第七章假设开发法教学案例

假设开发法案例分析案例：本估价对象是一块“三通一平”的建设用地；土地总面积10000平方米，且土地形状规则；规划许可证可用途为商业和居住，容积率为5，建筑覆盖率为50%；土地使用权出让时间为2004年10月，土地使用年限从土地使用权出让时起共计50年。

需要评估该地块于2004年10月出让时的正常购买价格。

估价过程如下：（1）通过市场调查研究，得知该地块最佳开发方式为如：商业与居住混合；容积率最大为5，故总建筑面积为50000平方米；建筑覆盖率适宜为30%；建筑楼层确定为18层，其中1~2层的建面相同，均为3000平方米，适宜为商业用途；3~18层建面相同，均为2750平方米，适宜为居住用途，故商业用途建面为6000平方米，居住用途建面为44000平方米。

（2）预计开发期。

预计共需3年时间才能完全建成投入使用，即2007年10月建成。

（3）预计开发完成后的房地产价值。

根据市场的调查分析，预计商业建成后可全部售出，居住建成后可售出30%，半年后再可售50%，其余20%需一年后才能售出。

商业部分在出售时平均价格为45000元/平方米，居住部分售价为2500元/平方米。

（4）测算有关税费和折现率。

建筑安装工程费预计为1200元/平方米；勘测设计费和前期工程费及管理费等预计500元/平方米；估计在未来3年的开发期内，开发建设费用的投入情况第1年需投入20%，第2年需投入50%，第3年需投入余下的30%，销售费用和销售税费预计为售价的9%，其中广告宣传和销售代理费为售价的3%，两税一费和交易手续费等为售价的6%，折现率为选取14%。

据了解如果得到该地块，还需按取得价款的3%缴纳有关手续费。

（5）求取地价。

计算的基准时间定为该地块出让时间，即2004年10月。

假设该地块的出让总价V为。

建成后在总价值=【4500×6000/（1+14%）3】+2500×44000×【30%/（1+14%）3+50%/（1+14%）3.5+ 20%/（1+14%）4】=8829.33 （万元）开发建设费用总额=（1200+500）×50000×【20%/（1+14%）0.5+50%/（1+14%）1.5+30%/（1+14%）2.5】=6921.57（万元）销售费用和销售税费总额=建成后的总价值×9%=8829.33×9%=794.64（万元）购地税费总额=V×3%=0.03V(万元)V=8829.33-6921.57-794.64-0.03V 解V=1080.70（万元）故单位地价=1080.70万元/10000平方米=1080元/平方米楼面地价=1080/5=216元/平方米备注：红色的小字体0.5，1.5，2.5，3，3.5，4 均为括号前的次方。

房地产评估之假设开发法假设开发法及其运用要求1.熟悉假设开发法的含义；2.熟悉假设开发法的理论依据；3.掌握假设开发法适用的估价对象；4.掌握假设开发法估价需要具备的条件；5.熟悉假设开发法估价的操作步骤；6.掌握假设开发法的基本公式；7.熟悉现金流量折现法和传统方法的定义；8.掌握现金流量折现法和传统方法的区别；9.熟悉握现金流量折现法和传统方法的优缺点；10.掌握假设开发法测算中各项的求取方式；第一节假设开发法概述1.假设开发法的含义简要地说，假设开发法是根据估价对象预期开发完成后的价值来求取估价对象价值的方法。

具体地说，假设开发法是预测估价对象开发完成后的价值和后续开发建设的必要支出及应得利润，然后将开发完成后的价值减去后续开发建设的必要支出及应得利润来求取估价对象价值的方法。

本质与收益法相同，是以房地产的预期未来收益为导向来求取房地产的价值。

具体为预测的开发完成后的价值减去预测的后续开发建设的必要支出及应得利润后的余额。

2.假设开发法的理论依据（熟悉）理论依据——预期原理和地租原理（一次性的剩余价格）表现形式——评估新开发的房地产价值的成本法的倒算法假设开发法与成本法两者主要区别：成本法中的土地价值为已知，需要求取的是开发完成后的房地产价值。

假设开发法中开发完成后的房地产价值已事先通过预测等方法得到，需要求取的是土地价值。

3.假设开发法适用的估价对象（掌握）适用对象，凡是具有开发或再开发潜力并且其开发完成后的价值可以采用市场法、收益法等方法求取的房地产具体包括：可供开发建设的土地、在建工程、可重新装饰装修改造或改变用途的旧的房地产不适合采用假设开发法的项目：应有规划条件但规划条件尚未正式确定的待开发房地产，难以采用假设开发法估价；如仍需要估价，一定要把对规划条件的假设在估价报告中特别提示除了用于房地产估价，还可以用于房地产开发项目投资分析假设开发法用于估价与用于投资分析的区别：在选取有关参数、系数和测算有关数值时，估价是站在一个典型的投资者的立场上（公允的、客观的），而投资分析是站在某一个特定的投资者的立场上假设开发法在投资分析中提供的三种数值测算待开发房地产的最高价格测算房地产开发项目的预期利润测算房地产开发中可能出现的最高费用4.假设开发法适用的条件（掌握）假设开发法测算可靠程度的两个关键预测（两要点）是否根据房地产估价的合法原则和最高最佳使用原则，正确判断房地产的最佳开发利用方式。

