上海楼市最新消息_2016上海楼市新政发布
2016年是改革的一年啊，今日又出台了楼市新政，下面是烟花美文网小编为你整理的相关资讯内容，快来瞧瞧吧。
2016上海楼市新政发布
毫无意外，上海在四个一线城市中第一个公布房地产调控新政!3月25日，上海市政府召开新闻发布会出台该市楼市新政，二套房首付比例提高至70%。此政策即日起实施，没有缓冲期。昨天，网传上楼楼市涌现一手楼疯狂往前的局面，一天一手房成交量超过1700套。大量网签需求的涌入，甚至导致上海市新建商品房合同备案系统响应缓慢。25日早上，上海住建委主任顾金山表示，新政从今天起执行，以网签为准。昨天交易系统瘫痪了，我们紧急恢复，实际上24小时所有管理人员到位，停了一段时间以后，对所有交易门店都打了招呼，对大家表示歉意。
实际上跟大家也讲了，我们将网签时间延迟到晚上零点，昨天内所有上网签的都算有效。简单来说，要点如下：1，上海楼市新政：二套房首付不低于五成社保年限调为五年。从严执行住房限购政策，非本市户籍居民家庭购房缴纳个税或社保年限调整为满五年。对拥有1套住房的居民家庭，
为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房的首付款比例不低于50%;购买非普通住房的，首付款比例不低于70%。
2，上海楼市三条新政：查违规、严限购、提首付。严禁房地产企业和中介机构从事首付贷等场外配资金融业务。购房人在申请贷款时应承诺首付款为自有资金，若违反承诺则作为失信行为信息纳入本市公共信用信息服务平台。企业购买的商品住房再次上市交易，需满3年及以上，若其交易对象为个人，按照本市限购政策执行。同时，为进一步规范交易行为，限购审核将前置至交易备案环节。
3.上海楼市新政将严格区分普通和非普通二套房。如何区分普通/非普通住房?
目前上海市执行普通住房新标准为：
(一)五层以上(含五层)的多高层住房，以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等;
(二)单套建筑面积在140平方米以下;
(三)实际成交价格：低于同级别土地上住房平均交易价
格1.44倍以下，坐落于内环线以内的低于450万元/套，内环线与外环线之间的低于310万元/套，外环线以外的低于230万元/套。春节后上海市房价暴涨引起社会关注。2016年以来上海房价出现非理性上涨，2月70个大中城市上海二手房环比涨幅是4个一线城市之首，新房环比涨幅排名第二，不利于楼市平稳发展。另一方面，上周苏州、南京这样的二线城市已经帅先公布楼市调控细则，这也是一个明显的信号。另外，在两会期间，对于上海房市过热的现象，上海市委书记韩正表示，住房是特殊的商品，必须调控，但调控必须通过科学的、符合市场规律的手段。改善型需求是上海楼市购买力的一个主要力量。”认房又认贷”的原则将极大压缩改善型住房需求，短期内会对房价造成影响。另外，如果将部分二套房首付比例调至70%，将会对上海楼市的另一个重要购买人群--投资客造成重创。有地产分析人士指出：”从历次上海楼市调控政策面‘从严开始’的月份计算，大约7个月左右时间上海楼市的成交量将跌入低谷期，接下来上海楼市势必会出现‘降价’的局面，开发商也会进行‘以价换量’。”上海楼市监管动向也牵动着北京楼市的神经。在上海出台调控方案之后，北京出台调控方案已经成为大概率事件。
上海楼市新政限购消息
前言
上海刚刚公布楼市新政，宣布从严执行住房限购政策，非本市户籍居民家庭购房缴纳个税或社保年限调整为满五年。同时，严禁房地产企业和中介机构从事首付贷等。此外，疯狂过后的深圳楼市开始降温，一些经历过暴涨的片区开始出现低价抛售现象。业内人士认为，随着楼市的高歌猛进，市场对于调控政策的预期开始不断升温，一线城市可能很快迎来政策收紧，一线城市楼市将出现降温趋势。
上海楼市新政的干货都在这儿↓查违规
进一步强化房地产市场监管
《若干意见》明确，依托全市统一的商品房预售许可信息管理系统和商品房销售合同网上备案系统，加强商品房预销售管理，防止捂盘惜售。按照本市存量房经纪合同和交易合同网上签约制度，强化房产中介机构和从业人员管理。建立二手房交易资金第三方监管制度。
加大执法力度，依法查处房地产开发企业和房产中介机构相关”捂盘惜售、炒作房价、虚假广告、利用不正当手段诱骗消费者交易”等违法违规行为的，并将相关信息纳入本市公共信用信息服务平台。
严格禁止首付贷等非正规金融业务
严禁房地产开发企业、房产中介机构从事首付贷、过桥贷及自我融资、自我担保、设立资金池等场外配资金融业务。对各类非正规金融机构为房产交易提供各种形式金融业务行为开展专项整治。
严限购
社保缴费从2年提高到5年
《若干意见》要求从严执行住房限购政策。提高非本市户籍居民家庭购房缴纳个人所得税或社保的年限，从自购房之日起计算的前3年内在本市累计缴纳2年以上，调整为自购房之日前连续缴纳满5年及以上。
企业购买的商品住房再次上市交易，需满3年及以上，若其交易对象为个人，按照本市限购政策执行。同时，为进一步规范交易行为，限购审核将前置至交易备案环节。
提首付
二套普通自住房首付不得低于50%
《若干意见》强调从紧实行差别化住房信贷政策，加强个人住房贷款管理。对拥有1套住房的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房的，首付款比例不低于50%;购买非普通自住房的，首付款比例不低于70%。购房人在申请贷款时还应承诺首付款为自有资金，违反承诺则作为失信行为信息纳入本市公共信用信息服务平台。
怎样区分普通住房和非普通住房?
