【北美购房网】手把手教你用Zillow选择值得投资的美国房产

【北美购房网】如何投资美国商业地产？含商业地产避税宝典目前美国商业地产规模高达11万亿美元，占美国国内生产总值比重的10%以上，是居民地产市场的一半、美国股票市场规模的两倍。

和单买房出租不同，商业地产的经营可以让你获得美国公司经营的经验，融入美国主流社会。

商业地产是指除居住以外的建筑集合，像购物中心，百货大楼，加油站，写字楼，酒店等。

基本的买卖流程与一般的住宅并没有本质上的不同，但需要关注的重点和风险，回报却与住宅类房产有很大区别。

无论您是移民到了美国，还是人在中国，美国的商业地产投资都是获得长期，稳定收入的一种有效方式。

无论在世界各地，最基本的商业地产投资要素都大同小异。

比如地段地势，交通便利性，人流状况，该区域购买力消费力，城市规划对该处地产的影响，比价，收益率等。

如果是以零售业为主的各种地产，比如购物中心，百货公司大楼等等，还要考虑当前租客情况，租约情况和租金收益情况。

以零售业为例，美国市场上有上万个商业地产，平均出租净回报（CapRate）在4-9%左右。

一般在4%-6%,而7%~9%属于回报率很好的项目了。

专业，认真地评估卖方提供的CapRate报告非常重要。

如果当前的租客是全国知名的大型企业，口碑一流，租约较长，则吸引力会更强，但报出的CapRate会比较低，比如6%以下，反之应该要求较高的caprate如9%或更高来抵消风险。

此外，如果不是单一租客，则需综合考虑所有租客的租约，租金情况。

另外，对一些租金明显很高的租约，他们可能不是真正的租客只是来拉高了物业的出租率，很快可能离开，扛抬高了卖价，要特别小心。

美国现在比较流行NNN的三净租约模式，意思是租客除了缴付租金，同样承担地税，保险和维护的开销。

这种模式一定程度上保护了业主，免去了业主很多麻烦。

指的注意的是，有些小型的公司，比如小型的餐馆等，租期短，净回报很高，甚至15%。

但这样的商业地产，往往伴随很大的风险和很多不确定因素，作为不熟悉当地的外来人，不要只被数据迷惑，去碰之前还需三思。

【北美购房网】美国购房网站大全，安居美国必收藏对在美国工作或者想在美国置业的人来说，常常面临在哪里找房子、买什么样的房子、房屋的价格如何、以及购买流程等很多方面的困惑。

今天给大家介绍一些美国比较实用的购房网站，希望能帮助朋友们获得有用的房产信息。

1. Zillow提供免费的房地产信息，包括房屋出售、历史销售、房屋估价、房地产搜索等。

只要输入地址，就可以查出房子过去和现在的价值，以及房屋本身的数据。

对于购房者来说，在这里不仅可以找到需要的房子，还可以看到购房者经常提问的问题，以及房地产专业人员的建议。

此外网站提供卫星照片，可以显示房子本身以及周围的地理环境，很有参考价值。

2. RedFin网上寻找、购买和销售房屋。

他上面的listing和MLS几乎同步，不象有些网址listing根本已经不available了还显示active. 最近redfin出来的new feature是显示listing的确切学区(相比RedFin, agent subscribe的MLS没有学区的信息). 最新最新的feature是显示redfin的agent在那个区域的bidding info, offer是被accepted还是rejected, bid price to asking priceratio. 另外，RedFin的blog很有信息。

缺点是：不能同时搜索一个以上的zip code, 另外它的feature之一"Price this Home" tool 不怎么准确.Redfin还有一个好处就是它的地图很好用，所以如果对噪音要求特别高的话，可以在看房之前看看它的地图以了解是否靠主路，如果是，也就不用浪费时间去看了。

3. ZipRealty Real Estate可以查询出售中的房屋与当地的房地产经纪人。

几乎实时的listing,很多时候比agent都快，照片多，可以自己设置搜索引擎.4. Trulia美国房地产搜索网站，根据用户选择房屋的类型和地理位置，来显示出满足要求的房屋列表，并依靠Google的API生成特定的图象，以便用户获取更多详细信息。

【北美购房网】美国房产投资终极宝典这份美国房产投资终极宝典，是我来美多年来的买房投资经验。

中国人爱买房，全球当房东。

希望大家都能从我的文章里学到买房投资的精髓，做聪明的美国投资人。

为什么要投资房地产从香港首富李嘉诚到国内富豪们王健林，再到美国总统川普，都是清一色靠房产起家。

原因很简单，玩过大富翁吧？房地产是最有凝聚力和爆炸力的积累财富方式。

美国人都特别爱买股票，保险，社保，但最新资料显示，这些人几乎95%最后身无分文，在自己出租的公寓里渡过余生。

当然，我们不是把其他的投资理财方式全都批的一文不值。

譬如保险，社保银行定期等这些常用理财方式。

它们很“安全”，安全到很多时候是跑不过通胀。

你看看身边多少的拆迁土豪，多少朋友，多少老板，多少名人都是一夜暴富都是靠房地产的？房地产有三大好处:Diversification分散投资地产是个“稀缺”的投资方式，房产价格以人口供需为主导，这和国家经济，股票，理财产品几乎没有关联，当你的股票下跌，工作不稳定，特别缺钱的时候，你的房产就是你的救命稻草。

