【北美购房网】2017美国西雅图买房、房价、投资指南

【北美购房网】2017全球海外房产投资报告：纽约第七年蝉联全美第一美国海外房产投资者协会(AFIRE)成立于1988年，是国际上最大的投资者机构，约有将近200个房产投资机构成员。

协会下管理约有两万亿美元以上的国际房地产资产。

协会是海外房地产投资者的喉舌，由志同道合的投资者组成。

协会会员来自全球21个国家，关注美国境内投资，致力于维护和促进跨境房地产投资，为投资爱好者提供倍受瞩目的重大投资课题的技术性报告。

外居乐以往的报告多是个人买家在海外投资的分析，而对于房地产投资机构在海外进行房产投资会做出怎样的选择，大家可能还陌生。

美国权威机构——海外房产投资者协会(AFIRE) 对其近200个房产投资机构成员进行调查，发布了《2017年度全球海外房产投资报告》。

房产投资机构和个人买家在进行投资的时候，是否会做出相似的选择呢？小乐今天带大家一起来看看这份调查报告。

全球房产投资热门城市TOP 5在外国投资者的评选中，全球房产热门投资的前五大城市分别是纽约、柏林、伦敦、洛杉矶和旧金山。

过去五年，在全球房产投资热门城市排行中，英国一直排在前两位。

但由于公投决定退出欧盟(Brexit) 给投资者带来心理上的影响，英国今年掉到了第3位。

而在提供稳定和安全的房地产投资机会的潜力方面，英国则跌至第5名。

美国房产投资热门城市TOP 5在外国投资者的评选中，美国房产热门投资的前五大城市分别是纽约、洛杉矶、波士顿、西雅图和旧金山。

纽约连续七年蝉联美国房产投资最热门城市，第三年成为世界房产投资最热门城市。

华盛顿特区从2003年以来的排名华盛顿特区自1992年调查以来，首次跌出美国房产投资热门城市前五名。

事实上，从2013年以来，华盛顿特区也再没能进入全球房产投资热门城市的前五名，去年它在全球排名是第8位，而今年跌到了15位。

“随着华盛顿新政府上台带来的不确定性和利率的变化，投资者们变得更加的谨慎小心，我对此并不感到惊讶。

” AFIRE 的首席执行官James A. Fetgatter 解释说道。

【北美购房网】手把手教你用Zillow选择值得投资的美国房产互联网改变了生活，也改变了看房的模式。

如今，在中国也能够对地球另一边的房子了如指掌。

步骤：1.确定地区这一步的准备工作很长，需要自己根据自身的预算，偏好和分析来确定希望购买的区域。

大洛杉矶地区有上百个地区，本文仅作为举例，使用Eastvale作为案例使用。

过程如下图所示：好了，结果出来了，可售房源有210套。

2.选择房型和价格范围其实我们并不需要从210套房源中逐一看房，可以自己选定自身的选房标准，例如：只要House产权，面积最小3000尺，或者价格最高60万。

这样一来，房源总数就被有效缩小至70套了。

3.价格与学区分析在右侧边栏中选择一套看着顺眼的房子，比如说这一套。

看上去还行。

5室3卫，使用面积3316平方尺（约合301平米，使用面积），从以下照片来看，静态颜值还是不错的。

当然，这只是照片而已，有时候实地考察后会有不一样的感受。

我们看到，Zillow给出的Zestimate为54.5万美元（约合365万人民币，Zestimate是Zillow根据该房周边相似房源近期的售出价给出的估价)，而房东报价为57.9万（约合387万人民币），这说明房东放盘价格可能较高，有一定的反价空间。

然后就是最重要的学区了，页面的下面有学区信息，我们看到该房的小学和高中为8分学区，初中为7分，还算不错。

4.准确计算房产的回报率美国房产的一个优点为租金回报率远超中国，而大多数国人在海外投资关心较多的也是租金回报率。

条例很清楚：净回报= 收益- 开支让我们看看这套房的情况。

收益为租金，Estimate给出的租金为2758美元/月（18470人民币/月），即33096美元/年。

而美国房产的开支包括地税（即房产税），以及HOA fee（物业费），前者所有房屋都要交，而后者在House中费用很低或没有，在Price/ Tax History一栏下面可以看到该房源曾经的交易历史和税收清单。

【北美购房网】当你投资西雅图，你知道购房及养房成本有多高？无论是在美国本土还是在世界其他地方，几乎找不到第二个城市能像西雅图那样山峦、平地都被密密的、几近原始的森林所覆盖。

市区内外皆衬饰着幽静的港湾、河流、绿树，掩映着色彩丰富的街市，而在环绕着城市的青山之中，又错落地隐藏着几十个大小不等的湖泊。

西雅图曾被《货币》杂志评为"全美最佳居住地"，被《财富》杂志评为"最佳生活工作城市"，后来又被全美公认为生活质量最高的城市。

西雅图也是传统的会议旅游中心，每年都会迎来全世界慕名而来的游客。

随着西雅图地区房产的关注度日益提升，下面就为有意在这里安家置业的朋友详细分析在大西雅图地区的购房成本、日常养房及日后转让的所有费用。

购房交易一次性费用(现金买家)1. 房屋检查费：$300-$5002. 过户公司费：$600-$10003. 产权过户费：$300-$6004. 官方公证费：$50-$1205. 政府登记费：$80-$100注意：买房时的房产中介费由卖家承担，买家无需支付。

