浅析建筑物区分所有权之共有部分

论建筑物区分所有权中的共有权黑龙江省哈尔滨市 150080研究背景：随着市场经济的开始，越来越多的人拥有自己的房屋，建筑物区分所有权由此迎来了快速发展。

其中共有权是涉及纠纷最多的权利，是解决问题的关键。

目前我国现行法虽然对建筑物区分所有权有所规定，但由于起步较晚的原因，许多制度都值得进一步的完善，尤其是对一些特殊客体的权属问题存在着许多法律漏洞。

本文主要从建筑物所有权、共有权的概念及性质作为切入点，结合笔者实操案例进一步针对共有权的行使进行讨论，期望能对该制度的完善尽一份绵薄之力。

一、建筑物区分所有权概述（一）建筑物区分所有权的概念随着住宅商业化，建筑物向多层、高层发展，一栋高楼通常为众多住户所有，这种现象就是建筑物区分所有。

[i]建筑物区分所有权是最近以来各个国家的一项非常重要的不动产所有权形态。

1804年《法国民法典》第664条关于楼层所有权的规定开启了各国在此领域进行立法规制的先河。

[ii]在我国最早提出建筑物区分所有权这一权利的是2007年通过的《物权法》，并在2021年1月1日生效的《民法典》中，在第二编物权第二分编所有权第六章业主的建筑物区分所有权中用了17个条文进行了进一步的规定。

据此，建筑物区分所有权在我国民法领域得以确认及完善。

（二）建筑物区分所有权的特征建筑物区分所有权是一种独特的“复合物权”，与一般的不动产所有权，它具有如下几个特征：1.一体性顾名思意，在对同一不动产的所有权进行处分时，必须将专有权、共有权和成员权这三项权利视为一体，同时进行处分，不可分离其一。

2.权利主体身份的多重性由于我国对建筑物区分所有权采取“三元论说”，因此其权利主体的身份也具有多样性。

而在普通的物权当中，由于普通物权只由单一要素构成，则权利人只能享有单一的权利，并不能享有多重身份。

3.专有所有权的主导性由于专有权在组成建筑物区分所有权的三种要素中占有主导地位。

因此相应的区分所有权人获得专有权的同时就取得了共有所有权及成员权。

一
１ ． 共有权 概述 业主 的共有权 是指 主列 区分建筑 区的共有部 分享有 的 占育 、 使 用 、 益 的权 利 。区 分建筑 物 山单 个业 主享 有所 有权 的专有 部 收 分和 所有 业主 共 同使用 和管 理 的共有 部分 组成 ， 专有 部分 各 自分 开 ， 会 引发使用 和 管理上 的纠 纷 ； 而作 为整体 的共 有部 分就极 易 成为 引发矛 盾 的焦 点 。 ： 主私 自拆 除部 分底层 填充 墙 ， 如 业 造成 影 响其他 业主 的居 住 隐患 ； 顶层 间权 的争议 等 。 ２共有权 的行使 ． 业 主作 为建筑 物 区分 所 有权 Ｌ的热 有权 主 体，在具 体行 使共 ｝ Ｉ 有 权利 时 ， 包括 两个 方面 ， 同使用 和共 同管 理 。两者 相辅相 存 ， 其 使 用权 的行使 需要 管理 权 的监 督 ， 理好 的 目的恰恰 是为 了更好 管 的使 用 。 ３ 有权 的现存 问题 与 解决 ． 共 《 物权 法》 施 以来 ， 实 我们 看 到 了它给业 主共 有权 保护 带来 的 福 音， 同时 也看到 由于 法律 的 不健全 给业 丰权利 实施 带来 的阻碍 ， 业 主的建筑 物 区分所有权 中 的共 有权 纠纷主要 来 自以下 儿个方 面。 ３】 有部 分 的范 围界定 ．共 ３１１ 路 、 ． 道 ． 绿地 等公共 场 所 ， 公共 设施 的归属 问题 物权 法第 七十 三条对 道路 、绿地 等 公共场 所 公共设 施 的归属 做 出 了这 样 的规定 ， 建筑 区划 内 的道路 ， ” 属于 业主共 有 ， 但属 于城 镇 公共道 路 的除外 。建 筑 区划 内 的绿地 属 于业 主共 有 ，但属 于城 镇 公共绿 地或 者 明示 归 个人 的除外 ” 这 一规 定首先 明确 了业 主 。 们对 建筑物 区划 内的绿地 等 公共设施 有” 有权” 但是其 后又 加 共 ， 两 个” 除外”属于 公共 道路 的和 属 于个人 的除外 。 ， 这两 个 除外就 使 得业 主对道 路 、 地等 公 设施 的 有权 利陷入 被动 尴尬 的境地 ， 绿 业主 在购 房时 已经 对这些 公共 设 施 的费用进 行 了分摊 ， 入住 后 而 才发现 某些 区域 自己并小 享有 使 川收 益的权 利 。 ３１ 车 库 、 ．２ ． 车位 的 归属和 使用 问题 针对现 实生 活 中停车 位紧 张 问题 ，以及 占用共 有 的道路 或者 其 他场 地作 为车 位等 问题 ， 物权 法》 《 明确规 定 ： 建筑 区划 内 ， 规划 用 于停放 汽车 的车位 、 车库应 当首 先满足 业主 的需要 ， 归属 由当 其 事 人通过 Ｈ售 、 ＿ 附赠 或者 出租 等方 式约 定 。这就 意味 着 ， ； 开发 商 、 物 公 司 能 将车位 收 费所 得据 为 己有 ； 果需 要收费 ， 如 在扣 除必 要 管理 费后 的所得 款应 属 于全 体业主 共 有 。是不是 业主 们的车 位 问题 就得 到解 决 了？如 果开 发 商将车 库 的建造 费用 摊给 业主 ，又 自行 出售 车库 的车位 ， 主 如何 查 明和 认 定 ？这 个 问题 出现在 各 业 业丰 面前 ，不容 忽视 。由于业 丰 与开 发商 处于信 息严 重 不对 称 的 地位 。 别 是在卖 方 市场 的情形 下 ， 于绝 对弱 势 的业丰是 很 难 与 特 处 开发 商抗衡 的 。 物 权法 》 未提 出相 关解 决方 案 。 考相关 资料 ， 《 并 参 根据 从香港 有关 法律 制度 中获得 的启 示 ， 决这 个 问题要靠 政 府 解 的 干预和制 度 的保证 。 ３１ 人 防 工程 的归属 ．３ ． 物权 法颁 布 实施 以来 ， 其 末对人 防 工程进 行规定 ， 各地 的物 权 纠纷 案许 多 人防 工程 有关 。其 ，北京市 物权 法第 一案 比较 典型。 此案 争议 的焦 点在 于” 人防 ＿ 稃 归于谁 ”２ ０ 年 １ 月 ｌ Ｌ 。０ ７ ０ ７日，

