下载文档原格式
房地产开发企业:成本类会计科目设置及说明1.目的：加强成本管理，规范集团房地产开发企业成本核算，正确计算开发产品成本，便于成本资料的比较和分析。
2.范围：适用于集团内全资、控股及受托非控股经营的房地产开发企业。
3.职责：集团财务部负责本规范的推行、解释、修改并检查执行情况；集团内各房地产开发企业负责严格按照国家以及集团成本管理的要求，正确组织成本核算工作，建立成本核算责任制，完善成本核算基础工作，改进成本核算办法，合理确定成本计算对象，正确归集和分配开发成本及费用，及时、准确、完整地提供成本核算资料，并及时发现成本管理中存在的问题，不断寻求降低成本的途径，同时对在本规范实施过程中发生的问题及时向集团财务部反馈。
4.方法和过程控制4.1成本核算的基本程序成本核算的一般步骤依次如下：4.1.1根据成本核算对象的确定原则和项目特点，确定成本核算对象。
4.1.2设置有关成本核算会计科目，核算和归集开发成本及费用。
4.1.3按受益原则和配比原则，确定应分摊成本费用在各成本核算对象之间的分配方法、标准。
4.1.4将归集的开发成本费用按确定的方法、标准在各成本核算对象之间进行分配。
4.1.5正确划分已完工和在建开发产品之间的开发成本，分别结转完工开发产品成本。
4.1.6正确划分可售面积、不可售面积（由主管部门划分提供），根据有关规定分别计算可售面积、不可售面积应负担的成本，正确结转完工开发产品的销售成本。
4.2成本核算对象的确定4.2.1成本核算对象的确定原则4.2.1.1满足成本计算的需要；4.2.1.2便于成本费用的归集；4.2.1.3利于成本的及时结算；4.2.1.4适应成本监控的要求。
4.2.2成本核算对象的确定方法各公司可根据成本核算对象的确定原则，并结合项目实际情况，确定具体成本核算对象。
同一项目成片分期（区）开发的，可以以各期（区）为成本核算对象。
4.3成本费用项目及核算内容4.3.1成本费用项目成本项目一般包括下列六大项：4.3.1.1土地征用及拆迁补偿费4.3.1.2前期工程费4.3.1.3建筑安装工程费4.3.1.4基础设施费4.3.1.5公共配套设施费4.3.1.6开发间接费4.3.2各成本项目的核算内容4.3.2.1土地征用及拆迁补偿指为取得土地开发使用权而发生的各项费用，主要包括以下内容：A、政府地价：支付的土地出让金、土地补偿费、土地开发费B、土地有关的税费：向政府部门交纳的契税、土地使用税、土地使用金、耕地占用税、土地使用权初始登记费，土地变更用途和超面积补交的地价等。
成本 " 明细科目一览表——成本全透视房地产开发商的开发成本向来是花费者心中的一个迷，在暴利的背后还有好多鲜为人知的，关注房地产就要关注开发成本，嘘，，，，，，，，，谁看谁知道！（一）、土地获取价款：为获得土地开发使用权而发生的各项花费。
1、土地出让金：向政府部门支付的土地出让金，土地更改用途和超面积补交的地价。
2、土地征用及拆迁赔偿费：有关地上、地下建筑物或附着物的拆迁赔偿净支出，布置及拆迁赔偿，农作物赔偿费等。
A、土地征用费B、耕地占用费C、布置养老费D、拆迁赔偿费C、土地赔偿费D、其余3、合作赔偿款：赔偿合作方地价，合作建房分派的房子成本和税金。
4、中介费5、预提6、其余：含契税、初始登记费等。
（二）、先期工程费：在获得土地开发权以后，项目开发先期的水文地质勘探、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、“三通一平”等前期花费。
1、勘探设计费A、勘探及测量费B、规划设计费：含景观设计C、竞标设计赔偿费2、三通一平费A、暂时道路B、暂时用电C、暂时用水D、场所平坦E、暂时设备费3、可行性研究费A、可行性研究编制费B、市场检查费C、项目建设咨询费D、其余4、人防费5、大市政配套费6、预提7、其余A、招标代理及管理费B、配套方案征询费C、测绘费D、工程保险费E、环境评估费F、完工档案编制费G、日照剖析H、审图费I、晒图费J、其余（三）、基础设备费：建筑物外红线内。
