【北美购房网】投资美国房产后,这七项费用可以可以抵税!

【导语】最近根据美国法规规定，移民申请者在美国以外个⼈名下拥有的房产，不在必须要求申报的项⽬内。

下⾯就来说说美国移民购房报税指南，欢迎阅读！ 美国的税务制度对三类⼈群要求报税，第⼀类是美国公民，第⼆类是绿卡持有者，第三类是税务居民。

避免成为税务居民的建议是⼀年居住在美国的时间不超过120天，⾮美国税务居民，基本上不需报税。

如果居住时间有180天，是⼀定要报税的。

如果已经成为了绿卡持有者，即使在美国本⼟没有收⼊，但投资者在全球所得也是需要合理申报的。

成为美国绿卡持有⼈后，其房产增值部分，在⽇后出售获利并缴纳中国物业增值利得税后，若中国缴纳的税款仍低于美国资本利得税15%，才可能有美国交税的义务。

如果投资者有房产且房产没有出租，那基本上是不需要申报。

此外，房产增值，增值部分是不需要申报。

因为美国税法认为投资者还没有变成所得，等投资者把这部分卖掉的时候，才需要纳税。

建议投资者在申请移民之前，把所有名下的财产和房产做评估，⽅便以后报税时可以证明房产来源。

如果申请⼈要在美国购房，房契该署谁的名字，孩⼦，还是⽗母? ⽗母买房，通常有三种做法： 第⼀种，房契上只写⽗母名字，以后留给孩⼦; 第⼆种，房契上同时写上⽗母和孩⼦名字，即联权共有(jointownershipwithrightsofsurvivorship)，⽗母逝世后，孩⼦承继房产的权利⾼于其它任何亲属或债权⼈; 第三种，仅写孩⼦名字。

在美国，18岁以下未成年⼈⽆权签署任何法律⽂书，只能靠⽗母或监护⼈代理，当⽗母或代理⼈⽆法继续代理时，必须准备代理⼈“后备军”。

⽐较⼀下常⽤的前两种做法： (1)房契上只写⽗母名字。

如果以个⼈名义买了房⼦，⼏⼗年后孩⼦才继承，他以后卖房付税的计税底数(TaxBasis)是⽗母逝世那⼀天的房屋市价，如果他马上以房屋市价卖掉房⼦，收益所得是零，不需付任何收益所得税(capitalgainstax); (2)房契上同时写⽗母和孩⼦名字(jointownershipwithrightsofsurvivorship)。

【北美购房网】美国买房贷款、报税、出租等投资问题最全解答一、美国买房和贷款常见问题1.没有绿卡可以买房吗？美国大部分投资项目都向非美国居民开放，所以有没有绿卡不影响。

2.没有绿卡可以贷款吗？没有绿卡也是能够贷款的，并且由于贷款增加了杠杆，用好了还能提高投资收益。

3.申请贷款需要什么条件？贷款，银行主要看你的还款能力。

对于美国当地居民来讲，银行会根据其过去两年的工资证明和税表来判断是否发放贷款。

4.移民前或移民后买房有区别吗？首先，我们要确定的一点是买房是一个投资行为，对于投资来讲，要根据其他因素，即你的投资目的、投资时间点和个人需要去判断，而不是看移民前后来决定。

5.绿卡居民与非绿卡居民交税是否有区别？没有区别，税率是相同的。

只不过在报税的抵扣上会略有不同，基本没太大的区别。

6.什么时候买房合适，移民前还是移民后？之前已经提到，移民前或移民后买房是没有区别的。

但如果要贷款，就建议在报税之前、甚至在登陆之前就买房会比较好。

对于新移民来说，我们需要将人民币兑换成美元，这个过程会导致收入会有一个大比例的降低。

如兑换后显示收入过少，银行就可能不愿意贷款给我们。

而在报税或登录之前，我们可以用中国的收入证明，有许多银行是可以贷款的。

7.哪些银行可以用中国收入证明来贷款？汇丰银行，工行，华美银行，国泰银行都是可以的。

8.已经报过税了，但收入不高，还能贷款吗？对于已经报过税但收入不高的朋友，也不用担心，还是能够贷款的。

有一些银行不查收入，比如我们常见的sterling，不过它的利率会高一点，同样的条件下，可能高出1%到2%。

9.目前银行贷款利息是多少？目前美国整体利率比较低，利率大多数在百分之三点几。

但具体贷款的利息取决于贷款的金额和贷款年限。

比如贷款5年，其利率就会低一些，7年稍微高一点，15年就更高了。

10.用公司还是个人名义买房？用公司或个人名义买房，主要是看对责任的限定。

如用公司来买房，可能需要报公司的税表，同时公司需要给股东开K1的税表。

【北美购房网】美国买房避税全攻略!终极方式很多人不知道!【北美购房网】美国买房避税全攻略！终极方式很多人不知道！最近，特朗普提出要取消美【北美购房网】美国买房避税全攻略！终极方产税，这一消息振奋了房产市场果是投的个人所得所得税更多，因为租金更高。

