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渝洲新城（商业部分）营销策划1. 渝洲新城（商业部分）创新营销体系的建立1.1五金专业市场与重庆市商业地产大势与机会点分析1.1.1重庆市商业地产市场大势●重庆商业物业开发量增长迅速2002年商业营业用房竣工面积266.3万平方米，2003年商业用房面积开发量达到350万平方米，增幅达到30%。
●涉足商业房地产开发的地产商日益增多许多品牌住宅开发企业开始涉足商业地产开发，比如龙湖置业、协信集团、渝高集团、珠江置业等，使得商业地产竞争越演越烈。
●各商业中心区逐渐形成，多核平衡的城市结构已见雏形现在重庆商业中心已经分为了渝中区有解放碑、江北有观音桥、沙坪坝有三峡广场、杨家坪也有自己的步行街，多组团、多核心的城市商圈已经形成。
●本地及外地商业机构积极在重庆扩张分店，显得商业泡沫严重由于多核商圈的构成，使得各个商家不得不到处扩张，假如重庆只有解放碑商圈，那么重百只需要开一家，而现在为了扩大市场占有率，每个区域都要开一家，这样一来，占有率上去了，但自身由于规模、投资过大，风险很高，泡沫就出现了。
●部分商业物业规划失当，空置量增大2001年商业营业用房空置量为160万平方米，2002年达到200万平方米，这些营业用房的空置，对新建的商业物业销售带来了压力。
1.1.2本案机会点分析●本案定位于专业市场，避开了竞争激烈的零售业●依托于现在的渝州交易城，成熟的经商环境得到消费者的认可，商业市场前景看好。
●本案五金专业市场的定位，填补了重庆五金市场的空白。
●五金行业随着城市建设的发展，还将有很大的市场需求。
●引进专业的商业经营管理公司，有助于提升项目专业品牌。
●整合各个专业资源，共同打造本案经营市场，才能取得良好的销售业绩。
1.2 外部资源整合，优势与发展商自身优势的融合1.2.1 本案的外部资源优势●经营环境优势渝州交易城，此为本案最大的外部资源环境，渝州交易城对周边物业的带动，在此不再重复分析，需要指出的是渝州交易城为本案目标客户群所带来的商机及形成的商业互动氛围是其他项目所不具备的。
重庆店铺打造方案策划书3篇篇一重庆店铺打造方案策划书一、项目背景随着重庆经济的不断发展和消费者需求的日益多样化，打造具有特色和吸引力的店铺成为了提升商业竞争力的关键。
本策划书旨在为重庆店铺的打造提供全面的方案，包括店铺定位、装修设计、商品陈列、营销策略等方面，以帮助店铺吸引更多的顾客，提高销售额和品牌知名度。
二、店铺定位1. 目标客户群体：根据店铺所在的地理位置、周边环境和商品特点，确定目标客户群体。
例如，位于商业区的店铺可以定位为中高端消费者，而位于社区的店铺可以定位为普通居民。
2. 店铺特色：明确店铺的特色和差异化竞争优势，例如独特的商品、优质的服务、舒适的购物环境等。
3. 品牌形象：塑造店铺的品牌形象，包括店铺名称、标志、口号等，使其具有独特性和可识别性。
三、装修设计1. 风格选择：根据店铺定位和目标客户群体的喜好，选择适合的装修风格。
例如，时尚潮流的店铺可以选择现代简约风格，而传统文化的店铺可以选择中式风格。
2. 空间布局：合理规划店铺的空间布局，包括展示区、收银区、休息区等，使顾客能够方便地浏览和购买商品。
3. 色彩搭配：选择适合店铺风格和商品特点的色彩搭配，营造出舒适、温馨的购物环境。
四、商品陈列1. 陈列原则：根据商品的特点和销售情况，制定合理的陈列原则。
例如，畅销商品可以放在显眼的位置，新品可以放在突出的位置。
2. 陈列方式：选择适合商品特点和店铺风格的陈列方式，例如悬挂式、平铺式、堆叠式等。
3. 道具搭配：合理搭配陈列道具，如货架、模特、展示架等，使商品陈列更加生动、有趣。
4. 定期更新：定期更新商品陈列，保持店铺的新鲜感和吸引力。
五、营销策略1. 线上营销：利用社交媒体、电商平台等渠道，进行线上宣传和推广，吸引更多的潜在顾客。
2. 线下营销：通过举办促销活动、会员制度、赠品等方式，吸引顾客到店消费。
3. 合作营销：与周边商家、品牌进行合作，共同推广和营销，扩大品牌影响力。
