北京土地一级开发及棚改概述20150909

土地一级开发的内容是什么土地一级开发，是指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地、乡村集体土地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件（熟地），再对熟地进行有偿出让或转让的过程。

流程：（一）原土地所有者或使用者在征得区县和乡镇政府或上级主管部门的同意后向市国土局提出土地一级开发申请。

（二）市国土局受理申请并进行土地开发项目预审。

（三）通过土地预审的项目，根据项目的性质，委托市、区县土地储备机构负责组织编制土地储备开发实施方案，开发实施方案主要包括：待储备开发地块的范围、土地面积、控规条件、地上物状况、储备开发成本、土地收益、开发计划、实施方式等。

（四）编制了开发实施方案的项目上由市国土局会同市发展改革、规划、建设、交通、环保等部门参加的联审会，通过会审，对建设项目土地一级开发的实施方案中土地、产业政策、城市规划、建设资质、交通及环保等条件提出原则意见。

（五）通过联审会的项目确定土地开发主体1、土地储备机构负责实施土地开发的，由土地储备机构负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁及大市政建设等手续并组织实施。

其中通过招标方式选择开发企业负责土地开发具体管理的，开发企业的管理费用不高于土地储备开发成本的2%。

以招标方式确定开发企业后，土地储备机构应当与中标开发企业签订土地一级开发管理委托协议。

2、通过招标方式选择开发企业实施土地开发的，由开发企业负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施。

招标底价包括土地储备开发的预计总成本和利润，利润率不高于预计成本的8%。

通过招标方式确定开发企业后，土地储备机构应当与中标开发企业签订土地一级开发委托协议（六）土地储备开发实施单位向市规划部门办理规划意见，向市国土部门办理用地手续，向市发展和改革委员会办理核准手续，涉及交通、园林、文物、环保和市政专业部门的，应按照有关规定办理相应手续(七)如果开发项目涉及新增集体土地办理农用地征收、农转用手续或存量国有建设用地收回国有土地使用权的，土地储备开发实施单位依法办理相关手续，并获得市人民政府的批准。

北京市通州区人民政府办公室关于规范土地一级开发中若干问题的通知正文：----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------北京市通州区人民政府办公室关于规范土地一级开发中若干问题的通知通政办发〔2015〕5号各乡、镇人民政府，区政府各委、办、局，各街道办事处，各区属机构：为规范我区土地一级开发行为，更好地实施城市总体规划和土地利用总体规划，确保有计划地供应土地，实现政府宏观调控土地市场，高效使用土地一级开发项目资金、节约控制土地一级开发项目成本。

根据《北京市土地储备和一级开发暂行办法》（京国土市〔2005〕540号）等有关规定，现将有关问题通知如下：本通知适用于市、区联合储备项目；市国土局直接授权企业为主体项目；通州储备分中心为主体委托乡镇政府、园区管委会或国有企业为实施主体项目；通州储备分中心为主体通过挂牌等方式确定实施主体项目。

为使项目开发成本与开发周期更加合理、可行，需建立区内联席会审核制度，项目实施方案制定及修改均须经过区内联席会议审议。

一、联席会议审议制度（一）联席会议由区政府不定期召开，牵头单位为通州国土分局，参会单位由区级相关部门组成，具体包括区发展改革委、区住房城乡建设委、区文化委、区教委、区市政市容委、区国资委、区财政局、区园林绿化局、区民政局、区人力社保局、区安全监管局、区水务局、市规划委通州分局、通州公路分局、项目所在的乡镇政府、园区管委会。

可根据项目具体情况邀请通州电力公司、潞洲水务公司等专业公司参会。

区监察局、区审计局作为监督单位可以列席联席会议。

（二）联席会议职责：主要综合成员单位意见，对项目实施方案制定及修改进行审议，对项目开发成本进行审核。

北京下月起土地一级开发将收归“国有”来源：北京日报作者：刘宇鑫2009年12月04日09:49 尽管在业内还存在着不同声音，但北京来年的土地储备一级开发继续执行“政府主导”却已是板上钉钉。

