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企业主导型土地一级开发的风险管控自2005年北京市政府颁布了《北京市土地储备和一级开发暂行办法》以来，增强了政府对土地市场的宏观调控能力，规范了土地一级开发市场；另一方面也使二级市场的秩序得到了优化。
通过对相关项目深入调研及实际项目运作所遇到和发现的问题与风险进行归纳，本文针对企业带资实施或中标实施一级开发项目（即企业主导型一级开发模式）各环节可能遇到的风险进行分析和总结，提出风险防范和规避手段，力争对北京市土地一级开发项目的顺利实施提供参考。
一、土地一级开发项目主要为前期、实施、上市三个阶段。
1、前期阶段（策划、方案编制、规划优化、流程及报批事项）企业需完成对项目的策划与可行性研究，完成土地一级开发实施方案的编制。
一级开发实施方案的编制内容对项目前期基础资料的要求较高。
直接关系到项目的进度、资金、收益等重大问题。
同时，对项目原有规划是否合理、結合企业策划进行优化调整，既要满足政府对项目的预期，也要符合二级市场需求。
最后，针对一级开发的流程及各类审批时限等应详细梳理、明确承接顺序和关键环节。
2、实施阶段（征地、拆迁、安置、市政）一级开发实施阶段要完成征地、拆迁、安置、市政基础设施建设等工作。
若对项目情况了解不足、摸底不充分准确，则易出现成本偏差，引发相关风险。
一级开发项目成本有很多无具体量化的标准，而且实际操作中不确定因素较多，需要特别关注。
3、上市阶段（成本审计、土地验收、定价、挂牌、招标或划拨）完成三通一平或七通一平、接受成本审计，做到合法合规、详实准确、完整有效反应所发生一级开发成本。
场平地净、市政接入是政府所需的入市保证。
结合项目特点和用地性质完成挂牌或划拨，特殊项目通过招标或带方案入市是开发主体和实施企业为一级开发划上的圆满句号。
二、风险识别、成因分析土地一级开发项目，大多情况复杂，周期较长，前期调研工作困难较大，所以在项目实施过程中出现各类风险可能性大。
根据对以往项目的调研，可能出现的风险归结为七类，对其可能出现的原因加以分析，为编制相应的防范措施提供基础。
企业投资土地整治项目的风险管理及控制措施研究摘要：企业投资土地整治项目涉及一定的风险，为了降低风险并保证项目顺利进行，需要进行有效的风险管理与控制。
本研究旨在探讨企业投资土地整治项目的风险管理及控制措施。
通过风险评估、多元化投资和加强项目监管与控制等措施，可以有效管理和控制企业投资土地整治项目的风险。
这将有助于确保项目的可持续发展，提高项目成功的概率，为企业实现投资回报提供保障。
关键词：土地整治项目;风险管理及控制措施引言近年来，土地整治项目在中国得到了广泛的关注和推广。
企业投资土地整治项目具有巨大的潜力和机遇，但也伴随着一定的风险与挑战。
有效的风险管理和控制是确保项目顺利进行和保证投资回报的关键因素之一。
土地整治项目的风险主要包括市场风险、政策风险、技术风险、环境风险等多个方面。
市场风险体现在项目市场需求变化、供需不平衡等问题上；政策风险涉及到政府政策调整、法规变更等因素；技术风险包括技术创新、工程实施等方面的挑战；环境风险则与生态环境保护相关。
这些风险可能导致项目的延误、成本增加甚至失败，严重影响企业的发展和利益。
因此，企业在投资土地整治项目时，需要制定科学合理的风险管理和控制措施，以应对各种风险挑战。
本研究的研究成果将为企业在投资土地整治项目中的风险管理和控制提供有效的指导和决策支持。
通过科学合理的风险管理和控制措施，企业可以减少风险带来的损失，提高项目的成功率和投资回报，促进土地整治事业的可持续发展。
一、土地整治项目的风险分析土地整治项目的风险分析是项目前期风险评估和规划的重要环节，有助于为企业制定科学合理的风险管理和控制措施。
土地整治项目的风险主要包括市场风险、政策风险、技术风险和环境风险。
市场风险主要涉及项目市场需求的变化和供需不平衡。
如需求下降或市场竞争加剧，项目的销售和租赁率可能下降，进而影响项目的收益和投资回报。
政策风险包括政府政策调整和法规变更。
政府对土地整治项目的政策、规划和审批等方面的变化，可能导致项目受到限制、推迟或取消，进而影响项目的可行性和收益。
土地一级开发制度土地一级开发制度是指在土地资源利用的整个过程中，以土地为对象，对土地资源的开发利用、土地利用方式的调整和土地利用权限的划定进行的一级管理制度。
土地是人类生存和发展的基础，土地资源的开发利用关系到国家经济、社会发展和人民福祉，因此建立和完善一级开发制度具有重要意义。
一级开发制度的核心是土地利用总体规划。
土地利用总体规划是国家和地方政府在国家经济社会发展的战略布局和基本要求的指导下，制定的统一的、系统的土地利用发展的规划。