4. 客户关系管理：建立客户关系管理系统，及时了解顾客的需求和反馈，提供优质的服务和体验。
商业地产策划方案商业地产策划方案一、项目背景分析商业地产作为城市经济发展的重要组成部分，其投资回报率较高，吸引了众多投资者的关注。
本项目位于市中心的繁华地段，周边人口密集，交通便利，商业氛围浓厚，是一个理想的商业地产开发项目。
二、市场调研与分析在市场调研中，我们发现该地段的商业需求主要集中在购物中心、娱乐休闲、餐饮美食以及文化艺术等方面。
基于此，我们制定了以下商业地产策划方案。
三、项目规划与布局1. 购物中心：在项目中建设一个大型购物中心，引入国内外知名品牌，提供各类商品和服务，满足人们的购物需求。
2. 娱乐休闲：配套设立电影院、KTV、游艺场所等娱乐设施，提供多样化的娱乐选择，吸引顾客驻足消费。
3. 餐饮美食：引入优秀的餐饮品牌，包括特色美食、酒吧和咖啡馆等，打造美食文化街区，吸引消费者品尝美食。
4. 文化艺术：设立展览馆、艺术展示区等，举办各种文化艺术活动，提供智力与审美上的享受，丰富人们的文化生活。
四、市场营销推广1. 品牌合作：与知名品牌合作，打造独特的商业地产形象，提升品牌价值。
2. 宣传推广：通过媒体渠道、网络营销等方式，广泛宣传项目的特色和优势，吸引更多顾客的关注。
3. 会员制度：建立会员制度，提供会员特权和优惠，增加回头客和忠诚度。
4. 活动策划：定期举办主题活动、促销活动等，吸引更多顾客前来消费。
五、风险控制与管理1. 预算控制：严格控制项目投资预算，确保项目在可控范围内。
2. 设备维护：建立健全的设备维护制度，定期检修设备，确保设备正常运行。
3. 安全管理：加强项目内的安全管理，确保顾客和员工的人身安全。
4. 运营监控：建立科学有效的运营监控机制，及时发现和解决运营中的问题。
综上所述，本商业地产策划方案将通过多种方式满足消费者的需求，提供了购物、娱乐、餐饮和文化艺术等多样化的选择，通过市场营销和活动策划吸引顾客，并通过风险控制和管理确保项目稳定运营。
我们相信本项目能够取得良好的经济效益和社会效益。
重庆各商圈部分营销推广策划报告重庆是西南地区的重要商业中心之一，拥有多个繁华商圈。
为了提升各商圈的知名度和吸引力，需要制定相应的营销推广策划。
本文针对重庆的部分商圈，提出如下推广策划报告。
一、解放碑商业圈1.目标：提升解放碑商业圈的知名度和繁荣度，吸引更多游客和消费者。
2.策略：（1）推出活动：举办解放碑音乐节、艺术展览、美食节等大型活动，吸引艺术家、音乐人、美食爱好者等各类人群。
（2）提供优惠：与周边商家合作，推出联合优惠活动，吸引消费者前往解放碑商业圈购物。
（3）线上推广：通过社交媒体和电商平台等，宣传解放碑商业圈的特色和优势，吸引网友关注和分享。
二、观音桥商业圈1.目标：打造观音桥商业圈成为全球时尚购物的热点之一。
2.策略：（1）引进国际品牌：吸引国际知名品牌入驻观音桥商业圈，提升购物体验和品牌高端形象。
（2）举办时尚周活动：在观音桥商业圈举办时尚周活动，邀请时尚达人、名流、博主等参与，提升观音桥商业圈的时尚形象。
（3）打造美食街：引进各地特色美食，打造观音桥商业圈的美食街，满足消费者对美食的需求。
三、南坪商业圈1.目标：打造南坪商业圈成为生活购物的综合体。
2.策略：（1）引进品牌超市：引进国内外知名超市品牌，提供全方位的生活购物服务。
（2）举办亲子活动：开展亲子活动，如儿童乐园、亲子教育讲座等，吸引家庭消费者。
（3）举办休闲娱乐活动：为南坪商业圈打造休闲娱乐场所，如电影院、KTV等，满足人们的娱乐需求。
四、江北商业圈1.目标：打造江北商业圈成为高端购物和休闲娱乐的热点。
2.策略：（1）引进高端品牌：引进国际一线奢侈品牌，提升江北商业圈的高端形象。
（2）打造主题购物中心：建设主题购物中心，如奢侈品中心、文化创意中心等，满足消费者不同的购物需求。
（3）举办文化活动：定期举办文化演出、展览等活动，吸引文化爱好者和艺术从业者。
综上所述，重庆各商圈部分营销推广策划涉及提升知名度、举办活动、提供优惠、引进品牌、打造主题场所等方面。
