《2018中国产业新城运营商评价研究报告》

2018年电信运营商行业市场调研分析报告目录第一节收入端：电信消费支出稳定增长，传统业务降幅收窄，电信运营商进入流量红利换挡期 (6)一、中国信息通信消费支出稳定增长，为通信行业发展提供持续增长动力 (6)二、传统业务下滑持续收窄，OTT业务影响减弱 (9)三、视频持续拉动流量业务增长，流量需求仍富有弹性，中国电信运营商移动用户ARPU反转上升 (11)四、对标发达国家电信运营商，我国运营商数据流量红利期持续期刚开始起步 (15)第二节成本端：5G资本开支将会是渐进式，电信运营商投资收入比进入下滑通道，利润改善开始显现 (18)一、政府、设备厂商、运营商三方博弈，5G投资渐进式落地将会是大概率 (18)1、政府、设备商积极推动，5G标准及牌照进度将会按照预期时间落地 (18)2、商业模式不成熟和市场培育缓慢，运营商5G投资周期更长更平缓 (19)二、2020年前资本开支收入比持续下滑，运营商利润进入改善周期 (20)第三节连接数量是运营商的生命线，管道是运营商核心竞争力，运营商布局物联网及网络能力开放平台，依托优势深挖万物互联生态护城河 (25)一、长期来看运营商的收入增长主要来自于连接数量的增长 (25)二、万物互联趋势下，连接数快速增长，管道具备稀缺性 (27)三、互联网厂商重视管道价值，重金布局管道建设，不具备重资产运营基因失利连连 (30)1、GoogleFiber投资过大，被迫中止扩张 (30)2、Facebook寻求与传统运营合作，布局管道连接 (32)四、运营商网络能力开放正在进行时，电信运营商网络开始悄然发生变革 (33)1、网络能力开放是运营商下一个增长点的前提，技术及商业模式已具备雏形 (33)2、NFV/SDN是运营商网络能力开放的关键技术，各大运营商已经开始布局，立足万物互联需求，构筑网络及管道优势 (35)第四节依托管道优势、背靠连接规模，运营商估值体系万物互联趋势下有望实现生态翻转 (39)一、万物互联时代的管道能力开放，运营商有望重回产业主导 (39)二、物联网带来连接规模增量，运营商重新掌握用户稀缺入口 (40)第五节投资建议 (41)图表目录图表1：电信行业收入、人均电信消费支出情况 (6)图表2：电信行业收入与GDP增长情况 (6)图表3：中国人均交通及通讯费用支出情况 (7)图表4：美国人均通信支出占比 (8)图表5：韩国家庭通信支出占比 (8)图表6：日本人均通信支出占比 (8)图表7：移动电话通话时长降幅收窄 (9)图表8：移动短信业务量降幅收窄 (10)图表9：移动数据增速远高于固定数据 (11)图表10：移动数据收入占比超过30% (11)图表11：美国流量收入占比 (12)图表12：日本流量收入占比 (12)图表13：月户均移动互联网流量增长率 (13)图表14：我国移动互联网流量资费下降趋势 (14)图表15：中国移动用户ARPU持续回升 (14)图表16：到2020年我国视频流量增长高于全球增长 (15)图表17：Verizon收入趋势 (15)图表18：Verizon收入趋势 (16)图表19：我国电信业务总量和收入增长 (17)图表20：各国政府5G发展规划 (18)图表21：5G时代设备商期待运营商资本开支大幅增长 (19)图表22：5G发展时间表 (19)图表23：AR/VR仍需3-5年进入成熟期 (20)图表24：全球运营商资本开支及收入情况 (21)图表25：中国运营商资本开支及收入情况 (21)图表26：KT资本开支趋势 (22)图表27：Verizon资本开支趋势 (23)图表28：韩国主要电信运营商净利润情况 (23)图表29：美国电信运营商净利润情况 (24)图表30：电信运营商发展4个阶段 (25)图表31：日本运营商连接数及收入 (25)图表32：美国运营商连接数及收入 (26)图表33：物联网连接数增长预测 (27)图表34：蜂窝移动M2M连接数 (28)图表35：万物互联无物不连 (29)图表36：不同场景对网络性能不同要求 (29)图表37：谷歌其他网络项目 (32)图表38：全球65%运营商预计将开放API能力 (33)图表39：能力开放平台基础架构 (35)图表40：AT&T网络架构演进趋势 (36)图表41：中国电信CTNet2025目标网络演进 (37)图表42：中国联通CUBE-Net架构 (38)图表43：通信互联网行业能力开放不同阶段 (39)表格目录表格1：5G万物互联主要场景 (28)第一节收入端：电信消费支出稳定增长，传统业务降幅收窄，电信运营商进入流量红利换挡期一、中国信息通信消费支出稳定增长，为通信行业发展提供持续增长动力2016年行业收入、人均电信消费支出分别为11893亿元、860.1元/人*年，持续突破历史最高水平，电信业务收入增长实现V型反转。