土地利用总体规划的制定应充分考虑国家经济社会发展的需要、生态环境保护的要求和群众利益的诉求，确保土地资源利用的科学性、合理性和可持续性。
一级开发制度还包括土地利用规划和土地利用管理制度。
土地利用规划是对土地利用总体规划在区域、用途和时间等方面进一步细化和具体化的规划，为土地的开发利用和管理提供了具体的指导。
土地利用规划应当充分考虑土地资源的利用潜力、技术条件和市场需求，确保土地的高效利用和土地利益相关各方的均衡发展。
土地利用管理制度是对土地利用规划的执行和土地资源开发利用的具体要求的规定，包括土地利用方案的编制、核准和实施、土地供应和出让、土地使用和承包等方面的内容。
一级开发制度还应当完善土地管理体制和监督机制。
土地管理体制是指土地行政管理机关的组织机构、职责和权限的配置和协调机制，应当合理划定土地行政管理机关的职责范围，明确政府部门和市场力量在土地资源管理中的分工和协作关系。
监督机制是指监察部门对土地行政管理机关和土地利用各方行为进行监督和管理的制度安排，包括建立完善的投诉举报机制、加强对土地利用项目的审查和监督等方面。
总之，土地一级开发制度是指在土地资源利用的整个过程中对土地资源的开发利用、土地利用方式的调整和土地利用权限的划定进行的一级管理制度。
建立和完善一级开发制度，需要制定土地利用总体规划，制定土地利用规划和土地利用管理制度，完善土地管理体制和监督机制，以确保土地资源的科学利用、合理开发和可持续利用。
土地一级开发项目岗位职责土地一级开发项目是指从土地筹备、开发到项目销售的全过程，涉及到多个岗位的职责。
以下是土地一级开发项目的常见岗位职责及其说明：一、土地收购部1. 负责土地市场调研，了解各地土地供应情况，进行土地调查和储备工作；2. 筛选、评估和分析土地资源，进行土地利用规划；3. 跟进政府土地出让、拍卖、挂牌及其他方式的土地信息，编制土地投标和投资方案；4. 负责土地合同的谈判、签订以及预算审核工作；5. 跟进土地供应政策，及时了解政府有关部门的政策动态。
二、策划部1. 负责项目策划与开发方案的制定；2. 开展可行性研究工作，包括市场调研、经济评估等；3. 负责项目规划和设计，包括土地用途规划、建设方案等；4. 协调各相关部门，推进项目进展；5. 跟进项目的市场情况，及时进行项目调整。
三、市场营销部1. 负责项目销售策划和执行；2. 制定市场推广活动，包括广告宣传、销售推介会等；3. 开展客户调研工作，了解市场需求；4. 组织项目销售团队，进行销售培训和指导；5. 参与价格策划，制定销售政策。
四、工程管理部1. 负责项目建设工作，包括工程投资、施工组织等；2. 组织编制项目设计和施工方案，协调设计、监理、施工等各方工作；3. 负责项目的招投标工作，审核施工单位资质和施工方案；4. 组织项目的施工现场管理，包括进度、质量、安全等；5. 跟进工程进展，及时解决施工中的问题。
五、财务部1. 负责项目的预算编制和资金管理；2. 跟进项目投资状况，进行成本控制与分析；3. 提供财务预算和决策支持，协助项目管理层做好财务评估；4. 负责项目的财务核算和报告，编制资金周转计划；5. 协助项目开发部门解决财务问题。
六、法务部1. 负责项目的合同审查与监察；2. 资产评估、财产权益的保护与维护；3. 解决项目涉及的法律纠纷和风险问题；4. 跟进政府土地政策和相关法规的修订，及时进行法律风险评估；5. 监督项目合规性，确保项目运作符合法律法规。
土地整治工程实施建设与验收存在的问题及其风险防范摘要：土地整治工程为保障粮食安全、坚守耕地红线、促进和谐社会进程等方面都提供了有力保障，但土地整治毕竟是一项综合性较强的项目，涉及到较多因素，在实施建设与验收过程中还存在着较多亟待解决的问题。
本文针对土地整治工程实施建设与验收存在的问题，深入探讨了土地整治工程实施建设与验收的风险防范措施。
关键词：土地整治；实施建设；验收；风险引言我国人口密度较大，土地资源有限，土地整治是缓解人地矛盾、保持耕地总量及质量平衡的有效手段和途径，对保障国家粮食安全、统筹协调区域经济发展、实现土地资源优化配置具重大作用。
自１９９９年我国开始实施《土地管理法》，开始鼓励土地整理以来，我国土地整治事业发展迅猛，有关制度及管理方式经历了从实践探索到逐步规范的发展过程，通过土地整治项目的实施，极大地提高了我国的土地利用效率，促进了建设事业。
1土地整治存在的主要问题1.1土地浪费问题越来越多的产业园区占据了大量土地资源造成了土地浪费。
在我国的每个省份都分布着许多工业园区，有的地区一个区、县就有几个各种开发区。
在这些工业园区中一些道路、绿化就占据了大面积土地，严重的是有的开发区工业用地仅占园区面积的三分之一，在陕西省据初步概算，在各类开发区中低效率用低和没有被利用的土地有30万亩左右。
一些工矿建设用地不断向四周扩展，出现了大量的低效、闲置的土地。