建筑物区分所有权共有部分共有部分是建筑物区分所有的核心重要问题。

根据各国建筑物区分所有权法，共有部分范围包括：1）专有部分以外的其他部分，2）不属于专有部分的附属建筑物：①建筑物的附属物，如给水排水设备、供电设备、空调设备、各种配备线等；②建筑物的附属设备，如天井、水塔、游泳池、停车场、建筑物外的照明设备等。

建筑物区分所有权是现在普遍承认的一种不动产所有权制度。

其中共有部分是广大业主关心的一个问题。

下面小编就为大家总结归纳一下建筑物区分所有权共有部分的相关问题，希望可以对大家了解建筑物区分所有权共有部分有所帮助。

一、建筑物区分所有权共有部分登记范围的认定在我国现行的法律中，缺乏对共有部分登记的专门规定。

在建筑物所有权证书上的共有部分登记只涉及到“公摊”。

以住房为例，“房屋公摊”是指分摊的公用面积，与套内面积一起构成了的建筑面积，在书上得到列明，以证明是业主所有权的一部分。

但是，公摊部分与共有部分的范围是不一致的，它主要集中于建筑体内部与套内居住相关的外墻墻体、楼梯、公共过道等公用部分。

而如今建筑物共有权争议热点涉及到的车库、绿化带、楼顶平台等部分则缺乏法律规定的登记规则与形式。

权力状况与登记客体不匹配，在现行的模式下，共有权无法得到保障。

我国《物权法》中采用的排除的方法。

规定建筑物内除住宅、经营性用房等专有部分以外就是共有部分。

具体来说在该法第七十条规定了：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”；第七十三条补充规定了道路、绿地、公共设施等也属共有部分。

这种以专有部分为主导的模式造成了对共有部分认定的模糊，只是一般性笼统的规定，而且在实践中往往有与之沖突的情况。

第七十三条中将“其他公共场所、公共设施”全部认为是业主共有就是不合理的，如已被租赁或认购的公共服务设施建筑就不能笼统的被确定为业主共有。

因此，在2009年出台的《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》采取了列举法加排除法的方式对《物权法》的不足进行弥补，对专有部分概念定义为具有构造上的独立性、利用上的独立性、能够登记成为特定业主所有权的客体。

