最高法审理建筑物区分所有权纠纷案件司法解释 法释〔2009〕7号

《建筑物区分所有权司法解释》《物业服务司法解释》解读天册律师事务所董黎君《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《建筑物区分所有权司法解释》）、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《物业服务司法解释》）已分别于2022年3月23日的最高人民法院审判委员会第1464次会议、2022年4月20日的最高人民法院审判委员会第1466次会议通过，自2022年10月1日起施行。

现就上述两个司法解释结合房地产销售、物业服务作一简要分析，以期为房地产开发企业和物业服务企业在实践中提供参考。

一、对《建筑物区分所有权司法解释》的一些解读1、没有办证的一手房买受人也可以成为“业主”《物权法》对“业主”身份没有明确界定，《物业管理条例》规定“房屋的所有权人为业主”。

司法解释对业主身份作了扩大性解释，规定“基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所在权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主”，也就是说，没有办证但已交付接收房屋的一手房买受人也是业主。

但这类“业主”仅限于通常所说的一手房买卖情形，而不适用于二手房买卖情形，如果是二手房买受人，即使房屋已交付但若没有取得房屋所有权证也不是业主。

2、车位、摊位等特定空间可以成为专有部分开发商和业主之间的纠纷主要表现在对一些特定空间的权属之争，一般来说，属于“专有部分”的，开发商有权处分；属于“共有部分”的，则开发商无权处分。

根据司法解释，“专有部分”是指同时满足以下条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间：（1）具有构造上的独立性，能够明确区分；（2）具有利用上的独立性，可以排他使用；（3）能够登记成为特定业主所有权的客体。

规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等为专有部分的组成部分。

在以往的司法实践中，有的法院将建筑物或特定空间是否计算进容积率，或是否进入开发建设成本作为判定是否属于“专有部分”的依据，司法解释并没有采纳这个观点。

中华人民共和国最高人民法院公告《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》已于2009年3月23日由最高人民法院审判委员会第1464次会议通过，现予公布，自2009年10月1日起施行。

二○○九年五月十四日《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》为正确审理建筑物区分所有权纠纷案件，依法保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》等法律的规定，结合民事审判实践，制定本解释。

第一条依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。

基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。

第二条建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。

规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。

本条第一款所称房屋，包括整栋建筑物。

第三条除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。

建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。

第四条业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵权。

《物权法司法解释》(全文）物权法两个相关司法解释——《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》和《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（2009年3月23日最高人民法院审判委员会第1464次会议通过）法释[2009]7号中华人民共和国最高人民法院公告《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》已于2009年3月23日由最高人民法院审判委员会第1464次会议通过，现予公布，自2009年10月1日起施行。

二○○九年五月十四日为正确审理建筑物区分所有权纠纷案件，依法保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》等法律的规定，结合民事审判实践，制定本解释。

第一条依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。

基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。

第二条建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。

规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。

本条第一款所称房屋，包括整栋建筑物。

第三条除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。

建筑物区分所有权司法解释1政府规定最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷（2009年3月23日最高人民法院审判委员会第1464次会议通过）为正确审理案件，依法保护的合法权益，根据等法律的规定，结合民事审判实践，制定本解释。

2管理办法第一条依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。

基于与建设单位之间的商品房买卖，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。

第二条内符合下列条件的房屋，以及、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。

规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定中的等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。

最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷本条第一款所称房屋，包括整栋建筑物。

第三条除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，、设备层或者设备间等结构部分；（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。

建筑区划内的土地，依法由业主共同享有，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。

第四条业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵权。

但违反法律、法规、管理，损害他人合法权益的除外。

第五条建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关“应当首先满足业主的需要”的规定。

第三条 物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、 法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物 业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法 院应予支持。
第四条 业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服 务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害
第一条 依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分 所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。
第二条 建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当 认定为物权法第六章所称的专有部分：
第三条 除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应 当认定为物权法第六章所称的共有部分：
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内容摘要
《最高人民法院建筑物区分所有权物业服务司法解释理解与适用》以司法解释的条文为顺序，每条分【条文 主旨】、【背景依据】、【条文理解】和【审判实务】四部分进行说明。其中，既包括如何界定业主、专有部分、 共有部分以及建筑物面积、业...
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最高人民法院 关 于审理物业服务纠 纷案件具体应用法 律若干问题的解释
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最高人民法院建筑物区分所有权、物 业服务司法解释理解与适用
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最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释 法释法释〔〔2009〕7号《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》已于2009年3月23日由最高人民法院审判委员会第1464次会议通过，现予公布，自2009年10月1日起施行。