1.2土地整治规划不完善目前，在我国土地整治具体工作中缺乏对环境、经济和社会文化等因素的考虑，存在一定的片面性。
土地整治工作缺乏技术人员，且对人力资源的分配不合理，难以充分发挥人才的作用。
在进行项目建设时，受前期工作不到位等影响，规划过程中经常存在项目变更的问题。
部分项目内容的变更幅度较大，影响了项目规划设计的合理性与完善性，还提高了工作难度。
1.3土地整治规划实施管理制度不健全从当前阶段来看，在土地整治规划实施管理方面较为粗放，没有建立系统的跟踪检查体系，在项目计划实施考核方面不够健全。
土地一二级联动开发操作实务及法律风险防范土地一级指的是城市核心区或主城区的土地资源，一般用于建设商业、办公、住宅等各类高品质的城市设施。
而土地二级则是城市郊区或次城区的土地资源，常用于工业、农业、物流等产业用地。
在土地一二级联动开发中，需要进行一系列操作实务。
首先，要进行土地资源调查和评估，了解城市的土地资源分布和利用情况。
其次，要进行规划设计，确定土地的开发用途和布局。
然后，要进行土地整理和开发，包括土地平整、基础设施建设、房屋建设等。
最后，要进行土地使用和管理，包括土地出租、转让、维护等。
然而，在土地一二级联动开发中存在法律风险，需要进行相应的防范。
首先是土地使用权的确权和保护问题。
一级土地资源往往有更高的价值和利益，如果在一级土地使用权确权过程中存在问题，可能会导致权属纠纷和争议。
因此，要加强土地使用权的登记和监管工作，确保权益合法稳定。
其次是土地规划和开发过程中的环境保护问题。
土地开发可能会对周边环境产生一定的影响，包括土地资源的破坏、生态环境的恶化等。
因此，在土地开发过程中要加强环境评价和监管工作，确保土地开发不对环境造成重大破坏。
再次是土地交易和合同管理问题。
土地一二级联动开发中，可能涉及到土地出让、转让、租赁等各种交易行为，以及与开发商、承包商等的合同签订。
如果在土地交易和合同管理过程中存在违法行为或是合同纠纷，可能会导致法律纠纷和损失。
因此，要严格遵守土地交易法律法规，加强合同管理和纠纷解决机制的建设。
最后是土地违法违规行为的查处和整治问题。
土地一二级联动开发中，可能存在各类违法违规行为，如滥用职权、违法征地、强拆等。
这些行为不仅损害了公共利益，也损坏了社会秩序和法治环境。
因此，要加强相关部门的执法工作，及时查处和整治违法违规行为。
综上所述，土地一二级联动开发是一项复杂的任务，需要进行一系列操作实务和进行法律风险防范。
只有在合法合规的前提下，才能实现土地资源的高效利用和城市发展的可持续性。
土地储备的风险与对策摘要：我国现行土地市场机制不够完善，由于受到社会经济条件限制和历史因素影响。
处于初级阶段的土地市场，其管理制度无法满足经济发展需要，导致出现较多问题，同时也给土地储备增加不可控风险。
本文简单分析了土地储备的风险，探讨了预防土地储备的对策。
关键词：土地管理土地储备储备风险风险预防一．引言土地属于不可再生的资源，土地使用时需要合理规划，储存时需要科学管理。
我国虽然建立了较多土地储备机构，但由于现有的制度无法满足市场上土地的需求，导致土地储存存在风险。
土地储备的风险主要表现为制度风险、市场风险及运作风险。
二、土地储备风险的类别和控制过程 （一）土地储备风险的类别 风险是指未来结果的不确定性，即实际结果与预期结果的偏离。
我国城市土地储备本质上是一种公共投资或政府投资活动，但具有商业地产开发投资经营的特征，城市土地储备过程中存在多种风险。
狭义的城市土地储备风险就是在土地取得、土地储存和整理、土地出让等城市土地储备的各个环节中，城市土地储备机构所面临的可能导致未来经济收益不确定性的因素。
 当前我国土地储备实施面临的风险主要有： 1. 土地储备的制度风险主要有法律法规不完善性风险、土地储备机构定位不明、政策变动性风险和政府过度干预风险。
 2. 土地储备的市场风险主要有经济周期风险、地产泡沫风险和信息不对称风险。
 3. 土地储备制度的运作一般分成收购、平整和早期投资、储备、出让四个阶段。
这四个阶段都存在一些不确定因素，可能引起运作成本的非预期波动。
 （二）土地储备的风险识别1.内部风险。
按照土地储备的流程，内部风险可以分为收购风险、开发风险、储备过程中的风险、出让风险。
收购风险指土地收储过程中的风险，主要有收购价格不确定风险和被收购土地产权、自然条件不确定风险。
无论是征收农用地还是旧城区拆迁改造，土地收储价格都是双方谈判的结果，而收储方和被收储方对土地收购价格的认知存在很大差异。
集团一级土地开发及基础设施运营管理制
度
本制度适用于集团所有土地开发及基础设施运营管理活动，旨在规范全集团开发及运营管理行为，提高管理效率，确保项目顺利进行。
一、土地开发管理
1.项目规划