容， 界定共有范围， 确认业主对共有部分享有的权利 ， 以期完善此项制度 并对解决实际 问题和维护业主权利有所裨益。
关键词 ： 建筑物 区分所有权； 同部分 ； 共 共有权 ； 广告收益
中图分类号 ：６ ３２ Ｄ ２ ． 文献标识码 ： Ａ 文章编号 ：６ ４— ８４ ２ １ ）５— １８ ０ １７ ５ ８ （００ ０ ０ ５ — ２
石激起千层浪 ， 一时间关于小 区共建 面积广告 和租赁收 入的话题 引起社会公众关 切 ， 得这一问题成 为焦点。赵 使 普遇到的问题在全 国多数小 区普遍存在 ， 区内做 广告也 小 不是新鲜事 ， 几乎 每个小 区每个单元 门走廊里 、 电梯 口、 电
一
理 ； 委会 成立之 后 ， 区 自治权应 交 由业 委会及 全体 而业 小
经 营。这笔收益无 论是谁 管理 ， 都属 于业 主所 有 ， 理者 管
有义务定期进行公 示。业主对共 用部位 、 用设施设备 和 共
的广告 收益 到哪里 去 了？这 些收益 是属于 物管公 司还 是 小区业 主所有？可谓各执 一词 。有 的业 主认 为， 在小 区公 共场所投放广 告 ， 首先应 征求业 主 同意 ， 利该归 业主 共 获 享 。也有业主认 为 ， 小 区电梯里 发布 广告 ， 在 作为 业主 并 没有太多意见 ， 但物 业公司应将广告 收入透 明化 。对 于小 区广告 收入如何使用 ， 业主大多表示并不知情 ， 楼栋里 、 公 共 场所 的广告 日渐增 多 ， 但从未 有人征 求过 业主 的意见 。 物管方面 则表 示 ， 他们 的 做法 是扣 除相 应 维护 成本 费 用 后， 其他一部分所得 收益应用于房屋 维修基金 。并声称 根 据建设部 门的相关 规定 ， 物业公 司如果 处于 亏损状 态 ， 管 理小 区所得 收入可 以优 先用 于贴 补物 业的开 销。不过 也 承认 目前物业公司做法虽然不合 法但合情 ， 区广告 收益 小 不是不可 以给业 主 ， 前 提是 要解 决 目前 物业 收 费率不 但 足， 物业公 司员工 待遇低 ， 人才 匮乏 的问题 而不得 不采取 其他方式 ， 比如用 停车费 和广告 费填 补 亏空。对此 ， 一些

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会员登录建筑物区分所有权，为近代各国物权法上一项重要的不动产权利。

在我国，虽然早已存在建筑物区分所有权的事实，但我国法律一直未确认这一概念。

新颁布的《物权法》采纳了这一概念，是对我国传统物权理论的突破，这对化解社会矛盾，维护业主权利均具有非常重要的意义。

建筑物区分所有权概念的界定关于什么是建筑物区分所有权，我国采取的是三元论说。

《物权法》第七十条规定：业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

由此可以将建筑物区所有权的概念概括为：建筑物区分所有权指将一栋建筑物在结构上区分为由各个所有人（这里称业主）独自使用的专用部分和由多个所有人共同使用的共用部分，每一所有人享有的对其专有部分的专有权和对共用部分的共有权和共同管理的权利，对专有部分的所有权、对共用部分的共有持分，以及成员权的三位一体的复合物权。

事实上，建筑物区分所有权应当是包含专有部分所有权、共有部分所有权和成员权这三项权能的复合物权，其中，专有所有权是基础。

从某种意义上说，共有所有权和成员权是依附于专有所有权而存在的，区分所有人取得专有所有权，自然就应取得共有所有权和成员权。

区分所有权人转让其专有部分时，共有所有权和成员权被认为一并转让。

总之，这三项权能不可分割，如果作为继承或处分的标的，应将三者视为一体。

因此，建筑物区分所有权，应是指数人区分一建筑物时，对各自的专有部分有单独所有权，并就该建筑物及其附属物的共用部分，除另有约定外，按一定比例享有共有所有权，并基于区分所有人之间的团体关系而拥有成员权，上述专有所有权、共有所有权和成员权的总称即建筑物区分所有权。

由于现代城市生活的居住密度加大，牵涉到建筑物区分所有权的共有权的头关系增多，由此而引发的争端和矛盾也层出不穷，为此讨论共有权也更加有其现实意义，所以本文不对专有权和成员权进行讨论，而只对共有权作一些探讨。

三 本 房 产 证 。 历 经 一 年 半 时 间 ， 事 态 终 于平 息 。
该问题。
人所有的场所及设施等。
建 筑 区 划 内 的 土 地 ，依 法 由 业 主
一
该 案 争 议 的 焦 点 ： 开 发 商 对 该 三
处房产是否拥有所有权？
、
共 有 所 有 权 的概 念 和
共 同 享 有 建 设 用 地 使 用 权 ，但 属 于 业 主专 有 的整栋 建筑物 的规 划 占地或者 城 镇 公 共 道 路 绿 地 占地 除外 。 ”
对 建筑 物 区分 所 有权 的共 有 部 分 如 何 界定，我国的物权 法未做统 一规定。
有 关 的 规 定散 见 于 物 权 法 及 其他 一 些 法
律 规 范 中。 因 为分 散 ，且 由于 立 法 的 时
建 筑 物 区分 所 有 权 的 共 有 部 分 如 何 界 定
◎ 江 西省 赣 州 市房 管局 副局 长 赖德 华
业 主 委 员 会 拿 着 全 体 业 主 联 合 签 名 的
下 笔 千 言 ，离 题 万 里 ，酷 似 “ 醉 拳 ” ３条 规 定 ，“ 法 律 、 行 政 法 规 规 定 的 打 。 除
信 访 件 到 相 关 部 门 （ 括 当地 房 管 局 ） 尤其是开发 商 。在争议 处理的过程 中 ， 共 有 部 分 外 。建 筑 区划 内 的 以下 部 分 ， 包
区 分 所 有 权 纠 纷 案 件 具 体 应 用 法 律 若 五 是 避 难 层 设 备 层 或 者 设备 间等 结 构 干 问 题 的 解 释 法 释 （０ ９ ２ ０ ）７号 第 部 分 ；六 是 建筑 区划 内的 土地 （ 政 和 市
人 更 难 辨别 。

