上海瑞安房地产发展有限公司参选案例
2009-06-30
参选企业名称：
上海瑞安房地产发展有限公司
企业简介：
上海瑞安房地产有限公司（以下简称“瑞安房地产”）于2004年成立，是瑞安集团专注发展内地市场的地产旗舰公司，并获得多个国际投资伙伴的支持，总资产近10亿美元。公司结合了瑞安集团在上海的主要房地产发展项目，日后享有优先参与集团内地房地产发展项目的权利。瑞安集团在香港拥有32年的历史，在内地亦已有18年的经验，成功奠定了集团在内地房地产市场的领导地位，并以高瞻远瞩见称。凭借集团卓越的往绩，瑞安房地产将为投资伙伴提供高增长的商机。
瑞安房地产在内地的项目均为具独特性的商业、住宅及综合发展项目，可分为两个类别：集多种功能的大型市中心商住综合发展项目，以及配合城市总体规划、提供全面配套设施的优质综合住宅发展项目。这些项目均反映了瑞安独特的发展策略：瑞安房地产的最高管理层积极参与各项目的总体规划，尽量使项目的规划设计能配合政府的整体城市规划，并把当地的特色融入项目设计内。
目前，瑞安房地产拥有逾680万平方米可建楼面面积发展权，即位于上海的瑞虹新城、太平桥地区重建计划、杭州的西湖天地项目、重庆项目及位于上海市杨浦区的创智天地。瑞虹新城为综合住宅发展项目，主要针对上海迅速增长的中收入市场；而太平桥地区重建计划则属市中心商住综合发展项目，占地52公顷（128.5英亩），主要包括三个部分：国际知名的上海新天地、企业天地和翠湖天地。
1. 您的行动案例，是为了解决企业中存在的什么问题？
瑞安房地产商务部是专门负责出售、租赁及管理办公楼、住宅、零售等项目的一个部门，下设市务推广、商铺租赁、办公楼租赁、住宅市务与销售四个部门。瑞安房地产商务部在知识管理方面进行了较长时间的积累，是公司内部对知识管理最为重视且取得成效最大的部门，并且已搭建了科学实用的知识分类体系，其成果在知识管理平台Sharepoint系统上得到落实。但是经过一段时间的开发与试运行后，一系列问题凸显出来：
※资料收集难度大
在实际工作中，很多部门的工作资料不能及时、有效地被采集并存储到系统上。知识管理岗位职责说明、知识采集、知识存储、知识考核激励等相关保障制度的缺失，导致知识管理“无人执行、无人管理、无人负责”的现象发生；
※文档共享不到位
系统权限设计落实不到位，使员工对系统使用的安全性存在较大疑虑，造成在系统中共享的文档质量不高；
※知识管理与业务“两张皮”
知识管理未能与业务有效结合，使得员工对知识管理系统的依赖程度大大降低，并产生了“知识管理工作会增加新的工作量”的错误想法；同时，知识管理与业务“两张皮”——公司内产生的知识难以有效地在业务中得到运用，造成知识管理系统里积累的知识与企业的知识积累方向相去甚远。比如商务部现有的知识库平台中存放了大量市场报告、竞争情报等有价值的知识，但是商务部下属各部门在进行市场调查这项实际业务活动中往往不能优先考虑使用公司内部的知识资源。不仅如此，很多员工不清楚在自己开展的业务活动的重要节点上可以参考到哪些有用的知识为我为用，以达到事半功倍的效果。
※员工对知识管理和知识管理系统的认识尚浅
员工对知识管理的认识普遍停留在文档管理的层面，并对Sharepoint系统缺乏了解和使用经
验，造成在实际使用过程中知识管理系统部分功能未得到很好利用。
瑞安房地产希望通过知识活化行动，使用科学的知识管理方法将瑞安房地产商务部内贯穿于业务流程中的知识文档沉淀、固化下来，促进知识管理与业务过程更紧密地结合、业务过程更加规范，进而促使成功经验的复制和推广；同时，通过知识管理相关制度的设计，规范和强化每位员工在知识管理工作中的行为和质量。
2. 您的行动案例的具体计划和实施情况，请举例说明。
在瑞安房地产商务部开展知识活化这项行动时，需要统筹规划，细致部署。具体工作分四步来开展：第一步：流程的甄选。与瑞安房地产商务部下属的四个部门的知识管理负责人（Knowledge Champion，KC）进行多次沟通，挑选出各部门内适合知识沉淀的业务流程；第二步：通过“知识历程图”沉淀流程中的知识。利用“知识历程图”这种知识管理工具，梳理出业务流程中需要沉淀的知识文档，并且明确每一篇文档在知识分类体系中的存储位置；第三步：面向各部门业务流程的知识分类体系设计。根据瑞安房地产商务部下属四个部门的特点，结合“知识历程图”梳理出各个部门的知识分类体系，并设置合理的创建、查看和编辑权限；第四步：知识管理体系的完善。明确各部门知识管理的组织架构及岗位职责，通过知识管理制度规范瑞安房地产商务部的知识采集和存储制度、日常维护制度、支持制度，并给出促进知识共享的知识考核与激励制度。
一、流程的甄选
流程的甄选是此次知识活化行动的前提，因为从知识管理的角度出发，并不是每一条流程都会有资料和文档产出并作为知识的沉淀。瑞安房地产商务部下的流程主要可分为两类：第一类，操作指引性质的流程，其过程不包含有价值资料文档的输出。如租约期满退房复原这类流程，其作用更多的是作为一种操作指引来规范具体的行为。这类流程不适合用“知识历程图”来进行知识点的梳理。第二类，伴随资料、文档产出的流程，这类文档有复用价值，即知识点的沉淀。如市场调查这类流程，在其运转过程中会有文档资料的输出，这类流程就是此次工作的重点。
知识活化行动的第一步就是与各部门的KC进行沟通，挑选出各部门适合进行知识沉淀的业务流程，为知识活化行动作好充足的准备。
二、通过“知识历程图”沉淀流程中的知识
通过“知识历程图”沉淀流程中的知识是此次知识活化行动的核心环节。“知识历程图”是基于业务流程进行知识积累的载体，可以起到规范知识采集和知识再整理行为的作用。只要“知识历程图”符合员工的工作习惯，就能保证该工作的可行性和有效性。
用“知识历程图”来梳理知识的方法是以部门的工作流程为切入点，按照流程的不同阶段进行子活动划分，明确各项活动对应的岗位/角色，以及每项活动完成后需要产出的知识文档及存储位置。（参见图1“‘知识历程图’的工作方式”）
图1：“知识历程图”的工作方式
以市场调查为例，通过“知识历程图”来进行知识采集可分三步走，第一步先将市场调查这条流程划分为市场调查，收集相关数据、楼书，填写、记录调查报告，市场调查报告分享、分析并讨论对策，综合汇总调查报告，上报/存档这6个子活动；第二步将各个子活动中涉及到的显性知识文档梳理出来，例如在市场调查这个活动结束后员工需要提交调查情况综合信息表作为知识点的沉淀；第三步是将业务过程中的隐性知识，如对某类问题的解决思路及心得体会，重要的会议纪要整理记录下来，存储在知识库相应的目录下。（参见图2“市场调查的知识历程图”）
图2：市场调查的知识历程图
通过市场调查这个流程进行梳理，可形成相应的工作成果。（参见表1：“‘知识历程图’进行知识梳理的成果示例”）
表1：“知识历程图”进行知识梳理的成果示例
三、面向各部门业务流程的知识分类体系设计
知识分类体系，是知识管理工作中最为基础的工作，是指在企业或特定系统中可区分、可访问的知识的分类模式，知识分类可以帮助用户从整体上对企业所有的知识有一个整体性的了解，并在需要的时候知道到哪里可以找到有价值的知识信息。
根据瑞安房地产项目运作型企业的特点，其知识分类体系的设计思路是以各部门的“知识历程图”为依据，严格按照各部门内的项目进行划分，再根据该项目的项目阶段、各阶段主要的流程及每个流程下的文档类别来设置知识分类体系进行知识的沉淀。（参见图3“知识分类体系设计思路”）
图3：知识分类体系设计思路
以商铺租赁下的市场调查为例，其知识分类体系设计成果如下表所示：
表2：商铺租赁市场调查的知识分类体系设计