集团应制定详细的项目规划方案，包括项目概况、项目定位、规划设计、施工方案、工程预算、工期计划等，以确保项目成功实施。
2.项目立项
在项目规划完成后，集团应召开立项会议，确定项目实施的可行性，并形成决策意见书。
相关部门需对该意见书进行审核并提出意见，并经过综合评审确定该项目是否立项。
3.项目实施
项目实施包括项目开工、施工管理、竣工验收等过程。
集团应建立完善的施工管理制度，确保项目的顺利进行。
4.项目验收
项目竣工后，集团应对项目进行验收，确保施工质量符合相关标准。
二、基础设施运营管理
1.设施保养
集团应建立完善的设施保养制度，定期检查设施状况，保证设施安全、运行、维护正常。
2.环境保护
集团应加强对环境的保护，减少环境污染。
在设施运营中，应严格执行环保政策和法规，遵循可持续发展原则，保护生态环境。
3.安全管理
集团应建立健全的安全管理制度，并定期开展安全培训，提高员工安全意识。
在设施运营过程中，应加强安全检查，确保设施安全运行。
三、其他管理制度
集团应建立完善的档案管理、财务管理、人事管理制度，保障各项管理工作的正常开展。
任何集团员工都应遵守本制度，如有违反，将受到相应的纪律处分。
本制度于发布之日起生效。
加强土地储备开发监管和风险防范张敏包头市土地储备中心【摘要】为了提升土地储备项目的监管水平，保证土地储备项目的廉洁高效，加强土地储备开发监管和风险防范就显得尤为重要。
本文首先分析了土地储备开发监管存在的问题及风险，其次，就如何加强土地储备开发监管和风险防范进行了深入的探讨，提出了自己的建议和看法，具有一定的参考价值。
【关键词】土地储备开发监管风险防范一、引言土地储备开发工作涉及方方面面，是一项复杂的系统工程，廉政风险点多，投资链条长、环节多、额度大。
为了提升土地储备项目的监管水平，保证土地储备项目的廉洁高效，加强土地储备开发监管和风险防范就显得尤为重要。
二、土地储备开发监管存在的问题及风险１．监管责任体系有待完善。
国土部门既当裁判员，又当运动员，既是负责监督管理的牵头单位，又是土地储备开发的实施主体，这样就造成了监管压力大，工作任务重。
尽管国家和地方都已经制定了一些政策文件，对监察、审计、财政、国土等部门在土地储备开发监管中的职责进行了一定的规定，但是还没有清晰相关部门的职责，需要在以后的规定中做进一步的细化和明确。
２．监管监督人员不够。
土地储备开发监管人员数量与土储巨额投资规模相比明显不够，监督方式、监督力度、监督措施上也存在着较大的差距。
还没有完全建立起省市级和区县监管部门之间的联动机偏重于事后监督和“查错纠偏”上，缺乏协调配合，忽视土地储备开发前期一些重要环节的监督。
３．土地储备资金监管亟待加强。
第一，土地储备资金管理较为分散。
土地储备资金使用效率不高、造成资金闲置，主要原因在于土地储备资金缺乏统筹，分散存储在各贷款银行，资金结余较大。
第二，由于土地储备资金自身性质存在着特殊性，这样也就相应增加了监管难度。
土地储备资金其性质是政府融资，既不属于预算外资金，又不属于预算内资金，只是抵押贷款，这样对于财政等部门实施对土储资金的监管会产生诸多不利的影响。
第三，没有采取必要的风险防范措施和制定相应的资金管理制度。
土地一级开发整理协议8篇第1篇示例：土地一级开发整理是国家在深化改革开放、促进经济发展的过程中，为了合理利用土地资源、优化城市空间布局，推动城市可持续发展而进行的一项重要工作。
土地一级开发整理协议作为土地整理工作的重要组成部分，在土地资源管理中发挥着至关重要的作用。
一、协议的目的土地一级开发整理协议的目的在于规范土地整理工作的程序，明确双方的权利与义务，促进土地资源的合理开发利用，推动城市建设的有序发展。
协议的签订将为土地整理工作提供法律保障，确保土地资源的有效利用，维护土地资源的持续稳定发展。
二、协议的内容1. 协议的签订方：协议的签订方一般包括地方政府及土地开发商等相关单位，双方应当根据实际情况确定签订协议的具体内容及范围。
2. 协议的期限：协议的期限一般包括整理开发的时间节点、工作进度及验收标准等内容，双方应当在协议中明确具体的时间要求，确保整理开发工作按时按质完成。
3. 协议的权利义务：协议将明确双方在整理开发过程中的权利与义务，包括土地开发商的开发责任、政府的监督责任及相关法律责任等事项，确保土地整理工作的顺利进行。
4. 协议的风险防范：协议将规定整理开发过程中可能出现的风险及应对措施，双方应当共同协商制定风险防范措施，确保整理开发工作的安全可靠。
5. 协议的变更与解除：协议将规定双方在整理开发过程中可能出现的变更与解除情形，双方应当在协议中明确变更与解除的程序及条件，确保协议的顺利执行。
三、协议的执行1. 协议的执行主体：协议的执行主体应当包括地方政府、土地开发商、相关监管部门等单位，双方应当按照协议规定的程序与要求执行协议。
