龙湖集团研究新

龙湖集团工程管理手册一、前言1、手册目标与用途1、手册目标与用途本手册的目标是提供一个全面且实用的工程管理指南，为龙湖集团内部及外部相关人员提供清晰、一致的工程管理流程和实践。

本手册旨在确保工程管理的有效性和高效性，同时确保项目的顺利进行和最终的成功实施。

本手册的用途是为龙湖集团的所有工程管理人员、项目负责人和相关工作人员提供一个参考指南。

通过本手册，您可以找到关于工程管理的各个方面，包括项目规划、设计、采购、施工、监控、验收等环节的详细说明和指导。

无论您是新手还是经验丰富的专业人士，本手册都将成为您工程管理实践的重要参考。

本手册的另一个重要用途是提供给外部合作伙伴、供应商和承包商，以帮助他们更好地理解龙湖集团的工程管理标准和要求。

通过共享本手册，我们可以确保所有参与项目的人员都遵循相同的标准和流程，从而提高项目整体的成功率。

总之，本手册的目标是提高工程管理的质量和效率，为龙湖集团的所有相关人员提供一个全面且实用的参考指南。

2、集团工程管理价值观与文化2、集团工程管理价值观与文化龙湖集团始终坚持“质量第一，用户至上”的工程管理价值观，认为工程质量管理是企业持续发展的基石，用户体验是检验工程质量的最终标准。

在此基础之上，我们倡导“精细化管理，人性化服务”的文化理念，力求在每一个细节中追求卓越，为用户创造舒适、宜居的生活环境。

首先，龙湖集团注重工程质量的持续改进和提升。

我们深知，产品质量是企业的生命线，任何环节的疏忽都可能导致严重的质量问题。

因此，我们在工程管理过程中严格执行质量检查与评估，通过数据化、标准化、专业化手段，确保每一个工程项目的质量达到或超过行业标准。

其次，我们始终坚持以用户为中心，将用户需求放在首位。

在工程管理过程中，我们深入了解用户需求，倾听用户反馈，及时改进和优化产品设计和服务质量。

我们相信，只有满足用户需求的产品和服务，才能在激烈的市场竞争中立于不败之地。

此外，龙湖集团倡导精细化管理，力求在工程管理的每一个细节中追求卓越。

目录第一章实习目的§1—1实习目的第二章实习地点、实习单位及项目概况及实习时间§2—1实习地点§2—2实习单位概况及项目概况§2—3实习时间第三章实习内容§3—1经营目标与决策§3—2房地产开发§3—3房地产营销§3—4房地产管理第四章实习总结第一章实习目的§1—1实习目的1、通过本次实习使我能够理论高度上升到实践高度，更好的实现理论和实践的结合，为我以后的工作和学习奠定初步的知识。

2、通过此次实习，使我实际的接触了房地产开发经营过程中的营销阶段，对自己初步建立关于房地产行业从业者的形象、房地产行业的总体发展趋势、现阶段的形势等等的认知起到了重要的作用。

3、学习现场工作方法，学会如何将所学知识用于指导工作实际，为毕业后从事房地产经营管理工作打好基础。

4、通过本次实习使我感受到了作为一个学生与作为一个职业人的不同，了解了实习生和正式员工的区别，体验了其中转变的过程。

第二章实习地点、项目概况及实习时间§2—1实习地点北京龙湖地产长楹天街项目长楹天街售楼处§2—2实习单位概况及项目概况龙湖创建于1995年，成长于重庆，正发展于全国，是一家追求卓越、专注于品质和细节的专业地产公司。

龙湖集团总部设在北京，目前下辖重庆、成都和北京叁个地区公司，业务领域涉及地产开发、商业运营和物业管理叁大板块，现有员工3000多人。

2006年，龙湖集团实现销售收入近36亿元。

龙湖在重庆、北京、成都已有成熟的运作，2007年开始相继进入上海、西安、天津等城市开拓业务。

截至2007年底，龙湖集团累计交房面积318万平方米、已销售待交房面积140万平方米、在建面积370万平米、规划面积191万平方米。

经过十几年的潜心发展，龙湖形成了系统、高效的多业态综合开发能力、大规模快节奏规划建设能力，产品覆盖了普通住宅、写字楼、酒店、商务公寓、花园洋房以及别墅等多种业态，每一种产品都拥有城市标杆性的代表作品。