2018-2019年中国商业地产行业市场分析八大发展现状，2019年五大发展趋势分析2018-2019年中国商业地产行业市场分析全国工商联旗下全联房地产商会商业地产研究会与RET睿意德日前联合发布《中国商业地产行业2018/2019年度发展报告》，盘点2018年商业地产领域代表性事件，展望2019年行业发展趋势。

《报告》首席专家，全联房地产商会商业地产研究会会长王永平指出，当前消费市场最大的变化其实不是所谓的“升级”或“降级”，而是消费市场的明显分级对商业的运营创新提出了更高要求。

由于宏观经济影响，消费者消费更趋谨慎，加之商业自身创新不足，渠道分流更加明显，2019年业界的市场预期普遍下行，新项目的拓展更趋保守。

餐饮、影院等购物中心传统增长引擎表现乏力，新零售的发展也不尽如人意，行业步入“无创新不商业”的新时期，亟须替代性创新业态与模式。

以腾讯入股步步高阿里入股居然之家等为代表的线上线下融合，在完成了股权整合之后，将步入技术融合、运营融合与文化融合等多维深度融合阶段，新型数字化门店落地预计会继续加速，新零售可能出现更具先进性的商业模式，行业也面临重新洗牌的可能。

永辉超级物种的巨亏虽然引发对于新零售的一些担忧，对于新零售的盈利模式也有了更多的质疑，但是对于线上线下融合业界仍普遍抱持期待。

全国成交：1-12月，写字楼销售面积、商业营业用房销售面积同比均下降全国供应：1-12月，写字楼新开工、商业营业用房新开工同比均下降据前瞻产业研究院发布的《中国商业地产行业发展趋势与投资决策分析报告》统计数据显示，2018年1-12月，全国商业营业用房新开工面积为20066万㎡，同比下降2.0%，降幅较1-11月收窄1.2个百分点。

2018年1-12月，全国商业营业用房销售面积为11971万㎡，同比下降6.8%，降幅较1-11月扩大1.7个百分点。

2018年1-12月，全国商业营业用房开发投资额为14177亿元，同比下降9.4%，降幅与1-11月持平。

2020中国标杆产城运营商综合实力TOP50研究报告引言2020年8月18日-8月21日，亿翰智库在上海隆重举办2020中国房地产业战略峰会，期间重磅发布2020中国标杆产城运营商综合实力TOP50研究成果。

— 2020中国标杆产城运营商综合实力TOP50 —（注：排序不分先后）（注：排序不分先后）（注：排序不分先后）榜单解读2020年新冠疫情在全球大范围传播爆发，百年未遇之超级大流行和百年未有之国际大变局相互叠加并相互激荡，对当前的国际体系产生极大的冲击，国际社会在政治、经济、地缘等方面的矛盾也日益加剧。

产业升级作为国与国之间战略博弈的根本要素，承担着社会稳定压舱石与经济增长生力军的关键角色。

在产业博弈的新背景下，传统产城模型，即在核心城市周边依托低要素成本，吸引产业转移，实现“片区开发-产业导入-吸引人口”的产业新城模式已经难以为继。

大变化必有大机遇，大机遇必成就大时代。

随着新型城镇化建设思路的明确、乡村振兴的持续推进、园区52号文的落地、公募基础设施REITs的推出，在行业变化的背景下探索新路径、挖掘新模式、创造新标杆，方为企业破局之道。