二○○九年五月十四日为正确审理建筑物区分所有权纠纷案件，依法保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》等法律的规定，结合民事审判实践，制定本解释。

第一条 依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。

基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。

第二条 建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。

规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。

本条第一款所称房屋，包括整栋建筑物。

第三条 除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。

建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。

第四条 业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵权。

物业管理条例司法解释最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释(2009年3月23日最高人民法院审判委员会第1464次会议通过)法释[2009]7号中华人民共和国最高人民法院公告《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》已于2009年3月23日由最高人民法院审判委员会第1464次会议通过，现予公布，自2009年10月1日起施行。

二○○九年五月十四日为正确审理建筑物区分所有权纠纷案件，依法保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》等法律的规定，结合民事审判实践，制定本解释。

第一条依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。

基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。

第二条建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：(一)具有构造上的独立性，能够明确区分;(二)具有利用上的独立性，可以排他使用;(三)能够登记成为特定业主所有权的客体。

规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。

本条第一款所称房屋，包括整栋建筑物。

第三条除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：(一)建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分;(二)其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。

建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。

建筑物区分所有权的司法解释有哪些内容?第一条依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。

第二条建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分。

业主权益有不少的法律依据，有物权法的相关规定，有建筑物区分所有权的司法解释。

它们都是为了规范业主行为的。

那么，建筑物区分所有权的司法解释有哪些内容？有哪些业主权益有相关的法律依据？——《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》和《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的征求意见稿。

最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释(征求意见稿)为正确审理业主建筑物区分所有权纠纷案件，依法保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》的相关规定，结合民事审判实践，制定本解释。

第一条：依法取得建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分所有权的人，或者虽未依法登记取得所有权，但基于买卖、赠与等旨在移转所有权的民事法律行为已经依法占有使用该专有部分的人，应当认定为物权法第六章所称业主。

第二条：具有构造和利用上的独立性，并能够登记成为单个业主所有权标的物的建筑物内的住宅、经营性用房等房屋或者特定空间，应当认定为物权法第六章所称专有部分。

建筑区划内的建设用地使用权，专有部分以外的建筑物部分，以及建筑区划内建筑物以外的其他公共场所、公用设施，应当认定为物权法第六章所称共有部分。

前款所称专有部分以外的建筑物部分，包括物业服务用房、外墙面、楼顶平台、大堂、楼梯、过道等必须为业主共有的部分，但楼顶平台根据规划文件规定专属于单个业主的除外。

第三条：建筑区划内根据规划文件规定专属于个人的绿地部分，应当认定为物权法第七十三条所称“明示属于个人的”绿地。

建筑区划内除道路、绿地以外，已经登记为全体业主共有或者根据其功能应当为业主共同利用的公共健身场所、广场、园林等场所，应当认定为物权法第七十三条所称属于业主共有的“建筑区划内的其他公共场所”。

最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（征求意见稿）文章属性•【公布机关】最高人民法院•【公布日期】2008.06.16•【分类】正文最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（征求意见稿）（2008年6月16日）为正确审理业主建筑物区分所有权纠纷案件，依法保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》的相关规定，结合民事审判实践，制定本解释。

第一条依法取得建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分所有权的人，或者虽未依法登记取得所有权，但基于买卖、赠与等旨在移转所有权的民事法律行为已经依法占有使用该专有部分的人，应当认定为物权法第六章所称业主。

第二条具有构造和利用上的独立性，并能够登记成为单个业主所有权标的物的建筑物内的住宅、经营性用房等房屋或者特定空间，应当认定为物权法第六章所称专有部分。

建筑区划内的建设用地使用权，专有部分以外的建筑物部分，以及建筑区划内建筑物以外的其他公共场所、公用设施，应当认定为物权法第六章所称共有部分。

前款所称专有部分以外的建筑物部分，包括物业服务用房、外墙面、楼顶平台、大堂、楼梯、过道等必须为业主共有的部分，但楼顶平台根据规划文件规定专属于单个业主的除外。

第三条建筑区划内根据规划文件规定专属于个人的绿地部分，应当认定为物权法第七十三条所称“明示属于个人的”绿地。

建筑区划内除道路、绿地以外，已经登记为全体业主共有或者根据其功能应当为业主共同利用的公共健身场所、广场、园林等场所，应当认定为物权法第七十三条所称属于业主共有的“建筑区划内的其他公共场所”。

