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复地上城项目策划案文字版(报呈销售部）目录复地上城营销策略1、目标市场2、产品定位3、产品开发4、产品定价5、促销组合策略构想6、营销时间选择7、物业管理复地上城营销行动方案1、广告计划2、直接邮寄DM计划3、售楼书策案4、工地现场布置5、销售接待中心设置6、人员推销及人员组成7、公共关系复地上城营销成本1、广告计划2、宣传促销计划3、销售现场布置4、其他项目支出"水岸桃源"营销策略目标市场一、肥城市房产市场交易价格的划分:表格一:房价(元/M2) 占购房总数的(%)4500以上5%4000—4500 40%3500—4000 35%3500以下20%结论:1、均价4000元100㎡左右或以下的房产价格是绝大多数置业者的首选。
2、置业者置业过程中，价格起决定性的因素。
3、选择均价4000元100㎡左右的占置业总额75%的置业市场显然是水岸桃源项目的目标市场。
二、目标市场的分析:1、从目标市场置业者经济承受价格上分析:（表格略）2、从目标市场置业者职业及收入分析:职业月平均收入(元/月)白领以上4500--6000白领、小企业主3500--5500白领、蓝领、公务员2500--3500从事二职业的百姓、郊区农民1500--25003、例:以水岸桃源三期项目楼盘平均户型面积100㎡、均价4200元/㎡，总价款42万元上倒推目标客户的经济承受力，年龄层区分。
3-1、在平均房款总额在42万元前提下,置业者年龄层划分:年龄阶段占目标市场的比例20岁--25岁5%25岁--30岁15%31岁--35岁30%35岁--40岁25%40岁--45岁10%45岁--50岁10%51岁以上5%3-2、在平均房款总额42万元的前提下，在不影响家庭正常日用开销外，其置业者经济收入及购房计划的承受力。
(如;8成20年按揭)A.首付30% 12.6万元余款29.4万元计划20年时间付清（以12年7月6日基准利率6.55%计算）每年承担购房总款26400元，每月2200元。
重庆营销策划方案一、市场调研1. 背景分析重庆市是中国西南地区的重要经济、金融、贸易、交通、科研、工业和商贸中心，也是西南地区最大的城市。
重庆市人口众多，消费能力较强，市场潜力巨大。
然而，由于经济发展相对滞后、市场信息不畅等原因，重庆市场上存在较多的机遇和挑战。
2. 目标客户分析根据重庆市的市场特点，我们将重点关注以下目标客户群体：- 年轻人：随着重庆市的发展，年轻人的消费能力逐渐增强，他们对时尚潮流、个性化产品和服务更感兴趣。
- 旅游者：重庆市拥有丰富的旅游资源，吸引着许多游客前来观光旅游。
我们将针对这部分人群进行定向营销。
- 中产阶级：重庆市中产阶级人口众多，他们具有较高的消费水平和消费意愿，是我们的主要目标客户群体之一。
3. 市场竞争分析在重庆市场中，我们将面临来自各个行业的竞争对手。
因此，我们需要进行充分的竞争分析，了解竞争对手的优势和劣势，并找到我们的差异化竞争策略。
此外，我们还需要关注市场的发展趋势，以及可能出现的新兴竞争对手。
二、营销目标1. 市场份额目标我们的目标是在重庆市场中取得一定的市场份额。
我们将设定具体的市场份额目标，并通过市场调研和市场推广活动来实现这一目标。
2. 销售目标我们将设定具体的销售目标，包括销售额和销量。
同时，我们还需要考虑渠道推广、售后服务等方面，以提高销售的效果和满意度。
3. 品牌建设目标我们将通过市场推广活动来提升品牌知名度和美誉度。
我们希望在重庆市场中建立起一个具有竞争力和影响力的品牌形象。
三、营销策略1. 定位策略我们将制定适合重庆市场的产品定位策略。
通过研究市场调研数据，我们将确定产品的定位特点，并就此制定相应的营销策略，以满足目标客户的需求和期望。
2. 产品策略我们将根据市场需求和消费者喜好，不断改进产品的设计、质量和功能，以提高产品的竞争力和市场占有率。
同时，我们还将注重产品的柔性化和个性化，以适应不同消费者群体的需求。
3. 价格策略我们将制定适合重庆市场的价格策略。
