第八章 假设开发法及其应用
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假设开发法及其运用开发法,又称创新法、发明法,是一种通过创造性思维方法来解决问题和促进创新的工具和技术。
它是由俄国心理学家阿列克谢·尼古拉耶维奇·科留金在20世纪60年代初提出的,主要用于提高创造力和创新能力。
开发法的核心思想是通过创造一个类似问题的理想解决方案,然后逐步将其转化为现实可行的解决方案。
它分为以下几个步骤:1.定义问题:明确问题的本质和目标,形成问题陈述,找出需要解决的问题和矛盾之处。
2.寻找理想解决方案:使用创造性思维方法,发散思维,尽可能产生多样的创意和解决办法,甚至可以不考虑实际可行性。
3.分析和改进理想解决方案:对产生的创意进行分析,找出可行性和效果最佳的解决方案,并将其修改和改进,使其更符合实际需求。
4.转化为现实:将改进后的解决方案转化为实际操作步骤和措施,进行实施和验证,不断完善和改进。
开发法运用于各个领域,尤其在科学研究、工程技术、产品设计、教育培训、企业管理等方面更为常见。
它能够帮助人们解决复杂问题,创造新产品和服务,并提高创新能力和竞争力。
例如,在产品设计方面,开发法可以帮助设计师提出创新的设计理念,并将其转化为具体的产品原型和方案。
通过使用开发法,设计师可以发散思维,产生更多的创意和解决方案,然后通过分析和改进,找出最佳方案。
最后,设计师可以将方案转化为实际的产品,并不断优化和改进,以满足用户的需求和期望。
在企业管理方面,开发法可以帮助领导者解决复杂的管理问题,改进管理方法和流程。
通过运用开发法,领导者可以挖掘员工的潜力和创意,鼓励他们提出新的想法和解决方案。
然后,通过分析和改进,领导者可以选择最佳的方法和方案,并在组织中推广和应用。
这样可以提高组织的创新能力和竞争力,促进组织的可持续发展。
总之,开发法是一种有助于解决问题和促进创新的方法。
它通过创造性思维和方法,帮助人们提出创新的解决方案,并将其转化为现实可行的操作步骤和措施。
通过运用开发法,人们可以提高创造力和创新能力,解决复杂问题,创造新的产品和服务,并提高个人和组织的竞争力。
假设开发法及其运用(总分:82.00,做题时间:90分钟)一、(一)单项选择题(每题的备选答案中只有一个最符合题意)(总题数:33,分数:33.00)1.假设开发法的本质是以房地产的( )为导向计算估价对象的价值。
A.预期未来收益 B.预期开发后的价值C.重新开发建设成本 D.市场交易价格(分数:1.00)A. √B.C.D.解析:2.假设开发法的理论依据是( )。
A.替代原理 B.合法原理 C.预期原理 D.生产费用价值论(分数:1.00)A.B.C. √D.解析:3.假设开发法在形式上是适用于评估新开发房地产价值的( )的“倒算法”。
A.市场法 B.收益法 C.成本法 D.长期趋势法(分数:1.00)A.B.C. √D.解析:4.下列关于假设开发法的表述,不正确的是( )。
A.假设开发法在形式上是评估新开发完成的房地产价格的成本法的倒算法B.运用假设开发法可测算开发房地产项目的土地最高价格、预期利润和最高费用C.假设开发法适用的对象包括待开发的土地、在建工程和不得改变现状的旧房D.假设开发法通常测算的是一次性的价格剩余(分数:1.00)A.B.C. √D.解析:5.某市区有一大型物资储备仓库,现根据城市规划和市场需求,拟改为超级市场。
需评估该仓库的公开市场价值,最适宜采用( )进行估价。