贷款购房的银行办理费用1. 银行手续费：$700-$9002. 银行产权保险：贷款额的0.2%3. 贷款发放费：贷款额的0.5%-2%(视银行有变动)注意：上述银行贷款费用是根据以往客户的情况总结制定，每位购房者的情况不同，利率，额度等信息需咨询贷款银行。

日常养房成本1. 房产税：年税率在估价的0.7%-1.2%2. 房屋保险费：$600-800/年3. 小区HOA费：视房产类型及地区变动4. 日常杂费(公用事业等)：$200-$300/月注意：在西雅图大多数地区的独栋别墅和联排屋一般是没有小区物业费的。

而且如果是贷款买房，房产出租后贷款费用，维护费，装修费等全部都可以抵扣个人所得税。

房屋转让再售费用1. 房产增值税：根据联邦法一般为净利润的15%2. 转让手续费：$300-$7003. 政府登记费：$80-$1004. 第三方过户公司费：$600-12005. 官方公证费：约$1206. 业主产权保险费：0.3%7. 房屋保修保险：$3008. 房屋过户州税：$300-$600注意：常常有客户关心作为遗产转让及赠予的缴税问题，在西雅图遗产税起征点为$200万美元(2014年以后)，超额累进制，最高税率达20%。

【北美购房网】2017年美国投资房地产市场8大趋势！1、市场持续复苏，房价继续上涨按照中国人的习惯，买房时的第一个问题就是房价会否上涨，答案是“会”。

在30份报告中，几乎所有的机构都认为2017年美国房价将继续上涨。

据美国最大的地产平台数据，2016年全美房价上涨了4.8%，并预测2017房价将上涨3.6%。

而全球最大的地产数据提供商Corelogic要乐观一些，它预计房价将在2017年9月时，再上涨5.2%。

Zillow对110多位经济学家和地产专家做的调查，对2016-2021年的美国房价做预测。

其中悲观者预测，认为美国未来5年房价将上涨10.2%；乐观者预测，认为未来5年房价将上涨30.8%；两者之间的，指预测的平均值，认为未来5年，美国房价将上涨21.4%。

即便是悲观预测，美国房价也将在今年达到2007金融危机前的最高点，房价还有上涨空间吗？但是，不要被表面数字蒙骗。

CBS商业分析师施莱辛格认为，若算上通胀，10年前20万美元的房子，如今要27.6万。

由公开数据可知，2007年的房价显著高于2016年的水平，因此美国房价实际上离危机前的高位仍有距离，各大机构认为2017年上涨空间依然存在。

2、获得房屋抵押贷款更容易2017年另一大变化，就是购房贷款将会放松，更多的人能够达到购房门槛。

美国地产网站Redfin认为，2017年房利美、房地美将提高贷款的封顶额度，让买家能利用更多杠杆，买到价格更高的房屋。

美国抵押银行家协会的可获信贷指数，是衡量获得抵押贷款难易程度的权威指标，指数越高，获得贷款越容易，反之越难。

2016年11月，该指数已高达8年来最高值174.1，进入最容易获得抵押贷款时期，许多大型金融机构也更愿意为借款者提供房屋抵押贷款。

当然，对于外国买家来说也是一大利好，目前一些国家限制外国人买房贷款，而美国却敞开了抵押贷款的大门，无疑更利于投资者融资。

3、抵押贷款利率将略有提高，月供变多包括NAR, Zillow, MBA等多家机构都认为，2017年的30年期固定利率抵押贷款利率，将维持在4.5-5%，高于过去5年4%以下的水平。

【北美购房网】美国购房十大陷阱请注意，规避风险有诀窍美国房价从2012年开始上涨，价廉屋美的美国房子正以其高性价比吸引着许多中国人。

但是，对于他们来说，房子在美国天远地远的，怎么个买法呢？买后不住的话如何出租呢？租不出去怎么办呢？有人心想：“只要投资能保证达到一定的净回报率，我就买”。

于是，在众人的疑惑和期盼中，一批针对中国人海外投资而注册的“房屋管理包租公司”投其所好应运而生了。

已有不止一个网友问过，这种公司可信吗？他们开出的条件太诱人了，公司承诺包租且每年的租金净回报率在10%以上，而且如果低于这个数他们愿意补上，能跟他们合作吗？如何判断您的代理人是否在欺骗您呢？您的美国投资购房计划有多大风险呢？美国购房流程规范，法律法规齐全。

按道理，找个好的经纪人，就基本上可以放心了。

但是，有人的地方，就有江湖。

那小乐今天为您一一解释，在购房过程中会有那些风险，外居乐如何帮助用户规避。

Q1: 跟您签订合同的代理公司和代理人具备美国房产经纪人资格吗？在美国，从事房屋买卖并收取佣金的公司和个人都必须持有各州颁发的经纪执照。

获取执照并非易事，对个人而言必须要有社会安全号，通过犯罪记录审核，参加规定数量的课时学习并通过严格的考试，才有资格申请执照，个人执业必须加入有经纪人公司，接受公司的内部管理和监督，收取佣金也必须通过公司而不能个人收取。