建筑区划内已经登记为全体业主共有或者虽未登记但系为保障业主建筑物区分所有权的行使而修建或者埋设的配套设施，包括围墙、大门、车棚、公共健身设施等，以及公共照明、安保、供电、供水、供热、供气、有线电视设施，应当认定为物权法第七十三条所称属于业主共有的“公用设施”。

但根据法律、行政法规规定属于其他权利人所有的除外。

物权法司法解释正文1（建筑物区分所有权纠纷）最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释2009年3月23日最高人民法院审判委员会第1464次会议通过）法释[2009]7号中华人民共和国最高人民法院公告《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》已于2009年3月23日由最高人民法院审判委员会第1464次会议通过，现予公布，自2009年10月1日起施行。

二○○九年五月十四日为正确审理建筑物区分所有权纠纷案件，依法保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》等法律的规定，结合民事审判实践，制定本解释。

第一条依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。

基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。

第二条建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。

规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。

本条第一款所称房屋，包括整栋建筑物。

第三条除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。

建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。

最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》已于2009年4月20日由最高人民法院审判委员会第1466次会议通过，现予公布，自2009年10月1日起施行。

二○○九年五月十五日为正确审理物业服务纠纷案件，依法保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》等法律规定，结合民事审判实践，制定本解释。

第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。

业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。

第二条符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持：（一）物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同；（二）物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。

前款所称物业服务合同包括前期物业服务合同。

第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。

物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。

第四条业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持。

第五条物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。

业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持。

最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释(2020修正)【发文字号】法释〔2020〕17号【发布部门】最高人民法院【公布日期】2020.12.29【实施日期】2021.01.01【时效性】现行有效【效力级别】司法解释最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释（2009年3月23日最高人民法院审判委员会第1464次会议通过，根据2020年12月23日最高人民法院审判委员会第1823次会议通过的《最高人民法院关于修改〈最高人民法院关于在民事审判工作中适用《中华人民共和国工会法》若干问题的解释〉等二十七件民事类司法解释的决定》修正）为正确审理建筑物区分所有权纠纷案件，依法保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国民法典》等法律的规定，结合民事审判实践，制定本解释。

第一条依法登记取得或者依据民法典第二百二十九条至第二百三十一条规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为民法典第二编第六章所称的业主。

基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为民法典第二编第六章所称的业主。

第二条建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为民法典第二编第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。

规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为前款所称的专有部分的组成部分。

本条第一款所称房屋，包括整栋建筑物。

第三条除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为民法典第二编第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。

中华人民共和国最高人民法院公告《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》已于2009年3月23日由最高人民法院审判委员会第1464次会议通过，现予公布，自2009年10月1日起施行。

二○○九年五月十四日《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》为正确审理建筑物区分所有权纠纷案件，依法保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》等法律的规定，结合民事审判实践，制定本解释。

第一条依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。

基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。

第二条建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。

规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。

本条第一款所称房屋，包括整栋建筑物。

第三条除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。

建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。

第四条业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵权。

中华人民共和国最高人民法院公告《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》已于2009年3月23日由最高人民法院审判委员会第1464次会议通过，现予公布，自2009年10月1日起施行。

二○○九年五月十四日《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》为正确审理建筑物区分所有权纠纷案件，依法保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》等法律的规定，结合民事审判实践，制定本解释。