2. 协议的执行程序：协议的执行程序一般包括协议的签订、履行、监督等环节，双方应当按照约定的程序及要求履行各自的义务，确保协议的顺利执行。
3. 协议的监督评估：协议的执行过程中应当对整理开发工作进行监督评估，发现问题及时解决，确保整理开发工作的质量与效果。
四、协议的效果土地一级开发整理协议的制定与执行对于推动城市可持续发展具有重要意义，双方应当共同努力，加强合作，确保协议的有效执行，为土地资源的合理利用和城市建设的有序发展作出积极贡献。
土地一级开发实务与法律风险防范文/闫凤翥河北冀港律师事务所主任所谓土地一级开发是按照土地交易市场级别而划分的基本建设经营与管理活动，土地一级市场即土地出让市场，二级市场即土地转让市场。
二者虽然都是土地交易，但是由于参与的主体和法律对主体、交易规则等限制的不同存在较大区别。
因此，土地一级开发经营市场不适用城市房地产法律及配套法规的调控。
第一节土地一级开发的概念目前，土地一级开发的概念尚无法律明文规定，只有地方法规、规章、规范性文件中出现“土地一级开发”的称谓。
对其定义也比较混乱，有的将土地一级开发的范围扩大到政府实施征收土地的法定职责范围中，导致一级开发企业成为政府实施征收土地的先锋或尖刀连。
我们选出几个城市制定的土地一级开发管理办法，进行横向和纵向分析，从下表中看出：1、土地一级开发的业主基本相同均为政府，只有石家庄市规定是土地储备中心；2、开发主体有的是土地储备中心、有的市政府，只有石家庄和昆明属于企业；3、开发客体大部分是国有土地和实施征收集体土地，只有昆明是纳入储备的国有土地；4、开发内容基本上都包括征地、拆迁、安臵、补偿、收回土地以及市政基础设施建设。
我认为：如果确定开发主体是企业行为，那么开发内容就不应该涉及实施征收土地、国有土地上房屋征收、实施安臵、补偿等政府职责行为。
这样做不仅没有法律依据，同时违反土地管理法规定的政府是征地唯一主体的法定原则。
各地方法规土地一级开发的定义的不同描述比较征地、征房、安臵、补偿、收回土地均是政府及其主管部门的法定职责，《国有土地上房屋征收与补偿条例》虽然规定了受托实施搬迁但同时规定不得以营利为目的，因此不能列入土地一级开发经营活动范围之内。
土地一级开发的市场化标志着土地一级开发成为市场经济的重要组成部分，而市场经济是法治经济，没有法治理念及良好的法律信仰是无法规制急剧发展的市场秩序的，公正良好的市场规制保障市场行为沿着人们预期的轨道运行，并获得良好的监督。
土地一级开发—*、土地一级开发概念土地的一级开发是按照国民经济和社会开展规划、城市总体规划、土地利用总体规划和城市土地储藏供给方案的要求，将列入城市土地储藏开发、土地供给方案的工程，在确定土地开发施行方案后，由政府委托或者通过公开招投标的方式确立土地一级开发主体。
而获得土地一级开发权的土地一级开发主体根据'政府主导、统一规划、市场化运作'的原那么，组织施行土地开发工程中的征地、拆迁、规划设讣、市政根底设施建立、配套建立、环境建立和投资融资等详细环节，使区域内的土地到达“三通一平"、“五通一平"、“七通一平"或需求者要求的建立条件〔熟地），根据城市经济开展对土地的需求或政府的土地供给方案，以招标、拍卖或协议的方式出让或转让土地使用权的行为。
简而言之，土地一级开发是指将“生地"变成“熟地"，到达土地入市交易的条件。
二、土地一级开发形式基于开发主体的不同，土地一级开发形式存在政府主导型和企业主导型两种形式。
政府主导型，是指完全山政府建立的土地储藏中心或者是国有企业（含参股、控股）进展土地一级开发；企业主导型，政府通过招投标的方式从多家投标企业中择优选取一家企业进展土地一级开发。
以北京为例，北京市目前为政府主导型和企业主导型两种土地一级开发形式并存，属于由政府主导型向企业主导型转型的过渡时期。
（1）政府主导型。
北京土地一级开发的政府主导形式是指由土地储藏机构负责施行土地开发，山土地储藏机构负责筹措资金、办理规划、工程核准、征地拆迁及大市政建立等手续并组织施行。
其中通过招标方式选择开发企业负责土地开发详细管理的，开发企业的管理费用不高于土地储藏开发本钱的2%。
以招标方式确定开发企业后, 土地储藏机构应当与中标开发企业签订土地一级开发管理委托协议。
北京的土地储藏机构即土地储藏中心参与的一级开发工程仅占很小比例，且多为小工程。
因此，北京土地一级开发主要为企业主导型形式。
土地一级开发财务制度一、政策规定土地一级开发财务制度的核心是政策规定，政策规定是土地一级开发财务管理的基础，也是其发展的前提。
政策规定需要明确土地一级开发的目标和任务、资金来源和使用、财务管理规范和程序、风险预防和应对措施等方面的具体要求。