为了保持执照的有效性，每年还要参加必要的培训并交纳数额不低的执业会费。

在美国没有执照的任何个人或公司都不允许代理买卖房屋，不能收取佣金，不能收取介绍费，连经纪公司内部接电话的前台小姐，如果她没有执照的话都不能回答与房产信息有关的任何问题。

所以，如果一家没有执业资格的公司在从事房屋买卖活动，那么这家公司的行为肯定是非法的，如果您不小心与它签了代理合同，可以肯定的是合同无效，您的利益得不到法律的保障，吃亏是在所难免的了。

Q2: 跟您签合同的经纪公司“跨州执业”了吗？美国各州颁发的房地产经纪执照只在本州内有效。

【北美购房网】美国购房攻略，老司机手把手教你如何看房美国买房，除非买破产银行回收的房子自己装修翻新，一般来说房子都是已经装修好的，前任房主一般也会把房子打扫装饰一新再卖（这样也可以增加售价）。

购买房屋后自己再装修，一般来说也不会再动主体结构，多半也只是刷面积，几室几卫，还应该怎么看呢？老司机为你一一道来。

（图片来源：）1. Floor Plan房子的结构是最重要的，买房子基本就是买了结构，这是没法改变的东西，涉及每天生活的习惯。

高挑结构有高挑（high ceiling）的房子，会显得空间更大，采光更好；但同时取暖制冷也更费电，高挑占用了面积，房子空间利用率会低一些。

这些利弊要考虑到个人喜好。

（图片来源：Pinterest）厨房位置中国人炒菜多油烟，而大多数美国房屋的油烟机，是个炉灶上微波炉自带的内循环油烟机。

如果打算装适合中式炒菜的高吸力油烟机，最好是炉灶邻着外墙，这样比较好打洞安装抽油烟机管道。

而有时候房子布局是厨房的炉灶邻着客厅或者餐厅，甚至炉灶在厨房中间的台面，四面不邻。

这样的厨房，虽然也可以安装油烟机，但是价格贵出许多，并且由于管道并不是直的，油烟机的效率也会大打折扣。

（图片来源：Dohatour）洗手间及淋浴位置淋浴和马桶后面的墙壁如果是某一个房间，这个房间相对来说会比较吵。

最好的情况是对着外墙。

不过由于多个卫生间的房屋，也很难每个卫生间都有这样好的设计。

如果卫生间没有对着外墙，那么其次最好是对着非卧室，再次是卧室但有衣帽间相隔。

（图片来源：Home Ideas Decor）2. 设施年代水管年代及漏水在1990年及以前建美国很多房屋使用polybutene材质的管道，这种管道有爆管的危险（现在已经全面停用了）2000之后很多房屋使用PVC管道，相对安全性大大增加。

在看房时，要问清楚管道年代以及材质，了解是否有过漏水以及原因。

Water Tank，空调，屋顶年代一般Water Tank使用寿命8－12年，空调使用寿命20年左右，屋顶15年左右（根据材质不同）。

【北美购房网】2017美国房地产独家投资指南在进入正题前, 先让我们了解一下房地产市场供求关系中的几个重要概念:
1净吸收(Net Absorption):在一段时间内, 所有租用面积与空置面积的差值。

2空置率(Vacancy Rate):空置面积与库存面积的百分比。

3资产回报率(Cap Rate): 地产的年运营收入和当前地产售价的比值。

与ROI 不同, Cap Rate 反映了无借债情况下地产的收益, 是打算长期持有地产的投资者需要关注的数据。

一般来说, Cap Rate 越低, 说明风险越小, 买入价高, 适合有保值需求的客户。

1. 纽约：空置率持续增高, 市值开始封顶
住宅
商业
2. 西雅图：住宅增值放缓, 商业需求看涨
住宅
商业
3. 洛杉矶：空置率下降, 租金上涨
住宅
商业
4. 旧金山：住宅市值已封顶, 投资客户多观望
住宅
商业
5. 达拉斯：经济蓬勃发展, 市场潜力巨大
住宅
商业
6. 波士顿：市场平稳, 保守观望
住宅
商业
7. 圣地亚哥：供需较平衡, 保值能力好
住宅
商业
结语
新年伊始, 美国房地产市场整体成稳定发展态势, 西海岸的西雅图和中部的达拉斯依然走势强劲, 潜力巨大。

如果您也想找到海外资产配置的新出路, 如果您也想在专业团队的帮助下成就地产投资的新高峰, 那就赶快联系我们吧!。

【北美购房网】详解美国房价趋势-2017年9月份更新全美2017年6月房价较去年同期普遍上涨，平均增速达6.27%；西雅图增速最快，达到13.39%；纽约、波士顿、芝加哥房价增速加快；旧金山和洛杉矶房价增速平稳；全美十大城市：纽约、洛杉矶、旧金山、芝加哥、波士顿、休斯顿、华盛顿、费城、西雅图、波特兰新一个月的全美标普/凯斯·席勒房价指数（S&P/Case-Shiller House Price Index）新鲜出炉。