第一条依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。

基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。

第二条建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。

规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。

本条第一款所称房屋，包括整栋建筑物。

第三条除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。

建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。

第四条业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵权。

供热合同履行中的侵权问题研究——以长春地区为例供热台同履行中陶侵权问题研究以长春地区为例口王呈琛(长春金融高等专科学校,吉林长春130028)摘要:城市供热与人们的生活息息相关.在供热合同的履行过程中,经常会出现纠纷.除了供热合同纠纷外,侵权纠纷也占据供暖合同履行过程中纠纷的大部分.经常出现的侵权纠纷主要集中在供暖前暖气试水,供热过程中的暖气漏水以及供热管网的维修过程中.通常在确认责任承担问题上对供热设施产权界定非常重要.它直接涉及到承担责任主体.因此,本文力图通过对供热设施产权界定以及供暖合同中经常出现的侵权问题进行分析.明确供暖合同履行中的侵权方以及责任的承担关键词:供热合同;供热设施;侵权;责任承担中图分类号:D912.181文献标识码:文章编号:1007-8207(2011)09—0080—04收稿日期:2011—06—30作者简介:王呈琛(J973一),男,吉林长春人,长春金融高等专科学校社科部讲师,法律硕士,研究方向为法理学,民商法学,经济法学.近年来.供热合同履行中的侵权纠纷频有发生.我国在确定供热合同履行中侵权责任问题上适用的法律及司法解释主要有《物权法》,《侵权责任法》,《民法通则》,最高人民法院《关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》.在供热合同履行过程中产生的侵权责任.梳理不同法律法规及政府规章等规定.可以界定Hl供用热设施产权归属的不同规定.从而判定供热合同履行中的侵权主体和责任的承担一,供热合同中供热设施的产权界定目前.就吉林省长春地区而言.供热合同文本主要采用的是吉林省建设厅与吉林省工商行政管理局联合监制的《长春市城市供用热力合同》的文本,供热单位都采用这种格式文本与热用户签订供热合同从该文本看.关于用热设施产权分界与维护管理在合同第4条进行了约定:"经供热人和用热人协商确认.供,用热设施产权分界点设在()处供,用热双方各自负责的供,用热设施的维护,维修及更新改造负责."此条规定非常关键.它直接关系到发生纠纷或侵权时涉及到的各方责任的承担..合同第4条()中怎么界定,可以根据双方意思自治进行约定.因为合同约定只要不违反法律或行政法规等强制性规定就是合法有效合同."契约的拘束乃契约的忠实.建立在对自己承诺应予遵守的伦理性,交易安全及信赖保护之上.为契约法最基本的原则,乃私法社会及市场经济以存在运作的基础."…(一)供热设施产权的相关规定我国《物权法》第72条第1款规定:"业主对建筑物专有部分以外的共有部分,享有权利,承担义务;不得放弃权利不履行义务"那么建筑物专有部分以外的共有部分主要是指哪些,最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律问题的解释》(法释[2009]7号,2009~1z3月23日最高人民法院审判委员会第l464次会议通过.2009~F5月14日最高人民法院公布,自2009年10月1Ft起施行)第3条规定:"除法律,行政法规规定的共有部分外,建筑区划内的以下部分,也应当认定为物权法第六章所称的共有部分:(一)建筑物的基础,承重结构,外墙等基本结构部分.通道,楼梯,大堂等公共通行部分,消防,公共照明等附属设施,设备,避难层,设备层或者设备问等结构部分;(-L)其他不属于_qk主专有部分.也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等."由此,专有部分以外的部分就供热系统而言,是指通道,楼梯的供热管道和阀门.业主对这部分享有共有权.共有权是所有权.既然是所有权,在没有约定的情况下,通道,楼梯的供r—————————王呈踝一供热合同履行中饷侵杈问题研宄竹置j罐l热管网的维修与管理的义务属于业主.业主有权自行管理或委托有资质的物业公司管理.