什么是房产税？在美国，房产税实际上是由各郡市自己决定的，比较富裕且有其他税收来源的郡市可能不完全依靠房产税来运行，所以房产税会较低。

在就业率较高，高新产业区或旅游业发达的地区，因此地产税相对就不大高。

相反，没有其他税收来源的地区可能会收较高的房产税，譬如没有个人收入州税的德克萨斯和没有销售税的新罕布什尔州等，房产税都比较高，因为归根结底政府和其福利项目是靠税收来运行的，这里低了那里就得高，羊毛出在羊身上，总数还是一样。

根据2016年的数据，美国房产税最高的州在新泽西，中线房地产税率是1.89%；最低的州是路易斯安那，只有0.18%，也就是说10万美元的房子每年的房地产税率只有区区的180美元。

大约有三分之二美国州的房地产中线税率低于1%，美国的平均中线地产税率是1.04%，弗吉尼亚州的中线地产税率是0.74%，等等。

为什么要缴纳房地产税？实际上美国的公立学校主要是由各郡市征收的房地产税来运行的，每年各地方政府征收的房地产税数目、去向用途等都列在政府网站上，公开透明，接受公民监督。

正是因为有房地产税，美国各州才有13年（个别弱势群体14年）的免费义务教育，其中包括学费、书本、校车、贫困家庭孩子的午餐等，也就是说，美国的公立学校是彻底意义上的免费。

对个人来说，缴纳房地产税的部分也抵消部分个人收入税的，也就是个人收入缴税的基数要在收入中减除缴纳地产税的数目，因此实际个人的支出要低于房产税的表面数据，这是一个比较复杂的问题，对不了解美国报税体系的人来说理解起来可能会有点困难。

尽管税目繁多，但是，美国规定在一定范围内是可以合法合理避税的，以下有四种避税攻略，看看你适合哪一种？初级避税攻略就是我们购买住宅、商业地产的初级形式，就是直接购买，所以也叫做初级避税。

【北美购房网】美国买房税务知识最近美国房价也在平稳上升，吸引不少外国人来美购买房屋，多数是作出租投资之用，也有一些是因为有子女或亲戚在美需要居所，或者为了给孩子提供一个非常完美的教育环境来到美国投资置业。

而在美国繁杂的税务是一项令人很头痛的事情，很多投资人对在持有环节的美国税收（如地产税、针对出租收入的所得税）可能有所了解，但对处置环节（出售、赠送及遗赠）所面临的美国税收问题不甚清楚。

为了更深入的了解购房前后的所有税务内容，今天就来说一说外国人在美国处置房产所面临的联邦所得税、遗产税及节税方式。

美国税务居民持绿卡者，从进入美国那一刻，便已成为美国纳税人；归化的美籍公民，必定是当然的美国纳税人，在税务上被统称为ResidentAlien，与一般美国纳税人完全相同。

未踏足美国的外国人，当然保留外国人(NonResident Alien)身分，但在美国只是暂时居住的外国人，只要在美国停留的时间达到183天，也有可能变成美国纳税人，也可能在税务上成为Resident Alien，要像美国人一般，为全世界的收入报税。

时限及计算方法如下：其一，假如外国人一年内居住在美国183天或以上，即使没有永久居民身分，也被视为税务上的美国纳税人。

其二，假如今年居住在美国31天或以上，而过去三年也曾在美居住，便要将今年居住的时间，加上去年居住时间的三分之一，再加前年居美时间的六分之一，若总数达183天，便自动成为美国纳税人。

几种较特别的情况，不被计算在居美时间内：加拿大和墨西哥居民白天过境工作、在去外国途中于美国过境、外国船只船员在美停留、由于健康原因不能离开美国的时间、留美学生的头五年等。