全美的房价普遍上涨，平均较去年同期增长6.27%。

其中美国西岸的西雅图增长最快，较2016年同期增长了13.39%，较上个月增长了1.45%。

标普/凯斯·席勒房价指数由著名的评级机构标准普尔公司（S&P）计算，是目前最权威的美国房产价格指数，用来综合考量地区的房产价格变动情况。

由于各地房产信息的搜集和整合需要一定的时间，每个月初，标普公司会更新三个月前的房价指数。

优投房就带大家详细解读最新全美6月份房产市场走势。

(标普公司纽约总部)全美2017年房价普遍上涨由于房产市场受季节因素的影响很大，比如一般夏季是购房最活跃的时期，房价也是一年中最高的时期。

所以我们通常会通过本月与去年同期的房价的比较来看房价的增长，这就是大家常说的同比。

从全美20大城市来看，2017年6月较去年同期相比都普遍上涨，增长最快的是西雅图，达到13.39%，增速最慢的是华盛顿DC，也达到了3.07%。

可以看出，2017年伊始，全美的房产市场依旧处于上升期。

(西雅图)除了同比增长之外，与上一个月的房价相比也是另一个重要的指标，可以直接看出短期的房价变化，这是大家常说的环比。

全美2017年6月房价较上月相比，也是普遍增长，其中增长最快的仍是西雅图，单月增长1.45%。

整体美国房产市场6月较上月都呈正增长趋势。

全美五大城市房产表现从美国整体来看，2017年开端的房产市场表现让大家对全美的房产市场有了乐观的基调。

【北美购房网】美国购房要注意！不要等到付完钱，才发现自己买到的是“套路房”根据美国《财政时报》（The Fiscal Times）报道，去年有近半数的买家去美国看房。