易居重庆复地别院别墅项目案例分析集团标准化工作小组 [Q8QX9QT-X8QQB8Q8-NQ8QJ8-M8QMN]类别墅——重庆复地别院目录序言与龙湖、金科等重庆本地开发商相比，对于高端客户，复地不占优势。
本地开发商的高水平开发、高水平客户关系维护，使得各自拥有上万拥趸，其中又不乏具备多次置业能力的高端客户资源。
龙湖开盘新老客户各占一半，复地在短期内是达不到这种成交格局的。
这是一种深入人心的东西，好比复地在上海的影响力。
重庆别墅市场大约有90%以上的客户都是二次以上置业，这部分已经接近饱和了，复地将目标锁定在别墅首次置业和改善型的客户，以豪宅的气质打造经济性别墅洋房，细分产品，，创新产品，以不同核心价值吸引了不同客户，将不同类的客户融入社区，配合一期高层公寓社区。
一、开发背景市场特征2008年重庆别墅市场有6方面特征：1）纯别墅社区较少，高端项目主要为多层和低层组合，供应所占比例较去年均有所增长。
2）独立别墅推出的量不大，比较分散，而洋房、别墅多个项目5月前后集中应市3）北部新城和南岸区已经成为房地产市场最为活跃的两大片区，集中了目前重庆别墅市场的知名项目。
4）别墅分类更加细化，产品之间的差异化特征显现。
例如：出现融江、山资源一体的江山别墅协信·阿卡迪亚；坡岭顿小镇为代表的以低调奢华理念打造的200—300多平方米简约别墅；以庆隆南山高尔夫为代表的半山别墅；以岛居为核心卖点的协信·彩云湖1号；以文脉养生为重的保利小泉别墅等。
5）消费者对于本地开发商品牌忠诚度高，例如龙湖、金科等，其中又不乏具备多次置业能力的高端客户资源。
6）经济型别墅、类别墅销售情况看涨。
其中，花园洋房一般具有较高品质、环境良好、设计优秀，但价格（尤其总价）相对别墅产品低，多为3+1、4+1层的低密度建筑。
其密度小，楼层低，具备别墅产品某些潜质，也比较符合人性化居家的理念，能够广泛吸引新兴中产阶层。
需求特征08年重庆别墅市场需求两大特征：1）一些外企高级白领、职业经理人、IT精英、金融业成功人士等金领阶层逐渐成为别墅市场需求的主力，且这一群体有逐年扩大的趋势。
复地上城开盘策划客层气质分析：根据“复地上城”自身特征，将目标消费群体锁定主城区（包括渝中区、渝北区、江北区及周边区县地中产阶级和城市白领阶层等）地首次置业者或二次置业者，这群人身上有这样一些特质：个人收集整理勿做商业用途他们属于比较理性消费群体，在强调实实在在消费地同时，对生活情调、生活品质方面仍存在着非常高地期望他们追求生活地品质享受，关注居住地舒适度和家庭地美满和谐；拥有较强地消费能力，属于社会中产阶级和城市白领阶层个人收集整理勿做商业用途他们是新生代力量，有较高地文化素质，是城市中活跃地族群，拥有新价值观，有一定地事业基础或事业呈上升阶段个人收集整理勿做商业用途活动时间：月活动地点：项目现场销售中心活动人员：工作人员、客户、礼仪、演员等.拟邀政府贵宾：市政府有关主管领导、北部新区有关领导等特邀嘉宾：重庆市优秀贫困大学生拟邀媒体：重庆电视台、重庆晨报、重庆晚报、重庆商报、重庆广播电台及上海部分媒体活动目地：对外传达复地上城开盘典礼地信息，通过强势宣传，迅速提升企业地知名度，体现其美好前景促进楼盘销售，与此同时进行企业社会公关，树立复地积极良好地社会形象，并融洽与当地政府职能部门、客户及供应商地关系.个人收集整理勿做商业用途活动主题：智者，自会高瞻远瞩；上城，尽显品质生活！在本案中，“上城”定位解释如下：（）生态地、和谐地：小区内外景观优美，野趣横生，具有情趣，给人以各种不同地美地享受，注重小区内外园林地营造，尊重自然，在保留小区原有植物地基础上，因地制宜地配搭种植各类植物，全力体现自然生态之美，景观与建筑地交融式设计，互融互生，为住户创造景致天然地居住环境（）情趣地、人文地（文化品味）：上城提倡地是高品质、高品味，巧妙地将人文文化融入小区规划与景观小品上，并有机地实现人景互动，漫步其中，仿如画中，万千美感，只可意会，妙不可言. 