Inflation Defense抗通胀每次经济危机的到来，政府第一个做法都是通胀，这时候你的股票，存款，保险都是无声无息的被稀释。

而作为房东你有主动权去涨房租。

抵抗通胀。

Stable Growth稳定增值也许你还沉醉于某次股票的增长让你怎么一夜暴富，但同样的雷曼兄弟，Yahoo，Nokia这些巨人也是一夜间轰然倒下。

08年美国的房产曾经有过短暂的危机，但这很快就能恢复过来。

而如果你在美国亲身经历的话，应该不会忘记房价掉，房租不掉的事实。

这就是房产的稳定性。

虽然美国房价恢复到04年的水平，但和国内04年飙升10倍的房价相比，美国房价还是低于市场真实价-Under Value房地产的更多好处APPRECIATION房产增值查看过去100年的历史，房地产虽然偶尔有下跌调整，但整体涨幅约为5%每年，如果你对比每年的通胀率，你会发现房产和通胀曲线是平行的，通胀越高，房价涨得越快。

【北美购房网】五大秘诀，教你在美国买到实惠的新房当考虑在美国置业时，很多中国买家都比较青睐购买新建的房子。

参考此文：你适合买二手房还是新房？ 当你准备买房并搜索房源时，可能会发现一些在售的新房。

这些新房的卖方可能是全国知名的开发商，也可能是比较小的当地开发商。

新房可能和二手房一样单独出售，也可能以楼群为单位整体出售。

但是，和已经有人住过的房子相比，这种新房是否更适合你？掌握以下五点，可以帮你买到如意的新房。

新房房源信息较难发掘 通常情况下，当卖家准备出售房子时，他们会把房子交给当地的中介公司托管，而中介方会将房源放到在MLS（Multiple Listing Service —美国房地产交易平台）上进行出售。

但新房不一样，开发商通常有自己的销售渠道和销售人员，以此来监督销售过程和节省成本。

这对于买家来说意味着什么呢？这就意味着开发商可能不是MLS的成员，这些房源也可能不会在网上出现。

相反，开发商更可能将房源广告刊登在社交平台、媒体网站、报纸或广告牌上。

如果你想买新房，最好尽量多地咨询中介，一起找出这些新房源。

注意：新房在建好之前或已售出 开发商通常会提前规划好房屋出售计划，这意味着有些新房在建好之前已经售出了。

为了提前卖出，他们会建好样板房，让买家进去看房。

尽管房屋此时还在建设中，买家还是可以详细看到楼层地设计图、室内设施和设备等。

当然，根据所在州的不同，开发商需要在签卖房合同前，走一些流程来获得批准。

所以大多数情况下，买家可以在建好前就大概知晓新家的样子，包括地理位置、社区环境等。

如果你此时想买下，可以和卖家协商付一部分首付。

首付金额从几千美元到总房价的10%不等。

需要注意的是，同一社区的新房价格并不是固定的。

即便一个社区有100套房源，它们也不会同时在售。

开发商可能会阶段性的出售房源，如果首次放出的五套房源很快就以要价卖出，而且市场持续火热，开发商接下来放出的房源可能会涨价。

此外，在一些社区，开发商可能要花费数年才把全部房源售出。

【北美购房网】美国购房步骤四，选房看房之前几篇文章，谈到了美国购房的前期准备和经纪人的选择等等，那麽如何选房看房呢？经纪人会根据你的要求为你搜索房屋。

搜索的标准可以是房价范围，房型（独立屋，连栋屋或公寓），城市名或邮政编码，建筑年代，等等。

另外你要把学校所在地的房子都找出来，然後根据地址到学区网站去确认是不是在你要的学校。

如果看到满意的，可自己开车去看周围的环境，包括离高速公路和主要公路的距离。

离高速公路四英里之内比较好，再远就要多走小路，交通灯多，费时费油。

离高速公路也不能太近，太近会听到车流的声音。

有人不喜欢附近有高压线。

还有房子的後院是否开阔，背向树林或空地当然比背对别人的後院要好。

如果是独立屋，旁边最好是独立屋。

如果是连栋屋，旁边最好不是公寓。

对外部环境不满意的，可以排除。

初选过关，再约经纪人带你去看内部。

下面是不同房型要注意的事项：公寓：除非你准备一辈子单身，最好不要买一间卧室的公寓，自己很快就不够住了，将来也难卖。

许多人不喜欢一楼或最高层。

两间卧室的公寓最好有两个浴室，一个在主卧室内，另一个最好紧挨着第二个卧室，可供家人和客人使用。

最好有一到两个停车位。

连栋屋：如果你需要三间卧室，就买连栋屋。

最好有一到两个车库。

楼上最好有两个浴室，一个在主卧室内，另一个可供第二和第三个卧室使用。

一楼最好有个卫生间。

独立屋：如果你需要四间或更多的卧室，就买独立屋。

一楼会有客厅，起居室，餐厅，和厨房。

楼上两层在三千英尺以上的，还会有一个书房。

楼上最好有三个浴室，第一个在主卧室内，浴缸最好有喷水孔，还有单独的淋浴。

第二个在第二卧室内，第三个可供第三和第四卧室使用，如能连接这两个卧室更好。

中国人喜欢厨房的抽油烟机通向室外。

地下室能完全平地走出最好，能向上阶梯走出也行。

地下室如果已经完成，最好有一个全浴。

如果有一个卧室，最好紧接着浴室，晚上使用方便。

地下室如果没有装修，最好有预留排水管，将来好建浴室。

如果要放乒乓球桌，至少需要24×13（长x宽）英尺的场地。

【北美购房网】美国常用房地产网站介绍（收藏版）Zillow（/）地图服务：Bing产品介绍：Zillow是一家提供免费房地产估价服务的网站，主要向网民提供各类房地产信息查询服务。