重庆地产营销策划方案一、背景分析1.1 地理位置重庆位于中国西南部，拥有便利的交通条件和独特的地理环境，是长江经济带的重要节点城市，也是国家西部开发的核心区域之一。
1.2 城市发展近年来，重庆经济发展迅猛，成为中国西部地区重要的经济中心和交通枢纽。
随着城市化进程的加速，人口规模不断增加，对住房需求也越来越大，这为地产市场带来了巨大的发展机会。
1.3 市场竞争重庆地产市场竞争激烈，各大房地产公司纷纷进入市场，推出不同类型的住宅项目。
在这样的竞争环境中，如何有效地进行市场营销策划成为各地产公司争夺市场份额的关键。
二、目标定位2.1 目标人群针对不同的住房需求，可以将目标人群分为以下几类：a) 高端客户：追求品质和舒适度，注重社区环境和配套设施。
b) 中产阶级：对购房面积和价格较为敏感，追求经济实惠和性价比。
c) 首次购房者：注重购房贷款政策和购房流程的简化。
2.2 市场定位根据目标人群的不同需求，可以在市场上定位为以下几类地产开发商：a) 高端豪宅开发商：注重品质和服务，打造高尚社区。
b) 经济型住宅开发商：追求性价比，注重购房政策的优惠和购房流程的简化。
c) 初次购房者支持型开发商：提供购房贷款政策的指导和支持，简化购房流程。
三、营销策略3.1 产品策略根据目标人群的需求，制定不同类型的产品策略，包括但不限于：a) 高端豪宅：注重户型设计和小区配套设施。
b) 经济型住宅：注重购房政策的优惠和价格的实惠。
c) 初次购房者支持型：提供购房政策的指导和购房流程的简化。
3.2 价格策略根据市场需求和竞争情况，制定灵活的价格策略，并提供购房贷款政策的指导和支持。
同时，为了吸引目标人群，可以考虑推出一些特惠房源，如折扣、付款方式的灵活性等。
3.3 渠道策略与房地产中介机构建立合作关系，通过他们的销售团队来推广和销售房产项目。
同时，借助互联网和移动互联网的发展，建立自己的线上销售平台，提供便捷的购房咨询和在线支付服务。
重庆市渝北区复地上城商业策划方案（DOC17页）复地·上城商业筹划方案第一局部渝北区商业物业调研1．渝北区重点大型商业物业索引渝北区作为重庆主城北部新兴的房地产开发热点区域，主要由北部新区、两路、龙溪镇、人和、新牌坊五大片区组成。
区域内主要出现为大型集中式专业市场聚集，知名、大型百货主力店等相对缺乏的现状。
2．渝北区商业开展趋向：援用政府相关数据显示，渝北区未来入市项目15个，入市面积为96.66万平方米，位于主城区的第一位。
其中，预售面积约为8.71万平方米，占未来入市量的8.8%。
区域内未来入市面积所占比重相对较大，未来入市面积为目前可运营总量的458.2%。
其中，北部新区为未来入市量较大片区，修建面积达73.4万平方米，如西部建材城项目就占据约57.3万平方米，其次为新牌坊片区，以财富中心为代表，入市面积约为16万平方米，两路片区那么相对较小。
3．渝北区商业地产价钱表商业物业社区商业物业渝北区地处重庆北端，为新兴的房地产开发区域，目前区域内专业市场相对兴旺，与其他区域相比，其运营业种较为单一，专业市场可运营面积超越百货类位居第一。
但渝北区以住宅开发为主，区域内没有构成相对集中成型的商业中心，商业规模小，层次相对较低，招致有效消费人群外流。
区域内社区商业和专业市场不时涌现，规模化、品牌性的开发企业入住提升了区域知名度，估量在未来2-3年内渝北区将构成一个多中心、多组团、多层次的商业格式。
第二局部本项目商业物业剖析一．复地上城一期商业概略1．复地上城一期商业散布图2．商业目的二．复地上城周边商业概略1．项目周边商业概略周边商业小结：〔1〕周边商业体量与本项目相当，多是底商、或加裙楼的方式，规模与方式与本项目一期相近；〔2〕底商面积区间在20-200平米之间，初融科蔚城外大都规划为7米以下层高，至少可隔为2层。
裙楼的面积可自在隔断，面积都在300-2000平米；〔3〕本项目与融科都已租赁为主，停止一致的规划、招商、管理。
重庆各商圈部分营销推广策划报告重庆是西南地区的重要商业中心之一，拥有多个繁华商圈。
为了提升各商圈的知名度和吸引力，需要制定相应的营销推广策划。
本文针对重庆的部分商圈，提出如下推广策划报告。
