一个房地产操盘手的十个瞬间
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一位深藏不漏的北京操盘手技术分享:六大实用口诀,十条黄金定律为什么选择做股票?股民的身份形形色色,家庭出身、受教育背景各不相同。
即便表面上看他们选择了股票这样同一个行业,但事实上他们来的目的和原因不尽相同。
我很抱歉地认为,只有象我这样出身极为贫困,受到命运反复严格的敲打和锤炼,多次被金钱逼到墙角的人,或许有一些从股票市场赢钱的希望。
你出身条件越是优越,越是不缺钱花,越不可能在股票市场取得成功。
如果在股市上赢钱对你来说仅仅意味着一场兴奋和喜悦,就像儿童意外获得了一袋糖果,而没有别的价值或更深的意义,你也不会取得真正意义上的成功。
金钱它有灵性,它只肯聚集在珍惜它和懂得它的价值的人手里。
而在其它人手里,它就会慢慢散失。
就如前面写到的那样,你必须具备在股市上取得成功的“炽热的欲望”才行。
这欲望来自更高的追求和更大规模的善行。
它必须足够强大才能够持久,才能够不被战败!如果你并不真的需要股市上的成功,而仅仅是为了证明自己判断正确或有多么聪明,更有甚者是为了贪玩才来到这个市场,我劝你还是早点回家。
因为股票市场不喜欢对“聪明人”说赞美的话,它只喜欢肯静下心来倾听它的呼吸、感受它的脉搏与心跳的人。
只有适应它,了解它,才能与这时而柔顺、时而狂暴的巨人为伍为友。
一个一心想获得财富的人,他一定会获得财富,而不论以哪种方式——只要这种方式符合道德良知或上帝的律法。
这恰恰是成功学和心理学的一个基本原理。
小结:只有被金钱多次逼进墙角、出身极度贫困的人才能够在股市赢利。
生活优裕的人如果足够明智和谨慎,在股市上只能获得小的成功,而不可能取得大的成就,相反,如果他们狂妄而无知,他们将失去一切,走向破产。
下面分享实用炒股口诀:口诀一:大涨之后必回调,K线多日画三角。
这诀说股票在大涨之后必然要回调,但怎么调呢?就是首次下调的幅度特别大,一般会调到5天线,或者涨幅的一半多一点的位置,然后再次上冲,但高点会低于前高点,而第二次下调的低点,因均线的上行,也不会低于第一个回调的低点,这样几天的K线会构成一个明显的三角形收敛形态,三角形的尖端有时落在正中间,也有时是向上的如上升旗形,也有时是向下的,呈上降楔形。
销售技巧一.电话技巧概述,1.语音2.语气3.语速4.语言注:电话邀约时必备笔纸。
说词:你好!蓝海假日,有什么可以帮您,二.邀约电话1.什么是电话邀约?一般对答:您,一定要来现场看下,如果房子很喜欢,再看是否物有所值,我们楼规模很大,每套都有不同的价格,电话里肯定说不清楚,注:先生,女士拒绝:一般给您回过去。
电话注意:1.要电话的技巧2.客户留给你电话时,我们没有来电麻烦您3.主动要电话,姓名,电话,项目哪里得知4,您了解咱项目吗/ 如了解,那您了解海阳那些项目呢?5.主动询问:先了解客户A.制造客户的购房欲望B.确定客户的来访时间,不论邀约客户什么时候来看房,注意,口气坚定,要主动帮助客户上访时间,不能被动,更不能以商量的口气谈C.制造紧迫感,要学会造势D.要客户带钱或卡!提醒客户,三.电话邀约技巧,A.称谓技巧:女士,先生,某总,某哥,某姐,您好,某某先生,我是。
B.时间确定二选一法则:比如:王总,您是明天上午还是明天下午来?或者;王总,您是上午9点来,还是下午3点来,这样我安排时间,到时候就不接待其他客户了。
专门等着你C.利益最大化:一般三分钟,简单介绍羡慕的同时配合造势,几点到几点有大客户,其他时间什么时候都可以,D.我就是唯一,自我推销,自我实现,1,自报家门2,一定让客户记住我电话逼约的过程;3.有时间过来,买不买实际无所谓,必定多看看肯定是没错的。