新举措
鼓励企业自建人才公寓
《若干意见》提出进一步加强公共租赁住房和共有产权保障住房的供应管理。特别是多渠道筹措人才公寓住房,鼓励符合条件的企业单位自建人才公寓(单位租赁房)，向职工出租。开展新一批次共有产权保障住房申请受理。
加快城中村改造
根据《若干意见》，上海还将建立统一、规范的房地产市场信息定期发布机制。加大住房用地供应力度，提高中小
套型商品住房供应比例。加快旧区改造和”城中村”改造，着力扩大符合政策的住房困难群体受益面。
一线楼市”阳春”或提前谢幕政策预期发生变化
前段时间，北京、上海、深圳等一线城市房地产市场进入”发烧模式”，尤其是深圳，从去年开始房价涨幅惊人，之后上海、北京房价也出现明显上涨，引发了社会广泛关注。随着一线城市房地产市场热度蔓延，部分二线城市房地产市场也呈现出明显升温的现象。
房价的非理性上涨引发舆论高度关注，在刚结束的全国两会期间，多个国务院相关部门对此发表看法，表示政府将采取有力措施收紧调控。近日，深圳楼市监管风声趋紧，导致楼市出现降温，部分投资客低价抛售房源现象出现。不仅是深圳，上海刚刚出台的楼市调控政策也引起业内热议。
最短一波行情?
市场已开始进入深度博弈，如深圳楼市在监管趋紧的风声下，已出现降温趋势。业内人士指出，今年一线城市楼市可以说是迎来”大阳春”，但今年这波行情可能不会像2009年和2013年那样延续一整年，随着楼市政策转变预期的到
来，一线城市楼市或将迎来最短一波行情。
进入3月销售季，一线城市及部分热点二线城市楼市成交升温明显，新房二手房成交量均维持高位。其中，一线城市楼市升温更为明显。以上海为例，同策咨询研究部数据显示，上周上海商品住宅成交面积48万平方米，连续第三周维持50万平方米左右/周的成交量，按照这样的市场去化速度，预计3月上海商品住宅成交量会突破230万平方米。另外，今年1-2月上海商品住宅成交面积分别为134万平方米、79万平方米，预计2016年一季度上海商品住宅成交量将超过440万平方米，这是历史上前所未有的。
”由于市场需求的透支与政策面的从严预期，2016年二季度上海楼市将呈现供求博弈的特征，‘量跌价稳’将是整体二季度趋势。”同策咨询研究部总监张宏伟在接受北京商报记者采访时表示，尽管一季度上海楼市成交持续火热，但随着近期政策从严预期加强，下半年房地产市场调整期极有可能会来临。
一线城市中，深圳的楼市波动相对频繁。在经历了近半年的大涨之后，近期深圳楼市开始降温，新房成交量已经连续两周出现下跌，二手房市场中也出现投资客低价抛售房源
的现象。对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，调控脚步的临近导致市场观望情绪浓厚，同时开发商批售和推售也受到政府调控的预期，认筹热度大不如前。
绸缪窗口期
”面对极有可能发生的调控政策的转变，一线城市楼市或将出现降温趋势，这种情况下，开发商应该未雨绸缪，一旦下半年楼市进入调整期，房企有可能因此陷入被动推盘的局面，企业的资金面也会因此遇到问题。”张宏伟表示，”走为上”是接下来房企的营销策略，把握市场最后的窗口期。
就北京市场而言，3月北京楼市升温明显，上周二手房单周成交年内首次冲上2000套。中原地产首席分析师张大伟认为，从市场成交看，虽然北京房价涨幅低于深圳与上海，但在春节前后，特别是春节后也出现了比较明显的上涨，特别是二手房市场，整体看成交量创下了历史同期纪录，二手房市场价格上涨速度明显超过新房。这种情况下，后续很可能出现部分稳定房价的政策。
同样，严跃进认为，后续一线城市总体上会有一个稳定市场预期的调整，同时应该严格信贷审核机制。尤其是一线城市中各类违规炒房的金融渠道很多，后续对于此类模式也
应该进行严格监管。
从房企销售来看，应根据情况积极推盘，不应该囤积房源，否则会有一些新的市场风险。比如，建议房企在这一波楼市火热的态势中，积极推盘和销售，进而促使后续资金快速回笼，能够促使此类房企积极拿地，实现高周转运行。
据了解，近期深圳部分地区已经出现了降价信号，一些投资客低价抛售持有房源，而部分开发商也决定以较低的价格开盘，尽快出货。此外，北京某项目营销负责人表示，再次开盘的价格会相对稳定，以实现去化回笼资金为主。
上海房地产市场宏观分析报告 第一部分：腾飞的上海楼市 1、楼市需求： 7年前,也就是1997年，房改政策正式出台，我国实现了从福利分房到货币购房的质变，房地产业得到了快速发展，在肯定了房地产“支柱产业”的地位后，得到20% 的市场比例。住房制度经过十几年的改革，已经改变了过去福利分房的旧体制，市场化、商品化购房已成为解决住宅问题的根本途径。因此，上海商品房价格今后继续上扬，只要不是涨幅过大，从总体上看，是利大于弊。因为大多数拥有住房所有权的市民，还是能够从中直接受益。 2、政策面： 自2001年８月１日起，上海实行内外销商品住房并轨，统一土地供应方式，用于商业、旅游、娱乐、金融、服务业、商品房等六类项目的土地使用权出让通过招标、拍卖方式进行。内、外销“双轨制”市场实质上是计划经济体制向市场经济体制转换的一种阶段性的制度。在市场建立初期，对引入外资参与城市建设，保护内资企业等方面起了一定作用。但随着市场发展，这种“双轨制”充分暴露出其不合理性。目前内、外销市场产品上的差别已基本填平，内、外并轨也是水到渠成之事，上海的商品房结束了“内外有别”的历史，有利于建立更加开放的房地产市场，也会对全国房地产行业产生重大影响。 3、供给情况： 由于一系列新政的出台，上海的开发量将会降低，而市民的需求