政策规定应该有针对性和操作性，要兼顾土地一级开发项目的特点和发展需求，既要保证财务管理的严密性和规范性，又要促进土地一级开发项目的顺利实施。
二、财务预算财务预算是土地一级开发项目的重要环节，财务预算的编制和执行对土地一级开发项目的顺利进行具有重要意义。
财务预算应该包括土地一级开发项目的各个费用和资金需求的详细清单，要合理设定各项费用和资金预算，并进行动态调整和控制，确保项目的资金使用符合财务规定和项目需求。
同时，财务预算还应该制定相应的风险防范和管理规定，制定财务执行绩效评估指标，及时评估和调整项目的财务状况和发展方向。
三、资金管理资金管理是土地一级开发项目的关键环节，资金管理的好坏直接影响土地一级开发项目的成功与否。
资金管理涉及项目的资金筹措和使用、资金监督和监督等多个方面，要科学规划和划分资金来源和使用，保障项目的资金安全和正常运作。
同时，还要加强对项目的资金监督和监督，制定相应的风险预防和控制措施，防范项目资金的滥用和浪费，确保项目的资金使用符合法规和财务规定。
四、会计核算会计核算是土地一级开发项目的必要环节，会计核算的准确性和及时性对项目的财务管理和决策具有重要意义。
会计核算需要依据财务规定和相关政策规定，对项目的各项资金收支进行核算和分类，及时编制财务报表和财务分析，评估项目的财务状况和经营绩效。
同时，还要建立完善的会计档案和账务系统，确保信息的真实性和完整性，保障会计核算的准确性和可靠性。
五、财务审计财务审计是土地一级开发项目的监督和评估机制，财务审计的结果对项目的财务管理和运作具有重要指导作用。
财务审计需要依据相关法律法规和财务规定，利用专业的审计技术和方法，对项目的财务状况和经营绩效进行全面审计和评估。
关键词：土地一级开发；企业财务；涉税问题；方法对策引言当今社会，经济发展质量显著提升，土地一级开发实践面临着更多的不确定性因素，使涉税问题处理面临着更为严峻的挑战与考验。
当前形势下，必须宏观审视土地一级开发企业涉税处理现状，准确把握涉税问题的处理技巧与方法，切实规避税务风险。
本文就此展开了探讨。
一、土地一级开发业务分析土地一级开发是在城市总体规划和土地利用规划约束范围内，由政府相关部门或委托相关企业，对国有土地资源进行统一征收和管理的特定行为与活动，使目标土地区域由“生地”转换成为“熟地”，满足土地出让条件，为土地资源的后续开发利用奠定坚实基础。
长期以来，国家相关部门高度重视土地一级开发业务的创新与实施，在征地拆迁和安置补偿政策制定、一级开发流程优化、土地利用总体成效评价等方面制定并实施了一系列重大方针政策，为高质高效地开展土地一级开发提供了基本遵循与方向引导，在国有建设用地储备领域取得了令人瞩目的现实成就，为新时期激发国有土地资源潜力注入了强大动力与活力。
同时，广大土地一级开发企业同样在创新开发模式，优化开发流程等方面进行了大量卓有成效的研究与探索，效果显著，使土地一级开发的“政府主导”和“资金密集”等特征进一步凸显，极大程度上满足了城市建设与经济发展对土地资源产生的强烈需求。
在上述背景下，土地一级开发企业所面临的涉税问题也开始逐渐浮出水面，只有及时有效、科学合理地采取涉税问题处理策略，才能确保土地一级开发企业实现未来长远发展。
二、土地一级开发企业涉税处理现状及存在问题1.土地一级开发模式不清晰在当前经济发展环境下，土地一级开发模式多种多样，实践应用最多的模式为总包方式及收取固定开发收益方式，上述不同的开发模式在执行规范、法律法规、政策体系等方面存在显著差异，需要区别对待。
纵观当前土地一级开发模式实际，普遍存在着模式应用不清晰，对土地一级开发所涉及的土地、税收、收益等资源要素把握不准，在经济社会发展新形势下，依旧沿袭传统保守陈旧的土地一级开发思维模式，僵化固化的一级开发思维观念根深蒂固，阻碍着新时期土地一级开发活力的进一步释放，各参与方之间的利益关系协调不到位。
土地一级开发及风险防范陈韬【摘要】近年来，土地一级开发成为房地产企业投资的热点，聚集了大量的社会资金。
由于各地经济发展水平不同，因此在进行土地一级开发时，要充分考虑区域差异，选择适合当地的方案，笔者主要从土地一级开发主体、运作流程和盈利模式的角度阐述法律风险并提出有效防范措施。
【关键词】土地一级开发开发主体运作流程盈利模式风险防范一、土地一级开发产生的背景1.土地储备制度的建立，为土地一级开发提供了制度基础我国的土地一级开发是伴随着土地储备制度的发展而产生的。
1996年，为了解决“国有企业脱困、土地资产流失”等问题，上海成立了我国第一家土地储备机构——上海市土地发展中心，这标志着我国土地储备制度的诞生。
随后，杭州、武汉、青岛、南通等地也纷纷成立土地储备机构。
经过十多年的实践，土地储备已成为我国城市土地管理的一项基本制度，它大大提高了政府对土地市场的调控能力，促进了我国城市各项事业的快速发展。