建筑物区分所有权的共有部分1、不知是谁最早想到在商品房买卖中搞出个公用建筑面积分摊这个馊主意的?!由于商品房是按照面积计价的，一平方米几千元或者几万元的价格下，开发商以交付的实际套内建筑面积计算销售面积往往感到吃亏，因为电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、套(单元)与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)等共有部分是开发商花钱买的地和建设起来的，因此开发商玩了小聪明把这些共有部分的面积折算到每套房子的面积中去，要业主分摊这部分费用，因此搞出了每套销售面积包含公用建筑面积的分摊这种鬼把戏。

因此，当业主购买了100平方米的套间时，实际得房面积，即套内建筑面积只有80多平方，另外10多平方是业主花了钱但搞不清在哪里的共有面积，当然，开发商安慰说：共有面积是每家都要用到的，在房产证上清楚地写在那里了，你的钱也没有白花呀，至少是个心理安慰，就像人民银行是人民的呀，哈哈。

潜台词是：真傻，我把共有部分费用摊到你们身上了，你们买单了，仅仅得到的是房产证上几个面积的数字而已。

2、聪明反被聪明误!如果开发商知道后来发生的不可控制的后果(业主们群情激昂地争夺车库、会所等产权的事情大量出现)，开发商再也不会干这种蠢事了。

因为完全有别的可以替代的方式来做这件事情。

最初人们，包括开发商都比较朴实，都用经济学的方式来计算实际销售的面积成本，把共有部分的费用折算成公摊面积给了业主，开发商还以为占了便宜。

其实，共有部分的费用即使要让业主买单，也可以不折算成公摊面积，而是分摊到套内建筑面积的价格中去，看起来每平方米的价格高了些，但是少了很多的法律上的麻烦。

换句话说，开发商可以只卖套内建筑面积，房屋的所有共有面积，包括小区内的所有公用面积和设备，开发商都可以把所有权保留在自己名下。

因为开发商购买了全部小区的土地并投资建造了小区，对小区内全部公用的地域和设备都依法享有原始或继受取得的物权。

3、潘多拉盒子打开后，人们往往控制不了后果的，玩小聪明的开发商也是一样。

解析建筑物区分所有权：专有权、共有权与你的居住权益举例：业主A计划在自家卧室外墙安装空调外机，但邻居B认为该外墙属于整栋楼业主共有，要求A必须得到大楼内超过2/3业主的同意，并支付使用费。

A拒绝这一要求，由此双方发生了争执。

一、具体分析1.外墙归属与使用权：根据《中华人民共和国物权法》第七十条规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

一般情况下，建筑物外墙属于全体业主共有。

但根据《物权法》第七十一条，业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，因此业主A在其专有部分（如卧室）相对应的外墙上安装空调外机，属于合理使用范畴，前提是不得违反法律法规、管理规约，且不对其他业主造成损害。

2.相邻关系处理：《物权法》第八十四条规定，不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。

业主A安装空调外机时，需确保不侵犯邻居B的合法权益，比如不应影响B的通风、采光或造成噪音污染等。

3.决策与费用问题：关于B提出的需获得全楼2/3以上业主同意并支付使用费的要求，这在现行法律中没有直接规定。

通常，对于共用部分的特殊使用，需要遵循物业管理规定或业主大会的决定。

如果小区管理规约中有明确约定，则应按规约执行；否则，此要求可能缺乏法律依据，除非A的安装行为确实对其他业主权益造成了显著影响，需要通过协商或业主大会讨论决定是否需要补偿或其他安排。

二、建筑物区分所有权建筑物区分所有权是中国法律体系中针对多层或高层建筑物的一种特殊的不动产权利制度，这一制度主要包含以下三个方面：1.专有部分所有权：指业主对其所购买的住宅、商业用房等具体空间（专有部分）拥有独占的财产权益，包括占有、使用、收益和处分的权利。