A.比较法 B.成本法 C.假设开发法 D.长期趋势法(分数:1.00)A.B.C. √D.解析:6.假设开发法用于房地产估价与用于房地产投资分析的不同之处在于:在选取有关参数和测算有关数值时,估价是站在( )的投资者的立场上,投资分析是站在( )的投资者的立场上。
A.特定,典型 B.典型,特定 C.特殊,典型 D.典型,特殊(分数:1.00)A.B. √C.D.解析:7.现有一宗规划用途为商住综合的城市土地,采用假设开发法估价,假设按纯商业用途的估算结果为800万元,按纯居住用途的估算结果为1000万元,则该宗土地的评估价值应为( )万元。
第八章 假设开发法及其运用学习目的本部分的考试目的是测查应试人员对假设开发法的含义、理论依据、适用的估价对象、估价需要具备的条件、估价的操作步骤以及每个操作步骤所涉及的具体内容等的了解、熟悉和掌握的程度。
第一节 假设开发法概述1.假设开发法的含义根据估价对象预期开发完成后的价值,来求取估价对象价值或价格的方法。
求得估价对象后续开发的必要支出及折现率或后续开发的必要支出及应得利润和开发完成后的价值,将开发完成后的价值和后续开发的必要支出折现到价值时点后相减(动态分析法),或将开发完成后的价值减去后续开发的必要支出及应得利润(静态分析法),得到估价对象价值或价格的方法。
本质与收益法相同,是以房地产的预期未来收益(从静态分析法来看,具体为开发完成后的价值减去后续开发的必要支出及应得利润后的余额,简称剩余开发价值)为导向来求取房地产的价值或价格。
2.假设开发法的理论依据(熟悉)(1)理论依据——预期原理和地租原理(一次性的价格剩余)。
(2)表现形式——评估新开发建设的房地产价值的成本法的倒算法。
(3)假设开发法与成本法主要区别:①成本法中的土地价值为已知,需要求取的是开发完成后的房地产价值。
②假设开发法中,开发完成后的房地产价值通过预测得到,需要求取的是土地价值。
③起点和终点(已知和未知)刚好相反。
3.假设开发法适用的估价对象(掌握)(1)适用对象,凡是具有开发或再开发潜力,且开发完成后的价值可用成本法以外的其他方法(比较法、收益法、趋势分析法等)求取的房地产。
(2)具体包括:可供开发的土地;在建工程;可重新开发、更新改造或改变用途的房地产。
(3)不适合采用假设开发法的项目:有规划条件但规划条件不明确的待开发房地产;如仍需要估价,一定要把对规划条件的假设(估价假设)在估价报告中特别提示。
(4)除了适用于房地产估价,还适用于房地产开发项目分析。
假设开发法用于估价与用于项目分析的区别:(与第三章中市场价值,投资价值的区别一致)在选取有关参数和测算有关数值时,房地产估价是站在一个典型投资者的立场上(公允的、客观的),而房地产开发项目分析是站在某个特定投资者的立场上。
房地产估价师房地产估价理论与方法第八章假设开发法及其运用综合练习与答案一、单选题1、在最佳开发经营方式的选取中,要弄清土地的区位状况,包括下列()。
A.所在城市性质B.面积C.容积率D.开发程度【参考答案】:A【试题解析】:本题考查的是最佳开发经营方式的选择。
搞清楚土地的区位状况包括三个层次:土地所在城市的性质;土地所在城市内的区域的性质;具体的区位状况。
选项BD属于实物状况;选项C属于权益状况。
2、测算()的目的是为了使开发利润保持在一个合理的范围内,同时使建设成本等成本.费用.税金在开发过程的各个阶段得到有效控制,不至于在开发过程中出现成本失控。
A.待开发房地产最高费用B.待开发房地产预期利润C.待开发房地产最高价格D.待开发房地产最优资源【参考答案】:A【试题解析】:本题考查的是假设开发法适用的估价对象。
测算最高费用的目的是为了使开发利润保持在一个合理的范围内,同时使建设成本等成本.费用.税金在开发过程的各个阶段得到有效控制,不至于在开发过程中出现成本失控。