龙湖集团DT产品或项目立项、启动以及推进实施指引（2019版）龙湖集团DT产品或项目立项、启动以及推进实施指引（2019版）一、项目来源1、来源(1)可以来自业务痛点、客户痛点或员工痛点（问题导向）。

(2)可以来自其他产品以及行业经验的迁移或重新组合（标杆或最佳实践导向）。

(3)可以来自目标客户群行为以及逻辑奇点的前瞻性、创新性演绎和团队共同创想（基于逻辑奇点的创新导向）。

2、立项研究(1)业务板块一把手觉得有意义，亲自领导团队进行目标客群研究、关键场景研究以及立项研究。

(2)确保项目立项就有行业竞争力且具有可行性，并与现行产品或项目以及正在开发的产品或项目拉通、交圈、契合、无重大冲突。

(3)若想列入A、B类项目和产品，产品 owner和项目经理或其他关键人员必须经HRD、CDO、CEO、董事长面谈和筛选。

（尽量不是唯一人选）二、立项会1、频度：定期（每月1次）或不定期。

2、原则：(1)实际业务部门描述不清产品或项目成功后的场景和价值不做。

(2)实际业务部门描述不清主要客户（可能不止一个）和MVP不做。

(3)实际业务产生产品 owner。

业务派不出高量级产品owner不做。

微信公众号免费知识星球VIP知识星球(4)项目负责人量级不够不做。

(5)核心团队不能全职且任职直到上线成功、达成项目成功标尺不做。

(6)团队规模“二张pizza原则”。

(7)项目全程上线、可视化、滚动决策。

(8)产品或项目不断合并、消化、替代原则。

（不能只做加法，还要对原来产品、项目做减法）(9)项目时长为1-3个月，最长6个月左右。

(10)从小角度、小切片、小产品做起，但可以想得大、看得远。

3、立项会的上会及资料要求(1)主讲人：该业务版块一把手。

(2)资料由产品或项目立项研究团队提供。

(3)资料应包含如下内容：a.产品或项目成功后场景和价值（不超过200字）、产品新闻发布稿初拟（不超过300字）。

b.目标客户（可能不止一个）及其关键使用场景和对客户的关键价值；用户扩展飞轮和价值扩展飞轮。

中国地质大学长城学院本科毕业论文题目龙湖地产财务风险分析及对策研究院别经济学院专业会计学学生姓名冯智智学号013130543指导教师杨桂花职称教授2017 年 4 月30 日龙湖地产财务风险分析及对策研究摘要在市场经济活动中，财务风险是现代企业面对市场竞争的必然产物，它贯穿于企业生产经营活动的整个过程，它的存在会对企业的生产经营产生重大影响，经济活动的高风险迫使企业必须识别所面临的财务风险，并在此基础上制定和实施对自己最有效应对措施，减少可能的损失，维持企业的正常经营。

房地产行业作为一个典型的资金密集型行业，资金投入大、存货周转期长、回收期长、与变现能力差的特点决定了其必然存在财务风险。

如何在房地产企业开发经营过程中有效、全面、系统地防范财务风险，增强企业竞争优势变得尤为必要。

本文首先对财务风险的概念、特征以及内容做了简要的概述，其次从筹资、投资、资金回收和收益分配四个方面对龙湖地产有限公司可能存在的财务风险进行了全面分析，针对其存在的财务风险提出了应对企业财务风险的措施，并给房地产企业财务风险分析及对策提供有益的参考。