而《长春市城市供热管理办法》(长春市人民政府第24号令,2007~10月12日经长春市人民政府第62次常务会议讨论通过.并自公布之日起施行)中第30条第1款规定:"住宅供热系统实行分户控制的.热用户室外供热设施由热经营企业负责维修,管理,热用户室内供热设施由热用户自行维修或者委托维修."可见二者规定不同.《长春市城市供热管理办法》的规定主要是从行政管理的角度来规范供热行业,但从法律角度来看,显然同《物权法》赋予业主的权利相冲突,具体为业主的处分权.因为处分权应由所有权人行使.对这部分所有权而言,根据《物权法》的规定应属于业主共同所有,故只能由业主自行主使权利,而不能用地方性规章加以限定.地方政府规章规定没有法律依据,也违背了我国《宪法》第13条第1款的规定:"公民的合法的私有财产不受侵犯"同时也违背了《物权法》第39条:"所有权人对自己的不动产或者动产,依法享有占有,使用,收益和处分的权利."地方规章在制定的过程中不能仅考虑有利于管理而不考虑是否符合法律规定.尤其是没有法律依据或违反上位法的规定.我国《立法法》第73条规定:"省,自治区,直辖市和较大的市的人民政府,可以根据法律,行政法规和本省,自治区,直辖市的地方性法规,制定规章.地方政府规章可以就下列事项作出规定:(一)为执行法律,行政法规,地方性法规的规定需要制定规章的事项;(二)属于本行政区域的具体行政管理事项."显然《长春市城市供热管理办法》是为了本行政区域的具体行政管理事项.但行政管理要求的是依法行政.讲究行政合法性原则.行政合法不仅指执法还需要在立法上合理合法.另外,我国《立法法》第87条规定:"法律,行政法规,地方性法规,自治条例和单行条例,规章有下列情形之一的.由有关机关依照本法第88条规定的权限予以改变或者撤销:(一)超越权限的;(二)下位法违反上位法规定的:(三)规章之间对同一事项的规定不一致.经裁决应当改变或者撤销一方的规定的: (四)规章的规定被认为不适当,应当予以改变或者撤销的;(五)违背法定程序的."其中的(二)下位法违反上位法规定的(二)供热设施产权的法定与约定我国《合同法》规定,订立合同首先应遵守合同双方的意思自治.只要约定的条款符合双方当事人的真实意思表示,且不违反法律的强制性规定即有效.所以合同条款首先应当遵守合同双方当事人的约定.契约自由乃私法自治最重要的内容,为私法的基本原则.我国《物权法》中的供热设施的产权界定问题不是法律的强制性规定.当事人的约定可以突破这种规定,也就是说供热设施的产权分界线是可以在合同中自由约定的.《长春市城市供用热力合同》文本第4条()中的约定可以不执行《吉林省城市供热管理条例》和《长春市城市供用热管理办法》的规定,因为此两项规范性文件不属于法律.而是属于地方性法规和地方政府规章,所以这种约定不违反《物权法》的规定,应是合法有效的, 况且()中供热设施产权分界的约定极为重要,它直接关系到发生侵权行为时责任的承担主体.(三)供热设施产权界限不同约定的后果《长春市城市供用热力合同》第4条的产权分界线,可以约定为"人户阀门井"或者是"阀门"约定为人户阀门井之外的供热设施.供热单位就应当维修与管理.造成的侵权损失就要承担赔偿责任.另外,约定为人户阀门井是否包括阀门,约定不明,一旦是由于阀门的原因发生了侵权后果,应该怎样处理,我们认为,在合同约定不明的情况下,发生争议时根据《合同法》第41条的规定:"对格式条款的理解发生争议的,应当按照通常理解予以解释对格式条款有两种以上解释的.应当作出不利于提供格式条款一方的解释.格式条款和非格式条款不一致的.应当采用非格式条款."因此.如发生争议.即使合同中没有明确规定.那么阀门井就应当是提供格式合同的一方.即供热方维修与管理.这点与《长春市城市供热管理办法》是吻合的,就是说它间接地承认了《长春市城市供热管理办法》第30条的规定. 如果《长春市城市供用热力合同》中第4条()进行约定,就意味着合同中没有约定,没有约定的条款就要依据法定.就合同而言就是依据法律与行政法规的规定.目前应采用《物权法》的规定,原因是双方约定的合同能够避免地方保护主义的影响.所以在起草合同法时特别强调合同的约定.只要在不违背法律与行政法规的强制性规定的情况下都是有效的这有利于合同在全国的统一行使,不受地方规定的影响.从法律层面上看.如果依据合同的约定,在诉讼中法律的效力高于地方性法规和地方政府规章的效力.基于这样的情况,第4条中()处可以不填,如果不填,对供热方是有利的.不填写也不违反什么义务.因为约定的东西可以改变.不填也是一种改变.这在发生纠纷时诉讼中对供热方很有利.l竹盘与强二,供热合同履行过程中的侵权责任(一)供热前暖气"试水"与"注水"导致的侵权问题与责任承担众所周知.目前长奋地区甚至是北方的大部分城市仍然采用的是利用热水注入供热管网的取暖方式.