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浅析建筑物区分所有权之共有部分[摘要]随着城市化进程加快,城市人口激增,地价猛涨,住宅短缺。
房屋的建造不得不向空中和地下扩展,结果使区分所有建筑物大量涌现。
由于同一栋建筑物中的区分所有权人往往数量众多,生活习惯存在差异,对于区分所有建筑物共有部分的使用,难免不牵涉到部分或是全体区分所有权人的利益,冲突和纠纷由此导致。
[关键词]建筑物区分所有权；共有权；物权一、区分所有权制度之理论研究（一）建筑物区分所有权的概念各国对建筑物所有权的定义不尽相同，我国学者对建筑物区分所有权的定义是：建筑物区分所有权是对一栋楼房中专有部分的专有权、对共有部分的共有权以及因共有关系而产生的管理权的结合。
（二）区分所有权的性质在理论上，对建筑物区分所有权的界定也还是各有所长，关于它的概念表述是如此不同，以至于使人们对于建筑物区分所有权究竟是怎样一种法律制度发生了模糊的印象。
事实上，对建筑物区分所有权的界定，有三种不同的界定方法，分别是一元说，二元说和三元说。
一元说有“专有权”说和“共有权”说两种，笔者认为把建筑物区分所有权仅仅界定为专有权是不全面的。
笔者赞同三元说这种观点，区分所有权应将专有权、共有权、成员权三个构成要素作为一个整体看待，因此权利人不得保留专有部分所有权而抵押共有部分，也不得保留成员权而转让专有部分所有权和共有权。
二、共有部分的范围（一）共有部分划分按照学者的理解区分所有建筑物共有部分大体包括三部分：1.建筑物的基本构造部分,例如为维持建筑物的安全及其外观所必要的支柱、屋顶、外墙、承重墙及基础工作物。
2.建筑物的共用部分及必要的附属物,例如楼梯间、消防设备、走廊、楼梯、电梯、公共大门等。
3.仅为部分区分所有人所共有的部分。
例如各层楼间的楼板,仅为相邻部分区分所有人所共有。
（二）我国对共有部分的法律规定我国新《物权法》第73条集中规定了共有部分的范围:“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。
业主的建筑物区分所有权案例业主的建筑物区分所有权是指在共有建筑物中，业主对于自己的部分享有独立的所有权。
在实际生活中，这类案例并不少见。
下面我从一些真实的案例入手，详细阐述业主的建筑物区分所有权。
在限定字数以上，将涉及的案例及相关法律法规进行分析。
首先，我们可以看一个小区内的楼栋实例。
小区的楼栋共有10层，每层有5户业主，总共50户业主。
在这种情况下，楼栋的屋顶、外墙、公共通道等部分属于共有部分，业主对其无特定的所有权。
但是，每个业主所居住的房屋部分则属于区分所有权。
这就意味着，每个业主对于自己的住宅享有独立的所有权。
例如，A业主购买了该小区的一单元一层房屋，那么该房屋的内部装修、家具等属于A业主的私有财产，拥有被继承、转让等权利。
而A业主对于楼栋的其他部分，如顶楼阳台等，则没有所有权。
另一个案例是商业大厦中的销售业主和租赁业主。
假设商业大厦共有3层，每层有10个店铺，总共30个店铺。
其中，有一些店铺是销售业主购买的，有一些店铺是租赁业主租赁的。
在这种情况下，销售业主对于自己所购买的店铺拥有所有权，可以自由使用、转让和转租。
而租赁业主只对店铺的使用权享有所有权，不能转让或转租。
这是因为销售业主购买了店铺，而租赁业主仅购买了使用权，两者在权益上存在明显的区别。
除了物权法，国家、地方还有一些行政法规对于业主的建筑物区分所有权也做出了规定。
例如，住宅小区的管理规约通常会详细说明业主的建筑物区分所有权，规定了共有部分和独立所有部分的范围。
这些规约具备一定的法律效力，受到法律保护。
总的来说，业主的建筑物区分所有权是建立在法律法规基础之上的。
在共有建筑物中，业主对于自己的住宅、商铺等具备独立的所有权，可以自由使用、处置和继承。
这种区分所有权的存在，既保障了业主的权益，又促进了房地产市场的发展。
当然，在实际操作中，也需要合理规划和管理，避免因为不当使用而侵犯其他业主的权益。
建筑物区分所有权案例在现实生活中，建筑物的所有权案例屡见不鲜。
建筑物的所有权归属问题，一直是一个备受争议的法律问题。
下面，我们将通过两个案例来探讨建筑物区分所有权的具体情况。
案例一，小区内停车位的所有权归属。
某小区内的停车位问题一直备受关注。
停车位的所有权到底归属于业主还是开发商？根据法律规定，停车位的所有权应当归属于业主，但在实际操作中，开发商往往会以各种理由来侵占业主的停车位使用权。