一.政策篇：以区域一体化为驱动，中长期政策逻辑方向不变1、区域一体化是政策逻辑下的核心驱动区域协调发展是规范机制，区域一体化是发动机。

加快区域一体化进程是实现区域协调发展的根本途径，是都市圈走向城市群必然的方向。

在此背景下，2019年2月《粤港澳大湾区发展规划纲要》出台，2019年12月，国务院印发《长江三角洲区域一体化发展规划纲要》。

2、调整中要求效率，发展中要求成果在区域协调发展和区域一体化概念下，产业转移出现了全新的高潮。

产业大升级与产业大转移时代到来，大调整催生全新巨量市场。

在此背景下衍生出调整中要效率，发展中要成果。

（1）调整当中要效率本质是资源集约资源集约包括土地资源集约和公共资源集约两方面。

土地资源集约，即要求每一块土地都能产生更多的就业和税收。

2023中国产业新城运营商评价研究报告2023年5月18日，由中国企业评价协会、清华大学房地产研究所、北京中指信息技术研究院主办，北京中指信息技术研究院中国房地产TOP10研究组承办的“2023中国房地产上市公司研究成果发布会暨第二十一届产城融合投融资大会”隆重召开。

历年研究报告，点击前往“”获取自2023年以来，已连续第八年开展“中国产业新城运营商评价研究”，并进一步优化适用于国内产业新城运营商发展特色的研究方法和评价指标体系，从产业发展、城市建设、企业经营能力三方面进行综合评价。

我们通过发布产业新城运营商综合实力评价研究，深入挖掘行业标杆运营商的发展价值和成功经验，梳理行业运行规律，以期为产业新城的各类参与主体带来更多借鉴，推动行业持续健康发展。

2023年《政府工作报告》强调，“深入实施创新驱动发展战略，巩固壮大实体经济根基”，将促进产业园区发展。

行业发展出现新动向，如特色主题园区、轻资产运营、绿色发展等，产业园区开发运营企业需要思考与谋变以适应新形势。

2023年“十四五”发展规划逐步落地，各地纷纷推进“主题产业园区”建设，产业新城正从“大而强”专向“特而专”，运营商打造“专精特新”产业项目。

在区域协同发展的大趋势下，项目运营的成功与否直接决定了项目未来的发展态势，因此优秀产业新城及运营商的发展经验更值得借鉴。

1．产业定位：聚焦城市群优势资源，打造“专精特新”特色产业形成差异化优势从调研结果来看，产业新城运营商在进行产业定位时，聚焦区域优势资源，针对区域协调发展要求打造特色产业园区，实现产业能级的提升。

在产业定位过程中，一方面，“十四五”规划逐步落地，各城市群推动城市群一体化发展，全面形成“两横三纵”城镇化战略格局，以协同发展、错位竞争为特征的产业集群发展日益凸显。

