上海恒隆地产及恒隆广场购物中心运营案例分析

此报告仅供客户内部使用，未经中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司的书面许可，其它任何机构和个人不得擅自传阅、引用或复制。

日期地点，微软雅黑16号2012 CRIC 专题篇 产品效益分析范例摘自《2012 CRIC 珠江投资吴中路地块发展建议》绝对保密地产开发中常见的几种产品类别生产の载体产业办公类生存の载体居住类生活の载体商业服务类写字楼SOHOLOFT企业公馆物流园工业厂房普通住宅别墅酒店式公寓安置房员工宿舍购物中心独栋会所酒店服务式公寓商业街专业市场产品 面积（㎡） 租售收入 利税税收贡献合计房产税 营业税/增值税所得税 原规划住宅105950约42.4亿——3.05亿4.77亿 7.82亿+ 1854万/年*30年配套商业9510 1000万/年119万/年业主：55万/年 商户：550万/年 业主：225万/年 商户：375万/年 开发意向 综合商业 115460（地上） 约30000（地下）8.4亿/年 3500万/年 业主：4380万/年 商户：8250万/年业主：1.7亿/年 商户：5625万/年3.86亿/年*30年* 假设住宅-售价40000元/㎡，土地成本10000元/㎡、建安配套成本12000元/㎡假设配套商业租金5元/㎡/天，综合商业租金15元/㎡/天，假定配套商业年销售额1亿，综合商业年销售额15亿 假设商户利润为营业额的15%住宅开发：13.4亿元商业开发：115.8亿元 从税收贡献角度，假定本项目发展不同产品带来的效应对比综合商业带来的税收效益远远超过住宅！类型职能硬件构成社会效益假定住宅居住导入人口、提供居所现代化居民区改善居住条件假定商业购物中心、会所商业提供大量公共服务平台、购物休闲场所、交流聚会场所、企业总部时尚商业中心、广场雕塑、公共绿化休闲场所、城市繁荣度的代言、提升区域生活品质和人民幸福度、持续性高额税收贡献、大量就业岗位商业开发住宅开发从社会与城市发展角度而言，假定本项目发展不同产品带来的效应对比4.5 6 7.4 9.212.617.519.826.25.45.76.97.95.510.11111.15 10 15 20 25 30 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年2008年2009年2010年恒隆广场商业部分平均租金（港元/平米/天）恒隆广场双塔写字楼平均租金（港元/平米/天）商业租金写字楼租金2003-2010上海恒隆广场商业与写字楼平均租金比较●商业项目的增长空间明显高于写字楼项目，租金增长幅度明显。

徐家汇商业高地——港汇恒隆广场图为港汇恒隆广场全景项目名称：港汇恒隆广场商业类别：城市综合体商圈：徐家汇体量：总面积40余万平方米，商铺营业面积7万余平方米开发商：香港恒隆地产有限公司设计：美国凯里森设计事务所轨道交通：地铁1号线、9号线以及不久将竣工的11号线三条轨交线交汇的徐家汇站换乘大厅12号出口【踩盘手记】港汇恒隆广场(英文名G G66)，坐落于华山路、虹桥路侧交界处，地铁1号线、9号线以及不久将竣工的11号线三条轨交线交汇的徐家汇站上盖，俯瞰上海徐家汇商业中心区域，总建筑面积40余万平方米，涵盖了国际化购物中心、双子塔写字楼、高档服务式公寓的综合性商业地产。

经过了十余年的发展，港汇恒隆广场已成为上海著名地标性建筑之一。

一、港汇恒隆广场主要功能布局分析：购物中心图为港汇恒隆广场购物中心内部港汇恒隆广场购物中心商场内分为7个营业层面，地上六层和地下一层。

商铺营业面积7万余平方米。

购物中心汇聚集购物、娱乐、休闲、餐饮、观光、泊车于一体，涵盖了男女服饰、包袋、鞋履、餐饮、化妆品、手表、珠宝、精品超市、儿童乐园、电影院等百余项品类的四百多个专营店。

一楼中庭挑高36米的中庭巨大玻璃采光穹顶，加之中庭两翼跨越整个商场的玻璃采光顶，使得中庭及各楼层周围，均可利用天然光源，顾客可于舒适的环境下购物休闲。

商场设有升降梯和手扶梯多达94部；大型地下停车场拥有近一千多个泊位。

双塔写字楼图为港汇恒隆广场写字楼内部港汇中心双塔写字楼，每座高225米各51层，总建筑面积达13.4万平方米。

每座塔楼设置16部高速电梯，内部装修完全依照国际A级办公楼装修标准。

世界500强或世界著名企业入驻办公，使港汇中心成为名企汇聚之地。

服务式公寓图为港汇恒隆广场服务式公寓外景港汇恒隆广场服务式公寓，包括港汇花园一座(R T1)、二座(R T2)及港汇服务式公寓(S A)三栋建筑，拥有六百多套单元可供出租。