一、解放碑商业圈1.目标：提升解放碑商业圈的知名度和繁荣度，吸引更多游客和消费者。
2.策略：（1）推出活动：举办解放碑音乐节、艺术展览、美食节等大型活动，吸引艺术家、音乐人、美食爱好者等各类人群。
（2）提供优惠：与周边商家合作，推出联合优惠活动，吸引消费者前往解放碑商业圈购物。
（3）线上推广：通过社交媒体和电商平台等，宣传解放碑商业圈的特色和优势，吸引网友关注和分享。
二、观音桥商业圈1.目标：打造观音桥商业圈成为全球时尚购物的热点之一。
2.策略：（1）引进国际品牌：吸引国际知名品牌入驻观音桥商业圈，提升购物体验和品牌高端形象。
（2）举办时尚周活动：在观音桥商业圈举办时尚周活动，邀请时尚达人、名流、博主等参与，提升观音桥商业圈的时尚形象。
（3）打造美食街：引进各地特色美食，打造观音桥商业圈的美食街，满足消费者对美食的需求。
三、南坪商业圈1.目标：打造南坪商业圈成为生活购物的综合体。
2.策略：（1）引进品牌超市：引进国内外知名超市品牌，提供全方位的生活购物服务。
（2）举办亲子活动：开展亲子活动，如儿童乐园、亲子教育讲座等，吸引家庭消费者。
（3）举办休闲娱乐活动：为南坪商业圈打造休闲娱乐场所，如电影院、KTV等，满足人们的娱乐需求。
四、江北商业圈1.目标：打造江北商业圈成为高端购物和休闲娱乐的热点。
2.策略：（1）引进高端品牌：引进国际一线奢侈品牌，提升江北商业圈的高端形象。
（2）打造主题购物中心：建设主题购物中心，如奢侈品中心、文化创意中心等，满足消费者不同的购物需求。
（3）举办文化活动：定期举办文化演出、展览等活动，吸引文化爱好者和艺术从业者。
综上所述，重庆各商圈部分营销推广策划涉及提升知名度、举办活动、提供优惠、引进品牌、打造主题场所等方面。
重庆常见的营销策划方案第一章：市场概况与分析1.1 市场概况重庆作为中国西部重要的经济中心城市，拥有庞大的市场潜力。
重庆具有人口多、消费能力强、市场竞争激烈等特点，是众多企业实施营销策划的重要目标地。
1.2 市场分析重庆市场竞争激烈，特色消费需求较高。
由于地理位置和文化背景的差异，重庆市场有着独特的特点，需要根据市场情况制定相应的营销策划方案。
第二章：营销目标与定位2.1 营销目标通过实施营销策划方案，提升品牌知名度，扩大市场份额，增加销售额，实现盈利增长。
2.2 定位策略根据重庆市场特点，确定产品的定位策略，包括市场细分、目标市场选择和差异化定位等。
根据不同产品特点和消费者需求，制定相应的定价策略。
第三章：产品策划3.1 产品定位根据市场调研结果和客户需求，确定产品的定位和差异化特点。
3.2 产品设计结合目标市场的需求，设计出具有吸引力和竞争力的产品。
3.3 产品包装通过艺术设计和包装材质选择，提升产品的形象和品质感，增加产品的吸引力。
第四章：价格策划4.1 价格定位根据市场定位和竞争的定位，制定相应的价格策略，确保产品的竞争力。
4.2 促销政策通过折扣、满减、赠品等促销手段，激发消费者的购买欲望，提升销售额。
第五章：渠道策划5.1 渠道选择根据产品特点和市场需求，选择适合的渠道进行销售，包括线下实体店和线上电商平台等。
5.2 渠道管理对渠道进行有效管理和维护，提升分销效率，确保产品正常流通。
第六章：广告推广6.1 广告媒体选择根据产品特点和目标市场的消费习惯，选择合适的广告媒体进行推广，包括电视、报纸、网络等。
6.2 广告内容与形式制定广告推广方案，包括广告内容、形式、传播渠道等，提升品牌知名度和影响力。
第七章：公关活动7.1 公关目标通过公关活动提升企业形象，增加品牌的吸引力和竞争力。
7.2 公关策略通过举办新品发布会、赞助重要活动等方式，提升企业形象，增加品牌曝光度。
7.3 新媒体营销通过社交媒体平台等新媒体渠道，进行品牌宣传和推广，提升品牌影响力。
重庆营销策划方案业务一、市场概况分析重庆作为中国西南地区的重要城市，具有独特的地理位置和多样化的文化背景，近年来经济飞速发展。
然而，随着市场竞争的加剧，企业面临着越来越大的压力。
因此，制定一个全面有效的营销策划方案，对企业的发展至关重要。