虽然各地土地储备的模式有所不同，但总体上都可分为收购、储备、供应三个环节，其中储备环节包括两个阶段——开发和储备。
这里的“开发”实际上是指土地一级开发。
因此，可以说土地一级开发是伴随着土地储备制度的产生而产生的，土地储备制度将“土地开发”作为一个环节进行突出，引起了政府部门以及学者的重视，为土地一级开发的发展提供了强有力的推动作用。
2．我国城镇化进程不断加快，城市建设和发展迅速，迫切需要新型的土地开发模式改革开放以后，尤其是20世纪90年代以来，我国城镇化进程不断加快。
1978年到20 10年，中国城镇化水平由17．9%提高到49.2%，城市人口由1．7亿增加到6.5亿。
快速城镇化带来巨大的土地需求，给我国城市住房供应、基础设施配置等方面带来巨大的压力；而城市建设需要大量的资金，同时又有很大的风险。
这就导致了城市建设的巨大需求与城市政府有限的财政能力之间的矛盾，单靠城市政府的财政能力难以及时实现城市基础设施、公共设施等的完全供给。
在这种背景下，原有的土地开发、供应模式难以满足时代的要求，迫切需要一种“通过基础设施建设促进土地升值，土地增值收益支持城市基础设施建设”的滚动发展的城市经营理念。
在这种背景下，土地一级开发应运而生。
3．我国房地产企业发展迅速，已经具备了承担土地一级开发的能力近年来，随着住房商品化进程不断加快，我国房地产企业也得到了难得的发展机遇。
据国家统计局最新数据，目前全国房地产开发企业近3万个，其中二级以上资质的3000多个，企业平均资产总值由上年的2.7亿元增加到3．2亿元。
这些企业完成的房地产开发投资占总投资的一半以上，并已经呈现出开发企业集中化的趋势。
在土地供应方式逐步调整、房地产市场逐步规范、外资大举进入的背景下，那些信誉好、实力强、资金雄厚的开发企业将会在激烈的竞争中脱颖而出，而大量经营实力弱、抗风险能力低的中小企业逐渐被淘汰。
经过优胜劣汰的激烈竞争后，我国房地产开发企业各方面的能力得到增强，已经具备了承担土地一级开发的能力。
再加上近年来土地供应普遍趋紧，开发商拿地越来越困难，考虑到企业自身的发展，多数开发商开始对土地供应前的开发环节表现出了浓厚的兴趣。
二、土地一级开发的发展历程从全国范围来看，土地一级开发大约经历了三个阶段：1．萌芽期(1996年至1999年)这一阶段，文献或文件尚未明确提出“土地一级开发”的概念，因此人们对土地一级开发的概念还不是很明确。
1996年上海、杭州等地率先开展的土地整理活动，可以说是土地一级开发的雏形。
1999年以前，土地储备工作主要还停留在由开发商和用地单位自由组合阶段。
土地一级开发的相关法律法规也尚未出台。
按照当时的供地程序，开发商以协议出让或先划拨后补办协议出让手续的方式取得现状土地，自行进行征地、拆迁和大市政建设后，再开发建设房屋。
可以看出这一时期土地储备开发工作还比较混乱，土地一级开发和房地产开发均由获得土地使用权的房地产开发商来完成。
2．发展期(1999年至2002年)这一阶段是土地一级开发走向正规的发展过渡阶段。
由于经营性用地“招拍挂”制度的实施，协议出让土地逐渐减少，开发商拿地的门槛和难度越来越高，一些开发商迫于市场化的竞争压力，开始转向专门从事土地一级开发，这些公司的主要任务就是在完成具体地块的土地一级开发(包括征地、拆迁和基础设施建设等)之后将土地交还给政府，再由政府统一向社会出让熟地。
但在这个时期，土地一级开发公司主要是通过政府划拨等形式来确定取得土地，虽然针对性和专业性比较强，但由于缺少市场竞争，使得土地一级开发工作未能达到理想的效果。
这种情况的典型案例是中关村科技园区的土地一级开发中，成立了北京科技园建设股份有限公司、北京海淀科技园建设股份有限公司等多家土地一级开发公司，其各自以划拨方式取得了一定范围的土地，进行征地、拆迁、市政基础设施建设后，分别由政府以协议或公开方式出让土地。
从全国范围来看，这一阶段的另一个明显特点是：由于土地储备开发工作逐渐升温，有条件的城市大都建立了土地储备制度，成立了土地储备机构，并由土地储备机构专门承担土地一级开发工作。
3．规范期(2002年至今)为规范土地一级开发行为，合理开发利用土地资源，满足经济发展和城市建设用地需求，各地结合自身实际情况，陆续出台了一些地方文件，对土地一级开发的组织实施、合同监管、项目验收、资金管理等方面进行了规定。
比较有代表性的是北京市2002年出台的《北京市土地一级开发管理暂行办法》，规定土地储备机构和政府以招标方式选择土地一级开发公司，并委托其实施土地一级开发，在将土地开发为熟地之后以公开方式向社会供应。
可以说，北京市出台的一些土地一级开发文件对全国的土地一级开发工作起到了积极的推动作用，全国范围内的土地一级开发工作也逐渐步入正轨，其中土地开发方式的改革成为各地工作重点，目标就是要建立体现政府土地所有权以及符合市场经济运行机制的“效率优先、兼顾公平”的土地一级开发新模式。