运营商在区域协同发展的大趋势下，产业定位聚焦城市群内的优势资源，加快主题园区要素融通。

另一方面，加大培育专精特新（）生态，高效配置产业用地，整合资源通过专业化、特色化的项目打造差异化优势。

2018年运营商流量经营行业分析报告2018年5月目录一、数据流量仍具有价格弹性，整体业务收入有望保持稳健增长 (5)1、传统话音、短信业务萎缩继续收敛，数据流量持续拉动整体业务快速增长 (5)2、相较发达国家数据流量需求未触及天花板，数据流量仍具备需求弹性 (7)二、5G大概率2020年商用，前期资本支出放缓，折旧及摊销成本降低 (9)1、5G推行循序渐进，资本开支放缓 (9)2、运营商资本开支连续三年下滑，折旧及摊销成本出现向下拐点 (10)三、数字化快速推进，新业务增长点不断涌现，“云大物智”构筑运营商长期优势 (12)1、云计算&大数据：基础设施+数据规模优势显著，运营商具备云计算/大数据基础设施主导能力 (12)2、物联网：连接、管道---运营商的核心优势，未来ICT产业生态关键角色14四、铁塔降费、增值税率降低，运营商减负进行时 (16)1、铁塔费用率降低，利润进一步释放 (16)2、运营商增值税税率下调，有益于行业现金流及净利润积累 (18)五、ICT产业融合大势所趋，加速互联网厂商和电信运营商竞合 (19)1、互联网厂商不具备重资产运营基因，国内政策逐渐规范电信业务运营，互联网厂商和运营商合作成为大势所趋 (19)（1）GoogleFiber投资过大，被迫中止扩张 (19)（2）Facebook寻求与传统运营合作，布局管道连接 (22)（3）国内政策逐渐规范电信业务运营，互联网厂商基础设施未来仍将依赖传统电信运营商 (23)2、产业互联网万亿市场机遇，互联网厂商与传统运营商进入大竞合时代 .. 24六、中国联通：混改逐渐成效，差异化竞争构筑新动能 (26)1、2I2C模式带动4G用户快速增长，毛利稳定提升，构筑用户规模长期护城河 (26)2、新业务快速成长 (26)3、公司业务架构互联网化、扁平化变革进行中，估值体系有望向互联网公司靠拢 (27)降费提速运营商的流量收入增长仍然具有上行的空间，相较发达国家流量需求仍未触及“天花板”，数据流量仍具有价格弹性，移动数据流量有望拉动整体业务收入依旧保持增长。

园区运营轻资产运营模式及典型案例分析据统计，2018年全国已经有两千多家省级以上开发区，但是由于缺乏专业的运营管理团队导致不少园区资源闲置浪费。

目前，产业园区已经进入存量运营时代，在地产行业利润率下降的大背景，仅依赖传统的重资产项目复制规模扩张下行已经不通，园区企业必须在现有存量的基础上进行盈利深挖，越来越多的园区运营商纷纷从重资产向轻资产转移。

轻资产vs重资产企业开始关注轻资产战略是因为轻资产战略能够以最小的成本带来最大的回报。

轻资产的核心内涵简单直接的理解：充分利用外部资源，集中有限的自有资金，投入到最为擅长、产生最高收益的行业分工中。

这种模式在产业地产行业中已经不是新鲜事，甚至已经玩出了套路，比如2014年，光谷联合制定了向轻资产转型的战略，2015年其轻资产统计口径内的收入占比19.5%。

2015年东湖高新首个以轻资产方式建设的园区落地。

2016年亿达中国正式推出“轻重并举”的战略转型。

2016年重组完成的招商蛇口就着手研发轻资产模型。

张江高科则在2016年推出“新三商”，强化向“科技投行”的转型，预计未来产业投资收入将超过房地产租赁收入。

但是受限于当前的环境，纯轻资产模式是行不通的，纯轻资产输出的模式指的是充当二房东，纯轻资产输出要想盈利就需要立足园区，必须将项目运营好，也就是说园区的产业板块必然是优秀的，才能够带来更丰厚的利益。

重资产模式的运作逻辑和轻资产截然不同，重资产可以有多种盈利方式，可以销售土地、销售物业载体、也可以等土地升值赚取土地的钱、或者赚取产业的钱等多种多样的盈利模式。

从美国物流地产领头羊普洛斯、新加坡的工业地产巨擎腾飞-星桥的发展历程可以看出，其发展路径是前期是“由轻转重”，当发展到一定阶段后又“由重转轻”。

一方面，“由轻转重”是企业为了活下去。

随着轻资产运营的成熟，资源、客户、品牌不断累积，企业具备了重资产拓展的条件；同时产业园区是个复杂的系统，不具备足够体量的土地储备和可供出租出售的物业，是没有话语权和主导权的，这也是为什么纯轻资产运营行不通的原因。