大家都知道，美国的法律是禁止买家和卖家在房产交易的时候相互见面的，他们都需要各自委托专业的房产经纪人来处理。

而每一套要售卖的房屋都会放在网站上供大家浏览，卖方的经纪人也会在指定时间内开放即将售卖的房产。

在这个时候，有意者就可以在房产开放期间自己去看房。

看房的时候，大家可千万不要马虎，一定要仔仔细细。

毕竟机会难得，而且还需要对房屋进行评估，所以时间是一定要多花的。

还要注意遵守基本礼仪哦，细节打败一切。

一定要看看房人名单这个就是说，你看房登记的时候可以顺便了解一下这套房产有多少人感兴趣，房产越好，就越受欢迎，竞争也就越激烈。

社区和邻居除了房子，邻居是最重要的部分。

好的邻居能令你生活愉快，不好的邻居可就郁闷了。

所以最好是在街上走走，看看邻居在干什么，邻居的家什么样，邻居的花园什么样。

墙上的裂纹墙上的裂纹或者是裂缝可是需要大家仔细看的，因为在一些老房子上这些都是常见的。

但是裂缝如果严重，那么房子的结构很可能会出问题。

水压怎么样水压是很重要的，水压低会造成水小，洗澡的时候可就有的受了。

而且水压低，很有可能是有锈蚀或者是管道积垢等等问题。

看公共区域如果参观的是公寓类的房产，可以看看公共区域，比如健身房或者游泳池这类的公共设施怎么样。

格局和地下室美国的房产有很多都是开放式厨房，有的是卖家在售卖前特意换一套新的厨房设施来吸引买家注意。

但是这类格局不一定适合所有人，所以可以考虑一下这样的布局是否适合自己的生活方式。

地下室主要查看的是管道有没有漏水，或者是检查整个房屋系统，比如热水器或者是重要空调暖气等等。

如果有怀疑，可以进行专业检查。

采光好不好中国人一般都喜欢南北通透的房子，因为亮堂。

所以采光也很重要，看房的时候要看看每个房间的光线是不是充足，估计没人喜欢待在大白天还要开灯的房间里吧。

米公子：海外置业之美国西雅图购房指南（米宅2017.9版）先声明两个观点：1、在整个美国西海岸线，西雅图可能是目前房产投资价值最高的城市，一定是值得关注的。

2、不要买公寓，只买独立别墅。

具体原因，之前用专稿分析过，北美西海岸购房，为什么说当前西雅图投资潜力最大？今天用这篇文章告诉那些迫切想要购买西雅图的人，美国西雅图购房指南，米宅2017版。

西雅图房产税，每年大约1%。

西雅图整体房价低于洛杉矶，洛杉矶低于旧金山，旧金山低于温哥华。

这是价格大势，当然过去两年时间里，就房价增幅来说，西雅图的增幅远高于洛杉矶和旧金山，这是另一个大势。

那，如果想购买西雅图，该如何选择区域呢？该如何选择房屋类型呢？这是本文要告诉你的。

1、先来看西雅图的富人区在哪里▼▼▼富人区通常都是和好的学区、街区、治安区域高度重合。

比如比尔盖茨、艾伦、贝佐斯等都是在第一富人区居住。

2、来看西雅图的就业、产业、办公区域都在哪里▼▼▼西雅图的主要就业是两块产业，以微软、亚马逊为代表的高科技，和以波音代表的航空业。

因为波音远离市区，我们主要关注的是高科技。

所以，在西雅图市中心UNION LAKE南岸的亚马逊总部、在REDMOND南边的微软总部，背后是10多万的就业人群，这是西雅图房价的最强有力支撑。

同时还有两个分部级的中心，就是GOOGLE分部、FACEBOOK分部，都是区域中心，这四个中心要了然于心。

3、来看西雅图的优质学区在哪里▼▼▼优质的学区，基本全分布在华盛顿湖的东边，就是华人区。

4、西雅图的华人区在哪里▼▼▼学区，和学区外溢区就是华人区。

4、最终，我们得出基于华人自住需求的西雅图黄金三角区域范围▼▼▼这个区域的自住、投资均是非常好的，但房价也是最贵的。

真正的性价比，都要在这些外围区域。

5、最终，我们要加上基于投资未来西雅图硅谷未来价值的最佳范围▼▼▼这两个三角肯定价值最大，但房价也是最高，价格上涨也已经很多。

高性价比需要外溢。

6、性价比范围是辐射并扩大的▼▼▼红色框线之内是第一价值选择。

1. 旧金山湾区简介旧金山湾区(San Francisco Bay Area)，简称湾区(The BayArea)是美国加利福尼亚州北部的一个大都会区，其中包括多个大小城市，旧金山和圣何塞是其中较为知名的两大城市。

旧金山湾区为美国西岸仅次于洛杉矶的最大都会区，总人口数在700万以上。

该地也是美国人均所得最高的地区之一。

不像其他以单一城市为中心的大都会区，旧金山湾区里有数个独特的城郊中心。

北湾金门大桥(Golden Gate Bridge)以北的旧金山湾区通常被称做北湾(NorthBay)。

包含马林县(Marin County)，索诺马县(Sonoma County)，纳帕县(Napa County)和索拉诺县(Solano County)四县。

除了一小部分地区外，北湾是一个极为富有的地方：马林县经常被列为全国最富有的行政区。

北湾的都市化程度比湾区其他地方小，大部分为未开发的土地与农田。

北湾也是湾区唯一没有通勤铁路服务的地区；2006年一项需要2/3绝大多数居民通过的通勤铁路兴建案被居民否决。

较小的人口密度与跟湾区其他地区无陆地直接相连是北湾缺乏公共交通工具的主要原因。

金门大桥是此区通往旧金山市区的唯一道路。

目录目录01. 旧金山湾区简介02. 旧金山湾区重点学区介绍帕罗奥图 Palo Alto，库布蒂诺 Cupertino，萨拉托加 Saratoga,圣荷西 San Jose弗里蒙特 Fremont圣拉蒙 San Ramon丹维尔 Danville普林斯顿 Pleasanton都柏林 Dublin03.湾区的私立学校及豪宅阿瑟顿 Atherton，洛思加图斯山Los Altos Hills，希尔斯堡 Hillsborough，黑鹰社区 Blackhawk，旧金山市 San Francisco。

04. 美国购房流程05. 投资案例分析大旧金山湾区介绍旧金山是旧金山湾区最知名的城市，在地理和文化上较为独立且“自成一派”，当地人经常简称它为“The City”。

【北美购房网】2017年《美国房产国外买家报告》都说了些什么？美国房地产经纪人协会(NAR) 发布了2017年《美国住宅房产国外买家报告》。

这份报告都说了些什么？ 美国房地产经纪人协会(NAR) 发布了最新的外国买家购买全美住宅房产的调研报告——2017年《美国住宅房产国外买家报告》，这份报告收集了从2016年4月到2017年3月之间的国外买家房产购买数据。

