致香港瑞安集团董事长罗康瑞先生的一封投诉信
罗康瑞先生：
您好，很唐突的要给您写一封信，虽然直到此刻，我也不知道这封信在将来的某一天能否传到您的眼前，但此刻，这封信却是我必须写，也必然要面对的现实。
今天是2012年的1月20日，距离龙年春节不过短短数日，一个本该是全家欢乐的节日，但自从2010年7月我家购买并入住了您旗下瑞安地产所建楼盘——创智坊后，却遭遇到了因为房屋质量问题所带来的一系列糟糕透顶的麻烦。考虑到您家瑞安集团是个超级大公司，想必您一时未必能记起创智坊是何楼盘，我在此向您明确下该楼盘的地理位置：上海市杨浦区五角场，一个标榜为五角场CBD的精装修楼盘。
从我家搬入该楼盘不到1个月的时间，噩梦便不断上演着。先是2010年7月第一次发生卫生间漏水的情况，而这一次漏水，您所聘请的优秀员工整整帮我家修了3个月；接下来是更莫名奇妙的卫生间吊顶开裂变形、门套变形、外墙瓷砖脱落；而最为夸张的，是我家客厅、卧室的天花板居然都出现了严重渗水，在此我要声明一下，我家并非顶楼！由于长时间的居无宁日，并有不断升级的趋势，我实在很难控制自己不去怀疑这个房子存在着严重的质量问题！
于是，我于2011年9月和10月前后两次委托了上海岩土工程勘察设计研究院有限公司对我房屋天花板进行了检测，而检测结果也印证了我的怀疑——楼板实测厚度与设计值存在严重偏差，最大偏差值达40mm！也许您会问了，这楼板检测还要分先后的吗？实不相瞒，由于您家员工个个是高高在上的领导啊，我请求你们安排复测，你们拒绝，我无奈之下只得在10月份又安排了复测，复测前两周，我也明确给贵公司发函，表示希望你们委托其他房屋检测单位一同进行检测，只是不论我怎么请求，贵公司均一副避而远之的架势，不配合检测，而负责处理我家投诉的工作人员，更在复测当日集体消失，可叹这样的所作所为竟是您家瑞安集团的员工！
压抑住心中怒火，我还是要继续把事情讲下去，由于复测当天贵公司拒绝出面，我最后只得请来了创智坊居委会的工作人员做见证。但即便我有了人证和物证，贵公司还是拒绝承认房屋存在质量问题，并对此问题拒不处理。于是，更让人揪心的事发生了。2011年12月14日，我家主卧室的天花板被楼上的装修工人打穿了！在此，我不想去争辩楼上装修施工时是否有操作不当等情况，我只想问罗先生您，我家房屋的检测报告中明明白白的写了一句话：由于楼板厚度缺失严重，该房屋不排除存在安全隐患的可能！为何你们视而不见！如果当时我年幼的女儿像往常一样躺在那里休息，这突如其来的灾难又将给她带来怎样的后果！在有明确证据表明房屋存在质量问题的情况下，你公司的所谓负责人还在昧着良心和我高谈你们所谓的流程，从递交第一份检测报告到楼板被打穿，整个时间长达3个月之久！我也借此机会问问您，在距离楼板被打穿到现在又过去了2个月的时间，您是否收到了我家投诉楼板质量问题的相关资料呢？难道你们的流程就能凌驾于业主的人身安全之上吗？
为避免您也还在走流程，在信的最后，我会附上那两次的楼板检测报告。同时，也希望您好好浏览一下关于创智坊的其他帖子，在那么多的批评声中，您如果还能充耳不闻，安然的坐在您温馨
的家中，那么，我也坚定的告诉您，无论维权路多难，我也会对房子的事追究到底！
一名居住在上海市杨浦区创智坊的业主
2012年1月20日
中国房地产发展历程 第一阶段：理论突破与试点起步阶段(1978至1991年) 1978年理论界提出了住房商品化、土地产权等观点。 1980年9月北京市住房统建办公室率先挂牌，成立了北京市城市开发总公司，拉开了房地产综合开发的序幕。 1981年，在深圳、广州开始搞商品房开发试点，在此之前，国内只有房地产开发，没有商品房开发，事业单位或是企业单位造房子主要是用于内部职工福利分配。 1982年国务院在四个城市进行售房试点。 1984年广东、重庆开始征收土地使用费。 1987年11月26日，深圳市政府首次公开招标出让住房用地。 1990年上海市房改方案出台，开始建立住房公积金制度。 1991年开始，国务院先后批复了24个省市的房改总体方案。 1987至1991年是中国房地产市场的起步阶段。 第二阶段：非理性炒作与调整推进阶段(1992至1997年) 1992年邓小平同志南巡深圳视察后发现特区市场经济之后变化很大，其中房地产开发相当成功，认为开发区的经验值得全国推广，于是他吹响了中国发地产开发号角，沿海城市一带开始展开，特别在海南、北海、广州、深圳等。 1992年房改全面启动，住房公积金制度全面推行。 1993年“安居工程”开始启动。1992年后，房地产业急剧快速增长，月投资最高增幅曾高达146.9%。房地产市场在局部地区一度呈现混乱局面，在个别地区出现较为明显的房地产泡沫。1993年朱镕基总理到海南视察，发现海南的房地产市场是已经失控，主要是土地市场形成了严重泡沫。于是下令停止银行贷款。政府开始第一轮紧缩性宏观调控，房地产泡沫破裂，造成了大量的烂尾楼和银行呆坏账。 1993年底紧缩性的调控政策落实，经济过热势头放缓，处在通货紧缩通道中，亚洲金融（行情,资讯,评论）危机爆发，日本、香港等地房地产泡沫破裂。房地产市场在经历一段时间的低迷之后开始复苏。 第三阶段：相对稳定协调发展阶段(1998至2003年) 随着住房制度改革不断深化和居民收入水平的提高，住房成为新的消费热点。1998年对中国房地产业来说是关键之年，分水岭就是上半年和下半年，很多开发商在1998年上半年都熬不下去了，把土地纷纷卖掉退出市场。但是到了1998年下半年，在6月份左右，政策面开始发生变化，出台了一系列的刺激房地产发展的政策，主要一个是取消福利分房，通过市场来解决住房问题，这种政策使得有效需求在短期内爆发，并大幅快速上升。还有价格政策，在这之前商品房的价格受到物价局的管制，不能随便涨价，是限价的。但是在这时候取消了这些管制，为后来开发商涨价提供可能，这以后开发商自己喜欢怎么定就怎么定，开始乱涨价。1998以后，随着住房实物分配制度的取消和按揭政策的实施，房地产投资进入平稳快速发展时期，房地产业成为经济的支柱产业之一。 1998 里程碑 5月9日，中国人民银行出台《个人住房贷款管理办法》，倡导贷款买房。 7月3日，国务院正式宣布停止住房收入分配，逐步实行住房分配货币化。同时，"建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系"被确定为基本方向。