3、假设开发法最基本的公式是()。
A.房地产价值=开发完成后的价值-后续开发的必要支出及应得利润B.待开发房地产价值=开发完成后的价值-相应的支出及利润C.待开发房地产价值=开发完成后的价值-已完成工作的必要费用D.待开发房地产价值=开发完成后的价值-开发成本【参考答案】:A【试题解析】:本题考查的是假设开发法最基本的公式。
假设开发法最基本的公式为:房地产价值=开发完成后的价值-后续开发的必要支出及应得利润。
4、关于假设开发法中后续开发利润的说法,正确的是()。
A.根据当地上年度所有新开发项目的平均利润率来计算B.采用直接成本利润率计算时,计算基数为后续开发建设成本C.静态分析法中可用总利润率或年平均利润率测算后续开发利润D.开发利润率应为扣除所得税后的净利润率【参考答案】:C【试题解析】:本题考查的是后续开发的应得利润。
选项A错误,开发利润率应当是典型的房地产开发企业进行特定的房地产开发所期望获得利润率(平均利润率);选项B错误,采用直接成本利润率计算时,计算基数为待开发房地产价值及其取得税费.以及后续的建设成本;选项D错误,因为所得税是以企业为对象缴纳,不同业务的盈亏情况不统一,为了便于开发利润率的调查.估计,不应扣除所得税。
实际运用假设开发法时,有三种情况:业主自己开发,业主转让开发,被人民法院强制拍卖转让。
这几种情况下的后续开发时间和费用构成是不同的。
看一个例子。
假设预测该商品房在建工程的后续建设期,通过比较法得到了类似商品房的正常建设期为3年,该在建工程的正常建设期为2年。
则该在建工程由现房地产开发企业续建完成的情况下,其后续建设期为1年。
但如果是该在建工程要被现房地产开发企业自愿转让给其他房地产开发企业,或被人民法院强制拍卖,则还应加上“换手”的正常期限,如需要办理有关变更等交接手续,相当于产生了一个新的“前期”。
如果“换手”的正常期限为0.5年和1年,则该在建工程的后续建设期为1.5年和2年。
在“换手”的情况下,不仅会有一个新的“前期”,通常还会发生新的“前期费用”,因此在估算后续开发必要支出时,还应加上这部分“前期费用”。
假设开发法的估价前提有3种:
①估价对象由业主开发完成——“业主自行开发前提”;
②估价对象被业主自愿转让给他人开发完成——“自愿转让开发前提”;
③估价对象被迫转让给他人开发完成——“被迫转让开发前提”。
同一估价对象在这三种不同的估价前提下运用假设开发法估价,评估出的价值往往是不同的。
自行开发的评估价值>自愿转让评估价值>被迫转让评估价值。
假设开发法的估价前提,不是估价师随意假定的,必须根据估价目的和估价对象所处的实际情况来选择,并应在估价报告中充分说明理由。
房地产抵押估价和房地产拍卖估价,一般应采用“被迫转让前提”。
房地产评估之假设开发法Revised as of 23 November 2020假设开发法及其运用要求 1.熟悉假设开发法的含义; 2.熟悉假设开发法的理论依据; 3.掌握假设开发法适用的估价对象; 4.掌握假设开发法估价需要具备的条件; 5.熟悉假设开发法估价的操作步骤; 6.掌握假设开发法的基本公式;7.熟悉现金流量折现法和传统方法的定义;8.掌握现金流量折现法和传统方法的区别;9.熟悉握现金流量折现法和传统方法的优缺点;10.掌握假设开发法测算中各项的求取方式;第一节假设开发法概述1.假设开发法的含义简要地说,假设开发法是根据估价对象预期开发完成后的价值来求取估价对象价值的方法。
具体地说,假设开发法是预测估价对象开发完成后的价值和后续开发建设的必要支出及应得利润,然后将开发完成后的价值减去后续开发建设的必要支出及应得利润来求取估价对象价值的方法。