知识分类体系的这种设计思路充分体现了员工进行知识存储和查询的便捷性和有效性。因为员工在进行知识存储和查询时习惯于按照“项目——项目阶段——各阶段的流程”这种思维模式来开展。如果知识管理工作对员工原有的工作习惯改变太大，就不利于知识管理在瑞安房地产的推广和实行。这种目录式的设置既避免了层级过深带来的工作量激增，又能让员工进一步加深对业务的了解，逐渐将知识管理工作当成日常工作中不可或缺的一部分，从而将员工的个人知识变成团队、企业的知识。
同时，为确保知识文档的安全性，还对知识分类体系中的末级目录设置了默认权限，包括创建、查看及编辑三类权限。这种设置方式可以满足员工方便存储的需要，在文档存储时系统自动规定了各级目录下文档的权限。如果某个末级目录下的文档需要特殊处理，还可以单独
对这个文档进行权限的设置，这充分体现了权限设置的灵活性。
四、知识管理体系的完善
瑞安房地产的知识管理体系中不可或缺的两大部分是组织架构和知识管理制度。其中组织架构是知识管理制度的基础，它能够保证瑞安知识管理的建设及持续发展，领导知识管理日常工作的开展。
1．瑞安房地产商务部知识管理的组织架构设计
瑞安房地产商务部的知识管理组织架构的设计既考虑了各部门工作开展的有效性和灵活性，又顾及到知识管理这项工作需要有一个专门的部门进行牵头负责。（具体设置参见图4“知识管理组织架构设计”）
图4：知识管理组织架构设计
瑞安房地产商务部知识管理的组织架构设计是以其自身的组织架构为依据，商铺租赁、办公楼租赁、住宅市务与销售、市务推广这四个部门作为独立的知识管理组织单元，由KC作为各部门的负责人督促部门内项目类知识的沉淀。知识管理部门作为商务部的知识管理总负责部门对四个部门的知识管理工作给予支持和帮助。IT部门负责解决和系统有关的一系列问题。这样的组织设计便于各部门按项目进行知识沉淀，知识管理部门可以针对不同部门知识管理的执行情况进行考核、协调和支持。在组织架构设计的基础上对所有参与知识管理工作的人员进行了明确的职责建议，并明确各岗位在其对应的知识管理工作中是起主导还是辅助的作用（参见图5“知识管理岗位职责分配”），从而保证了知识管理工作更加有效地执行和考核。以知识管理部门为例，该部门需要主导商务部下知识管理的考核、激励及系统日常维护等工作，并需要对知识的日常维护及权限控制起到辅助支持的作用。其中对于各个部门来说KC是最重要的一个岗位，其工作的好坏直接关系到本部门知识管理的开展情况和效果。
图5：知识管理岗位职责分配
2．瑞安知识管理制度
知识管理制度是知识管理在企业中得以持续推进的保障。因为知识管理这项工作要想在企业内部长期可持续地开展下去，必须通过知识管理制度来约束、指导员工的知识管理工作行为，并由相应的知识管理部门负责督促执行。瑞安房地产商务部为了保证知识管理的有效开展，由知识管理部门根据知识产生、收集、储存、使用及创新的生命周期，拟定了知识采集与存储制度、权限管理制度、日常维护制度、知识管理考核制度和知识管理激励制度5项知识管理制度，并且对商务部员工进行了知识管理制度的培训、答疑和宣传，加深员工对这些制度的理解，同时将这些制度存放在知识库平台上，员工可以通过登录知识库平台随时学习相关的制度。
?知识采集与存储制度：规范将已挖掘和沉淀的知识上传到知识文档库中。
?权限管理制度：根据文档的保密级别，规范项目内文档的释放规则和流程。
?日常维护制度：规范知识管理相关工作人员对文档目录进行调整及权限的新增。
?知识考核制度：对各部门各项目组定期上传的项目文档及资料的数量与质量进行统计和测评，其具体的考核活动是以KC和知识管理部门为主导来进行的：首先，KC每月汇总由IT 部门统计的本部门各项目的上传文档数量，并将统计结果发送电子邮件至知识管理部门；其次，知识管理部门汇总各部门各项目组的项目文档上传情况，把结果发送至部门主管并抄送董事总经理，并在Knowledge Hub进行公示；同时，知识管理部门还需按阶段对各项目上传文档及开放权限的文档数量进行考核，并不定期地对文档质量进行抽查；最终针对考核结果采取相应的激励措施并将结果反馈给各部门及项目组。知识管理考核的主要流程如下图所示：
图6：知识管理考核流程
?知识激励制度：通过设置多项单独的奖项鼓励员工进行知识贡献。知识管理激励制度的目的在于增强员工开展知识管理的积极性和主动性，而知识社区是员工自主地开展知识管理最好的空间和平台。根据瑞安房地产商务部的特点，其知识社区栏目包含以下几部分内容，如下图所示：
图7：知识社区栏目设置
通过员工当年在知识管理系统的表现，设置多项单独奖项鼓励员工知识贡献，具体如下：表3：知识管理奖项
对于获得各种奖项的员工，采用物质激励和精神激励并举的激励方式，来激励员工的知识贡献。
表4：知识管理具体激励措施
3．您在实施这个行动案例时，遇到哪些难点？是如何解决的？
一、如何确保KC在知识工作中的参与度和支持度？
瑞安房地产知识活化行动是否成功，很大程度上取决于KC的支持力度。KC作为各部门知识管理的负责人，其工作的成效对于该部门知识管理成功与否具有直接的影响。再则KC所在的部门是瑞安知识管理的标杆部门，KC的出色工作对于整个公司的知识管理工作会起到重要的引领作用，能让大家逐渐感受到知识管理的价值和重要性，而且KC在知识管理工作中的经验和教训也是公司一笔宝贵的财富。
虽然KC能意识到自己这个岗位的重要性，但是在接受这项任务时往往有着诸多疑虑：如何同时兼顾本职工作和知识管理工作两项任务？知识管理与日常工作时间冲突时如何协调？知识管理这项工作是否能得到必要支持，包括上级领导、知识管理部门、部门内员工的支持？KC这个角色对自身职业生涯的提升是否有实际性的帮助？
解决方案：
1．通过培训，和各部门KC进行充分的沟通，强调知识管理的重要性。
知识管理是KC的本职工作。将知识管理工作纳入KC岗位职责，知识管理工作作为日常管理工作紧密不可分的一部分，并建议将知识管理工作纳入考评。
没有太多事务性的工作。KC的主要职责是领导和监督本部门各项目组实时地进行知识沉淀，并协助知识管理部门进行知识管理的考核与激励，本身没有太多事务性的工作。2．让KC清楚地知道瑞安房地产对知识管理这项工作非常重视，KC能得到各个层级的支持。
董事总经理倡导。关注知识管理工作本身，对知识管理成果感兴趣。
部门主管支持。每周例会将知识管理列入讨论内容，支持KC工作，督促各项目负责人做好知识归整工作，带头开展知识上传工作。
知识管理部门负责。对董事总经理汇报工作成果，全力支持KC的知识管理工作。
部门内员工受制度的约束。通过知识管理制度规范工作内容，通过考核与激励制度对员工的知识管理工作进行监督与鼓励。
3．通过完善的激励措施鼓励KC开展知识管理这项工作。对于KC这个角色的工作，会有相应的激励作为对这项工作的优秀表现的奖励。
物质激励。对于表现出色的KC颁发知识贡献奖，享受知识贡献奖所涵盖的各种奖励，如培训机会、团队活动等。
工作本身的激励。KC不仅做业务，还有机会了解其他项目的情况，有机会接触学习更多的知识，对于本部门与知识管理相关的工作都有建议权、话语权。
二、部门主管如何有效地起到表率作用？
瑞安知识活化行动需要部门主管带头开展知识上传的工作，但是主管们时间紧张，工作繁忙，难以投入太多时间以起到表率的作用。
解决方案：
由主管秘书对主管的邮件进行浏览，挑选出知识含量比较多的邮件，每两天填写“邮件知识甄选确认表”，交给部门主管。部门主管对于主管秘书填写的“知识价值附件上传确认表”进行勾选，确认需上传到知识平台中的文档、邮件、资料及相应权限。主管秘书经主管确认后将相关附件上传至知识库平台，并设置权限。这样员工就可以感受到部门主管在知识管理这项工作中所起的表率作用了。