香港上市的大陆有关公司可以分为两大类：注册在中国的H股公司和注册在海外的主营业务绝大多数在中国的红筹股公司。而且因为香港证券市场分为主板市场和创业板市场，所以有关上市公司又可细分为在主板上市还是在创业板上市。 截止到2007年6月30日的最新名单如下： 1、H股公司（主板）： 中国建设银行股份有限公司 中国工商银行股份有限公司 中国银行股份有限公司 中国石油天然气股份有限公司 中国人寿保险股份有限公司 交通银行股份有限公司 中国石油化工股份有限公司 中国平安保险(集团)股份有限公司 中国神华能源股份有限公司 中信银行股份有限公司 中国电信股份有限公司 招商银行股份有限公司 中国交通建设股份有限公司 中国铝业股份有限公司 中国中煤能源股份有限公司 中国远洋控股股份有限公司 华能国际电力股份有限公司 中国国际航空股份有限公司 广州富力地产股份有限公司 安徽海螺水泥股份有限公司 中海发展股份有限公司 兖州煤业股份有限公司 中国人民财产保险股份有限公司 洛阳栾川钼业集团股份有限公司 大唐国际发电股份有限公司 紫金矿业集团股份有限公司 江西铜业股份有限公司 北京首都国际机场股份有限公司 鞍钢股份有限公司 中海集装箱运输股份有限公司 中国建材股份有限公司 青岛啤酒股份有限公司 中海油田服务股份有限公司 浙江沪杭甬高速公路股份有限公司 中国石化上海石油化工股份有限公司 东风汽车集团股份有限公司 马鞍山钢铁股份有限公司 上海电气集团股份有限公司 江苏宁沪高速公路股份有限公司
广深铁路股份有限公司 哈尔滨动力设备股份有限公司 中海石油化学股份有限公司 东方电机股份有限公司 魏桥纺织股份有限公司 比亚迪股份有限公司 中国外运股份有限公司 湖南有色金属股份有限公司 潍柴动力股份有限公司 广州广船国际股份有限公司 中国南方航空股份有限公司 株洲南车时代电气股份有限公司 大连港股份有限公司 中兴通讯股份有限公司 中国东方航空股份有限公司 华电国际电力股份有限公司 上海锦江国际酒店(集团)股份有限公司中国石化仪征化纤股份有限公司 长城汽车股份有限公司 复地(集团)股份有限公司 首创置业股份有限公司 深圳高速公路股份有限公司 宝业集团股份有限公司 中国民航信息网络股份有限公司 北京北辰实业股份有限公司 中国航空科技工业股份有限公司 招金矿业股份有限公司 安徽皖通高速公路股份有限公司 厦门国际港务股份有限公司 庆铃汽车股份有限公司 四川新华文轩连锁股份有限公司 上海集优机械股份有限公司 联华超市股份有限公司 四川成渝高速公路股份有限公司 重庆钢铁股份有限公司 山东墨龙石油机械股份有限公司 天津创业环保股份有限公司 浙江玻璃股份有限公司 海南美兰国际机场股份有限公司 灵宝黄金股份有限公司 广州药业股份有限公司 第一拖拉机股份有限公司 长城科技股份有限公司
房地产各企业面试评价及薪酬对比总结[复制链接] wangalieen 董事长 在线时间 112 小时? 应届生币 3568 枚? 最后登录 2011-4-12? 阅读权限 40? 精华 64? 帖子 823? 1楼 分享到： QQ空间新浪微博腾讯微博人人网发表于 2009-7-31 10:52 |只看该作者|倒序浏览|打印 Google提供的广告 一个练口语的经典方法 ??哈佛独创,不用看,不用记,只需听?只需30天,让你说 一口流利英语 新年伊始，一切都代表新的希望，我也准备结束我长达6个月的求职生涯(包括寻找实习)，有专业的原因，也有个人兴趣的因素，我几乎所有投递简历的企业都是房地产，所以，我的求职生涯就是房地产求职生涯。随着近两年来房地产业大热，房地产也成了中大毕业生的大热行业，而07－08年也出现房地产企业招聘的井喷效应，招聘企业之多、职位之广泛、类型之丰富、招聘人数之多均创下历史纪录。我一路走来，从对房地产行业的一无所知 到今天的略知一二，我觉得应该要写点东西记录下来，也当作我送给中大地院师弟师妹们的一份新年礼物，也同样告诉没有找到工作或者还没卖身的同学一点小小的提示： 我对企业的评价分四个指标，分别是企业综合实力、薪酬待遇、个人发展前景和工作舒适度，满分为10分。总结2007年下半年的招聘情况，房地产行业的薪酬待遇可以用“失望”两字来形容，与金融、快消、IT等等的行业相比，其入职薪酬待遇可谓相差甚远，平均工资（税后到手）一般在2500－3500之间。但考虑到房地产行业的高速发展以及这个行业特点，其发展前景还是让人相当的看好。一个在世联工作的师兄曾经说过，在房地产行业，如果你的工资不能两、三年翻一翻，那么你就是