1、室外给排水系统A、上水配套费B、雨污水C、直饮水D、热水E、其余2、室外电气系统A、供电配套工程费B、其余3、室外燃气系统A、燃气配套费B、其余4、通信系统：电话、宽带、有线电视等。
5、环卫设备6、采暖系统7、预提8、其余（四）、建筑安装工程费：项目开发过程中发生的主体内列入估算的各项花费。
1、建筑构造工程A、基础工程B、主体构造工程C、门窗工程D、公共部位精装饰E、室内精装饰F、样板房：主体内的样板间的设计、装饰以及家具等花费。
1目的为规范拿地阶段成本管理工作，提高成本测算准确性，保证可研报告的质量及效率，指导大区完成成本测算。
2适用范围适用于华润置地有限公司下属独资、控股或具经营权合资公司开发的地产项目及华润集团孵化的地产开发项目拿地阶段成本测算。
3编制依据依据《华润置地开发成本管理制度（2014年1月版）》编制。
4术语与定义开发成本：指“CB02房地产开发成本”，包括前后期费用、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施、开发间接费、增值服务及资本化借款费用。
5关键工作流程67关键活动描述6.1投资运营部提供项目定位及档次投资运营部依据项目调研信息，确定项目定位及档次，并提供给营销管理部、设计管理部及合约管理部。
6.2营销管理部提供产品类型及售价营销管理部根据项目定位及档次，确定项目产品线、产品类型、客户定位、售价及去化情况。
同时填写投资运营部提供的《基础信息表》。
6.3设计管理部完成强排方案设计管理部根据上述信息明确产品定位、大致产品标准、方案排布原则，完成强排方案及相关指标输出表。
同时填写投资运营部提供的《基础信息表》。
6.4投资运营部收集各部门数据投资运营部负责收集各部门数据（含《基础信息表》），形成开发成本测算需求数据，经分管领导确认后提交合约管理部进行开发成本测算。
6.5合约管理部进行开发成本测算的编制及审批合约管理部根据投资运营部提供的各部门数据，并依据总部下发限额设计指标、成本数据库中类似物业形态的成本数据等编制《拿地阶段开发成本测算表》，合约管理部提供成本范围为“CB02 房地产开发成本”，输出成果经分管领导审批，提供至投资运营部。
完成时限为3个工作日。
成本测算过程中，合约管理部是成本测算的主责部门，各分项成本由以下部门配合提供。
6.5.1开发成本测算编制编制主体关注微信：盘古智业（盘古地产课堂），百万地产人的智库，更多干货分享6.5.1.1由合约管理部组织编制。
6.5.1.2编制依据1.投资运营部提供的经分管领导审批的开发成本测算需求数据及《基础信息表》。
房地产开发企业开发成本会计科目如何设置一文搞懂房地产开发企业开发产品成本的和内容有哪些？项目有哪些？分别核算哪些内容？一问帮您廓清思路！（一）开发产品成本按用途可分为四类：（二）开发产品成本（开发成本）项目（1）土地征用费及拆迁补偿费（2）前期工程费（3）建筑安装工程费（4）基础设施建设费（5）公共配套设施费（6）开发间接费用（1）土地征用费及拆迁补偿费：指为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用。
主要包括用地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。
大的配套费又叫城市费和基础设施配套费、市政公用设施配套费，指按城市总体规划要求，为筹集城市市政额外费用公共基础设施建设资金所收取的费用，按占地建设项目的建筑面积计征，体育场馆专项主要用于城市基础设施和城市共用设施建设。
包括城市道路、桥梁、公共交通、供水、燃气、污水处理、集中供热、园林、绿化、路灯和环境卫生等设施的建设。
建设单位是大配套费的缴纳主体，征收标准以各地方具体政策为准。