4．您所实施的行动案例，给您的企业带来的影响。（请用具体数据和事例说明）
5．您在整个行动过程中的经验和心得，以及对相关管理理念的创新：
一、瑞安知识活化行动的设计和实施，能够有效地解决项目型企业知识沉淀和知识利用的问题，同时基于IT系统有效解决了方案落实问题。《西门子四步走创建全球知识共享系统》（参见哈佛《商业评论》2004年9月号）一文介绍了西门子公司最大的事业部——信息和通讯网络公司（ICN）如何在其内部建立知识共享系统，并进而实现了全球性的知识共享。其中提到一点，就是“要选择一个合适领域作为切入口是知识共享系统成功的关键之一”。ICN的做法是选择了首先为销售人员和营销团队建立一个知识共享系统，因为它们通过知识共享所得到的结果会立竿见影。而瑞安房地产在知识活化行动中，有了自己的创新，即将知识管理和企业的关键业务领域相结合，这样才能沉淀出最有价值的知识，激发员工开展知识管理工作的兴趣。
二、瑞安知识活化行动的推广，对于企业内部共享文化提出了较高的要求。对此，瑞安房地产先进行了一段时间的知识积累，把员工关注的企业资料先上传至内网，这样员工就可以享受到知识管理给自己带来的价值，对知识管理工作本身的兴趣和积极性就被激发出来。然后瑞安房地产因势力利导，趁机梳理流程中知识这个难啃的骨头，效果就会比较明显。三、要与行业、企业内外部的相关人员进行充分沟通，在整个方案的设计和实施过程中，瑞安高层投入大量的时间参与，提供了整个方案的核心思路，而外部的专家可从行业角度、工作的方法论上提供指导，这是成功的关键要素。
China Real E s tate 68 中国房地产 2009.3总第339期 一、房地产企业知识管理的内涵所谓知识管理是指对知识的创造、获取、加工、存储、传播和应用的管理，其实质是为企业实现显性知识和隐性知识的共享提供途径，通过对知识的识别、获取和利用，增加企业的知识存量，充分发挥其价值，从而提高企业的竞争力。 房地产企业是资金密集型企业，更是资本密集型企业。这里的资本既包括资金与其他有形资本，还包括名种无形的知识资本。房地产企业在发展过程中积累与创造了各种各样的知识，只有进行知识管理，将这些知识进行整合，形成企业特有的知识资本，才能提高房地产企业的核心竞争力。 二、目前房地产企业知识管理的不足 在一项对我国企业知识管理现状的调查中显示，医药卫生、文教、ＩＴ业、电信业在知识管理上相对领先，而能源产业、娱乐传媒、建筑房产、商贸的水平则排名靠后。就目前看，除了少数大型房地产企业开始注重知识价值的发挥外，大多数企业仍把管理重点放在“跑项目、拿土地”上，知识管理水平普遍偏低。房地产企业知识管理的不足主要表现在以下三方面： １．实施知识管理的动力不足从房地产企业自身来看，一些企业为知识管理而知识管理，对知识管理的商业效益认识不足，缺乏实施知识管理的商业动机。从房地产企业的员工来看，由于缺乏对知识贡献、知识创新的激励措施，很多员工不愿意将知识拿出来供大家分享，缺乏集体学习的动力。 ２．缺乏实施知识管理的文化氛围和企业家群体由于文化氛围的缺失，房地产企业部门与员工之 间缺乏知识的流动与共享意识，造成企业内部人与人 之间、部门与部门之间的知识垄断，甚至对一些毫无价值的知识保密，这严重阻碍了知识管理的实施。与此同时，我国房地产企业知识管理的人才较少，没有 形成具有创新能力、 战略眼光和致力于组织学习与知识资本管理的企业家群体。 ３．知识管理手段单一 实际上，房地产企业平常自觉不自觉地进行着知识管理，如文件资料的归档保存、楼盘营销经验的推广、员工培训等，只是管理手段比较少，管理层次比较低。这主要表现在：一些企业只重视知识的保存，忽视了知识的整合，这样就无法发挥知识资本的作用；知识共享度差，知识库不健全；激励机制不完善，人力资本开发程度不够，从而严重影响了企业的知识管理工作。 三、房地产企业知识管理的必要性１．企业生存与发展的需要 房地产企业面临的市场竞争是残酷的，一方面，房地产企业数量众多，加之目前房地产市场不景气，可以说大多数房地产企业的发展都面临着巨大的挑战；另一方面，房地产市场同质化竞争严重，相同的资源，相同的管理模式，使房地产市场成为一片红海。面对困境，实施知识管理是房地产企业“突出重围”的一条有效途径。首先，知识管理可以创造利润，这种新的管理方式可以去除一些多余的环节，提高企业的效率，为企业带来更多的商业利润；其次，知识管理可以提高房地产企业的核心竞争力，从而确立企业在市场竞争中的优势。 ２．加强房地产企业知识整合的需要 房地产企业的知识管理 孙中伟南开大学商学院 房地产开发
1.市场战略部分 案例分析1 甲企业位于B地区，主要生产A产品。某咨询公司接受甲企业的委托，完成了下列咨询服务工作。 （1）A产品成熟度分析：A产品的技术趋于稳定，市场需求迅速增加，生产规模逐步提高，生产该产品的企业数量也在迅速增加，生产成本呈下降趋势。 （2）A产品销售量预测：咨询工程师收集了2005-2009年A产品在B地区的平均销售价格和销售量（见表1），采用移动平均法预测了2010-2019年A产品在B地区的销售量（见表2）。 表1 A产品在B地区的销售价格和销售量 表2 2010-2019年A产品在B地区预测销售量 （3）甲企业的内部与外部影响因素评价：运用评价矩阵对甲企业的内部和外部因素进行了综合评价，评价矩阵见表3。 表3 甲企业的企业内部和外部因素评价矩阵 【问题】 （1）根据咨询公司对A产品的市场分析结论，判断A产品处于产品生命周期的哪个阶段？ （2）如果B地区2010年A产品的销售价格下降到7000元/台，用价格弹性系数法预测2010年A产品在B地区的销售量。 （3）某咨询工程师选择移动平均法预测A产品的销售量是否恰当？说明理由。 （4）根据对甲企业的内部和外部因素评价结果，画出SWOT分析图，指出甲企业应选择何种战略？ 答案：1.A产品处于产品生命周期的成长期。（2分） 2. 2005--2009年各年价格弹性系数的平均值=（-1.69-1.84-1.71-1.92)/4=-1.79（2分） [（7100-7000）/7100]×1.79=2.52%（2分） 因此，2010年A产品在B地区的销售量为100×（1十2.52%)=103（万台）（2分） 3．不恰当（2分），移动平均法只适用于短期预测，而对A产品的销售量要进行中长 期预测（2分）。 4.（1）根据甲公司的企业内部和外部因素评价结果计算综合得分： 优势劣势得分为：4×0.20+4×0.25+3×0.15-3×0.10-2×0.1 0-3×0.2=1.15（1分）
房地产各企业面试评价及薪酬对比总结[复制链接] wangalieen 董事长 在线时间 112 小时? 应届生币 3568 枚? 最后登录 2011-4-12? 阅读权限 40? 精华 64? 帖子 823? 1楼 分享到： QQ空间新浪微博腾讯微博人人网发表于 2009-7-31 10:52 |只看该作者|倒序浏览|打印 Google提供的广告 一个练口语的经典方法 ??哈佛独创,不用看,不用记,只需听?只需30天,让你说 一口流利英语 新年伊始，一切都代表新的希望，我也准备结束我长达6个月的求职生涯(包括寻找实习)，有专业的原因，也有个人兴趣的因素，我几乎所有投递简历的企业都是房地产，所以，我的求职生涯就是房地产求职生涯。随着近两年来房地产业大热，房地产也成了中大毕业生的大热行业，而07－08年也出现房地产企业招聘的井喷效应，招聘企业之多、职位之广泛、类型之丰富、招聘人数之多均创下历史纪录。我一路走来，从对房地产行业的一无所知 到今天的略知一二，我觉得应该要写点东西记录下来，也当作我送给中大地院师弟师妹们的一份新年礼物，也同样告诉没有找到工作或者还没卖身的同学一点小小的提示： 我对企业的评价分四个指标，分别是企业综合实力、薪酬待遇、个人发展前景和工作舒适度，满分为10分。总结2007年下半年的招聘情况，房地产行业的薪酬待遇可以用“失望”两字来形容，与金融、快消、IT等等的行业相比，其入职薪酬待遇可谓相差甚远，平均工资（税后到手）一般在2500－3500之间。但考虑到房地产行业的高速发展以及这个行业特点，其发展前景还是让人相当的看好。一个在世联工作的师兄曾经说过，在房地产行业，如果你的工资不能两、三年翻一翻，那么你就是