中国上市公司条件 上市公司是指所发行的股票经过国务院或者国务院授权的证券管理部门批准在证券交易所上市交易的股份有限公司。所谓非上市公司是指其股票没有上市和没有在证券交易所交易的股份有限公司。 上市公司是股份有限公司的一种，这种公司到证券交易所上市交易，除了必须经过批准外，还必须符合一定的条件。符合上市条件的公司需要经过一定的程序才能最终上市。 我国《公司法》与《股票发行与交易管理暂行条例》规定，股票的上市应当按照下列程序进行：(1)向国务院或国务院授权的证券管理部门提出申请，申请时应当报送有关文件：申请报告书，公司登记文件，所具备上市条件的文件。(2)接受国务院或其授权的有关部门审查。对申请上市的股份有限公司所报的文件。国务院或授权的证券管理部门要审查。条件不符合者不予批准。(3)向证券交易所上市委员会提出申请。股票上市必须在国务院或其授权的管理部门批准的证券交易所进行交易，向证券交易所委员会提出申请须报送下列文件：申请书，公司登记注册文件，股票公开发行的批准文件，经会计事务所审计的公司近3年的或者成立以来的财务报告和注册会计师及其所在事务所签字、盖章的审计报告；证券交易会会员推荐书；最近一次招股说明书；证券交易所要求的其他文件。(4)与证券交易所订立上市契约。股份有限公司被批准股票上市后，就成为上市公司。在上市公司股票上市前，还要与证券交易所订立上市契约，确定上市的具体日期，并向证交所缴纳上市费。(5)证券交易所批准后的上市公告。股票上市交易申请经批准后，被批准上市的公司必须公告其股票上市报告，并将其审批文件供公众阅读。 公司上市的条件，以下条件必须全部满足，缺一不可：1、其股票经过国务院证券管理部门批准已经向社会公开发行；2、公司股本总额不少于人民币五千万元；3、开业时间在三年以上，最近三年连续盈利；原国有企业依法改建而设立的，或者公司法实施后新组建成立，其主要发起人为国有大中型企业的，可以连续计算；4、持有股票面值达人民币一千元以上的股东人数不少于一千人，向社会公开发行的股份达公司股份总数的百分之二十五以上；公司股本超过人民币四亿元的，其向社会公开发行的比例为百分之十五以上；5、公司最近三年内无重大违法行为，财务会计报告无虚假记载；6、国务院规定的其他条件。 创业板上市条件 创业板公司首次公开发行的股票申请在深交所上市应当符合下列条件： (一)股票已公开发行； (二)公司股本总额不少于3000万元； (三)公开发行的股份达到公司股份总数的25%以上；公司股本总额超过4亿元的，公开发行股份的比例为10%以上； (四)公司股东人数不少于200人；
瑞安集团的“天地模式”开发借鉴经验 一、复制化管理 瑞安于2001年推出的上海新天地，以一站式消费和高度综合化为特征的时尚中心在中国基本无样板可循，而瑞安后来在各地不断复制的“天地”模式的一些基本原则和方法，正是在这种创新探索过程中逐步成型的。 瑞安已经把上海新天地的概念框架和开发经验融入杭州、重庆、武汉和佛山等地的“天地”系列项目当中。在项目经验交互方面，瑞安采用了微软SharePoint平台实现内部互联。在系统设计方面通过四步完成：1、流程的甄选。与瑞安市务及销售部、市务推广部等四个部门知识管理负责人进行多次沟通，挑选出各部门内适合知识沉淀的业务流程。2、通过“知识历程图”沉淀流程中的知识。3、设计面向各部门业务流程的知识分类体系。4、知识管理体系的完善。 复制化管理的建议 1、要“创新性借鉴”，不能单纯克隆。 商业经济发展：由于商业的繁盛，从大型百货→专业市场→自由商业→体验式消费，促进了商业形态的多元化，2003-2004年的北京与2000年左右的上海类似，正同处于商业多元化发展时期，已开始步入商业地产年。 一方面，自由/体验式业态的兴起，呼唤充满时尚、充满个性的商业形态。另一方面，中外结合、大俗大雅的建筑艺术得到关注，成熟的建筑产品，就是或中西合璧、或民族复古，能够引起公众某种或怀旧、或洋气、或辉煌、或小资情调等种种满足社会以及人生品位要求的建筑。 比如上海新天地所依赖的石库门，所见证的历史，正好是上海最繁盛、最值得怀念的黄金年代，到现在，又恰逢其逐渐消失，因此，公众对于石库门，就在其建筑上倾注了更多的怀旧心理。更兼有城市自豪感、城市品位、后现代意识等。 因此，如果考虑到现实因素的影响，以及商业心理对商业结果所造成的不同后果，就必须放弃任何在上海之外的环境中单纯克隆上海新天地模式的企图，转而以借鉴思路、理念、手段的方式，亦即“创新性借鉴”。 2、善于“经营文化资本”的思路 每个城市的定位都是不同的，旧建筑群的文化内涵有区别，完全“克隆”新天地，肯定会让人失望。重要的是学习上海善于“经营文化资本”的思路。否则，以这个模式改建休闲商业区，即使模仿很像，建成后等于又落伍了。上海“新天地”的魅力，在于其具备的上海历史文化风貌，是以上海独特的石库门建筑旧区为基础，改造成具国际水平的餐饮、商业、娱乐、文化的休闲步行区。 3、考虑现代人的直接感受性、参与性需求 在展示这些文化资本的内涵时，一定要充分考虑到现代人的直接感受性、参与性需求。否则，很难像上海新天地那样具有感召力。
拟在香港联交所上市的国内及国外企业的名单 公司名稱行業 三一重工股份有限公司機械裝備及器材 國元証券(香港)有限公司證券 烏鎮旅遊股份有限公司旅遊 Jayden Resources 貴金屬 泰康人壽保險股份有限公司保險 陽光保險集團股份有限公司保險 內蒙古伊泰煤炭股份有限公司煤炭 天津市物資集團倉儲物流 香港航空有限公司航空服務 銀河資源公司採礦 中國環保環保 寧夏銀行銀行 中國鐵路物資股份有限公司綜合企業 Lukoil 石油及天然氣Goldrich Mining 貴金屬 LontohCoal 煤炭 綠龍煤氣石油及天然氣EuroSibEnergo 電力供應 依生藥業藥品 陽光100置業集團地產—內地 巴西石油石油天然氣設備及服務中國中信集團公司綜合企業
中糧置業地產 中漁集團有限公司農畜漁產品 廣東發展銀行銀行 中國壽光農畜漁產品 中國第一汽車集團公司汽車及零部件 廣州農村商業銀行銀行 新華人壽保險 南方基金投資及資產管理 徐工集團工程機械股份有限公司機械裝備及器材 恒勝控股有限公司其他紡織或皮革 大新華航空航空服務 廣州港股份有限公司航運及港務 實惠家居有限公司辦公室及家居用品Sun Holdings Greater China Ltd. 超市/百貨/商城 天福茗茶飲品(非酒精類) 中國新世紀造船造船及其他 科諾威德軟體及資訊科技顧問巴羅克服飾專營 雨潤地華地產 樂扣樂扣辦公室及家居用品華電新能源發展有限公司新能源 中南創發控股原材料 擎天科技資訊科技器材Tavan Tolgoi 煤炭
