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天安数码城
一、概况
天安数码城成立于1990年，总部位于广东深圳，由港资方天安中国和国资深业泰然共同持有，各持股50%。
是中国领先的产业新城开发及运营商，专注企业全生命周期孵化及培育，并为之打造集科研、办公、商务、交流、生活等综合业态于一体的企业生态环境，获得2020年中国产业新城运营商综合实力TOP10荣誉。
目前，在全国13个城市开发、运营和管理21座园区，以粤港澳大湾区为重点，覆盖长三角、环渤海和西南经济圈，开发及运营面积超过2000万平方米，10000多家成长型企业已入驻天安数码城，享受创新企业生态圈带来的价值服务。
图：天安数码城组织架构
二、业务模式
天安数码城集团打造“一体两翼”产业发展模式，即围绕以创新企业生态圈建设运营为核心，以智慧园区和金控平台为支撑的业务发展模式，服务企业从苗圃、孵化、加速到成长的全生命周期，针对不同企业及需求，形成多元供应链和产业链，满足客户全方位、多维度的需求。
三、盈利模式
天安数码城的盈利模式分为短、中、长三条线。
短线为通过园区内产业的迅速销售来快速回笼资金。
园内产品销售分为直接和部分销售，直接销售的产品形态主要有配套住宅、配套商业设施等；部分销售产品涵盖总部独栋型企业办公楼、写字楼等。
对于园内产品布局，天安数码城一般拿地是60%的产业用地，或者是商业，或者是工业，另40%是住宅。
亮点河南I览诬聚焦高质量发展华夏幸福加速打造河南新兴产业集群O桑平起2021年，是“十四五”的开局之年。
2020年12月，中共河南省第十届委员会第十二次全体会议暨省委经济工作会议紧扣高质量发展主题，提出了“十四五”时期河南经济社会发展主要目标和到2035年基本建成社会主义现代化远景目标。
在全会部署的2021年开好局、起好步主要任务中，第一条就是“聚焦制造业高质量发展”：大力推动产业转型升级，强化新兴产业带动，加快产业升级瞅和现代服务业发展，强力推进招商引资，推进产业基础高级化、产业链现代化。
产业发展，是高质量发展的重要引擎；郑州都市圈，是引领河南高质量发展的重要增长极。
可喜的是，郑外I都市圈已经初步形成一批龙头项目带动、关联企业快速集聚的新兴产业集群。
而梳理这些新兴产业集群发展的脉络时，我们发现，其背后都有一个共同助力——华夏幸福。
新型显示龙头陆续开工新郑多次填补全省产业空白近日，河南尊绅光电技术有限公司(简称尊绅光电)的第一批柔示模组生产设备运抵新郑产蛹城，项目建设投产加速。
这意河南省新型显示领域的又一项产业空白得以填补。
尊绅光电柔性显示模组项目由中国新型显示行业的龙头企业投资建设，主要生产大尺寸液晶面板和大尺寸多媒体、中小尺寸柔性显示模组。
其主要客户几乎覆盖大型液晶面板厂商，如京东方(BOE)、中国电子(CEC)、深超光电等；电视机生产领域则与海信、清华同方、创佳等长期合作。
尊绅光电柔性显示模组项目的固定资产达40亿元，包含22条LCD模组线以及一条AMOLED柔性屏模组线。
御投产后，预计年产值不低于40亿元。
该项目的落地，对新郑市来说意义重大：它不仅是近年新郑落地投资规模最大的龙头项目，更标志着新郑市电子信息产业的发展迈上新台阶，高质量发展之路又走出坚实一步。
新郑市临港临郑，发展电子信息产业具有先天优势，且与郑州市推进高质量建设的“南动”产业策略相契合。