用户可以直接在网页上缩放地图寻找房源，或利用邮政编码和街道进行搜索。

产品优势：房子的买家可以利用Zillow比较房屋的价值，以最合理的价格买到心仪的房屋，避免花冤枉钱。

房子的卖家可以利用Zillow评估使自己得到房屋的估价，达到以最高最合适的价钱出售房屋。

主要功能：房地产搜索引擎、房屋价值评估（比价）功能特色：数据全面，并开放API，具有多家知名房地产网站采用Zillow数据供用户参考。

（Aol、Yahoo、Redfin 等）（/）地图服务：Bing产品介绍：美国房地产协会官方网站，该网站是全美国的房地产经纪人的房源汇集地，在美国拥有超过400万的现房可供出售或出租的信息，每月拥有超过1300万客户。

除了协助和满足购房者实际购房需求外，REALTOR还提供房地产综合指南、地产新闻、按揭计算器等。

产品优势：协会官方网站，数据全面主要功能：房源搜索、房产工具功能特色：数据全面的房源信息Trulia（/）地图服务：Google产品介绍：Trulia是美国房地产搜索引擎，用户可以根据邮政编码搜索特定区域的待售房屋，也可以搜索全美范围内的相关信息。

Trulia能够帮助用户从成百上千的房地产中介网站上搜寻正在出售的房屋，出租房屋以及房产资讯。

产品优势：Trulia网站提供了丰富的图形化信息，例如社区犯罪率地图，以及1.1亿房产信息的数据库。

主要功能：房地产搜索引擎功能特色：根据地图查询犯罪率（Crime Maps）、实时房源、趋势统计、APIHomes（/）地图服务：Microsoft产品介绍：Homes是一家专注房地产营销服务的公司，除了为用户提供了丰富的房地产信息，主要为用户提供值得信赖的房产经纪人。

产品优势：房地产营销服务、房产经纪人推荐主要功能：房源搜索和比较、房主和经纪人营销服务、经纪人主页功能特色：优质经纪人推荐（/）地图服务：Google产品介绍：是美国最具人气的公寓租赁网站产品优势：专注于公寓租赁服务主要功能：以城市和公寓为房源检索条件功能特色：详细的房源信息，租赁成功并分享给Rent可获得100美金奖励Rentometer（/）地图服务：Google产品介绍：Rentometer收集了网络上可用的公开数据,然后为用户生成报表，这是一个在线的房屋租金比较服务网站，用户只需要填入所租房子的租金、地址、城市、几室几厅或是所在州的邮编等，然后Rentometer开始计算所租的房租是不是在一个合理的价位。

【北美购房网】美国购房攻略，老司机手把手教你如何看房美国买房，除非买破产银行回收的房子自己装修翻新，一般来说房子都是已经装修好的，前任房主一般也会把房子打扫装饰一新再卖（这样也可以增加售价）。

购买房屋后自己再装修，一般来说也不会再动主体结构，多半也只是刷面积，几室几卫，还应该怎么看呢？老司机为你一一道来。

（图片来源：）1. Floor Plan房子的结构是最重要的，买房子基本就是买了结构，这是没法改变的东西，涉及每天生活的习惯。

高挑结构有高挑（high ceiling）的房子，会显得空间更大，采光更好；但同时取暖制冷也更费电，高挑占用了面积，房子空间利用率会低一些。

这些利弊要考虑到个人喜好。

（图片来源：Pinterest）厨房位置中国人炒菜多油烟，而大多数美国房屋的油烟机，是个炉灶上微波炉自带的内循环油烟机。

如果打算装适合中式炒菜的高吸力油烟机，最好是炉灶邻着外墙，这样比较好打洞安装抽油烟机管道。

而有时候房子布局是厨房的炉灶邻着客厅或者餐厅，甚至炉灶在厨房中间的台面，四面不邻。

这样的厨房，虽然也可以安装油烟机，但是价格贵出许多，并且由于管道并不是直的，油烟机的效率也会大打折扣。

（图片来源：Dohatour）洗手间及淋浴位置淋浴和马桶后面的墙壁如果是某一个房间，这个房间相对来说会比较吵。

最好的情况是对着外墙。

不过由于多个卫生间的房屋，也很难每个卫生间都有这样好的设计。

如果卫生间没有对着外墙，那么其次最好是对着非卧室，再次是卧室但有衣帽间相隔。

（图片来源：Home Ideas Decor）2. 设施年代水管年代及漏水在1990年及以前建美国很多房屋使用polybutene材质的管道，这种管道有爆管的危险（现在已经全面停用了）2000之后很多房屋使用PVC管道，相对安全性大大增加。

在看房时，要问清楚管道年代以及材质，了解是否有过漏水以及原因。

Water Tank，空调，屋顶年代一般Water Tank使用寿命8－12年，空调使用寿命20年左右，屋顶15年左右（根据材质不同）。

【北美购房网】Zillow数据：美国10个房市最火爆市场，加州占据半壁江山！尽管近期有关美国房市的消息不那么乐观，但在某些城市，只要房子上市，没多久买主就会出现。