希望有机会与您见面,到时候一定会尽地主之谊帮你好好介绍的销售的十大套路1.开场白初次摸底2.沙盘介绍,3.二次摸底4.推荐户型5.初次逼定6.升值保值7.入市良机8.价格合理9.具体问题,具体分析10.临门一脚签合同一,开场白三部曲;1.拉关系赞美,2.摸底3.洗脑,造势1,拉关系赞美,(1)自我介绍,表示很欢迎,认识您很高兴,希望多指教,(2)和客户接触的前三分钟,嘘寒问暖关心客户(3)赞美分为直接赞美,间接赞美,每一句赞美都是有目的的(4)判断中经常出现的情况就是没有真正交流起来,所以获得客户的好感和认同,除拉关系和赞美外,我们要面带微笑去感染他们,用我们的正面情绪去驱动正面的购买行为初次摸底(1)初次摸底的内容,面积,户型,楼层,付款方式,首付款购买因素等(2)摸底的三个必问A您今天是特意还是顺便?此问题是试探客户和购买意向,如果是特意,意向比较强,如果是顺便,意向可能稍微弱一些B,都到那里去看过?一是看他们的购买需求大体是什么样子的,二是为下面谈判尊定了基础,方便做楼盘比较,并初步预测判断中可能发生的问题做好前的铺垫C,买房子都关注到那几个方面?客户的关注点也不同总结:1,摸底是贯穿整个谈判始终的,2,要充分尊重客户3,洗脑造势,(1)只有摸底以后才知道客户的需求,因需求而造势,否则客户不会心动(2)洗脑是为了升级,客户居住需求,也可以三板斧里的升值,保值打基础(3)洗脑与前面的摸底是环环相扣的,为了更好的洗脑和造势我们要;1,从客户的需要开始,买房子不仅仅是为了居住更是为了生活和享受2,从客户关心的话题开始买房子不仅仅是买硬件,更重要的是他的价值和享受,3.与客户达成共识,房子要涨价,买房子是一个很好的理财方式要注意是抱着一种什么样的心态(1)要学会倾听(2)注意语言语调的把握(3)要主动去交流二,沙盘介绍的目的展示出最大的卖点升级居住需求沙盘介绍内容:1,大环境:地理位置优势,周边配套优势,学校2,小环境:小区的具体措施,幼儿园,会所等等3.自然环境:好山好水等等4.社会环境; 也就是人文环境和名胜古迹,历史典故,居住人的居住素质,沙盘介绍注意事项(1)把客户带进我们的生活环境中,体验到其中的舒适(2)根据眼前摸底的情况,在沙盘介绍过程中对你所推荐的楼座要进行定点包装(3)沙盘介绍一定要遵循总分总的原则(4)多运用提示性语言配合肢体语言,比如,您看你觉得。
地产操盘手实用宝典地产操盘手实用宝典地产操盘手是指那些专门进行地产投资、策划、开发、销售和管理等全过程的专业人士。
他们在地产领域的成功,来自于对市场、技术和管理等方面进行全面掌握,以及对风险、机会和时机把握的准确判断。
以下是地产操盘手实用宝典,希望能对广大地产投资者和从业人士有所帮助。
一、市场分析地产投资的前提是市场需求,因此,透彻了解市场趋势、需求和竞争格局等因素是至关重要的。
通过以下步骤可以进行市场分析:1.知道自己的投资目标和目的;2.多关注市场热点、政策和新闻;3.了解投资区域的基础设施、人口、经济和社会环境等情况;4.调查竞争对手的产品、价格、营销渠道和服务等信息;5.对预期价值、现值和未来增值进行预测和评估。
二、投资策略投资策略是根据市场和投资者的要求及资源情况,制定能够最大化效益的投资决策。
常用的投资策略有:1.价值投资:寻找被市场低估的产品或项目进行投资。
2.成长投资:通过分析企业或项目的成长性和前景,进行长期投资。
3.规模投资:对大型项目或企业进行投资和管理,以获得规模效应。
4.风险投资:投资存在较高风险但潜在回报高的项目或企业。
三、资金筹措资金筹措是地产操盘手最重要的任务之一。
如果缺乏足够的资金,无法进行项目的开发或实施。
为此,需要进行妥善的融资安排。
资金筹措的方法主要有:1.自有资金;2.金融机构贷款;3.股权融资;4.债券发行;5.信托融资。
四、项目实施项目实施包括场地选址、规划设计、建设施工及销售运营等环节。
通过以下步骤进行项目实施:1.场地选址:寻找符合市场需求的场地或地块。
2.规划设计:对场地进行细致的规划设计,收集和分析市场数据和投建资金等信息。
3.建设施工:确定施工方案和进度,并对工程质量进行监管和控制。
4.销售运营:制定销售策略和营销计划,实施价格策略和促销手段,对销售过程进行管理和跟踪。
五、风险管理地产投资涉及到的风险包括市场风险、信用风险、操作风险等。
风险管理的目的是降低风险的发生率和减轻风险的损失。
一个股票操盘手的坐庄真实过程国内私募界知名的操盘手刘文文在开通博客之后,接受了某财经记者的专访。