自2019年下半年起，新郑市电子信息产业开始增效提速，屡屡填补河南电子信息产业发展的空白——2019年9月，新郑产业新城力推之下，新郑市政府主导建设的中原地区唯一专业污水处理厂开建，打造新郑独特的产业承载优势；2019年11月，新郑产业新城新旧动能转换港发出首批电子终端产品，填补新郑8年零出口的空白；2020年7月，锐杰微科技集团国产SIP芯片研制及高端封测生产基地落成启用，填补河南省集成电路产业空白；2020年11月，尊绅光电柔性显示模组项目开工，填补河南省新型显示领域的空白……可以预见，未来还会有一个又一个的电子信息产锐杰微生产场景RDJS2020.1255业发展新突破在新郑实现。
District economy区域经济 | MODERN BUSINESS 现代商业69以PPP模式打造产业新城 推进成都产业生态圈建设王启友 中共成都市委政策研究室城市处 610041摘要:持以产业新城为核心构建产业生态圈，实现一个产业类别就是一个主题城市社区、一个产业新城就是一个特色城市新区，是转变组织经济工作方式、提高经济领导力的重要抓手。
通过深入研究国内产业新城建设运行模式，实地调研河北固安产业新城、浙江嘉善产业新城及市内部分产业园区，对以PPP模式加快成都产业新城建设、构建优良产业生态圈提出建议。
关键词:PPP模式；成都产业；生态圈建设一、从产业新城实践看产业生态圈的核心要素支撑传统产业园区多采取“管委会+国有平台公司”模式开发建设，虽取得较好成绩，但弊端也日益显现。
主要是缺乏社会资金参与，政府债务日益加剧；缺乏专业招商能力，政策优惠依赖性较强；缺乏产业效益评估激励，产业集群发育不足；缺乏产城融合统筹规划，城市发展整体效益不高。
特色不鲜明、竞争力不强、可持续性欠佳，已成为传统园区特别是中小园区发展的突出问题。
随着各地产业政策趋同、环境约束趋紧、债务管控趋严，一些产业园区尝试以PPP模式向产业新城转型，一批社会资本园区运营商也专注产业新城建设，聚力打造产业生态圈。
截止今年8月，财政部PPP项目库中园区类项目已达328个，投资规模6934亿元。
根据对国内49个产业新城项目、29家产业新城运营商的研究，一个良性循环的产业生态圈，须具备产业发展能力、城市建设能力、运营管理能力三大核心要素支撑(一)产业发展能力。
实现以产兴城、以城带产、产城融合，产业发展能力至关重要。
产业导入。
坚持“一园区一主业”，集中精力发展具有比较优势或先发优势的产业，树立园区品牌。
武汉光谷产业园等产业新城，在产业导入上，已由重点关注企业数量、入驻率、投资额，转向高度关注企业质量、产业匹配度、未来延展性等方面。
产业培育。
构建遍布全国、全球的产业资源网络体系，引进全球技术、引导产业方向、引领园区发展。
六大产业园开发盈利模式产业园核心开发盈利模式，一般而言分为六类：传统地产开发模式、产业综合开发模式、专业服务运营模式、“产业+投资”运作模式、“并购+退出”运作模式、产业运营服务模式。
以下分别对六类产业园开发盈利模式进行详细分析。
1、传统地产开发模式传统地产开发模式是指开发商以二级开发为主，建设标准化或定制化的园区物业，以租赁、出售或合资等方式进行经营和管理，最后获取开发利润的模式。
从本质上讲，传统地产开发模式与住宅开发并无太大差别，因此成为众多资本进入产业地产主要选择的商业模式。
此类运作模式的典型代表为联东U谷。
联东U谷专注园区产业运营、服务中小制造企业，以产业综合体和总部基地为主，涵盖独栋办公、研发中试、标准厂房等产品形态。
这些物业产品小而精，更多为中小企业量身定制，具有较高的实用性。
已在全国40多个城市投资运营产业园区超过210个，引进制造业企业和科技型企业超过11000家。