这就需要业主通过法律途径来维护自己的权益。
在此案例中，建筑物区分所有权的问题显得尤为重要。
业主需要明确自己对停车位的所有权，才能有效维护自己的权益。
案例二，商业综合体内商铺的所有权归属。
在商业综合体内，商铺的所有权归属问题也是一个备受关注的话题。
商铺的所有权归属于商户还是物业公司？这个问题一直备受争议。
根据法律规定，商铺的所有权应当归属于商户，但在实际操作中，物业公司往往会以各种理由来侵占商户的使用权。
这就需要商户通过法律途径来维护自己的权益。
在此案例中，建筑物区分所有权的问题显得尤为重要。
商户需要明确自己对商铺的所有权，才能有效维护自己的权益。
综上所述，建筑物区分所有权是一个备受关注的法律问题。
在实际生活中，建筑物的所有权归属问题一直备受争议。
在处理类似案例时，需要仔细分析建筑物的具体情况，明确各方的权益，以便有效维护各方的合法权益。
建筑物区分所有权的问题，需要通过法律途径来解决，以保障各方的合法权益。
总之，建筑物区分所有权案例的具体情况需要根据法律规定来处理，以维护各方的合法权益。
希望通过以上案例的分析，能够更好地理解建筑物区分所有权的重要性，从而更好地维护自己的权益。
区分所有建筑物中共有部分侵权案例分析首先，我们需要理解什么是建筑物中的共有部分。
建筑物中的共有部分指的是多个业主或使用人共同拥有并共同使用的部分，例如楼道、电梯、走廊、公共厕所、健身房、会议室、游泳池等。
这些共有部分不属于任何一位业主或使用人私人所有，而是属于整栋建筑物的公共部分。
在共有部分侵权案例中，通常会涉及以下几种情况：1. 私自占用共有部分：业主或使用人擅自将共有部分改造成私人空间或放置个人物品，例如在楼道内建隔断间或私人储物柜等。
这种行为严重侵犯了其他业主或使用人的使用权益，也违反了业主公约和规章制度。
应该及时予以制止和纠正，并进行相应的惩处。
2. 恶意破坏共有部分：业主或使用人故意毁坏公共设施，例如在电梯内乱画乱刻、破坏游泳池设备等。
这种行为不仅损害了其他业主或使用人的权益，还会给整个建筑物的使用和维护造成困难。
应该及时报警并追究责任。
3. 违规改装共有部分：业主或使用人在未经允许的情况下私自对公共设施进行改造，例如在楼道内加装门禁、在公共区域增加造型艺术等。
这种行为不仅会增加整栋建筑物的安全隐患，还会影响其他业主或使用人的正常使用权益。
应该按照相关规定进行审批和报批手续，并得到所有业主或使用人的同意后，方可进行改造。
4. 共有部分的维修和维护：共有部分的维修和维护是所有业主和使用人的责任和义务，例如对楼道、电梯、公共厕所、游泳池等设施进行清洁、保养和维修。
如果某位业主或使用人拒绝参与维修或未按时缴纳维修基金，将会影响整栋建筑物的使用和维护。
应该及时与相关责任人协商，推动其参与维修工作并履行维修义务。
以上就是我对建筑物中共有部分侵权案例的分析和归纳。
只有遵从相关规定和公约，尊重他人的权益，才能够共同维护整栋建筑物的正常运营和发展。
除了上述提到的共有部分侵权案例，建筑物中还有一些其他的共有部分侵权案例。
1. 将公共场所变成私人领地。
这种情况下，业主或使用人将公共场所如花园、停车场等改造并变成了私人领地。
建筑物区分所有权专有权案例建筑物的所有权和专有权是指对建筑物的权益的不同分配。
所有权是指对建筑物本身的所有权，即对建筑物拥有的权益的控制权；而专有权是指对建筑物的使用权和收益权的控制权。
下面将通过几个案例来说明建筑物的所有权和专有权是如何区分的。
案例一：小明购买了一座有商业价值的建筑物，他拥有该建筑物的所有权，并决定自己经营这座建筑物。
在这个案例中，小明作为建筑物的拥有者，他对建筑物本身拥有所有权，可以自由支配和处置该建筑物。
他可以自己经营这座建筑物，或者出租给其他人。
案例二：小明和小红是夫妻，他们购买了一套房子，但是只有小明一个人名下。
在这个案例中，虽然只有小明的名字在房产证上，但是双方是夫妻关系，房子是夫妻共同财产。
小明作为房屋的所有者，拥有房屋的所有权，可以自由支配和处置房屋。
但小红也享有在该房屋居住的权利，即拥有该房屋的专有权。
案例三：小明购买了一套公寓，并将其出租给小红居住。
在这个案例中，小明作为公寓的所有者，拥有该公寓的所有权，可以自由支配和处置该公寓。
小红作为租客，享有在该公寓居住的权利，即拥有该公寓的专有权。
案例四：小明购买了一栋办公楼，并将其出租给一家公司使用。
在这个案例中，小明作为办公楼的所有者，拥有该办公楼的所有权，可以自由支配和处置该办公楼。
而公司作为租户，享有在该办公楼办公的权利，即拥有该办公楼的专有权。