据报道，美国房贷银行协会(MBA) 15日公布消息称，上季美国房贷滞纳比例创7年来最大增幅，联邦住宅管理局(FHA) 担保的房贷滞纳率也创10年来首度攀升。

反映美国联准会( Fed ) 12月升息前后，房贷利率跃升，对美国房市及经济投下阴影。

随后，钜亨网也报道称，信评机构惠誉（Fitch）16日发布美国2017年房市展望报告，报告认为由于房市近年涨幅已大，今年涨势料将同步趋缓，但将保持近几年稳定小涨的格局。

惠誉（Fitch）表示，2016年全美房价平均涨幅估计约5％，已连续3年全年涨幅都达5%，目前房价水平已达到2006年的高度。

不过，美国房市这一波涨势不同地区强弱有别，西部呈现暴涨，东北房市则相对温和，举例来说，加州、亚利桑那、内华达与华盛顿州2012年以来的房价都暴涨逾5成，同期间纽约、纽泽西与麻州的涨幅则仅2成多。

Zillow从两组数据给出了美国10个房市最火爆的市场。

一起看看商业内幕的有关报道，了解这些城市的房市究竟热到了什么程度。

1旧金山，加州信息登在Zillow后多少天售出：51天售出价比Zillow标价低了多少：5.4% 2圣何塞，加州信息登在Zillow后多少天售出：50天售出价比Zillow标价低了多少：6.0% 3丹佛，科罗拉多州信息登在Zillow后多少天售出：57天售出价比Zillow标价低了多少：6.5% 4西雅图，华盛顿州信息登在Zillow后多少天售出：54天售出价比Zillow标价低了多少：6.6% 5萨克拉门托，加州信息登在Zillow后多少天售出：62天售出价比Zillow标价低了多少：7.5% 6波特兰，俄勒冈州信息登在Zillow后多少天售出：64天售出价比Zillow标价低了多少：7.7% 7洛杉矶，加州信息登在Zillow后多少天售出：69天售出价比Zillow标价低了多少：7.9% 8圣地亚哥，加州信息登在Zillow后多少天售出：64天售出价比Zillow标价低了多少：9.0% 9夏洛特，北卡罗来纳州信息登在Zillow后多少天售出：76天售出价比Zillow标价低了多少：8.6% 10波士顿，马萨诸塞州信息登在Zillow后多少天售出：74天售出价比Zillow标价低了多少：8.9%。

案例实操！如何在zillow选择房产？在上一次的文章中介绍了如何利用REDFIN寻找自己心仪的房产，相信大家尝试过后已经能够操作了！与REDFIN大同小异的zillow，又该如何使用呢？下面小编将针对一位客户的真实需求来为大家展示在zillow找房子的过程。

作为案例对象的这位客户是来自上海的一位女士，她需要在西雅图一间价格在50万美金以下、三房以上的独栋别墅，同时要求房子易出租，投资兼自住（最好是两户型，自住出租）。

第一步是打开zillow的首页()，在搜索框里输入“Seattle(西雅图)”，下面会自动跳出与西雅图相关的关键字索引，点击放大镜搜索，网站将会展示西雅图所有上线的房产。

地图上密布的点是各种类型的房子，然而怎么找到满足这位女士要求的房子呢？这时候我们需要进一步对西雅图的房子进行筛选。

我们可以看到地图上面有一栏房产的索引条件，点击可以添加房产的条件如房产的类型、房产的价格区间、房间数以及更多具体的选择。

现在我们根据这位客户的需要进行筛选：在房子的价格区间“Max”处选择500000也就是“UP TO $500K(低于50万美金)”，在房间数这里选择“3+”,在“HOME TYPE(房子类型)”处选择“condos(独栋别墅)”，该女士希望房子易于出租，最好是两户型，因此在“MORE”的索引条件中我们增加“Baths(浴室数)”为“2+”。

(Tips:在美国是这样算浴室的：有浴缸，有淋浴，有厕所算1个浴室；没有浴缸，有淋浴，有厕所算0.75个浴室。

只有厕所算0.5个。

厕所和浴室是一起的。

)选择好房产索引条件之后我们点击“Apply”也就是“Search(寻找)”，就会看到一些满足要求的房子，我们选择其中一间来进行参考，点击蓝色的地址可以看到关于房子更多的详细信息。

在新的窗口往下拉，就会看见对房子更多的分析，租金预测详情(zestimate details)、房产的价格和历史税(pricex/tax history)、可比房屋(comparable homes)、房子在zillow上的人气(popularity on zillow)、抵押贷款(mortgages)、周边环境(neighborhood)还有学区情况(nearby schools seattle)。

【北美购房网】海外置业：投资美国房产掌握七招即可1：首先要将购房款转移到海外帐户 对于中国买主来说，美国买房钱不是问题，但是中国有每人每年5万美元汇出的限制。

在美国买房卖方要求买方提供购房款证明，或者银行贷款证明，最好是英文的，毕竟美国人能看懂中文的不多，入乡随俗，不要被细节打败。

2：看上美国房子后，该怎么出价？ 美国是一个资讯很透明的地方，在看好一处房产后，经纪人大多都会帮助客人做房屋的价格评估，估算这个房子在最近的市场交易中的现在价值。