二、竞争对手分析在重庆市场上，涌现了大量的竞争对手。
我们需要对竞争对手进行分析，了解他们的产品、定位、价格等，以便找到我们的市场空缺，并制定相应的营销策略。
三、目标群体分析在制定营销策划方案时，我们首先需要了解我们的目标群体。
根据重庆市的特点和消费者的偏好，我们可以将目标群体定位为一线城市或二线城市的中产阶级和中上层社会，他们对品质和服务有更高的要求。
四、产品定位和差异化竞争策略根据对竞争对手和目标群体的分析，我们可以为我们的产品定位制定相应的差异化竞争策略。
我们的产品应该具有独特的特点和优势，以吸引目标群体的注意。
五、价格策略根据竞争对手的定价策略和目标群体的消费能力，我们可以制定相应的价格策略。
我们的产品应该具有合理的价格，既能保证我们的利润，又能给消费者带来价值感。
六、渠道策略渠道策略是营销中一个非常重要的环节。
在选择渠道时，我们需要考虑到目标群体的购买习惯和渠道的覆盖范围。
可以选择一些高端商场、专卖店或线上渠道进行销售。
七、促销策略促销策略是吸引消费者的重要手段之一。
我们可以通过打折、送礼品、推出限时优惠等方式来吸引消费者的购买欲望。
另外，可以与相关的地方媒体合作，进行广告宣传，提高品牌知名度。
八、品牌推广策略品牌推广是营销策划中一个非常重要的环节。
我们可以通过与知名明星或体育赛事进行合作，提高品牌的曝光度。
另外，可以开展一些有趣的活动，吸引消费者的参与，增强品牌认同感。
九、售后服务策略良好的售后服务是提高客户满意度的关键之一。
我们可以建立一个完善的售后服务体系，包括及时回应客户的问题和投诉，提供专业的售后服务，以及进行客户满意度调查等。
十、风险管理与评估在制定营销策划方案时，我们需要考虑到可能面临的风险，并制定相应的风险管理措施，以减少潜在的负面影响。
复地上城开盘策划客层气质分析：根据“复地上城”自身特征，将目标消费群体锁定主城区（包括渝中区、渝北区、江北区及周边区县地中产阶级和城市白领阶层等）地首次置业者或二次置业者，这群人身上有这样一些特质：个人收集整理勿做商业用途他们属于比较理性消费群体，在强调实实在在消费地同时，对生活情调、生活品质方面仍存在着非常高地期望他们追求生活地品质享受，关注居住地舒适度和家庭地美满和谐；拥有较强地消费能力，属于社会中产阶级和城市白领阶层个人收集整理勿做商业用途他们是新生代力量，有较高地文化素质，是城市中活跃地族群，拥有新价值观，有一定地事业基础或事业呈上升阶段个人收集整理勿做商业用途活动时间：月活动地点：项目现场销售中心活动人员：工作人员、客户、礼仪、演员等.拟邀政府贵宾：市政府有关主管领导、北部新区有关领导等特邀嘉宾：重庆市优秀贫困大学生拟邀媒体：重庆电视台、重庆晨报、重庆晚报、重庆商报、重庆广播电台及上海部分媒体活动目地：对外传达复地上城开盘典礼地信息，通过强势宣传，迅速提升企业地知名度，体现其美好前景促进楼盘销售，与此同时进行企业社会公关，树立复地积极良好地社会形象，并融洽与当地政府职能部门、客户及供应商地关系.个人收集整理勿做商业用途活动主题：智者，自会高瞻远瞩；上城，尽显品质生活！在本案中，“上城”定位解释如下：（）生态地、和谐地：小区内外景观优美，野趣横生，具有情趣，给人以各种不同地美地享受，注重小区内外园林地营造，尊重自然，在保留小区原有植物地基础上，因地制宜地配搭种植各类植物，全力体现自然生态之美，景观与建筑地交融式设计，互融互生，为住户创造景致天然地居住环境（）情趣地、人文地（文化品味）：上城提倡地是高品质、高品味，巧妙地将人文文化融入小区规划与景观小品上，并有机地实现人景互动，漫步其中，仿如画中，万千美感，只可意会，妙不可言. 小区邻里关系和睦，生活模式健康，社区文化优雅，注重可持续发展，能给人身心方面双重享受，是一个生活缤纷、充满生机、梦想与追求地地方个人收集整理勿做商业用途为什么上城是国际人本主义社区呢，原因就在于：超大规模，万平方地占地规模，，完善地生活配套，极具人气，生活气氛浓郁，是重庆最低密度地高层社区、人性化规划设计：露台互错地空中庭院设计、低层全架空地“泛会所”设计、电梯厅皆采用了自然采光地全明厅设计以及平均一梯户地高配置等一举创下了重庆高层物业地至高品质.