美国税法针对个人有两个税务居民的概念，一个是所得税的税务居民，另一个是遗产税的税务居民，两者有不同的定义。

所得税税务居民包括美国公民、绿卡持有人及满足实质性居住条件的人。

美国所得税税务居民必须对全球所得缴税。

实质性居住是指虽然未持有绿卡，但在税务申报年度（如2015年）在美居留达到31天，且连续三年（2015年、2014年、2013年）分别根据1（2015年天数除以1）、1/3（2014年天数除以3）、1/6（2013年天数除以6）加权计算的天数总计已达183天。

【北美购房网】美国房产投资，史上最全税务指南来了！在美国投资房产相对中国复杂很多。

很大一部分原因来自美国国家税务局(IRS) 的繁琐税务政策。

好不容易怀着激动的心情选好了房，买了！可是，买房卖房如何合法规划避税，出租房如何合理从税务角度利益最大化，你准备好了吗？这个问题至关重要！一般美国房产公司都需要请职业会计师或律师来处理税务问题。

这里，小乐请来了“遇见俄勒冈”的小伙伴，为您科普一些投资房产的税务知识，如果你能坚持看完，绝对能顶大半个CPA！买房就像一部好剧，每一个环节都是一个精彩故事。

接下来，就请跟随小编来一同观赏这部从买房到卖房的年度大戏吧。

不管你是准备买房，还是已拥有一套以上房产的有房一族，甚至你已决定使用公司名义来投资房产，希望此文都能给你一些帮助。

知己知彼，才能百战百胜！第一集买房准备作为一个精明的买房族，从开始准备买房起，你就要计划怎样最大化的减少你将来需要缴纳的税额。

简单来说可以从以下几点出发：用途：是否用于自住，还是用于出租从产生现金流时间：是否在不久将来打算卖掉，是否期待升值身份：是否是美国税务公民（不同于移民法律规定的美国公民）债务：是否考虑资产保全，或房产债务与个人分离。

为何要考虑用途？因为房屋的用途关乎到你需要与什么税表打交道，关乎哪些支出减免你可以使用，哪些凭证文件需要保存或记录以待报税时使用等等。

同时你也需要考虑以什么形式来拥有房产，能更好的实现你的用途。

房产的主要拥有形式：个人直接拥有如果是自住，你的房子只有支出没有收入，那么你只需要用到 Schedule A，分项扣减额（Itemized Deductions，以下简称Sch A）。

如果全部或部分出租，那么你就要使用到Schedule E，房产以及其他投资收入（Rental and Royalty Income，以下简称Sch E）了。

公司形式拥有房产投资通常以合伙企业(Partnership)，有限责任公司(Limited Liability Corporation)，或是小型企业股份公司(S-Corporation) 形式运营。

投资美国房产必须的两种保险，千万别说你没买购买美国房产，会接触到一些国内购房不涉及的环节。

今天我们讲的是两个重要的保险：产权保险和房屋保险。

购买产权保险，是为了避免房屋隐藏的产权遗留问题带来的风险和损失。

产权若出现问题后需要赔偿，包括所有重新恢复拥有产权的法律费用都由产权保险公司承担。

产权保险保的啥？卖家未如实告知。

如签订合同时漏掉继承人或其他产权人，或房屋产权人出现变化但签约时卖家未如实告知买家，或产权人有精神障碍无行为能力问题等。

卖家的造假行为。

卖家在卖房过程中欺诈、作假、伪造文件这样的问题。

如伪造地契、贷款文件、房屋销售授权书等等。

房产未清理的欠款。

如果这个房子的前主人有一些拖欠的税款或者债务没有还清，如上文提到的案例，那么这些欠款就需要新房主偿还，将是一大笔损失。

接下来说说房屋保险Homeowner Insurance••••房屋保险是消费型保险，需每年购买房屋保险：一般指房主为自己房子购买的保险，主要保障屋主在房子遭遇意外或突发灾难时，可得到补偿理赔来降低财产损失。

房屋保险都保些啥？在美国，房屋保险可以理赔因自然灾害、盗窃和人为事故造成的损失。

大多数房屋保险赔偿的范围包括：受灾后赔偿给屋主或贷款银行的部分；房屋，包括房屋本身、围墙、车库、车道、泳池等；私人财物，包含家具、电器、收藏、文档等；因灾难使屋主无法使用房屋，以及房屋修复期间所产生的额外生活开销；屋主意外责任带来的赔偿，如屋主或来访客人在房屋室内外发生意外时，要提供的赔偿。