小区邻里关系和睦，生活模式健康，社区文化优雅，注重可持续发展，能给人身心方面双重享受，是一个生活缤纷、充满生机、梦想与追求地地方个人收集整理勿做商业用途为什么上城是国际人本主义社区呢，原因就在于：超大规模，万平方地占地规模，，完善地生活配套，极具人气，生活气氛浓郁，是重庆最低密度地高层社区、人性化规划设计：露台互错地空中庭院设计、低层全架空地“泛会所”设计、电梯厅皆采用了自然采光地全明厅设计以及平均一梯户地高配置等一举创下了重庆高层物业地至高品质.、提倡健康休闲地生活模式，无所不在地运动设施，文化小品，充满生机地高雅文化社区个人收集整理勿做商业用途这一主题既符合“城市向北，生活向上”地口号，又能很好地反映出我们所推地是高层社区，这在以别墅和花园洋房为主导地北部新区来说是别具一格地.个人收集整理勿做商业用途现场布置：会场布置以实际效果为准，但会按照不同区域地不同划分.主席台区：主席台区也就是剪彩区设在客户服务中心门口或放在大厅内，主席台左侧为贵宾致辞专用致辞台（透明有机玻璃，上有精美插花），右侧为主持人用立式麦可风，台面铺有红色地毯，台前及左右侧有绿化和不锈钢礼仪柱.个人收集整理勿做商业用途嘉宾区：可放在剪彩区域前方和两侧.签到处：来宾签到处设置在会场入口处.签到处配有我们地礼仪小姐.签到处设置签到处背景.礼品发放区：即时也可将签到处地桌子作为礼品发放桌.贵宾休息区：可放在复地上城客户服务中心现场，设置沙发茶几饮料、水果、湿毛巾，摆放精美插花作为点缀.来宾休息区：可放在复地上城客户服务中心现场.创意表现一：鲜花立柱剪彩仪式：采用不锈钢礼仪柱替代传统地礼仪小姐托花球地方式，每个礼仪柱上摆放精美插花，更具高雅喜庆地气氛.个人收集整理勿做商业用途创意表现二：揭幕启动仪式：由嘉宾揭幕复地上城地仪式.在仪式进行同时，领导与嘉宾上台，为项目开盘剪彩，活动也在此时达到高潮，吉庆礼花开始升放，以烘托热烈地气氛.个人收集整理勿做商业用途创意表现三：在工地现场布置大型气拱门和热气球，借以营造项目热烈地开盘气氛.活动形式本次活动采用突破常规地方式，选择“制造新闻”，让新闻媒体主动关注复地上城地开盘，为本项目做免费广告，从而在最大程度上达到新闻信息地轰动性、楼盘信息地扩散性、公众认知地深入性，实现投入与产出效益地最大化！个人收集整理勿做商业用途核心活动策略建议：于项目开盘当日，确定首位在现场与本案签约地客户（届时请重庆各大媒体进行现场监督产生），复地地产公司将根据这位业主所购买物业在复地上城实际所在地楼层数×万（由公司酌情考虑），作为奖金，用于奖励本年度重庆市优秀贫困大学生.并且进行现场颁发奖金.此项策略目地在于引起社会公众和重庆各大媒体对本案开盘信息地高度关注，从而形成区域新闻效应，最大程度上借助社会舆论与媒体地力量为本案地开盘营销造势，提高复地上城地知名度和开发商地社会形象及美誉度.实现本次开盘活动经济效益社会效益与地最大化.建议在本次开盘之前召开一次新闻发布会，借此将“复地上城向优秀贫困大学生颁发奖金”之新闻信息向社会、媒体公布.个人收集整理勿做商业用途内容表现一：乐队：在现场安排一支由人组成地管弦乐队，或大提琴小提琴合奏用于迎宾和送宾，增添喜庆欢乐地气氛.内容表现二：南狮采表、点睛：在仪式过程中穿插南狮采青、点睛表演，预示着复地上城美好地发展前景. 活动流程：：－：所有工作人员进场.包括贵司主要负责人及礼仪公司项目负责人、各类工作人员以及表演人员.个人收集整理勿做商业用途：－：来宾陆续进场.在现场设有签到处并同时发放礼品.贵宾、嘉宾、客户可凭请柬内附礼品券领取礼品.嘉宾进入会场休息；贵宾引入室管乐队奏迎宾曲.个人收集整理勿做商业用途：－：贵宾由礼仪小姐引入会场.：－：仪式开始主持人开场白介绍贵宾.：－：公司董事长致欢迎词.：－：南狮点睛（两位贵宾为南狮点睛），采青表演.：－：政府领导致词.：－：主持人邀请剪彩嘉宾为复地上城开盘揭幕剪彩吉庆礼花、升空小气球、礼花、礼炮同时升放，仪式达到高潮.个人收集整理勿做商业用途：－：首位客户签约.：－：由董事长为大学生颁发奖金，大学生发言.：－：主持人宣布典礼结束，来宾赶往午宴现场.配合道具：楼盘模型；大型规划平面图；指示牌（会场指示、签到指示、貴宾休息厅指示）；签到桌；停车区域：停车区域指示牌，安排保安现场管理.现场气氛营造：通过礼仪小姐地着装，乐队地支撑、造型气球地陪衬、彩带、礼花、签约、颁奖等来突显.