如果卖主的要价高了，经纪人就要帮助买家杀价。

如果要价低于市价，经纪人就要帮买主赶快抢下。

3：永久产权不表示要拥有一辈子 众所周知，美国房产是永久性的，根据历年平均统计,美国人大约7年左右就会换一次房屋。

换房的原因多样，比如工作地点改变,子女外出读书,家庭人口变化,或者退休后把成熟城区换到偏远安静的地方等。

美国换房频繁的原因主要是因为没有户口的限制，同时城市乡村差距小，住在哪里都很方便。

4：美国房子出租不难 西雅图等地区经济欣欣向荣，外来人口很多，又是旅游城市，需要大量出租房。

很多买家担心房屋无法出租的问题。

其实是过虑了，没有房子是租不出去的。

事实上，房子能否出租取决于业主希望的租金是否符合租赁市场的价格，关键在于卖价是否符合市场。

美国房地产市场是很公开透明，而且真实可靠的,经纪人可以从MLS得到各种准确的数据。

所以买家要买房的时候,在要求经纪人做房屋估价外，不妨也要求做一个租价评估；这对於专业的经纪人来说没有问题。

5：在美国买房，不要为了砍价而挑毛病 许多买家为了砍价而故意鸡蛋里挑骨头。

这个做法是有别于美国文化。

在美国习惯中，因为喜欢这个房屋而出价。

选择出价的原因，必定是已与其他房屋比较后，觉得它是其中最符合条件或者是性价比最高的。

当然每个房屋都不是完美的。

挑毛病只会让卖家反感,适得其反。

卖家有可能会直接不考虑买家的出价而选择别人。

在另一方面，通常称赞卖家的房子是博得卖主青睐的方法。

【北美购房网】美国纽约房价怎样，哪个区最适合投资房产？美国房产性价比高，又因为其教育科研等都领先全球，所以去美国居住购房投资的人络绎不绝，其中纽约市又是投资客最爱的投资地之一。

纽约市分为五大区，分别是：布朗克斯、曼哈顿、皇后区、布鲁克林和史坦顿岛。

其实这五个区都有不少华人投资，根据调查，发现投资客们考虑投资的主要因素是：房屋价格＞便利交通＞便捷生活购物＞治安＞文化休闲那么下面就分别从布朗克斯、曼哈顿、皇后区、布鲁克林和史坦顿岛的环境及房价情况来看看各区的热门程度吧。

按照以往情况来说，曼哈顿一直是房价最高的区域，其次是布鲁克林，再然后是史坦顿岛和皇后区，布朗克斯的房价为最低，但也在40万美金左右。

曼哈顿：华人最爱的纽约投资区域，也是房产投资的首选目的地作为纽约的精华，既满足学区的良好，也满足了生活的多元化和便捷度等。

曼哈顿区是纽约的市中心, 纽约最重要的商业、金融、保险机构均分布在这里。

曼哈顿有很多非常好的中学和大学，其中包括世界排名前50的知名学府如哥伦比亚大学、纽约大学等。

曼哈顿四个推荐的购房区域主要围绕中央公园、时代广场、哥伦比亚大学和纽约大学。

在纽约曼哈顿拥有一间房产是许多人的梦想，甚至被视为“存放资金的避风港”。

中国买家看好曼哈顿豪华地产，多以投资公寓为首选，在投资的同时，也为后代来美读书工作铺好了路。

布鲁克林：华裔购房新驻地布鲁克林是纽约州人口最多的区。

在1980及90年代，该区以治安不良闻名于世。

自朱利安尼担任纽约市长之后，治安大为改善，居住质量也逐渐变好。

除了曼哈顿外，布鲁克林是唯一有商业区的行政区。

布鲁克林离曼哈顿比较近，但价格相对便宜，曼哈顿的房价中位数大约在110万美金左右，布鲁克林少了将近一半，只有65万美金左右。

除此之外，布鲁克林环境古典，非常适合舒适的住宅区。

皇后区：纽约最大的华人聚居区皇后区是纽约五区中最东边也是面积最大的一区，与布鲁克林接壤。

其经济总量位列纽约第二，并呈现出经济结构的多样性。

【北美购房网】华人网友在美国买房的经验分享，新手必看！购房流程：找中介11月中旬开始找了几个loanagent和buyeragent电话里聊天，但是对其中的一个loanagent A印象比较好，感觉人比较靠谱。

向他清楚了首付筹措额的一些操作要点，账户要干净等等.几个buyeragent呢有的太啰嗦而且回复慢，约电话聊天都改了几次时间，有的有点傲对我等小买家不太起劲。

最后我选了一个相对温和实在但也挺干练的约了时间见面，她替我的一个妈妈群认识的妹子买过几套房子。

12月初和选定的buyeragent喝茶聊天，当时我们有3个大区域是曾经考虑靠过，但是结合了各项因素以后直接砍掉2个，保留了最后的一个区域,也是A最擅长的区域之一。

这个区域的2个学区是被我们考虑的，但是结合通勤，overflow等因素以后，我们又去除了一个学区，只看剩下的学区A.看房下offer12月开始首付的筹措。

并在某个周日让agent带着去看了我们一起在redfin找的目标区域的4个房子，这个目标区域非常小，就是某个邮编，这次只是找了下感觉，更确认自己喜欢什么样子的房型和floorplan，然后就是过节。