中國光大銀行股份有限公司銀行 小南國集團餐飲 太平洋制罐金屬—有色Ferragamo 服飾專營 信義玻璃控股太陽能玻璃業務新能源材料 複星醫藥藥品 北京同仁堂國藥有限公司藥品 金錢豹集團餐飲 嗒嘀嗒服飾專營 利苑飲食集團餐飲 Piquadro 其他紡織或皮革長甲地產控股有限公司地產—內地 博威科技(深圳)有限公司電訊及網路器材陽光油砂採礦 皮切諾辦公室及家居用品正大集團鞋類 天安(00028.HK)之水泥業務建築材料 中信證券股份有限公司證券 嘉德商用產業超市/百貨/商城FMG（Fortescue Metals Group Ltd）採礦 鑫橋聯合融資租賃其他金融 周大福鐘錶珠寶Majestic GoldCorporation 貴金屬 長春長生醫藥藥品
邦盟匯駿集團(香港上市公司，股份代號：8158) 最新消息及動態 關於我們| 聯絡我們最新消息 熱烈恭賀大洋集團 (股份代號： 1991) 成功於香港主板上市 邦盟匯駿翻譯為大洋集團進行財經翻譯服務，包括招股書及相關公告。 大洋是內地最大的膠鍵盤生產商，全球市佔率有 9.9%， 產品包括消費性電子產品鍵 盤、手提電話鍵盤、汽車鍵盤及電腦鍵盤等。該上市項目由嘉誠亞洲擔任保薦人；畢 馬威會計師事務所及信永中和﹝香港﹞會計師事務所擔任聯合核數師及申報會計師； 高蓋茨律師事務所擔任法律顧問。 在此謹代表本集團仝人恭祝大洋集團業務蒸蒸日上、更上一層樓。 邦盟匯駿集團業務已拓展至中國中央重點發展城市 –天津 本集團管理層早已洞識國內市場先機，為配合公司業務發展，繼去年購入深圳辦公樓後，正計劃設立分公司及辦事處於天津 , 以便進一步擴充業務顧問、公司秘書、資產估值、財經翻譯等業務。 本集團建基於香港的總部，正進行辦公室擴充工作 子公司邦盟匯駿基金管理有限公司及聯營公司中和邦盟評估於香港的辦公室因業務發展迅速，需要擴充位於灣仔瑞安中心的辦公室 ，工程將於本月底完成。 近期活動 香港專業教育學院帶同多名大專生到本集團進行參觀及考察 於上月中旬，由職業訓練局香港專業教育學院組織的“大專生企業參觀考察活動＂到 本集團進行參觀考察，目的為了解本地企業文化及架構，並透過此活動了解專業顧問 行業的發展，加深對有關行業的理解及前景。大專生對是次安排均感獲益良多，並對 本行業的發展及運作興趣甚殷，部份大專生不諱言希望加入本集團。 本集團又一新著作《追求優質企業管理 –內部監控與風險管理》，已於 在各大書局有售 自從安然 (Enron) 和世界通訊 (WorldCom) 等連串企業會計醜聞相繼曝光後，為企 業管治敲響了警鐘。參照現代企業日益高速發展，內部監控的內容可以歸納為以下四 項原則：
国内企业香港上市流程 Document number：PBGCG-0857-BTDO-0089-PTT1998
在香港上市的模式 H股模式红筹模式境外非国有企业 H股公司是指在中国内地注册成立并由内地政府机构或个人控制的公司。红筹公司是指在中 国内地以外地区注 册成立，并由中国 政府机构控制的公 指在中国内地以外 地区注册成立，并 由内地个人控制的 公司。通常通过返 程投资的方式将境 一、主板上市的主要条件
豁免：如申请人符合[市值/收入测试]，能证明1）董事及管理层在申请人所属业务及行业拥有足够（至少三年）的令人满意的经营；2）最近一个经审计财年管理层大致维持不变，则交易所会考虑接受短于三年的营业记录 3、最低市值及公众持股量 ?市值≥2亿港元 ?不得低于5000万港元或发行股本总额的25%（以较高者为准） ?公众股东须至少300人 ?持股量最高的三名公众股东持有股数不得超过上市时公众持股量50% 注意：就上市时的预期市值超过一百亿港元的发行人而言，交易所在确信相关情况和条件下，可接受15%至25%的最低公众持股量 4、中国内地关于H股上市的规定（摘要） 净资产不少于4亿元人民币，过去一年税后利润不少于6000万元人民币，并有增长潜力，按合理预期市盈率计算，筹资额不少于5000万美元（证监会1997年7月颁布《关于企业申请境外上市有关问题的通知》） 二、创业板上市的主要条件 1、盈利/财务要求 ?无盈利或其他财务标准要求 ?上市时市值≥1亿港元 ?上市文件刊发之前两个财年经营业务现金流入≥2000万港元 2、营运记录和管理层 ?必须有二十四个月的活跃业务记录 ?管理层需要在近两年内维持不变；而拥有权和控制权则需要在最近一个财政年度维持不变 ?管理层股东及高持股量股东于上市时必须最少合共持有申请人已发行股本的35% 豁免：如申请人符合某些要求（开采天然资源公司或新成立的工程项目公司），交易所会考虑接受十二个月的活跃业务记录 3、最低市值及公众持股量
值得学习的香港房地产模式 “香港经验”依然值得内地同仁借鉴内地房地产业的改革发展与香港回归的脚步基本是同步的，这是历史的巧合，也是历史的必然。作为中国内地对外交往的重要窗口，“香港经验”一直是内地改革开放的重要样板。作为房地产而言，内地与香港在房地产所要面对的境况具有太多的相似，香港的发展思路也就成了以深圳为代表的众多内地城市的发展模式。 回归10年，内地与香港在交流中相互促进，在发展中互相借鉴，共同促进了经济的繁荣和发展。在房地产行业，房地产市场的10年与香港回归的10年基本重合。10年来，内地房地产市场化的发展处处显示出“香港经验”的印记。10年后，这些“香港经验”仍然值得内地房地产行业继续学习和借鉴。 香港房地产的发展，至少三个方面的经验都是内地房地产业界必须认真学习、研讨的重点。一是香港房地产业的快速起步和发展历史，二是公屋（廉租房）制度，三是香港处理亚洲金融危机所导致的房地产泡沫破灭的经验和智慧。 香港房地产的快速起步和发展，得益于自由完善的市场环境和灵活多样的融资体制，以及不断创新的对购房者进行支持的金融产品。房地产是一个资金密集型行业，而在香港房地产起步的上个世纪五六十年