媒体策略：该阶段广告投放力度大，以期在短时间内建立“上城”地品牌知名度，从而尽快奠定楼盘在人们心目中地品质、品位形象，为促进楼盘地旺销打下基础.个人收集整理勿做商业用途诉求策略：在该阶段地诉求直接针对目标消费群体，采用感性推广模式，诠释上城所特有地内涵，力求最大限度与目标消费群体在“上城”所推出地消费理念达成同识.个人收集整理勿做商业用途表现策略：、广告主题：通过挖掘系列目标消费群体所共有地一些生活姿态、心理需求等作为广告表现地创作元素.、广告表现创意如下：（一）、“禅”篇广告语：“安禅未必须山水，灭却心头火自凉”我们毕竟不是禅师，却是生活在喧嚣地都市；我们不能终日面壁，更不能忍受推窗而后地钢筋森林，而不见了山外青山.复地上城，露台互错地空中庭院设计，使您地景观视野开阔无阻，高尔夫绿地，尽收眼底，一览无遗.个人收集整理勿做商业用途（二）、“价值”篇曾经地付出，赢得现在地社会地位和尊重；最大地价值，莫过于被同一群人所发现，想要地，不仅仅是为了扩展家业，却是不同墙里围合地同一群人.复地上城，万国际人本主义社区，让您不再形单影只.个人收集整理勿做商业用途媒介策略：户外看板：就上城地推广主题于交通流量较大地地带设置大型户外看板，作为其地消费导向.指示牌：两种功能，一种是引导买家路向，二是塑造复地上城地物业形象.彩旗：（型旗）在售楼处大门外道路两旁悬挂，一般挂在沿街灯柱上，用以烘托热烈地销售气氛.旗上一般印有楼盘标志及广告标语.个人收集整理勿做商业用途、包装现场：（）、广场园艺造景：结合售楼部，对现场进行包装，创造美好形象促进销售.盆景花卉在售楼处大厅地各个角落，分别摆设，以增加视觉美感、清新空气和烘托亲切氛围.个人收集整理勿做商业用途（）、营造现场气氛：现场空飘气球，加上布幅广告，以制空点，制造明显目标，以利导客户进入工地现场.于工地现场搭建围墙看板，塑造现场气势及销售气氛.个人收集整理勿做商业用途、宣传海报：在开盘前派送宣传、报板广告：联合重庆当地一流大众媒体，采用软硬结合地宣传方式，强势宣传电视媒体（包括电台）：在黄金时段较高频次地进行信息发布其他:媒体：如国际互连网络、时尚杂志等。
重庆店铺打造方案策划书3篇篇一重庆店铺打造方案策划书一、引言随着重庆经济的快速发展和人们生活水平的不断提高，消费者对于店铺的需求也日益多样化。
为了在激烈的市场竞争中脱颖而出，打造一家具有特色和吸引力的店铺至关重要。
本策划书旨在为重庆店铺的打造提供全面的规划和策略，以满足消费者的需求，提升店铺的竞争力和盈利能力。
二、店铺定位1. 目标客户群体：确定店铺的目标客户群体，包括年龄、性别、职业、消费习惯等特征。
根据目标客户群体的需求和偏好，确定店铺的产品定位和服务定位。
2. 店铺特色：挖掘重庆的地域特色、文化元素和市场需求，打造具有独特风格和特色的店铺。
可以通过装修设计、产品选择、服务体验等方面来体现店铺的特色。
3. 品牌形象：建立清晰的店铺品牌形象，包括品牌名称、标志、口号、价值观等。
品牌形象要与店铺的定位和特色相契合，能够吸引目标客户群体的关注和认同。
三、店铺选址1. 地理位置：选择位于重庆繁华商圈、人流量大、交通便利的地点。
考虑周边的竞争对手分布、消费者群体特征等因素，确保店铺能够获得足够的客源。
2. 店铺面积：根据店铺的定位和经营模式，确定合适的店铺面积。
要考虑到展示空间、货架摆放、员工工作区域等因素，确保店铺的运营效率和顾客体验。
3. 租金成本：合理控制租金成本，确保店铺的盈利能力。
可以通过与房东谈判、选择合适的租赁期限等方式来降低租金支出。
四、店铺装修设计1. 风格定位：根据店铺的定位和特色，确定店铺的装修风格。
可以采用重庆的传统建筑元素、现代简约风格、时尚潮流风格等，营造出独特的氛围和视觉效果。
2. 空间布局：合理规划店铺的空间布局，确保展示区域、收银区域、休息区域等功能分区明确。
要充分利用空间，提高店铺的利用率和顾客的购物体验。
3. 灯光设计：运用合适的灯光设计，突出产品的特色和亮点，营造出舒适、温馨的购物环境。
可以采用不同的灯光颜色和亮度来营造不同的氛围。
4. 装饰细节：注重店铺的装饰细节，如墙面装饰、地面材料、货架设计等。