案例五：小明购买了一套公寓，在一家中介公司注册了出租服务，由中介公司代理出租。
在这个案例中，小明作为公寓的所有者，拥有该公寓的所有权，可以自由支配和处置该公寓。
中介公司作为代理，负责管理和运营出租事务，但并不拥有该公寓的所有权。
租客作为承租人，享有在该公寓居住的权利，即拥有该公寓的专有权。
综上所述，建筑物的所有权是指对建筑物本身的所有权，而专有权是指对建筑物的使用权和收益权的控制权。
在不同的情况下，建筑物的所有权和专有权的分配会有所不同。
[案情介绍]原告北京市某物业管理公司被告李某等长安新城十二名业主原告诉称，我公司受北京某房地产开发集团有限公司(以下简称某开发公司)的委托，负责该公司开发建设的“长安新城”项目的物业管理。
被告李某等业主购买了该项目日1楼房屋，并于2002年6月28日与我公司签订了《物业管理服务合同》，领取了我公司发放的物业管理公约，办理了房屋入住手续。
2003年1月18日，被告在未经任何有关单位批准，也未通知我公司的情况下擅自封闭自家阳台。
被告的行为违反了原被告双方签订的《物业管理服务合同》、《长安新城业主公约》的相关约定，妨碍了我公司对小区的正常管理，也使我公司无法全面履行与某开发公司签订的委托管理合同的义务。
在与被告协商及劝阻无效的情况下，我公司诉请法院依法判决被告拆除已封闭的阳台，恢复原状。
被告业主辩称，我们于2001年4月1日至5日交纳定金，确定购买了某开发公司开发建设的经济适用房一长安新城日1楼的房产。
2001年6月至7月，12名被告分别与某开发公司签订了《商品房买卖合同》，合同中明确规定房屋阳台为白色塑钢窗的封闭阳台。
某开发公司提供的沙盘及口头也多次承诺房屋为封闭阳台。
入住后，我们发现日1楼南阳台未封闭，且存在很多问题，如，交付使用的阳台违反了国家质量技术监督局和中华人民共和国建设部联合发布的1999年6月1日实施的《住宅规范》关于阳台部分的相关规定;另2002年11月26日，长安新城日1楼8单元802号业主家中发生盗窃案件，随后日1楼3单元101及6单元201室的业主房屋也相继被非法侵入，据分析确认犯罪嫌疑人均通过未封闭的南阳台侵入;不利于保暖、防尘、隔热等等。
为此，长安新城日1楼的100位业主联名起草《长安新城日一楼业主封闭阳台的决议暨送达北京市某物业管理公司的通知》，并于2002年12月9日交与原告负责人。
根据决议内容，为保证长安新城日1楼全楼的整体美观，决定于2002年12月30日前集体封闭阳台。
论小区业主建筑区划的法律界定——以某小区业主诉湖北某置业有限责任公司建筑物区分所有权纠纷案为例一、案件的背景介绍2008年初，湖北某置业有限责任公司（下称某置业公司）获得了位于东湖开发区曙光软件园内某地块国有土地使用权，并计划分为4期开发建设某山水房地产项目。
至2017年，某置业公司开发完成某山水1-3期项目的建设并交付业主使用。
第4期为改善型住房，单独的建设规划，于2021年开发完成并交付业主使用，小区亦单独命为“某山水四期九程”。
因“某山水四期九程”小区（以下简称“四期九程”小区）是以改善型住宅小区的标准修建，故其小区内环境、道路、配套设施设备均较前三期有较大幅度的提高，该小区属于单独的物业管理划区域，单独聘请了物业管理公司，物业费标准亦高于前三期，在水、电、物业用房等配套公共设施上均系独立建设和使用，与前三期不存在共用关系。
也正是因为“四期九程”小区的建设标准大幅高于前三期，该小区的724户业主为避免其建筑物区分所有权利益受损（主要目的是排除前三期业主的共有权），故对某置业公司提起了诉讼，要求确认某置业公司交付的某山水四期九程小区红线范围内的公共道路、绿地、架空层、围墙、公共景观、物业管理用房、水泵房等属于“四期九程”小区全体业主所有。
该案为典型的建筑物区分所有权确权纠纷案件，根据《民法典》第二百七十四条：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但是属于城镇公共道路的除外。
建筑区划内的绿地，属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。
建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有”的规定，本案中“四期九程”小区全体业主若需对绿地及公用设施设备等确权，则必须首先确定“四期九程”小区是否属于法律规定的独立建筑区划。
二、建筑物区划的法律含义？“建筑区划”一词在立法上最早是在《物权法》第六章中首次被使用, 之后在《民法典》物权编第六章建筑物区分所有权制度中，再次沿用这一概念。