代，无论是港府还是开发商资金都十分有限，楼花和按揭制度的创设和引入，使开发商能迅速回笼资金，大大提高了资金的使用效率，也引导了购房者的消费观念，而港府则通过土地招拍挂提高了财政收入。 这些措施对于起步阶段的香港房地产起到了重要的推动作用，这些制度也在改革开放后从深圳传入内地，促进了内地房地产的发展。随着时间的变迁，类似于预售制、招拍挂等内容也不断在实践中遇到问题，但是其基本思路，尤其是在提高资金使用效率方面的思路永远值得借鉴。 在内地，目前困扰房地产开发和银行系统的仍然是资金及其管理问题。由于投融资渠道单一，内地房地产开发资金70%左右直接和间接来自银行贷款，银行系统过多地承担了房地产金融风险，不仅为金融风险埋下隐患，而且使宏观调控处处掣肘。反观香港房地产，其融资渠道则顺畅得多，开发企业既可以从银行获得支持，也很容易通过发行股票和债券融资，而后者在内地基本属于起步阶段，仍然需要更多的政策支持。 香港的公屋制度起源于灾难性的“石硖尾大火”，公屋制度不仅包括政府出资建造建筑实体，还包括货币化的综援金制度。到1997年，在当时全港650万居民中，居住在出租公屋、政府补助出售单位的人口达331.38万，占全港人口的50.97%。公屋制度与香港的房地产大规模开发几乎同步，不仅解决了众多中低收入者的住房问题，还为香港节约
香港物业管理的发展历程 小组成员及任务的完成情况： 李帅（902055140）：整理物业发展资料 张国华（902055141）：搜集资料 陶光森（902055143）：整理物业产生资料 汪淑敏（902055145）：重新整理全部资料，整合文章 李志敏（902055147）：搜集图片 周丽琴（902055148）：搜集资料 向阳（902055149）：最后审稿，修改 一、香港物业管理的发展历程 从香港物业历史发展的进程考察，香港物业管理来源与英国，结合当地实际情况又有所发展。英国物业管理专业产生于工业革命时期，1880-1886年间，有一位名叫奥克维娅·希尔的女士，在出租自己的物业后，制定了一套行之有效的管理办法，要求承租者严格遵守，从而改善了居住环境。 为此受到英国政府有关部门的重视，开始在国内普遍推行物业管理工作（一）、香港物业管理的兴起 香港物业管理专业工作始于20世纪60年代。从60年代开始，民间发展商在香港兴建了多层房屋以单元形式出售。多层房屋管理大都交给即将退休老人负责看管。由于他们缺乏维修保养知识和防火知识，又体力不济，难以阻止某些无视公共道德的承租者对他人的干扰，致使楼宇设施缺乏保养，环境卫生恶劣，防火道被占，隐患很大，业主权益没有保障，住房安全存在危险，这些问题受到了人们和政府立法局的关注 由于对住房的需求量很大，单靠政府兴建大厦和屋村，缺房问题仍然严重，于是发展商也积极投资大型建筑。当第一个大型私人屋村向政府申请规划许
可证时，政府一方面乐意采纳这种建屋请求，另一方面担心人口如此密集的大型屋村一旦建成，倘无良好的管理，后果将不堪设想。于是，在批准其发展计划时附上若干条件，要发展商承诺在批地契约后的全部前期内妥善管理该屋村。由此，也就出现了由发展商为私人屋村提供专业化管理的形式。 总之，60年代政府为公共屋村、发展商为私人屋村提供的专门管理，使新建楼宇有了前所未有的优良服务。 随着人口密度的增长，建筑高层和屋村规模的扩大，以及人们对居住环境的要求日益提高，单靠政府或开发商提供管理服务难以适应，于是，发挥住户的自我管理、民主管理的作用，越来越显得必要。为此，香港政府于1970年制定了《多层建筑物条例》，确定业主可以“参与管理者”的身份，组织“业主立案法团”。“业户立案法团”由多数或半数以上的自主业主组成，是合法的管理组织，它可以收取管理费，可以雇用员工，也可以委任专业管理公司，为大厦提供多方面的服务。这样，就使楼宇和屋村的管理更臻完善，从而进一步提高了管理的服务水平。 综上所述，香港的屋村多有专门的物业管理公司管理：而私人开发商零星开发大单憧大厦被个别住户一个个单位买去的物业则多由“业主立案法团”自己管理。前者中一些大型屋村，如“美孚新村”、“太古城”等，规模很大，还建有商场街市等公共设施。入伙之初即交专门物业管理人员管理，并有物业管理的策划与屋村的发展相配合。20余年来，其物业管理水平仍然为人称道。“9物业立案法团”推行虽然也20余年，但是在香港并不普遍，而且其中少有专门人才，因此，这种方式的效果并不太好。 （二）、香港物业管理的发展 进入80年代，香港政府倡导“良好大厦管理”，鼓励大厦小业主积极参与大厦的日常管理事务，使得管理服务更具活力、更加蓬勃发展。在这期间，成立了“私人大厦管理咨询委员会”和“香港物业管理公司协会”。“私人大厦管理咨询委员会”主要为多层大厦业主立案法团及大小业主提供咨询服务，1987年设立工作小组，向政府建立制定“公共契约指导”并推动修订“不公平公契” 等重点工作。1989年，成立了“香港物业管理公司协会”，主要的物业管理公司都是协会成员，协会可以代表物业管理人士发言，也可以对同业进行监督。这些组织的建立，使得香港物业管理更加全面、深入，更具有群众基础和权威性，更能适应不断增长的住房需求，因而成为人们公认的提高管理水平和服务质量的里程碑。 从香港楼宇和屋村管理发生、发展的历史进程考察，即清楚表明这种管理的必要性和重要性，也反映露出这种管理正逐步走向专业化和民主化，而且将相互补充，不断提高管理服务水平。正如英国管理学会香港分会副主席莫志雄先生1991年1月在建设部房地产业司和深圳市房产管理局联合举办的“住宅小区及高层管理培训班”的讲课中所说：“在本港物业管理的未来发展，业主会进一步参与管理自己的楼宇，不过，我亦相信物业管理会变得越来越专业化，在为新楼宇的设计已比以前复杂多了，而人们对物业管理服务水准的期望也亦越来越高。我确信物业立案法团和物业管理公司可以同时存在，亦会继续并存，而且和谐地一起工作”。 从20世纪50年代初期为安置1953年石硖尾大火灾民而兴建徙置大厦开始至今已51个年头，其实，这漫长的历程与香港整个社会的经济、民生以至文化结构的转变有着不可分割的关系。