讲叙了一些普通投资者平日无法接触到的坐庄内幕和坐庄手法。
看完之后相信会让散户受益匪浅。
记者:大家知道,一般认为对于持有较多股票的人会成为清洗对象,为什么?刘文文:庄家在拉升前必须要做到自己的持仓成本要低于市场平均持仓成本,所以洗盘和震仓尤为重要。
记者:刘文文股票博客现在访问量怎么样,上面的操盘手法适合操盘手还是散户?刘文文:博客上主要是我对市场最新的一些分析,还讲一些主力陷进,和庄家的伎俩,是面向散户的。
记者:面向散户的。
那么在研究筹码分布的情况下,庄家需要关注什么呢?刘文文:你要控制个股的盘面,同时必须密切关注大盘的走势。
大盘的走势有时需要分秒不落地时刻关注。
记者:只有利用好大势才能达到事半功倍的效果。
刘文文:对。
当大盘趋势明朗时,最重要的是个股的目标价位和对盘面的控制。
在任何时候,需要解套盘和获利盘有一个固有的比率,我们需要看盘时并不着重于散户的举动,构成威胁的是较大资金的中长线投资者,他尝到甜头后,还会吸引更多的跟风,一定的跟风是我们需要的,但绝不希望他们在底位跟风,必须控制大资金长时间的连续性动作,必须让长线投资者和短线投资者在相对高位形成换手,提高市场平均成本,我们的底仓才会在以后的高点获利。
跟风盘的一举一动,直接关系到成败。
记者:你们是不是在前一天就要计划好第二日的走势?刘文文:事实上,坐庄需要一个非常详细的计划。
早在坐庄之前就应该把完整的计划做好,包括计划达到多高的价位,在什么位置需要整理洗盘,有可能出现什么情况,应如何应对,回调的幅度有多大,在每一个关键位置重要的技术指标会达到多少等等。
在拉升阶段,可能每天收市后都要开会研究。
记者:您在自己的博客上说,坐庄不光风光,也是很累的。
为什么?刘文文:坐庄非常辛苦,尤其是坐大庄。
只有一种情况例外,那就是坐快庄,只需要几个操盘手就够了,也不需要定计划,因为盘面也不好控制,完全靠随机应变,相机行事,前提是资金实力非常雄厚。
股市十大高手操盘笔记在股市这个风起云涌的江湖里,有十位高手的操盘故事令人称奇。
今天,我就来给您讲讲其中的精彩细节。
先说第一位高手,老张。
老张是个土生土长的北京人,说话带着那股子京腔儿,爽快又直接。
他进入股市那可是纯属偶然。
原本他就是个普通的上班族,朝九晚五,生活平淡如水。
有一天,他的发小在聚会时大谈股市赚钱的门道,听得老张心里直痒痒。
就这么着,老张一头扎进了股市。
刚开始的时候,老张啥也不懂,跟风买了几只热门股。
嘿,您猜怎么着?还真让他赚了点小钱。
这一下,老张可来劲了,觉得自己简直就是股神附体。
可没过多久,市场一个回调,他赚的那点钱全吐回去不说,还倒赔了不少。
老张这下傻眼了,痛定思痛,决定好好研究股市。
他每天下班后,就把自己关在书房里,捧着一堆股市的书啃,什么K 线图、均线、MACD 指标,一个一个地琢磨。
有一次,老张盯上了一只股票。
这只股票的走势在他看来,就像是一条即将腾飞的巨龙。
他仔细研究了公司的财报,又分析了行业的前景,觉得这是个绝佳的机会。
可当时,身边的朋友都劝他别冲动,说这只股票风险太大。
老张那股子倔劲儿上来了,谁的话也不听,把自己大部分的积蓄都投了进去。
接下来的日子,老张那叫一个紧张啊,每天眼睛都不敢离开手机上的行情软件。
那股票的价格一会儿涨几分,一会儿跌几毛,老张的心也跟着上上下下。
终于,在煎熬了一个多月后,这只股票开始连续涨停,老张赚得盆满钵满。
再说第二位高手,王姐。
王姐是个南方人,心思细腻得很。
她进入股市是因为家里老公做生意赚了点钱,想着在股市里让钱生钱。
王姐可不像老张那样冲动,她每买一只股票之前,都要做大量的功课。
她会去参加上市公司的股东大会,亲自去了解公司的情况。
有一回,为了参加一家公司的股东大会,王姐坐了几个小时的飞机,又转了好几趟车,才赶到那个偏远的地方。
在股东大会上,王姐提了好多问题,把公司的管理层都问得有点招架不住。
回来后,她综合考虑了各种因素,才决定要不要买入这只股票。
房地产营销中的三十六计房地产营销是一项复杂而又具有挑战性的工作。
为了在竞争激烈的市场中取得成功,房地产营销人员需要掌握各种策略和技巧。