关键词：房地产企业；财务风险；风险应对ABSTRACTIn market economic activities, financial risk is the inevitable outcome of the modern enterprise in the face of market competition, it throughout the whole process of enterprise production and operation activities, it will be to enterprise's production and operation have a significant impact, economic activity, high risk faced by forcing enterprises must identify financial risk, and on the basis of formulating and implementing the most effect on measures to oneself, to reduce possible losses, maintain the normal operation of the enterprise. Real estate industry as a typical capital-intensive industry, capital investment, the inventory turnover period is long, long payback period, and the difference cashability determines the characteristics of the inevitability of financial risk. How to effectively in the process of real estate enterprise development management, comprehensive, system to guard against financial risks, the enhancement enterprise competitive advantage is particularly necessary. This article first to the financial risk of the concept, characteristics and content of a brief overview of the second recovery and income distribution from financing, investment, capital four aspects of LongHu real estate co. LTD. There may be a financial risk has carried on the thorough analysis, aiming at the existence of the financial risk is put forward to reduce the enterprise financial risk response, and to the real estate enterprise financial risk analysis and countermeasures to provide the beneficial reference.Key words：Poly Real Estate;Financial Risk;Risk treatment目录1前言 (1)2财务风险相关理论概述 (1)2.1财务风险的概念 (1)2.2财务风险的特征 (2)2.3财务风险的分类 (2)2.3.1筹资风险 (2)2.3.2投资风险 (2)2.3.3资金回收风险 (3)2.3.4收益分配风险 (3)3龙湖地产有限公司基本情况介绍 (3)3.1公司简介 (3)3.2经营范围与经营现状 (4)4“龙湖地产”财务风险分析 (5)4.1筹资风险分析 (5)4.2投资风险分析 (9)4.3资金回收风险分析 (10)4.4收益分配风险分析 (12)5“龙湖地产”财务风险防范与控制对策 (13)5.1优化资本结构，拓宽筹资渠道 (13)5.2提高资金管理水平，提高资金利用效率 (13)5.3加强投资项目的可行性研究分析 (13)5.4完善投资项目经营管理 (13)6结论 (14)参考文献 (15)致谢 (1)1前言中国自发布住房改革的相关政策后，房地产行业在促进我国经济发展方面功不可没。

龙湖区域商业总人力1+4区域平台商业总直管财务1+5招商1+2运营1+1推广1+1技术中心1+4技信息1+4租区域各城市项目项目总运营1+2n 推广1+3-4物业工程1+2工招商1+3客研1+1物业1+4工地产编龙湖、大悦城、华润、太古、凯德公司组织架构与人才培养体系调研报告对标公司情况介绍龙湖一、公司业务简介龙湖商业有3条产品线包含天街、星悦荟和家悦荟（已停止产品线的拓展）。

成都龙湖目前已开业天街项目5个包含：三千集、北城天街、时代天街A 馆（B 馆筹备）、金楠天街、西宸天街、滨江天街，筹备期天街项目2个上城天街、大丰天街，筹备社区商业星悦荟1个。

二、组织架构体系龙湖商业为集团强管控模式，集团-区域-项目组织架构模式，商业分为9个大区，区域管控区域内各城市项目。

集团通过标准制度建立、KPI 考核指标下发、区域地区商业总和职能总人员绩效考核等方式管控各个区域和项目。

大区分布：龙湖集团（商业）环渤海一区华西二区华西一区环渤海二区华东一区华东二区华中区华东三区华 南区区域及项目组织架构：备注：运营为每层楼1+2的配置标准。

区域：区域平台包含招商（项目开业招商支援、零售、餐饮和配套区域层级品牌的战略招商）、运营（承接集团运营标准的落地、多经资源拓展）、推广（项目大型推广活动制定、会员统筹管理）、客研（客户问卷调查与客户研究）、技术中心（工程、租户设计专业支持）、物业（维修、安全品控）、信息（IT系统运营管理、技术支持），财务、人力为地产编制常驻商业，项目规划与定位外包咨询公司。

区域各职能条线与集团各职能条线对接，承接集团指标下发至各项目，监督项目标准、制度落地执行和指标完成情况，同时给予项目专业支持。

人员招聘由区域平台统一实施，入职后分配至各项目，区域平台根据项目各阶段人员需求，与项目总达成一致后灵动调动项目人员。

项目：项目配置项目总、运营、招商、推广、物业工程（品控、工程维修）团队，项目二装由运营负责未单独设置，工程专业输出依靠区域平台技术中心，项目维修、保安、保洁为业务外包。