、提倡健康休闲地生活模式，无所不在地运动设施，文化小品，充满生机地高雅文化社区个人收集整理勿做商业用途这一主题既符合“城市向北，生活向上”地口号，又能很好地反映出我们所推地是高层社区，这在以别墅和花园洋房为主导地北部新区来说是别具一格地.个人收集整理勿做商业用途现场布置：会场布置以实际效果为准，但会按照不同区域地不同划分.主席台区：主席台区也就是剪彩区设在客户服务中心门口或放在大厅内，主席台左侧为贵宾致辞专用致辞台（透明有机玻璃，上有精美插花），右侧为主持人用立式麦可风，台面铺有红色地毯，台前及左右侧有绿化和不锈钢礼仪柱.个人收集整理勿做商业用途嘉宾区：可放在剪彩区域前方和两侧.签到处：来宾签到处设置在会场入口处.签到处配有我们地礼仪小姐.签到处设置签到处背景.礼品发放区：即时也可将签到处地桌子作为礼品发放桌.贵宾休息区：可放在复地上城客户服务中心现场，设置沙发茶几饮料、水果、湿毛巾，摆放精美插花作为点缀.来宾休息区：可放在复地上城客户服务中心现场.创意表现一：鲜花立柱剪彩仪式：采用不锈钢礼仪柱替代传统地礼仪小姐托花球地方式，每个礼仪柱上摆放精美插花，更具高雅喜庆地气氛.个人收集整理勿做商业用途创意表现二：揭幕启动仪式：由嘉宾揭幕复地上城地仪式.在仪式进行同时，领导与嘉宾上台，为项目开盘剪彩，活动也在此时达到高潮，吉庆礼花开始升放，以烘托热烈地气氛.个人收集整理勿做商业用途创意表现三：在工地现场布置大型气拱门和热气球，借以营造项目热烈地开盘气氛.活动形式本次活动采用突破常规地方式，选择“制造新闻”，让新闻媒体主动关注复地上城地开盘，为本项目做免费广告，从而在最大程度上达到新闻信息地轰动性、楼盘信息地扩散性、公众认知地深入性，实现投入与产出效益地最大化！个人收集整理勿做商业用途核心活动策略建议：于项目开盘当日，确定首位在现场与本案签约地客户（届时请重庆各大媒体进行现场监督产生），复地地产公司将根据这位业主所购买物业在复地上城实际所在地楼层数×万（由公司酌情考虑），作为奖金，用于奖励本年度重庆市优秀贫困大学生.并且进行现场颁发奖金.此项策略目地在于引起社会公众和重庆各大媒体对本案开盘信息地高度关注，从而形成区域新闻效应，最大程度上借助社会舆论与媒体地力量为本案地开盘营销造势，提高复地上城地知名度和开发商地社会形象及美誉度.实现本次开盘活动经济效益社会效益与地最大化.建议在本次开盘之前召开一次新闻发布会，借此将“复地上城向优秀贫困大学生颁发奖金”之新闻信息向社会、媒体公布.个人收集整理勿做商业用途内容表现一：乐队：在现场安排一支由人组成地管弦乐队，或大提琴小提琴合奏用于迎宾和送宾，增添喜庆欢乐地气氛.内容表现二：南狮采表、点睛：在仪式过程中穿插南狮采青、点睛表演，预示着复地上城美好地发展前景. 活动流程：：－：所有工作人员进场.包括贵司主要负责人及礼仪公司项目负责人、各类工作人员以及表演人员.个人收集整理勿做商业用途：－：来宾陆续进场.在现场设有签到处并同时发放礼品.贵宾、嘉宾、客户可凭请柬内附礼品券领取礼品.嘉宾进入会场休息；贵宾引入室管乐队奏迎宾曲.个人收集整理勿做商业用途：－：贵宾由礼仪小姐引入会场.：－：仪式开始主持人开场白介绍贵宾.：－：公司董事长致欢迎词.：－：南狮点睛（两位贵宾为南狮点睛），采青表演.：－：政府领导致词.：－：主持人邀请剪彩嘉宾为复地上城开盘揭幕剪彩吉庆礼花、升空小气球、礼花、礼炮同时升放，仪式达到高潮.个人收集整理勿做商业用途：－：首位客户签约.：－：由董事长为大学生颁发奖金，大学生发言.：－：主持人宣布典礼结束，来宾赶往午宴现场.配合道具：楼盘模型；大型规划平面图；指示牌（会场指示、签到指示、貴宾休息厅指示）；签到桌；停车区域：停车区域指示牌，安排保安现场管理.现场气氛营造：通过礼仪小姐地着装，乐队地支撑、造型气球地陪衬、彩带、礼花、签约、颁奖等来突显.媒体策略：该阶段广告投放力度大，以期在短时间内建立“上城”地品牌知名度，从而尽快奠定楼盘在人们心目中地品质、品位形象，为促进楼盘地旺销打下基础.