例如，住宅内部空间通常属于业主的专有部分。

2.共有部分共有权：涉及到建筑物中不属于任何单一业主专有，而是全体或部分业主共同所有的部分，如楼梯、电梯、过道、外墙、屋顶、地下室、公共绿地、停车场等。

建筑物区分所有权和共有权的区别是什么房屋所有权人是对房屋有处置的权利，房屋共有权是两个人以上的人有权力进行处置房屋。

进行买卖房屋的时候，有房产所有权的人自己拿着产证就可以办理交易，但是共有权的，必须共有人在场进行签字才可以将房屋进行出售。

一、建筑物区分所有权和共有权的区别是什么1、房屋所有权人是指房屋权利的所有人，对房屋享有出让、赠与等处置的权利。

2、而房屋共有，指的是由两个或两个以上的公民、法人共同拥有该房屋的权利和应承担的义务。

房屋共有人包括持证人和共有人。

持证人是指房屋的所有权证由谁来持有。

无论房屋是单独所有还是共有都只有一个产权证，所以要有个持证人。

共有房屋的每一个所有权人都可以叫做共有人，但持证人只有一个。

如果房屋存在共有人，那么处置该房屋需要所有的共有人同时到场签字。

3、共有房屋一般有“按份共有”和“共同共有”两种种类。

“按份共有”是指房屋共有人按照各自的房屋份额对共有的房屋分享权利和承担义务;“共同共有”是指房屋共有人对共有房屋分享权利和承担义务。

房屋共有权保障共有人的权利。

4、夫妻间对于房屋所有权的共同共有，除有特殊约定外，二者是对该房屋不分份额的共同享有权利并承担义务。

夫妻之间对于该房屋的收益、处置权利都是相同的，没有任何区别。

二、房屋所有权人和共有权人相关法律规定《物权法》第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。

第四十条所有权人有权在自己的不动产或者动产上设立用益物权和担保物权。

用益物权人、担保物权人行使权利，不得损害所有权人的权益。

《民法通则》第七十一条【财产所有权】财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利。

第七十二条【所有权的取得】财产所有权的取得，不得违反法律规定。

按照合同或者其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移，法律另有规定或者当事人另有约定的除外。

第七十五条【公民个人财产】公民的个人财产，包括公民的合法收入、房屋、储蓄、生活用品、文物、图书资料、林木、牲畜和法律允许公民所有的生产资料以及其他合法财产。

一
用 。共有权人 的使用权是及于共有部分 的全 部， 并非按份使用 ，同时在使用过程中不得
性质 的体现 。
妨 碍其他共有人相 同权利的行使 。
（ 二 ）收益权利。
共有 所有权 按照不 同的形成 原 因包括两 种 情况 ， 一是法定共有 ， 另外一种是约定共有 。 法定 共有是 指依 照法律规定 由全部 的共 有 所有权人共 同享有权利 ， 这部分涉及到整个 建筑物的功能完整 和安全 ， 法律规定是不允 许约定权利归属的。 约定共有是指 区分所有 权人之间可以通过达成合意 ， 使原本在物理 性质 及使用 上具有 独立性 的建筑 物部 分成 为共有部分。按照权利主体的范围不同 ， 共 有所 有权部 分又可 以分 为全体共 有和 部分 共有两部分。全体共有部分是指归全体 区分 所有权人共同使用 的部分 ， 对每个权利人专 有所有权的行使都 不可或缺 ， 部分共有部分 是指 只有部 分 区分 所有权 人可 以行使 权利 的部分 。 二、 建 筑物 区分所 有权 之共有 权人 的 共有权 内容 从权利内容上 看 ， 建筑物 区分所有权人 的共有权主要表现为使用权 、收益权及修缮 改 良权 。当然 ， 除 了积极权 能外还有 消极权 能，即享有排除他人对共有部分干扰的物上 请求权 。 （ 一） 使用权 业 主对共 有部 分的使 用权 是建 筑物 区 分 所有人 对共有 部分享 有共 有权 的基本权 利 。共有 部分 的存在 目的就 是为 了共 同使
综合论坛 ２ ０ １ ４年 ５月 （ 中）
浅 谈建筑物 区分所有权 的共有权
贾淑 贤
（ 西北政法大学， 陕西 西安 ７ １ ０ ０ ４ ８） 摘要： 目前，随着我国城 市住房制度 改革 的深入进行 ，建筑物 区分所有权的情形普遍存在，现行 法律 法规也有相应 的规定 。 但是对 于建筑物区分所有权 中共有权