却在不断地提高，这样会造成一个供求关系的不平衡。不平衡之后也就是说供小了，因为能力小了，生产能力降低了，求还在升高，这样的一个结果可能会造成一个房价的直接提高。针对这种情况，政府在土地使用上实行了宏观调控，确保了市场供需平衡。同时，今后海外到上海买房的人，虽然会有所增加，外来人口的购房比率也仅为15%。，即便是在上海内外销并轨的刺激下，去年9 月份全上海的港澳台同胞也只买了98套房子，10月份东南亚以及欧美等外国人购房仅有231 套。 4、市场反映： 就在3年以前，上海的平均房价还停留在每平方米3000多元的水平，2003年却一跃而成全国第一，这不过是一个价值回归的过程。每平方米3000多元是与上海这座国际性城市的价值是不相匹配的，即便是全国第一的“5118”，也远远不能体现上海现有的价值水平。上海的房价从1999年开始止跌回升，5年来保持快速增长态势；截至2003年底商品房平均成交价为5118元/平方米，同比增长24.2%。5、GDP水平： 上海已经连续5年实现GDP两位数增长，虽然近一年多上海的房价增长过快，但累加这5年的增长还没有超过GDP的增长，因此，上海房地产市场的发展是健康稳健的，上海户均年收入与房价是比较相匹配的。同时房价还要受到消费者支付能力的影响。这几年，上海住宅购买力提高，因素也是多种多样的：住房公积金贷款和银行购房商业贷款放大了市民的购房能力；经济发展，人均可支配收入提高也相
上海楼市最新消息_2016上海楼市新政发布 2016年是改革的一年啊，今日又出台了楼市新政，下面是烟花美文网小编为你整理的相关资讯内容，快来瞧瞧吧。 2016上海楼市新政发布 毫无意外，上海在四个一线城市中第一个公布房地产调控新政!3月25日，上海市政府召开新闻发布会出台该市楼市新政，二套房首付比例提高至70%。此政策即日起实施，没有缓冲期。昨天，网传上楼楼市涌现一手楼疯狂往前的局面，一天一手房成交量超过1700套。大量网签需求的涌入，甚至导致上海市新建商品房合同备案系统响应缓慢。25日早上，上海住建委主任顾金山表示，新政从今天起执行，以网签为准。昨天交易系统瘫痪了，我们紧急恢复，实际上24小时所有管理人员到位，停了一段时间以后，对所有交易门店都打了招呼，对大家表示歉意。 实际上跟大家也讲了，我们将网签时间延迟到晚上零点，昨天内所有上网签的都算有效。简单来说，要点如下：1，上海楼市新政：二套房首付不低于五成社保年限调为五年。从严执行住房限购政策，非本市户籍居民家庭购房缴纳个税或社保年限调整为满五年。对拥有1套住房的居民家庭，
为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房的首付款比例不低于50%;购买非普通住房的，首付款比例不低于70%。 2，上海楼市三条新政：查违规、严限购、提首付。严禁房地产企业和中介机构从事首付贷等场外配资金融业务。购房人在申请贷款时应承诺首付款为自有资金，若违反承诺则作为失信行为信息纳入本市公共信用信息服务平台。企业购买的商品住房再次上市交易，需满3年及以上，若其交易对象为个人，按照本市限购政策执行。同时，为进一步规范交易行为，限购审核将前置至交易备案环节。 3.上海楼市新政将严格区分普通和非普通二套房。如何区分普通/非普通住房? 目前上海市执行普通住房新标准为： (一)五层以上(含五层)的多高层住房，以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等; (二)单套建筑面积在140平方米以下; (三)实际成交价格：低于同级别土地上住房平均交易价
静安动力国际企划提案
壹、上海市总体市场现状分析 一、上海房地产市场最新经济政策 1.蓝印户口、住房信贷政策取消从2002年4月1日开始上海市出台的蓝印户口政策正式停止实施。从2002年5月1日起，建行上海分行宣布，将执行新的住房信贷政策。 2.上海调整购房契税标准，取消 政府补贴 2002年9月1日起，本市个人购买普通商品房按成交价格的 1.5%征收契税，购买花园住宅按成交价格的3%征收契税。 3.上海高层建筑限“身高”，严 控高度和容积率 上海市政府强调要严格控制高度和容积率，特别是超高层。做好日照环境可行性分析和环境容量、城市景观评价，并适当提高标准。 4.投资50亿元，上海浦东将兴