购买房屋保险时，屋主须告知保险公司房子的用途是出租还是自住。

若为自住：保险公司会加上屋内私人财产的保险。

若为出租：屋主则不必对屋内财物进行保险，可节约保费。

(通常租客也会自行购买“租户保险”来保障自己财产的利益不受损失。

)。

【北美购房网】美国房产交易税费的七大常见问答在美国置业的时候，我们都会碰到各种各样和房产税务相关的问题。

下面针对大家关心的一些有关房产交易税费的问题。

什么是美国房产交易税？美国房产交易税(Realty Transfer Tax) 是为房地产产权交易特权而支付的税额。

根据你所在州不同，交易税的征收方式迥异。

如新泽西州，通常卖方只需付州税，而在纽约市，除州税外，还需付市税。

在纽约，如果你有贷款(Mortgage)，买方还需付贷款税(Mortgage Tax)。

什么是美国房产税？美国房产税(Property Tax) 顾名思义是房产屋主每年向当地市政府交纳的税种。

房地产税一般按年计，房价越贵，房产税越高。

一般讲，房地产税是用于市政、县郡、学区、社区大学及其它政府机构。

房地产税属联邦个人所得报税扣税项目，也可用于抵扣州所得税扣税项目，但各州规定不一。

买房时，我怎么查明房产税？卖方一般应告知房屋近一年或几年来的房产税，这通常列在卖方经纪上市单上(MLS)。

如没有，外国房网的买房经纪人可通过市政府税务部门查询。

产权调查报告也能较准确地显示地税征收。

值得注意的是有的市镇是在房产易手时重新估价征收地税。

有的市镇是每3到4年调整地税。

因此，作为买主，应提前查清，并理解你将来到底付多少地税，这对你考虑是否应购买此屋亦有帮助。

市镇地税估价高于我的买价，怎么办？你可以根据你的买价来上诉(Appeal)，到估价委员会(The Assessor’s Board)。

上诉时，你必须证明你的买价是合理市场价格(Fair Market Value) 而不是从亲戚手上廉价购得。

哪些费用可以抵扣联邦所得税？美国房产税和一百万美元贷款的利益可以用于抵扣联邦所得税。

此外，第二个贷款（通常是Home Equity Loan）不超过10万美元贷款的利息亦可抵扣所得税。

但注意的是两个贷款总额不能超过房屋合理市场价值。

另外，只有在报税时采用单项扣减(Itemized Deduction) 的报税方式时，才能扣减房产税和贷款利息，新房屋购买者还可以扣减点数费用(Points)。

【北美购房网】海外买房不可忽视的税费及持有成本大盘点海外置业过程中，你一定听说过国外购房需要考虑“持有成本”。

有种说法是国外买房并非遥不可及，但持有成本高，容易出现“买得起，养不起”的现象。

当你决定出海购房时，你有考虑过当地的住房持有成本问题吗？国外房屋的持有成本多高？本文以7个投资热门国家为例，做了较全面的盘点，能解决你的疑惑。

本文为作者观点，不代表海外掘金立场。

前言：过去10年被称之为国内房产的“黄金十年”，国内一线城市房价如火箭般上涨，一夜之间，造就了北上广深一线城市众多高净值人群，也引来了一波波的“史上最严”的楼市调控。

先知者先觉，一部分土豪或许早看到了国内房地产泡沫终有破裂的一天，再加上目前国内经济下行、人民币贬值风险加大，到海外买房置业已经被越来越多国内投资者认识和接受，尤其是一二线城市的高净值人群成为主力人群。

但有不少人问，海外置业虽说可以规避汇率风险，实现保值，但国外的税负名目繁杂，买一套房各种税费占多大比重？每年的持有成本能比较得过升值幅度吗？本文将美国、加拿大、澳大利亚、英国、德国、日本、新加坡等7个国家的税费归纳整理，为您海外置业算一笔细账，以作参考。

中国投资者海外置业主要国家1北美洲北美洲地区主要包括美国和加拿大，是中国移民和投资购房的主要热点地区之一。

有数据显示，2013-2014年，中国人在美国买房花了220亿美元(约合1300亿人民币)。

先来看下美国和加拿大的房价走势（数据来源：房天下）从图表可以看出：1、美国和加拿大房价走势均为稳定上涨，环比涨幅不大，但近一年的房价涨幅分别为3.3%、7.7%。

2、图示价格为每栋房屋价格，包括公寓、别墅在内的平均计算价格。

3、美国多个城市房价不均衡，如最高的旧金山都会区今年2月份的成交中位数已超100万美元（合人民币650万元），而底特律都会区的房价中位数却停滞在3.7万美元（合人民币24万元），拉低了房屋均价。