这需要每年在采暖期开始前向供热管网注J.k和采暖期结束后将水从供热管网中引出的问题供热合同履行过程中的侵权.主要发生在向供热管网导入水的过程中.一般分为"试水"与"注水".二者虽一字之差导致的责任却不同试水是正式履行供热合同前.为了检验供热设施是否正常而采取的一项检验措施是合同履行前的行为.不是合同履行部分或环节试水是注完水后把水放掉..而注水是正式履行供热合同的一个重要环节.是合同履行的一部分.是为了供暖行为注完水后不放掉供热前的注水供热前暖气进行试水.是检验供热设施是否漏水的一一项工作.但并不是必须要做的.如果暖气在进行试水时供热方没有尽到通知的义务.从而造成热用户或第三人的损失.此时供热方存在着过错.根据《民法通则》第106条的规定应当承担民事责任,主要是赔偿责任.如果供热前不进行试水.而是正式供热前进行的暖气注水.暖气漏水并不是供热方所管理的范闱.那么供热方就不存在过错.没有过错就不承担责任.注水是正常的履行合同行为,但注水造成的侵权,应根据实际情况结合产权界定问题的约定进行分析(二)供热中暖气漏水的侵权问题与责任承担暖气漏水是经常发生的.如何界定其责任是问题的关键.因为它涉及到损害赔偿的最终责任承担问题.目前适用的法律条文有《民法通则》,最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见(试行)以及最高人民法院《关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》等.这部分的侵权所造成的损失大部分是财产问题.但不排除人身损害.供热方的侵权主要存在以下方面:首先,是暖气压力过大,暖气片老化,造成暖气片或暖气管爆裂.致使人身伤害或财产损失在诉讼中.这类情况需要进行压力鉴定.'鉴定的费用由败诉方承担.实践中大多因为鉴定费用过高或程序繁琐而很少使用.这样的纠纷大多通过调解方式解决.这类的侵权属于对不特定多数热用户进行的侵权.如果仅有一家存在这样的现象.通常认为不是压力过大,而是室内供热系统老化或质量有问题造成的.那么供热方就没有责任.其次,是维修和管理不利造成的漏水,从而造成揉翕与争鸣财产损失.这样就需要对前面所说的供热系统的所有权进行界定了根据供热双方的合同约定.如果产权界定在入户阀门井.那么在各自管理的范围内.谁有过错.谁就承担损失,因此产权界定非常重要,它涉及到的是责任承担和赔偿的范围等情形目前,《物权法》与《长春市城市供热管理办法》的规定不一致.解决的原则是用热合同有约定的从约定.没有约定的依《物权法》的规定.根据《物权法》第72条规定,通道,楼梯的供热系统的所有权属于业主,业主自行管理的由业主共同承担.业主委托有资质的物业公司管理的.由物业公司维修与管理那么在楼梯间如果由于供热造成了侵权.如果不是由于供热单位的因素造成的损失.就应由业主或物业公司承担,但适用的前提条件是上述供热合同g4条()内没有填写,如果填写产权界限.就应当按照合同的约定执行.因为合同的约定优先适用,(三)供热管网施工,抢修中的侵权问题与责任承担供热管网系统施工,抢修中的挖坑,安装地上供热设施等极易产生侵权问题.《民法通则》第125条规定: "在公共场所,道旁或者通道上挖坑,修缮安装地下设施等.没有设置明显标志和采取安全措施造成他人损害的.施工人应当承担民事责任"在对行人损害的责任承担上,如果没有设置警示标志.或者设置不明显.或者夜间没有安装照明装置,一旦出现行人受害.施工方应负举证责任并承担责任.当然,地面施工致害责任的免责,也适用一般的免责条件约束.例如:因不可抗力而致地下工作物致害受害人.受害人故意利用地下工作物造成自己的损害.都是法定的免责事由.应当免除地下工作物占有人的赔偿责任f四)其它应当承担赔偿责任的情况这类情形主要是指供热阀门井盖由于第三人的损坏或被盗时.行人未加注意而致使人身伤害或财产损失问题虽然是被盗或第三人的损坏行为.供热部门没有过错.但法律规定有管理义务的一方有先行垫付的义务如果找到盗窃者.供热单位可行使追偿的权利.按照侵权行为直接侵害的客体.可分为对人身权利的侵害和对财产权利的侵害.具体的赔偿方法分为人身损害赔偿,财产损害赔偿和精神损害赔偿.不同的侵权损害赔偿的赔偿方法不同.因此对人身损害赔偿,财产损害赔偿和精神损害赔偿应当采取不同的方法进行l3l实践中这样的侵权大多数是通过调解结案.这种调解是在有∥～…—一一～一——一一一王呈踝一供热合同履行中番勺侵杈问题研宄竹J_【j硅i 管辖权的法院进行的.法院出具调解书,一次性给予解决因为法院的调解书具有法律效力.调解签字后当事人均不能上诉.人身损害赔偿责任的范围包括医疗费,误工费,交通费,护理费等,其中关于误工费问题,如果伤者的单位并没有因此而扣工资.也就是说其收入并没有因此而减少的就不应赔偿误工费.