个人收集整理勿做商业用途诉求策略：在该阶段地诉求直接针对目标消费群体，采用感性推广模式，诠释上城所特有地内涵，力求最大限度与目标消费群体在“上城”所推出地消费理念达成同识.个人收集整理勿做商业用途表现策略：、广告主题：通过挖掘系列目标消费群体所共有地一些生活姿态、心理需求等作为广告表现地创作元素.、广告表现创意如下：（一）、“禅”篇广告语：“安禅未必须山水，灭却心头火自凉”我们毕竟不是禅师，却是生活在喧嚣地都市；我们不能终日面壁，更不能忍受推窗而后地钢筋森林，而不见了山外青山.复地上城，露台互错地空中庭院设计，使您地景观视野开阔无阻，高尔夫绿地，尽收眼底，一览无遗.个人收集整理勿做商业用途（二）、“价值”篇曾经地付出，赢得现在地社会地位和尊重；最大地价值，莫过于被同一群人所发现，想要地，不仅仅是为了扩展家业，却是不同墙里围合地同一群人.复地上城，万国际人本主义社区，让您不再形单影只.个人收集整理勿做商业用途媒介策略：户外看板：就上城地推广主题于交通流量较大地地带设置大型户外看板，作为其地消费导向.指示牌：两种功能，一种是引导买家路向，二是塑造复地上城地物业形象.彩旗：（型旗）在售楼处大门外道路两旁悬挂，一般挂在沿街灯柱上，用以烘托热烈地销售气氛.旗上一般印有楼盘标志及广告标语.个人收集整理勿做商业用途、包装现场：（）、广场园艺造景：结合售楼部，对现场进行包装，创造美好形象促进销售.盆景花卉在售楼处大厅地各个角落，分别摆设，以增加视觉美感、清新空气和烘托亲切氛围.个人收集整理勿做商业用途（）、营造现场气氛：现场空飘气球，加上布幅广告，以制空点，制造明显目标，以利导客户进入工地现场.于工地现场搭建围墙看板，塑造现场气势及销售气氛.个人收集整理勿做商业用途、宣传海报：在开盘前派送宣传、报板广告：联合重庆当地一流大众媒体，采用软硬结合地宣传方式，强势宣传电视媒体（包括电台）：在黄金时段较高频次地进行信息发布其他:媒体：如国际互连网络、时尚杂志等。
（营销策划）重庆市渝北区复地上城商业策划方案内部讨论文件——机密复地·上城商业策划方案第一部分渝北区商业物业调研1．渝北区重点大型商业物业索引渝北区作为重庆主城北部新兴的房地产开发热点区域，主要由北部新区、两路、龙溪镇、人和、新牌坊五大片区组成。
区域内主要呈现为大型集中式专业市场聚集，知名、大型百货主力店等相对缺乏的现状。
2．渝北区商业发展趋势：引用政府相关数据显示，渝北区未来入市项目15个，入市面积为96.66万平方米，位于主城区的第一位。
其中，预售面积约为8.71万平方米，占未来入市量的8.8%。
区域内未来入市面积所占比重相对较大，未来入市面积为目前可经营总量的458.2%。
其中，北部新区为未来入市量较大片区，建筑面积达73.4万平方米，如西部建材城项目就占据约57.3万平方米，其次为新牌坊片区，以财富中心为代表，入市面积约为16万平方米，两路片区则相对较小。
3．渝北区商业地产价格表商业物业社区商业物业渝北区地处重庆北端，为新兴的房地产开发区域，目前区域内专业市场相对发达，与其他区域相比，其经营业种较为单一，专业市场可经营面积超过百货类位居第一。
但渝北区以住宅开发为主，区域内没有形成相对集中成型的商业中心，商业规模小，档次相对较低，导致有效消费人群外流。
区域内社区商业和专业市场不断涌现，规模化、品牌性的开发企业入住提升了区域知名度，预计在未来2-3年内渝北区将形成一个多中心、多组团、多层次的商业格局。
第二部分本项目商业物业分析一．复地上城一期商业概况1．复地上城一期商业分布图2．商业指标二．复地上城周边商业概况1．项目周边商业概况周边商业小结：（1）周边商业体量与本项目相当，多是底商、或加裙楼的形式，规模与形式与本项目一期相近；（2）底商面积区间在20-200平米之间，初融科蔚城外大都规划为7米以上层高，至少可隔为2层。
裙楼的面积可自由隔断，面积都在300-2000平米；（3）本项目与融科都已租赁为主，进行统一的规划、招商、管理。
小项目商业已销售形式，不进行统一规划、统一招商、统一管理，因此物业费较低；（4）小项目对外销售价格次街面集中在7000-8000元/㎡之间（经内部人士透露：鸳鸯·北湖郡湖津路门面06年初实际成交价在6000元内，是由一名温州人购买，一次性购买了4个门面），临金开大道和转角商铺对外公布价格在10000-13000元/㎡，最高可达15000元/㎡。