在北京市国土局昨天（3日）举行的土地供应发布会上，市土地储备中心常务副主任王兵透露，各区县存量土地进行一级开发时将不再直接上市“招拍挂”确定开发主体，而是改为政府主导的市场化运作，即由政府作为开发主体投资，委托企业具体实施。

在解释这一变化时，王兵还特意强调，土地一级开发的概念不同于开发商房地产开发，它包括土地上市出让前的征地、拆迁、环评等多个环节，因此外省市将其称为“前期整理”或“做地”。

而上述两者的最大区别在于，工程利润率相差悬殊。

根据国土资源部的规定，一级开发企业的利润率不得超过8%，即便是区里或地块所在乡镇的企业，也只能多获得占合同金额2%的管理费。

“做一级开发的企业基本挣不到钱，很多实力平平的开发企业做一级开发的动力是希望能借助一级开发，帮助其在二级市场获取土地开发房地产，但土地交易毕竟是价高者得的游戏规则，空欢喜的一级开发商逐渐丧失了参与的热情。

”一位土地一级开发商说，除了安静地退出外，一级开发企业牟取利益的另一套做法便是跟土地整理部门“耍赖”，如故意延期交地，坐等土地交易市场上地价攀升之机或土地储备紧俏时提出一些不合理要求，以求抬高价码。

据王兵介绍，目前北京尚有6000多公顷土地处于非政府主导的一级开发状态中，土地整理部门会督促其尽快“交活儿”。

有了前车之鉴，本市今年1000亿元土地储备开发投资范围内的一级开发项目92%采用了市区两级土地储备机构投资的政府主导模式。

如今，这一任务已经完成，预计全年可完成一级开发的土地面积约4300公顷，其中约3000公顷为住宅用地，其余为商业服务业用地。

从一般操作看，政府主导一级开发模式为：由政府作为授信对象向银行争取授信，银行向其发放贷款，贷款打到账户后，就可以用这笔钱作为拆迁补偿款，发放到拆迁户和拆迁单位的手中。

土地一级开发和城市综合开发概念一、土地一级开发的概念1.1土地一级开发的定义土地一级开发作为土地开发模式的一种创新，包括各地区各级政府、房地产业界、媒体、研究人员、社会上等等各个层面，对土地一级开发的定义存在着各自描述。

土地一级开发最早可以追溯到 1996 年，当时杭州、上海等城市率先开展的城市土地整理活动，应该可以算是土地一级开发工作的前身。

首次提到土地一级开发的正式文件是 2000 年 12月北京市出台的《中关村科技园区条例》，该条例的第四十八条首次提到了“土地一级开发”这一概念，但其并未明确界定土地一级开发的含义。

此后，在北京市政府出台的《中关村科技园区土地一级开发暂行办法》、《北京市土地一级开发管理暂行办法》中，则都对土地一级开发做出了较为明确的规定。

按照目前正在执行的《北京市土地储备和一级开发暂行办法》总则第 2 条中的定义，土地储备和一级开发，是指政府依法通过收购、收回、征收等方式储备国有建设用地，并组织实施拆迁和市政基础设施建设，达到土地供应条件的行为。

总体来说，土地一级开发就是指在土地出让前，对土地进行整理投资开发的过程。

具体来说，就是按照城市规划功能、地表标高和市政地下基础设施配套指标的要求，由政府统一组织征地补偿、拆迁安置、土地平整、市政基础设施和社会公共配套设施建设，按期达到土地出让标准的土地开发行为。

其基本的操作流程可以表示为：土地储备中心授予相关企业一级开发权，一级开发实施后，开发商向土地储备中心申报开发成本，土地储备中心根据开发成本制定土地出让价格，进行公开招标、拍卖、挂牌。

1.2土地一级开发的特点：1、规模大、资金密集，开发周期长。

土地一级开发本身的项目都比较大，对于资金的需求也比较大，资金的需求往往达到几亿或者几十亿元，因此，相比较于其他项目，土地一级开发业务对于企业，无论从资金还是人力上的要求都是比较高的。