商业地产策划方案一、商业地产分类(一)、按存在形式分商业地产可分为：大型综合购物中心、商业街、独立商厦、批发零售市场、连锁店、社区商业设施、物流园区、配送中心、宾馆酒店及餐饮娱乐项目、旅游观光景点、文化服务经营设施、体育经营设施、公用(设施转化)经营设施等。
(二)、按产权形式分1、虚拟产权商铺虚拟产权式商铺的产生和返租模式的出现其实是发展商为了解决大卖场面积消化的难题，购买者拥有一定面积的产权，但具体商铺位置一般不明确。
在此条件下套现是第一位的，只能以市场需要做策略性引导，运用返租方式是有效的。
(此种形式在北京、上海、成都等城市已禁止使用，深圳还有部分存在)2、独立产权商铺独立产权式商铺拥有一个独立的商铺空间，注重项目入市后的经营状况和物业升值，开发商一般采用应将部分卖场保留，该类型的商铺需要依靠一定规模的产业基础和较为成熟的物流环境，在此基础上，对所经营的业态业种以及经营环境，经营档次进行升级，从软硬环境两方面入手，提高项目的市场认知度，从而提升项目的商业价值和发展前景，吸引投资者与经营者共同的投资热情。
二、商业地产宏观情况(一)、商业地产需求量增加随着中国经济的持续发展，人们消费水平的不断提高，以及国内商业、零售业___年___月___日彻底对外开放，中国商业市场正在吸引着越来越多国际商家的关注，寻找适合商家发展的商业地产项目，成为众多国内外商家扩张规模、占领市场的基础。
___年，商铺的需求将会有大幅增加，同时商家对商业物业的选择标准将更为严格，物业结构适用性好、位置优越的项目将成为追捧对象。
(二)、运营模式将回归理性由政府推动的会展中心、城市广场、步行街这类形象工程，以及一些开发商盲目兴建的购物中心、批发市场等问题逐步暴露出来，一些不符合城市商业规划、不符合商业地产运作规律的项目将风险凸现，中小投资者投诉可能成为一个新热点。
所以今后的商业地产开发上将更多地涉及到商业地产的后期经营管理上，单搞开发的地厂商今后的竞争力将会越来越弱。
内部讨论文件——机密复地·上城商业策划方案第一部分渝北区商业物业调研1．渝北区重点大型商业物业索引渝北区作为重庆主城北部新兴的房地产开发热点区域，主要由北部新区、两路、龙溪镇、人和、新牌坊五大片区组成。
区域内主要呈现为大型集中式专业市场聚集，知名、大型百货主力店等相对缺乏的现状。
2．渝北区商业发展趋势：引用政府相关数据显示，渝北区未来入市项目15个，入市面积为96.66万平方米，位于主城区的第一位。
其中，预售面积约为8.71万平方米，占未来入市量的8.8%。
区域内未来入市面积所占比重相对较大，未来入市面积为目前可经营总量的458.2%。
其中，北部新区为未来入市量较大片区，建筑面积达73.4万平方米，如西部建材城项目就占据约57.3万平方米，其次为新牌坊片区，以财富中心为代表，入市面积约为16万平方米，两路片区则相对较小。
3．渝北区商业地产价格表商业物业社区商业物业渝北区地处重庆北端，为新兴的房地产开发区域，目前区域内专业市场相对发达，与其他区域相比，其经营业种较为单一，专业市场可经营面积超过百货类位居第一。
但渝北区以住宅开发为主，区域内没有形成相对集中成型的商业中心，商业规模小，档次相对较低，导致有效消费人群外流。
区域内社区商业和专业市场不断涌现，规模化、品牌性的开发企业入住提升了区域知名度，预计在未来2-3年内渝北区将形成一个多中心、多组团、多层次的商业格局。
第二部分本项目商业物业分析一．复地上城一期商业概况1．复地上城一期商业分布图2．商业指标二．复地上城周边商业概况1．项目周边商业概况周边商业小结：（1）周边商业体量与本项目相当，多是底商、或加裙楼的形式，规模与形式与本项目一期相近；（2）底商面积区间在20-200平米之间，初融科蔚城外大都规划为7米以上层高，至少可隔为2层。
裙楼的面积可自由隔断，面积都在300-2000平米；（3）本项目与融科都已租赁为主，进行统一的规划、招商、管理。
小项目商业已销售形式，不进行统一规划、统一招商、统一管理，因此物业费较低；（4）小项目对外销售价格次街面集中在7000-8000元/㎡之间（经内部人士透露：鸳鸯·北湖郡湖津路门面06年初实际成交价在6000元内，是由一名温州人购买，一次性购买了4个门面），临金开大道和转角商铺对外公布价格在10000-13000元/㎡，最高可达15000元/㎡。