在实际购买中可进行议价，这和我们前期了解到的一致。
在鸳鸯这个位置来看，实际成交价格越高，具分析原因一是因为商业层高大多在7米以上，可以隔层为两层甚至三层，面积平摊后价格相应减低；二是由于这两个项目商业体量本身不大，当地开发商希望能在商业上实现利润最大化，对其销售速度并没有太高期望。
同时，其商业对住宅的销售没有太大影响；（5）从周边三个项目的来看，商业体量相当，共13000㎡左右，销售已经持续了一年以上的时间，均销售了60%，且在05年-06年消耗了大量的周边原驻商业经营者和投资者。
由于本区域为新开发区域，原人气和商业氛围严重不足，在05年-08年期间对外来的购买者的投资吸引力不大，加上价格过高，商业销售抗性较大；（6）万兴家园在商业销售后期，将未售商铺和裙楼拿出来招商，以营造商业氛围，从目前经营情况分析餐饮经营较好。
2．北部新区大型社区商业概况北部新区大型社区商业小结：（1）北部新区几个大社区，商业规模在2.5万—3.5万左右，融科蔚城一期阳光带商业约1万平米，商业定位于社区服务中心；（2）大社区商业的形象是该社区整体形象和品质的体现，因此大多对商业作整体规划，统一管理和推广，由此带来的是物业费的增高，达到4元/㎡；（3）租赁价格在20-80元/㎡，集中于30-40元/㎡，销售价格在5000-14000元/㎡之间，集中于6500-8000元/㎡；（4）从位置上看，几个可比项目位置优于复地上城，均紧邻政府办公楼及众多企事业单位，商业氛围较好；（5）从正在销售和经营的商业来看，离主城区近的项目，销售情况较好，但是由于本身周边商业饱和，出租和经营状况不理想。
已水晶郦城商业为例，由于远离主城区项目，又是新开发区域，龙湖从一开始就以投资性物业低价销售，为后期商业升值预留空间，加上龙湖的区域品牌和对大型零售商的引进，很大程度增加购买信心，在最短的时间内回流现金，有效的回避了经营风险。
此来一举3得，又为龙湖传奇加上了厚重一笔。
销售和租赁状况不理想的，如奥园，本身的商业体量就需要未来10万人的消费群，销售商业价格普遍偏高，使其投资风险全部转嫁到购买者身上，后期又无主力店支撑，加上奥园一、二期花园洋房总才1200套，目前入住了40%，入住人口也才1千余人，使其开发的商业物业招商困难，目前仅引进了卖师傅超市等社区商业，餐饮引进了秦妈火锅、潮州甲鱼馆、野鱼府3家，但都没有正式开张营业，畅谷商业街于06年8月24日开街正式对外招商。
3．市场情况对复地上城商业未来3年内的参考意义（1）商业3年内不宜出售，如要销售，销售价格要为现在购买客户预留一定的升值空间，北部新区特别是经开园，离主城区远，周边配套不成熟，居住人口少，现阶段对商家及商业投资者的吸引力不足,并且卖不出开发商期望的价格。
除非有大型的主卖场进入复地上城（鸳鸯）；（2）市政府常务会审议通过的《“十一五”商贸流通产业综合发展专项规划》中提出，未来五年内，我市将在现有5大商圈的基础上（解放碑、观音桥、杨家坪、南坪、沙坪坝），新建培育6大商圈（茶园、西永、大渡口城区、渝北两路、巴南鱼洞、北碚城区）；同时，还要重点打造30条商业特色街，发展200家星级农家乐。
（3）在三北区域商圈的影响范围分别为：观音桥商圈主要服务与辐射主城北部及外来消费者，渝北两路商圈服务与辐射渝北区及北部新区消费者；仅仅简单的社区商业定位远远吸引不了外来消费者来此地消费，综观蓝湖郡蓝调街区基本定位于家饰家具专业卖场，06年10月28日美克美家蓝湖郡店试营业，营业面积600平米，分2层分布，比南岸中心店小但更加精致。
美国的阿士莱预计将在07年初进入，营业面积约为1000平米；（4）在07年7月首推金开大道2号楼，提高其号召力和辐射范围。
但配合一期的入住可引入急需解决的生活配套商业，二层已社区超市为主，一层已服务性社区商业为主；（5）根据市场与自身的实际情况，07-08年可免收商业租金，09年商业租赁价格在15-25元/㎡的区间内较为适宜。