在传统地产开发模式下，开发商可通过以下三种方式盈利：(1)物业出售获取销售利润。
由于产业地产前期开发投资巨大，而我国缺乏通畅的产业地产融资渠道，地产开发商必须提高物业出售比例以迅速回笼资金，与国际产业地产开发商相比，我国的地产开发商物业出售比例偏高。
(2)物业出租获取租金收益。
由于我国工业用地政策有很强的区域性，很多地方规定，工业用地上的物业产权不能分单元、分层或分栋出让，从而限制住了物业出售的获利通道，开发商不得不持有并出租物业，以获取稳定的租金，持有物业虽然资金回收较慢，但能使开发商获得物业增值收益。
(3)提供增值服务获利。
在专业分工越来越细化的时代，企业对人力资源、金融投资、科技信息等专业化、增值型服务的需求越来越多，基础性物业服务已经不能满足企业的需求。
为入驻企业提供所需的基础配套服务和增值服务，有助于提升园区招商能力的同时，也蕴藏着较大利润空间。
2、产业综合开发模式产业综合开发模式是指开发商除一二级开发外，更多为政府提供以产业规划、服务与导入等方面的服务。
园区运营与管理行业画像分析报告2020年3月目录一、行业发展状况 (4)1、行业发展历程 (4)（1）世界产业园区发展历程 (4)（2）中国产业园区发展历程 (6)2、行业发展趋势 (8)（1）增强园区产业综合服务 (9)（2）园区协作带来共赢发展 (9)（3）打造园区数字化、智能化平台 (10)（4）园区寻求差异化、特色化 (10)二、产业链分析 (11)三、行业驱动力分析 (13)1、政府政策的推动 (13)2、国内产业结构升级调整带来园区开发机会 (14)3、中小企业的快速发展增加园区运营与管理需求 (15)4、综合服务提升园区运营商的盈利空间 (16)5、房屋租金价格平稳上升为园区租金水平提供良好的保证与支持16四、行业竞争分析 (17)1、竞争格局 (17)2、行业内主要企业 (18)（1）浦东金桥 (18)（2）陆家嘴 (19)（3）外高桥 (19)（4）苏州高新 (19)（5）南京高科 (20)（6）华夏幸福 (20)3、行业进入壁垒 (20)（1）资金壁垒 (20)（2）品牌壁垒 (21)（3）跨地域经营壁垒 (21)（4）人才壁垒 (22)五、行业发展制约因素 (22)1、产业园区起步较晚 (22)2、专业人才的匮乏 (23)3、融资渠道偏窄 (23)4、管理体制不够科学 (24)附件1：行业业务模式情况 (25)附件2：行业特点 (27)1、地方经济发展的引擎 (27)2、集群效应和生态效益明显 (27)3、客户综合服务需求较高 (28)4、收入多元、回报稳定 (29)园区运营与管理行业画像分析报告一、行业发展状况产业园区指在一定的产业政策及区域政策的指导下，以土地为载体，通过提供基础设施、生产空间（如写字楼、研发楼、厂房、仓库、技术平台等）及综合配套服务，吸引特定类型、特定产业集群的内外资企业投资、入驻，形成技术、知识、服务、资本、产业、劳动力等要素高度集结并向外围辐射的特定区域。
产城综合运营商应该运营什么？⽂/ 彭锐和君产城发展事业部主任产城综合运营商应该运营什么？产业，城市，亦或是产城融合？寻找答案需要先从谁是产城综合运营商谈起。
NO.1谁是产城综合运营商？博⼤精深的中国⽂字和概念游戏结合起来，往往会产⽣很多是是⽽⾮的“名词”，如果不去分析来龙去脉和内涵外延，看起来不同⼈说的同⼀个名字的东西实际上可能相去甚远。
例如，近年来很⽕热的TOD开发有时看起来像是开发CBD，有时⼜像是⼀个交通枢纽拉动的新城。
