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项目假设开发法法及其应用(ppt 38页)

项目假设开发法法及其应用(ppt 38页)

课题二 假设开发法估价公式
待开发房地产状况即估价对象状况，有土地(分为生地、毛地、熟地)、 在建工程和旧房等；开发完成后的房地产状况，有熟地和新房地等。 综合起来有下列7种情形： ①估价对象为生地，在生地上进行房屋建设； ②估价对象为生地，将生地开发成熟地； ③估价对象为毛地，在毛地上进行房屋建设； ④估价对象为毛地，将毛地开发成熟地； ⑤估价对象为熟地，在熟地进行房屋建设； ⑥估价对象为在建工程，将在建工程续建成房屋； ⑥估价对象为旧房，将旧房重新改造或改变用途成新房。
包括： ①要有一套统一、严谨及健全的房地产法规； ②要有一个明朗、稳定及长远的房地产政策，包括有一个长远、公
开的土地供应计划； ③要有一个全面、连续及开放的房地产信息资料库，包括一个清晰、
全面的有关房地产开发和交易的税费清单或目录。
课题一 认识假设开发法
三、假设开发法估价的基本步骤 运用假设开发法估价一般分为6个步骤：
项目六 假设开发法及其应用
项目分析
【项目概述】假设开发法是房地产估价实践中一种科学而实用 的方法，无论在房地产估价，还是房地产投资中都有很重要的 应用。本课题主要介绍假设开发法的概念、基本思路和理论依 据，假设开发法的适用范围和应用前提条件，假设开发法的基 本公式，假设开发法估价基本程序和内容，并通过大量估价实 例来分析和掌握假设开发法的应用。
课题一 认识假设开发法
一、假设开发法概念与理论原理
1．假设开发法的概念 假设开发法又称剩余法，是预测估价对象开发完成后的价值和
后续开发的必要支出及应得利润，然后用开发完成后的价值减 去后续开发的必要支出及应得利润来求取估价对象价值的方法。 假设开发法的本质与收益法相同，是以房地产的预期收益为导 向求取估价对象的价值。 是一种科学、实用的估价方法，在中国现阶段房地产开发活动 较多的情况下，得到了广泛应用，尤其在待开发土地等房地产 评估中应用最为广泛。

假设开发法及其运用

假设开发法及其运用

第四节 假设开发法测算中各项的求取
2.开发完成后的价值
（3）开发完成后的价值的预测方法： 销售的，通常采用市场法并考虑类似房地产市
场价格的未来变动趋势，或者采用市场法与长期趋 势法相结合，比较的单位一般为单价而不是总价。
出租或营业的房地产，可先预测其租赁或经营 收益，再采用收益法将该收益转换为价值。
第二节 假设开发法法的公式
3.求毛地价值的公式： （1）在毛地上进行房屋建设的公式
毛地价值＝开发完成后的价值－取得毛地的 税费－由毛地建成房屋的成本－管理费用－销售 费用－投资利息－销售税费－开发利润 （2）将毛地开发成熟地的公式
毛地价值＝开发完成后的熟地价值－取得毛 地的税费－由毛地开发成熟地的成本－管理费用 －销售费用－投资利息－销售税费－开发利润
模拟房地产开发过程，预测它们未来 发生的时间以及在未来发生时的金额
要考虑各项收入、支出发生的时间不 同，首先把它们折算到同一时间上，
然后再相加减
投资利息和开发利润两 项
这两项都单独显现出来
这两项都不单独显现，而是隐含在折 现过程中。
折现率包含安全收益（利率）部分和 风险收益（利润率）两个部分
第三节 现金流量折现法和传统方法
第二节 假设开发法法的公式
5.求熟地价值的公式： 熟地价值＝开发完成后的价值－取得熟地的税
费－由熟地建成房屋的成本－管理费用－销售费用 －投资利息－销售税费－开发利润 6.求在建工程价值的公式：
在建工程价值＝开发完成后的价值－取得在建 工程的税费－续建成本－管理费用－销售费用－投 资利息－销售税费－开发利润 7.求旧房价值的公式：
除了用于房地产估价，还可以用于房地产开发项目投资
分析。
第一节 假设开发法概述