GJB9001C-2017知识管理程序含记录表格 1 目的 为了对知识实行统一、有效的控制和管理，特制定本程序。本程序适用于公司内部知识的交流和共享的管理、外部知识管理、企业知识资产的管理。 2.0范围： 本程序适用于公司经验与知识管理。 3.0权责： 3.1行政部负责公司知识管理的协调工作。 3.2文管中心负责所有制度文件和资料的管理。 3.3文管中心负责信息系统的建设与管理 3.4文管中心负责所有制度文件和资料的发放和记录。 3.5所有制度文件和资料应在文管中心归档。涉及专业性较强的资料 在当年由该专业部门归档保存，年度终了应统一移交主管中心保管。以后可根据文件借阅权限借阅或使用。 4.0作业内容： 4.1.经验与知识的获取： 4.1.1内部知识来源 a.制程重大品质异常； b.技术人员以往的经验累积； c.现有工作中的缺失的经验汇总；
d.部门内部相互学习，相互培训的经验交流； e.厂内部门间的经验交流。 4.1.2外部知识来源 a.品质异常客户投诉; b.组织外部培训,学习前沿的学术及技术； c.对客户的资料分析，学习； d.从互联网上下载所需要的技术资料。 4.2.经验与知识的应用： 4.2.1 将品质异常信息记录在图纸背面的异常履历表中，并重新评 估检验标准的正确性，通过新制订或修订以完善检验标准。后续制程品管查找对应图面，同时查阅异常履历表信息，避免异常重复发生。 4.2.2 品保部每季度汇总客诉异常，并组织相关单位人员进行学 习，针对以往发生的品质异常事件，学习改善预防对策，并提升品质意识。 4.2.3 将建立起来的资料库，经常组织学习； 4.2.4 在部门内建立资料库存，以便查询。 4.3. 经验与知识的传承： 4.3.1 相关知识管理责任部门应定期对知识（包括电子文档与文 件）进行整理，内部建立资料库，并分类存档；
房地产企业的知识管理1 房地产企业的知识管理 一、对企业知识管理的认识 企业的知识管理是以企业正确的经营决策和获得企业可持续的竞争优势为目的，通过开发、组织、整合和共享知识，使企业和员工掌握与经营业务工作需求、与职业发展需求有关的知识和技能，并形成企业智力资本的积累和优势，将企业的显性知识和隐性知识通过知识管理系统成为企业组织智慧的核心。 知识管理不等同于信息管理，知识管理的基本思想是以人为本，企业的知识运用和积累是脱离不开人的，在企业经营活动过程中，各级员工在运用和学习知识、发挥头脑的知识、经验并且进行知识创新。知识管理强调如何开发和管理员工的隐性知识，员工发现问题和解决问题的能力、技术技能和特殊技能，经验和判断力，洞察力和前瞻性都是隐性知识的体现。 房地产企业是管理型企业，是依靠脑力的企业。虽然房地产企业开发每一个项目的基本过程在概念上是相同的，但是这个过程是无法标准化，无法像一般制造工厂在一个流水线上按照标准化工艺和流程数个小时之内就可以完成生产的全过程。每一个房地产项目都有其特定的市场环境、客户，规划条件，产品设计建造、营销过程。因此，每一个项目都需要根据项目本身的特殊性来进行一系列的经营策划和管理控制过程。在这个特定管理过程中，隐性知识起到一个核心组织决策的作用，也就是说人的因素起到决定性的作用。与此同时，参与者需要市场信息、专业规范、
图纸和过程文件记录等显性知识为 分析决策的基础。因此，房地产企业知识管理的核心就是要建立一个能够使隐性知识与显性知识产生互动的机制和平台，使隐性知识能够表达出来对管理过程产生积极影响，并转化成为企业所共享的显性知识，外化成企业的管理文件。 知识管理的机制作用就是要使企业经营决策能够最大程度利用有价值的显性知识和隐性知识，同时使企业智力资本得到不断的积累。对于企业员工，企业的知识库和交流平台能够帮助员工通过学习内化增加自己的知识和能力，有助于员工能力的培养，这是一个由企业显性知识和别人的隐性知识转化为自己的隐性知识的过程。 从知识管理的视角来分析企业的管理活动，这不仅仅是简单的工作推进和结果产生，而是一个不断学习、不断进行知识输入和输出的过程，隐性知识是在具体的工作过程中，遇到合适的环境和机遇时，才会释放出来。隐性知识是人的潜能，它需要外部环境的诱发，否则，它会像沉寂的冰山一样被淹没在大海之下。认识隐性知识的价值会使人们从一个全新的视角评价员工的价值，营造一个宽松自由交流的、尊重员工思想和价值的企业文化氛围。 往往人们对于知识的重点在于那些通过书本或教育与培训获得的原理知识和事实知识，但是企业的经营决策过程实质上是一种知识创新，因为这个决策不是简单地照搬和汇编书本上的知识，而是由大量显性知识、隐性知识、社会关系知识共同构成的，它们之间大量的交叉融合，相互诱发，相互转化。一般信息管理
【案例1】某房屋建筑工程项目在施工过程中发生以下事件： 事件一：施工单位在土方工程填筑时，发现取土区的土壤含水量过大，必须经过晾晒后才能填筑，增加蜂拥30000元，工期延误10天。 事件二：基坑开挖深度为3米，施工组织设计中考虑的放坡系数为（已经经监理工程师批准）。施工单位为避免坑壁塌方，开挖时加大了放坡系数，使土方开挖量增加，导致费用超支10000元，工期延误1天。 事件三：施工单位在主体钢结构吊装安装阶段发现钢筋混凝土结构上缺少相应的预埋件，经查实是由于土建施工图纸遗漏预埋件的错误所致。要返工处理。 事件四：建设单位采购的设备没有按计划时间到场，施工受到影响，施工单位要求索赔。 事件五：某分项工程由于建设单位提出工程使用功能的调整，须进行设计变更。增加了直接工程费和措施费，要求索赔。 问题： 分析以上各事件中监理工程师是否应该批准施工单位的索赔要求？ 【答案1】 分析要点： 事件1：不应该批准。 这是施工单位应该预料到的（属于施工单位的责任）。 事件2：不应该批准。 施工单位为确保安全，自行调整施工方案（属施工单位的责任）。
事件3：应该批准。 这是由于土建施工图纸中错误造成的（属建设单位的责任）。 事件4：应该批准。 是由于建设单位采购的设备没按计划时间到场造成的（属于建设单位的责任）。 事件5：应该批准。 由于建设单位设计变更造成的（属建设单位的责任）。 【案例2】 某实施监理的工程，招标文件中工程量清单标明的混凝土工程量为2400m3，投标文件综合单价分析表显示：人工单价100元/工日，人工消耗量工日/m3；材料费单价275元/m3；机械台班单价1200元/台班，机械台班消耗量台班/m3。采用以直接费为计算基础的综合单价法进行计价，其中，措施费为直接工程费的5%，间接费费率为10%，利润率为8%，综合计税系数为%。施工合同约定，实际工程量超过清单工程量15%时，混凝土全费用综合单价调整为420元/m3。 施工过程中发生以下事件： 事件1：基础混凝土浇筑时局部漏振，造成混凝土质量缺陷，专业监理工程师发现后要求施工单位返工。施工单位拆除存在质量缺陷的混凝土60m3，发生拆除费用3万元，并重新进行了浇筑。 事件2：主体结构施工时，建设单位提出改变使用功能，使该工程混凝土量增加到2600m3。施工单位收到变更后的设计图样时，变更部位已按原设计浇筑完成的150m3混凝土需要拆除，发生拆除费用万元。