（2）前期工程费：指项目投资开发出现前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用。
（3）建筑安装工程费：指开发项目开发过程中发生的各项建筑安装建筑安装费用。
主要开发项目建筑工程费和开发项目安装工程费等。
（4）基础设施建设费：开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出，主要就包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。
（5）公共配套设施费：指开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公益性配套设施支出。
（6）开发间接费用：指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。
成本"明细科目一览表——成本全透视房地产开发商的开发成本一直是消费者心中的一个迷，在暴利的背后还有很多不为人知的，关注房地产就要关注开发成本，嘘，，，，，，，，，谁看谁知道！（一）、土地获得价款：为取得土地开发使用权而发生的各项费用。
1、土地出让金：向政府部门支付的土地出让金，土地变更用途和超面积补交的地价。
2、土地征用及拆迁补偿费：有关地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿净支出，安置及拆迁补偿，农作物补偿费等。
A、土地征用费B、耕地占用费C、安置养老费D、拆迁补偿费C、土地补偿费D、其他3、合作补偿款：补偿合作方地价，合作建房分配的房屋成本和税金。
4、中介费5、预提6、其他：含契税、初始登记费等。
（二）、前期工程费：在取得土地开发权之后，项目开发前期的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、“三通一平”等前期费用。
1、勘察设计费A、勘察及丈量费B、规划设计费：含景观设计C、竞标设计补偿费2、三通一平费A、临时道路B、临时用电C、临时用水D、场地平整E、临时设施费3、可行性研究费A、可行性研究编制费B、市场调查费C、项目建设咨询费D、其他4、人防费5、大市政配套费6、预提7、其他A、招标代理及管理费B、配套方案征询费C、测绘费D、工程保险费E、环境评估费F、竣工档案编制费G、日照分析H、审图费I、晒图费J、其他（三）、基础设施费：建筑物外红线内。
1、室外给排水系统A、上水配套费B、雨污水C、直饮水D、热水E、其他2、室外电气系统A、供电配套工程费B、其他3、室外燃气系统A、燃气配套费B、其他4、通讯系统：电话、宽带、有线电视等。
5、环卫设施6、采暖系统7、预提8、其他（四）、建筑安装工程费：项目开发过程中发生的主体内列入预算的各项费用。
1、建筑结构工程A、基础工程B、主体结构工程C、门窗工程D、公共部位精装修E、室内精装修F、样板房：主体内的样板间的设计、装修以及家具等费用。
2、设备及设备安装工程A、室内水暖气电管线设备B、室内设备及安装：空调、电梯、高低压配电等。
成本科目设置一、土地征用及拆迁补偿费指为取得土地开发使用权而发生的各项费用，主要包括以下内容：1.土地征用费：支付的土地出让金、土地转让费土地效益金、土地开发费，交纳的契税、耕地占用税，土地变更用途和超面积补交的地价、补偿合作方地价、合作项目建房转入分给合作方的房屋成本和相应税金等。
2.拆迁补偿费：有关地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿支出，安置及动迁支出，农作物补偿费，危房补偿费等；拆迁旧建筑物回收的残值应股价入账，分别冲减有关成本。
3.市政配套费：指向政府部门交纳的大市政配套费，征用生地向当地市政公司交纳的红线外道路、水电气热通讯等建造费、管线铺设费等。
4.其他：如土地开发权批复费、提地面积丈量测绘费等。