龙湖集团研发部工作手册完整版文件名称版号：编制审核批准人生效日期页数共16 页研发部工作手册编制：研发部审批：研发部工作手册第一章研发部工作职能31.1工作目标31.2部门职能31.3部门组织架构及职能小组的职责31.4部门岗位定义.岗位职责6第二章部门文件管理体系62.1部门管理体系文件及定义62.2管理体系文件说明7第三章研发部工作关系103.1外部关系（部门外部主要供应商.主要输出及衡量方式）103.2内部关系（部门内部主要关系.主要输出及衡量方式）12第四章部门和员工工作指引134.1部门的发展指引（未来1～2年）114.2员工指引114.3部门培训体系14第五章工作案例15第六章研发部依据的技术文件16第一章研发部工作职能1.1工作目标通过调研.分析.制定产品策略和项目产品定位，并通过对概念.方案.初步设计.施工图设计过程的管理，控制产品效果和使用功能，使设计不断优化，提高公司的产品开发能力，不断开发出具有领先水平.有市场竞争力.能够提升公司品牌形象的产品，实现经济效益和社会效益的最大化。

1.2部门职能研发部根据公司战略发展意图，建立完善公司产品研发和项目开发流程；组织内外资源，通过研究市场.行业发展动态，制定产品策略；通过对公司产品线和项目设计的管理，提高公司的产品开发能力，不断开发出具有领先水平.有市场竞争力.能够提升公司品牌形象的产品，实现经济效益和社会效益的最大化。

研发中心根据公司预期.项目信息，制定公司的产品策略，负责公司产品研发管理工作；负责研究项目前期的土地增值.产品定位和概念方案；实现公司的产品创新目标。

1.研究市场状况.政策规范和行业发展趋势，制定产品策略，规划公司产品研发发展路线与产品组合，使公司产品.项目满足并在一定程度引导市场需求，提升产品竞争力。

2. 进行以价值为导向的研发工作，在输入与输出之间进行时间计划控制与价值控制，对成本贡献.收益.贡献敏感性进行经济分析，并负责研发成果的推广.运用.效果控制和评估。