目前，能够参与土地一级开发的企业都是一些实力雄厚、信誉良好的大型企业。

北京市土地一级开发拆迁补偿办法若干案例2010年6月1日星期二目录1、北京最大棚户区开始拆迁 8.5万居民将搬新居 (3)2、北京通州新城拆迁1平米补偿1.5万 (5)3、北京西长安街拆迁试用市价补偿每平方米超三万 (6)4、北京通州拆迁签约首日近5千户签协议(组图) (10)5、五百户镇拆迁补偿办法 (12)6、地铁亦庄线旧宫东站土地一级开发项目住宅房屋拆迁补偿实施方案 (15)7、拆迁补偿趋向多元价格向市场看齐(图) (19)8、北京村庄因拆迁暴富全村一年增六百辆私家车 (24)1、北京最大棚户区开始拆迁 8.5万居民将搬新居2009年07月01日02:27 京华时报周宇我要评论(0)本报讯 (记者周宇) 昨天，位于门头沟核心区的本市最大棚户区开始拆迁改造。

3年内该地区8.5万居民将搬入新居。

被喻为门头沟“城中村”的采空棚户区是本市最大一处棚户区，占地面积约7平方公里，房屋建筑总面积约136万平方米，其中住宅面积约占60%。

随着历史变迁，棚户区已形成旧城、旧矿、城中村相互交织的复杂区域。

区域内建筑以低矮破旧的平房为主，多年失修，破损严重，部分房屋地基下沉、墙体开裂，严重影响了居住安全。

同时基础设施严重滞后，水、电、路等基础设施大多建于上世纪70年代，道路完好率低，居民出行难；水、电等管线老化陈旧，居民吃水难、用电难。

今年开始至2011年，采空棚户区将利用3年时间改造，完成新建安置房160万平方米、收购保障性住房40万平方米，拆迁房屋112万平方米，安置居民3.1万户。

定向安置住宅参照廉租房、经济适用房的标准设计，目前选定了石门营、石泉砖厂等地块作为安置房建设用地，统一纳入采空棚户区改造范围。

采空棚户区改造建设中心主任安凤奎介绍，所有的安置房距离棚户区距离不会超过1公里，且百姓出行方便，基本可以保证步行5分钟就可以到达公交站或轨道交通站。

棚户区拆迁后将有6000平方米左右的土地，拆迁后将成为一个生态办公区。

(一)土地使用权的历史沿革一九九O年《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》发布后，尤其是一九九四年《城市房地产管理法》出台后对国有土地使用权有偿出让的范围、年限、方式都作了法律上的界定。

从而由过去使用土地无偿、无限期、无流动转向有偿、有限期、有流动，国家作为土地所有者在经济上得到了具体的体现。

北京是从1992年开始进行国有土地使用权出让试点工作的。

1992年的3月26日，海淀区上地产业基地8宗国有土地出让合同的签订，标志着北京市国有土地使用权有偿有限期使用制度的开始。

从92年到2002年的11年间，全市共出让土地4200宗，出让土地面积9400万平方米，规划建筑面积1.3亿平方米，合同地价款900亿元。

这期间土地使用权出让一直以协议出让为主，中间也曾经进行过招标、拍卖的试点工作。

2000年2月18日，广渠门外原工业用地中的9幅国有土地使用权进行了拍卖，最终成交了3幅。

除出让外，作为土地有偿使用的另外几种方式：土地使用权租赁、土地作价入股和政府授权经营等方式在实际操作中尤其是国有企业改制中屡屡采用，也形成对单纯土地出让的补充。

客观地说，这十几年来，以土地出让为核心的土地有偿使用制度的实行，有力地推动了城市经济建设的发展，在促进城市基础设施建设，改善投资环境，繁荣房地产市场，完善行政职能等方面功不可没。

但是我们也看到，长期以来，由于土地出让一直采用协议的方式，土地一级市场始终存在着诸如"多源头、多渠道"无序供应土地、开发商进行"圈地"和"项目炒卖"扰乱市场秩序,抬高房地产价格、无序规划等一系列问题使政府土地收益大量流失。

正是诸如以上等各种原因，国家决定建立土地储备制度，严格控制协议出让，通过招拍挂的方式有计划地供应土地，以调控建设用地需求，规范土地一级市场。

北京市也从2002年7月1日起成立北京市土地整理储备中心，负责土地公开交易。