第六章 假设开发法

第六章 假设开发法
土地供给计划。 • 3、全面、连续、开放的房地产资料库，包括清晰、全面
的有关房地产开发和交易的税费清单。
11
第六章 假设开发法
第二节 计算公式
一、基本公式
1、 适用于预期售价的公式：
P＝A－B－C
P－购置开发场地的价格 A－开发完成后不动产价值
B－后续必要支出
C－合理利润
后续必要支出＝待开发房地产取得税费＋后续建设成本
• 城镇土地估价规程： • 在测算完成开发后的不
动产正常交易价格的基 础上，扣除预计的正常 开发成本及有关专业费 用、利息、利润和税费 等，以价格余额来估算 待估宗地价格的方法。
动态法
静态法
4
第六章 假设开发法
一、假设开发法的概念
• 待开发房地产 proposed development；development： roperty：具有开发或再开发潜力的房地产，包括可供开 发的土地，在建工程，可重新开发、更新改造或改变用途 的旧房等。
9
第六章 假设开发法
四、适用范围
另外可用于： • 1、测算待开发房地产的最高价格。 • 2、测算房地产开发项目的预期利润。 • 3、测算房地产开发中可能的最高费用。
10
第六章 假设开发法
五、适用条件
• 结果的可靠性关键取决于2个预测： • 1、正确判断最佳开发利用方式 • 2、正确预测开发后的不动产价值。 • 预测条件： • 1、统一、严谨及健全的房地产法规。 • 2、明朗、稳定及长远的房地产政策，包括长远、公开的
第六章 假设开发法
第六章 假设开发法
• 第一节 基本原理 • 第二节 计算公式 • 第三节 估价步骤 • 第四节 应用举例
1
第六章 假设开发法

第七章-假设开发法PPT课件

第七章-假设开发法PPT课件
8、评估结果 单位地价=17824452/2000=8912（元/平方米） 楼面地价=8912/2.5=3565（元/平方米）
32
[例2] 某旧厂房的建筑面积为5000平方米。 根据其所在地点和周围环境，适宜装修改造成商 场出售，并可获得政府批准，但需补交土地使用 权出让 金等400元／平方米(按建筑面积计)，同 时取得40年的土地使用权。预计装修改造期为1 年，装修改造费按建筑面积算为l 000元／平方 米；装修改造完成后。即可全部售出，售价按建 筑面积算为4 000元／平方米；销售税费为售价 的8％； 购买该旧厂房买方需要缴纳的税费为其 价格的4％。试利用上述资料用动态方式估算该 旧厂房的正常购买总价和单价(折现率为12％)。
22
解：估价过程如下。 l
拟采用静态和动态两种方式试算地价。计算过程如下：
总利息为：总地价 X 利息率 X 计息期+总建筑费 X 利 息率 X 计息期+总专业费用 X利息率X计息期
=总地价×15％×3+5 000×(1+8％)X 20％×15％ ×2．5+5 000 X(1+8％)X 50％X 15％×1．5+5 000×(1+8％)X 30％ ×15％×0.5
第七章
假設開發法
1
第一节 假设开发法基本原理一、 一、概 念
假设开发法，是在估算开发完成后 房地产正常交易价格的基础上，扣除未 来房地产正常的开发成本（如造地费、 建筑物建造费等）、利息、利润、税收 等费用后，以剩余之数来确定估价对象 房地产价格的一种方法。
又称剩余法(residual method)、倒 算法、残余法或余值法。
（2）、计息期的长短 预付地价款的利息额应以全部预付地价款按 整个开发建设周期计算； 开发建设费、专业费的计息期应以其实际投 入期（通常假定均匀投入）的中间时点至整个 开发建设周期末为止； 开发建设费、专业费在建筑竣工后的空置和 销售期内应按全额全期计息。