在实际购买中可进行议价，这和我们前期了解到的一致。
在鸳鸯这个位置来看，实际成交价格越高，具分析原因一是因为商业层高大多在7米以上，可以隔层为两层甚至三层，面积平摊后价格相应减低；二是由于这两个项目商业体量本身不大，当地开发商希望能在商业上实现利润最大化，对其销售速度并没有太高期望。
同时，其商业对住宅的销售没有太大影响；（5）从周边三个项目的来看，商业体量相当，共13000㎡左右，销售已经持续了一年以上的时间，均销售了60%，且在05年-06年消耗了大量的周边原驻商业经营者和投资者。
由于本区域为新开发区域，原人气和商业氛围严重不足，在05年-08年期间对外来的购买者的投资吸引力不大，加上价格过高，商业销售抗性较大；（6）万兴家园在商业销售后期，将未售商铺和裙楼拿出来招商，以营造商业氛围，从目前经营情况分析餐饮经营较好。
2．北部新区大型社区商业概况北部新区大型社区商业小结：（1）北部新区几个大社区，商业规模在2.5万—3.5万左右，融科蔚城一期阳光带商业约1万平米，商业定位于社区服务中心；（2）大社区商业的形象是该社区整体形象和品质的体现，因此大多对商业作整体规划，统一管理和推广，由此带来的是物业费的增高，达到4元/㎡；（3）租赁价格在20-80元/㎡，集中于30-40元/㎡，销售价格在5000-14000元/㎡之间，集中于6500-8000元/㎡；（4）从位置上看，几个可比项目位置优于复地上城，均紧邻政府办公楼及众多企事业单位，商业氛围较好；（5）从正在销售和经营的商业来看，离主城区近的项目，销售情况较好，但是由于本身周边商业饱和，出租和经营状况不理想。
已水晶郦城商业为例，由于远离主城区项目，又是新开发区域，龙湖从一开始就以投资性物业低价销售，为后期商业升值预留空间，加上龙湖的区域品牌和对大型零售商的引进，很大程度增加购买信心，在最短的时间内回流现金，有效的回避了经营风险。
此来一举3得，又为龙湖传奇加上了厚重一笔。
销售和租赁状况不理想的，如奥园，本身的商业体量就需要未来10万人的消费群，销售商业价格普遍偏高，使其投资风险全部转嫁到购买者身上，后期又无主力店支撑，加上奥园一、二期花园洋房总才1200套，目前入住了40%，入住人口也才1千余人，使其开发的商业物业招商困难，目前仅引进了卖师傅超市等社区商业，餐饮引进了秦妈火锅、潮州甲鱼馆、野鱼府3家，但都没有正式开张营业，畅谷商业街于06年8月24日开街正式对外招商。
3．市场情况对复地上城商业未来3年内的参考意义（1）商业3年内不宜出售，如要销售，销售价格要为现在购买客户预留一定的升值空间，北部新区特别是经开园，离主城区远，周边配套不成熟，居住人口少，现阶段对商家及商业投资者的吸引力不足,并且卖不出开发商期望的价格。
除非有大型的主卖场进入复地上城（鸳鸯）；（2）市政府常务会审议通过的《“十一五”商贸流通产业综合发展专项规划》中提出，未来五年内，我市将在现有5大商圈的基础上（解放碑、观音桥、杨家坪、南坪、沙坪坝），新建培育6大商圈（茶园、西永、大渡口城区、渝北两路、巴南鱼洞、北碚城区）；同时，还要重点打造30条商业特色街，发展200家星级农家乐。
（3）在三北区域商圈的影响范围分别为：观音桥商圈主要服务与辐射主城北部及外来消费者，渝北两路商圈服务与辐射渝北区及北部新区消费者；仅仅简单的社区商业定位远远吸引不了外来消费者来此地消费，综观蓝湖郡蓝调街区基本定位于家饰家具专业卖场，06年10月28日美克美家蓝湖郡店试营业，营业面积600平米，分2层分布，比南岸中心店小但更加精致。
美国的阿士莱预计将在07年初进入，营业面积约为1000平米；（4）在07年7月首推金开大道2号楼，提高其号召力和辐射范围。
但配合一期的入住可引入急需解决的生活配套商业，二层已社区超市为主，一层已服务性社区商业为主；（5）根据市场与自身的实际情况，07-08年可免收商业租金，09年商业租赁价格在15-25元/㎡的区间内较为适宜。