房地产知识库-土地及综合类知识 1、土地用途包括哪些种类？ 答：土地分为农用地、建设用地和未利用地。 农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等；建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等；未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。 2、如何了解土地来源及性质？ 答：对已办理房地产登记的，可以从《房地产证》中了解；对未办理房地产登记手续的，可以从土地使用权出让合同书中了解。 3、什么是集体土地？
答：集体土地是指农村集体所有的土地。 4、有哪些用地属于集体土地？ 答：根据《中华人民共和国土地管理法》第八条的规定：农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。 5、对集体土地使用权有哪些规定？ 答：根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。根据《深圳经济特区土地使用权出让条例》的规定，集体所有的土地，经依法征用转为国有土地后，方能依该条例出让其使用权。《深圳市土地征用与收回条例》还规定，违反该条例的规定，擅自与农村集体经济组织或其成员签订有关征用
土地协议的，其征用土地协议无效；在非法取得的集体所有的土地上进行开发建设的，以非法转让土地论处。
6、什么是行政划拨用地？ 答：土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。特区内，从特区成立至1988年1月3日期间，由政府无偿划拨的并办理了征地手续的土地可认定为行政划拨用地；特区外，土地使用者通过除出让土地使用权以外的其他方式依法取得的国有土地，均可认定为行政划拨用地。 7、什么是合作建房？ 答：合作建房是指以一方提供土地使用权，另一方或多方提供资金合作开发房地产的房地产开发形式。
精品文档 1、某公司拟投资建设一个生化制药厂。这一建设项目的基础数据如下： （1）项目实施计划。该项目建设期为3年，贷款实施计划进度为：第一年20% , 第二年50%，第三年30%，第四年项目投产。 （2）建设投资估算。本项目工程费与工程建设其他费的估算额为52150万元，预备费（包括基本预备费和涨价预备费）为4500万元。 （3）建设资金来源。本项目的资金来源为自有资金和贷款。贷款总额为佃740 万元，从中国建设银行获得，年利率为12.36%,按季度计息。 （4）生产经营费用估计。建设项目达到设计生产能力以后，全 厂定员为1000人，工资和福利费按照每人每年7200元估算。每年的其他费用为855万元。年外购原材料、燃料及动力费估算为18900万元。年经营成本为20000万元，年修理费占年经营成本10%。各项流动资金的最低周转天数分别为：应收账款36天，现金40天，应付账款30天，存货40天。 问题： （1）估算项目建设期分年贷款利息； （2）用分项详细估算法估算拟建项目的流动资金； （3）估算拟建项目的总投资。 解：（1）建设期贷款利息计算。 有效利率=（1+12.36十4）A4 - 1 = 12.95% 贷款额度：第一年为：19740X 20%=3948 （万元） 第二年为：19740X 50%=9870 （万元） 第三年为：19740X 30%=5922 （万元） 贷款利息：第一年为：（0+3948- 2）X 12.95% = 255.63 （万元） 第二年为：[（3948+255.63）+ 9870- 2] X 12.95% = 1183.45万元）第三年为：[（3948+255.63+ 9870+1183.45+5922-2] X 12.95% =2359.24 （万元） 建设期贷款利息合计=255.63+1183.45+2359.24=3798.32万元） （2）用分项详细估算法估算流动资金。 应收账款=年经营成本/年周转次数 =20000（360 - 36）=2000 （万元） 现金=（年工资福利费+年其他费）十年周转次数 =（1000X 0.72+855）-（360- 40）= 175 （万元） 存货： 外购原材料、燃料=年外购原材料、燃料动力费*年周转次数 =18900^（360- 40）= 2100 （万元） 在产品=（年工资福利费+年其他费用+年外购原材料、燃料动力费+年修理费）十年周转次数 =（1000X 0.72+855+18900+20000X 10%）-（360- 40） =2497.22 （万元） 产成品=年经营成本十年周转次数=20000^（360-40）= 2222.22 （万元）
瑞安集团的“天地模式”开发借鉴经验 一、复制化管理 瑞安于2001年推出的上海新天地，以一站式消费和高度综合化为特征的时尚中心在中国基本无样板可循，而瑞安后来在各地不断复制的“天地”模式的一些基本原则和方法，正是在这种创新探索过程中逐步成型的。 瑞安已经把上海新天地的概念框架和开发经验融入杭州、重庆、武汉和佛山等地的“天地”系列项目当中。在项目经验交互方面，瑞安采用了微软SharePoint平台实现内部互联。在系统设计方面通过四步完成：1、流程的甄选。与瑞安市务及销售部、市务推广部等四个部门知识管理负责人进行多次沟通，挑选出各部门内适合知识沉淀的业务流程。2、通过“知识历程图”沉淀流程中的知识。3、设计面向各部门业务流程的知识分类体系。4、知识管理体系的完善。 复制化管理的建议 1、要“创新性借鉴”，不能单纯克隆。 商业经济发展：由于商业的繁盛，从大型百货→专业市场→自由商业→体验式消费，促进了商业形态的多元化，2003-2004年的北京与2000年左右的上海类似，正同处于商业多元化发展时期，已开始步入商业地产年。 一方面，自由/体验式业态的兴起，呼唤充满时尚、充满个性的商业形态。另一方面，中外结合、大俗大雅的建筑艺术得到关注，成熟的建筑产品，就是或中西合璧、或民族复古，能够引起公众某种或怀旧、或洋气、或辉煌、或小资情调等种种满足社会以及人生品位要求的建筑。 比如上海新天地所依赖的石库门，所见证的历史，正好是上海最繁盛、最值得怀念的黄金年代，到现在，又恰逢其逐渐消失，因此，公众对于石库门，就在其建筑上倾注了更多的怀旧心理。更兼有城市自豪感、城市品位、后现代意识等。 因此，如果考虑到现实因素的影响，以及商业心理对商业结果所造成的不同后果，就必须放弃任何在上海之外的环境中单纯克隆上海新天地模式的企图，转而以借鉴思路、理念、手段的方式，亦即“创新性借鉴”。 2、善于“经营文化资本”的思路 每个城市的定位都是不同的，旧建筑群的文化内涵有区别，完全“克隆”新天地，肯定会让人失望。重要的是学习上海善于“经营文化资本”的思路。否则，以这个模式改建休闲商业区，即使模仿很像，建成后等于又落伍了。上海“新天地”的魅力，在于其具备的上海历史文化风貌，是以上海独特的石库门建筑旧区为基础，改造成具国际水平的餐饮、商业、娱乐、文化的休闲步行区。 3、考虑现代人的直接感受性、参与性需求 在展示这些文化资本的内涵时，一定要充分考虑到现代人的直接感受性、参与性需求。否则，很难像上海新天地那样具有感召力。