、成 员权的行使方式及成员权人的权利和义 观点最早是 由德国著名学者 贝尔曼所倡导 。认为专有权 、共有 形式予以行使的 。２ １ 权和成 员权三者不可分 离，从而形成集物权法和人权法 为一体 务。 （ ）业主大会。业主大会 由全体区分所有权人组成 ，是区 的特别法 ，称为共同的空间所有权 ；四元说 ，王利 明先生在其 分所有权人团体的最高权力机关 。每一区分所有权人都当然的成
一
性质应属于委托合同。由于物业管理合同包括缴纳物业管理费、
般上讲 ，主要看是否有独立的出入 口和符合建筑物使用 目的的 共有部分的使用方式及收益分配等关系到所有区分所有人利益的
人大会讨论通过后方可生效 。 综上所述 ，建筑物区分所的范 围。确定专有部分 的范 围也就 内容 ，所以为保护区分所有人利益，物业管理合 同应 由区分所有 是对专有部分的量化。理论上有四种观点。 （）壁心说 ； （） １ ２ 空间说 ； （）最后粉刷表层说； （）壁心和最后粉刷表层说 。 ３ ４
用、收益及处分 。值得注意的是，专有所有权的行使应受到一定 存在 ，使该制度带有债权的性质。经过多年的努力， 物权法》
的限制 ，这与建筑物及建筑物区分所有权的特殊性是分不开的。
终于在千呼万唤中制定出来 ，将建筑物区分所有权制度以法律形
任何一权利的行使都必然伴随着一定的义务。４ 、专有部分 占有 式作出规定，改变长久以来区分所有无法可依的现状 。笔者也热
二元说观点认 为 ，是指数人 区分一建筑物时 ，各所有人对其独 有人由于使用同一建筑物而形成不可分离的共同关系，作为建筑
自占有 、使用的部分享有专有所有权 ，并对全体所有人共 同使 物的一个团体组织的成员而享有的权利和承担的义务 。成员权的 用 ，或数个所有人 之间共 同使用的部分享有共有所有权 的一种 存在基础是全体区分所有权人因在一栋建筑物内共同居住或工作 复合物权 ；三元说 ，此观点认为应有专有部分所有权 、共有部 而形成的共同关系。成员权是通过区分所有权人组成 区分所有权 分的权利以及因共同关 系所产生的成 员权等三要素所构成 。该 大会、选举管理委员会、委托物业管理企业对建筑物进行管理等

建筑物区分所有权的共有部分有哪些建筑物区分所有⼈依据法律、合同以及区分所有⼈之间的规约，对建筑物的共⽤部分、基地使⽤权、⼩区的公共场所和公共设施等共同享有财产权利。

最⾼⼈民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应⽤法律若⼲问题的解释》第三条规定，共有部分包括法定共有部分、天然共有部分和约定共有部分。

法定共有部分即法律、⾏政法规明确规定属于业主共有的部分，包括建筑区划内的道路（属于城镇公共道路的除外）、绿地（属于城镇公共绿地以及明⽰属于个⼈的除外）、其他公共场所、公⽤设施和物业服务⽤房、占⽤业主共有的道路或者其他场地⽤于停放汽车的车位及电梯、⽔箱等。

天然共有部分，即法律没有规定，合同也没有约定，⽽且⼀般也不具备登记条件，但从其属性上天然属于共有的部分，包括建筑物的基本结构部分、公共通⾏部分、公共设施设备部分和公共空间等，其中包括外墙⾯、屋顶、通道等属于共有部分。

约定共有部分是业主约定为共有的部分。

共有部分很难通过列举的⽅法予以穷尽，根据“⾮特定权利⼈所有即为业主共有”的原则，满⾜下列两个条件的应当认定为共有部分：1．不属于业主专有部分；2．不属于市政公⽤部分或者其他权利⼈所有。

我国物权编确定了“房随地⾛”和“地随房⾛”的制度。

业主拥有了专有部分的所有权，对该专有部分所占的⼟地也享有相应的建设⽤地使⽤权。

但由于是区分所有的建筑物，其中的某⼀专有部分所对应的建设⽤地使⽤权⽆法具体确定。

因此，建筑区划内的⼟地，依法由业主共同享有建设⽤地使⽤权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。

《民法典》第⼆百七⼗⼀条，业主对建筑物内的住宅、经营性⽤房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

第⼆百七⼗四条，建筑区划内的道路，属于业主共有，但是属于城镇公共道路的除外。

建筑区划内的绿地，属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明⽰属于个⼈的除外。

建筑区划内的其他公共场所、公⽤设施和物业服务⽤房，属于业主共有。

可分割性。当专 有部分转移时 ， 共用部分 也随之转 移。该共有权
所有权人所共有 。
２ 共有部分的范围
３ 共有所有权的内容
从而 引起学 生 的重视 ， 发学生 学 习建 筑力学 的 激 计还涉及到许多的专业知识 ， 许多 的实 际经验甚至 是需 要很长 程中无处不在 ， 有 希望能 引导 同学 们 主动 学 习， 主动 探索 ， 探 索 中培养 兴 在 时间积累的。在教学中应该把 Ｐ Ｐ 的神秘面纱掀 开一角 ， ＫＭ 让学 兴趣 ， 生走 出结构 设计过于简单或过于复杂 的误 区， 让他们 明 白力学课 趣 ， 从而得到提高 。 程在其中所起 的作用 。
关键词 ： 筑物， 建 物业管理 ， 共有所有权 中圈分类号 ： Ｊ２ ． ’１３ ７ 文献标识码 ： Ａ 法定共用 部分 是指 构造 、 利用 上并 无 独立 性 的建 筑物 和设 备 。如建筑物躯干部分 ， 如共用 出入 口、 通道 、 楼梯 、 粱柱 ， 同墙 共
１ 共 有所 有权 的概 念与 特征
参考文献 ：
３ 结语
文中从上述两个方面简述了力学课程在土木工程专业 中的
作用 ， 相关的例子不胜 枚举 ， 目的在于 在授课 过程 中让学 生 明 其 白力学课程并不是没用 的， 它的核心地位决 定 了它在 后续专业课
［］ 国瑾 ， 美丽 ， １周 施 张景 良． 建筑力 学［ ． Ｍ］ 北京 ： 同济大 学 出版
共有所有权 ， 或称共 用 部分持 分权 ， 指建筑 物 区分所有 权 是
楼地板 、 屋顶 以及共用设施 、 设备 如电梯 、 中央空调 、 管线等应 人依照法律法规或 物业 管理区域的管理规 定 ， 区分所有 建筑物 壁 、 对 属于法定共有 。 共用部分所享有 的 占 、 有 使用 、 收益和处分的权利 。 约定共用部分 ， 是指构造 、 利用 上虽然有独 立性 ， 依 区分所 但 建筑物 区分所有权 中的共有 所有 权具有如下特征 ： 仓库 、 地上 或地 下 １共有所有权 的从 属性 。共 用部 分相 对于住 宅 的专有部 分 有权 人 的规 约而成 为共有 部分 。如管 理用房 、 ） 具有从属性 。由于 区分所有 的建 筑物 的专有 部分 与共用 部分 在 车库 、 垃圾 站 、 庭园等 。当然这种 约定不 得损 害区分所有 权人 的 利益 。如约定不 明确 ， 则推定为法定 共有 。 共用部分 的范 围包括 四个方 面 ：