假设开发法及其运用

假设开发法及其运用
运用假设开发法估价的效果如何，除了 取决于对假设开发法本身掌握的如何，还 要求有一个良好的社会经济环境。 1.要有统一、严谨及健全的房地产法规 2.要有明朗、稳定及长远的房地产政策 3.要有全面、连续及开放的房地产信息资料库
第一节 假设开发法概述
• 五、假设开发法的操作步骤
1.调查分析待开发房地产状况：包括：地块的区位状况，地
旧房价值＝重新改造或改变用途后的价值－取 得旧房的税费－重新改造或改变用途的成本－管理 费用－销售费用－投资利息－销售税费－开发利润
第二节 假设开发法法的公式
7.适用于开发完成后的房地产销售的公式： 待开发房地产的价值＝采用市场法测算的开发
完成后的价值－后续必要支出及应得利润 8.适用于开发完成后的房地产出租或营业的公式：
第九章 假设开发法及其运用
• 学习目标：
• 1.了解假设开发法的理论依据、适用的估价对象； • 2.熟悉假设开发法的公式； • 3.掌握假设开发法测算中各项的求取。
第一节 假设开发法概述
一、假设开发法的概念
• 假设开发法也称为剩余法、预期开发法、开发法，是 预测估价对象开发完成后的价值和后续开发建设的必 要支出及应得利润，然后将开发完成后的价值减去后 续开发建设的必要支出及应得利润来求取估价对： 熟地价值＝开发完成后的价值－取得熟地的税
费－由熟地建成房屋的成本－管理费用－销售费用 －投资利息－销售税费－开发利润 6.求在建工程价值的公式：
在建工程价值＝开发完成后的价值－取得在建 工程的税费－续建成本－管理费用－销售费用－投 资利息－销售税费－开发利润 7.求旧房价值的公式：
已完成部分——已完成的工作和相应的支 出及利润，已包含在估价对象的价值内，不应 作为扣除项目。
后续的部分——得到估价对象以后到把它 开发建设完成还需要开展的各项工作和相应的 必要支出及应得利润

第九章假设开发法及其运用讲解

第九章假设开发法及其运用讲解
销售费用、销售税费的测算： 静态分析法——根据估价时点的房地产市场状况作出
的，是静止在估价时点的金额； 动态分析法——模拟开发过程，预测它们未来发生的
时间及金额，即要进行现金流量预测
18
第三节 动态分析法和静态分析法
２、静态分析法——不考虑各项收入、支出的时间不同， 通过计算利息，直接相加减；不考虑预售和延迟销售 动态分析法——考虑各项收入支出发生的时间不同， 先要将它们折算到同一时间，然后再相加减
14
第二节 假设开发法的基本公式（掌握）
（４）开发完成后的房地产经营方式 销售、出租、营业
15
第三节 动态分析法和静态分析法
一、动态分析法和静态分析法的定义
１、运用假设开发法估价必须考虑资金的时间价值 原因：开发周期长，土地取得成本、后续开发成本、
管理费用、销售费用、销售税费、开发完成后的价值 等所发生的时间不尽相同
7
习题
1. 下列关于假设开发法的表述中，不正确的是（ ）。 a.假设开发法在形式上是评估新开发完成的房地产价格的 成本法的倒算法 b.运用假设开发法可测算开发房地产项目的土地最高价格、 预期利润和最高费用 c.假设开发法适用的对象包括待开发的土地、在建工程和 不得改变现状的旧房 d.假设开发法通常测算的是一次性的价格剩余
正确地判断了房地产的最佳开发利用方式（包括用途、 规模、档次等）； 是否根据当地房地产市场行情或供求状况，正确地预 测了未来开发完成后的房地产价值。
6
第一节 假设开发法概述
五、假设开发法估价的操作步骤（熟悉）
选择具体估价方法； 选择估价前提； 选择最佳的开发利用方式； 预测后续开发经营期； 预测开发完成后的房地产价值； 预测后续必要支出及应得利润； 进行具体计算，求出待开发房地产的价值。

房地产评估培训PPT课件 假设开发法

房地产评估培训PPT课件 假设开发法
通常用复利计算，公式I=P[（1+i）n－1]
7200*[(1+10%)2.5-1]+5000*[(1+10%)(2/2)-1]
=2437.22
房地产估价
No 第七章 假设开发法
4、估算合I理m 的税、费age
（1）投资税费
指开发商投资购买待开发土地应该负担的税费，如 契税、交易手续费等，一般根据当地的规定，按 照待开发土地价值的一定比率测算。
房地产估价
No 第七章 假设开发法
Image
二、按估价对象细化的公式
根据估价对象的不同，假设开发法的公 式也可以细化为几种特定的估价公式。
❖ 1、估价对象为生地的公式 ❖ 2、估价对象为毛地的公式 ❖ 3、估价对象为熟地的公式 ❖ 4、估价对象为在建工程的公式 ❖ 5、估价对象为旧房的公式
房地产估价
Image
1、估算开发成本
开发成本包括前期工程费、基础设施费用、房屋
建安成本费用、公共配套设施费用等。
❖ 开发成本通常根据市场比较法来估测，如果预计 建筑材料价格和建筑人工费用等在将来有可能发 生较大的变化，还要考虑未来建筑材料价格、建 筑人工费用等的变化对开发成本的影响。
房地产估价
No 第七章 假设开发法
一市场上类似房地产开发项目所要求的平均利润 率。
根据不同的计算基数，利润率可以分为三种：
(1)直接利润率，计算基数是土地取得成本（即待估对 象的价格）和开发成本；
(2)成本利润率，计算基数是土地取得成本、开发成本、 管理费用、投资利息和销售费用；
(3)销售利润率，计算基数是开发完成后房地产价值。
例题单：位某房建开地筑发产面商估积拟价的购建入造20成0本亩N 为土1地0。50规元o 划/平允方许米建，筑第管面七理积章费为假用40为设万建开平造发方成法米本， 的6％，区内设I施配m 套费用预计a 为建造g 成本的e 15％，税收为销售收

