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2009律地位，在《房地产管理法》、《土地管理法》中都无法找到。
如此带来的疑问有二：一是土地储备机构有无权利行使这些职能；二是行使了这些职能而产生的债权债务关系能否得到法律的保护。
因此，土地储备机构的融资行为首先面临的是债务主体不清的风险。
2．土地储备融资行为的合规性模糊不清。
目前储备中心实行财政收支两条线管理，土地储备机构投入资金，开发后出让，但出让收入必须直接上缴专门的财政出让收入专户，政府财政审核土地储备中心的项目成本报表后，核拨相关成本费用。
依据上述模式，借款人对借款资金投入后所取得的资金收入没有支配权，自身不拥有第一还款来源。
从这种运作的本身来看，土地储备仍然是一种政府全额财政行为，这种行为要靠一种纯粹的市场化融资方式运作，显然会有许多冲突之处，其合规性方面难于理清。
（二）土地储备具有强烈的政府主导性和政策性，导致其融资行为的政策风险预期存在较大的不确定性。
土地储备机构代表政府经营的是一种不能再生的资源，如果没有较大的经济波动，它的稀缺性决定它长期增值的较大可能性，但并不表明短期价格没有波动。
尽管土地储备机构贷款与房地产开发贷款本质上是有区别的，但是土地储备中心的运作还是具有一定的房地产开发企业的经营特征和风险特征。
而且土地储备和一级开发行为与当地房地产发展形势紧密相关。
房地产行业的特殊性，使得每一次宏观调控，房地产行业都是首当其冲。
这使得房地产行业的发展具有强烈的政府主导性，从而导致与之息息相关的土地储备和一级开发也具有明显的政策性和政府意志，最终可能会给土地储备融资带来较大的不确定性风险。
（三）金融当局对于土地储备行为的认识模糊，导致土地储备贷款这一品种上的融资行为举步维艰。
土地储备和一级开发制度在国外是一种成功的模式，国内在设立这一制度时，也有理想的目标，但该制度在实际运行中逐渐走偏，从而引发各方对该制度的争论一直没有中断过。
事实上，政府在这里一直存在一个认识上的错位：企图用纯市场的方法（“招拍挂”）来交易一个并非市场化的物品（土地使用权）。
一、北京市土地储备和一级开发（一）北京市储备开发制度建立2001年，国务院下发了《关于加强国有土地资产管理的通知》（国发[2001]15号文，要求在全国范围内建立土地有形市场，建立土地收购储备制度。
在此形势下，2001年，北京市土地整理储备中心成立。
2002年北京市人民政府出台了《关于加强国有土地资产管理建立土地储备制度的意见》（京政发[2002]4号文，2002.1.31发），明确了建立土地有形市场，大力推行国有土地使用权招标、拍卖及建立土地收购储备制度。
2002年7月1日实施的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》（国土资源部令第11号），对招拍挂的范围、程序等做了详细约束。
2005年，《北京市建设用地供应办法》（京政发[2005]6号）、《北京市土地储备和一级开发暂行办法》（京国土市[2005]540号）等一系列政策的出台，为土地储备和一级开发的具体实施提供了依据。
一、北京市土地储备和一级开发（二）土地储备基本概念什么是土地储备？《北京市土地储备和一级开发暂行办法》（京国土市〔2005〕540号）中所称土地储备和一级开发，是指政府依法通过收购、收回、征收等方式储备国有建设用地，并组织实施拆迁和市政基础设施建设，达到土地供应条件的行为。