建筑物区分所有权专有权案例一、改变住房用于案例在一个小区里面，一个业主把他的房子租给了一家饭店作为服务员的宿舍，一个80多平米的房子里面住了20多个年轻姑娘，晚上下班很晚，而且不是一起下班，年轻姑娘一个接着一个回来，有的后半夜才回来，还都要洗漱，有的还要边洗边唱，弄得上下左右的邻居都休息不好，怨声载道。
邻居告到街道，街道不管；告到公安局，公安局不管；找到物业，物业也不管，说我们怎么能管业主？我们只是服务而已。
我在节目中说，物业怎么不能管？都能管！管的依据是什么？就是这一条，业主不能改变住房的用途。
节目播出不久，这家的出租合同就解除了，姑娘们就搬走了，邻居也就清净了。
二、违反建筑物使用目的案例有个一个人买了商品房的底商的几间门市房，然后又在二楼买了十几套住宅，因为买的是楼花，所以这个买主就要求开发商在他买的一层底商和二层十几套房子之间单独建设一个楼梯。
要知道，底商和上面的楼层之间的适用要求是不一样的，底商和住宅之间的楼板在防水等方面的要求比一办的楼板要严格得多。
开发商因为考虑到这是一个大主顾，就这么办了，加了一个楼梯。
等房子投入使用后，这个人就把底商做了浴室，上面是客房，客人洗完澡就上楼休息。
结果，不到三个月，三楼、四楼甚至五楼住宅居民的地板全翘了，家具打不开了，于是大家就告他。
法院判决这个业主败诉，要求他恢复原状，拆掉楼梯，赔偿损失。
理由就是他改变了用途。
三、卫生间移改案例原告余某某诉称，原被告系上下邻居，1997年9月起被告开始装修住房，同年11月，原告发现自已卫生间上方有漏水现象，经交涉被告多次检修未成，被告装修房屋时将卫生间内的卫生洁具移到该卫生间的左侧卧室内，并在该房内安装了台盆、便盆、浴缸等物品，1998年2月，原告以被告装修改变房屋性质，将卫生间置于楼下卧室之上不道德及存在漏水问题为由，诉至法院要求被告恢复原状。
被告辩称理由有三条：一是原告要求被告将擅自变更用途的部位恢复原状，主张主体资格不当。
建筑物区分所有权案例在实际生活中，建筑物的所有权归属常常是争议的焦点。
下面将通过一个案例来说明建筑物区分所有权的问题。
某市的一套建筑物，前两层作为商业用途出租，后三层用于居住。
建筑物的所有权登记在开发商名下，开发商将商业用途出租收益归自己所有，并对居住部分收取租金。
根据市场行情，由于地理位置优越，该建筑物的租金收益较高。
然而，一天，一名来自其他城市的外地房产投资商找到该市的房产中介公司，声称自己曾经购买过该建筑物的后三层，并拥有居住部分的所有权。
他表示，自己是通过开发商购买的这三层，但由于一些原因，开发商没有将所有权过户给他。
投资商要求中介公司为他维权，并要求收回相应的租金。
中介公司又向开发商核实情况，开发商承认曾经将后三层的销售合同签订给过这名投资商，但由于开发商的一些内部问题，导致后续手续没有办理完毕。
此外，开发商表示，该投资商拖欠了不少的购房款项，并一直没有偿还，因此，开发商没有将所有权过户给他。
在接下来的调查过程中，为了查清真相，警方介入并将对相关方进行调查。
经过多方核实后，确实发现该投资商的购房款项确实存在欠缺，并且开发商在合同中有明确约定购房款项必须完全付清才能过户。
基于这些证据，警方确定该投资商在法律上并没有取得建筑物后三层的所有权。
最后，根据法律规定，中介公司为开发商代理销售房产，对购房者的适当核实义务也未尽到。
因此，中介公司被责令赔偿该投资商购房款项的损失，并承担相关的违约责任。
综上所述，根据法律规定，建筑物的所有权必须通过合法的购买手续取得。
在这个案例中，虽然该投资商声称自己购买了建筑物的后三层，但他并没有按时支付购房款项，因此没有取得所有权。
而开发商也存在违约行为，并未将所有权过户给投资商。
通过警方的调查，中介公司的失职也被查实。
这个案例中体现了在建筑物区分所有权问题上，不履行合同规定和违约行为会导致法律责任的承担。
同时，也提醒人们在房地产交易中要谨慎选择中介机构，并确保所有交易程序的完整和合法性。
解析建筑物区分所有权：专有权、共有权与你的居住权益举例：业主A计划在自家卧室外墙安装空调外机，但邻居B认为该外墙属于整栋楼业主共有，要求A必须得到大楼内超过2/3业主的同意，并支付使用费。
A拒绝这一要求，由此双方发生了争执。
一、具体分析1.外墙归属与使用权：根据《中华人民共和国物权法》第七十条规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
