浅析建筑物区分所有权之共有部分

论建筑物区分所有权中的共有权黑龙江省哈尔滨市 150080研究背景：随着市场经济的开始，越来越多的人拥有自己的房屋，建筑物区分所有权由此迎来了快速发展。

其中共有权是涉及纠纷最多的权利，是解决问题的关键。

目前我国现行法虽然对建筑物区分所有权有所规定，但由于起步较晚的原因，许多制度都值得进一步的完善，尤其是对一些特殊客体的权属问题存在着许多法律漏洞。

本文主要从建筑物所有权、共有权的概念及性质作为切入点，结合笔者实操案例进一步针对共有权的行使进行讨论，期望能对该制度的完善尽一份绵薄之力。

一、建筑物区分所有权概述（一）建筑物区分所有权的概念随着住宅商业化，建筑物向多层、高层发展，一栋高楼通常为众多住户所有，这种现象就是建筑物区分所有。

[i]建筑物区分所有权是最近以来各个国家的一项非常重要的不动产所有权形态。

1804年《法国民法典》第664条关于楼层所有权的规定开启了各国在此领域进行立法规制的先河。

[ii]在我国最早提出建筑物区分所有权这一权利的是2007年通过的《物权法》，并在2021年1月1日生效的《民法典》中，在第二编物权第二分编所有权第六章业主的建筑物区分所有权中用了17个条文进行了进一步的规定。

据此，建筑物区分所有权在我国民法领域得以确认及完善。

（二）建筑物区分所有权的特征建筑物区分所有权是一种独特的“复合物权”，与一般的不动产所有权，它具有如下几个特征：1.一体性顾名思意，在对同一不动产的所有权进行处分时，必须将专有权、共有权和成员权这三项权利视为一体，同时进行处分，不可分离其一。

2.权利主体身份的多重性由于我国对建筑物区分所有权采取“三元论说”，因此其权利主体的身份也具有多样性。

而在普通的物权当中，由于普通物权只由单一要素构成，则权利人只能享有单一的权利，并不能享有多重身份。

3.专有所有权的主导性由于专有权在组成建筑物区分所有权的三种要素中占有主导地位。

因此相应的区分所有权人获得专有权的同时就取得了共有所有权及成员权。

建筑物区分所有权共有部分共有部分是建筑物区分所有的核心重要问题。

根据各国建筑物区分所有权法，共有部分范围包括：1）专有部分以外的其他部分，2）不属于专有部分的附属建筑物：①建筑物的附属物，如给水排水设备、供电设备、空调设备、各种配备线等；②建筑物的附属设备，如天井、水塔、游泳池、停车场、建筑物外的照明设备等。

建筑物区分所有权是现在普遍承认的一种不动产所有权制度。

其中共有部分是广大业主关心的一个问题。

下面小编就为大家总结归纳一下建筑物区分所有权共有部分的相关问题，希望可以对大家了解建筑物区分所有权共有部分有所帮助。

一、建筑物区分所有权共有部分登记范围的认定在我国现行的法律中，缺乏对共有部分登记的专门规定。

在建筑物所有权证书上的共有部分登记只涉及到“公摊”。

以住房为例，“房屋公摊”是指分摊的公用面积，与套内面积一起构成了的建筑面积，在书上得到列明，以证明是业主所有权的一部分。

但是，公摊部分与共有部分的范围是不一致的，它主要集中于建筑体内部与套内居住相关的外墻墻体、楼梯、公共过道等公用部分。

而如今建筑物共有权争议热点涉及到的车库、绿化带、楼顶平台等部分则缺乏法律规定的登记规则与形式。

权力状况与登记客体不匹配，在现行的模式下，共有权无法得到保障。

我国《物权法》中采用的排除的方法。

规定建筑物内除住宅、经营性用房等专有部分以外就是共有部分。

具体来说在该法第七十条规定了：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”；第七十三条补充规定了道路、绿地、公共设施等也属共有部分。

这种以专有部分为主导的模式造成了对共有部分认定的模糊，只是一般性笼统的规定，而且在实践中往往有与之沖突的情况。

第七十三条中将“其他公共场所、公共设施”全部认为是业主共有就是不合理的，如已被租赁或认购的公共服务设施建筑就不能笼统的被确定为业主共有。

因此，在2009年出台的《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》采取了列举法加排除法的方式对《物权法》的不足进行弥补，对专有部分概念定义为具有构造上的独立性、利用上的独立性、能够登记成为特定业主所有权的客体。