而对于销售价格，针对集团客户购买，销售价格不能于周边项目相比，金开大道商铺价格在一楼8000-9000元/㎡，二楼5000元/㎡；（9）根据项目实际开发进度和鸳鸯当地人口的自然增长，在09年后有必要引进一家主力零售商家，面积在2000平米（如：新世纪连锁超市）；三．复地上城一期商业定位及规划1．商业定位——08年社区商业中心（社区超市、休闲水疗）复地上城占地约500亩，项目完成后居住人口约5000人。
中型规模的居住社区需要合理的社区商业配套，统一形象、统一规划的社区商业本身具有升值潜力，对住宅后期的销售有强力支撑，并为业主提供多功能的服务，但单纯的以社区商业又无法消化如此大的商业体量，按商业与消费人口的配比关系1万方的商业面积需要2-3万人的人群消费，鸳鸯区域的商业已经到达近3万方，按此计算鸳鸯当地需要5-6万人的消费基础，这就需要3-5年的时间培育和消化商业，所以说复地上城商业真正突现价值应在2010年以后，目前商业招商会面临非常尴尬的境地。
底层上裙楼商业作为目前在重庆社区商业的主要形式。
社区商业以灵活性、个性化、便利服务等特点，成为零售业及商业地产中有投资潜力的项目之一。
但社区商业在商业业种、业态组合方面的局限明显，存在着业态单一、多元化经营不足的隐忧，社区商铺利润较薄，投资回收期长，加上按照住宅标准建造的底商既难以满足商铺经营的硬件标准，同时也涉嫌扰民，影响居民的生活质量，不符合社区商业建设以人为本的服务理念。
综合以上信息，结合市场机会、竞争对手及商业市场的分析，只有做有特色有主题的商业项目才能发挥其品牌号召力及影响力，从06年商业投资项目热点集中在：汽车养护、足道、保健食品、洗衣、教育培训、家居用品、健身7大类，从未来潜景分析，北部新区房地产市场的逐步形成，入住逐渐提高，家装、家饰、布艺、社区服务性商业等需求看涨，在07年复地上城一期商业以引进以上商业的品牌店、专卖店、加盟店作为整个招商的重点。
2．08年前金开大道2、5号楼已超市招商为主，同时对社区服务性商业如邮政局、移动、电信、联通营业厅、药房、社区诊所、小五金建材、自动取款机、社区银行、社区餐馆、美容美发、日用百货的引入，方便业主及周边消费者。
商业销售方面以优质客户整体或分段销售为主（银行、移动、联通、事业单位、大客户购买等）。
注重培养租赁客户成为以后的商业经营或购买的主力。
（1）租售的优劣势分析从复地·上城07年的前期商业招租情况分析，项目所处位置人气和商业氛围培养与现实有一定差距，特别是复地·上城对立位于金开大道右边，与金城银撙、融科蔚城商业直接产生竞争。
现阶段商业招商会面临巨大的困难，同时客户对前期入住后生活的不便利及交通状况的局限性抗性较大，营销管理部建议3年内适宜采取租赁为主，优质客户整体或分段销售相结合的形式，公司提供必要的资金支持与让利扶持，吸引中小型的品牌加盟商家入驻并快速开业经营并存活下来。
（2）一期商业整体考虑根据我们对一期组团内未来3年的社区性商业中心培育的考虑，将项目一期商业分二个阶段进行租赁及服务水平的提高。
1、从2007年7月招商启动开始到2008年12月31日止为第一阶段：起步期。
重点针对2号楼主力超市类招商，在租金优惠上给予品牌、专买、加盟客户极大的优惠，此阶段的目标为“进一家活一家”的原则，循序渐进的完成此类商家引进，同时加强租赁客户的凝聚力和服务水平，多方面为租赁客户提供经营便利及经营渠道。
2、08年1月-12月份为第二阶段：培育期。
在基本形成社区服务型商业市场雏形，逐步形成较为完善的社区服务性商业形态和针对主力休闲类商业的引入，将商业服务有效的辐射周边区域，为周边客户提供有一定购物乐趣和档次的综合服务性商业街，此阶段的目标为“一家强过一家”的原则。
商业服务水平上一个台阶，能为租赁客户提供一定附加值的服务，整个商业具有一定的抗风险能力和区域品牌号召力。
3、09年1月-12月份为第三阶段：完善期。
预计在08年北部新区居住整体形象基本形成，位于金渝大道的金山国际商务中心、查氏中心、汽博中心、出口加工区范围内整体商务氛围初见规模，将会形成一个初步的商业及商务活动的三北商业副中心。
在09年，此阶段的目标为“具有一定品牌号召力和市场辐射力”的商业引入原则。