特地找了一天，去那好好的转了下，主要是看看社区，市政建设，生活设施等等，感觉不错。

1月首付到位，一月中又看了同个学区不同邮编的一个房子，略便宜一点。

但是小学也差了一点点，虽也10分。

最后的结论就是我们还是喜欢原定的目标区。

当时目标区有套房子也当天看了，挺喜欢的，但是因为靠马路，我就没有下offer，但是我参照了这个房子以及去年下半年该区类似房子的成交价来下入手那套的offer，因为房子的状况很类似，无论年代，面积，floor plan，位置都很类似。

2月中目标区又出现类似的房子，不靠马路，马上去看了一下，就是它了。

和agent商量了下就下了offer，附带了早就准备好的给seller的信。

无非就是夸房子的各种好，夸卖家维护的好，我们对房子的各种喜欢，照片也附上，最后以no contingency，同意freerent back （卖家也在买房中）为条件，没有counteroffer，用比最高出价的买家少8000的出价拿到房子（对方有loan contingency)。

【北美购房网】全美十大房地产最有潜力地区｜导读｜房地产市场的需求与所在地的就业增长息息相关，今年全美最有潜力地区的前三甲分别落在了经济和科技齐头并进的旧金山、西雅图和波特兰周边。

虽然这些城市的核心地段房源依然炙手可热，但人们却逐渐倾向于住在与中心城市有一定距离、交通便捷、物业丰富、环境移居、价格也更易接受的地区。

在过去五年中, 美国城市核心地区的房价增长速度比都会区整体快了近50%。

根据线上地产平台Redfin提供的数据, 今年的购房者更中意城市外围、翻新过、并拥有高档物业的地产, 不再愿为市中心的高价地产买单。

在下表中, 我们为您总结了那些交通便捷、价格又相对亲民的区域前十名。

注: 括号中为该地区所在城市和州Top1. Bushrod今年, 距离Oakland市不远的Bushrod一跃成为全美热门区域的第一名。

Bushrod地区房屋中位价格走势奥克兰市Bushrod 区位于Rockridge和Temescal 之间。

步行就可抵达湾区知名餐厅聚集的学院大道(College Avenue), 例如地中海风味的À Côté 和专营有机素食的Millennium。

除此以外, 这里的交通也十分便利, 临近多条公交线路, 20分钟左右就能到达旧金山的金融街。

相比于房价较高的Rockridge区(中位价格$1,322,700), Bushrod 不仅生活成本较低, 环境也更加优美, 难怪在此次评选中拔得头筹。

Top 2. Woodridge排名第二的Woodridge 位于大西雅图地区的贝尔维尤(Bellevue)市, 曾在2015年被评为十大热门区域前八。

由于距离贝尔维尤市中心仅10分钟车程, 且学区一流, Woodridge的房价近年来攀升迅速, 竞价激烈程度可见一斑。

Woodridge地区房屋中位价格走势作为全美宜居城市的第二名, 贝尔维尤市与西雅图隔湖(华盛顿湖)相望, 有冰川、雪山、河流、森林、湖泊等美景, 也有丰富多元的教育资源以及和谐稳定的生活氛围, 其城市综合实力在华盛顿州占有重要地位。

【北美购房网】在美国买投资房的要点，建议收藏不止是在国内，海外的华人也喜欢投资买房。

凡是中国人多的地方，房价就居高不下，比如旧金山附近的硅谷，现在号称全美房价最高，又如洛杉矶、纽约等大城市，华人对其高房价都作出了贡献。

但买什么样的房子能够又赚又省心，还是很有讲究的。

总之买房尤其是买投资房是门大学问，今天小编来简单分析一下买投资房的要点。

注意投资房和自住房的区别如果你想在美国买房，应该先弄清买房的目的是什么。

如果是自住房，因各人喜好不一，有人喜欢郊区，有人向往市区，有人喜欢独立屋，有人爱公寓，有人爱住水边，有人喜欢山坡树林。

买自住房最重要的原则只有一个，就是自己喜欢才买。

只要喜欢，买下来永远不会后悔。

如果是为投资而购房，那就不一样了。

投资的目的是赚钱，在房价缓慢上涨的市场，只有投资少租金高才能赚钱。

所以要用心琢磨租客的喜好才是最重要的。

投资房不能买太贵、太高档或房间数量太多的，试想，每个月能花几千美金出租房子的人，早就有能力购房了，怎么可能去租房呢？即便是愿意，也是短期的，难有长期租户。

地理位置地理位置永远是投资的第一考虑因素，选择一个经济上升区，比经济下降区要好，所谓经济上升，通常就是人口是否呈增长态势。

另外，房子的位置不能太偏僻，离学校、市场等居住配套太远或者交通出行不方便，都不容易出租或出售，即便是能够出租或出售，价格也偏低。

建筑年代对于不熟悉房屋装修，工作繁忙怕麻烦，或者本人不在美国的买主，建议选择较新的房子。

因为老房子修理费太高，麻烦多，维护成本昂贵。

虽然投资新房子的毛利率，通常远远不如老房子，但由于老房子的修理费多，故净投资回报也相差不会太大。

通常50年以上旧房子（这里主要指公寓楼）的电路、水路、管道等设施没有独立的电表、水表，于是不得不由屋主支付电费和水费，而美国人一年四季都开空调，浪费相当大，这是笔不可控的开支。