假设开发法案例一、待估对象概况待估对象为一“七通一平”的待开发土地，土地总面积为10000m2，形状规则；允许用途为商业、居住；规划容积率为7；土地使用权年限为50年，招标出让，出让时间为2004年10月31日。

二、估价要求：需评估该土地在2004年10月31日出让时的价格。

三、估价计算过程1、勘察待估对象（略）2、确定最佳开发利用方式通过调查研究，确定该土地最佳利用开发方式如下：●建筑容积率为7；●建筑总面积为70000m2；●建筑层数为14层；●各层建筑面积均为5000m2；●地上一至二层为商业用途，地上三至十四层为住宅用途。

3、预计开发周期预计该房地产的开发周期为3年，即2007年10月全部完成，并投入使用。

4、预计出售楼价估价该房地产建造完成后，商业楼可全部售出，其平均售价为4500元/m2；住宅楼的30％在建造完成后即可售出，50％在半年后售出，其余的20％一年后售出（假设在期末售出），其平均售价为2500元/m2。

5、估价开发费用及开发商利润●估计总建筑费为5000万元，其中第一年投入20％，第二年50％，第三年30％；●专业费用为建筑费的8％，投入时间与建筑费投入时间相同；●年利率一年期为8％，二年期为10％，三年期为12％；●销售费用为楼价的6％，即建成出售时所需由卖方承担的那部分营业税、印花税、交易手续费等，其他类型的税费已经考虑在建筑费里；●买方需要缴纳的契税等为招标价的3％；●投资利润率为直接投资成本的25％；未来三年的开发建设期内，假定开发费用的投入在投资年度范围内在时间、强度上均匀、相同。

在上述假定情况下，各投资年度内的投入可视集中各投资年度内的年中投入。

6、地价计算地价＝楼价-（建筑费+专业费+投资利息+销售费用+税费+开发商利润）拟采用静态法和动态法两种方法试算地价。

设地价为X（万元）。

•静态法(1)总楼价A＝4500×5000×2+2500×5000×12＝19500（万元）(2)总建筑费B1＝5000（万元）(3)总专业费B2＝B1×8％＝400（万元）(4)投资利息B3＝地价款利息+开发费利息＝X•[（1+12％）3-1]+（B1+B2）×20％×[（1+12％）2.5-1]+ （B1+B2）×50％×[（1+10％）1.5-1]+ （B1+B2）×30％×[（1+8％）0.5-1]＝0.4X+832.1（万元）(5)总销售费用B4＝A×3％＝585（万元）(6)总税费B5=A×6％+X×3％＝1170+0.03X(7)总利润B6＝（X+B1+B2）×25％＝0.25X+1350(8)地价计算X＝A-(B1+B2+B3+B4+B5+B6)＝19500-(5000+400+0.4X+832.1+585+1170+0.03X+0.25X+1350) X＝6049.35（万元）以上计算的地价是无限年期情况下的价格，设土地资本化率为8％，则50年试用期下的地价V＝6049.35×[1-（1+8％）-50]＝5920.50（万元）(9)估价结果总地价为5920.50万元单位地价为5920.5/1=5920.50元/ m2楼面地价为5920.5/7＝845.79元/ m2•动态法计算的基准时间为该土地的出售时间，即2007年10月，年贴现率为10％。

假设开发法案例
在软件开发的过程中，假设开发是一种常见的测试方法，它用于模拟系统中的某些部分，以便测试其他部分的功能。

假设开发法案例是指在软件开发过程中，假设某些条件为真，然后对系统进行测试。

这种方法可以帮助开发人员更好地理解系统的功能和性能，从而提高软件质量和稳定性。

假设开发法案例的编写需要遵循一定的规范和步骤。

首先，需要明确假设的条件，包括输入数据、系统状态等。

其次，需要描述假设条件下系统的预期行为和输出结果。

最后，需要编写测试用例，验证系统在假设条件下的表现是否符合预期。

举个例子，假设我们正在开发一个在线购物系统，我们可以假设用户已经登录并且购物车中有商品。

在这个假设条件下，我们可以编写测试用例，验证用户在结算时是否能够成功支付并生成订单，以及购物车中商品数量是否正确减少等情况。

假设开发法案例的优点是能够帮助开发人员更好地理解系统的行为，发现潜在的问题和缺陷。

通过假设条件下的测试，可以提前发现系统的不足之处，并及时进行修复和优化，从而提高软件质量和用户体验。

然而，假设开发法案例也存在一些局限性。

首先，假设条件可能无法覆盖系统的所有情况，导致测试覆盖不全面。

其次，假设条件下的测试可能会受到外部环境的影响，导致测试结果不够准确。

因此，在使用假设开发法案例时，需要结合其他测试方法，确保系统的稳定性和可靠性。

总的来说，假设开发法案例是软件开发过程中的重要测试方法，它能够帮助开发人员更好地理解系统的功能和性能，发现潜在的问题和缺陷。

然而，使用假设开发法案例时需要注意合理设置假设条件，并结合其他测试方法，确保系统的质量和稳定性。