浅析近年上海房地产发展.pptx

长三角规划照亮上海房地产
• 居住地产将呈现新格局 • 近2年来，上海住宅用地供应重点保证保障性住房的需求。上海市结合大型居住社区建 设，积极推进动迁安置房的建设和供应，目前已经有15个在建的交通方便、配套良好的大 型居住社区。今年将要规划选址第二批大型居住社区，23个大型居住社区基本覆盖中心区 以外的市郊地区，基地建设用地约105平方公里，可开发住宅用地面积约40平方公里，预 计可建设住宅约8000万平方米，约120万套。 • 加强服务管理业的发展，也是上海房市的一个新趋向。上海的存量房交易已经超过新 建商品房交易，成为我国第一个迈入存量房时代的城市。房地产中介、评估、担保、抵押 典当、物业管理、专业化服务等行业会逐渐成为房地产业中的主要部分，包括公共租赁房 在内的租赁市场会逐渐成为房地产市场的主体。英国伦敦有30%是外籍人口，而上海定位 于国际性大都市，外籍人口还不到1%，将来大量的外籍人口需要租赁酒店式公寓。上海 步入老龄化，也需要大量的养老公寓，因此，青年公寓、酒店式公寓、养老公寓等以服务 为价值主体的住房消费方式会层出不穷。
早年统计的上海房地产公司排行榜
排名 公司名称
1
上海市陆家嘴金融贸易区开发股
份有限公司
2
上海张江高科技园区开发股份有
限公司
3
上海限公司
5
上海金桥出口加工区开发股份有
限公司
6
大华（集团）有限公司
公司首脑 杨小明
陈剑波
吴明烈 张玉良 俞标
金惠明
7
上海外高桥保税区开发股份有限 刘新民
公司
8
世茂股份有限公司
许荣茂
9
复地(集团)股份有限公司
郭广昌
10 上海中星（集团）有限公司
陆志璋
市值（亿元人民币） 53
46
26 25 24
22 14.5
14 13.5 11.4
长三角规划照亮上海房地产前景
• 工业地产将更趋集约化 • 上海的城乡建设用地几乎达到极限，土地集约化利用是必然方向。作为在城乡建设用 地中占比较大的部分，其工业地产市场将出现4个方面的调整： • 工业用地的区块化。早期的生产区域综合体理论，到现在的创新集群理论，都强调产 业链的整合。上海今年开始逐步把工业用地控制在104个规划工业区块、约790平方公里 的范围内。 • 工业用地投入增加。根据现代的新经济增长理论，土地的作用隐藏于资本中，生产要 素不再强调土地数量，而是更加重视土地区位因素、楼宇聚集和土地投入。在“三网融合 ”、“智能电网”等概念还没有完全消化时，上海世博会又展现了信息科技八大亮点，包括 城市光网、移动极速宽带网、智慧城市、云计算、多语言智能识别等，这些都需要在土 地开发中大量投入资本。对于某些地块而言，这些技术投入可能将占到土地总投入的一 半以上。 • 中心城区工业土地转型。传统工业用地转型为创意园区，楼宇经济、总部经济也将兴 起。大量工厂和企业采用服务外包的形式，产业在城市中的用地主要承载生产性服务业 的功能。 • 工业园区的输出。轻纺产业和重工业需要大量土地，这些产业如果能够盈利，主要会 采取转移到郊区和其他省市的形式。上海将来只需安排10个左右的先进制造业，而如杨 浦工业园区、孙桥农业开发区、振华港机、双钱轮胎、光明乳业等一些土地和劳动力密 集型的园区和企业，都将向江浙一带转移。
简述近年上海产地产发展
2008年上海房地产投资、开发和供应平稳，商品住宅价格没有较大波动。因为受国 内外宏观经济变化的影响，市场化新建商品住房和存量房交易量下降，2008年10月下旬 国家和上海市出台有关完善住房保障、促进房地产市场发展的措施后，市场反应比较积极 ，交易量有所回升。
2009年上半年上海房地产业实现增加值411.77亿元，比2008年同期增长22.6％，增 幅同比提高29.6个百分点。商品房销售面积1572.21万平方米，比2008年同期增长27.9％ 。其中，商品住宅销售面积1443.12万平方米，增长34.8％。但房地产开发投资623.63亿 元，下降3.1％。 今后，在全上海全身心地筹办世博盛会的背景下，国务院给予上海金融中心、航运中心的 获批回复，将会大大刺激上海宏观经济和城市基础配套的发展，同时亦将会获得各社会、 各阶层强有力的财政支持，进而带动上海各产业经济的飞速发展已成必然。
体现到房地产方面，“两个中心”的建设，将直接导致上海几大热门商务中心（CBD） 板块、房地产市场的利好与散发。
对上海房地产业而言，世博会的“后发效应”或许比“先发效应”更大。如根据国际展览 局的规定和历届世博会的惯例，所有的外国国家馆均为临时建筑，因此世博会建筑中的大 部分都将被拆除，取而代之的将是几百万平方米的新建筑，那么这对于开发商来说，就隐 藏着巨大的商机。
有关上海房地产几 话题
第五组
简述近年上海 长三房角地规产划发照展亮上
海上房海地房产产前居景高 不20下10的上原海因 房展会
简述近年上海房地产发展
2007年
（一）房屋建造市场持续发展 据国家统计局网站近日发布的数据显示，一季度，上海市建筑业生产保 持较平稳增长。本年完成建筑业总产值373.06亿元，增长10.4%；房屋建筑竣 工面积636.07万平方米，增长8.6%。总体上反映出房屋供应量在增长。 （二）2007年上半年住宅价格及成交量均缓步上扬 上海2007年上半年的房价呈缓步上升的趋势，据上海易局研究院提供的 研究报告显示，4月上海楼市的成交量245万平方米，其中商品住宅成交面积 170万平方米，明显呈上升态势。根据焦点网的统计资料，4月全市至少有20 多个楼盘出现不同幅度的上涨，其中部分楼盘涨幅如表1所示： （三）2007年下半年房地产走势总体上房价仍将持续上扬 首先，土地供应越来越紧张，土地成本费用在成倍增加，国家税收的增 加等；其次，房屋建设周期长，供求格局短期内不会改变；第三，保障性住 房供给不足；第四，从需求角度看，经济的发展和城市化进程加快，将产生 大量房屋需求。 （四）上海房地产存在一定的泡沫现象 上海房产市场将稳步发展，房价将持续上涨，但也反映出上海房地产存 在一定的泡沫，表现在商品楼盘内的空房率相当的高，入住率很低，据香梅 花园的物业部统计数据显示，香梅花园2007年的入住率只有50%，而盛世年华 的入住率更低，仅40%左右。
事实上，后世博时期的发展已在筹划中。根据“浦东新区世博周边区域后世博时期（ 2010-2020）发展战略研究”，以三林世博功能区为代表的浦东世博周边区域，计划未来建 成一个“世博新城”，成为上海的第五个城市副中心。世博园区未来二次开发时的这些土地 供应将是许多地产巨头的争夺对象，当然，基于世博建设带来的成熟格局，地价也会因此 提高。