二、前期工程费：指取得土地开发权之后、项目开发前期的筹建、规划、设计、可行性研究、水文地质勘查、测绘、“三通一平”等前期费用。
主要包括以下内容：1.项目整体性批报建费：项目报建时按规定向政府有关部门交纳的报批费。
如：人防工程建设费、规划管理费、新材料基金（或墙改专项基金）、教师住宅基金（或中小学教师住宅补贴费）、拆迁管理费、招投标管理费等。
2.规划设计费：项目立项后的总体规划设计、单体设计费、管线设计费、改造设计费、可行性研究费（含支付社会中介服务机构的市场调研费），制图、晒图费，规划设计模型制作费，方案评审费。
3.勘测丈量费：水文、地质、文物和地基勘察费，沉降观测费，日照测试费、拨地钉桩验线费、复线费、定线费、放线费、建筑面积丈量费等。
4.“三通一平”费：接通红线外施工用临时给排水（含地下排水管、沟开挖铺设费用）、供电、道路（含按规定应交的占道费、道路挖掘费）等设施的设计、建造、装饰盒进行场地平整发生的费用（包括开工钱垃圾清运费）等。
5.临时设施费：工地甲方临时办公室，临时场地占用费，临时借用空地租费，以及沿红线周围设置的临时围墙、围栏等设施的设计、建造、装饰等费用。
临时设施内的资产，如空调、电视机，家具等不属于临时设施费。
华润置地有限公司
华润置地有限公司
华润置地有限公司
华润置地有限公司
华润置地有限公司
华润置地有限公司
华润置地有限公司
华润置地有限公司
华润置地有限公司
华润置地有限公司
说明：
1、工程管理部负责制定、颁布和管理《成本科目》，并对科目名称、核算内容、使用要求等作出统一规定，根据实际需要进行不定期的调整与完善，除弱电工程统一到五级科目外其余统一到四级科目，各利润不得随意增加或删除，但可以根据实际需要增加第五、六级科目；
2、本《成本科目》中的“其他”和“其他×××”科目除已有注释的内容外，还包括其他无法列入相应科目的小额费用，如果费用额度较大，则不应列入该科目中，应报工程管理部审查后决定是否增加新科目。
房地产开发企业-成本费用类科目设置7页
1. 土地成本
指房地产企业按照购地合同支付给国家或集体土地使用权费用，包括土地拍卖、协议
出让、招标等各种方式所支付的土地使用权费用。
2. 工程建设费
指建设房屋、道路、桥梁等所需的直接费用，包括工程设计费、施工费、材料费、人
工费、机械费、监理费、保险费、税费等。
3. 资金成本
指从筹集资金开始直到资金运用结束所发生的各种成本，包括融资利息、债务利息、
股权分红、股权回报等。
4. 房屋装修费
5. 税费成本
指在房地产开发过程中需要缴纳的各种税费，包括土地使用税、房产税、印花税、企
业所得税、增值税等。
6. 管理费用
指管理房地产开发过程所需的各种费用，包括人工费、物业管理费、办公费、差旅费、通讯费、公关费、监管费、咨询费等。
7. 财务费用
指执行企业财务工作所需支出的费用，包括贷款利息、银行手续费、票据费用、汇率
波动损失等。
房地产企业开发成本科目设置及核算随着房地产业的不断发展，房地产企业开发成本成为了企业财务管理的一个关键部分。
管理好开发成本，对房地产企业的市场竞争力和盈利能力有着至关重要的作用。
一、房地产企业开发成本的定义开发成本是房地产企业在开发房地产项目期间所发生的各项费用的总和，包括土地成本、建筑成本、营销费用、接待费用、行政管理费用、融资费用等。
二、房地产企业开发成本的科目设置房地产企业的开发成本涉及到许多科目，具体包括土地成本、建筑成本、销售费用、管理费用、融资费用等。
1. 土地成本土地成本，主要是指房地产企业购买土地的费用。
购买土地需要支付土地款、土地出让金等费用。
除此之外，还需要支付土地整理、调整、拆迁等相关费用。
2. 建筑成本建筑成本是指房地产企业在房屋建设过程中发生的各项建筑费用，比如：设计费用、建造费用、材料费用、施工保险费等。
3. 销售费用销售费用主要包括广告宣传费、促销费、售楼处设施费、销售业务员提成等。
这些费用通常由房地产企业的市场部门或者销售部门负责。
