建筑物区分所有权和相邻权的区别适用

最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释正文：----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释（2009年3月23日最高人民法院审判委员会第1464次会议通过，根据2020年12月23日最高人民法院审判委员会第1823次会议通过的《最高人民法院关于修改〈最高人民法院关于在民事审判工作中适用《中华人民共和国工会法》若干问题的解释〉等二十七件民事类司法解释的决定》修正）为正确审理建筑物区分所有权纠纷案件，依法保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国民法典》等法律的规定，结合民事审判实践，制定本解释。

第一条依法登记取得或者依据民法典第二百二十九条至第二百三十一条规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为民法典第二编第六章所称的业主。

基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为民法典第二编第六章所称的业主。

第二条建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为民法典第二编第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。

规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为前款所称的专有部分的组成部分。

本条第一款所称房屋，包括整栋建筑物。

第三条除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为民法典第二编第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。

建筑物区分所有权，是指在同一栋建筑物上存在多个所有权的情形，大量商品房的出现，在城市已形成了很多的住宅小区，业主的建筑物区分所有权已经成为私人不动产物权中的重要内容。

物权法适应现实的要求，确立了我国的建筑物区分所有权。

《物权法》的颁布是我国建筑物区分所有权制度立法上具有划时代意义的重要事件。

标志着建筑物区分所有权制度在我国立法上的极大进步，同时也体现了建筑物区分所有权制度基本理论在我国理论研究中的基本成熟。

但是这并不昭示建筑物区分所有权制度立法上和理论上的至臻至善。

本文从建筑物区分所权法律内涵的基础理论入手，分析不足并提出完善的立法建议。

一、建筑物区分所有权制度特性《中华人民共和国物权法》第73条规定：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。

建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。

建筑区划内的其他公共场所、公共设施和物业服务用房，属于业主共有。

”从《物权法》第73条的规定来看，本法条包含了三层意思：（1）建筑区划内的绿地，原则上属于业主共有；（2）城镇公共绿地，应当归国家所有；（3）对于明示属于个人的绿地，例如房屋买卖合同中约定归业主个人使用的地面花园，则应当按照约定归业主个人。

建筑物区分所有杈是一种包括专有所有权、共用部分持分权和成员权在内的三位一体的“复合物权”，具有以下特征：（一）权利主体多重性。

—建筑物区分所有权由于其由专有所有权、共用部分持分权及成员权所构成，其主体具有多重身份，既是区分所有建筑物的专有权人，又是区分所有建筑物的共有权人，还是区分所有建筑物管理团体的成员，并集三种身份于一身。

（二）权利客体多样性。

建筑物区分所有权的客体包括专有部分和共用部分，同时，由于区分所有建筑物在整体上是一个闭合的物体，因而各个区分所有人形成不可分割的团体关系，其成员对整个建筑物具有不可让与和不可抛弃的权利和义务。

（三）权利内容多样化。

既包括权利主体作为专有权人的权利义务关系，又包括权利主体作为共有权人的权利义务关系，还包括权利主体作为管理团体成员的权利义务关系，三者合为一体，不可分离。

建筑物区分所有案例一栋单体高层住宅，1997 年物业管理公司与当地一家广告公司签订《外墙使用协议》，约定由该广告公司出资租用该住宅临街面外墙，用于修建广告牌，其广告牌的收益归广告公司所有，使用期为10 年。

而物业管理公司则将该笔外墙出租的租金收入自家口袋。

1999 年该小区业主以外墙属于小区全体业主共同所有，并且广告牌侵犯了业主的采光、通风、安全等权利为由，向法院提起诉讼，要求判令广告公司拆除广告牌，停止侵害，恢复原状，并将该笔外墙出租的租金全部返还给全体业主。

本案例中外墙面应归全体建筑物区分所有人共有，所获得的收益应归全体建筑物区分所有人共同所有。

物业管理公司在未征得建筑物区分所有人同意的情况下无权将该外墙面出租给广告公司，物业管理公司将该建筑物的临街外墙面出租给某广告公司用于广告并将租金占为己有的行为侵害了建筑物区分所有人的权益。