!""#年$月%上&龙湖创建于1995年!成长于重庆!正发展于全国!是一家追求卓越"专注品质和细节的专业地产公司#总部设在北京的龙湖集团经过十几年的潜心发展!形成了系统"高效的多业态综合开发能力"大规模快节奏规划建设能力$其拥有的投资规划%开发建设"商业管理和物业服务为一体的全过程运作能力不仅保证了产品与服务的连贯性!也促进和加快和谐的城市人居环境建设和城市综合体的功能提升$一"重庆龙湖发展中面临的问题与挑战1.人力资源问题$企业在全国重点区域逐步实施其既定的发展战略的同时!通常也遇到的人力资源方面问题$企业内部的很多系统看作线性体系!人才链比资金链具有更大的风险$不胜任的人员使得企业不能按既定计划实现营运现金流!直接导致资金链断裂$很多时候!人才链断裂就是资金链断裂的根本原因$因此龙湖的人才链环节上也是薄弱的$这些现象在初期不会对企业的发展造成致命的影响!但在一两年后就会积重难返$所以!在人才链的问题上是值得我们深入探讨的$2.土地供应透明化$在新的政府政策的推出同时!也强调了土地供应的公开!透明$随着市民法律意识的提高!保护自身合法权益的观念增强!市民对房产的要求也提高了$龙湖在开发的同时也得受到有关政策的限制$3.居民健康意识增强受教育程度提高$这就要求龙湖地产在房屋开发上有更高的要求$4.加入WTO 后!外资企业进入市场进行冲击$这对重庆房地产市场是机会也是挑战$(1)房价短期内涨幅过大,房产价格相对过高!这会造成很多人相对其买房的购买力下降$同时易造成小部分人为投机!给地产业带来不健康因素$(2)商品住房供应结构存在相对不均衡的矛盾!商品住房结构不合理$如龙湖高档房开发过热!而中低价位的住房和经济适用房开发量不足,供应量有限$商业地产空置率过大,投资规模偏大,全市商业用房竣工面积与销售面积相去甚远$&3’只大量推出高端产品提供给高端人群$龙湖推出的产品几乎全部面向高端!但楼市的低迷对这种产品的实际影响比中低端产品大得多!一旦销售不畅!造成的资金压力不是一般企业可以承担的!也将影响后期的上市计划$加之对市场投资过热%房价过高!使得一些消费者望而却步$这些都影响了楼盘的销售$二%重庆龙湖集团发展的借鉴1)通过提供具有行业竞争力的薪酬和完善的个人发展计划来吸引优秀的人才%充实管理团队$)科学的营销策略$科学的营销策略应是扬长避短!或者化(短)为(长)!趋利避害#3)品牌文化战略#品牌是营销的灵魂和主线!更是(大盘地产)成功营销的利器#4)因地制宜地营造主题%景观%配套设施等项目!增加地产的附加价值!具有较大的自由度和发挥空间#5)形成规模优势!乃至产生规模效应!形成规模效益6)发展战略#产品差异化战略**提供与众不同的高品质产品与服务+产品扩张战略***在同一区域掌握不同业态与产品习性+区域聚焦战略**融入城市!在同一区域内运用系统的优势提供多元化的产品$三"发展重庆龙湖的对策1)人力资源管理$因为个人是在组织的大框架下发挥作用的!整体大框架如果出现问题!即使拥有了具有(企业家精神的职业经理人)和(操心员工)"相对充足外部人才供给!也只能事倍功半!应着手保持公司的企业家精神!规避大企业病!那就是(大公司"小组织)$2)差异化战略$房地产业正趋于成熟!楼盘产品同质化已成为一个现实摆在开龙湖面前!应赋予地产以不同概念"主题等措施营造卖点!以形成竞争优势$3)新技术领先战略$绿色"科技"人文已经成为房地产开发的三大要素!通过新材料"新产品和新技术提高楼盘科技含量而获得竞争优势已为广大开发商所重视$所以!龙湖在采用技术时应该很重视技术的超前性和领先性$4)产业链合作联盟战略$房地产业具有上下游关系单位较多的特点!龙湖应与城市建设"规划"土地"工商"设计单位"施工单位"规划单位"景观设计单位"媒体和全程策划"销售代理公司等机构或部门合作!通过与这些单位建立良好的合作关系!获得良好的开发软环境"优秀的楼盘产品"周密的策划和中介代理服务!为开展知识营销"系统营销及整合营销奠定基础+5)信息化战略$龙湖是个(大盘地产)更需要信息!因此它要把信息工作拿到一个战略的高度来看待!加强信息化建设!建立信息收集"加工"整理"分析"吸收和消化的平台!以此来增强了对楼盘的最终定位能力"设计能力"建设能力"销售能力"管理能力和服务能力$6)绿色营销理论$绿色营销观念强调企业的营销活动要保护环境!有利于维护生态平衡!减少污染!避免资源浪费!提供亲近自然的"无害化产品和消费$龙湖应在房产营销中打出了环保"绿色"生态的口号!在营销全过程力图体现(绿色)关怀$这样才能符合消费趋势!时代潮流$论龙湖集团发展的机遇和挑战杨轶(重庆工商大学管理学院!重庆400067)[摘要]随着中国加入W TO !房地产业相关政策法规的调整!市场环境的日新月异!重庆房地产业伴随着城市化进程迅速发展!成为城市经济的支柱之一!房地产业的兴衰与否!直接影响到每个人日常生活$就重庆房地产领军人物龙湖集团是否能在激烈的市场竞争下保持原有占有率!继续进行全国性扩张!稳固业内领军地位作出探讨$[关键词]地产+营销+战略+品牌+竞争力6210。

---文档均为word文档，下载后可直接编辑使用亦可打印---1 导论1.1 研究背景近几年来，随着地产行业内的激烈竞争，房地产业的快速发展，资源的整合，国家各项政策法规的出台，房地产业越来越趋于成熟。

尤其是在国家新限购令出台的市场环境下，地产开发商们必须结合实际情况，把握机遇，在激烈的竞争中站稳脚步。

房地产业作为我国经济的支柱产业之一，它的促销模式也在不断地创新。

通过全程促销策划的理念，科学地构建房地产行业最新的促销模式。

在整个房地产开发的过程,我们要坚持使用营销系统理论,结合其自身优势、共同利益的企业、客户和社会最终的促销目标,促进房地产业和有序的管理,科学发展,使中国房地产业真正引领中国经济的健康发展具有积极意义。