第六章假设开发法及其应用

第六章假设开发法及其应用

——应扣除项目。
房地产估价
§6-2
假设开发法的计算公式
一、基本公式
（二）适用于开发完成后出租、营业的公式
V Vr C
式中：
Vr
——用收益法测算的开发完成后的房地产价值。
房地产估价
§6-2
假设开发法的计算公式
一、基本公式
（三）假设开发法统一的基本公式 待开发房地产的价值=
开发完成后的房地产价值－开发成本－ 管理费用－投资利息－
一、假设开发法的操作步骤
（六）计算和确定估价对象价格 将上述数据直接带入公式进行计算，即： 估价对象价格=不动产开发后的总价－不动产开发
费－专业费－利息－租售税费－开发商合理利润
房地产估价
§6-3
假设开发法的操作步骤
二、假设开发法计算中各项的求取
（一）开发经营期
开发经营期的起点是（假设）取得估价对象（待开发房地产）
第六章
假设开发法
房地产估价
§6-1
假设开发法的基本原理
一、概念
假设开发法(The Hypothetical Development Method)，又称
剩余法、预期开发法、倒算法或余值法，是将待估房地产 的预期开发价格或价值，扣除预计的正常（开发成本、税 费和利润）投入费用，以此求取待估房地产的客观合理价 格或价值的方法。假设开发法在房地产评估实务中运用得
来说，是借款人使用他人的资金所支付的成本。利率是指单位时间内 的利息与本金的比率，即：利率=单位时间内的利息/本金×l00%。 • 计算利息的方式有单利和复利两种。其中，单利是指每期均按原始本 金计算利息，即只有本金计算利息，本金所产生的利息不计算利息。
在单利计息的情况下，每期的利息是常数。

第九章假设开发法ppt课件

第九章假设开发法ppt课件
• 注意：投资利息、开发利润、投资者购买待开发 房地产应负担的税费的计算是难点。
• 开发后的房地产经营方式，有出售（包括 预售、建成后出售）、出租、预租，和有 营业等。
认识到了贫困户贫困的根本原因，才 能开始 对症下 药，然 后药到 病除。 近年来 国家对 扶贫工 作高度 重视， 已经展 开了“ 精准扶 贫”项 目
费 －由生地开发成熟地的开发成本－管理费用－投资利 息－销售费用－销售税费－土地开发利润
认识到了贫困户贫困的根本原因，才 能开始 对症下 药，然 后药到 病除。 近年来 国家对 扶贫工 作高度 重视， 已经展 开了“ 精准扶 贫”项 目
（二）求毛地价值的公式
（1）适用于在毛地上进行房屋建设的公式： • 毛地价值＝开发完成后的房地产价值－取得毛地
（四）求在建工程价值的公式
• 在建工程价值＝续建完成后的房地产价值 －取得在建工程的税费－续建成本－管理 费用－投资利息－销售费用－销售税费－ 续建利润
认识到了贫困户贫困的根本原因，才 能开始 对症下 药，然 后药到 病除。 近年来 国家对 扶贫工 作高度 重视， 已经展 开了“ 精准扶 贫”项 目
三、假设开发法适用的估价对象和条件
（一）假设开发法适用的估价对象
假设开ห้องสมุดไป่ตู้法适用于具有投资开发或再开发潜力的 房地产的估价，如待开发的土地（包括生地、毛 地、熟地）、在建工程（包括房地产开发项目）、 可装修改造或可改变用途的旧房（包括装修、改 建、扩建，如果是重建就属于毛地的范畴）。 • 对于城市规划尚未正式明确的待开发房地产，难 以采用假设开发法，因为在该房地产的法定开发 利用前提未确定的情况下，价值就无法确定。
第三节
动态分析法和静态分析法
一、动态分析法和静态分析法的定义（熟悉）