一、北京市土地一级开发项目（二）土地储备开发范围1.新征集体土地用于经营性开发的；2.因单位搬迁、解散、撤销、兼并、破产或其他原因调整出来的原划拨国有土地，包括原有城市基础设施改造中调整出来的划拨用地；3.依法收回的闲置土地；4.土地使用权期限已满，政府依法收回的土地；5.以出让方式取得土地使用权后无力继续履行出让合同，又不具备转让条件的土地；6.土地使用者要求政府收回的土地；7.全区范围内无合法使用权的国有土地；8.其它依法可以收回的国有土地。
一、北京市土地一级开发项目（三）土地储备开发组织和原则1.组织：土地储备和一级开发由北京市国土资源局**区分局负责辖区范围内的土地储备开发管理工作，并由北京市土地整理储备中心**区分中心具体组织实施。
土地储备和一级开发律师实务第一节土地储备制度的诞生一、土地储备制度的诞生在国外，土地储备都被统一称为“Land Banking”。
按照字面意义直接翻译，即为土地储备各国外进行土地储备的主要目的是为了保障城市发展所需要的土地可以及时获取，因此重点在储备上——储存起来以备未来使用。
在我国，土地储备，是指各级人民政府依照法定程序在批准权限范围内，对通过收回、收购、征用或其他方式取得土地使用权的土地，进行储存或前期开发整理，并向社会提供各类建设用地的行为。
土地储备制度最早起源于20世纪80年代初期的香港这个高度发达的城市，是香港维持其高度自治的避税港型经济体系下的产物。
1996年，在上海市成立全国第一家土地收购储备机构——上海市土地发展中心。
1997年8月，杭州市成立了杭州市土地储备中心。
由于效果比较突出，1999年在“全国集约用地市场研讨会”上，对杭州市土地储备制度的经验和成果进行了推广。
2001年4月30日，国务院在《关于加强国有土地资产管理的通知》中指出：“为增强政府对土地市场的调控能力，有条件的地方政府要对建设用地试行收购储备制度。
”之后，全国大部分城市开始模仿和推行，土地储备制度得到快速发展，成为土地政策参与宏观调控和实施土地收益分配的重要工具，也是我国土地供应制度的重要组成部分。
但是，除个别地方出台了一些相关的文件之外，法律法规和规章几乎没有涉及到。
2007年11月，由国土资源部牵头，财政部和中国人民银行共同参与制定发布了《土地储备管理办法》，以“完善土地储备制度，加强土地调控，规范土地市场运行，促进土地节约集约利用，提高建设用地保障能力”。
这是一部涉及土地储备制度的最高效力的规章。
土地储备制度诞生主要有以下几个方面的原因：（一）土地资源自身稀缺性与人类日益增长的经济需求之间的矛盾是催生土地储备法律规范的沃土。
土地是人类得以生存与发展的物质载体，是“一切生产和一切存在的源泉。
”然而，作为一种自然资源，土地具有稀缺性。
土地一级开发专题讲座时间：2011年8月25日 地点：中国地产交流群165647956主讲：南京-CIEL-策划前言：作为地产人，普遍关注较多的是项目开发前期的土地储备和后期的运营，相对于土地一级开发，涉及的研究相对较少，今天“南京-CIEL-策划”就土地一级开发区域分级和各阶段工作流程展开了详细概述，欢迎各位在讲座完毕后提出不同见解和补充。
---霜下面开始讲座：南京-CIEL-策划 11:10:37开发商与政府本身就是紧密相连的。
我是做土地一级开发的，想和大家分享在这个领域的经验。
南京-CIEL-策划 11:13:27我想，在群里很多朋友都一定是房地产开发企业，我所从事的行业正好在开发建设之前，即所谓的“区域开发”南京-CIEL-策划 11:15:07我们通常会把整个区域开发分成几个等级：南京-CIEL-策划 11:16:55南京-CIEL-策划 11:18:42可以说区域开发最终的核心理念就是在于价值创造，在区域开发平台上整合资本、产业和空间咱体，并通过相关机制的建设，使区域内企业或政府机构获得价值增量南京-CIEL-策划 11:19:16南京-CIEL-策划 