相邻关系案例某市郊区甲，乙两村农民长期来往通行于某小学校园。

后两村的企业和农民购买了汽车和拖拉机，仍从学校经过，因影响教学秩序，该小学修起围墙，并在校门派人值班。

从而引起两村企业，农民与该小学的矛盾，一方强行通过，另一方不让通行。

为此，小学与甲，乙两村委会协商，小学提出在学校墙外另辟一条新路。

甲村委会提出：虽然是历史形成的通道，为保证教学秩序，可以另开新路，但因新路必须经过甲村土地，故提出要求乙村给予土地补偿。

乙村委会则坚持使用历史形成的通道。

为此，某小学诉至某人民法院。

问题：本案应如何处理，为什么？综合案例吉林省东丰县的一起民事纠纷案件近来引起了多方人士的关注：原告刘学东1992年从一幢三层办公楼的合建者东丰县对外贸易公司处取得该楼二、三层的房屋所有权。

根据对外贸易公司与另一合建人东丰县工业局1982年的约定，该建筑由工业局住一楼，对外贸易公司住二三楼，楼上住户通过一楼楼梯、门厅上下班。

后一楼长期由工业局下属机电公司使用，但双方为一楼过道问题频频发生纠纷。

刘学东为避免纠纷，在楼后搭建简易楼梯，被认定为违章建筑停止使用。

The real tenacity should be thorough when we cry, openness when we laugh, fullness when we speak, and don'thesitate when we do.简单易用轻享办公（页眉可删）建筑物区分所有权与相邻关系区别有哪些？建筑物区分所有权与相邻关系区别有绝对性、相对排他性、完全性、永久性；建筑物区分所有权与相邻关系的的区别是特别大的，特别是对于相邻关系如果处理的当是可以更好的维持好双方的邻里关系，同时在建筑特区分所有权上也是一定要协商好才能更好的处理。

一、建筑物区分所有权与相邻关系区别有哪些？(一)、所有权的概念及特征所有权是所有权人依法对自己财产所享有的占有，使用，收益和处分的权利。

它主要具有以下特征：1、绝对性所有权不需要他人的积极行为，只要他人不加干预，所有人自己便能实现其权利。

所有权关系的义务主体是所有权人以外的一切人，其所负的义务是不得非法干预所有权人行使其权利，是一种特定的不作为义务。

2、相对排他性所有权人有权排除他人对于其行使权力的干涉，且同一物上只能存在一个所有权，而不能并存两个以上的所有权。

当然，所有权的排他性相对相邻权来说就不是绝对的，现代各国法律对所有权均有不同程度的限制。

3、完全性所有权是所有权人对于其所有物进行一般的、全面的支配，是内容最全面、最充分的物权。

它不仅包括对于物的占有、使用、收益，还包括了对于物的最终处分权。

所有权是最完全的物权，是他物权的源泉。

4、永久性所有权的存在不能预定其存续期间，例如，当事人之间不能约定所有权的期限。

二、相邻权的概念、特征及意义(一)、相邻权的概念及特征相邻权指不动产(包含建筑物)的所有人或使用人在处理相邻关系时所享有的权利。

具体来说，在相互毗邻的不动产(包含建筑物)所有人或使用人之间，任何一方为了合理行使其所有权或使用权，享有要求其他相邻方提供便利或是接受一定限制的权利。

试论建筑物共用部分涉及的建筑物区分所有权与相邻权的竞合天元律师事务所陈雷笔者日前代理了一起因拆改高层建筑承重墙而引起的相邻损害纠纷集团诉讼的二审，并最终获得胜诉，本案的基本事实及诉讼过程如下：北京市某住宅小区32号楼的7～25层居民住宅，居民入住已超过10年。