本质与收益法相同,是以房地产的预期未来收益为导向来求取房地产的价值。
具体为预测的开发完成后的价值减去预测的后续开发建设的必要支出及应得利润后的余额。
2.假设开发法的理论依据(熟悉)理论依据——预期原理和地租原理(一次性的剩余价格)表现形式——评估新开发的房地产价值的成本法的倒算法假设开发法与成本法两者主要区别:成本法中的土地价值为已知,需要求取的是开发完成后的房地产价值。
假设开发法中开发完成后的房地产价值已事先通过预测等方法得到,需要求取的是土地价值。
3.假设开发法适用的估价对象(掌握)适用对象,凡是具有开发或再开发潜力并且其开发完成后的价值可以采用市场法、收益法等方法求取的房地产具体包括:可供开发建设的土地、在建工程、可重新装饰装修改造或改变用途的旧的房地产不适合采用假设开发法的项目:应有规划条件但规划条件尚未正式确定的待开发房地产,难以采用假设开发法估价;如仍需要估价,一定要把对规划条件的假设在估价报告中特别提示除了用于房地产估价,还可以用于房地产开发项目投资分析假设开发法用于估价与用于投资分析的区别:在选取有关参数、系数和测算有关数值时,估价是站在一个典型的投资者的立场上(公允的、客观的),而投资分析是站在某一个特定的投资者的立场上假设开发法在投资分析中提供的三种数值测算待开发房地产的最高价格测算房地产开发项目的预期利润测算房地产开发中可能出现的最高费用 4.假设开发法适用的条件(掌握)假设开发法测算可靠程度的两个关键预测(两要点)是否根据房地产估价的合法原则和最高最佳使用原则,正确判断房地产的最佳开发利用方式。
假设开发法及其运用[单项选择题]1、下面对假设开发法适用条件的表述最为准确的为()。
A.新开发房地产项目B.用于出售用途的房地产项目C.具有投资开发或再开发潜力的房地产D.用于投资或再开发的房地产参考答案:C参考解析:ABD适合成本法。
[单项选择题]2、某市区有一大型物资储备仓库,现根据城市规划和市场需求,拟改为超级市场。
需评估该仓库的公开市场价值,最适宜采用()进行估价。
A.比较法B.成本法C.假设开发法D.长期趋势法参考答案:C参考解析:假设开发法适用的估价对象不仅是上述房地产开发用地,凡是具有开发或再开发潜力且开发完成后的价值可以采用市场法、收益法等方法求取的房地产,都适用假设开发法估价。
[单项选择题]3、运用假设开发法中的现金流量折现法估价时,无需做的是()。
A.估算后续开发经营期B.估算后续开发的各项支出、收入C.估算后续开发各项支出、收入在何时发生D.估算开发期中的利息和利润参考答案:D参考解析:投资利息和开发利润,只有在传统方法中才需要测算。
现金流量折现法中,包含在折现率中考虑了。
这两个项目隐含在折现的过程中,通过调整折现率来考虑。
[单项选择题]4、对于未来开发完成后的房地产适宜建成销售的,通常是预测()房地产市场状况下的价值。
A.未来开发完成之时的B.购买待开发房地产时的C.建设期间的某个时间D.全部租售出去时的参考答案:A参考解析:对于未来开发完成后的房地产适宜建成销售的,通常是预测它在未来开发完成之时的房地产市场状况下的价值。
[单项选择题]5、在现金流量折现法中预测开发完成后的价值时,一般可以采用()和长期趋势法相结合进行估算。
A.市场法B.收益法C.成本法D.路线价法参考答案:A参考解析:在现金流量折现法中预测开发完成后的价值时,一般不宜将估价作业时的类似房地产的市场价格直接“平移”过来作为开发完成后的价值,通常是采用市场法并考虑类似房地产市场价格的未来变化趋势,或者采用市场法与长期趋势法相结合,即根据类似房地产过去和现在的市场价格及其未来可能的变化趋势来推测。