值得一提的是，各地纷纷制定土地一级开发管理办法，土地一级开发工作将会朝着开发模式的合理化、市场化，开发过程的规范化、透明化方向发展。
北京市已出台了《北京市土地一级开发管理暂行办法》、《北京市土地一级开发招标投标管理办法》等文件。
成都市出台了《关于积极引进和规范社会资金进行一级土地整理意见的通知》，昆明市出台了《昆明市土地一级开发整理管理办法》、《昆明市社会资金参与土地一级开发整理项目的办法》，石家庄市出台了《石家庄市市区土地一级开发暂行办法》等等，对土地一级开发进行规范。
三、土地一级开发的内涵随着社会经济的发展，城市化是一个必然的趋势，在城市化进程中，需要通过对城市土地的开发来拓展城市发展的空间。
城市土地开发包括土地初始开发和土地再开发。
土地的初始开发也称为土地增量开发，主要是将部分农业用地转化为城镇用地以及对城市规划区土地的进一步开发；土地再开发也称为土地存量开发，主要是对城市建成区土地的进一步盘活利用，通常称之为旧城改造。
土地一级开发概念在正式文件中第一次出现是2000年，当年北京市人大常委会通过了《中关村科技园区条例》，在该条例第三章第五节规划和环境建设中，第四十八条规定：“中关村科技园区的土地一级开发，应当服从中关村科技园区建设的统一规划。
”这是第一次正式提出土地一级开发的概念，但该条例并未对土地一级开发的涵义做出界定。
2002年《中关村科技园区土地一级开发暂行办法》(京政办发E2002]l6号)中提出中关村科技园土地一级开发是指政府对中关村科技园区范围内的国有土地，统一进行拆迁、市政基础设施建设的行为。
《北京市土地一级开发管理暂行办法》(京国土房管出字E2002]l100号)对土地一级开发的涵义做了较为详细的界定，提出土地一级开发是指政府委托市土地整理储备中心及分中心，按照土地利用总体规划、城市总体规划及控制性详细规划和年度土地一级开发计划，对确定的存量国有土地、拟征用和农转用土地，统一组织进行征地、农转用、拆迁和市政道路等基础设施建设的行为。
有观点认为土地一级开发是指在土地出让前，对土地进行整理和投资开发的过程。
具体来说，就是按照城市规划功能、地表标高和市政地下基础设施配套指标的要求，由政府统一组织征地补偿、拆迁安置、土地平整、市政基础设施和社会公共配套设施建设，按期达到土地出让标准的土地开发行为。
有观点认为土地一级开发是指通过征地、拆迁和大市政建设，使建设用地达到宗地内平整、市政配套管线铺设到宗地红线的状态。
还有人认为土地一级开发是指国家组建、授权委托或以招标方式确定土地一级开发企业，由土地一级开发企业按照区域总体规划、详细规划和土地利用规划的要求，对一定区域内的城市国有土地和农村集体土地进行统一的征用、拆迁、补偿、安置、城市基础设施建设和社会公共设施建设，使区域内的土地达到“三通一平”、“五通一平”、“七通一平”或需求者要求的建设条件（熟地），根据城市经济发展对土地的需求或政府的土地供应计划，以招标、拍卖或协议的方式出让或转让土地使用权的行为。
对土地一级开发较为一致的看法为：必须符合城市规划的要求，应对土地进行基础设施的建设和投入；土地一级开发的结果，应达到可以熟地出让的要求。
但实际上，土地一级开发是政府逐步规范土地出让方式后产生的一个新的土地开发阶段或者说模式。
自从有土地出让(包括划拨)以来，土地一级开发所要完成的工作就已经存在，如征地、拆迁、规划设计、基础设施建设等。
但在生地出让时，是先生地出让，然后由受让人完成土地的一级开发或者土地一级开发中的部分工作。
在熟地出让时，则在出让前必须先完成土地的一级开发后才对外出让土地使用权。
政府在土地出让前，对土地进行整理、投资、开发，将生地变成熟地，这一过程就是土地的一级开发，因此是熟地出让催生了土地的一级开发。
笔者认为：土地的一级开发是按照国民经济和社会发展规划、城市总体规划、土地利用总体规划和城市土地储备供应计划的要求，将列入城市土地储备开发、土地供应计划的项目，在确定土地开发实施方案后，由政府委托或者通过公开招投标的方式确立土地一级开发主体。
而获得土地一级开发权的土地一级开发主体根据‘政府主导、统一规划、市场化运作’的原则，组织实施土地开发项目中的征地、拆迁、规划设计、市政基础设施建设、配套建设、环境建设和投资融资等具体环节，使区域内的土地达到“三通一平”、“五通一平”、“七通一平”或需求者要求的建设条件（熟地），根据城市经济发展对土地的需求或政府的土地供应计划，以招标、拍卖或协议的方式出让或转让土地使用权的行为。
四、土地一级开发模式分析土地一级开发的模式实际上就是指政府和企业在一级开发中各处于什么位置，即主体是谁的问题。
是采取政府垄断一级开发，还是政府委托企业进行一级开发，抑或通过市场化的招投标来决定一级开发的主体。