知识管理解决方案 1、整体介绍 知识管理就是对用户组织知识的管理，是以实现组织知识的有效收集、挖掘和共享为最终目的的。根据部门职能设置和各个部门、岗位的实际工作内容和知识需求确定合理的企业知识资源，确定合理的知识资源分类体系，实现部门和岗位的知识资源的有效利用和管理。 汇创知识管理解决方案通过汇创协同管理平台知识管理模块实现知识的积累、共享、利用与创新的全程管理！为组织内部信息发布及传播提供场所，使组织的新闻、通知、公告、规章制度、各种类型文档等能快速传播；收集组织的各类信息资源，文档资料，专家技能，形成内部的知识库，实现知识的快速传播与共享，从而提高团队的学习能力，快速响应能力，提高员工技能素质。更重要的是为每个员工提供一个个性化的知识信息门户，在这个个性化的门户中，员工只能找到与他职位和权限相关的知识，并且每一个员工在自己的门户中积累知识，并与大家共享自己在各方面的经验和知识。 知识管理主要流程和内容：
2、系统目标 通过导入知识管理的模式，整合企业门户，集成知识、办公、业务、管理为一体，以岗位为基本功能单位，将原有的传统的模式改造为实时的知识资源管理系统，通过实时的知识资源管理，实现人与岗位分离和实时管理，将使各组织单位都能有效地进行目标和资源管理、利用现有和潜在的知识资源，促进团队学习、进化与合作，向知识型组织发展，具体来讲： 建立统一存储机制，将个人知识和信息提升为组织知识，增加组织知识储备，减少员工休假、离职而造成的损失。 建立内外部信息聚合的平台，分析外部环境的机会和挑战，全面获取相关资料，辅助领导层进行战略的决策和调整。 通过岗位模式将知识和岗位联系起来，帮助岗位人员低成本获得知识，降低知识扭曲，同时完成岗位知识的积累。 建立知识仓库，方便组织的后续者获取前人积累的知识，以此为基础不断创新，实现组织的可持续发展和创新。 提供交互的功能，帮助建立内部学习交流体系，从系统中接受知识，形成“边干边学、在干中学”的终生学习机制。 汇创知识管理解决方案的目标可以根据用户的实际情况分为短 期目标及中长期目标来逐步实现： 第一期目标 收集内部知识，引进外部信息源，并进行统一集中有序的管理
房地产企业知识管理模式分析 一、房地产企业的知识管理 知识管理指的是企业在日常生产运营中要随着市场的转变，不断获取新的知识，在对新知识充分利用的同时还需根据企业的实际情况对知识进行创新，进而使企业自身的生产运营能力得到强化。将知识管理落实到房地产企业中，就是要求房地产企业在日常的生产运营中根据国家现阶段房地产市场的主要形势来获取最新的知识信息，并针对这些知识信息进行分析、筛选、整理、存储、创新，进而通过知识信息在企业内部各部门之间的传递来强化部门间的合作交流，使房地产企业日常的生产运营变得更加有序化。从现实层面来看，我国的房地产企业要想充分发挥知识管理的作用，就必须明确知识管理在企业日常生产运营汇总的重要性。这要求房地产企业能在企业内部设置专门的知识管理机构，在提高企业知识管理专业性的同时协助企业其他各部门进行知识管理的完善。不仅对强化企业内部各部门之间的合作有着非常有效的帮助，同时还能有效强化企业在市场中的核心竞争力。 二、房地产企业知识管理实施的意义 市场经济的飞速发展使得我国房地产行业的竞争趋势变得越发激烈，房地产企业要想在激烈的市场竞争中提高自身的竞争优势并获得长足的发展就必须通过有效的知识管理来提高企业的管理质量。就房地产企业的生产运营来看，从生产规划到最终产品落实期间的各工作环节都设计广泛的知识信息，且这些知识信息在房地产企业中不仅是维持生产运用的重要资源，同时还是维护企业在市场竞争中得到长足发展的重要保障，因此，房地产企业在日常的工作中应重视对知识信息的管理。就房地产企业的知识管理工作来看，其中一项至关重要的内容就是及时有效的将知识信息传递至企业生产运用的相关部门中。这一工作能使企业相关的工作人员与知识信息之间形成充分的衔接，在已有知识经验的基础上对知识信息进行创新创造，这对强化房地产企业内部员工的创新能力也有极为有效的促进作用。由于房地产企业所涉及的知识内容非常繁杂，因此在实际的知识管理中就必须形成一套系统的管理方式，这不仅能使房地产企业在生产运营中实现资源利用的最大化，同时对激发企业的潜能促进企业自身竞争实力的提升也有着巨大
1目的 知识管理以提高公司的创新能力、反应能力、工作效率和技能素质为目标，是全员参与管理过程。2范围 适用于公司对企业知识资源及其使用环境进行管理的一切活动，包括知识管理的组织、知识产品的产生、知识产品的评定、知识产品开发项目、知识产品的使用、知识贡献考评与奖惩等。 3职责 3.1从事知识管理的主要部门为技术部，参与管理的包括各级研发人员 3.2技术部的主要职责是： 3.2.1 组织建立公司知识管理的基础结构、包括技术基础结构、人力基础结构和环境基础结构等。 3.2.2提出并组织制定有关的管理制度和激励措施，营造知识共享、知识创新的企业文化。 3.2.3组织建立知识产品体系，指导知识产品的具体开发，提升知识资产价值。 3.2.4负责公司信息管理。 3.2.5为知识传播、储存和利用提供信息系统的保障支持。 3.2.6组织公司知识库的开发及维护，并负责知识库的保密与安全。 3.2.7协调各事业部和领域专家组，协作实现知识产品的开发和利用。 3.2.8协调管理各知识产品开发项目。 3.2.9组织知识管理的有关活动。 3.2.10积极探索知识管理的新方法并付诸实施。 3.2.11参加各领域的项目，保持对XX公司领域知识的敏锐把握。 3.3技术总监 3.3.1根据公司发展需要，组织相关领域的研发，不断追求知识创新； 3.3.2组织并指导研发部负责的知识产品开发项目； 3.4研发工程师 3.4.1利用领域的专业知识和经验，参加具体知识产品的开发，保证知识产品的质量和实用性。 3.4.2在项目实践中推广应用知识产品。 3.4.3不断学习并吸收知识，将积累的知识和经验进行整理，不断更新完善知识产品。 4流程 4.1过程的输入：失败和成功的经验教训、内部人员知识和经验、顾客供方合作伙伴知识、竞争对手比较、组织战略方针、合格产品服务需求等
房地产企业的知识管理 一、对企业知识管理的认识 企业的知识管理是以企业正确的经营决策和获得企业可持续的竞争优势为目的，通过开发、组织、整合和共享知识，使企业和员工掌握与经营业务工作需求、与职业发展需求有关的知识和技能，并形成企业智力资本的积累和优势，将企业的显性知识和隐性知识通过知识管理系统成为企业组织智慧的核心。 知识管理不等同于信息管理，知识管理的基本思想是以人为本，企业的知识运用和积累是脱离不开人的，在企业经营活动过程中，各级员工在运用和学习知识、发挥头脑的知识、经验并且进行知识创新。知识管理强调如何开发和管理员工的隐性知识，员工发现问题和解决问题的能力、技术技能和特殊技能，经验和判断力，洞察力和前瞻性都是隐性知识的体现。 房地产企业是管理型企业，是依靠脑力的企业。虽然房地产企业开发每一个项目的基本过程在概念上是相同的，但是这个过程是无法标准化，无法像一般制造工厂在一个流水线上按照标准化工艺和流程数个小时之内就可以完成生产的全过程。每一个房地产项目都有其特定的市场环境、客户，规划条件，产品设计建造、营销过程。因此，每一个项目都需要根据项目本身的特殊性来进行一系列的经营策划和管理控制过程。在这个特定管理过程中，隐性知识起到一个核心组织决策的作用，也就是说人的因素起到决定性的作用。与此同时，参与者需要市场信息、专业规范、图纸和过程文件记录等显性知识为分析决策的基础。因此，房地产企业知识管理的核心就是要建立一个能够使隐性知识与显性知识产生互动的机制和平台，使隐性知识能够表达出来对管理过程产生积极影响，并转化成为企业所共享的显性知识，外化成企业的管理文件。 知识管理的机制作用就是要使企业经营决策能够最大程度利用有价值的显