1外国买家在美国购房交易额 过去的一年期间，外国买家在美国购房的成交额达到了1530亿美元，相比去年的1026亿美元上涨幅度高达49%。

而外国买家的成交额占了美国总体成交额的10%（去年为8%），达到了历史新高。

中国买家依旧是美国购房的主力军，购房总成交额达到了317亿美元，相比去年的273亿美元上涨了16%。

紧随其后进入榜单前五名的还有：加拿大（190亿美金）、英国（95亿美金）、墨西哥（93亿）和印度（78亿）。

尽管中国买家在交易总额上连续保持四年第一，但调查发现，加拿大买家的增长速度是最快的。

加拿大买家的交易总额从去年的89亿美元增长到了190亿美元，上涨幅度为历史新高的113%。

注：本报告所注明的中国地区包含中国大陆及港澳台地区。

2外国买家在美国购房成交数 近一年时间以来，外国买家在美国购买的房屋数量达到了28.4万套，相比去年的21.5万套上涨了幅度高达32%。

而外国买家的购房数量占了美国房屋总数的5%（去年为4%）。

在美国的购房数量方面，中国同样以40,572套的成交数位居第一位，加拿大、墨西哥、印度和英国分列前五位。

3外国买家在美国购房的单价 外国买家在美国购买房产的平均价为53.7万美元。

在购房的平均价方面，中国以78.2万美元的价格遥遥领先。

近两年来，中国人的购房数量大幅度上升，而购房的均价却一直在下降，这说明了有更多的普通买家进入到这个市场中。

而外国买家在美国购买房产的中位价为30.2万美元。

在购房的中位价方面，中国同样以52.9万美元位居第一位，从2014年开始中位价的变化幅度并不明显。

【北美购房网】2017投资美国房地产，出现了两个特殊趋势日前，美国最重要的《海外买家美国房产投资研究报告》由美国房地产经纪人协会（NAR）发布。

报告出现了两个重要趋势a.2017年，中国投资者在美国购房的均价下降了，但有越来越多的中产家庭加入美国房产投资大军。

b.2017年，外汇管制措施加码，汇款至境外难度增大，但中国买家在美国购房热情不减，连续三年蝉联第一。

该报告对外国买家购房活动进行系统梳理，通过它可以了解美国置业的动态和趋势，十分具有参考价值。

总结几个要点：外国买家在美国置产总价值为1530亿美元，相比于去年同期1026亿美元增长了49%。

中国仍为最大买家，投资金额为317亿美元，比去年增加18.6%。

外国投资客投资购房中位数/平均数均高于全美值。

全美最受外国买家欢迎的是佛罗里达州、德克萨斯、加利福尼亚州。

未获得美国居住权的外国买家购房为42%，并且更倾向于一次性支付全额现金（72%）。

下面请看报告的详细分析。

1 “外汇管制”显威力，中国买家仍第一全球经济逐渐走出危机，外国购买者在美国购房花费今年占到了全美购房总额的10%，同比去年上升2%。

外国买家购房的金额达到1530亿美元，比去年暴增49%。

在这些房屋交易中，来自中国的买家（含港澳台地区）连续三年超过加拿大，成为美国购房第一大国外群体。

2014年之前，加拿大买家还超过中国3%，但2015年之后，却被中国反超。

决定海外房产房价一个很重要的决定因素是外汇。

据NAR数据，去年美元的升值使得美国房价兑换中国人民币上升了10%。

这让中国投资者更愿意持有美国房产，达到保值升值的目的。

中国买家在美国购房的总金额达到317亿美元，创历年新高，比去年上升18.6%，也占到所有外国买家交易的20.7%，远远领先排名第二至第五的国家。

值得注意的是，中国的买家超过一半是美国当地居民（新移民、留学生、工作签证持有人等），非居民的购买者（可以理解为纯投资或度假）从2015年以来逐渐减少。

西雅图买房攻略1. 西雅图简介西雅图是美国华盛顿州的一座城市，位于太平洋西北地区。

作为华盛顿州最大的城市，西雅图以其美丽的自然风光和繁荣的经济而闻名。

这里拥有丰富的文化资源、优质的教育系统和众多的就业机会，因此吸引了许多人移居和定居。

2. 西雅图房地产市场概况在过去的几年里，西雅图的房地产市场一直保持着稳定增长的趋势。

房价呈现上升趋势，但与其他美国大城市相比，仍然相对较低。

这也是吸引人们购买房产的一大优势。

3. 西雅图买房的考虑因素3.1 市区选择西雅图的市区众多，每个市区都有不同的特点和优势。

购买房产之前，需要考虑自己的工作地点、生活方式以及孩子的学校等因素，选择适合自己的市区。

3.2 预算购房预算是购房决策的重要因素之一。

在西雅图，房价因市区不同而异，城市中心地段的房价通常较高。

购房者需根据自身情况制定合理的预算，并在预算范围内寻找合适的房产。

3.3 房产类型西雅图的房产市场提供了各种类型的住宅选择，如公寓、联排别墅、独立别墅等。

购房者需根据自己的需求和偏好选择合适的房产类型。

4. 购房流程4.1 寻找房产在开始寻找房产之前，购房者可以通过互联网、房地产经纪人等渠道了解市场动态和房产信息。

选择几个心仪的房产后，可以亲自前往实地考察。

4.2 购买意向书确定心仪的房产后，购房者可以准备一份购买意向书，表明自己对该房产的购买意向和条件。

购房者与卖方进行协商，并签署购买意向书。

4.3 完成购房合同购房合同是一份法律文件，详细说明了双方的权益和责任。

购房者在签署购房合同之前，建议请律师对合同进行审查。

4.4 完成贷款手续如果购房者需要贷款购房，需要与银行或贷款机构进行贷款申请，提供所需材料并完成相应手续。

贷款审批通过后，购房者需要按时还款。

4.5 过户和交割在购房合同约定的时间内，双方完成房屋过户手续，并支付剩余的购房款项。

购房者在此过程中需要支付相应的税费和过户费用。

5. 购房注意事项5.1 预算合理购房者需根据自身经济状况制定合理的预算，并留有一定的购房预算余地，以应对后期可能出现的额外花费。

【北美购房网】2017下半年美国房地产市场趋势分析近日，美国权威机构在去年相关数据以及2017年第一季度数据的基础上，对2017下半年美国房产市场的发展趋势做出了分析，我们一起来看看吧。