2018第三季度中国商业地产指数报告一、概述2018年第三季度，中国商业地产指数回落至118.1点，环比下降3.7%，同比下降2.5%。

宏观经济指数和零售商信心指数走强，同比环比均实现上涨。

宏观经济发展平稳，消费升级态势持续，品牌和购物中心数字化营销方面创新活跃。

商用土地指数和商用物业开发指数同比出现回落，增量市场呈现进一步放缓态势。

二、中国商业地产指数中国宏观经济指数：平稳运行，服务业对经济的拉动作用增强2018年第三季度，中国宏观经济指数148.3，同比上涨5.9%，环比上涨4.1%。

经济保持平稳运行，GDP同比增速6.5%。

产业结构持续优化，第三产业比重持续上升。

第三产业增加值占GDP比重50.96%，比第二产业高出10.6个百分点。

第三产业增加值同比增长7.9%，比二季度提升0.1个百分点，高于GDP增速。

服务业对经济增长的拉动作用不断增强。

新产业、新业态及新商业模式发展迅速，带动相关行业增加值及占比不断提高。

其中租赁与商务服务业成为增加值排名靠前的细分行业，增加值比上年同期增长9.4%，增加值占GDP的2.7%，比上年同期有所增高。

前三季度，最终消费支出对经济增长的贡献率为78%，比上年同期提高14个百分点，消费基础作用进一步巩固。

居民消费持续升级。

社会消费品零售总额同比增长3.8%，消费升级类商品保持快速增长，其中通讯器材类及化妆品类商品分别增长10.7%和12%。

服务业的持续增长及消费升级的趋势为商业地产发展提供了良好的市场环境。

中国商用土地指数：核心城市商用地块价值凸显，一线城市价格走强，新一线城市成交活跃，二三线城市流拍增多2018年第三季度，中国商用土地指数76.5，同比下降12.8%，主要由二三线城市商业用地流拍引起。

商用土地总体成交量环比微降1.1%，其中三线城市降幅较大，达到19.7%。

商用土地楼板价环比上涨8.5%，一线城市贡献较大，涨幅75.2%。

溢价率继上季度高温后回落，环比下降50.4%，高溢价地块比例降低。

45 2020.03（上接2019年第12期）四、国家高新区产业转型升级优化提升（一）高端发展，高技术产业渐壮大国家高新区自创建以来，始终坚持以“发展高科技、实现产业化”为使命，不断加强技术创新，把科学技术转变为现实生产力，实现高新区产业发展的多样化和高端化，把高新区建设成产业高地。

以高技术制造业3和高技术服务业4共同构成的高技术2018年国家高新区高技术产业中属于高技术制造业的企业为15499家，占高新区统计企业的12.9%；属于高技术服务业的企业共计44457家，占高新区统计企业的37.0%，高技术服务业企业数量为高技术制造业企业数量的两倍多。

从主要经济指标来看，高技术制造业依然在经济总量方面占据绝对力量，特别是高技术服务业的产业特性决定了其出口总额要远低于高技术制造业；但从增长率来看，高技术服务业要高于高技术制造业的增长率（参见图14）。

从2018年国家高新区高技术产业增长贡献度分布情况也可以看出：高技术服务业在创造新的工作岗位、扩大就业方面贡献很大，另外，高技术服务业对净利润的贡献度首次超过高技术制造业，而且高技术服务业对营业收入的贡献度也有超越高技术制造业的趋势；同时可以看出，由于国家高新区持续推进产业结构调整，越来越多的国家高新区布局和发展高技术服务业，高技术服务业在企业数量贡献度上已经远超过高技术制造业（参见图15）。

国家高新区在调结构、产业已经成为国家高新区产业的重要构成部分。

2018年，169家国家高新区中属于高技术产业的企业达59956家，占高新区企业总数的49.9%；从业人员达858.8万人，占高新区从业人员总数的41.1%。

2018年高技术产业创造的营业收入、工业总产值、净利润、上缴税额和出口总额分别为111810.2亿元、66245.4亿元、8757.2亿元、5483.1亿元和22691.4亿元，占高新区总体各项经济指标的比重均在30%左右，其中出口总额占高新区企业比重达60.9%（参见表8）。

产业园区/产业地产规划、招商、运营实战阎立忠著序在本书写作之前和写作过程中，笔者走访了各地不少园区，接触了很多业内人士，越是走访调研，越是感觉应该尽快写成此书，为产业园区和日趋火爆的产业地产的建设经营提供些许助益与启示。

产业园区作为产业聚集的载体，既是区域经济发展、产业调整升级的空间承载形式，也是地区社会经济发展水平的衡量标志，它肩负着聚集创新资源、培育新兴产业、推动城市化建设等一系列的重要使命。