组织知识管理程序 文件编号 QTBJ-QP-004 版本版次 A/0 制订部门行政人事部 制订日期 2016.05.05 制订审核批准 温馨提示：本文件为本公司机密文件，未经许可，不得私自外借或复印 修订记录
流程性文件页次2/4 生效日期2016-05-05 制定/修订日期修订内容摘要页次版本/版次总页数2016.05.05 IATF首次发行-- A/0 4 1.0目的 为了组织确定的运行过程和达到产品和服务的符合性所需的知识，加强对组织知识的
流程性文件页次3/4 生效日期2016-05-05 保管，规范组织知识管理工作，制定本管理程序。 2.0适用的范围 组织质量管理体系所需的知识。 3.0职责 3.1 文控中心：公司内外部组织知识的收集、分析、整理、传递、保管和利用。 3.2 各部门：参与组织知识的收集及使用。 4.0定义 本程序中所称的组织知识，包括: a) 内部资源（如：知识产权、从经验获得的知识、从失败和成功项目中获得的教训、获 得和分享非文件化知识和经验、过程、产品和服务的改进结果）等。 b) 外部资源（如：标准、学术交流、会议以及从客户和供方收集的知识、产业政策、 行业发展动态等、产业政策信息）等。 c) 国家法律规定保护的其它组织知识。 5.0工作程序 5.1 组织知识收集的主要途径、方法：主要是通过会议、工作总结、网络、报纸杂志刊物、 调研考察、电话、传真、工作检查、意见箱、合理化建议、信件、交谈、咨询等方 面搜集。 5.1.1 搜集相关方组织知识重点：主要包括相关方的市场价格信息、营销手段、营销策 略、主要客户、市场占有率、品牌满意度、服务满意度等；主要是从相关媒体信 息、广告宣传资料、行业（部门）会议、行业（部门）报纸刊物、市场调研、客 户走访、实地参观等方面了解搜集。 5.1.2 搜集实用组织知识的重点：现代管理方法、与企业相关的法律法规、产业政策、 专业论文、经验交流材料、技术标准、质量管理标准等；实用知识搜集的主要方 法、途径是订阅相关的报纸杂志、购买书籍、上网查询下载、外出开会或培训、 聘请老师或专家授课、咨询行业协会或相关部门等。 5.2 组织知识分析、整理、传递、利用及保存： 5.2.1 公司工作人员因公外出开会、培训的文件或学习材料必须统一交文控中心收文 或存档。各部门、个人收到的与公司有关的文件、书信必须统一交文控中心收 文或存档。 5.2.2 办公室必须对外来文件、书信、传真、电子邮件、材料、报纸刊物进行统一收 集分类，并进行分析整理和传递利用。 5.2.3 外部信息传递流程：收集、查询、记录、接收信息→初步筛选、分类整理→领 导签阅批示→传阅、贯彻、办理→归档或存放品质部→员工查阅利用。 5.2.4 组织知识分享的机制、途径、形式： a) 健全内部电脑信息联网； b) 完善企业员工培训制度； c) 建立报刊、杂志传阅制度； d) 深入开展 QC 小组活动； e) 举办专题理论研讨、经验交流会； f) 开展提合理化建议活动； g) 建立传、帮、带制度； h) 建立重大信息定期通报制度;
房地产企业知识管理三步走1 房地产企业知识管理三步走 俗话说，“春生夏长，秋收冬藏”。对中国的地产行业来说，始于2010的打压投机的调控，历经2年，到2012整个行业已经不可否认进入严冬期。行业的寒冬，正是企业放慢脚步，修炼内功，提高管理能力的绝佳季节。对于企业重要知识资产管理的能力，众多房地产企业思慕已久。站在标杆企业实践的肩膀上，我们总结了房企实施知识管理三步走的路径：1、强控—关键知识资产沉淀；这个是基础工作，也是重点工作。2、鼓励——员工头脑的隐性知识沉淀和分享； 3、服务——个性化知识门户和知识场景化服务。 一、强控——关键知识资产的沉淀 这里遇到两个问题：什么是企业的关键知识？如何强控？强控，制度上强制相关岗位在相应的时点将知识沉淀到统一的系统平台上；同时系统平台有知识中心、待办提醒、知识统计等配套的功能。至于需要强控的关键知识，目前标杆企业主要关注两类：一是项目阶段成果。二是产品设计成果。 项目阶段成果 对地产企业来说，项目开发是其核心业务流程，它直接决定企业的投资收益。项目开发特点是周期长（一般在1年以上），涉及专业多（营销、设计、成本、施工……），输入和输出的知识量大（数据、计划、报告、合同、图档……），是复杂度比较
高的系统化工程。然而，目前很多地产公司还没有对项目开发过程中的知识进行统一管理，知识仅仅零散无序地存放在个人电脑中，这样就可能出现项目推进效率低、各专业口人员配合困难、项目间无法相互借鉴各自的经验和教训等现象，最终导致项目成本增加，开发周期延长，投资收益率降低。而且，当企业面临异地扩张的战略选择时，会发现很难把控异地公司工作——标准的缺失，以及以往项目知识积累的贫乏，使得各个分公司都只能凭自己的聪明才智做事情，项目的发展结果往往出乎老板的意料之外。 对于从零起步做知识管理的地产企业来说，机械化的沉淀和积累是基础工作。因此，我们往往建议他们第一步梳理项目开发过程中产出的关键工作成果，并在公司统一的知识管理平台上进行沉淀和积累。龙湖地产在迈出全国性扩张的第一步前，就在重庆进行了长达10年的知识积累。他们规定项目必须在某些重要节点沉淀所谓的“项目阶段性成果”——总共30多个文档，这是作为项目工作的一部分，是必须要做的。招商地产也规定，从2011年起，各个区域必须在公司统一的知识管理平台上沉淀至少5个项目的项目阶段性成果。这样，不同项目之间知识就可以实现共享。而且，经过若干年的积累，知识管理平台上的知识达到足够数量级。厚积而薄发，这些原始资料，就为企业进行知识标准化、知识创新的奠定了坚实的基础。 产品设计成果 实现对现有项目成果简单直接的沉淀和积累，只是刚刚迈出了第一步。在这个基础上，可以对这些工作成果进行标准化提炼，并进行推广应用。在这一方面，龙湖和招商都做了同一件事情—
投资管理案例分析 Company number：【WTUT-WT88Y-W8BBGB-BWYTT-19998】
1、某公司拟投资建设一个生化制药厂。这一建设项目的基础数据如下： （1）项目实施计划。该项目建设期为3年，贷款实施计划进度为：第一年20%，第二年50%，第三年30%，第四年项目投产。 （2）建设投资估算。本项目工程费与工程建设其他费的估算额为52150万元，预备费（包括基本预备费和涨价预备费）为4500万元。 （3）建设资金来源。本项目的资金来源为自有资金和贷款。贷款总额为19740万元，从中国建设银行获得，年利率为%，按季度计息。 （4）生产经营费用估计。建设项目达到设计生产能力以后，全厂定员为1000人，工资和福利费按照每人每年7200元估算。每年的其他费用为855万元。年外购原材料、燃料及动力费估算为18900万元。年经营成本为20000万元，年修理费占年经营成本10%。各项流动资金的最低周转天数分别为：应收账款36天，现金40天，应付账款30天，存货40天。 问题： （1）估算项目建设期分年贷款利息； （2）用分项详细估算法估算拟建项目的流动资金； （3）估算拟建项目的总投资。 解：（1）建设期贷款利息计算。 有效利率=（1+÷4）^4－1=% 贷款额度：第一年为：19740×20%=3948（万元） 第二年为：19740×50%=9870（万元） 第三年为：19740×30%=5922（万元） 贷款利息：第一年为：（0+3948÷2）×%=（万元） 第二年为：[（3948+）+9870÷2]×%=（万元） 第三年为：[（3948++9870+）+5922÷2]×% =（万元） 建设期贷款利息合计=++=（万元） （2）用分项详细估算法估算流动资金。 应收账款=年经营成本/年周转次数 =20000÷（360÷36）=2000（万元） 现金=（年工资福利费+年其他费）÷年周转次数 =（1000×+855）÷（360÷40）=175（万元） 存货： 外购原材料、燃料=年外购原材料、燃料动力费÷年周转次数 =18900÷（360÷40）=2100（万元） 在产品=（年工资福利费+年其他费用+年外购原材料、燃料动力费+年修理费）÷年周转次数 =（1000×+855+18900+20000×10%）÷（360÷40） =（万元） 产成品=年经营成本÷年周转次数=20000÷（360÷40）=（万元） 存货=2100++=（万元） 流动资产=应收账款+现金+存货 =2000+175+=（万元） 应付账款=年外购原材料、燃料、动力费÷年周转次数 =18900÷（360÷30）=1575（万元）