以下是房地产营销中的三十六计:1. 诱饵计:提供吸引人的优惠和福利,吸引客户注意。
2. 暗渡陈仓计:利用客户不熟悉的渠道或行业,出人意料地获取优质客户资源。
3. 反间计:设法让竞争对手之间产生矛盾和纷争,以分散他们的注意力。
4. 空城计:创造短期内的人潮,形成购房潮,给予客户面对竞争的压力。
5. 四面楚歌计:给予竞争对手重重包围,使其难以顺利推销产品。
6. 借刀杀人计:借助合作伙伴、中介等第三方力量来打击竞争对手。
7. 以逸待劳计:在市场活动低迷期间,隐藏实力,等待时机。
8. 降龙计:通过积极营销手段,迅速击败竞争对手,夺取市场份额。
9. 虎头蛇尾计:开始阶段出现大规模宣传活动,吸引客户注意,但最后阶段流失客户。
10. 顺水推舟计:利用社交媒体、口碑传播等方式,迅速扩大市场影响力。
11. 明修栈道计:投入大量资源提升项目形象,让客户因为形象而有购房欲望。
12. 趁火打劫计:在热点区域推出优质项目,迅速抢占市场。
13. 闭门造车计:不与同行公司合作,独立完成整个销售过程。
14. 瞒天过海计:通过优势手段,隐藏项目真实情况,以吸引客户的购买兴趣。
15. 四两拨千斤计:利用口碑,借助个别满意客户介绍,迅速推销整个项目。
16. 声东击西计:通过媒体宣传、公众演讲等方式,将目标客户的注意力从竞争对手身上引开。
17. 借题发挥计:利用大事件或热点话题,扩大项目曝光度。
18. 远交近攻计:与政府部门建立良好关系,获取政府资源和政策扶持。
19. 假痴不癫计:装作无知无能,以便引起竞争对手的轻视,进而出其不意。
20. 暗度陈仓计:在积极开拓新市场的同时,保持现有市场的优势地位。
21. 美人计:通过美女模特等方式吸引客户,增加销售数量。
22. 染指计:在竞争激烈的区域,设计不同的产品类型,以满足更多客户需求。
【《十年一梦——一个操盘手的自白》——青泽】【《十年一梦——一个操盘手的自白》——青泽】(2014-01-01 10:00:11)转载▼分类:投资理财标签:本源战争毫不动摇罗杰斯得了娱乐地平线上的桅杆地平线上的桅杆读青泽先生《十年一梦——一个操盘手的自白》札记作者:谭晓旭做了十三年期货,我一直有个冲动,无论成败与否,有一天我会将自己的经历形成文字,算是对自己的一生有个交待,当然是在生命结束的前夜或是退出江湖以后。
十几年来,在期货市场的沉浮之间经历了太多的失败和辛酸,但我一直疏于作文,只习惯于日记,网上已经有太多的论坛和博客,我相信真理总是在宁静中被了悟的,因此我更多地习惯于思考和观察。
突然有一天于夜深人静时写了一篇短文《独自行走在天堂与地狱之间》,纯属草根习作,承蒙网友厚爱而转载,心中仍有几分忐忑。
不料却与青泽先生的大作几乎同名,好在青泽先生的大作第二版《十年一梦——一个操盘手的自白》很快出版,算是消除了些许误会。
与青泽先生相比,我显然没有他当众刮骨疗伤的勇气,能够对自己人性上的弱点进行如此深刻的剖析和自己所经历的每一次成功与失误进行回顾与总结。
与我所了解和读到的国内操盘手的著作相比,青泽先生的大作尽管还有值得商榷的地方,但究其对期货操盘的理解深度和境界及其对期货操盘手职业素养的理解深度,已经是难能可贵了,堪称国内期货操盘手记之中的力作。
他毕竟只有十年的操盘手经历,客观的讲,我的理解是,一个期货操盘手没有二十年甚至更长时间的磨砺,没有极其成功的、长达几十年稳定的账户盈利作为实证,操盘手的手记是不足以说明问题的。
这里我绝对没有贬损青泽先生的意思,相反,尽管没有人和青泽先生的期货投资经历完全相同,但青泽先生在书中通过表达的和描述的成长经历以及提炼十年期货操盘经历而形成的观点和体会,正是几乎所有还在顽强坚持期货投资的探索者共同思索的问题,并且多少年以后,仍将继续面对。
从极终意义上讲,期货投机客注定是永远的探路者。
成功房地产销售人员的十个特质房地产销售行业竞争激烈,要想成为一名成功的销售人员,并取得卓越的业绩,不仅需要具备出色的销售技巧和知识,还需要培养一些关键的个人特质。
在这篇文章中,我们将讨论成功房地产销售人员应该具备的十个特质。
1. 良好的沟通能力销售人员必须具备出色的沟通能力,能够与客户建立良好的沟通和理解。