11:20:49具体区域开发工作会分为这样几个阶段：首先是投资前期，类似地产开发商的前期工作，南京-CIEL-策划 11:21:47我们有项目分析、概念策划、投资框架协议、立项等等南京-CIEL-策划 11:23:43在这一阶段前后时间约在半年左右，主要工作还在于和政府之间的协商谈判，要保证整个投资的开发风险，要求政府给予项目合法的批准性文件，南京-CIEL-策划 11:25:13因为一个区域开发项目不是按亩来算，如果在城市中心区域通常都是几平方公里，城市近郊十几平方公里，甚至更多。
我听说过在东北区域，也有政府划分出近百平方公里进行区域开发南京-CIEL-策划 11:25:59第二阶段即定位与开发策划南京-CIEL-策划 11:27:22我们要完成区域经济与产业的发展规划、战略定位策划、规划评估与控规策划、开发实施策划、启动片区定位于开发策划、首发/启动项目定位于产品策划等等南京-CIEL-策划 11:29:56在这一阶段，通常我们会自己先做初步策划，同时开始邀请专业策划公司参与，例如业界著名的5大行：戴德梁行、仲量联行、世邦魏理仕、世联等等，主要要根据区域发展的侧重点如产业项目、文化旅游类、综合体项目、一般项目等，选取不同的专业公司参与前期调研、定位、分析、策划等等。
(一)土地一级开发的背景及模式（以北京为例）1、土地一级开发的产生背景2、土地一级开发发展历程3、土地一级开发的目的和意义4、概念、定义（结合房地产一、二级）土地一级开发，是指由政府或其授权委托的企业，按照土地利用总体规划、城市总体规划、控制性详细规划和年度土地一级开发计划，对一定区域范围内的城市国有土地、乡村集体土地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件(熟地)，符合出让的标准并按照规定程序及方式进行有偿出让的过程。
简言之，就是“土地一级开发是指在土地出让前，对土地进行整理投资开发的过程”。
5、土地一级开发的特点（针对政府而言）土地一级开发所涉及的征地、拆迁、市政基础设施建设，都是政府对某一范围内土地使用规划的落实，是土地一级开发商受雇于政府的行为，土地一级开发的结果当然要由政府承担。
政府作为社会公共利益正式代表，其公共性特点，也必然在土地一级开发活动中有所体现，这就致使土地一级开发与其他建筑业存在显著的区别。
1）、政治性政治是“在一定的经济基础上，人们围绕着特定利益，借助于社会公共权力来规定和实现特定权利的一种社会关系”。
土地一级开发是综合性的经营管理活动，要协调规划、市政、消防等各政府部门间关系，做好征地、拆迁中的政策宣传与落实等。
这些工作的完成，在一定程度必须借助于政府的强制力量。
具体地说，政府提供土地，必然要求土地一级开发从政治的发展的高度进行，要为政府提高执政能力打下良好基础。
事实上，土地一级开发中所涉及征地、拆迁活动，无一不与群众生活息息相关，均需要从政治的高度严格执行政府的征地、拆迁政策，这其中的任何一个因贪图企业利润而损害百姓利益的事件，都可能是影响社会稳定和发展的重磅炸弹。
因此说，土地一级开发从其出现之日起，便先天地具有要从社会公共利益出发的内在要求。
2）、财政性土地一级开发是个资金密集型业务，资金流的连续，是土地一级开发企业运转的基础。
土地储备与土地一级开发比较分析研究土地储备与土地一级开发比较分析研究摘要：土地储备制度作为我国城市土地管理的制度创新，是政府实现土地一级垄断、集约土地利用、保障土地供应、调控土地市场的重要途径。
但我国学者有时将土地储备与土地一级开发概念相混淆，存在着片面性理解，其实两者既存在一定的相互联系，也存在着本质区别。