假设开发法案例
在软件开发的过程中,假设开发是一种常见的测试方法,它用于模拟系统中的某些部分,以便测试其他部分的功能。
假设开发法案例是指在软件开发过程中,假设某些条件为真,然后对系统进行测试。
这种方法可以帮助开发人员更好地理解系统的功能和性能,从而提高软件质量和稳定性。
假设开发法案例的编写需要遵循一定的规范和步骤。
首先,需要明确假设的条件,包括输入数据、系统状态等。
其次,需要描述假设条件下系统的预期行为和输出结果。
最后,需要编写测试用例,验证系统在假设条件下的表现是否符合预期。
举个例子,假设我们正在开发一个在线购物系统,我们可以假设用户已经登录并且购物车中有商品。
在这个假设条件下,我们可以编写测试用例,验证用户在结算时是否能够成功支付并生成订单,以及购物车中商品数量是否正确减少等情况。
假设开发法案例的优点是能够帮助开发人员更好地理解系统的行为,发现潜在的问题和缺陷。
通过假设条件下的测试,可以提前发现系统的不足之处,并及时进行修复和优化,从而提高软件质量和用户体验。
然而,假设开发法案例也存在一些局限性。
首先,假设条件可能无法覆盖系统的所有情况,导致测试覆盖不全面。
其次,假设条件下的测试可能会受到外部环境的影响,导致测试结果不够准确。
因此,在使用假设开发法案例时,需要结合其他测试方法,确保系统的稳定性和可靠性。
总的来说,假设开发法案例是软件开发过程中的重要测试方法,它能够帮助开发人员更好地理解系统的功能和性能,发现潜在的问题和缺陷。
然而,使用假设开发法案例时需要注意合理设置假设条件,并结合其他测试方法,确保系统的质量和稳定性。
房地产评估假设开发法房地产评估是指对不动产进行全面、客观地评定其价值、潜力和风险的评估过程。
在评估房地产时,常用的方法之一就是假设开发法。
本文将介绍什么是假设开发法以及它的评估原则和应用。
一、什么是假设开发法假设开发法是指在评估房地产时,假定该土地将根据现行的开发政策和市场需求进行开发,并以此为基础来估计其价值。
通过假设土地发展成为现有房地产市场所涉及的项目,可以确定房地产项目的现值。
二、假设开发法的评估原则1.合理性原则:评估人员在选择假设开发法进行评估时,必须要有充足的依据和理论分析。
具体包括土地使用权的产权、用途规划、地籍情况等。
2.科学性原则:评估过程中需要利用科学技术手段进行准确的数据收集和处理,以确保评估的结果具有可信度和可重复性。
3.完整性原则:假设开发法评估中需要综合考虑土地的各项因素,包括地理、经济、政治、社会、环境等多个方面的因素。
4.分析性原则:评估人员需要采用科学、系统的方法对土地进行逐项分析,包括土地规划、市场需求、政策环境等方面。
三、假设开发法的应用1.土地开发项目评估:假设开发法可以用于评估土地的开发潜力和可行性,为开发商决策提供参考。
通过对土地各项因素的分析,可以评估项目的风险和回报,为土地购买者和投资者提供决策依据。
2.房地产市场分析:通过假设开发法,可以对房地产市场进行全面的分析,包括市场需求、价格趋势、供需关系等。
这有助于为政府制定土地利用政策、投资机构制定投资战略提供依据。
3.土地估值和税收评估:假设开发法可以用于土地估值和税收评估。
通过分析土地的现状和潜力,可以确定土地的市场价值和相应的税收额度,为税务部门提供准确的依据。
4.风险评估:通过假设开发法,可以评估土地开发项目的风险和获利能力。
通过对土地市场、政策环境、供需关系等因素的分析,可以评估项目可能面临的风险和投资回报,为投资者提供决策支持。
总之,假设开发法是一种常用的评估房地产价值的方法。
它通过假设土地的开发潜力和市场需求,评估房地产项目的价值和风险。