通过有效的口头和书面沟通,销售人员可以清晰地传达房地产项目的信息,并解答客户的疑问和顾虑。
同时,他们还需要倾听客户的需求和意见,以便更好地与客户合作。
2. 坚持不懈的毅力成功的销售人员必须具备坚持不懈的毅力。
在面对挑战和困难时,他们不能轻易放弃,而应该寻找解决问题的方法和策略。
他们必须有足够的弹性和适应力,以便在市场形势变化时能够迅速调整销售计划。
3. 自信和自我激励自信和自我激励是成功销售人员的重要特质。
他们必须相信自己的能力,并有自信地去争取客户的信任和支持。
此外,他们还需要自我激励,保持积极的态度和高度的工作动力,以取得良好的业绩。
4. 关注细节在房地产销售领域,细节至关重要。
成功销售人员必须具备细致入微的能力,能够注意到并解决客户的细枝末节的问题。
他们需要了解房产的各种细节和特点,并清楚地向客户解释,以提供准确和详实的信息。
5. 团队合作精神在房地产销售中,团队合作是不可或缺的。
成功销售人员应该具备良好的团队合作精神,能够与同事合作,共同完成销售目标。
他们应该愿意分享知识和经验,并积极参与团队活动,以建立良好的工作关系。
6. 强大的人际关系能力人际关系是销售成功的关键。
销售人员需要建立广泛的社交网络,并与客户、同事和业内专业人士保持良好的关系。
通过有效地与他人合作和沟通,他们可以更好地了解市场需求和趋势,并与潜在客户建立稳固的关系。
7. 善于解决问题房地产销售人员经常面临各种各样的问题和挑战。
他们需要能够快速和有效地解决问题,找到最佳的解决方案。
同时,他们还需要保持冷静和客观的态度,以便在压力下做出明智的决策。
操盘手的十大交易策略
1.建立清晰的交易计划:在进入市场之前,应该制定一个清晰的交易计划,明确交易目标、风险控制和止损策略等。
2. 学习技术分析:技术分析是分析市场趋势和价格波动的一种方法,操盘手需要掌握技术分析工具,如趋势线、移动平均线等。
3. 关注市场情绪:市场情绪对价格波动有很大影响,操盘手需要关注市场情绪和市场心理,以及与之相关的新闻和事件。
4. 确定趋势:趋势是市场的一个重要特征,操盘手需要通过技术分析等手段确定市场趋势,并相应地采取交易策略。
5. 控制风险:风险控制是交易的核心,操盘手需要设定合理的止损策略和风险控制措施,以最小化交易风险。
6. 选择适合的交易时机:选择适合的交易时机可以提高交易的成功率,操盘手需要掌握市场节奏和交易规律,以及行情变化的时间和频率。
7. 确定交易量:交易量是交易的重要参数,操盘手需要根据交易计划和市场情况确定交易量,以避免过度交易和损失。
8. 选择合适的交易工具:不同的交易工具有不同的特点和风险,操盘手需要根据自身情况和市场需求选择合适的交易工具。
9. 灵活应对市场变化:市场变化是不可避免的,操盘手需要及时调整交易策略,灵活应对市场变化,以获取更多的收益。
10. 坚持自律和纪律:自律和纪律是成功交易的基础,操盘手需要遵守交易计划和止损策略,保持冷静和理智,不盲目决策和追涨杀
跌。
一位天才操盘手深度诠释T+0每天赚1%一年990%收益短线投资者每一天都离不开T+0,心里话无论你做短线还是中长线,经常做T,远比你持股不动要强很多,尤其是是在大盘震荡、下跌旗舰,盘中T+0是一种非常稳健和高效套利的方法。
一天一点日积月累小金山堆起来也十分吓人。
本文笔者和大伙聊聊T+0的一些技巧,也会配上之前操作交割单,希望大家可以用心研读。
一、日线T+0:大盘和个股的节奏预期要不断加强,好比走路或者下围棋,走一步看三步,尤其对手中个股处于什么阶段(盘整、起涨、盘升、主升、盘跌、杀跌等)要心中有数,也就是先看日线趋势,日线趋势才能决定分时趋势——这也是日线的T+0;1、逆势T+0:这是一个非常重要、也是大部分投资者都忽视的操作技巧,N多个股已经开始杀跌,日线严重破位了,其实我们也清楚还会继续下杀,但因为被套,那就破罐子破摔,放任自流,这是非常严重的错误,明明知道还有低点,还心存幻想,理智的做法是先卖出,等止跌信号出现再接回。