故为了省心，凡由屋主支付Utilities的房屋，应该慎重考虑。

周边环境这里是指小环境，即房屋所在的社区，如果这个社区的居民很穷，学区不好，通常房价也不会高，如果这个社区附近都是旧房子，而你看中的是一幢被旧房子围绕的新房子，而且价格相当诱人，劝你最好还是别买，因为新房子的市场价值会受周边旧房子的拖累而贬值，升值前景不会大。

【北美购房网】“住”在美国你需要知道他们| 美国投资购房必备网站数据准确程度：★★好用程度：★★★★适合华人：★★优点Zillow提供免费的房地产基本信息、市场走势分析、房屋估价以及房产经纪人介绍，买卖房屋或者租赁房屋的信息都可以在网站上查询。

作为美国老牌的房产信息网站之一，Zillow近几年也开始向房地产业媒体公司发展，旗下收购了许多不同种类的各类公司，其中就包括了知名网站Trulia。

中国用户无需翻墙便可以访问，并且Zillow提供全网页中文翻译功能。

缺点Zillow允许个人上传房源信息，所以网站充斥着很多虚假、过期和钓鱼信息等。

对于投资购房者来说，需要从中谨慎筛选。

并且Zillow来源于经纪人正规共享房源系统的信息不如Redfin多。

Zillow房屋估价的准确性有待加强，曾有丑闻爆出Zillow的CEO自家房屋在其网站上的预估价格非常高，但是最后售出的价格远低于估价。

Zillow会收取美国房产经纪人的广告费用，这就导致了网站上房产经纪人的评价可信度降低。

Zillow提供的中文翻译服务常常语句不通令人啼笑皆非，因此引起了很多中国投资购房者的不满。

数据准确程度：★★★★★好用程度：★★★★★适合华人：☆优点Redfin是目前提供美国房产数据最全最准确的网站之一，与美国超过800家经纪人正规共享房源网络相联通，数据每15分钟同步一次。

同时Redfin筛选和查找房源的功能都很好用，用户可以通过网站或者手机App 轻松使用。

Redfin也提供预约经纪人免费看房的功能，并且通过他们购买房产也会有一定程度的优惠。

缺点Redfin的房产数据主要以买卖为主，并不提供任何房租租赁相关的信息。

因为Redfin不提供大区介绍，所以如果要查询房屋就要求投资购房者对于美国房产非常熟悉，并且明确自己想要购买的房屋类型等。

并且由于Redfin不提供中文服务，所以对于我们中国投资购房者来说不太友好。

另外一点就是和Redfin合作的经纪人是工资制的，所以经常会有合作的购房者抱怨经纪人不够专业。

【北美购房网】【收藏】美国专业房产机构给中国人提供的购房指南在美国购房的小伙伴们都熟悉zillow这个网站，它是一家提供免费房地产估价服务的网站，在美国一上线就造成大轰动。

Zillow创建于2006年，主要向网民提供各类房地产信息查询服务。

随着大量国人赴美置业，Zillow也与时俱进，专门出了一份中国人购房指南。

文章写得相当深入浅出，要买房的各位好好读读吧! 一、在开始地产搜寻前，重要的一件事是要提前计划——买房之后，你将怎么使用它。

作为你的一所度假房? 作为你在美国做生意期间居住的房子? 为你的孩子将来在美国读大学准备的房子? 一项投资? 一个长期的居所? 通过确定房产的基本用途以及你想在多长时间内拥有它后，你就可以将这些信息提供给带你一起找房和买房的房产中介了。

二、了解美国房地产市场的运作 美国地产业的运作方式可能与中国大相径庭。

在美国，每个州在房地产交易活动中，包括使用何种购房合同、成交方式乃至交易双方的责任与义务等方面，都有着不同的规则。

值得注意的几点美国房地产情况： 在美国，房地产的名单信息由房产中介列在多个房源名单中，客户可以通过房地产网站，如Zillow浏览房源信息。

在世界上其他很多国家和地区，房地产业属于分散经营，购房者必须去中介寻找合适的房源。

在一些国家，需要给房产代理人一笔中介费。

而在美国，销售佣金由卖方支付，所以买家不需要向中介方支付任何费用。

在美国，房产中介需要经营许可证。

每个州的许可法根据中介的受教育程度、资格证考试的类型和难度，对代理人取得资格证之后是否还需要继续学习有着不同要求。

资格证系统是为了保证房地产中介有带领客户寻找房源、评估房源并为房产融资的资格。

外国的买主可能也需要考虑有关货币兑换、国际转款、银行系统、跨国税收以及会计问题、货币和家庭用品的进出口限制等问题。

花时间了解如何将美金转换为本国货币，无疑能让购房变得更为容易。

三、与当地房地产专家合作 房地产购买者，特别是外国房地产购买者，应该寻找一名合格且经验丰富的房地产专家在整个房地产购买过程中陪同你。

【北美购房网】投资美国房产哪些城市是“潜力股”？投资美国房产，最看重的因素之一就是房产的投资回报。

哪里的房产行情好，哪里的房屋升值潜力高，投资者便热衷去哪儿。

所以选择正确的买房地点很关键。

那么，现如今，美国哪些城市适合投资呢?又有哪些城市是投资“潜力股”呢？在国内，投资者们喜欢把“宝”押在房价高、房情火热的北上广一线城市，到了国外，中国买家们最青睐的也还是一线城市。