瑞安房地产，再创上海新天地 随着房地产的快速发展，一线城市主城区的地块愈发稀有，众多房地产公司的目光也聚焦在这些项目上。而瑞安房地产却另辟蹊径，将目光锁定在旧改项目上，拿下了虹口的旧改项目，一举斩获了上海难得的核心区域地块。 瑞安房地产是瑞安集团在中国内地的房地产旗舰公司，成立于2004年，总部设于上海，主要从事开发、销售、租赁、管理及长期持有优质商业及住宅多用途物业。2006年10月，瑞安在香港联交所上市。瑞安房地产在发展多功能、可持续发展的整体社区项目方面，拥有卓越成绩，在内地房地产市场奠定了稳固的基础。 在产品打造方面，瑞安坚持以品质为导向打造精品项目，以瑞虹新城八期为例，它傲居上海内环内外滩、陆家嘴和北外滩黄金三角核心中央金融商务区腹心，多元化立体交通网络畅达全城：内环、中环双环线，外滩、新建路、大连路三隧道，交通便利性首屈一指。瑞虹新城八期以全新的自然主义基因，呈现近期沪上首推主打自然人居永续生长理念的精品社区。项目联袂全球多家顶尖设计机构，将树木生长的脉络融入建筑的肌理，演绎自然的灵动之美，打造“天地为庭、公园作院”的生活秘境，以自然主义开创未来城市生活范本。
在环境方面，瑞虹新城八期直面17.63万方城央绿肺和平公园，社区内拥有极具艺术感的四大主题花园，内处双重自然秘境的瑞虹新城八期可谓公园中生长出的自然主义豪宅。 为了保证瑞虹新城八期的住户能拥有优质的购物体验，瑞安还建造了55万方超大体量的瑞虹天地。如今它已然成为超区域的一站式生活中心，涵盖了购物、餐饮、文化、娱乐、艺术、商务、休闲等各类功能，同时，瑞安还以星星堂、月亮湾、太阳宫、高端商务街区四大主题商业为核心，糅合艺术情景，打造斑斓都会生活。瑞虹新城八期这个范本，无疑是瑞安成功的“杰作”之一。目前，瑞虹新城天悦郡庭约130-272㎡3-4房，收官珍品，限席竞藏！ 瑞安在上海近20年的旧改历程里助力企业稳固了上海市场，期间还成功创造出了一条独具特色的新天地旧改模式，并将其成功复制到杭州、重庆、武汉、大连、佛山等城市。瑞安房地产将继续坚持主业深耕，围绕“1＋X”，聚焦主业、多元业务协同的方向发展，垂直下沉多元业务，培育项目所在区域的旅游气息和商业氛围，带来人流的集聚效应，让整个区域实现价值增值。
房地产内训:标杆房企运营管理体系解密与经验借鉴内训-中房商学院１ 房地产内训:标杆房企运营管理体系解密与经验借鉴内训 【课程背景】 房地产内训：标杆房企运营管理体系解密与经验借鉴内训，如何通过运营管理实现内部各专业的配合与协同?项目开发计划与企业经营计划无法接轨，到底谁决定谁?项目计划编制要考虑哪些核心因素,如何调整与跟踪?如何提升计划目标达成率?绩效考核与计划挂钩时，一场场博弈持续不断上演,如何进行计划管理的考核?计划管理考核如何与绩效考核结果对接?如何尽可能减低由于外部及内部相关方工作的影响造成的计划延误的风险？ 中房商学院房地产培训网特邀房地产投资领域资深从业人士;曾任合生创展集团开发中心与营销管理中心高级经理、龙湖地产重庆公司前期项目负责人、恒大地产集团开发中心投资总监谯老师,详细讲述标杆企业运营管理的经验点，敬请关注！ 【讲师介绍】 谯老师:中房商学院房地产培训网高级顾问，房地产投资领域资深从业人士;曾任合生创展集团开发中心与营销管理中心高级经理、龙湖地产重庆公司前期项目负责人、恒大地产集团开发中心投资总监等职位。 曾在几个大型房地产集团的投资领域工作超过1２年。他从
事投资工作十多年来，经历过近五百个项目的土地踏勘和调研、２００多个项目的可行性报告编制、尽职调查、合同谈判、制定、报建协调等前期工作。对于土地价值的判断和投资机会的选择与切入,公共关系维护和报建技巧等方面具备独特的理论和实践经验。尤其是通过系统性和把握机会性的前期投资和报建的合理操作,为企业达到事前控制投资风险的目的。同时从经济的角度来分析项目的经济合理性、建筑方案的安全合理性以及项目的可持续发展问题;从管理的角度来组合项目的成本控制目录、优化项目内部的管理链条、协调项目各管线的纵横向沟通问题,以此来为企业的决策层提供客观准确的决策依据。 【学员对象】 地产企业董事长、总经理、副总、各部门负责人;工程管理、设计管理、资金管理及专门从事计划运营管理的人员等 【课程大纲】 一、房地产标杆企业地产运营管理体系的内涵与模式探索 1．房地产标杆企业的运营管理理念 ２.房地产标杆企业的运营管理内涵 (1)运营绩效管理(设定-跟踪-评估) （２)时间节点管理(项目进度计划管理) (３)质量管理(成果管理) (4)决策管理(运营会议管理)
1、某公司拟投资建设一个生化制药厂。这一建设项目的基础数据如下： （1）项目实施计划。该项目建设期为3年，贷款实施计划进度为：第一年20%，第二年50%，第三年30%，第四年项目投产。 （2）建设投资估算。本项目工程费与工程建设其他费的估算额为52150万元，预备费（包括基本预备费和涨价预备费）为4500万元。 （3）建设资金来源。本项目的资金来源为自有资金和贷款。贷款总额为19740万元，从中国建设银行获得，年利率为12.36%，按季度计息。 （4）生产经营费用估计。建设项目达到设计生产能力以后，全厂定员为1000人，工资和福利费按照每人每年7200元估算。每年的其他费用为855万元。年外购原材料、燃料及动力费估算为18900万元。年经营成本为20000万元，年修理费占年经营成本10%。各项流动资金的最低周转天数分别为：应收账款36天，现金40天，应付账款30天，存货40天。 问题：（1）估算项目建设期分年贷款利息； （2）用分项详细估算法估算拟建项目的流动资金； （3）估算拟建项目的总投资。 解： （1）建设期贷款利息计算。 有效利率= （1+12.36÷4）4－1 = 12.95% 贷款额度： 第一年为：19740×20%=3948（万元） 第二年为：19740×50%=9870（万元） 第三年为：19740×30%=5922（万元） 贷款利息： 第一年为：（0+3948÷2）×12.95% = 255.63（万元） 第二年为：[（3948+255.63）+ 9870÷2] ×12.95% = 1183.45（万元） 第三年为：[（3948+255.63+ 9870+1183.45）+5922÷2] ×12.95% =2359.24（万元） 建设期贷款利息合计= 255.63+1183.45+2359.24=3798.32（万元） （2）用分项详细估算法估算流动资金。 应收账款= 年经营成本/年周转次数= 20000÷（360÷36）=2000（万元） 现金=（年工资福利费+年其他费）÷年周转次数