第六章假设开发法及其应用

第六章假设开发法及其应用
一、假设开发法的操作步骤
（四）预测开发完成后的不动产销售总价 根据土地条件和所确定的开发利用方式，预测开发 完成后不动产的预期售价。不动产售价的预测要建 立在充分了解不动产市场状况、社会供需状况的基 础上，可选用市场比较法、收益还原法等，根据相 邻地区或同一地区相同或相似不动产的售价、租金， 加以修正而获得。
• 计算利息的方式有单利和复利两种。其中，单利是指每期均按原始本 金计算利息，即只有本金计算利息，本金所产生的利息不计算利息。 在单利计息的情况下，每期的利息是常数。
房地产估价
§6-3 假设开发法的操作步骤
二、假设开发法计算中各项的求取
（五）开发利润 开发利润测算也只有在传统方法中才需要。测算开 发利润的方法与成本法中的相同，通常是以一定基 数乘以同一市场上类似房地产开发项目所要求的相 应平均利润率。在测算时要注操作步骤
二、假设开发法计算中各项的求取
（四）投资利息
传统方法中投资利息测算应注意事项： 1.应计息的项目。 • 未知、需要求取的待开发房地产的价值； • 投资者购买待开发房地产应负担的税费； • 开发成本和管理费用。 2.计息期的长短。 3.计息的方式。 4.利率的高低。 5.计息周期。 6.名义利率和实际利率。
房地产估价
§6-1 假设开发法的基本原理
二、理论依据
预期原理 假设开发法的基本原理是预期原理，而更深的理论依据， 类似于地租原理。只不过地租是每年的租金剩余，假设 开发法通常测算的是一次性的价格剩余。假设开发法的 估价思想早在杜能（J.H.VonThunen，1783～1850）所著 的《孤立国同农业和国民经济的关系》一书中就已提出。 杜能认为“有一田庄，庄上全部房屋、树木、垣篱都遭 焚毁，凡想购买这一田庄的人，在估值时总会首先考虑， 田庄建设完备之后，这块土地的纯收益是多少，然后扣 除建造房屋等投资的利息，根据剩余之数确定买价。”

九假设开发法及其运用ppt课件

九假设开发法及其运用ppt课件

假
经营熟地
发
出售 出租 直接经营
将熟地建成房屋
法 的
将在建工程续建成房屋
基 本
将旧房装修改造成新房 公
二、按估价对象细化的公式
(一)求生地价值的公式
1.适用于将生地建成房屋的公式：
生地价值=开发完成后的房地产价值-取得生地的税费由生地建成房屋的成本-管理费用-销售费用-投资利息销售税费-开发利润
待开发房地产的价值=开发完成后的房地产价值-后续必 要支出及应得利润
后续必要支出及应得利润=取得税费+后续开发成本+后 续管理费用+后续销售费用+后续投资利息+后续销售税 费+后续开发利润
1.把握待开发房地产在投资开发前后的状况；
式第
将生地建成房屋
二 节
2.要把握投资开发后的房地产 将生地开发成熟地
2.适用于将生地开发成熟地的公式：
式第
生地价值=开发完成后的熟地价值-取得生地的税费-由
二 节
生地开发成熟地的成本-管理费用-销售费用-投资利息- 假
销售税费-开发利润
设
开
发
法
的
基
本
公
二、按估价对象细化的公式 (二)求毛地价值的公式
1.适用于将毛地建成房屋的公式：
毛地价值=开发完成后的房地产价值-取得毛地的税费由毛地建成房屋的成本-管理费用-销售费用-投资利息销售税费-开发利润
开 发
及对转让、出租、抵
法
押等的有关规定
概 述
四、假设开发法的操作步骤 以评估政府出让地块的价格为例 选择最佳开发利用方式
选择最佳的开发利用方式包括用途、规模、档次等的 确定。这些内容的确定都要在城市规划许可的范围内选 取，也就是说在这个许可范围内的最佳。