公寓的豪华私家会所位于港汇服务式公寓内七层，且配备有高级私家会所及其屋顶露天游泳池、网球场，是上海最具规模的外籍人士服务式公寓。

上海港汇恒隆广场运营策略分析上海港汇恒隆广场运营策略分析提要：实现错位经营、互不竞争。

注重品牌的提升，开业十余年来品牌不断优化，商场既有国际一线品牌，也有、Zara等潮流个性旗舰店，为消费者提供多元化的选择资料来自上海港汇恒隆广场运营策略分析招商策略采用差异化策略，引进与周边项目不同的品牌，并且注重品牌引进的系列性。

如引进世界名牌女鞋系列、知名儿童用品系列，并且将15个Disney授权品牌集体引进，形成品牌集聚效应。

租金策略项目租赁模式为租金+扣点，两者取其高。

据调研，当下该项目的租金为80元/平方米/天。

2014年上海港汇恒隆广场租金收入为亿元。

运营策略1.一直坚持只租不卖的经营策略。

运营自主高效，运营过程免受其他干扰，能够及时根据市场情况进行适时地创新与调整；2.项目规划布局中注重品牌规模效应。

将诸多世界一线品牌布局在一定区域内，借助各种品牌的影响力，形成天然相互支持的品牌团队，具有强大的合力；3.注重品牌建设，创立自有服务品牌。

坚持“先港汇、后商家”的经营原则，对所有商户实行统一管理，坚持从形象、品牌定位、品牌包装等全方位保持统一，加强品牌影响力；4.实现错位经营、互不竞争。

注重品牌的提升，开业十余年来品牌不断优化，商场既有国际一线品牌，也有、Zara 等潮流个性旗舰店，为消费者提供多元化的选择；5.瞄准市场趋势，适当求变，保持常新。

品牌组合与租户组合方面不断进行调整优化，并且隔一段时间就对使用较长时间的装饰风格、材质、设置等予以改造和更换，保持项目整体新面貌。

项目易名：强化恒隆品牌效应2011年3月23日，香港恒隆地产有限公司公开宣布，港汇广场正式更名为“港汇恒隆广场”。

以“恒隆”命名的商业项目将覆盖上海徐家汇、南京西路两大著名cBD。

此次易名彰显了恒隆地产在中国多城市模式的发展布局下进一步强化统一的品牌效应，体现集团透过“恒隆模式”拓展中国内地长远投资计划的远大目光和信心。

品牌特色：以主题品牌系列组成400余家特色专卖店项目构筑了以主题品牌系列组成的经营组合，汇聚运动健身、文化娱乐影城、数码电子、化妆品、女鞋与包袋饰品、儿童用品和家居用品等各大主题系列，共有四百多个特色专卖店，分布于各楼层的主题区域内，涵盖了消费领域各种标杆品牌，例如HugoBoss、Longchamp、DkNy、coach、Swarovski、ArmaniExchange、calvinklein等。

上海港汇广场恒隆广场正大广场等案例研究报告引言：随着城市化进程的加速发展，商业中心区的规模不断扩大，商业地产项目也成为了城市经济发展的重要引擎。

上海作为中国最大的经济中心城市，其商业地产项目更是备受关注。

本篇报告将针对上海港汇广场、恒隆广场和正大广场三个典型商业地产项目进行案例研究，分析其发展背景、成就和经验以及未来发展趋势，以期为商业地产项目提供一定的参考和借鉴。

一、上海港汇广场1.发展背景：2.成就和经验：3.未来发展趋势：随着电子商务的兴起，传统商业中心区将面临和更新的挑战。

上海港汇广场将继续创新经营模式，加大线上线下融合发展的力度，提供更加个性化、多元化的消费服务。

二、恒隆广场1.发展背景：恒隆广场位于上海外滩，总建筑面积约18万平方米，是一座集购物、餐饮、娱乐为一体的综合性商业地产项目。

2.成就和经验：恒隆广场以其独特的设计风格和高品质的业态打造，成功吸引了众多国际奢侈品品牌入驻。

广场更以打造“世界级精英社区”为目标，提供一流的服务和娱乐设施。

3.未来发展趋势：未来，恒隆广场将继续精耕细作，不断更新品牌结构，提供更丰富的消费选择。

同时，广场也注重在线购物和电子商务的发展，积极拓展新的商业模式。

三、正大广场1.发展背景：正大广场位于上海中心城区，总建筑面积约27万平方米，是一个集购物、休闲、娱乐、健身、办公于一体的大型商业综合体。

2.成就和经验：正大广场注重多样性和体验性，通过引进国内外知名品牌和主题餐饮等业态，吸引了广泛的消费者群体。

广场还注重社交和互动，打造了一系列有趣的活动，加强与顾客的互动。

3.未来发展趋势：未来，正大广场将进一步加大创新力度，提供更加智能化、个性化的服务。

广场计划引入更多的科技元素，以应对新的消费趋势，并加强与电子商务的整合。

结论：三个案例研究表明，上海港汇广场、恒隆广场和正大广场等商业地产项目均以其独特的定位、出色的设计和多元化的业态而取得了成功。

未来，针对电子商务发展的影响，商业地产项目应加大创新力度，融合线上线下发展，提供更个性化、多元化的消费体验，从而不断满足消费者的需求。