冷静想想:这是不是一个高抛低吸?(事实上差价10%很容易做到)2、顺势T+0:手中个股有主升迹象,这时就是加仓的机会,加仓最大的好处是隔日舍得卖,或者慢慢卖,也容易卖到相对高点。
加仓后多赚的部分,心态会好很多,没有加仓做T,总担心卖了就没了,继续涨就傻眼。
这里注意:做T是一个确定性强的套利手段。
如下图002261这支票:就算心态不好,周四加仓,周五T出去,多赚8%。
套了别总想着解套,而应该是加快解套,赚了不是心满意足,二是加大盈利,一旦手中个股给机会,学会加大套利,而不是好像结婚N年的老夫老妻,智慧相伴。
300137也是前期重点操作过的一个票。
投资者注意看看自己手中股票的操作过程,无论顺势、逆势T+0,其实机会非常多,只是没用心去发现,或者没有认识到做T的重要性,机会每个人都有,就看怎么去领悟、把握,然后灵活运用了。
二、分时T+0:很多投资者最喜欢、操作最多、乐此不疲的操作习惯。
我是一个过程论者,一直坚信过程完整、过程完美,结果通常不会太差:过程不完整不完美,结果即使好,也长不了。
短暂的成功就像天上的流星,有耀眼、明亮的光芒,美则美矣,却转瞬即逝;或者像春节的樱花,有姹紫嫣红的色彩,惊人凄艳的美丽,一场大雨过后,“零落成泥碾作尘”,烟消云散,徒然令人伤感、叹息!企图一夜暴富,投机者往往是在自找麻烦,甚至是自掘坟墓。
在我十多年的期货操作生涯中,从来没有见到通过这种方式最后走向成功的人,而那样的情形倒是见得不少:满怀希望地进入期货市场,因为无法抵挡内心的贪婪和市场的诱惑,利令智昏、孤注一掷,最后落个悲凉、凄惨的结局!冰冻三尺,非一日之寒。
只有时间,才能帮助投机者认识市场运动的复杂性;只有时间,才能帮助投机者积累成功交易所需要的知识、经验和风险意识;也只有时间,才能使投机者的内心世界从贪婪到平淡、从狂傲到谦卑、从感性到理性。
大多数投机者整天在市场中追涨杀跌,希望通过频繁的短线交易取得成功,根本没有足够的耐心去等待永恒的牛熊循环,最终在市场的无序波动中迷失大方向,可谓欲速而不达。
人生的大部分时间都是在平淡中度过的,单调的日常生活注定不易给人留下深刻的印象。
但是,每一个人的生命中总会有难以忘怀的岁月。
之所以难以忘记,往往是这一段时间发生了一些很特殊的事情,可能在一个人的一生中影响深远,不能轻轻地抹去。
在股票、期货这个弱肉强食的市场,大多数散户投机者的命运,就像天空中一只断了线的风筝,一会儿上升,一会儿下降,根本不由自己决定。
散户的资金、心理承受能力、市场经验决定了他们注定是市场波动的牺牲品。
在一个不规范的市场中,主力们只要略施小计,一次诱多、一次诱空,上下一震荡,就可以把大多数跟风者赶尽杀绝。
如果从一个投机老手的立场看,毫无疑问,这种重仓交易、以命相博的交易手法是自取灭亡之道。
偶然的好运这一次可能帮你大忙,下一次就会让你尸骨无存。
后来几年我在期货交易中发生的一切证明,尽管有时候保守和谨慎可能是一种束缚人的枷锁,短期会拖投机者的后腿,但是,从长远看,保守、谨慎、稳健无疑是期货交易者的立身之本。
一个房地产操盘手的十个瞬间:营销七日谈 宋家泰读书圈 - 宋家泰 2014年11月24日 09:46 4709 4 8 自媒体 | 豪宅 | 李嘉诚| 投资A- A+ 房地产营销从业15年,历经五次大调控,我个人有个体会,一个项目的成败,有个4321原则。拿地研判占了40%,设计定位占了30%,销售企划占了20%,市场机会占了10%,也就是说,地拿错了,或者在错误的时间拿了地,那就算设计、销售、企划推广做得再好,市场机会每次都能捕捉到,整盘做完,也就勉强及格,赚钱那是不用想了,不赔钱就算不错了;
如果地拿对了,或者在正确的时间拿了地,哪怕设计中规中矩,哪怕后期销售、企划推广很普通,点又很背,各种小反弹,各种小阳春都没有捕捉到,这个盘还是可以拿到70多分,赚点钱没有问题;
但我绝对不是说,在一个项目的操盘过程中,营销能力只有20%的责任,我认为是100%的责任。一个房地产公司,不能只有市场营销部需要懂营销,全公司都得懂;占了项目成败的40%的“拿地研判”,就需要有非常强的营销能力,占了项目成败的30%的“设计规划”,也需要有营销能力。