第六章假设开发法及其应用ppt课件

第六章假设开发法及其应用ppt课件
房地产估价
篮球比赛是根据运动队在规定的比赛 时间里 得分多 少来决 定胜负 的，因 此，篮 球比赛 的计时 计分系 统是一 种得分 类型的 系统
§6-1
假设开发法的基本原理
二、理论依据
预期原理
假设开发法的基本原理是预期原理，而更深的理论依据 ，类似于地租原理。只不过地租是每年的租金剩余，假 设开发法通常测算的是一次性的价格剩余。假设开发法 的估价思想早在杜能（J.H.VonThunen，1783～1850）所 著的《孤立国同农业和国民经济的关系》一书中就已提 出。杜能认为“有一田庄，庄上全部房屋、树木、垣篱 都遭焚毁，凡想购买这一田庄的人，在估值时总会首先 考虑，田庄建设完备之后，这块土地的纯收益是多少， 然后扣除建造房屋等投资的利息，根据剩余之数确定买 价。”
房地产估价
篮球比赛是根据运动队在规定的比赛 时间里 得分多 少来决 定胜负 的，因 此，篮 球比赛 的计时 计分系 统是一 种得分 类型的 系统
§6-3 假设开发法的操作步骤
一、假设开发法的操作步骤
运用假设开发法估价一般分为下列六个步骤进行： （一）调查待开发房地产的基本情况
❖ 调查土地的位置； ❖ 查清土地面积大小、形状、平整状况、基础设施状
房地产估价
篮球比赛是根据运动队在规定的比赛 时间里 得分多 少来决 定胜负 的，因 此，篮 球比赛 的计时 计分系 统是一 种得分 类型的 系统
§6-2 假设开发法的计算公式
二、按估价对象细化的公式
（一）求生地价值的公式 1、适用于在生地上进行房屋建设的公式 生地价值=开发完成后的房地产价值－由生地建成房屋的开发
房地产估价
篮球比赛是根据运动队在规定的比赛 时间里 得分多 少来决 定胜负 的，因 此，篮 球比赛 的计时 计分系 统是一 种得分 类型的 系统
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请说明评估该项目拟优先选用的估价方法、技术路线及理 由，并说明确定评估价值时需考虑的主要因素。
项目六 假设开发法及其应用
本项目基本知识与技能
课题一 认识假设开发法 课题二 假设开发法估价公式 课题三 现金流量折现法和传统方法 课题四 假设开发法计算中各项的求取 课题五 假设开发法应用实例
课题一 认识假设开发法
（二）选取最佳的开发利用方式 在调查、分析待开发房地产状况和当地房地产市场状况后，便
可以选取最佳的开发利用方式，包括选取最佳的用途、建筑规 模、档次等。 这些都要在规划允许范围内选取，即在规划条件给定范围内的 最佳。其中最重要的是选取最佳的用途，这时要考虑该土地位 置的可接受性及这种用途的现实社会需要程度和未来发展趋势， 即要分析当地市场的接受能力，项目建成后市场究竟需要什么 类型的房地产。
成本法中的土地价值为已知，需要求取的是开发完成后的房地 产价值；
而假设开发法中开发完成后的房地产价值已事先通过预测得到， 需要求取的是土地价值。
课题一 认识假设开发法
二、假设开发法适用的估价对象和条件 假设开发法适用于具有开发或再开发潜力且开发完成后的价值
可以采用市场比较法、收益法等方法求取的房地产的估价，包 括： 可供开发的土地(包括生地、毛地、熟地，典型的是各种房地产 开发用地)； 在建工程(或称为房地产开发项目)、 可重新改造或可改变用途的旧房(包括改建、扩建、重新装修等， 如果是重建就属于毛地的范畴)。 以下把这类房地产统称为“待开发房地产”。
课题一 认识假设开发法
实际估价中，假设开发法测算结果的可靠性，取决于两个预测： ①是否根据房地产估价的合法原则和最高最佳利用原则，正确判断
估价对象的最佳开发利用方式(包括用途、规模、档次等)。 ②是否根据当地房地产市场状况，正确预测了估价对象开发完成后
的价值。 假设开发法测算结果的准确性，还要求有一个良好的社会经济环境。
项目六 假设开发法及其应用
项目分析