误工费的计算:如果是个体户或个人独资企业的误工费按应交个人所得税额计算:有工作单位的职工参照受诉法院所在地相同或者相近行业上一年度职工的平均工资计算三结语通过以上分析.我们应对供热合同履行过程中经常出现的问题进行反思.应充分认识到城市供热合同中的供热方与用热方合同的重要性.一旦双方在合同中划定供暖设施的产权界限.就会明确供用热双方的权利与责任,这样,有利于责任明晰.更有利于合同的正确履行,减少分岐.因此,我们应注意以下问题:第一,《长春市城市供用热力合同》第4条()处的约定很重要.在实践中.主要是供热方提供的格式合同.因此填写时不是受到供热方的严格限制就是经常被我们所忽视而留下空白,这样,一旦发生侵权.对用热人是极为不利的.对此处我们建议应完整填写.同时我们还应强调.填写时最好将供热产权的分界线约定到"阀门(包括阀门)",而不是模棱两可地约定为"阀门井"或"阀门",如果对此产生歧义.双方的责任很难确定,会给后续的赔偿问题带来诸多麻烦.第二,地方性法规,政府规章在立法时应充分考虑到合法合理的原则,应严格按照我国《立法法》的相关规定合理立法,严格避免与上位法的冲突和矛盾.《长春市城市供热管理办法》的第3O条在内容上就违反了上位法一《物权法》第72条的规定,因此,我们建议通过我国《立法法》第88条的法律途径对此予以变更或撤销第三.关于暖气"试水"与"注水"的通知问题.如前所述,我们认为,"试水"通知是一项法律义务,因此供热方应做好"试水"前的通知工作.即建议采用媒体通知和现场张贴通知相结合的方式进行试水的通知.并且试水的时间,地点,时长,会产生什么状况以及发生意外情况的简单处理方法和专业维修人员的联系方式等内容.均事先明确告知的内容,否则供热方应承担相应的法律责任那么供热前的"注水"是否需要进行通知.应该说此时的通知在法律上是权利而不是义务.通知的目的是为了避免造成用热方或第三方不必要的损失而进行的提醒.通知既不是法定的义务,也不是约定的义务.因为法律,法规和规章都没有规定这样的通知义务,同时双方的供热合同中也并没有约定这样的通知义务.所以说供热前注水进行的通知是一项权利.不是一项义务.由于权利可以放弃.义务不能放弃的原因,供热方有权选择不通知.此时的通知其性质就是给用热方一个提醒第四,关于暖气漏水的问题.我们认为,无论是发生暖气的压力过大还是暖气的管理和维修等问题造成的侵权,首先都应当做好现场的处理和保护工作,以避免多次侵权和扩大损失的问题发生.因此,发生漏水后.除应采取有效抢修的措施外.还应注意各方面的证据保全工作.当然.我们较为推崇的保全方式是公证部门带有影音信息的证据保全公证文书.或者是群众基层组织提供的现场证明文书这样的证据不仅证明的效力高.同时也不易被推翻.【参考文献】『1]王泽鉴.民法概要[M].中国政法大学出版社,2003.[2]王利明,杨立新.侵权行为法[M].法律出版社,2005.[3]杨立新.侵权损害赔偿(第四版)[M].法律出版社,2008.(责任编辑:徐虹)OntheInfringementWhenHeat-supplyContractisPerformance——AstheChangchunareaanexampleWangChengchenAbstract:Theheat—supplyofcityiscloselyrelatedtothepeople'slives.Thereareusuallymanydisputesinthefulfil lmentoftheheat—supplycontract.Inadditiontothedisputeoftheheat-supplycontract,theinfringementdispute isalsoabigproblem.Mostfocusonthewatertestbeforeheating,theleakintheprocessingofheat-supplyandthemaintenanceofheating—supplynetwork.Thedeft- nitionofthepropertyoftheheatingfacilitiesisSOimportantthatitisdirectlyrelatedtotheliabil itysubject.Thisarticleseeksto clearlydefinetheinfringedpartiesandtheliabilitiesinthefulfillmentoftheheatingcontractb yanalyzingthecommoninfringed problemanddefiningthepropertyoftheheatingfacilities.Keywords:heat—supplycontract;heatingfacilities;infringement;liabilities一一一—————————————。