区分所有建筑物中共有部分侵权案例分析首先，我们需要理解什么是建筑物中的共有部分。

建筑物中的共有部分指的是多个业主或使用人共同拥有并共同使用的部分，例如楼道、电梯、走廊、公共厕所、健身房、会议室、游泳池等。

这些共有部分不属于任何一位业主或使用人私人所有，而是属于整栋建筑物的公共部分。

在共有部分侵权案例中，通常会涉及以下几种情况：1. 私自占用共有部分：业主或使用人擅自将共有部分改造成私人空间或放置个人物品，例如在楼道内建隔断间或私人储物柜等。

这种行为严重侵犯了其他业主或使用人的使用权益，也违反了业主公约和规章制度。

应该及时予以制止和纠正，并进行相应的惩处。

2. 恶意破坏共有部分：业主或使用人故意毁坏公共设施，例如在电梯内乱画乱刻、破坏游泳池设备等。

这种行为不仅损害了其他业主或使用人的权益，还会给整个建筑物的使用和维护造成困难。

应该及时报警并追究责任。

3. 违规改装共有部分：业主或使用人在未经允许的情况下私自对公共设施进行改造，例如在楼道内加装门禁、在公共区域增加造型艺术等。

这种行为不仅会增加整栋建筑物的安全隐患，还会影响其他业主或使用人的正常使用权益。

应该按照相关规定进行审批和报批手续，并得到所有业主或使用人的同意后，方可进行改造。

4. 共有部分的维修和维护：共有部分的维修和维护是所有业主和使用人的责任和义务，例如对楼道、电梯、公共厕所、游泳池等设施进行清洁、保养和维修。

如果某位业主或使用人拒绝参与维修或未按时缴纳维修基金，将会影响整栋建筑物的使用和维护。

应该及时与相关责任人协商，推动其参与维修工作并履行维修义务。

以上就是我对建筑物中共有部分侵权案例的分析和归纳。

只有遵从相关规定和公约，尊重他人的权益，才能够共同维护整栋建筑物的正常运营和发展。

除了上述提到的共有部分侵权案例，建筑物中还有一些其他的共有部分侵权案例。

1. 将公共场所变成私人领地。

这种情况下，业主或使用人将公共场所如花园、停车场等改造并变成了私人领地。

结论
业主的建筑物区分所有权之共有部分是建筑物区分所有权制度的重要组成部 分。通过对共有部分的概念、权利与义务、种类、管理和维护以及法律规制的探 讨，我们可以得出以下结论：首先，共有部分是建筑物区分所有权不可或缺的一 部分，它为业主提供了必要的通行、休闲和共同利益；其次，业主对共有部分享 有相应的权利和义务，
共有部分的种类
建筑物区分所有权中的共有部分可以根据功能和位置的不同分为以下几类：
1、小区绿地。小区绿地是业主休闲、娱乐的重要场所，也是小区环境的重 要组成部分。业主有权在绿地内进行合理的活动，如散步、健身等。
2、公共走道。公共走道是业主出入专有部分的必要通道，也是进行邻里交 往的重要场所。业主应保持走道的整洁、畅通。
应合理使用共有部分并承担相应的费用；最后，为了保障业主的权益，相关 法律法规和规章对共有部分进行了规制。
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5、监督物业公司。业主应监督物业公司的服务质量和履行情况，发现问题 及时提出意见和建议。
法律规制
为了保障业主的建筑物区分所有权之共有部分的权益，相关法律法规和规章 进行了规制：
1、《物权法》规定：“建筑物区分所有权的共有部分属于建筑物全体业主 所有，业主享有共同使用的权利和共同管理的义务。”
1、对共有部分的正常使用权。业主有权对共有部分进行合理、必要的通行、 使用和享受，以满足日常生活和工作需要。
2、共有部分维护请求权。业主对共有部分的维护负有请求权，当共有部分 出现损坏或安全隐患时，业主可请求业主委员会或物业公司进行维修和维护。
3、参与管理权。业主有权参与共有部分的管理，对管理事项提出意见和建 议，并监督物业公司的服务质量和履行情况。
对业主的建筑物区分所有权之共有 部分的具体考察
目录