1～6层原设计为商业用房，一直空置。

最近，A房地产开发公司购得1～6层后，拟将其改为民用住宅，规划管理部门以在该楼原规划许可证上批注的形式将1～6层的使用性质由商业用房改为民用住宅。

为了将1～6层改造成民用住宅，A公司准备在1～6层的承重墙上开凿门窗40余个，并委托该楼的原设计单位对其施工方案进行了重新设计。

2002年7月，A公司开始在承重墙上多处开凿门窗，并切断多处钢筋，使承重墙遭受严重破坏。

该事件导致了居住于该楼7～25层居民（以下简称“楼上居民”）的严重恐慌，并引起了新闻媒体和社会公众的广泛关注。

为了维护自己的合法权益，保护自己的生命和财产安全，楼上居民于2002年11月4日集体向一审法院提起诉讼，请求判令A公司停止侵害、恢复原状、赔偿损失。

一审法院于2002年12月6日判决驳回了楼上居民的诉讼请求。

楼上居民不服一审判决，上诉于北京市第二中级人民法院，笔者代理楼上居民进行了本案的二审诉讼。

二审法院经慎重审理，于2003年6月18日作出终审判决，撤销了一审判决，判决A公司立即停止在承重墙上开凿门窗，楼上居民最终获得胜诉。

在本案二审的代理过程中，笔者除了就A公司改造工程的行政审批方面的漏洞以及其施工方案对该楼整体结构所造成的安全隐患等方面问题发表代理意见外，还根据建筑物区分所有权的理论，提出了承重墙属于该楼全体居民共有，A公司开凿承重墙必须取得该楼全体居民同意的代理意见。

鉴于建筑物区分所有权制度在目前我国民事立法中还是一个空白，二审法院在判决书中并未直接采纳笔者的上述观点，而是从行政审批及相邻关系的角度阐述判决的理由。

笔者认为，虽然目前我国民法典尚未出台，物权法中的建筑物区分所有权制度还停留在法律草案阶段，但是，建筑物区分所有权在民法理论界已经是相当成熟和完善的理论，并且在建设部的一系列规章中有所体现，立法的滞后不应导致司法的滞后，司法工作理应与时俱进，适应时代发展的需要，以便妥善地解决实践中发生的各种纠纷。