一般情况下，建筑物外墙属于全体业主共有。
但根据《物权法》第七十一条，业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，因此业主A在其专有部分（如卧室）相对应的外墙上安装空调外机，属于合理使用范畴，前提是不得违反法律法规、管理规约，且不对其他业主造成损害。
2.相邻关系处理：《物权法》第八十四条规定，不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。
业主A安装空调外机时，需确保不侵犯邻居B的合法权益，比如不应影响B的通风、采光或造成噪音污染等。
3.决策与费用问题：关于B提出的需获得全楼2/3以上业主同意并支付使用费的要求，这在现行法律中没有直接规定。
通常，对于共用部分的特殊使用，需要遵循物业管理规定或业主大会的决定。
如果小区管理规约中有明确约定，则应按规约执行；否则，此要求可能缺乏法律依据，除非A的安装行为确实对其他业主权益造成了显著影响，需要通过协商或业主大会讨论决定是否需要补偿或其他安排。
二、建筑物区分所有权建筑物区分所有权是中国法律体系中针对多层或高层建筑物的一种特殊的不动产权利制度，这一制度主要包含以下三个方面：1.专有部分所有权：指业主对其所购买的住宅、商业用房等具体空间（专有部分）拥有独占的财产权益，包括占有、使用、收益和处分的权利。
例如，住宅内部空间通常属于业主的专有部分。
2.共有部分共有权：涉及到建筑物中不属于任何单一业主专有，而是全体或部分业主共同所有的部分，如楼梯、电梯、过道、外墙、屋顶、地下室、公共绿地、停车场等。
区分所有权人不能擅自行使共有权利裁判要旨享有建筑物区分所有权的业主，擅自在公共区域所建附属设施的行为，侵占了全体业主的共有所有权。
物业管理企业有权要求其拆除违法设施，恢复原状。
案情陕西名苑物业管理有限公司(以下简称名苑公司)受开发商西安乾潮物业开发有限公司(以下简称乾潮公司)委托，对“都市名苑”小区进行前期物业管理，并取得相关审批机关的许可，实际对该小区提供物业管理服务。
2002年11月14日，杨雷倩与乾潮公司签订两份商品房买卖合同，约定购买乾潮公司开发的住宅添福阁C单元1层101号、102号房屋两套。
杨雷倩于11月29日办理入住手续时预交了6个月物业管理费用，并交纳装修押后开始进行装修。
装修中，杨雷倩将两间房屋后阳台沿防水渠装置整面防护网，并在防护网中间安装两扇大门。
该防护网覆盖了两间房屋阳台之间的公共空间。
杨雷倩在该空间上搭设顶棚，形成独立区域。
名苑公司作为原告诉至法院，要求被告杨雷倩拆除违章设置的防护网和违章搭建的附属物，封闭私自开设的后门，恢复建筑物原状。
裁判陕西省西安市莲湖区人民法院一审认为：被告杨雷倩在装修时所设置的房屋后面阳台外的防护网，不仅改变了房屋外墙外观，且已侵占了小区公共空间。
原告作为小区物业公司，有对小区公共房屋部位的维护权利，其要求被告拆除所设立的防护网及附属搭建物，并恢复原状理由正当，本院依法予以支持。
遂依据我国民法通则第一百零六条，《物业管理条例》第二条、第七条第二项之规定，判决被告将其设置的添福阁C座101、102号房屋后面的防护网及其搭建的附属物拆除，并恢复房屋外观原状。
宣判后，被告杨雷倩不服上诉。
西安市中级法院二审查明，杨雷倩在添福阁C座101房以东沿防水渠搭建防护网，而在101、102号房屋内紧贴窗户安装防护网。
认为：杨雷倩作为该小区房屋业主，为居住安全，贴窗安装防护网并不影响小区的管理和其他住户正常生活。
但其在101和102号房屋南阳台之间沿防水渠安置防护网和在101号房屋以东沿防水渠搭建防护网，占用了公共区域，给小区管理造成妨碍，该防护网应予拆除。
法律范畴中建筑物区分所有权探析一、概述我国在改革开放以前，城市实行单一、僵化的多层住宅公有制形式，因此不可能产生建筑物区分所有制度。
改革开放后，我国逐步推行商品化住房制度，导致建筑物内所有人多元化，在事实上形成了区分所有现象。
因此，在法律上区分建筑物所有制度已有必要。
（一）建筑物区分所有的概念建筑物区分所有制度各国有着不同的称法,我国内地学者一般采纳“建筑物区分所有”的概念，但建筑物区分所有历来有三种学说：1、狭义区分所有：此种观点认为，区分建筑物所有权专指建筑物专有部分构成的所有权，不包括共有部分。
2、广义区分所有：此种观点认为，区分建筑物所有权是由专有和共有部分共同组合成一种“复合物权”。
3、最广义的区分所有：此种观点认为，区分所有权应由专有、共有和因共同关系而产生的成员权利构成。