建首条百公里铁路 上海将与铁道部共同投资50亿元，在浦东建造全程为113公里的铁路预计在2005年与洋山深水港一期工程同步建成，年运输量可达100万标准集装箱。 5.上海——中环线规划工程 为了缓解上海中心城区的道路拥堵，在内环线与外环线之间将建设一条中环线，其中，中环线北段汶水路高架（共和新路—大柏树）工程将在今年年底实施建设。整个中环线（浦西段）可望2005年完成。 6.“三环+三纵三横+十三射” 上海中心城区的主体路网络将形成“三环+三纵三横+十三射”的格局，其要点是，内环线以内地区，实现高架道路交通快速疏解，逐步实现中心城“三纵三横”主干道机动车专用道，将非机动车道改建为公交专用道，在内环线之间，加快中环线路网的建设，建成内环线之间十三条放射状道路，与逐步
建设的市域高速公路相衔接。整个方案计划在2005年完成。 7.预售商品住房交易执行新规 定 从2002年7月1日起，本市预售商品住房交易将执行新的规定。其中包括预售商品房交付使用时，对共用部位分摊的建筑面积和套内建筑面积的实测结果与合同面积的差异处理办法。 8.市房地产颁布《关于推行上海 市商品房预订协议示范文本的通知》 2002年10月23日，市房地局颁布：房地产开发企业取得商品房预售许可证后进行商品房预订的，均应采用预订协议示范文本，，房地产开发企业自制协议文本的，应报工商部门备案后方可使用。 9.上海市配套商品房建设启动2002年，上海市“100万平方米重大工程配套商品房建设工程”正式启动。首批项目有5块基地共72万平方米。此工程建设拟每年新开工100万平方米，以多层住宅两室一厅建筑面积70平方米左
上海十载“驯楼记” 土地财政力挺房价上涨 上海乃至全国楼市调控了十年，而这十年的调控反而让楼市产生了抗体，每次调控后表现大致如下：新一轮调控出风声紧。买家观望，成交下降，开发商延迟推盘，银行收紧银根，土地市场阴风阵阵，楼市呈现暂时的偃旗息鼓。但随后的半年甚至最短的2-3月内，成交回升，日光盘重现，银行放松政策，随后房价回到高位甚至高于调控前。这些场景都似曾相识，并且反复上演。现今，被称为“史上最最严厉的调控”，是否还能发挥其作用？上海十年的“驯楼”会不会在此时造就“功德圆满”？ 调控十年房价屡调屡高 对于房地产市场的整体调控，始于2003年。 2003年，国务院发布《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，其中提出“房地产业已成为国民经济的支柱产业”，文件同时指明了住房市场化的基本方向。自此，房地产市场进入涨调期。2003年，国务院发件表明，房地产业由于关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业。自此，暗暗膨胀着的房地产泡沫开始明目张胆的充斥整个房地产市场，房价则呈螺旋式、前进式上升，从不顾及直追其后的购房者们，如今购房者们离房价越来越远。 同年，中国人民银行还发布了要求加强房地产信贷业务管理的121号文件，文件加强了对于房地产开发贷款的管理和引导，并要求商业银行应进一步扩大个人住房贷款的覆盖面，扩大住房贷款的受益群体，首套住房首付比例仍为20%，二套房适当提高首付比例。 2004-2007年调控越来越火房价越调越涨 伴随着国家对于房地产业的支持与扶植，房地产市场开始出现投资过热现象，当年在这种背景下2004年的调控应运而生。国土资源部等发布《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》，通知规定自2004年8月31日起，所有经营性项目用地一律公开竞价出让。开发商需在两年内实施开发，否则土地将被无偿收回。因此业内称2004年8月31日为“土地大限”。然而土地大限却没有限住房价的上涨。据了解，2004年全国房价涨幅达到14.4%，远远高出1998年~2003年间3.6%的年均涨幅。 之后前赴后继而来的则是2005年的“国八条”。 2005年的“国八条”以稳定住房价格为主，禁不起土地大限以及国八条的密集打压，以上海为代表，楼市成交有所下降，价格涨幅渐稳。
合理绕开上海楼市限购！公司买房一篇通！ 近期，上海、北京、深圳等一线城市，楼市限购政策再次“加码”！“房票”又一次被推上了风口浪尖。真的没有其他办法了吗？也许，没有“房票”，你可以试试以公司的名义买房，合理绕开楼市限购。大家都知道，注册一家公司，其实花不了多少钱。那么，公司购房到底有何利弊？按照目前政策，以公司名义买房，只要是在中国内地注册以及境外公司在境内登记或者备案的分支机构，都可以不受限制购入房产，包括住宅、写字楼、商铺、厂房、酒店，都可以买。本文内容来自「租售情报」（微信号：zushouqingbao2013），了解更多上海楼市资讯、城市规划，请关注！公司购房的特殊性1、公司分为注册在境内的公司以及注册在境外的公司，注册在境内的公司购买房屋类型和套数不受限制，注册在境外的公司不能在沪购买住宅，如果在沪有办事处，可以办事处的名义购买一套非住宅；2、公司购买不能商业贷款，只能待产证出具后办理持证抵押，年限与利率都有别于商业贷款；3、公司买房缴税的大额税种就是3%的契税，其余手续费等都不高，但是有一点区别于个人购买的是：房产税，按照买入价格*1.2%*0.8*年限（每年要缴纳，如果不缴纳，则卖出时会被要求一次性缴纳）；4、公司产权的房屋可以通过股权转让方式进行转让，不需要经过交易中心，但是这种只是变更