浅谈建筑物区分所有权和不动产相邻关系的区别早些时候,“建筑物区分所有权”和“不动产相邻关系”是同属一个章节,“不动产相邻关系”作为“建筑物所有权”本身的限制和扩张,和它放在一起进行介绍和阐述.可是后来却分开作为两个独立章节,其中必有一些蹊跷.求索之下,发现了一些蛛丝马迹,概括起来可有以下几点:第一,“不动产相邻关系”作为独立的分支发展壮大,仍将二者放在一起便会显得不太协调.随着所有权概念化和进程化的加速,不仅相邻的不动产所有人之间发生相邻关系,而且临近的不动产利用人与不动产所有人之间也同样发生了相邻关系.于是民法判例与学说理论转变立场,认为民法典制定时随以不动产所有权为表准来设计相邻关系制度.但对相临近的不动产利用人之间的关系,也需要加以调整.诸如此类的等等发展,让不动产相邻关系这个不断扩大的框架无法寄生于建筑物区分所有权之中.第二,随着时代的发展,建筑物区分所有权和不动产相邻关系间差异愈发明显.二者无论是在范围上、性质上、规则上、调整对象上,还是权利与义务的关系上,都存在着显著的区别.以下就是对这些差别做一个简单的汇总.首先二者的范围不同:建筑物区分所有权的成立,是以一栋建筑物为其基础.其权利客体即建筑物必须是一体的,不可分割的.在该建筑物上,各区分所有人的专有部分通过共同壁、地板和天花板等共用部分相互连接,使彼此的用益面紧密地堆砌在一起.也就是说这个要进行区分所有的建筑物是一个独立的整体,而要进行的区分也只是在整体的内部进行.但不动产相邻的空间范围不仅仅可以是建筑物内的相邻关系,而且可以是建筑物彼此之间的相邻关系.相邻的“邻”字,在这里并不是指一个确切的距离或形态,而是对不动产的利用需要借助周围范围的地域.比如很远的上游有甲在不合理储水,影响到下游乙的正常用水,乙可以通过相邻水流条款限制其行为.可见二者的客体范围存在明显的差异.在建筑物区分所有权中,权利人可直接支配标的物,并可以享受其利益的排他性权利.权利主体原则上均可对权力客体为自由的使用、受益和处分.但是,在不动产相互临近时,如果不动产所有人或利用人均可绝对自由的、排他性的使用其不动产,则相邻双方必会产生纷争和冲突,结果不仅不能使不动产本身发挥最大的经济效益,而且危及不动产财产秩序的维护.所以,不动产相邻关系与前者的区别正在于它为权力的行使提供了一个“度”，这个度的意义就在于扩大一方的所有权和利用权,限制他方的排除请求权,以实现当事人双方利益关系的平衡.二者的规则也不一样,在建筑物区分所有权下,如对共有物使用需征得全体共有人或多数共有人的同意,不能妨碍其他共有人或对其他共有人造成损害;而相邻关系则只能依照相邻规则,符合法定条件,就能对他人的物进行扩张使用或限制使用.在调整对象和处理的利益关系上,二者的差别也很明显.在建筑物区分所有权里,就三元论而言,所要区分的是所有建筑物的专有部分所有权、共有部分持分权,以及因共有关系所生的成员权三个要素.在这个一体不可分割的建筑物内,它所侧重的是对个人利益的一种争取.而在不动产相邻关系里,需要调整的是一方所有人或利用人的支配力与他方所有人或利用人的排他力所产生的冲突.它所侧重的是对共同利益的维护.在管理上面,二者也有一定的区别:前者可以采用自主管理或委托管理等管理方式,比如他们可以设立一个物业楼管,对相互的关系进行调整.但在不动产相邻关系的调整中,自己的管理方未必能进行协调,或者说对对方的成员行为进行监督.这时就会需要一个更高一个层次的管理模式.用法律直接规定双方的权利义务关系便是一个很好的处理方法.注意,我所要表达的不是说只有不动产相邻关系里才牵涉到法律的约束.而是说普通相邻关系一般都是有法律直接规定的,不存在当事人之间的约定.而建筑物区分之间的相邻关系既基于法律规定,又受到建筑物区分所有人之间的共同规定.从本质上来看,所有权关系和相邻关系也并不是一回事.所有权关系是在自己拥有所有权或使用权在不同但有同样权利的主体之间发生的关系.归根到底是对自己的物如何使用所发生的关系;而相邻关系则是为了自己物的便宜而对他人的物拥有的权利,换句话说就是从他人的权利上找到自己的权利.在很多学者的文章中,我察觉到二者在权利和义务上有着微妙的关系.恕我直言,我并不觉得权利和义务是一直处在一个平衡状态的.在建筑物区分所有权中,权利占据着主导地位,无论是在几种学说中对权利的划分,还是在行使过程中对权利的谋取,处处都洋溢着个人对权利的获得和支配.而在不动产相邻关系中,义务则是主要的旋律,要求对方提供某种便利或某种限制都是在完成自身义务前提下所得到的未必需要实现的东西,而本身义务的享有却是绝对的.也就是说,别人未必会发出超出限制的震动、噪音、气味,甚至是遮挡光线来使你得到限制对方的某种权利,但你已经真实彻底需要履行不能发出震动、噪音、气味等影响他人的义务了.那么权利和义务不等价的原因,或者说造成他们不等的那一部分到底哪里去了呢?可能是制度上的漏洞和不合理,可能是其他实体机会主义的掺和,可能是我头脑发热陷入了逻辑的怪圈,呵呵.但总之一句话:建筑物区分所有权和不动产相邻关系之间的奥妙,远没有那么简单.写作期间我还研究了杨国亮、李爱珍所写的<<浅析建筑物区分所有关系与相邻关系的法律适用>>,知道了除以上所说的,二者在法律适用上的区别也日益明显.但毕竟现有的理论功底和研究能力有限,希望在不久的课程学习中能够有所突破,充实自己在这个领域的研究.参考资料:<<物权法>> 梁慧星陈华彬编著<<区分所有建筑物的相邻关系>> 王佳<<关于共有的若干问题>> 杨立新<<建筑物区分所有制度>> 王利明<<浅析建筑物区分所有关系与相邻关系的法律适用>> 杨国亮李爱珍。