（二）建筑物区分所有权的法律特征建筑物区分所有权是一种不动产所有权,与其他不动产所有权相比,它具有以下法律特点:1、权利主体身份的多重性。
建筑物区分所有中的专有权、共有权和成员权是相互独立的权利，因此建筑物区分所有权的主体集专有权、共有权和管理权三种主体资格于一身。
2、权利客体的多样性。
建筑物区分所有权的客体包括专有部分和共有部分。
专有部分是建筑材料构成的四周上下具有封闭性的、在构造和使用上具有独立性和经济价值的建筑空间；共有部分的客体是建筑物及其附属建筑物中所有的共有部分；成员权的客体为区分所有人作为管理团体成员所为的行为。
3、权利内容的复杂性。
建筑物区分所有权的内容异常复杂，主要表现为三方面的权利义务关系：权利主体作为专有权人的权利义务关系，权利主体作为共有人的权利义务关系，权利主体作为管理团体成员的权利义务关系，而且这三个方面的权利义务关系经常相互交织。
（三）在法律上建筑物区分所有制度的必要性1、建筑的多层化和住房的商品化，使得建筑所有的主体不再是单一的主体，要在法律上确认和保障各主体对其专有部分的所有权，就必须建立建筑物区分所有制度。
上矗为也《民法典》物权编建筑物区分所有权制度的修玫与评析文/孙铭成［摘要］随着我国房地产市场的发展，各大城市聚居密度逐渐增大，居民需求的无限性与土地资源的稀缺性之间的矛盾愈发突出。
因此，《民法典》物权编对有关建筑物区分所有权制度的内容作了较多修改，旨在强化业主权利。
《民法典》规定居委会有指导业主团体成立的义务，从而推动业主大会、业主委员会成立；《民法典》降低了业主共同决定事项的决议标准，在符合业主大会法定召开标准的情况下，专有面积与人数占比三分之一的业主同意可通过其他事项，这有利于维修资金的使用;《民法典》明确了扣除合理成本后的共有部分收益归业主所有，这有效地解决了电梯广告收益问题；《民法典》规定物业服务企业有及时答复业主询问的义务,这消弭了合同约束力软化而导致的业主主体地位缺失的困境。
［关键词］民法典；物权编；建筑物区分所有权；业主决议；共有部分收益2007年颁行的《物权法》在明确物的所有权、稳定用益物权的利用关系、实现担保物权平等保护等方面发挥了先行作用。
然而，随着我国社会发展.人口增多、城市聚居密度增大，人地矛盾、社区矛盾激增，确实产生了修改相关法律规定的必要性。
《民法典》物权编回应时代需求，深入考察民生民情，对攸关国计民生的小区治理问题在建筑物区分所有权一章中作了较多修改。
《民法典》明确了居民委员会对业主团体设立有进行指导的义务，厘清了业主共有部分所产收益的归属问题，降低了公共维修资金使用表决的要求，完善了业主大会决议的方式，矫正了物业服务人与业主的法律关系，新增了物业服务企业及时答复业主询问的义务。
本文依照立法背景、条文解释、完善建议的写作思路，拟对上述修改作出评析。
一、《民法典》物权编推动业主团体及时成立(-)立法背一业主大会和业主委员会成立难在法学硏究的视野下，业主大会和业主委员会容易令人联想到物业管理纠纷。
在分析物业管理纠纷时，多数学者会把业主团体未能及时成立或成立后难以发挥作用列为其成因之一。
典型建筑物区分所有权案之评析2010-07-10 17:29【前言】：《最高人民法院公报》2001年第五期公布了一起以建筑物区分所有权理论判决的案件：《南京市鼓楼区房产经营公司、钟宝强等诉江苏盛名实业有限公司房屋侵权纠纷案》。
该案首开在司法实践中运用建筑物区分所有权理论判决此类案件的先河。
此案判决书就建筑物区分所有权理论阐述清晰、法理运用准确。
据悉，从我国物权法史上看，此类案件第一次在最高审判机关的公报中刊登，堪称中国建筑物区分所有权第一案。
另外，该判决书说理充分、逻辑严密，也是说理性判决书中不多见的精品。
区分建筑物所有权制度是《物权法》重要的法律制度。
但长期以来，由于我国计划经济条件下房屋为国家所有，缺乏区分所有权制度生存的土壤。
但随着住房制度的改革，我国房地产业的迅速发展，现实生活中涉及此项法律制度的案件越来越多，草拟中的《物权法》亦对建筑物区分所有权作了专门规定。
笔者在律师实务中也曾经涉及过此类案件，但遗憾的是，由于我国目前并没有明确的关于建筑物区分所有的法律规范，法院均未从建筑物区分所有权的角度对案件予以准确的判决，而是通过其它方式判决结案，法院相对较多的是用调整相邻权关系的法律规范进行阐述、判决。
由于调整相邻权的关系法律理论对此类案件的针对性不强，判决结果总是不能有较强的说服力。
在司法实践中引入建筑物区分所有权的理论迫在眉睫，此次国家最高审判机关以《最高人民法院公报》的形式公布此案，预示着我国法律体系中建筑物区分所有权理论的完善和应用条件已成熟，必将极大地影响今后此类案件的判决结果，也将极大地影响现实生活。