本文从土地储备、土地一级开发的概念研究入手，分析总结了两者内在涵义，从实施主体、实施目的、实施内容等方面比较分析了两者的相互联系和区别。
关键字：土地储备；土地一级开发一、土地储备的概念及内涵我国政府在实施土地储备制度的过程中经历了一个不断深化认识的过程，从各省市政府印发的相关政策文件中也可窥见一斑。
1996年，上海市政府为实现“盘活闲置土地、帮助国企改革”等目标，成立了我国第一家土地储备机构――上海市土地发展中心；1997 年3月，上海市印发了《上海市国有土地使用权收购、储备、出让试行办法》，办法中规定“收购，是指由市房地局依法征收土地、置换土地、收回国有土地使用权的行为；储备，是指市政府对收购、收回的土地进行前期开发，并予以储存的行为。
”此文件中，土地收购主体与土地储备主体不同，土地收购主体是市房地局，土地储备主体是市政府。
土地收购、储备主要环节包括土地取得、整治和储存。
2002 年4月，北京市人民政府批转市国土房管局《关于加强国有土地资产管理建立土地储备制度意见的通知》（京政发[2002]4 号）中规定，土地收购储备制度是“指由政府依照法律规定，运用市场机制，按照土地利用总体规划和城市总体规划，通过收回、收购、置换和征收等方式取得土地，直接或进行前期开发后储备，并以公开招标、拍卖等方式按需供应土地，调控各类建设用地需求的制度。
”土地储备主体是市政府，储备环节主要包括土地取得、整治储存和出让。
2007 年12月，国土部、财政部、中国人民银行联合发布了《土地储备管理办法》（国土资发[2007] 277 号），该办法认为“土地储备是指市、县人民政府国土资源管理部门为实现调控土地市场、促进土地资源合理利用目标，依法取得土地，进行前期开发、储存以备供应土地的行为。
土地储备与土地一级开发比较分析摘要：现如今，我国所推行的土地储备机制不仅是城市土地管理工作的机制革新，同时还是各地政府落实保障土地供应、土地一级垄断以及调控土地市场的关键措施。
然而我国部分学者并未分清土地储备和土地一级开发之间存在的差异，对二者之间的了解与认识都存在较强的片面性。
事实上，二者之间存有一定的关联，但是在本质层面还存有许多不同。
基于此，本文主要针对土地储备与土地一级开发比较进行探讨与分析，希望可以为相关工作活动的开展提供帮助。
关键词：土地储备；土地一级开发；比较；分析引言在城市化建设新时期，区域之间土地资源利用矛盾突出，有效处理二者的矛盾，能实现土地资源的合理配置，加快城市化发展进程。
城市规划与土地资源利用矛盾并不是不能有效控制的，要制定针对性的协调措施，高效化利用区域土地资源，加速现代化城市发展建设。
1土地储备与土地一级开发之间的关联与差异土地资源不同地区性特点，再随着国家对于国有土地颁发的土地多层次的不同分层委托管理的产权政策与按照等级制度进行土地管理的制度，这就对土地一级市场出现了地方垄断的情况，导致立法上的国家对土地一级市场的垄断实际上成为了地区政府对土地一级市场的垄断，地方政府作为土地一级市场当中的唯一土地卖方，也承担着土地的制度管管理，这也就导致地方政府不仅成为了土地的卖家，同时也对土地有着绝对的管理，形成了较差的市场情况。
与此同时，政府颁发政策，禁止集体土地进入土地一级市场，土地只能被征收，将其作为国有土地，改变土地的性质之后，将土地作为满足城镇的公共建筑的需要。
在这种大的背景环境下，政府开始逐渐出现了经营城市的情况，在这种情况的持续影响下，土地储备制度逐渐的开始出现偏离作为一开始为社会的公共利益进行盈利这一根本目的，反而土地储存成为了一项垄断政策，制度成为了协助地方政府对地区的土地一级市场进行垄断与绝对控制的政策，地区出现利用制度对地区进行土地的财政营收管理的手段。
在这种大的背景之下，土地储备制度也就成为了统一供应地区土地的仓库。