瑞安房地产，再创上海新天地 随着房地产的快速发展，一线城市主城区的地块愈发稀有，众多房地产公司的目光也聚焦在这些项目上。而瑞安房地产却另辟蹊径，将目光锁定在旧改项目上，拿下了虹口的旧改项目，一举斩获了上海难得的核心区域地块。 瑞安房地产是瑞安集团在中国内地的房地产旗舰公司，成立于2004年，总部设于上海，主要从事开发、销售、租赁、管理及长期持有优质商业及住宅多用途物业。2006年10月，瑞安在香港联交所上市。瑞安房地产在发展多功能、可持续发展的整体社区项目方面，拥有卓越成绩，在内地房地产市场奠定了稳固的基础。 在产品打造方面，瑞安坚持以品质为导向打造精品项目，以瑞虹新城八期为例，它傲居上海内环内外滩、陆家嘴和北外滩黄金三角核心中央金融商务区腹心，多元化立体交通网络畅达全城：内环、中环双环线，外滩、新建路、大连路三隧道，交通便利性首屈一指。瑞虹新城八期以全新的自然主义基因，呈现近期沪上首推主打自然人居永续生长理念的精品社区。项目联袂全球多家顶尖设计机构，将树木生长的脉络融入建筑的肌理，演绎自然的灵动之美，打造“天地为庭、公园作院”的生活秘境，以自然主义开创未来城市生活范本。
在环境方面，瑞虹新城八期直面17.63万方城央绿肺和平公园，社区内拥有极具艺术感的四大主题花园，内处双重自然秘境的瑞虹新城八期可谓公园中生长出的自然主义豪宅。 为了保证瑞虹新城八期的住户能拥有优质的购物体验，瑞安还建造了55万方超大体量的瑞虹天地。如今它已然成为超区域的一站式生活中心，涵盖了购物、餐饮、文化、娱乐、艺术、商务、休闲等各类功能，同时，瑞安还以星星堂、月亮湾、太阳宫、高端商务街区四大主题商业为核心，糅合艺术情景，打造斑斓都会生活。瑞虹新城八期这个范本，无疑是瑞安成功的“杰作”之一。目前，瑞虹新城天悦郡庭约130-272㎡3-4房，收官珍品，限席竞藏！ 瑞安在上海近20年的旧改历程里助力企业稳固了上海市场，期间还成功创造出了一条独具特色的新天地旧改模式，并将其成功复制到杭州、重庆、武汉、大连、佛山等城市。瑞安房地产将继续坚持主业深耕，围绕“1＋X”，聚焦主业、多元业务协同的方向发展，垂直下沉多元业务，培育项目所在区域的旅游气息和商业氛围，带来人流的集聚效应，让整个区域实现价值增值。
上市A股证券代码证券 简称 600000浦发银行600003ST东北高600004白云机场600005武钢股份600006东风汽车600007中国国贸600008首创股份600009上海机场600010包钢股份600011华能国际600012皖通高速600015华夏银行600016民生银行 600017日照港 600018上港集团 600019宝钢股份 600020中原高速 600021上海电力 600022济南钢铁 600026中海发展 600027华电国际 600028中国石化 600029南方航空 600030中信证券 600031三一重工 600033福建高速 600035楚天高速 600036招商银行 600037歌华有线 600038哈飞股份 600039四川路桥 600048保利地产 600050中国联通 600051宁波联合 600052浙江广厦 600053中江地产 600054黄山旅游 600055万东医疗 600056中国医药 600058五矿发展 600059古越龙山 600060海信电器
600061中纺投资600062双鹤药业600063皖维高新600064南京高科600066宇通客车600067冠城大通600068葛洲坝600069银鸽投资600070浙江富润600071凤凰光学600072中船股份600073上海梅林600074中达股份600075新疆天业600076*ST华光600077百科集团 600078澄星股份 600079人福科技 600080ST金花 600081东风科技 600082海泰发展 600083ST博信 600084ST中葡 600085同仁堂 600086东方金钰 600087长航油运 600088中视传媒 600089特变电工 600090啤酒花 600091明天科技 600093禾嘉股份 600095哈高科 600096云天化 600097开创国际 600098广州控股 600099林海股份 600100同方股份 600101明星电力 600102莱钢股份 600103青山纸业 600104上海汽车 600105永鼎股份 600106重庆路桥 600107美尔雅 600108亚盛集团
企业为什么要在香港上市： 企业上市不是终点。实际上，上市标志着公司进入了新的发展阶段—上市为公司提供许多机遇，包括提高知名度及声誉。近年，很多大中小企业选择在香港上市，其中究竟有什么原因？据统计，去年联交所新上市的企业中约有三分之一以上是内地企业，目前正处于筹备阶段计划在今明两年上市的内地企业至少有50家。此外，随着国内上市公司增发H股模式（A to H）的开启，出于经营国际化和引进国外战略投资者的需要，内地证券市场可能会有更多的上市公司选择去香港市场增发新股。 一、香港证券交易情况 香港近几年IPO繁荣景象令市场人士刮目相看，总共有87家公司通过香港IPO集资总额达577亿美元，而美国的IPO募资金额为420亿美元。 中国两个证交所去年IPO集资总额达669亿美元，若包括港交所在内，这三家证交所2010年通过IPO筹集的资金额，几乎是美国各证交所的三倍，显示了中国正崛起为一个全球金融强国。 计划到香港上市的大型企业名单正在膨胀中，排队等候到香港上市的还包括很多世界著名公司。这些企业认为香港市场是廉洁、具竞争性且监管严格的市场，交易必须活跃是企业想到香港上市的原因之一，而且希望能借此打进中国这个庞大消费市场。 