股权及实际控制人，最适合做这种交易的是公司名下无其他不动产以及资产，否则不现实；5、公司产权的房屋要想变更为个人名下必须要通过买卖，从交易中心进行产权变更登记；6、以公司名义购置的房地产作为公司资产，为所有公司股东共同共用，在处置资产时需要经过所有股东同意及授权或取得董事会决议方可处理。以公司的名义购房和以个人的名义购房差异分析一、以公司的名义购房和以个人的名义够房,有何不同?交的税费一样吗?购房合同必须备案吗?备案与否有何区别?1、房产所有权区别，以公司名义买房以后领取的产权证就是单位的名称，以个人买房就是私人所有的房产，单位的房产如果要转让要经董事会股东会作出决议，方可转让，个人的房产转让只要夫妻两同时在买卖契约上签字即可，2、契税不一样，个人144平方米以上3%，144-90平方米1%，90平方米及以下免，单位均为3%，房产登记费80元/件一样的。购房合同备案，主要是预防开发商将一房两卖，保障购房者的合法权益不受侵犯。二、以个人名义和公司名义买房营业对缴房地产税有何影响？如果以个人 名义买，在计算个人所得税的应税所得时，不会扣除已经缴纳的房产税。而如果以公司名义买，那么在计算企业所得税时，房产税会从应税所得中扣除（企业所得税法第八条）。个人和公司买房进行经营都要缴纳房产税，差别不大。最大的差别在于个人买房而用到公司，会有一个营业税和个人所
上海房地产市场调 研报告 拥有专业拥有赞美 华盛国际商务花园营销报告 Having professi onal Having appreciati on
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一、上海房地产市场总体现状和趋势 的申城楼市在一片热卖和年末申博成功的热闹中间落下帷 幕后,上海楼市依然呈现出一路上扬的态势。 市场法则告诉我们，供求是决定房价涨跌的主要依据。8月份,浦东价格顶部继续向上，而且高、低价位盘呈全面活跃态势；中心城区中，卢湾北部太平桥地区新添高价盘；北部各区，中低价盘房价普遍上涨，个别低价盘初遇价格阻力线。 去年以来，随着上海土地使用权出让方式由协议改为招投标和 商品房实施内外销并轨以及中国加入WTO的重大利好，人们对房地 产发展充满着预期。因此，上海掀起了一股声势不小的圈地运动。在上海的松江、青浦等郊区，已经很少有土地可供出让，而经过转手交易得到的地块价格涨幅惊人，几乎翻一倍。去年松江大学城附近的地价为40万元一亩，而如今已经达到80万元一亩。又如闵行在浦东地区的浦江镇，是”一城九镇”建设的重点镇，随着卢浦大 桥建设和浦江两岸开发的利好推动，使得这个镇的土地价格猛涨。不但上海本地开发商，全国各地开发商也纷纷涌入上海，甚至不少实力非凡的海外房地产巨子也开始抢滩上海，不惜在上海市中心繁 华地段重金圈地。特别是申办世界博览会和浦江两岸开发的实质性启动，使中 拥有专业拥有赞美 华盛国际商务花园营销报告
上海各区域楼市发展脉络 ——东北角篇（虹口、杨浦） 楼市起伏跌宕十多年，改变了上海的城市面貌，也改变了人们的居住观念。由于房地产具有独特的区域特性，上海不同区域的市场发展轨迹也不尽相同。也正因为如此，我们常常会发现总有一些区域，一些板块的市场表现异于整体市场行情。我们梳理了上海各区域楼市发展的脉络，从历史轨迹、现状特点，潜在供应等多方面剖析各区域市场。其中中心城区由于发展起步早，市场成熟度高，成为我们关注的重点。 篇幅有限，分期介绍，本期着重介绍东北角的虹口、杨浦。 一、发展历程 虹口、杨浦两区均位于上海东北角，是典型的上海老城区，区域的东南侧均有黄浦江环绕，拥有独特的天然水系，各自的区名也分别由虹口港和杨树浦港而得名。两区历史上分别为英、法租界，虹口建造了一批花园洋房和石库门，而杨浦以本地居民的棚户区为主，在淞沪抗战结束后，两区均为日租界，当时虹口商贸居住区、杨浦居住工业区的概念深入人心。而近二十年来，虹口、杨浦逐步开始旧城改造，虹口在保留商贸和居住功能的同时，开始朝航运和商务区发展，而杨浦也逐步从都市型工业区蜕变，厂房大量拆迁至郊区，为楼市发展创造了良好的前提。 此后，两个区在市政工程的大力开展下，周家嘴路等几条主干道的贯通改变了虹口和杨浦连接不畅的情况，四川北路和控江路商业繁华度的提升，增加了区域竞争力，虹口港和杨树浦港水系的变清，营造了宜居的环境。 虹口区 虹口区与市中心的黄浦接壤，是上海东北角到市中心的交通要塞，区域内拥有鲁迅公园山阴路一带的文化名人居、四川北路商业街、虹口足球场等设施。区
域的商品房起步在1995年左右，曲阳新村等一批公房的兴起使得售后公房开始出现，之后到了1998年左右，作为虹口商品房的鼻祖，瑞虹新城的高调入市才开启了虹口的商品房市场。该盘接近40万平方米的规模，引用香港“市中心造镇”的先进理念，在配套和居住理念上都领先于当时的其他项目，万科和大华造城运动也借鉴于此。虹口在当时迅速成为人居典范，楼市开始爆发，当年成交量比上一年猛增近90%，既弥补了商品房市场的空白，也改变了外销房支撑虹口楼市的局面。 四川北路 逸仙路高架