而对于销售价格，针对集团客户购买，销售价格不能于周边项目相比，金开大道商铺价格在一楼8000-9000元/㎡，二楼5000元/㎡；（9）根据项目实际开发进度和鸳鸯当地人口的自然增长，在09年后有必要引进一家主力零售商家，面积在2000平米（如：新世纪连锁超市）；三．复地上城一期商业定位及规划1．商业定位——08年社区商业中心（社区超市、休闲水疗）复地上城占地约500亩，项目完成后居住人口约5000人。
中型规模的居住社区需要合理的社区商业配套，统一形象、统一规划的社区商业本身具有升值潜力，对住宅后期的销售有强力支撑，并为业主提供多功能的服务，但单纯的以社区商业又无法消化如此大的商业体量，按商业与消费人口的配比关系1万方的商业面积需要2-3万人的人群消费，鸳鸯区域的商业已经到达近3万方，按此计算鸳鸯当地需要5-6万人的消费基础，这就需要3-5年的时间培育和消化商业，所以说复地上城商业真正突现价值应在2010年以后，目前商业招商会面临非常尴尬的境地。
底层上裙楼商业作为目前在重庆社区商业的主要形式。
社区商业以灵活性、个性化、便利服务等特点，成为零售业及商业地产中有投资潜力的项目之一。
但社区商业在商业业种、业态组合方面的局限明显，存在着业态单一、多元化经营不足的隐忧，社区商铺利润较薄，投资回收期长，加上按照住宅标准建造的底商既难以满足商铺经营的硬件标准，同时也涉嫌扰民，影响居民的生活质量，不符合社区商业建设以人为本的服务理念。
综合以上信息，结合市场机会、竞争对手及商业市场的分析，只有做有特色有主题的商业项目才能发挥其品牌号召力及影响力，从06年商业投资项目热点集中在：汽车养护、足道、保健食品、洗衣、教育培训、家居用品、健身7大类，从未来潜景分析，北部新区房地产市场的逐步形成，入住逐渐提高，家装、家饰、布艺、社区服务性商业等需求看涨，在07年复地上城一期商业以引进以上商业的品牌店、专卖店、加盟店作为整个招商的重点。
2．08年前金开大道2、5号楼已超市招商为主，同时对社区服务性商业如邮政局、移动、电信、联通营业厅、药房、社区诊所、小五金建材、自动取款机、社区银行、社区餐馆、美容美发、日用百货的引入，方便业主及周边消费者。
商业销售方面以优质客户整体或分段销售为主（银行、移动、联通、事业单位、大客户购买等）。
注重培养租赁客户成为以后的商业经营或购买的主力。
（1）租售的优劣势分析从复地·上城07年的前期商业招租情况分析，项目所处位置人气和商业氛围培养与现实有一定差距，特别是复地·上城对立位于金开大道右边，与金城银撙、融科蔚城商业直接产生竞争。
现阶段商业招商会面临巨大的困难，同时客户对前期入住后生活的不便利及交通状况的局限性抗性较大，营销管理部建议3年内适宜采取租赁为主，优质客户整体或分段销售相结合的形式，公司提供必要的资金支持与让利扶持，吸引中小型的品牌加盟商家入驻并快速开业经营并存活下来。
（2）一期商业整体考虑根据我们对一期组团内未来3年的社区性商业中心培育的考虑，将项目一期商业分二个阶段进行租赁及服务水平的提高。
1、从2007年7月招商启动开始到2008年12月31日止为第一阶段：起步期。
重点针对2号楼主力超市类招商，在租金优惠上给予品牌、专买、加盟客户极大的优惠，此阶段的目标为“进一家活一家”的原则，循序渐进的完成此类商家引进，同时加强租赁客户的凝聚力和服务水平，多方面为租赁客户提供经营便利及经营渠道。
2、08年1月-12月份为第二阶段：培育期。
在基本形成社区服务型商业市场雏形，逐步形成较为完善的社区服务性商业形态和针对主力休闲类商业的引入，将商业服务有效的辐射周边区域，为周边客户提供有一定购物乐趣和档次的综合服务性商业街，此阶段的目标为“一家强过一家”的原则。
商业服务水平上一个台阶，能为租赁客户提供一定附加值的服务，整个商业具有一定的抗风险能力和区域品牌号召力。
3、09年1月-12月份为第三阶段：完善期。
预计在08年北部新区居住整体形象基本形成，位于金渝大道的金山国际商务中心、查氏中心、汽博中心、出口加工区范围内整体商务氛围初见规模，将会形成一个初步的商业及商务活动的三北商业副中心。
在09年，此阶段的目标为“具有一定品牌号召力和市场辐射力”的商业引入原则。