地拿砸了,就一切都砸了 因为土地成本在房价中的占比太重,能不能拿,绝对不能仅仅依靠用周边项目的价格做个比价,再设一个年价格增幅算出整盘均价,算一下建安、配套、财务费用、税收等成本后,倒推出地价承受能力,这套方法现在各公司都会了,大家用的EXCEL表格可能都一样,那么凭什么肯定赚钱的狗屎运你能踩上呢?一定要有敏锐的投资眼光,明白经济发展趋势、知道社会结构变化、通晓资金市场路数、理解土地规划价值,这个”通人“只能是一把手,要么是老板,要么是董事长,因为房地产本质是个“投资行为”,以前我听北京华高莱斯李忠老师的课,他说房地产专业在国外,是属于金融系的投资方向,是一个“如何花更多的钱赚更多的钱”的事业,不是一个把房子盖的越快越好的事业。
因此,我很看不起那种地拿错了,董事长骂总经理,总经理骂拿地的部门,拿地的部门骂营销预期太高,市场预判出错,营销部门只好骂自己的行为,每个人都要做好自己的工作,董事长或者资本家的工作,就是负责投资,不是每天把眼睛放在旗下的楼盘,今天买了几套,明天买了几套,这个楼盘什么时候开盘,那个楼盘什么时候交房,市场不好的时候恨不得自己去卖房,董事长或者资本家的职责就是去找钱,就是去判断,给企业一个清楚的方向,一个明确的定位。下属提供情报,老板进行决策;下属提供建议,老板进行选择;从收入上来讲,职业经理人是卖白菜的,资本家是卖白粉的,因为风险相差悬殊,所以收入也相差悬殊,不能要求让职业经理人拿卖白菜的钱却操着卖白粉的心;就好像龙应台说的,你不能平时让大家当圣人崇拜你,出问题的时候又要求大家当俗人一样原谅你。
但是我也要说句公道话,老板这个工作,很不好做,一方面需要高瞻远瞩,另一方面需要深谋远虑,视野高和洞察深,这是两种能力,集合在一个人身上很难;要不他怎么能是老板呢?不过就算都有,也抵不过总理的几句话,因为中国的房地产市场,有时要的不是市场经济学知识,而是政治经济学知识。
所以,拿地这件事情,虽然最终是一把手来决定,但也是全体公司事情。地不是我们想拿什么地就能拿什么地的。爱情不是你想卖,想买就能卖。政府有自己拍地的节奏,而且这个节奏是不透明的,他们也在看市场机会;符合你公司产品发展定位的地,政府不推;政府推的地,你又看不上或做不下来;就算搞定可以“勾地”,价格也不一定能谈得拢;价格做了妥协,定位和公司预期的又不一样;
再就是房子卖得好,想拿地,但是同行也卖得好,更想发展,政府坐收渔利,强手如林,肉少狼多,地不一定拿得到;等到市场不好,政府热情招商的时候,自己的库存一大堆,好不容易卖房子弄回来的现金,还得放在账上以备不时之需,更加不敢拿地。因此要做一个好的开发商,必须要把自己的胃口变得很强很杂食,什么地都能消化的了,产品谱系丰富,高中低三档,每档至少再有两级,至少6-8种产品线才能符合一个期望在全国发展的开发商的需求;
李嘉诚说自己毕生房地产开发秘诀,是“地段、地段、地段”,世联甘伟有篇文章《城市豪宅假说》提到过“地段指数模型”,说一个好的地段,跟便利指数(步行、车行、商务)、自然指数、人文指数有关,同时陈劲松也说,“你是谁不重要,你周围是谁才重要”,要做豪宅或者高端项目,地段愉悦指标越多越好。 举一个金地未未来开发的案例,这个项目在上海浦东张扬北路以西、五洲大道以北,占地 96383平方米,容积率1.6,计容面积可达154212平方米。2006年的时候,这块地很多人并不看好,1、外高桥区域有高桥石化等一批化工企业,大家心理印象不佳(家泰曰:现在是高大上的自贸区了);2、周边没有商业配套;
但我和几个负责拿地的同事认为: 1、在五洲大道翔殷路隧道边上,去城市副中心五角场方便,开过去就是中环; 2、紧邻轨道交通6号线五洲大道站。6号线北到外高桥,南与2号线、4号线在世纪大道换乘,07年11月就能通车,未来业主可以很方便的到达外高桥、五角场、金桥、小陆家嘴、张江等上海几个最重要的产业聚集区,这几个区域有大量的知识创新、知识制造、科学技术、专业服务、咨询业类公司,这些企业是上海下一轮经济热点“现代服务业”的代表,容纳了上海最庞大的知识经济群体。 