香港其实在2009年已开始吸引中国以外的公司进行大规模上市，并在那年成为全球最活跃的首次公开售股（IPO）市场，结束了十余年来的美国霸主地位。于是，很多中国企业选择在香港上市，尤其近几年，甚至出现企业排队等候上市的情况。 二、中国企业在香港上市的原因分析 1、金融危机的原因： 从经济危机到金融危机，是人类社会发展的重大转折，这一转折是由众多经营管理者的意志决定的积累比例低于或小于由社会客观实在决定的积累比例，造成社会消费总值的货币形式G1+G2过高、过大，远远大于、高于消费价值的实物形式W1、w3，造成与经济危机完全相反的情况。 表现出来的现象是：供不应求。社会有较高的消费能力，消费欲望，人民的生活水平得到了极大的提高，甚至可以说是富裕，赶上了社会生产力所能达到的最高水平，特别是在发达国家，先进的资本主义国家更是这样。甚至消费者手中拿着消费价值的货币形式，买不到自己需要的消费品，请注意是“需要”的，而不是必需的，体现了较高的消费能力和消费欲望。长期累积，有大量闲散资金滞留在消费者手中。与经济危机爆发前的现象完全相反。 CEPA全名是《内地与澳门/香港关于建立更紧密经贸关系的安排》，根据此安排，允许港澳的金融、服务等产业进入内地。另外澳门加工的大部分产品进入大陆时都可享有零关税的优惠，这样即可以大大加强澳门生产企业的竞争力，吸引更多的商家在澳门设立工厂，实际上是大陆支持港澳的一种举动。 2、香港独特的地理优势 香港是国际公认的金融中心，业界精英云集，已有众多中国内地企业及跨国
中国房地产估价行业发展概况 中国房地产估价行业是一个既古老又新兴的行业，是房地产业的重要组成部分。中国房地产估价活动历史悠久、源远流长，上千年前就产生了有关房地产价值及其评估思想的萌芽。当时伴随着土地和房屋买卖、租赁、课税、典当等活动的出现，房地产估价活动应运而生。但在20世纪50年代至70年代这段时期，随着废除房地产私有制，禁止房地产买卖、租赁等活动，中国房地产估价活动基本消失。直到1978年以后，在改革开放的背景下，随着城镇国有土地有偿使用和房屋商品化的推进，中国房地产估价活动开始复兴。特别是1993年诞生首批房地产估价师以来，中国房地产估价行业快速发展，估价队伍迅速壮大，估价法规不断健全，估价标准逐步完善，估价理论日趋成熟，估价业务持续增长，估价行业的社会影响显著扩大；基本形成了公平竞争、开放有序和监管有力的房地产估价市场，逐步建立起了政府监管、行业自律和社会监督的监管体制；房地产估价在解决房地产市场失灵，将房地产市场引向理性，维护房地产市场秩序，保护房地产权利人和利害关系人的合法权益，防范金融风险，促进社会和谐等方面发挥着独特的积极作用。 下面就中国现代房地产估价行业发展的几个主要方面作一介绍。 一、以法律形式确立了房地产估价的地位 1994年7月5日颁布的《城市房地产管理法》第三十三条规定“国家实行房地产价格评估制度”，第五十八条规定“国家实行房地产价格评估人员资格认证制度”。这两条规定，明确赋予了房地产估价法律地位，使房地产估价成为国家法定制度。 二、建立了房地产估价师执业资格制度 执业资格制度是对关系公共利益和人民生命财产安全的关键领域和岗位，实
行准入控制的一项制度，属于以公民作为颁发对象的资格制度。1993年，借鉴美国等市场经济发达国家和地区的经验，人事部、建设部共同建立了房地产估价师执业资格制度，经严格考核，认定了首批140名房地产估价师。这是中国最早建立的专业技术人员执业资格制度之一。1994年，认定了第二批206名房地产估价师。 1995年3月22日，建设部、人事部联合发出了《关于印发〈房地产估价师执业资格制度暂行规定〉和（房地产估价师执业资格考试实施办法）的通知》（建房[1995]147号）。从1995年开始，房地产估价师执业资格实行全国统一考试制度。2002年之前原则上每两年举行一次考试，2002年之后每年举行一次考试。从2001年起，获准在中华人民共和国境内就业的外籍专业人员和港澳台专业人员，可以按照建房[1995]147号文件规定，报名参加全国房地产估价师执业资格考试。 2003年8月12日，国务院发布《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（国发［2003］18号），要求严格执行房地产估价师执（职）业资格制度。2003年6月29日，中央政府与香港特别行政区政府签署了《内地与香港关于建立更紧密经贸关系的安排》（通常称CEPA）。根据这一“安排”，2004年8月，内地房地产估价师与香港测量师完成了首批资格互认，香港97名测量师取得了内地房地产估价师资格，内地111名房地产估价师取得了香港测量师资格。这是内地与香港最早实现资格互认的专业技术人员执业资格，进一步加强和推进了内地与香港在房地产估价领域的交流合作，促进了内地与香港房地产估价行业共同发展。 三、设定了房地产估价师资格和房地产估价机构资质行政许可项目 行政许可是指行政机关根据公民、法人或者其他组织的申请，经依法审查，准予其从事特定活动的行为。为了规范行政许可的设定和实施，保护公民、法人和其他组织的合法权益，维护公共利益和社会秩序，保障和监督行政机关有效实施行政管理，2003年8月27日第十届全国人民代表大会常务委员会通过了《中
香港房地产金融市场进展特点与启发 2003-05-28 中国房地产金融作者：中国建设银行房地产金融业务香港培训 班 2002年11月5日至12日，由中国建设银行总行房地产金融业务部孙冰峰副总经理带队，建设银行总行和部分分行房地产金融业务部的有关负责人和业务骨干以及总行人力资源部人员共 30人在香港进行了房地产金融业务培训。培训的要紧目的是通过了解香港住房按揭市场情况及按揭业务运作，吸取香港房地产与房地产金融市场进展的经验教训，引进香港银行业的经营治理理念，学习和借鉴有益的业务运作方式、操作流程、产品品种以及有关制度体系，以不断规范中国建设银行房地产金融业务运作，加快产品创新步伐，提高市场营销能力，促进业务的持续稳定健康进展。 一、香港房地产金融市场的进展与特点 1．1 香港房地产市场现状