相反的，有些名词看起来相差迥异，但是其所指却看起来⾼度相似，例如产业新城与产业市镇，卫星城与微中⼼。
本⽂要讨论的产城综合运营商听起来⾄少与我们⽿熟能详的城市运营商，产业新城运营商、产业⽣态运营商等⼀众概念⾼度相似。
国内⼀家智库近⼏年每年都会公布⼀张榜单，这份榜单最近三年都被冠以“产城运营商”之名，与之竞争的另⼀家地产中介机构则在今年推出了⼀个叫做“产城发展运营商”的榜单，两个榜单名字不同但上榜企业却相差⽆⼏。
有意思的是第⼀家智库的榜单在2016年的名字叫产业新城运营商，2017年叫产业⽣态运营商。
在市⾯上常常⾃称为产城综合运营商的企业⼤体有四类：第⼀类是转型中的房地产开发商。
第⼀类是转型中的房地产开发商。
对城市建设和地产开发稍有了解的⼈都会明显感受到，这⼏年来，房地产企业都流⾏把⾃⼰塑造成“运营商”⽽刻意隐去“开发”属性。
始作俑者似乎可以追述到万科2013年⾼调宣布⾃⼰开始向“城市配套服务运营商”转型。
此后，随着政府越来越多的综合性⽤地（重点是配套商办、养⽼、⾦服、科研等产业⽤地）的出让，华夏幸福的产业新城异军突起，越来越多的地产商开始主动加⼊“城市运营商”的⾏列。
⽽近⼏年产城融合的概念深⼊⼈⼼，⼀直在“时尚”前线的地产商们⾃然是春江⽔暖鸭先知，纷纷改头换⾯，城市运营商摇⾝⼀变，成了产城综合运营商。
不过对于⼤部分地产商来说，开发销售型物业才是醉翁之意，所谓“运营”，⼤部分是⼀些被迫持有的物业，在开发利润充分覆盖了其成本以后，像“垃圾”⼀样丢给⾃⼰公司⾥负责资产运营的“边缘”部门，不闻不问了。
第1篇一、引言近年来，我国房地产市场经历了快速发展和扩张，但也暴露出一系列问题，其中之一便是债务风险。
华夏幸福基业控股股份公司（以下简称“华夏幸福”）作为我国房地产行业的领军企业，近年来也陷入了严重的债务危机。
本文将分析华夏幸福债务危机的成因，探讨化解债务的策略、进展与展望。
一、华夏幸福债务危机的成因1. 高速扩张下的高负债华夏幸福自成立以来，秉持“产业新城运营商”的战略定位，在短短几年间迅速扩张，涉及多个城市和产业领域。
然而，高速扩张的背后，是高负债的支撑。
根据相关数据显示，华夏幸福负债总额逐年攀升，截至2020年底，负债总额高达6100亿元。
2. 房地产市场调控政策影响近年来，我国房地产市场调控政策持续收紧，导致部分房企资金链紧张，债务风险加剧。
华夏幸福作为房地产行业的领军企业，也受到了一定程度的影响。
在政策调控背景下，公司销售业绩下滑，现金流紧张，债务压力进一步加大。
3. 经营管理问题华夏幸福在经营管理方面也存在一定问题。
如：项目质量参差不齐、土地储备不足、融资渠道单一等。
这些问题导致公司盈利能力下降，进一步加剧了债务风险。
二、化解华夏幸福债务的策略1. 调整业务结构，聚焦核心业务为降低债务风险，华夏幸福需要调整业务结构，聚焦核心业务。
具体措施包括：（1）剥离非核心业务，如：出售部分亏损项目、退出非主营业务等。
（2）加强产业新城业务，提升服务业务占比。
（3）探索优质资源，实现战略转型。
2. 优化债务结构，降低融资成本（1）通过发行债券、股权融资等方式，优化债务结构。
（2）与金融机构协商，降低融资成本。
（3）拓展融资渠道，寻求多元化融资方式。
3. 加强经营管理，提高盈利能力（1）加强项目管理，提高项目质量。
（2）拓展土地储备，保障项目供应。
（3）优化成本控制，提高盈利能力。
4. 积极推进债务重组（1）与债权人协商，寻求债务重组方案。
（2）通过资产置换、债务展期等方式，降低债务压力。
（3）寻求政府支持，争取政策红利。