【项目概述】假设开发法是房地产估价实践中一种科学而实用 的方法，无论在房地产估价，还是房地产投资中都有很重要的 应用。本课题主要介绍假设开发法的概念、基本思路和理论依 据，假设开发法的适用范围和应用前提条件，假设开发法的基 本公式，假设开发法估价基本程序和内容，并通过大量估价实 例来分析和掌握假设开发法的应用。
①调查、分析待开发房地产状况和当地房地产市场状况； ②选取最佳的开发利用方式，确定未来开发完成后的房地产状况； ③预测后续开发经营期； ④预测开发完成后的房地产价值； ⑤测算后续开发建设的必要支出及应得利润； ⑥测算待开发房地产价值。
以评估政府有偿出让国有建设用地使用权的价格为例，说明 如何调查、分析待开发房地产状况和选取最佳的开发利用方式 （其他步骤的内容在后面介绍）。
房地产估价
项目六： 假设开发法及其应用
项目六 假设开发法及其应用
学习目标
【知识目标】
（1）理解假设开发法的适用对象和条件 （2）掌握假设开发法的基本公式 （3）掌握现金流量折现法与传统方法的应用
【能力目标】
（1）能界定假设开发法的适用对象 （2）能界定假设开发法中各个成本费用项目发生的时间和金额 （3）能熟练运用现金流量法和传统方法进行估价操作和测算
课题一 认识假设开发法
2．假设开发法的理论依据 假设开发法的理论依据与收益法相同，是预期原理。 基本思路(通过房地产开发企业购置房地产开发用地的报价过程
体现)： 首先，要深入调查、分析这块土地的内外部状况及和当地房
地产市场状况; 其次，研究、判断该块土地的最高ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ佳利用; 第三，要预测在未来适当的时候销售开发完成后的房地产价
格将、获得土地使用权的“取得税费”、开发建设和销售房地 产的成本费用等支出、出售开发完成后的房地产时的“销售税 费” 以及正常的开发利润；
最后，便可知愿意为这块土地支付的最高价格。
课题一 认识假设开发法
假设开发法在形式上是评估新开发的房地产（如新建商品房） 价值的成本法的“倒算法”。两者的主要区别是：
包括： ①要有一套统一、严谨及健全的房地产法规； ②要有一个明朗、稳定及长远的房地产政策，包括有一个长远、公
开的土地供应计划； ③要有一个全面、连续及开放的房地产信息资料库，包括一个清晰、
全面的有关房地产开发和交易的税费清单或目录。
课题一 认识假设开发法
三、假设开发法估价的基本步骤 运用假设开发法估价一般分为6个步骤：
课题一 认识假设开发法
一、假设开发法概念与理论原理
1．假设开发法的概念 假设开发法又称剩余法，是预测估价对象开发完成后的价值和
后续开发的必要支出及应得利润，然后用开发完成后的价值减 去后续开发的必要支出及应得利润来求取估价对象价值的方法。 假设开发法的本质与收益法相同，是以房地产的预期收益为导 向求取估价对象的价值。 是一种科学、实用的估价方法，在中国现阶段房地产开发活动 较多的情况下，得到了广泛应用，尤其在待开发土地等房地产 评估中应用最为广泛。
课题一 认识假设开发法
（一）调查、分析待开发房地产状况 调查、分析该类房地产开发用地的状况主要包括下列方面： 1．土地的区位状况。包括3个层次：①土地所在城市的性质；
②土地所在城市内的区域的性质；③具体的坐落状况。弄清这 些主要是为选择最佳的土地用途服务。 3．土地的权益状况，特别是规划条件和将拥有的土地权利。弄 清规划条件包括土地用途、容积率、建筑高度、建筑密度、绿 地率等，主要为选取最佳开发利用方式、确定开发完成后的房 地产状况服务；弄清将拥有的土地权利包括土地权利性质、使 用期限、是否不可续期，以及对该房地产开发用地转让、出租、 抵押甚至价格等的有关规定等，主要为预测开发完成后的房地 产价格、租金等服务。
项目六 假设开发法及其应用
【情境案例】某企业购得一宗已停工5年的在建工程。该在建工 程目前结构封顶，其中1-4层为商业裙楼，5～26层为住宅，裙 楼部分已完成部分设备安装。现该企业拟以商业裙楼2、3、4层 部分和5～8层的住宅部分作抵押，向银行申请抵押贷款。你所 在的估价公司接受委托承接该项估价业务，并指派你为该估价 项目负责人。