产业园区的形式多种多样，高新区、开发区、科技园、文化园、农业园、特色产业园，以及近来各地陆续涌现的科技新城、产业新城等。

得产业者，得天下。

毋庸置疑，美国当下的全球“大佬”地位与新兴产业园区的蓬勃发展不无关系，正是从硅谷、128公路等高科技产业园走出的惠普、英特尔公司（下文简称英特尔）、甲骨文股份有限公司（下文简称甲骨文）、雅虎、朗讯科技公司（下文简称朗讯）、思科系统公司（下文简称思科）、苹果公司（下文简称苹果）、谷歌等一批产业巨擘，奠定和捍卫了美国全球第一经济体的地位，让美国梦变得如此现实和光鲜。

美国《洛杉矶时报》在一篇题为《硅谷梦》的报道中曾评价道：“在文艺复兴之后所发生的全部事件中，对世界影响最大的莫过于硅谷的技术。

”评价颇为大胆，可对美国人的如此“自夸”，又有谁能够轻易否认呢？时代造就了硅谷，硅谷开创了另一个新时代同样，日本筑波科技城、英国剑桥科学园、法国索菲亚科技园、台湾新竹科技园对所在城市及其国家和地区的科技进步和经济发展居功至伟。

回头来看中国的产业园。

被称为“中国硅谷”的中关村科技园，历经二十余载发展，发明专利达到2万余件，海内外上市公司逾220家，培育出联想集团（下文简称“联想”）、百度、新浪、北京科兴生物制品有限公司、中星微电子有限公司等一大批顶尖企业，成为全国高科技产业园区的领头羊，其业绩足以令很多城市望其项背。

在全国国家级开发区、工业园区投资环境评价中连续14年位居第一的天津开发区，2013年工业总产值达8053亿元，几乎接近天津全市工业总产值的1/3。

【产业发展】产业新城运营商案例解析产业新城运营商是开发运营产业新城的主体，是以开发运营产业新城为发展方向，提供专业化、市场化的服务平台，为城乡区域的规划、投资、运营、管理等提供一体化解决方案的实体企业。

一、产业新城运营商发展现状目前，全国规模较大的产业新城运营商有一百多家，主要分为四种类型，一是传统房地产企业转型升级，如万科、绿地、世茂等；二是实体制造业企业涉足产业新城领域，如海尔、TCL等；三是产业地产企业，如华夏幸福、联动集团、张江高科等；四是物流、金融等其他地产商，如普洛斯、华南城、复星集团等。

根据中国指数研究院发布的《2016中国产业新城运营商评价研究报告》，在被列入研究样本的北科建、漕河泾、东湖高新、复星集团、光谷联合、湖北高投、华南城、华夏幸福、绿地控股、启迪协信、清控科创、上海临港、市北高新、苏州高新、泰达控股、天安数码城、五矿产业园、亿达中国、张江高科、招商蛇口、中国宏泰、中新集团、中信地产、重庆高科等24家产业新城运营商中，华夏幸福、张江高科和中新集团综合实力突出，行业领军地位凸显。

表 2016中国产业新城运营商综合实力排名二、产业新城运营商分析1、华夏幸福：打造“园区运营+地产开发”的PPP合作模式华夏幸福基业股份有限公司创立于1998年，是中国领先的产业新城运营商。

公司坚持“以产兴城、以城带产、产城融合、城乡一体”的理念，确立以产业新城为核心产品的业务模式，通过创新升级“政府主导、企业运作、合作共赢”的PPP市场化运作模式，致力于打造成为全球产业新城的引领者。

华夏幸福与政府签订排他性园区整体委托开发协议，由华夏幸福对园区进行前期规划、基础设施建设、土地整理、房地产开发、招商引资以及企业入园后的物业管理服务；政府仅提供行政方面的服务、管理和监督，打造“园区运营+地产开发”的PPP合作模式。

对于华夏幸福来说，签订排他协议能够低成本锁定大量土地，地产销售回款能对土地整理和基础设施建设两者的现金流支持，园区发展也为地产项目提供充足目标客户群。