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会员登录建筑物区分所有权，为近代各国物权法上一项重要的不动产权利。

在我国，虽然早已存在建筑物区分所有权的事实，但我国法律一直未确认这一概念。

新颁布的《物权法》采纳了这一概念，是对我国传统物权理论的突破，这对化解社会矛盾，维护业主权利均具有非常重要的意义。

建筑物区分所有权概念的界定关于什么是建筑物区分所有权，我国采取的是三元论说。

《物权法》第七十条规定：业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

由此可以将建筑物区所有权的概念概括为：建筑物区分所有权指将一栋建筑物在结构上区分为由各个所有人（这里称业主）独自使用的专用部分和由多个所有人共同使用的共用部分，每一所有人享有的对其专有部分的专有权和对共用部分的共有权和共同管理的权利，对专有部分的所有权、对共用部分的共有持分，以及成员权的三位一体的复合物权。

事实上，建筑物区分所有权应当是包含专有部分所有权、共有部分所有权和成员权这三项权能的复合物权，其中，专有所有权是基础。

从某种意义上说，共有所有权和成员权是依附于专有所有权而存在的，区分所有人取得专有所有权，自然就应取得共有所有权和成员权。

区分所有权人转让其专有部分时，共有所有权和成员权被认为一并转让。

总之，这三项权能不可分割，如果作为继承或处分的标的，应将三者视为一体。

因此，建筑物区分所有权，应是指数人区分一建筑物时，对各自的专有部分有单独所有权，并就该建筑物及其附属物的共用部分，除另有约定外，按一定比例享有共有所有权，并基于区分所有人之间的团体关系而拥有成员权，上述专有所有权、共有所有权和成员权的总称即建筑物区分所有权。

由于现代城市生活的居住密度加大，牵涉到建筑物区分所有权的共有权的头关系增多，由此而引发的争端和矛盾也层出不穷，为此讨论共有权也更加有其现实意义，所以本文不对专有权和成员权进行讨论，而只对共有权作一些探讨。

建筑物区分所有权的共有部分1、不知是谁最早想到在商品房买卖中搞出个公用建筑面积分摊这个馊主意的?!由于商品房是按照面积计价的，一平方米几千元或者几万元的价格下，开发商以交付的实际套内建筑面积计算销售面积往往感到吃亏，因为电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、套(单元)与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)等共有部分是开发商花钱买的地和建设起来的，因此开发商玩了小聪明把这些共有部分的面积折算到每套房子的面积中去，要业主分摊这部分费用，因此搞出了每套销售面积包含公用建筑面积的分摊这种鬼把戏。

因此，当业主购买了100平方米的套间时，实际得房面积，即套内建筑面积只有80多平方，另外10多平方是业主花了钱但搞不清在哪里的共有面积，当然，开发商安慰说：共有面积是每家都要用到的，在房产证上清楚地写在那里了，你的钱也没有白花呀，至少是个心理安慰，就像人民银行是人民的呀，哈哈。

潜台词是：真傻，我把共有部分费用摊到你们身上了，你们买单了，仅仅得到的是房产证上几个面积的数字而已。

2、聪明反被聪明误!如果开发商知道后来发生的不可控制的后果(业主们群情激昂地争夺车库、会所等产权的事情大量出现)，开发商再也不会干这种蠢事了。

因为完全有别的可以替代的方式来做这件事情。

最初人们，包括开发商都比较朴实，都用经济学的方式来计算实际销售的面积成本，把共有部分的费用折算成公摊面积给了业主，开发商还以为占了便宜。

其实，共有部分的费用即使要让业主买单，也可以不折算成公摊面积，而是分摊到套内建筑面积的价格中去，看起来每平方米的价格高了些，但是少了很多的法律上的麻烦。

换句话说，开发商可以只卖套内建筑面积，房屋的所有共有面积，包括小区内的所有公用面积和设备，开发商都可以把所有权保留在自己名下。

因为开发商购买了全部小区的土地并投资建造了小区，对小区内全部公用的地域和设备都依法享有原始或继受取得的物权。

3、潘多拉盒子打开后，人们往往控制不了后果的，玩小聪明的开发商也是一样。

解析建筑物区分所有权：专有权、共有权与你的居住权益举例：业主A计划在自家卧室外墙安装空调外机，但邻居B认为该外墙属于整栋楼业主共有，要求A必须得到大楼内超过2/3业主的同意，并支付使用费。