【案情简介】：座落在南京市娄子巷164号、166号和166-2号的钢筋砼框架结构商住楼，产权属于被告江苏盛名实业有限公司（下称盛名公司）所有。
二至六层为居住房，住房制度改革后，已由原告江苏省南京市鼓楼区房产经营公司（下称房产公司）和原告钟宝强等住户分别所有。
1998年3 月，被告盛名公司装修底层房屋准备增建夹层时，把钢筋砼框架柱之间的填充墙全部拆除，将地面下挖0.9--1.2米深，使部分地梁裸露，由此引发纠纷。
同年6月，盛名公司委托南京市房屋安全鉴定处（下称安鉴处）就其增建夹层的安全性进行鉴定，结论为：夹层施工对楼房主体未造成明显的结构性损坏，目前不影响居住和使用安全，但夹层的设计、施工中存在问题，建议委托有资质的单位进行设计、施工。
此后，盛名公司按照安鉴处提出的要求进行了整改，并于同年9月再次委托安鉴处对其增建夹层的新设计方案进行鉴定，结论为：现经持证设计单位出具的正规设计图，能满足安全作用要求，建议施工期间加强监督，确保工程质量。
同年11月，江苏省建设委员会抗震办经审核，同意盛名公司的增建夹层方案；南京市公安局鼓楼区分局消防科经审核，同意盛名公司按所报图纸进行施工。
原告房产公司、原告钟宝强等19户住户不同意盛名公司按照设计方案施工，于1999年1月提起诉讼。
审理期间，被告盛名公司领取了南京市规划局颁发的准予在南京市娄子巷166-2号客观存室内增建夹层的建设工程规划许可证。
一审法院认为：“原告房产公司和钟宝强等户与被告盛名公司属不动产的相邻各方，应当按照法律的规定（《民法通则》第83条）正确处理相邻关系，共同维护所住楼的安全。
盛名公司在自己的产权范围内增建夹层，新的方案是由有资质的设计部门设计，并得到建筑工程规划和抗震、消防等行政主管机关的审核同意。
盛名公司如能在严格监督下按照批准的施工质量标准组织施工，楼房的安全是有保障的。
原告主张二至六层房屋的损坏是因盛名公司增建夹层所致，盛名公司已提供了与已无关的证据，原告再没有提出反证，对原告基于这一理由的诉讼请求，不予支持。
”原告不服一审判决，上诉至南京市中级人民法院。
二审法院在阐述了建筑物区分所有权法律理论后认为，盛名公司以是在自己的产权范围内对属于自己所有的房屋进行装潢履行为由得出没有侵犯原告权利的辩解，不能成立。
无论原告的房屋是否损坏，无论该损坏是否与盛名公司有关，盛名公司在没有征得全体区分所有权人同意的情况下就利用共用部分给自己增建夹层，都侵害其他区分所有权人的共有权。
原告的上诉，应予支持，判决被告恢复原状并负担相应的费用。
【评析】：很明显，一审法院的判决理由和被告的辩解在当今司法实践中是占绝对主导的意见，由于法律上的空白，运用《民法通则》中相邻权的有关规定对此类案件进行处理是“顺理成章”的。
本案在事实认定上并无大的差别，为何同样事实且得出截然相反的判决呢？差别就在于一、二审法院对法律适用产生了较大的分歧。
一审是从相邻权角度进行判决，而二审认为一审“对各方当事人的房屋所有权形态未作分析，就以相邻权的法律规定解决本案纠纷，是适用法律不当。
”因此，从建筑物区分所有权制度的角度分析本案中的有关法律问题就成为本案的关键之所在。
一、我国建筑物区分所有权的现状。
在人类社会发展初期，建筑物一般为单层楼房，归一个主体所单独拥有，所以罗马法中规定“建筑物之所有权属建筑物所附土地所有人。
”建筑物的物权主体单一而且清晰，但随着人类人口增多、居住问题的产生及建筑技术的发展，在同一块土地上建造多层或高层建筑已司空见惯，在一幢楼里存在多个所有权人，从而产生了建筑物区分所有权的概念与制度。
这项物权法上重要的法律制度在我国法律上没有得到充分重视与发展，相应地在法律上亦无建筑物区分所有权制度，原因是由于我国计划经济条件下采用房屋国家所有，个人只有使用权，房屋所有权人主体单一，没有区分所有权制度生存的土壤。
目前我国与建筑物区分所有权制度相关的法规是在住房制度改革后出现的，1989年11月21日建设部颁布的《城市异产毗连房屋管理规定》（2001年7月23日建设部第45次常务会议审议通过了中华人民共和国建设部令第94号《建设部关于修改<城市异产毗连房屋管理规定>的决定》，二○○一年八月十五日发布施行）和1992年6月15日建设部颁布的《公有住房售后维修养护管理暂行办法》是涉及到建筑物区分所有权问题的最早两个法规，随后又出现了居住物业管理条例等法规，逐渐开始完善我国关于建筑物区分所有权制度上的规定。