1．房地产价格持续大幅下跌，“负资产”借款人大量增加 自1998年亚洲金融风暴以后，香港房地产价格一路暴跌，截至目前差不多平均下降了6成半左右，而且房地产市场仍未摆脱低迷和萧条，没有止跌回升的迹象。由于香港居民采取购房形式的置业与投资意识特不强，购房支出在香港居民的消费和投资支出中占有相当高的比例，因此，这次香港房价下跌持续时刻之久、下跌幅度之大，给香港经济金融进展和社会稳定带来了专门大的不利阻碍。 “负资产”一词的流行以及由此引发的一系列问题确实是一个典型的例证。住房按揭是香港居民购买住房的要紧手段，银行按揭贷款成数一般不超过房价的7成，然而由于房价的大幅暴跌，许多按揭借款人所购房屋的市价目前已远不及其按揭贷款的未偿还余额，成为“负资产”人士。依照香港金融治理局公布负资产住宅按揭贷款的最新调查(28家认可机构提供的资料)：截至2002年9月底，负资产住宅贷款总宗数70112笔；未偿还总额1180亿港元，占按揭贷款未偿总额的比例达22％；按揭成数已达128％(如以原按揭成数为七成计算，再假设近几年已还一成本金，则表明房价下跌了68％)；平均利率大幅下调，为最优惠
内地企业xxxx的比较研究 摘要： 近年来，内地企业特别是民营企业把到香港上市作为扩大筹资渠道，求得自身更大发展的重要举措。本文介绍了内地企业香港上市的概况，并指出了存在的主要问题，深入比较分析了内地企业香港上市的四种模式，对内地企业香港上市前景进行了展望。 去年以来，尽管香港证券市场受国际股市的影响持续低迷，但内地企业尤其是民营企业去香港上市的热情却丝毫未减。据统计，去年联交所新上市的企业中约有三分之一以上是内地企业，目前正处于筹备阶段计划在今明两年上市的内地企业至少有50家。此外，随着国内上市公司增发H股模式（AtoH）的开启，出于经营国际化和引进国外战略投资者的需要，内地证券市场可能会有更多的上市公司选择去香港市场增发新股。 一、内地企业xxxx基本概况 1.概览 香港作为亚太地区的国际金融中心，在吸引国际资本方面优势明显，其成熟的市场运行环境，完善的投资银行服务，健全的法律法规和市场监管体制对于内地企业有着极大的吸引力，已成为内地企业境外上市的首选地。从1993年起第一家在香港上市的H股公司——青岛啤酒，至今年5月底为止，在香港联交所上市的各类来自内地的公司达140余家。10年来内地企业在香港资本市场融资七千多亿港元，占同期香港市场融资总额的六成以上，香港证券市场已经成为内地企业筹集国际资本最主要和最有效的场所。据香港联交所公布的有关资料统计，截至到今年5月底，在香港交易所上市的公司总市值为四千多亿美元，在全球各主要交易所中名列第八位。其中，中资背景企业140余家，总市值达13460亿港元，占整个港股市价总值的 29.5%，已成为香港证券市场上的重要力量。 2.存在的主要问题。 内地企业在香港上市存在的问题主要表现在以下几个方面：
房地产瑞按项目营销策划报告 1
万家房产瑞安项目营销策划报告 目录 第一部分项目开发总特点 第二部分项目定位 第三部分产品概念设计 第四部分营销策略部分 第五部分销售策略 第六部分广告策略 第一部分项目开发总特点 2
从我们对瑞安楼市的整体走访调查发现,瑞安的房地产开发水平与其经济发展水平是不相吻合的,存在相当大的差距。现有市场开发的产品多数属高密度,高容积率,低配套的中低档产品,特别是高层存在较为突出的垂直交通不便,采光、日照、通风不佳等情况,楼市呈现表面繁荣但缺乏品牌房产。我们应该看到并非消费者对优质的房产品没有接受能力,而是缺少优秀的房产品来刺激和引导消费观念的提升。随着房产开发量的增加,竞争的加强,在未来房产市场消费者对性价比的追求将逐渐显现出来。万家房产的项目开发正好处于瑞安房产开发水平的转变时期,因而需要导入具有前瞻性的开发理念,成为瑞安房地产开发走向成熟的一个标志,起引导房地产买方市场的发展趋势的作用。基于这一市场背景,玉海大厦和万家城市花园的开发存在这样的总特点: 三个品牌两个开发。 三个品牌指要树立万家房产的品牌和开发项目的品牌即玉海大厦的品牌和万家城市花园的品牌。 房地产市场将逐步进入品牌竞争的时代,一个有影响的品牌,能够征服消费者,获得较大的市场份额。对于房产品来说同样如此。品牌房产代表了卓越的质量体系,真正以人为本的建筑、环境设计,完善的售后服务体系等。品牌房产在得到购房者认同的同时,亦给开发商带来可观的效益和可持续发展的原动力。因此,万家的两个项目在开发和整个市场推广过程中, 3
从整体到局部,从大的方面到小的细节,处处以品牌房产的形象出现,获得消费者心理上和行动上的认同。 两个开发是指品质化开发和资源整合开发。 品质化开发是形成品牌房产的有力支持,因而品质意识在贯穿万家两个项目开发的全过程,着力塑造楼盘的综合品质,让品质落于大处也见于小处,同时从品质楼盘出发推广品质化的生活,使品质成为业主身份和身价的载体。 资源整合开发指万家房产要有效整合已有的各种资源条件包括土地的、生态的、环境的、人文的、区域的,并合理添置部分居住资源如景观、建筑、配套等等,实现建筑、人与自然和谐统一的开发和一种可持续发展的生存空间和生存状态。 第二部分项目定位 玉海大厦和万家城市花园作为万家房产同期开发和推广的项目,无论是定位还是营销策略上都需要有一个总体的把握,即围绕万家房产这个总品牌进行延拓,形成一个品牌的一种共性,便于消费者识别与认同,这种共性即是这两个项目开发上的总体定位: 品质化、人性化与个性化三位一体。 品质化:品质是本案两个物业定位的基础,无论规划还是配套,无论硬件还是软件,本案的项目都有是以品质作为最大的前提予以考虑的,以品质化的 4