《建筑物区分所有权司法解释》的理解与适用《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的理解与适用2009年5月22日，最高人民法院公布了《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律问题的解释》（以下简称《建筑物区分所有权司法解释》），并将于2009年10月1日起施行。

现就其中涉及的几个主要问题做一阐释，供理解与适用两部司法解释相关规定时参考。

一、起革制定两部司法解释的总体思路《建筑物区分所有权司法解释》起草制定工作的总体思路主要体现在三个方面：一是对一些关涉法律规范理解适用的基础性概念做出解释，最大限度消除法律适用过程中的前提性障碍；二是对法律规定中的抽象性、原则性条文进行操作性作业，为审判实践提供明确具体和统一的判断标准；三是结合审判实践中突出存在的问题做出明确规定，切实增强法律规定的针对性。

当然，所有以上工作都完全遵循了法律规定的目的与精神，同时也严格遵守了司法解释的定位与功能。

二、《建筑物区分所有权解释》中的几个主要问题关于业主身份界定问題业主在建筑物区分所有权理论中被称为建筑物区分所有权人，是物权法第六章中的基础性概念之一，明确业主身份的界定标准，对贯彻执行物权法第六章规定具有重要意义。

由于《物权法》第6章没有对此作出规定，所以有必要在司法解释中予以明确。

综合建筑物区分所有权理论以及国外和相关地区建筑物区分所有权立法，根据物权法第六章相关规定以及该法第9条、第28条、第29条、第30条等规定，《建筑物区分所有权解释》第1条第1款确定依法登记取得或者依据生效法律文书、继承或者受遗赠，以及合法建造房屋等事实行为取得专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。

该规定是法学理论和比较立法例的通说和普遍立场，是界定业主身份的一般规则。

但在现实生活中，基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，房屋买受人在已经合法占有使用专有部分的情况下，仍未依法办理所有权登记的情形大量存在。

民法典新规则解读二十三：维修资金的归属和处分规则第281条【建筑物及其附属设施维修资金的归属和处分】建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。

经业主共同决定，可以用于电梯、屋顶、外墙、无障碍设施等共有部分的维修、更新和改造。

建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况应当定期公布。

紧急情况下需要维修建筑物及其附属设施的，业主大会或者业主委员会可以依法申请使用建筑物及其附属设施的维修资金。

解读：民法典第281条是关于建筑物及其附属设施的维修资金的归属和处分规则的规定，该条源自物权法第79条的规定，在此基础上，对物权法第79条作了重大修改和完善。

物权法第79条规定：“建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。

经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。

维修资金的筹集、使用情况应当公布。

”较之于物权法第79条的规定，民法典第281条所作的重大修改和完善主要体现在以下五个方面：1.对于共有部分的列举由“电梯、水箱等”修改为“电梯、屋顶、外墙、无障碍设施等”；2.将维修资金的用途由“共有部分的维修”修改为“共有部分的维修、更新和改造”；3.在第1款后段“维修资金”前增加了“建筑物及其附属设施的”限定语；4.将第1款后段规定的维修资金的筹集、使用情况之公示义务由“应当公布”修改为“应当定期公布”；5.增加第2款规定，即“紧急情况下需要维修建筑物及其附属设施的，业主大会或者业主委员会可以依法申请使用建筑物及其附属设施的维修资金。

”所谓维修资金，根据住宅专项维修资金管理办法（建设部、财政部令〔2007〕第165号）第2条第2款规定，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。

物业管理条例第53条规定：“住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。

”“专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。