但仍没有明确提出建筑物区分所有权法律概念，还没有形成完整的法律制度。
梁慧星教授主持起草的《中国物权法草案建议稿》在第二章所有权第三节建筑物区分所有权第80条至第103条，规定了建筑物区分所有的内容，目前尚在讨论、征询社会各方意见当中。
二、区分建筑物所有权制度的内容。
物权法著名学者陈华彬认为：建筑物区分所有权指多个区分所有权人共同拥有一栋区分所有权建筑物时，各区分所有权人对建筑物专有部分所享有的专有所有权、对建筑物共用部分所享有的共用部分持分权、因区分所有权人之间的共同关系所生的成员权之总称。
是一项三权为主的复合权利。
《中国物权法草案建议稿》仅划分为二项，专有部分所有权、共用部位所有权。
王利明教授则认为：区分所有是一种复合共有形态，在区分建筑物之上，一般认为体现四种法律关系，这就是相邻关系、共有关系、团体关系和区域所有关系。
……团体关系作为体现建筑物整体共有的主旨，应为建筑物区分所有所体现的四种法律关系之首。
依陈华彬的三元论观点为：1、区分建筑物所有权中的专有所有权：专有所有权是区分所有权的两个基本灵魂之一，即专有性灵魂，是指区分所有权人对专有部分予以自由使用、收益及处分的权利。
A．其权利内容为：（1）对专有部分的为客体而成立的单独所有权与一般所有权一样，具有绝对性、永久性、排他性，所有权人在法令限制范围内得以自由使用、收益、处分专有部分，并排除他人之干涉；（2）相邻使用权，区分所有权人为保护自己所有部分有时不得不使用上下左右相邻的其他区分所有权人的专有部分，天花板漏水，必须从楼上着手修理，楼上区分所有权人必须容忍楼下区分所有权人利用自己的专有部分，无正当理由拒绝楼上所有权人则可能构成侵权(如在某案中被告辩称，当原告告知被告自己的房屋顶楼板由于被告装修出现渗水时，被告曾主动要求到原告家中去修复，但由于原告执意不让被告进入其房间而不能修理，责任不在被告。
按建筑物区分所有权制度中相邻使用权的规定，原告理应让被告进入其房间修复)。
B．其义务内容为：（1）不得违反全体区分所有权人之共同利益。
区分所有权人行为达到何种程度可认为是违反了共同利益是很抽象的概念，一般要结合具体个案。
依当地社会一般观念加以区分。
一般而言，下列情形可认为是对共同利益的损害：对建筑物不当毁损，如在装修中比较常见的打掉承重墙的行为；未按专有部分本来用途和使用目的予以使用，如居住用房用来开餐馆等；（2）维持建筑物存在的义务；（3）不得随意变更通过专有部分的电线、水管、煤气管等（4）应独自出资修理其专有部分；（5）维护住宅环境的卫生和安宁，及所在地之善良风俗习惯。
2、区分所有权人的共有部分持分权是区分所有权制度中两个灵魂中的另一灵魂，即共同性灵魂，指建筑物区分所有权人依照法律或管理规约的规定，对区分建筑物之共用部分所享有的占有、使用及收益的权利，如现在的生活小区，对区内停车所收费用享有的收益权等，其义务为按共用部分本来用途使用共用部分、分担共同费用、维持与保有共用部分等义务；3、区分所有权人之成员权系指建筑物区分所有权人基于在一栋建筑物之构造、权利归属及使用上的不可分离的共同关系而产生的、作为建筑物的一个团体组织而享有的权利与承担的义务。
也就是物业管理中的权利与义务。
其权利为表决权、参与制定规约权、选举及解免管理者权、请求召集集会、请求正当管理公共关系之事务权、请求收取共用部分应得之利益权、请求停止违反共同利益之行为（甚至可请求拍卖违反义务者的专有所有权，解除共同关系）等权利；其义务为：执行区分所有权人管理团体之决议义务、遵守管理规约之义务、接受管理者管理之义务等。
三、相邻权与建筑物区分所有权的区别与联系；如前所述，建筑物区分所有权是一项多项权利复合的权利，其核心法律关系在于全体区分所有权人的共有权和团体权，与传统的相邻权法律制度有不少差异存在。
从概念上讲，可以将区分所有权与相邻权看成包容关系，即相邻权包含于区分所有权之中，区分所有权中有部分涉及相邻权。
就本案而言，被告购买了该幢楼的一层，原告等购买了该幢楼的其它房屋，同在一楼，但又互相隔离，原被告间确实存在相邻关系，是基于建筑物专有部分的相邻，但不限于相邻关系；同时，原被告还有因共用整幢建筑物共用部分而生的团体法律关系，即共用该幢楼的建筑结构等。
一审仅确认了原被告间的相邻关系，而对团体法律关系但没有正确地加以分析，从而遗漏了对正确处理本案至关重要的团体法律关系。
本案二审认为：“房屋区分所有权首先是指全体区分所有权人对整幢独立房屋以及房屋内所有共用设施的共有权。
他们在此之上形成团体的法律关系。
其次是指每一个房屋区分所有权人对特定空间的专有权。