4. 管理费用管理费用一般是指房地产企业的行政管理费用和人力资源费用。
包括人员工资、社保费用、房地产开发管理费用、物业管理费用等。
5. 融资费用房地产企业进行开发需要融资，所以融资费用也是开发成本的一部分。
包括银行贷款利息、信用担保费用等。
三、房地产企业开发成本核算房地产企业开发成本的核算是指对于一个项目在整个开发过程中所有费用的统计、分析和核算。
这一步骤是非常重要的，能够帮助企业在开发过程中控制成本，提高企业盈利能力。
1. 成本计算的方式房地产企业开发成本主要通过两种方式进行核算，一种是累计成本法，另一种是完工成本法。
累计成本法是指按照项目开发的不同阶段进行开发成本核算，把已发生的费用依次累加，计算各个阶段的开发成本。
完工成本法是指在项目完工前，按照已发生的成本来计算整个开发的成本，即将已经大量支出的未开始施工的工作按照已支付费用进行计算。
房地产开发成本科目设置明细一、前言随着我国城镇化进程的加速，房地产行业的发展也日益壮大，成为了国家经济增长的重要支柱之一。
而该行业的开发成本则是其发展的支撑，成本支出的合理化设计与管理，是实现企业盈利、确保产品质量与成本控制的关键所在。
本文旨在介绍房地产开发成本科目设置明细。
二、房地产开发成本科目设置明细1.土地成本房地产开发的第一步就是取得用地，而土地成本也是建设成本的重要组成部分之一。
土地成本可以分为直接土地成本和间接土地成本。
通过竞拍获得的土地价格即为直接土地成本，而包括土地使用权取得费、公共设施配套费、工程建设配套费等等则属于间接土地成本。
2.设计成本设计成本主要包括效果图、方案设计、施工图设计等方面的成本。
设计成本与中标的设计机构有直接关系，同时对于建设期、经营期的效益和质量等方面都有直接影响。
3.建设成本建设成本主要包括工程建设的各个环节所发生的费用和费用子目。
其中，建筑面积、层数、结构等方面也有必要的影响，不同的物业类型，建设成本自然也会相差较大。
4.材料成本材料成本包括建材、工程设备、机械设备等等方面的费用。
各种材料的选择也会对项目总成本产生重要的影响。
5.劳务成本劳务成本主要包括建筑工人工资、工程执行人员的工资、监管人员的工资等方面的费用。
这部分费用的影响也极其重要，直接影响项目工期与质量。
6.税费成本税费成本主要包括增值税、土地税、物业税等各类税费。
税费的支出对于开发企业而言是不可避免的。
7.销售开销销售开销主要指在销售过程中发生的各个费用，如广告费、销售人员工资、销售场地的租金等。
该部分的费用应根据实际情况制定预算。
8.风险预算风险预算是一项比较特殊的成本，主要考虑可能发生的风险事件而进行的预算，因此应该根据项目的可行性、市场环境、业务计划等多个方面进行科学评估，以减少风险并控制成本。
三、总结以上介绍的是房地产开发成本科目设置明细的主要科目。
在实践中，各个成本之间相互联系，科目之间的细分也应该根据实际情况进行适当的调整和补充，以确保开发成本的合理性和可控性。
房地产开发成本核算内容和科目设置一、房地产企业开发成本核算的内容房地产开发企业在开发经营过程中发生的各种耗费,包括物化劳动耗费和活劳动的耗费,统称为成本与费用.其中开发成本是指开发现场发生的各项耗费,包括土地受让金、土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施费及为进行现场管理发生的各项开发间接费用.在开发成本中,又可分为土地开发成本、房屋开发成本、配套设施开发成本、代建工程开发成本等.开发成本的核算是房地产开发企业会计核算的中心环节.开发成本与各项费用发生于企业开发经营过程的始终,它代表了企业整体的消耗水平,也反映了企业的经营管理水平,因此搞好企业的成本、费用核算,对于控制企业的各项费用支出,降低开发成本、提高经济效益,增强企业的市场竞争力,有着重要的意义.二、开发成本核算的科目设置1.'开发成本'账户为了核算各项开发成本,房地产企业要设置'开发成本'总账科目.