1.购房者构成：“千禧一代”和“婴儿潮一代”继续主导市场。

预计未来十年内，“千禧一代”和“婴儿潮一代”都将是市场主力。

数据显示，由于选举之后利率上升，预计“千禧一代”在整个购房者的所占比例会降至33%，而“婴儿潮一代”对按揭贷款购房依赖程度较小，预计未来份额会上升至30%。

2.购房方向：中西部城市仍是热门。

数据显示，千禧一代在中西部城市的购房量平均占市场的42%，远超全国整体水平——38%，其中以威斯康星州的麦迪逊、俄亥俄州的哥伦布、内布拉斯加州的奥马哈、爱荷华州的得梅因和明尼阿波里斯市购房数据最为靠前。

3.供应量：房屋市场供应量减少。

在美国Top 100的城市中，存量房比去年同期降低了11%，库存不足的情况在未来仍将持续。

房产从进入市场到售出的平均周期约为68天，比全国平均水平快了11天。

4.市场行情：房价上涨减慢。

从全国范围内来看，预计房价同期增幅减少到3.9%。

100个城市中将有26个城市房地产市场的房价增长速度至少为1%，46个城市房地产市场房价增长速度小于1%。

5.市场预测：西海岸房价将继续上涨。

今年中西部房地产市场房价适宜，但在房价已经很昂贵的西海岸，房价将继续上涨。

以加州（特别是北加州）为龙头，重要就业增长地区一直延续到波特兰、西雅图、丹佛、凤凰城和图森，随着就业增长，人口也会跟着增长，所以房屋需求增加，超过市场库存，从而导致房价更高。

因此，大多数西部房地产市场的表现会超过东部。

6.房屋租赁：租金仍将上涨。

在租赁市场方面，五类商业地产板块表现差异较大。

出租公寓和酒店已经踏入放缓期，表现为市场空置率上升，租金年增长率放缓。

而写字楼、工业和零售物业仍处于扩张期，表现为市场空置率下降或保持平稳，租金年增长率上升或者保持平稳。

【北美购房网】2017美国房产投资须知海外房产投资指南之纽约盘在纽约，有两种住宅模式Co-op和Condo。

其中比较特殊的那种叫Co-op，翻译成中文叫合作社。

你可以这样理解Co-op：整栋楼是一个公司，你买的是这家公司的一部分股份，但它不是上市公司，所以你不能自由买卖、出租，你需要经过这个公司董事会同意才能购买和使用。

每栋Co-op都会有自己的委员会和居住准则：比如首付比例不能低过40%，不准养狗、购买房屋后3年内不准出租等。

无论你要买还是租Co-op，都需要向委员会申请，提供自己的各种职业、收入和纳税证明等材料，用来说服他们你是一个有经济实力、而且不会违反委员会准则的“好人”。

美剧《老友记》中的主演们在市中心的房子都是Co-op的。

纽约建立在20年代到50年代的房子几乎都是Co-op模式，如今在曼哈顿，Co-op的比例大概占75%。

而剩下的25%就是Condo了。

Condo跟我们熟悉的住宅公寓差不多，基本上只要你买得起就可以自由买卖，也可以相对自由的出租。

最近20年，纽约新建的住宅基本上都是Condo，而在80年代的时候，曼哈顿的Condo比例只占15%左右。

虽然Condo更现代、更方便，但自由是有代价的——Condo平均比Co-op贵大概40%。

因此对于真正想在纽约长期居住的，大部分人们还是最终选择Co-op。

Tips 2：两个不同中介——买方和卖方在美国，通常买方和卖方的中介是分开的。

他们认为买房和卖方的立场不同，所以应当由不同的中介代表各自的利益去谈判，这是对双方最好的保护。

一般卖房只会把房子交给一个中介代理，它会经常举办Open House（公开看房日）。

而买房中介会根据你的需求帮你寻找合适的房源、帮你约看房、谈判价格、协助办理银行贷款。

当然，你也可以跨过买房中介自己直接去联系卖方中介，不过工作量非常大，除非你有明确的意向，比如某个新楼盘。

总的来说，美国房地产市场相当复杂，不但每栋房子都有自己的规则，几乎可以说是一房一价，不同银行的评估标准和利率也不一样。

【北美购房网】西雅图房价为何这么贵？全是因为这个！为何现在西雅图的房屋这么昂贵？几乎每个人都会找出理由：一是亚马逊；二是买不起房的加州人；三是海外购房者；四是拆除旧房建造新豪宅的房地产开发商。