A拒绝这一要求，由此双方发生了争执。

一、具体分析1.外墙归属与使用权：根据《中华人民共和国物权法》第七十条规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

一般情况下，建筑物外墙属于全体业主共有。

但根据《物权法》第七十一条，业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，因此业主A在其专有部分（如卧室）相对应的外墙上安装空调外机，属于合理使用范畴，前提是不得违反法律法规、管理规约，且不对其他业主造成损害。

2.相邻关系处理：《物权法》第八十四条规定，不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。

业主A安装空调外机时，需确保不侵犯邻居B的合法权益，比如不应影响B的通风、采光或造成噪音污染等。

3.决策与费用问题：关于B提出的需获得全楼2/3以上业主同意并支付使用费的要求，这在现行法律中没有直接规定。

通常，对于共用部分的特殊使用，需要遵循物业管理规定或业主大会的决定。

如果小区管理规约中有明确约定，则应按规约执行；否则，此要求可能缺乏法律依据，除非A的安装行为确实对其他业主权益造成了显著影响，需要通过协商或业主大会讨论决定是否需要补偿或其他安排。

二、建筑物区分所有权建筑物区分所有权是中国法律体系中针对多层或高层建筑物的一种特殊的不动产权利制度，这一制度主要包含以下三个方面：1.专有部分所有权：指业主对其所购买的住宅、商业用房等具体空间（专有部分）拥有独占的财产权益，包括占有、使用、收益和处分的权利。

例如，住宅内部空间通常属于业主的专有部分。

2.共有部分共有权：涉及到建筑物中不属于任何单一业主专有，而是全体或部分业主共同所有的部分，如楼梯、电梯、过道、外墙、屋顶、地下室、公共绿地、停车场等。

建筑物区分所有权和共有权的区别是什么房屋所有权人是对房屋有处置的权利，房屋共有权是两个人以上的人有权力进行处置房屋。

进行买卖房屋的时候，有房产所有权的人自己拿着产证就可以办理交易，但是共有权的，必须共有人在场进行签字才可以将房屋进行出售。

一、建筑物区分所有权和共有权的区别是什么1、房屋所有权人是指房屋权利的所有人，对房屋享有出让、赠与等处置的权利。

2、而房屋共有，指的是由两个或两个以上的公民、法人共同拥有该房屋的权利和应承担的义务。

房屋共有人包括持证人和共有人。

持证人是指房屋的所有权证由谁来持有。

无论房屋是单独所有还是共有都只有一个产权证，所以要有个持证人。

共有房屋的每一个所有权人都可以叫做共有人，但持证人只有一个。

如果房屋存在共有人，那么处置该房屋需要所有的共有人同时到场签字。

3、共有房屋一般有“按份共有”和“共同共有”两种种类。

“按份共有”是指房屋共有人按照各自的房屋份额对共有的房屋分享权利和承担义务;“共同共有”是指房屋共有人对共有房屋分享权利和承担义务。

房屋共有权保障共有人的权利。

4、夫妻间对于房屋所有权的共同共有，除有特殊约定外，二者是对该房屋不分份额的共同享有权利并承担义务。

夫妻之间对于该房屋的收益、处置权利都是相同的，没有任何区别。

二、房屋所有权人和共有权人相关法律规定《物权法》第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。

第四十条所有权人有权在自己的不动产或者动产上设立用益物权和担保物权。

用益物权人、担保物权人行使权利，不得损害所有权人的权益。

《民法通则》第七十一条【财产所有权】财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利。

第七十二条【所有权的取得】财产所有权的取得，不得违反法律规定。

按照合同或者其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移，法律另有规定或者当事人另有约定的除外。

第七十五条【公民个人财产】公民的个人财产，包括公民的合法收入、房屋、储蓄、生活用品、文物、图书资料、林木、牲畜和法律允许公民所有的生产资料以及其他合法财产。