论建筑物区分所有权中的共有权摘要：建筑物所有权是指对建筑物和土地的全部权利，在物权法中被认为是一种绝对权利，但在现实中存在着许多情况下建筑物的所有权是共有的。

共有权是指建筑物实际上属于多个所有者，共有权的准确定义和适用是建立在正确定义建筑物的具体范围和所有权成立的基础上的。

本文首先简述了建筑物所有权的概念和特征，随后深入探讨了建筑物区分所有权中的共有权包括定义、形成和转移，最后结合实践案例提出解决建筑物区分所有权中的共有权的合理可行方案。

关键词：建筑物所有权，共有权，区分所有权，范围，成立，转移一、建筑物所有权的概念和特征建筑物所有权是指对建筑物和土地的全部权利，包括使用权、收益权、处理权和处分权等。

建筑物所有权是物权法中的一种绝对权利，具有不可分割性、排他性、继承性和可质押性等特点。

建筑物所有权的表现形式包括房屋产权证、土地证、不动产权证等。

二、建筑物区分所有权中的共有权共有权是指建筑物实际上属于多个所有者，共有权的准确定义和适用是建立在正确定义建筑物的具体范围和所有权成立的基础上的。

1.共有权的定义共有权是指建筑物属于两个或两个以上的所有者，每个共有人享有共有物的权利和义务。

共有权是凭借多种方式形成的，包括遗产、分家、继承等。

在共有权形成过程中，应当尽量充分发掘共有权权利、义务、变更等方面的规则，如共有权的协议约定、共有权的债权、债务、权利变更等等。

2.共有权的形成共有权的形成可以通过遗产、分家、继承等多种形式进行，同时还应当符合法律规定。

（1）遗产遗产指在建筑物所有者去世后留下的财产，遗产应当通过法律规定的途径进行继承。

在继承过程中如若在建筑物范围内留有两个或两个以上继承人，由于每个继承人都应当成为共有人。

（2）分家分家指在家庭财产共有制条件下，家庭成员通过协商、划分共有财产的过程，而建筑物在此过程中通常成为共有财产，从而构成共有权。

（3）继承继承是指建筑物所有权通过继承者享有继承权而形成的共有权。

建筑物与区分所有权的共有部份是什么意思建筑物与区分所有权的共有部份的意思就是在同一个建筑物里面所提供的东西或者场所都是属于共用的，每个人都是有权利来享受它，拥有它，但是对于共用部份的维护也是需要一起来进行处理，共有部份就是共同的来进行使用，从而达到和平的效果。

一、建筑物与区分所有权的共有部份是什么意思？区分所有权的建筑物的共有部分，是指供区分所有权人共用，属于区分所有权人共有的部分。

它的范围包括共用部分和共用设施设备。

共用部分是指楼板、屋面、梁、柱、内外墙体、基础等承重结构和楼梯间、水箱间、走廊、门厅、楼内存车库、院落、共用厨房、共用厕所等。

共用设施设备是指共用的给排水管道、落水管、邮政信箱、垃圾道、烟囱、供电干线、共用照明、共用天线、通讯电缆、暖气干线、供暖锅炉设备及房屋加压水泵设备、房屋消防设施等。

各所有权人对共有部分也可以加以约定。

基于区分所有权人的同意或建筑物买卖合同的规定，区分所有权人对共有部分也可以享有专有使用权，如在地下室有专用停车位。

区分所有权人对共有部分按其份额享有使用权，并承担管理，及时修缮改良的义务。

我国的《城市异产毗连房屋管理规定》中对区分所有的建筑物的共有部分的维修有明文规定，现介绍如下：(一)、异产毗连房屋异产毗连房屋是指结构相连或具有共有、共用设备和附属建筑，而为不同所有人共有的房屋。

异产毗连房屋是具有区分所有权的建筑物。

凡异产毗连房屋发生自然损坏(因不可抗力造成的损坏，视同自然损坏)，所需修缮费用按照《城市异产毗连房屋管理规定》，依下列原则处理：共有房屋主体结构中的基础、柱、梁、墙的修缮，由共有房屋抟有人按份额比例分担。

共用墙体的修缮(包括因结构需要而涉及的相邻部位的修缮)，按两侧均分后，再由每侧房屋所有人按份额比例分担。

1)屋盖的修缮：A、不上人屋盖，由修缮所及范围覆盖下各层的房屋所有人按份额比例分担。

B、可上人屋盖(包括屋面和周边护栏)，如为各层所共有，由修缮所及范围覆盖下各层的房屋所有人按份额比例分担;如仅为若干层使用，使用层的房屋所有人分担一半，其余一半由修缮所及范围覆盖下各房屋所有人按份额比例分担。