房地产评估假设开发法房地产评估假设开发法1. 引言房地产评估是指通过对不动产进行综合分析和研究,确定其在特定条件下的价值。
评估房地产是一个复杂且多变的过程,需要考虑到许多因素,如市场需求、土地规划、建筑质量等。
而在评估过程中,假设开发法是一种常用的评估方法之一。
本文将介绍房地产评估中的假设开发法,并详细说明其原理和应用。
2. 假设开发法原理假设开发法是一种基于预测未来开发潜力的评估方法。
它通过假设一个未来潜在的开发方案,并以该开发方案的价值作为评估对象的价值。
具体的原理可以概括为以下几点:2.1 假设开发方案在假设开发法中,评估人员根据对市场的了解和对可行性的评估,假设一个未来潜在的开发方案。
这个方案可以是基于目前房地产市场的需求和未来的发展趋势,也可以是根据土地规划和周边环境的特点提出的。
2.2 评估方案的可行性分析评估人员需要对假设的开发方案进行可行性分析。
这包括对土地的开发条件、建筑规划、市场需求等进行评估,确定该方案是否具备可行性和可持续性。
2.3 评估方案的市场价值在确定了可行的开发方案后,评估人员需要确定该方案的市场价值。
这可以通过对类似项目的市场销售情况的研究和分析来预测。
2.4 扣除开发成本得出评估价值最后,评估人员需要根据开发方案的市场价值扣除开发成本,得出最终的评估价值。
开发成本包括土地购置费用、建筑施工费用、市政设施费用等。
评估价值反映了该房地产项目在未来开发潜力的基础上的实际价值。
3. 假设开发法的应用假设开发法广泛应用于商业地产和住宅地产的评估中。
以下是该方法在房地产评估中的应用案例:3.1 商业地产评估在商业地产评估中,假设开发法主要用于评估商业综合体、购物中心、办公楼等商业项目。
评估人员可以根据市场需求和商业环境的发展趋势,假设一个具有高回报率和增值潜力的商业开发方案,来评估项目的价值。
3.2 住宅地产评估在住宅地产评估中,假设开发法主要用于评估住宅小区、公寓楼等住宅项目。
简述假设开发法的运用条件假设开发法是一种在创新领域广泛应用的方法,它通过设定假设并验证的方式,帮助人们在不确定的情况下进行决策和创新。
然而,假设开发法并非适用于所有情况,它需要具备一定的运用条件才能发挥最大的效果。
首先,假设开发法的运用条件之一是需要有明确的目标。
在应用假设开发法之前,人们需要明确自己的目标和期望,这样才能更好地设定假设并进行验证。
只有在明确目标的情况下,才能更有针对性地制定假设和相应的实验。
其次,假设开发法的运用条件还包括需要有足够的创新意识和思维能力。
假设开发法要求人们能够跳出传统的思维模式,勇于提出和验证各种假设。
只有具备了创新意识和思维能力,人们才能更好地应用假设开发法进行创新和决策。
第三,假设开发法的运用条件还包括需要有充足的资源和条件。
假设开发法通常需要进行实验和验证,这就需要有充足的资源和条件来支持实验的开展。
例如,需要有足够的时间、资金和人力资源来进行实验,以确保实验的可靠性和有效性。
此外,假设开发法的运用条件还包括需要有开放的心态和团队合作的能力。
假设开发法强调多方参与和协作,要求人们在团队中相互交流和合作,共同制定和验证假设。
只有拥有开放的心态和良好的团队合作能力,人们才能更好地应用假设开发法,发挥团队的智慧和创造力。
综上所述,假设开发法的运用条件包括明确的目标、创新意识和思维能力、充足的资源和条件、开放的心态和团队合作的能力等。
只有在这些条件的支持下,假设开发法才能发挥最大的效果,帮助人们在不确定的情况下进行决策和创新。
因此,我们在应用假设开发法时,需要慎重考虑这些运用条件,并做好相应的准备工作,以确保其有效性和可行性。