但是，房地产行业的人们却指出了一个更广泛的问题，那就是：没有人打算卖掉他们的房屋。

根据发布的一份新报告，西雅图地区去年仅有0.4%的房屋挂牌上市，排名全美国第二低，仅次于旧金山湾区。

换句话说，西雅图地区每263幢房屋和分户出售公寓仅有1套挂牌出售。

这比全国平均水平低三倍以上，创造了明显不利于购房者的市场。

西雅图购房者早已了解房地产市场上的竞争有多么激烈了。

在西西雅图一带，一幢太危险以至于一般人都不敢进去的危房竟然收到了41份报价，并最终以42.7万美元的价格成交。

但是，最新的数据仅仅显示了西雅图相较于美国其他热门房市的竞争激烈程度。

西雅图是全美国第15大房地产市场。

然而却有36个更小的美国房市比西雅图拥有更多的待售房屋，包括奥斯汀、丹佛和圣地亚哥。

尽管波特兰的房市只有西雅图的一半大，但是待售房屋数量却与西雅图基本相同。

芝加哥和迈阿密这两个都比西雅图更大的房市，待售房屋数量均为西雅图的九倍多。

您或许会认为房主会热衷于卖房并赚取高额利润：过去五年来，大西雅图地区的房屋价格飙升了约60%。

然而，房地产经纪人却表示，房主之所以不愿意卖房，是因为他们不想重返房市购买更昂贵的房屋。

确实如此，那些上市的房屋通常在挂牌后没多久就被卖出。

据Redfin介绍，西雅图是全国房屋销售最快的房地产市场，平均每幢房屋上市仅15天就被售出，尽管西雅图地区房地产竞购战的激烈程度仅次于旧金山湾区。

房屋库存短缺已经成为了困扰西雅图及其周边区域数年、且日益严重的问题，购房者当前可选的房屋可谓少之又少。

金县上个月的待售房屋数量创造了有记录以来的新低：仅有1600幢房屋挂牌上市，多位于郊区。

与六年前的7400幢相比出现了大幅下滑。

【北美购房网】西雅图房地产是泡沫吗？
2017年8月是西雅图地区房价连续上涨的第10个月，而这一盛况是美国任何城市都不曾遇到过的。

据Case-Shiller房价指数显示，该地区典型单一家庭住宅房价在六月份时，较一年前上涨了13.4%。

波特兰位居第二，房价仅有8.2%的上升。

西雅图房地产市场在过去的几个月内持续火热。

各个种类的房地产均受到不同程度的影响，从简单公寓到豪华别墅，从历史上相对便宜的社区到顶级豪华社区。

上一次本地房价上涨如此迅速是在2006年房产泡沫时期，在泡沫破前，房价在一年内飙升近20%。

自三年前旧金山房产市场暴涨后，美国境内没有第二城市的房价上涨如此之快。

纵观全美，房价平均上涨速度为5.8%，西雅图房价再次以全国上涨百分比的两倍增长。

目前房价与5年前的谷底价格相比，已上涨了78%，比十年前泡沫时期峰值还高19%。

典型的单一家庭住宅目前在西雅图价值$75万，而在东部，同样的房子价值$86万。

想要了解市场利好方面情况的买家们，不妨关注一下这些信息：相比一个月前，西雅图地区房价上升了1.4%，位居全美第二，仅次于底特律。

不过，这是西雅图今年最低的增长率。

但全华盛顿州的房价都在持续上涨中。

据华盛顿大学房地产研究数据中心发布的季度报告显示，最新华州房价中位数以$337,700创历史新高。

相较一年前，华盛顿州各大地区的房价都有不同程度的上升，Whatcom County房价上升15%，而Yakima County上升12%。

该报告还显示，金县（King County）目前所有出售的房产中，仅有27%低于$50万，而两年前，大约一半的房子都以低于$50万的价格出售。

【北美购房网】西雅图地区房价涨势持续部分社区房价迫近百万从基萨普县到塔科马再到斯诺霍米什县，整个普吉湾中部地区的房屋售价中位数都创造了新纪录，这是经济衰退以来的首次。

在西雅图，如今正面临着一个以前无法想象的里程碑：一些大社区的典型房屋售价正迫近100万美元关口。

据《西雅图时报》报道，6日发布的数据显示了西雅图及东区的居民依然需要面对房价高涨的事实。

皮尔斯县的房屋售价中位数第一次突破30万美元斯诺霍米什县的典型房屋售价正接近50万美元。

据NWMLS的最新数据，5月西雅图独户住房的售价中位数为72.9万美元，相较于一个月前上涨了7000美元，相较于一年前上涨了13.7%，再次创造了新纪录。

在价位两端的购房者都遭遇了重创。

西雅图不久后就会出现第一个“百万元社区”，国会山/麦迪逊公园区的房屋售价已经涨到了99.7万美元，比一年前上涨了10万美元。

安妮皇后/木兰区的房价也没有低多少，达到了90万美元。

在相对便宜的西雅图东南部，房屋售价竟然比一年前飙升了31%。

即使是在县内更便宜的Enumclaw、Des Moines等地，也出现了类似的增幅。

预计如此疯狂的场面或将持续到至少2018年夏季。

倘若想搜寻好消息，那么下面的消息或许能让购房者暂时松一口气：东区的房屋售价中位数为87.5万美元，比上个月的纪录下降了5000美元，但仍比一年前上涨了15.1%。

根据凯斯-席勒房价指数，西雅图地区的房价增幅已连续7个月领跑全国。

而根据同样于6日发布的CoreLogic报告，4月份华州的房屋售价高涨了12%，高于国内大多数州，高出全国平均增幅近一倍。

不断增加的失望，依然难阻本地待售房屋数量减少，并使房市的竞标战愈显激烈。

5月各分市场独户住房售价中位数变化（图片来源：《西雅图时报》）5月金县的独户住房售价中位数为632,250美元，比一年前上涨了12.9%；斯诺霍米什县的独户住房售价中位数为45万美元，比一年前上涨了15.4%，均创造了新纪录；皮尔斯县的独户住房售价中位数为30.9万美元，比一年前上涨了12.4%，是今年至今的最大增幅。