2018年上海市房地产市场总体情况 2018年，在全国房地产调控从紧基调不变的背景下，本市加强市场监管，实施了规范企业购买商品住房等精细化调控措施，投资投机性购房需求得到有效抑制，楼市预期进一步回归理性，市场运行总体平稳。房地产市场呈现开发投资低位增长、房屋新开工面积小幅增加、销售面积略有回升的态势。 1.房地产开发建设总体平稳 (1)房地产开发投资低位增长 2018年，本市房地产开发投资低位增长，完成投资4033.18亿元，比上年增长4.6%。从全年走势看，房地产开发投资呈现总体平稳、低位波动态势。1-2月的投资增速(10.1%)为全年最高点，此后总体保持平稳，增速在3.0%～5.3%区间波动(见图1)。2018年，本市房地产开发投资占全市固定资产投资的52.9%，比重同比下降0.3个百分点。
图1 2018年本市房地产开发投资情况 从房屋类型看，住宅和办公楼投资小幅增长，商业营业用房投资下降。2018年，本市住宅投资2225.92亿元，比上年增长3.4%，占房地产开发投资的55.2%，比重下降0.6个百分点;办公楼投资692.71亿元，增长7.9%，占17.2%;商业用房投资461.42亿元，下降8.9%，占11.4%。 从投资结构看，土地购置费快速增长、占比提升，建安工程投资下降。2018年，本市房地产开发投资中的土地购置费1846.14亿元，比上年增长21.2%，占全部房地产开发投资的45.8%，比重提高6.3个百分点;建安工程投资1971.77亿元，下降6.3%，占48.9%。
(2)房屋在建规模略有下降 2018年，房屋在建规模略有下降，本市房屋施工面积14672.37万平方米，比上年下降4.5%。其中，住宅施工面积7520.39万平方米，下降6.2%。 2018年，本市房屋新开工面积2687.17万平方米，比上年增长2.6%。其中，住宅新开工面积1473.17万平方米，增长5.0%;商办新开工面积517.77万平方米，下降22.3%，连续两年出现两位数下降。 2018年，本市房屋竣工面积3115.76万平方米，比上年下降8.0%。其中，住宅竣工面积1730.27万平方米，下降7.1%(见表1)。 表1 2018年本市房屋新开工和竣工面积情况
上海楼市2021年 年底，将有8幅国有建设用地使用权挂牌，合计出让土地总面积50.91万平方米，起始总价为176.85亿元。 根据各种信号综合分析，有两个判断： 第一、上海楼市2021年，很可能是个“大年”，应该抓紧时间买入。第二、上海市场对于价格容忍度比较高，所有涨幅会超出预期，大概率将上演“深圳行情”。 1 每一个专业体系都是有自己的黑话系统。 比如，在外交圈内，外交官彬彬有礼的某种表达，可能字面的意思和想表达的意思是完全两回事。 双方坦率的进行了交谈，实际上意思就是——分歧很大，无法沟通。 充分交换了意见，实际上的意思就是——吵得很厉害，但是还没掀桌子。表示极大的愤慨，实际上意思就是——我很生气，但是现在我也拿你没有办法。 等等。 总之，这些东西需要细品，才能琢磨出后面的意思。 在房地产，尤其是公文系统，永远有一套自己的话语体系。 它永远不会直白的告诉你——该不该买房，涨幅是多少，出政策的概率。在可以预见的相当长的一定时间，在字面上。 对于房地产的态度一定是——房住不炒。 对于房价的态度一定是——稳地价，稳房价，稳预期。 以上两条，对于现在市场热如火的深圳如此，对于还在苦苦挣扎的天津楼市也是如此。 2 然而，房住不炒以及三稳，只是政策的硬币的一面。 在另一面，公文会用较为隐涩的语言告诉你一些更有价值的东西。 请你回忆一下。 比如，在2014年-2015年，上一轮房价大涨的前夕，政府已经开始从全国层面要求“去库存”。
然后，逐步的放开了各个城市的“限购、限贷”政策，中小城市全部放开，大城市部分放开。 然而，还有两个动作，最具备标志性作用。 2016年的春天，调整全国的契税政策，买房的最大税种契税压力差不多减少了一半，这是全国层面。 地方层面之上，想办法带动各地土地市场，土拍一浪高过一浪，溢价率超过100%地王屡见不鲜，另外土地楼面价直接超过周边二手房房价的情况下，层出不穷。 所有一切，现在看来，都是看的见的手，用自己的语言体系告诉大家——去买房，不会吃亏。 一部分人，2016年之后，很早就听懂了，房价没有涨起来之前，提前进场，这些人是上一轮周期最大的受益者。 一部分人，2016年，慢慢听懂了，房价上涨之中进了场，现在至少不亏。一部分人，完全没有听懂，在自己城市房价上涨尾部进了场，如果再买了哪些新区无地铁，老破无学区的房子，估计大概率还是在山顶站着的。所以，从某种意义来说，买房除了要买对房之外，赚不赚钱还得看，你对“上面意思”的理解力。 3 当然，从2018年开始，除了房住不炒，在楼市调控大纲中，又新增了一条——因城施策，一城一策。 在未来很长的时间内，除了盯着中央政策之外，盯着地方政府的“一城一策”也很重要。 