该科目借方登记房地产开发过程中所发生的各项费用,贷方登记开发产品完工后结转到'开发产品'账户的开发产品的实际成本.期末借方余额反映的是正在开发,尚未完工的各开发项目已发生的实际成本.该账户应按开发产品的不同内容设置开发成本二级账,在二级账内,设置'土地开发'、'房屋开发'等二级账户进行分类核算.如:开发成本-土地开发开发成本-房屋开发开发成本-配套设施开发开发成本-代建工程开发为了具体核算每一开发项目的成本,应在开发成本二级账下,分设'土地开发明细账'、'房屋开发明细账'等明细账(三级账),进行明细核算.三级账内,应按每一开发项目分别设置三级账户.如:开发成本-土地开发-A土地-B土地开发成本-房屋开发-A房屋-B房屋等开发成本一级账户和二级账户应采用三栏式账页,而三级账应采用借方多栏式账页,以分别记录和反映各不同的成本项目.2.'开发间接费用'账户为了核算企业开发现场发生的各项间接费用,房地产开发企业应设置'开发间接费用'总账账户.'开发间接费用'账户,是用来核算房地产开发企业在开发现场发生的为直接组织和管理开发项目而发生的各项间接费用,如现场管理人员的薪酬;现场房屋设备的折旧费、现场办公费、水电费、劳动保护费、工程借款利息支出和周转房摊销等.该账户借方登记开发现场发生的各项间接费用,贷方登记期末分配转入'开发成本'账户的开发间接费用.月末结转后,该账户应无余额.该账户应按企业不同的开发现场设置明细账,进行明细核算.如:开发间接费用-甲开发现场-乙开发现场等开发间接费用明细账应采用借方多栏式账页,以记录和反映各不同的费用项目.。
房地产开发项目成本科目一级二级三级四级1 土地成本地价及转让费征地及拆迁费用其余花费房地产开2先期花费咨询调研费发成本勘查、设计费先期及后期手续费先期及后期其余费建筑安装工程先期工程三通费费施工场所平坦费暂时建设工程费土石方及基础处土方工程理工程护坡工程及降水土建工程外装修工程门类工程地基办理工程结构工程粗装工程屋面工程保温工程人防设备工程白蚁防治工程施工措施费外窗工程幕墙工程外墙饰面工程栏杆工程建筑物泛光照明其余外装修工程户门户内门防火门防火卷帘门车库门精装修工程户内室内精装修机电工程消防工程弱电工程电梯厅及公共走道装修工程大堂装修工程公共地域装修工程后勤区装修工程强电工程空调及通风工程采暖工程给排水工程消防水消防电消防风气体灭火楼宇自控系统安全防备系统闭路电视监控防盗报警门禁进出控制保安巡更管理客房控制系统客房门锁燃气工程电梯工程表记工程滑冰场通信自动化系统综合布线背景音乐及紧迫广播卫星接收及有线电视计算机网络及无线网络程控电话及无绳电话信息盘问及公布,包括大屏幕设备会议系统音视频系统机房工程泊车场管理系统滑冰场工程滑冰场音响系统滑冰场灯光系统滑冰场整冰车采买特别设备厨房设备洗衣房设备游泳池设备spa设备其余工程费红线内室外综合基础设备费擦窗机设备垃圾办理系统遮阳系统其余设备质量检测费工程监理费质量督查费安全督查费完工图费顾问费保函花费其余花费管网工程环境景观工程费庭院灯工程围墙工程园林绿化工程交通设备费室外康乐设备小区道路工程红线外市政工程上水工程费雨污水工程燃气工程热力工程供电工程弱电工程道路工程中水工程市政集资费大市政拆迁费基础其余费公共配套设备费独立人防工程独立垃圾楼独立学校独立少儿园独立会所独立商业楼独立地上车库社区街办及派出所农贸市场其余独立配套设施配套赔偿配套其余费开发间接花费增值服务销售设备费样板间工程花费售楼处工程花费其余销售设备费房地产开3销售费宣传推行费展览费发花费广告费推行活动费宣传品印刷制作费销售代理费物业启动费项目后期不行预延期交房违约金见费销售违约金业主赔付费其余销售其余管理费财务费税金转入成本转出成本说明：本《成本科目》中的“其余”和“其余×××”科目除已有说明的内容外，还包含其余没法列入相应科目的小额花费，假如花费额度较大，则不该列入该科目中，应报工程管理部审察后决定能否增添新科目。