1.2 研究意义龙湖作为城市优秀的运营商早触嗅到这座城市不凡的发展讯息，理性看待贵阳的原生地貌，五步一山十步一园，清晰认识本土追求阔绰华丽的生活品球，深刻意识到烙印在贵阳人民心中的山水情节，潜心研究具有独特魅力的风情城市。

龙湖是有业内最为专业的研究部门，他们通过对特定的客群洞察，整合城市的价值追求、结合各龄层的生活理念改造社区环境和建筑风格，打造出属于龙湖的高端TOP产品系列。

可以说，龙湖潜心经营25年，每一个作品都是一部匠心历练后的著作。

在贵阳龙湖递上自己打造城市的名片，敞开臂膀迎接贵阳未来建筑的盛宴，只为传递最为由衷的心声:生活不该只是钢筋水泥，而是诗意栖息;出行不该是舟车劳顿，而是四通直达;物业不只是点头之交，而是贴心之友;打开窗户不因面面相觑，面是城风景;回家不是匆忙的过程，而是场旅行的开始; 生活不该只有米油盐，舒适和阳光才是生活的开始;四世同堂不该居室逼厌，更应该是融合不打扰，龙湖坚信，贵阳值得更好!本文主要以贵阳龙湖集团景粼天著项目为例，阐述了房地产企业在新环境下的基本促销策略、并找出的不足和改进措施。

1.3 房地产促销特点房地产促销是指房地产开发商为了满足目标客户需求的利益,采取广告、营业推广，公共关系、个人销售建设目标客户信息和促销信息,通过引起顾客的眼球,提高目标客户的欲望,从而吸引目标顾客的参与,最终实现短期的房屋销售增长,中期的建筑的形象,长期的建立品牌目的。

龙湖简介：龙湖创建于1995年，成长于重庆，正发展于全国，是一家追求卓越、专注品质和细节的专业地产公司。

龙湖集团总部设在北京，目前下辖重庆、成都、北京、上海和西安五个地区公司，业务领域涉及地产开发、商业运营和物业管理三大板块，现有员工4000多人。

2009年，龙湖集团销售突破180亿元。

经过十几年的潜心发展，龙湖形成了系统、高效的多业态综合开发能力、大规模快节奏规划建设能力，产品覆盖了普通住宅、写字楼、酒店、商务公寓、花园洋房以及别墅等多种业态，每一种业态都拥有城市标杆性的代表作品。

凭借出众的产品品质和一流的物业服务，龙湖赢得了市场和客户的广泛认可，新项目重复推荐率高达75%。

龙湖拥有的投资规划、开发建设、商业管理和物业服务为一体的全过程运作能力不仅保证了产品与服务的连贯性，也促进和加快和谐的城市人居环境建设和城市综合体的功能提升。

凭借“志存高远、坚韧踏实”的独特气质，龙湖成立十几年来，稳健经营，精细运作，赢得了客户、合作伙伴、业内同行、政府的信任、尊重和赞誉。

从1998年到2006年，龙湖连续十年、五届荣获重庆10佳住宅小区评比第一名。

2006年，龙湖被建设部和中国房地产业协会评为中国房地产百强开发企业。

2003、2005和2006年度，龙湖三次荣获全国住宅用户满意度测评第一名。

2007年龙湖入选国家税务总局评选的“中国房地产行业纳税百强”，排名第26位。

2008年“龙湖”获评中国“驰名商标”，成为重庆首家被认定为中国“驰名商标”的房地产企业。

配合公司的快速成长，龙湖通过提供具有行业竞争力的薪酬和完善的个人发展计划来吸引优秀的人才、充实管理团队。

龙湖致力于成为最值得尊重和信赖的、领先的专业地产公司，致力于为客户提供优质的产品和服务并影响他们的行为，在此过程中，成为卓越的企业并创造机会。

地心之旅：绝世奇观天坑地缝风景名胜区位于长江三峡西首奉节县南部山区。

北靠三峡风景区的瞿塘峡，南接湖北恩施土家族、苗族自治州，东连巫山龙骨坡古人类文化遗址。