纽约曼哈顿、洛杉矶这些繁华的美国一线城市，一直以来都是投资者们追逐的对象。

纽约曼哈顿纽约，不但是美国最繁华的大都市，也是全球综合程度最高的城市之一。

作为全球最知名的商业、金融和文化中心城市之一，纽约的影响力至少在未来几十年仍是无可取代的。

在这些因素的综合作用下，纽约的房地产市场被看作最稳定安全又可盈利的安全避风港，吸引了来自全球各地的国际买家。

曼哈顿是美国纽约中央商务区所在地，它由一个岛组成，环境优美，景色宜人，同时它也被称之为美国经济和文化中心。

这里是美国最繁华的地段，也是投资的黄金地段，尽管房价高昂，但一直受到诸多海外投资者的青睐。

国际买家在曼哈顿置产主要著眼于其品牌价值及增值潜力，他们在此置产多以短期住所或投资为目标。

由于曼哈顿地面有限，房价几乎只涨不跌，即使出租房屋，回报也不错。

曼哈顿地区的物业有相当强的抗风险性，数据显示，当地中位数在金融危机时都未有大跌情况，2008年至今曼哈顿地区房产中位数已升至85万美元。

而美国整体的房价中位数仅为19.9万美元。

投资曼哈顿房地产的人群中，除了企业购买给外派员工使用外，年轻人和艺术家喜欢纽约夜生活，一些未雨绸缪的父母希望为子女购置产业。

而很大一部分投资者，购买的是”曼哈顿”这个永久不衰的繁华概念〞。

洛杉矶洛杉矶坐落于美国西海岸，加州西南部，是美国第二大城市，一直都是公认的最适合华人投资、移民的地区，这里华人占总人口比例比较大，华人地位较高，受限制较小，华人社区也相对多一些。

随着华裔移民人数不断增加，房子一直以来都很受华人青睐，即使价格相比其他州会高出很多，仍会有很多投资者购置房产。

【北美购房网】40万在美国能买到多大房, 蜗居还是大宅在房地产市场，不同州，甚至同一个州的不同城市，40万差别巨大。

为了进行比较，房地产上市网站Zillow向商业内幕提供了全美25个最大城市售价40万元的房屋平均面积数据。

目前全国房价中位数为196,500元，但最受大家青睐的城市，如纽约、洛杉矶和旧金山等，其房价已高达80万元。

近些年来，美国房价一直不断上涨。

下图是1999年至2015年房价中值的涨势：那么，40万在美国25个最大城市究竟能买到多大面积的房，一起看看吧。

纽约（New York）购买面积/平方英尺：346每平方英尺价格：$1,156房价中位数：$580,000旧金山（San Francisco）购买面积/平方英尺：735每平方英尺价格：$544房价中位数：$843,200洛杉矶（Los Angeles）购买面积/平方英尺：1,008每平方英尺价格：$397房价中位数：$601,900圣迪亚哥（San Diego）购买面积/平方英尺：1,180每平方英尺价格：$339房价中位数：$532,000波士顿（Boston）购买面积/平方英尺：1,550每平方英尺价格：$258房价中位数：$419,900西雅图（Seattle）购买面积/平方英尺：1,626每平方英尺价格：$246房价中位数：$426,300华盛顿特区（Washington, DC）购买面积/平方英尺：1,717每平方英尺价格：$233房价中位数：$382,900丹佛（Denver）购买面积/平方英尺：1,724每平方英尺价格：$232房价中位数：$362,800波特兰（Portland）购买面积/平方英尺：1,794每平方英尺价格：$223房价中位数：$359,800萨克拉门托（Sacramento）购买面积/平方英尺：1,852每平方英尺价格：$216房价中位数：$316,000河滨市，加州（Riverside, California）购买面积/平方英尺：2,105每平方英尺价格：$190房价中位数：$322,700明尼阿波利斯-圣保罗（Minneapolis-St. Paul）购买面积/平方英尺：2,162每平方英尺价格：$185房价中位数：$241,900巴尔的摩（Baltimore）购买面积/平方英尺：2,299每平方英尺价格：$174房价中位数：$259,200迈阿密-劳德代尔堡（Miami-Fort Lauderdale）购买面积/平方英尺：2,395每平方英尺价格：$167房价中位数：$249,700芝加哥（Chicago）购买面积/平方英尺：2,857每平方英尺价格：$140房价中位数：$208,400凤凰城（Phoenix）购买面积/平方英尺：2,920每平方英尺价格：$137房价中位数：$232,700费城（Philadelphia）购买面积/平方英尺：2,963每平方英尺价格：$135房价中位数：$216,000坦帕（Tampa）购买面积/平方英尺：3,279每平方英尺价格：$122房价中位数：$183,300圣路易斯（St. Louis）购买面积/平方英尺：3,448每平方英尺价格：$116房价中位数：$149,300达拉斯-沃思堡（Dallas-Fort Worth）购买面积/平方英尺：3,604每平方英尺价格：$111房价中位数：$205,300底特律（Detroit）购买面积/平方英尺：3,738每平方英尺价格：$107房价中位数：$138,700匹兹堡（Pittsburgh）购买面积/平方英尺：3,922每平方英尺价格：$102房价中位数：$135,700夏洛特（Charlotte）购买面积/平方英尺：3,922每平方英尺价格：$102房价中位数：$170,600亚特兰大（Atlanta）购买面积/平方英尺：4,124每平方英尺价格：$97房价中位数：$175,800休斯顿（Houston）购买面积/平方英尺：4,444每平方英尺价格：$90房价中位数：$174,500。