要求的高素质人才供应.三）上海发展总部经济的可行性上海处在全国改革开发的大环境之下,并站在全国的最前列,享受着国家给与的各项优惠政策.总部经济的发展是大城市发展到一定阶段的必然产物,而上海已经具备了发展总部经济的必备条件.1、优越的地理位置上海地处长江三角洲经济圈的最前沿,拥有航空,铁路,水运和陆上交通全方位的交通体系,是华东地区交通和物流的枢纽；其航空港和海港是对外交流的主要渠道,使上海始终保持着和世界前沿的同步.2、优越的政策、完善的制度、高效的政府上海政府办事效率高,行为规范,执行政策富有创造性和灵活性,政府战略和管理形象好.企业形象和管理效益也较好,企业管理竞争力比较强,排在第七位.管理技术和水平较高,产品和服务质量很好,经济效益也较好,企业激励和约束机制需要进一步完善.3、完善的基础设施市内基本基础设施、信息技术基础设施、基础设施成本指数都表现很好,对外基本基础设施完善,名列全国之首.上海东临太平洋,居中国东海岸线中点,处长江入海口,区位竞争力最强：自然区位交通便利度指数、经济腹地GDP与全国比重、城市在区域中的优势度指数均居全国第一、上海的环境竞争力名列第四位,城市环境质量、环境舒适度和自然环境优美度都比较好,尤其是城市建筑景观优美,拥有许多著名的风格各异的标志性建筑、商业街、广场.4、丰富的人力资源一方面,上海拥有复旦、上海交大、同济等众多著名高校,每年为上海的经济发展输出大批优秀人才；另一方面,上海作为全国的经济文化中心,吸引了全国各地众多优秀人才,所以上海是华东地区乃至全国的人力资源储备中心.5、制造业的发展和现代服务业的升级2019年上海市全年实现生产总值（GDP）7450.27亿元,比上年增长13.6%.二、三产业增加值占全市生产总值的比重分别为50.8%和47.9%,现代服务业伴随着上海确立金融中心,航运中心的努力而获得了快速的发展,这些都为总部经济的发展做好了准备.6、广阔的市场2019年上海实现人均GDP达到55306元,人均可支配收入也达到了16683元,全年完成社会消费品零售总额2454.61亿元,在上海所辐射的长三角范围内2019年社会消费品零售总额已经突破8000亿.这样广阔的市场,一定是众多企业竞相争夺的宝地.三、上海总部经济项目项目名称区位规模容积率开发进度单体建筑面积售价备注名企公馆松江泗泾130亩（115套）1.45600-1400平7300元送电梯和车位,需地铁短驳总部一号闵行都会路2338号250亩（88栋）1.3一期900-2600平15000元送电梯创研智造康桥秀浦路3188弄一期售罄800-1500平9000元二期蓄水上河商务园南汇南芦公路193号一期150亩（114栋）0.47一期尾盘500-600平（含地下）480-600万\/套地下计算面积上海总部湾康桥秀浦路2500弄0.7一期售罄一期13000-14000元,15000元二期蓄水,一期以贸易公司为主浦江智谷闵行浦江镇联航路1188号一期8800元租金1.8元\/平*天聚诚商务广场康桥秀浦路399号租金3元\/平*天亚太-兴业城南翔100亩（80栋）440-1038平5000底层挑高6.3米,顶层住宅私人空间星月-大业领地松江大学城180亩（88套）1400-2500平6000温州投资+环境和建筑投入带来效益三、项目进展一）新浦东7+1布局7+1布局分为两部分.一部分是产业布局规划方面,主要有：上海综合保税区板块,包括外高桥保税区、洋山保税港区和浦东机场综合保税区,是上海国际航运中心和国际贸易中心建设的主要载体；上海临港产业区板块,包括重装备产业区、物流园区和主产业区等,重点布局海洋工程、大型船用曲轴、石油平台、发电机组等高端制造、极端制造产业；陆家嘴金融贸易区板块,是上海国际金融中心建设的主要载体；张江高科技园区板块,把张江与康桥、国际医学园区等整合在一起,将成为浦东一个新的重要增长极；金桥出口加工区板块,把金桥与南汇工业园区、空港工业园区整合在一起,将形成一个先进制造业组团,北部主要发展现代服务业,制造业往南部转移,形成产业发展梯度；临港主城区板块,重点发展商业商务、文化教育、旅游居住等功能,着力打造低碳、生态、宜居的新城.另一部分则是文化娱乐项目和后世博板块.如,以迪士尼主题乐园项目为核心,发展三甲港海滨旅游度假区和临港滨海旅游度假区等；以及世博园区浦东部分规划面积3.93平方公里,附近还有后滩1平方公里和原环球地块的3平方公里.目前,这一区域已经完成了前期基础建设,并且有5条轨道交通经过,主要发展金融、会展、商务、文化等现代服务业.二）本地块进展。

前言此次调研的目的是为康桥总部经济园区的建筑规划、项目功能定位、目标消费群提供一些切实可行的参考依据。

本项目的整体定位是：工业园内部的总部经济园区。

这一概念的工业区发展模式目前在国内可参考的案例十分有限，因此在规划设计、引进产业、形象定位以及操作模式上都还处于摸索阶段。

本次调研的主要内容涉及：宏观经济形势分析、上海市各大工业园区概览、上海市工业用房及写字楼市场行情、总部经济概念、可借鉴案例分析、项目SWOT分析、引进企业分析等。

我司相信，通过我司对本项目客观、科学的分析与论证，必能合理制定本项目可行性发展方向，充分挖掘和发挥项目的强势资源，实现本项目开发经济效益和社会效益的最大化。

上海康桥总部经济园区市场调研报告48页康桥总部经济园区市场调研报告第一章宏观环境分析1.1国家总体宏观经济图1：历年国民经济发展情况2004年全年国内生产总值136515亿元，比上年增长9.5%，在国际上排名第七。

其中，第一产业增加值20744亿元，增长6.3%；第二产业增加值72387亿元，增长11.1%；第三产业增加值43384亿元，增长8.3%。

第二、第三产业增加值占全市生产总值的比重分别为53.02%和31.78%。

全年工业增加值62815亿元，比上年增长11.5%，其中规模以上工业增长16.7%,增速比上年略有回落。

在规模以上工业增加值中，国有及国有控股企业增长14.2%；重工业增长18.2%，轻工业增长14.7%。

规模以上工业企业产销率达到98.1%。

工业企业盈亏相抵后实现利润总额11342亿元，首次突破1万亿元，增长38.1%。

全年全社会固定资产投资达到70073亿元，比上年增长25.8%。

其中，城镇固定资产投资58620亿元，增长27.6%；农村增长17.4%。

投资结构有所改善。

第一产业投资由上年下降19.6%转为增长20.3%；第二、三产业投资分别增长38.3%和21.6%1。

1.2上海市宏观经济概况图2：上海市历年经济发展情况2004年上海市全年实现生产总值（GDP）7450.27亿元，按可比价格计算，比上年增长13.6%。