4、加拿大房价一直处于上涨区间，其中温哥华房价涨势较猛，温哥华公寓1月均价443400加元/每套，较去年同期同比上涨了13.67%，而独栋别墅则上涨了20.67%。

【北美购房网】购买美国房产需要缴纳哪些税美国因其经济发达，法制健全，房地产市场有比较强的规律可循这些特点，成为了越来越受到国人欢迎的投资目的地国家。

不论是机构投资者还是普通的自然人投资者在想要全球化配置自己的资产时，总是不可避免地把目光投向美国。

但美国的法律体系以及税收体系与中国有较大差别，习惯了在中国购房的客户初接触美国房产时会有一些不适应，今天就给大家梳理一下在美国购房会涉及到哪些方面的税务。

以投资类房产为例，即买房之后客户将房产出租出去，几年之后讲房产转售出去。

这种情况不同于移民客户买房自住的需求，买房自住只需要按时缴纳房产税,其他税务类别很少会涉及到。

而在美国的投资类房产，相关交易行为会和以下这些税种打交道。

一、个人所得税Income Tax客户在美国买完房产之后，将其出租，出租所产生的收入需要缴纳个人所得税。

谈到个人所得税，需要注意几个概念和节点：第一，纳税人识别号，也叫税号，英文是ITIN，是Individual Taxpayer Identification Number（个人纳税者识别号）的缩写。

作为外国人在美国出租自己的房产，税务部门需要扣除（Withholding）租金收入的30%作为预扣税（请注意此处提到的是租金收入作为个人所得税应税收入的预扣税，与我后面讲到的关于房产出售的外国人预扣税15%是两回事，请注意区分）。

所以侨外移民建议各位客户可以在准备购房或者购房之后马上申请一个税号（ITIN），拿到税号之后再收租金就不需要缴纳预扣税了。

预扣税在个人申请到税号之后也是可以找国税局退税的，但是操作不那么容易，所以建议客户还是在收租金之前就将税号准备好。

关于税号的申请，需要找会计师帮忙，侨外移民有合作的美国专业会计师事务所，可以帮客户申请。

申请周期一般要1-3个月，取决于美国国税局的审批速度。

第二，免税额（Personal Exemption）。

2017年度美国国税局规定个人的免税额度是每人每年$4050。

【北美购房网】这些收据务必收好!美国房屋买卖前后可大额抵税的支出详解对于新移民家庭而言，登陆美国后的头等大事就是买房。

俗话说的好，先安居后乐业嘛，不过大家对于美国的纳税问题大家都会有一定的担忧。

其实，美国税收并没有想象中的那么可怕，今天美地小编指导大家如何在美国买房以后还可以巧妙地利用房产每年产生的各项费用去大额抵税。

1房贷利息及点数房贷利息和点数也就是Mortgage Interest & Points是可以抵税的一个大项目。

据统计，美国房主一年总计取得约1000亿元的房贷利息抵税优惠。

纳税人若在过去几年买房或申请重贷，每月房贷还款应有较高比例为房贷利息，无论房屋是自住或是出租情况都可以因此省下更多税金。

2房贷保险费用这项优惠对家庭收入不高的房主来说尤为重要。

因为这类自住房产持有人通常会因为在支付购房首付款之后银行存款所剩无几，被银行要求必须在房产净值上涨到20%之前购买个人房贷保险。

注意：家庭年净收入AGI高达$109,000或个人净收入高于$54,500的不能享受此项抵税优惠。

3房产税“税金可以用来抵税”的概念似乎有点奇怪，这却是货真价实但经常被忽略的抵税优惠。

简单来说，房主主支付的地方与州政府的房产税property tax，可以用来扣抵联邦所得税。

另外，根据各州或地方政府的规定，收入低到一定标准的自住房持有人还可再获得特殊房产税的抵税优惠。

4意外损失意外损失也就是Casualty loss可以抵税这一点是很多人不知道的。

打个比方说如果洪水把房子冲毁了，房子亏损50万，保险补偿了40万，那剩下的10万就是你的意外损失。

这项费用就可以放入 Sch A 分项扣减额，经过限额计算后最终得到可以得到抵扣。

5节能环保装修改进费用对于房屋节能环保装修和改进的支出在美国被称为Residential Energy Credit. 你会在报税表1040表格的48至54行找到。

一般来说，提升居家节能效益的装修工程较有机会取得优惠-安装太阳能板、节能热水器、隔热门窗等都可以获得最高$1000的税务减免优惠。