吧删删删删删删删删删删艦I lOQUJIANSHE2020年第16期《民法典》建筑物区分所有权条款的理解与适用谢德城［提要］建筑物区分所有权由专有权、共有权、成员权三项权利构成；建筑物区分所有权关系着社区治理能力现代化建设和社区治理水平的高低。

《民法典》建筑物区分所有权条款是对现有建筑物区分所有权制度的继承与发展，既保持了部分规则的稳定性、连续性，又展现出了因应社会变化的诸多亮点，《民法典》建筑物区分所有权条款根据权利构成的不同可以类型化为五大类条款，即建S方U的仪巧吗眞条款.于于部分的专有权与权利限制条款、对共有部分的共有权与义务余右、口典冇切：》管理的■;〔页九与人卩:行使条款、业主的权利救济条款。

《民法典》建筑物区分所寺"条f：；.V.-5口中可竺而!：■■■;闰■}-V-的：£用和部分条款内容规定不明的问题"立法、司法解释、普法宣传等方式将有利于化解条款适用中遇到的挑战和问题、：［关键词］《民法典》；建筑物区分所有权；条款;理解；适用［作者简介］谢德城（1989—）,男，江西省社会科学院法学研究所助理研究员，研究方向为民商出学（江©命巧330049）［基金项目］江西省社会科学院院级一般课题“我省住房租赁制度的完善"（19YB02）建筑物区分所有权是指“多个区分所有权人共同拥有一栋区分所有建筑物时，各区分所有权人对建筑物专有部分享有的专有所有权，对建筑物共用部分享有的共用部分持分权，以及因区分所有人间的共同关系所生的成员权的总称”⑴。

《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）第七十条和2020年5月28日通过的《中华人民共和国民法典》（以下简称《民法典》）第二百七十一条均对建筑物区分所有权的权利构成进行了相同的规定，即业主对专有部分的专有权、对共有部分的共有权、对共有部分共同管理的成员权等三项权利共同构成了建筑物区分所有权的权利内容。

坚持和完善中国特色社会主义制度，推动国家治理体系和治理能力现代化，离不开作为社会治理“神经末梢”的城乡社区治理水平的提高。

根据《民法典》物权编规定，业主共同决定筹集建筑物及其附属设施的维修资金，）。

须满足的条件有（A.由专有部分面积占比1/2以上的业主且人数占比1/2以上的业主参与表决B.由专有部分面积占比2/3以上的业主且人数占比2/3以上的业主参与表决C.经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意D.经参与表决的全体业主同意E.经参与表决专有部分面积3/4以上的业主且参与表决人数3/4以上的业主同意【答案】BE下列有关用益物权的说法中，正确的是（）。

A.用益物权是完全物权B.用益物权属于对人权C.用益物权的客体包括不动产和动产D.用益物权属于价值权A.土地承包经营权B.建设用地使用权C.房屋租赁使用权D.宅基地使用权【【答案】C解析】用益物权包括：土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、居住权和地役权。

甲乙的承包地相邻。

3月8日，甲与乙签订地役权合同，约定甲在自己承包地上为乙设立取水地役权。

3月15日，双方办理了地役权登记。

5月10日，甲将自己的土地承包经营权转让于丙。

5月20日，乙将自己的土地承包经营权转让于丁。

根据《民法典》相关规定，下列关于乙的地役权变动及效力的说法中，正确的有（）。

A.5月20日之后，丙有权拒绝丁在其受让的承包地上行使取水地役权B.5月20日之前，乙有权在丙受让的承包地上行使取水地役权C.乙的取水地役权于3月8日地役权合同生效时设立D.乙的取水地役权于3月15日地役权登记完成时设立E.5月10日之后，丙有权拒绝乙在其受让的承包地上行使取水地役权【【答案】BC解析】（1）选项ABE ：土地承包经营权、建设用地使用权等转让的，地役权一并转让，但是合同另有约定的除外。

（2）选项CD ：设立地役权，当事人应当采用书面形式订立地役权合同；地役权自地役权合同生效52_业主的建筑物区分所有权、相邻权、用益物权 ︱时设立。

《民法典》规定了地役权制度。

下列有关地役权的表述中，正确的有（）。