因为，市场在分化，所以政策也在分化。 但是，这种分化的政策，还需要用“相对统一”的语言说出来，火热市场需要“房住不炒”，市场冰冷，城市房地产的目标也需要“房住不炒”。 而且，只要你是大城市，四限一般不敢动。 限购、限贷、限价、限价，只要你敢公开表示放松任何一个，第二天大大小小的媒体就敢把大标题报道，然后第三天的政策或许就必须收回。上半年，一日游的楼市新政还不多吗？ 所以，前几天，惨如天津，差如郑州楼市的地方，都传说要部分放松限购。 结果，第一时间被房管局当众否定。 当然，还有一个后门可以走。 吸引大学生落户，放松户口限制，然而大家都放松，对于楼市的效果等于都没有放松，因为最后比拼的已经不是买房门槛，而是城市的吸引力。不过，对于市场调控目标的曲折表达，还有一条路就是土拍。 用不同的代表性地块楼面价，表达下一阶段政策市场调控的目标。 是不是比较难理解？ 举个例子，大家就明白了。 楼市过热，想让市场降温，就拿出地段比较偏远的较差地块，这样地价
“大虹桥”楼市正在陷入困局。与此同时，近日，虹桥商务区管委会与闵行、长宁、青浦和嘉定区人民政府共同发布《关于推进虹桥商务区发展的实施意见》，探索建立共同打造世界水准商务区的联动创新机制，试图解决大虹桥楼市困局。然后，从目前市场压力来看，似乎并不会有太明显的结果。 首先是“大虹桥”规划离预计实现的目标还有较大的差距。回顾当初规划，规划文件显示，到2015年，虹桥商务区核心区企业总部、功能性投资贸易机构预计50家，各类配套企业500—700家，地区生产总值预期达到370亿元。虹桥商务区将成为名副其实的面向长三角、服务长三角，主要发展商务商贸、物流、房地产、会展、创意设计、专业服务等产业，带动研发、展示等延伸产业的长三角经济发展引擎。 目前看来，“大虹桥”仍然处于如火如荼的建设过程当中，“大虹桥”的规划还是一个蓝图，预计2015年“大虹桥”的规划目标也会成为泡影，短期内还难以实现。 这还不是最糟糕的。即使还处于建设阶段的“大虹桥”其表现也不尽人意。尤其是房地产市场，也并没有像2010年虹桥商务区成立之时预计那么有升值空间。 “大虹桥”天量的写字楼供应 翻开“大虹桥”土地成交记录，自大虹桥规划公布后，万科、中海、龙湖、SOHO中国、万通、星浩资本、三湘、协信、上海地产集团、正荣、中骏等内地大型房企及香港瑞安房地产、台湾丽宝建设等两岸三地房企纷纷抢滩上海大虹
桥，各大房企对“大虹桥”地盘的争夺战序逐步幕拉开。同策咨询研究部数据显示，自虹桥商务区成立至今，该区域累计成交土地规划建筑面积372万平方米。 从“大虹桥”372万平方米供应总量结构来看，按照当地开发商提供的数据，虹桥商务区的住宅用地供应占比只有6%左右，也就是说，这其中约350万平方米的供应为商办、酒店等物业，而从“大虹桥”土地成交记录来看，酒店和商业地产的成交比例很小，笔者粗略估计，“大虹桥”372万平方米供应总量结构中至少有300万平方米为写字楼。而截至2014年9月底，虹桥商务区核心区22家开发企业的31个地块现已全部开工，随着虹桥商务区核心区各个项目的开工与推进，未来2-3年内预计将会有300万平方米的甲级写字楼建成入市，而2013年上海写字楼市场成交量才为263.39万平方米（含办公产权的酒店式公寓，下同），2014年成交量也仅为189.25万平方米，今年1-8月成交量也仅仅161.95万平方米，“大虹桥”未来2-3年内300万平方米的甲级写字楼供应，对于上海甲级写字楼市场来讲，可谓是一个天量的供应。 而对于已经入市销售的万象城、顶新商务广场、万科时一区、虹桥天地广场、虹桥绿谷广场、龙湖虹桥天街等项目来讲，大多数项目销售结果（相对于住宅市场）并不理想，这些在售的项目库存也相对较较高，并且部分开发商开始转为持有（因为卖不动所以持有，开发商也在等待市场机会，等政府出政策救市，等其他开发商早点出手培育市场），这对于潜在供应量不断增加的“大虹桥”写字楼市场来讲又是一个雪上加霜的消息。 笔者认为，“大虹桥”板块近未来2-3年会有大批写字楼项目集中入市，供应量庞大。无论是自持租赁型项目还是销售型项目，目前面临的竞争压力都比较
上海房价的现状与趋势分析 时间：2010年09月13日 一边是扎堆上市、意欲"金九银十"里豪赌一把的新盘，一边是跳价频频的房东，最近买房的人真可谓是"买也不是，不买也不是"。业内人士纷纷预计第四季度供应僵持之风将有可能转向，只要定价合理，第四季度出现交易反弹的可能性很大。 眼看着8月各项房产数据强势反弹，银行房贷日渐收紧，市场加息传闻不断，政策调控二度加码可能性增大……当各项房地产调控已出现审美疲劳时，人们不禁纳闷：这房地产市场难道真像水银，上去了就这么难下来吗？ 刚需客：楼市复苏的"急行军" 9月初，巫女士选定了一套徐汇的二手房。长达半年的售房、看房、买房，令巫女士这位改善型购房者感慨不已。从3月底、4月初房价一度飙升至历史最高点，到8月初滑落至阶段性低谷，再到8月末、9月初成交量突然强势反弹，巫女士一路亲身经历。 "房价是有所回落，但中心城区与外围的调整幅度不一，就连市中心热门板块之前的调整幅度也不一样。"总结近半年来的看房心得，巫女士告诉记者，自从今年4月新"国十条"等一系列调控重拳出台之后，房价快速上涨的势头的确有所遏制，部分区域甚至一度出现短期的抛盘潮，区域房价也一度回落至今年年初时的水平。 "在看房、选房的过程中，始终有一种感觉，房价就像是摁到水里的葫芦瓢，摁得越深、越猛，它浮上来的动能就越大，回涨的可能性也越大。 "市民马先生今年一直打算购入一套二居室，为儿子上幼儿园做准备。对于出手购房的时机，马先生一再的犹豫，"觉得房价还有调整的空间，但何时才算见底，完全摸不着门路，似乎涨上来比跌下去总是要容易得多。 " 德佑地产昌平店的一位经纪人介绍，他的一位客户从去年年底开始一直在关注静安区学区房，由于是用于自住，对楼盘品质要求较高，合适的房源不多，加上前段时间市场前景模糊，因此该客户迟迟没有出手。随着市场的回暖，客户担心前期抑制几个月之久的需求汹涌入市，加上下半年传统的销售旺季将导致后期房价暴涨，购房心态明显急切。上周四上午刚挂出一套静安枫景小区中心位置高区楼层四房，随即电话通知他，客户表示马上看房，结果当天下午即转定成交。 德佑地产市场中心研究经理蒋旭作出上述预测:"上海的房地产市场特别是市中心区域，供需关系还是极不平衡（需远大于供），近五个月的政策压抑，很有可能导致在接下来的几个月里，楼市成交井喷。 " 投机客：调控背后蠢蠢欲动 不少人纳闷，时至今日，新一轮调控的大幕已拉开近半年，房地产市场中的投资、投机势力，是否已退场，圈内人士、业内专家对此看法不一。 一位业内专家告诉记者，从市场现实情况来看，近期确有投资投性购房者蠢蠢欲动，温州炒家的身影已重现个别楼盘，杭州迹象比较明显；长期性投资购房需求也在上海多个热销楼盘中出现。仅有刚性需求，房价保持稳定，加入改善需求，则必然上涨，若涌进投资投机性需求，房价必然大涨。这是基本的市场逻辑。 而最让政策决策层头疼的，正是如何抑制投资投机性需求。前段时间，银监会重申了三套房贷停贷的政策，可对市场基本没有威慑力。 9、10月传统旺季正在来临，随着成交量的持续增长，房价会否显著上涨，已成为一个谜。假如房价出现报复性上涨，新一轮政策打压必定落下，而且依然将矛头指向投资投机性需求。 美联物业市场研究部认为，在当前楼市行情转暖的情况下，投资客依旧看好后市。此次8月成交反弹还与投资性需求试探性入市有关，从8月一、二手市场分别出现低高端房源成交两头热的情况来看，三套房停贷并未对其产生太大制约。
325上海楼市新政文档5篇 325 new deal documents of Shanghai property market 编订：JinTai College
325上海楼市新政文档5篇 前言：细则也称实施细则，是有关机关或部门为使下级机关或人员更 好地贯彻执行某一法令、条例和规定，结合实际情况，对其所做的详 细的、具体的解释和补充。本文档根据细则内容要求和特点展开说明，具有实践指导意义，便于学习和使用，本文下载后内容可随意调整修 改及打印。 本文简要目录如下：【下载该文档后使用Word打开，按住键盘Ctrl键且鼠标单击目录内容即可跳转到对应篇章】 1、篇章1：325上海楼市新政：民众看法文档 2、篇章2：325上海楼市新政：投票结果文档 3、篇章3：20xx年楼市调控加码新政策：购房者文档 4、篇章4：20xx年楼市调控加码新政策：地方政府文 档 5、篇章5：20xx年楼市调控加码新政策：开发商文档 20xx年3月25日上午，上海市政府通过召开联合新闻发布会正式公布了《关于进一步完善本市住房市场体系和保障体系促进房地产市场平衡健康发展的若干意见》。想知道最新上海的楼市新政吗?下文小泰给大家介绍下吧!
篇章1:325上海楼市新政：民众看法文档 众所周知，进入20xx年以来，上海楼市突然急剧升温， 新房二手房双双出现量价飙升。中国房地产信息网数据显示，20xx年1-2月上海新建房屋销售面积274.78万平方米，同比 增长22.9%。其中，住宅销售面积226.98万平方米，增长 13.5%。上海链家市场研究部监控数据也显示，20xx年2月份，上海二手房均价高达3.51万元人民币/平方米，二手房住宅价格同比上涨8.8%，二手房共计成交2.8万套，同比上涨 166.58%，刷新了同期历史最高纪录。与此对应，沪上各大售 楼处频现抢购潮，供不应求。在这个背景下，可以认为此次“史上最严厉”楼市调控的出台，主要就是为了应对当前房地产市场的飙涨态势。 为了解民众对上海楼市325新政的评价和对后市的预期，xxx大学不动产研究所通过上海城市与房地产青年学者联谊会 公众号发起了关于325楼市新政的投票。本次投票共计254名参与者，其中居住在上海并且有上海户籍的占52%，在上海居 住外地户籍的占36%，外地投票者或没有披露所在地信息的合 计为12%。也就是在上海居住的投票者中有59%是本地户籍，41%是外地户籍，这与目前上海全部常住人口中41%的非户籍 人口比例完全一致。投票者所在行业居前包括科研院所和高校