3、这个项目是上海首批要按国家“7090政策”进行规划的楼盘,总面积15万多平方米里,要做1000多套90平米以下的户型——“7090政策”,之前开发商一般不大愿做小户型,一是小户型费地,一块地做800套大户型远比做1000套小户型容易;二是小户型成本高,麻雀虽小五脏俱全,卫生间厨房都得做,光进户门就得增加很多扇,如果售价和大户型一样,开发商岂不是亏了?三是客户未必喜欢,由于上海住宅规范跟深圳广州香港不同,如厨房卫生间一定要有采光、一间房间一定要朝南并满足冬至1小时的日照等等,香港三房能做到60平米,上海就做不出来。因此在上海90平方米以下户型腾挪余地不大,一般高层能做个尺度还说得过去的90平方米两房已属不易,但是,如果客户不喜欢两房呢?因此,政策一出怨声载道,很多开发商观望。
但根据第2条的分析,这些人虽然收入成长性较高,但是积累时间并不长,手中积蓄有限,虽然有时候双方父母会赞助一点,但是大多数人并不是“啃老”族,自己购房还是会量力而行的,因此他们目前还接受不了总价高的房子。另外,他们家庭结构以多为两口之家和两口之家带一10岁以下小孩为主,一般两房甚至更小的户型就能满足他们的需要。这个项目1000多套90平米以下的户型。正是为他们量身订造的。“7090政策”反而让大家坚定了在未未来做小户型的信心。
现在回过头去看未未来这个项目,典型的属于4321里面,432都做好的项目,最后那个市场机会的1,是因为追求销售速度,2008年6月份开盘,2009年5月份就卖完了,没有赶上2009年下半年房价飞涨最热的时段,但这个项目的IRR和净利润率还是颇高的。 拿地前
建成后 金地拿未未来这块地的时候,也没有想到会有这么高的收益。拿地的时候也经过了比较强烈的争论,某个集团领导,预测这块地开盘时售价不会高过7000元/平方米,他还和华东金地当时的领导赵汉忠打赌,金地未未来开盘后他输了一万块钱给赵总。我现在还记得2006年11月金地未未来这块地挂牌前夕,某晚我们在复兴西路201弄的那个老别墅一楼会议室里,和集团开视频会,窗外夜凉如水,屋内频被质疑,赵总拍着桌子和集团领导说,你们看看今年都到啥时候了,还不拿地!最后这块地挂牌,金地和新城还拼了一下,最终土地出让金3418元/平方米。但金地集团也不愿在这个区域再投资了,一个月后,新城和中冶,在我们这个项目的北面分别用2700元/平方米左右的底价各拿了块地,金地集团连让我们去举一下牌,把价格抬一抬或者换个劝退的人情都不愿意,人家捡了一个漏。
后来中冶开发的项目叫中冶尚城,据说因为方案报上去老是被政府规划部门退回来,磨磨蹭蹭2009年才开出来,毛坯高层卖到了20000元/平方米,结果赚了大钱,光代理公司同策分的溢价就有上千万,而新城的项目,就是目前正在销售的新城碧翠,开出来就直奔30000元/平方米以上了(估计土地增值税要交好多)。所以后来每次开土地评审会的时候,大家在讨论价格涨幅,我常常觉得是领导假装在问,大家假装在回答,未来的事情谁说的准,就连把大势看准都很难,更何况精确到数字。
讲到这里,大家应该懂得,拿地为什么占了一个项目的成败的40%了吧? 设计规划产黄金 占了项目成败的30%的“设计规划”之前也看到了三个观点,或者说三个方法,供大家参考。 第一个是上海方方工作室,胡宗亘老师的“高亩产规划”论,散见他在每个月方方工作室报告的各种产品评判的妙文中。其实就是在容积率、限高、建筑密度等条件的限定下,尽可能多做“溢价”较高的物业,比如万科在2004年开发的红郡,容积率是1.0,应该是一个公寓的定位,但是万科牺牲了一定的容积率,做到了0.87,把小区做成了一个“纯排屋”的形象,做了排屋和双复式公寓,不露痕迹的混在一个组团,甚至同一幢建筑里,把“叠加公寓”当成了排屋在卖,因为项目所处的华漕社区,低密度产品和高密度产品存在巨大的价格差别。而其针对投资客的市场定位,也是红郡把别墅做精装修的原因。
但也并不是全部要高低搭,往别墅上靠才能获得“高亩产”,比如金地天御,在容积率1.2的情况下,做成了90平方米小户型公寓、200平方米中宅、300平方米大宅三种混合型的社区。但是将地下室,分给1、2、3楼,楼下的院子,也分给了1、2、3楼,4-5楼为复式,拥有一个“摘星庭院”。思路也是往高附加价值的物业形态上靠。