目录 一、【案例说明】 (3) 二、【案例背景】 (3) 1、项目概况 (3) 2、项目开发周期 (3) 3、主要施工进度完成情况 (4) 三、【值得借鉴和推广的经验】 (4) 1、项目管理体系的优缺点 (4) 2、对监理单位的监管 (5) 3、对工程质量的控制 (6) 4、对工程合约的管理 (7) 五、【后记】 (10)
中海地产某项目工程管理经验案例 一、【案例说明】 本案例摘自2006年度公司某项目的后评估报告，是地区公司同事在项目开发过程中对工程施工及合约管理等方面工作的切身经验和教训。从案例中我们可以看到对项目管理模式的反思，看到工程质量、合约管理工作方面的经验和教训。后评估工作小组摘编了本案例，供领导与同事们参考。出于保密的考虑，我们隐去了有关项目的名称和相关数据，敬请谅解。 二、【案例背景】 1、项目概况 该项目征地面积92315平方米，其中城市路位面积10985平方米，净开发用地面积81330平方米，总建筑面积401649.4平方米，住宅面积323116.4平方米，其余公建配套及裙楼面积（含架空层面积）共78533平方米；综合容积率4.35，住宅容积率3.5，建筑密度28％，绿化率31.7％；规划居住总户数3880户，13580人。 2、项目开发周期 1999年10月拿地，1999年12月开始拆迁旧厂房，2001年4月第一次销售，至2005年10月份完成全部交楼入伙工作，历时5年多开发。
3、主要施工进度完成情况 1999年12月开始拆迁施工，2005年10月最后一批小业主入伙，共经历近6年。分四期（实际分五期）开发，第一期可拆分为一期和二期，各期的实际工期见下表。 三、【值得借鉴和推广的经验】 1、项目管理体系的优缺点 ?本项目实行项目经理负责制。 ?在这种管理模式下，包括直属项目部的地盘在内，和其他设计、合约、营销等成员共同组成一个项目团队，直接受项目经理领导和工作安排，信息传递的路径大大缩短，信息
中海地产vs万科集团标杆企业深度研究报告 （2013版） 九舍会智库 目录 1.盈利能力(多|省) 2.营运能力(快) 3.偿债能力(稳) 4.成长能力(好) 5.财务报表(资产负债|利润|现金流) 6.员工数据(构成|人均效益|薪酬) 7.项目数据(构成|销售) 8.参考资料(赠阅)
企业经营数据(2012年度)
【参考资料】 房地产智库(九舍会),百万文库,26大类,批量赠阅： 【企业管理】宏观,市场,行业,企管,人力,财务,风控；【项目管理】项管,质量,进度,成本,合同,信息,报建； 【项目开发】立项,策划,设计,采购,施工,广告,租售；【产业经营】物管,住宅,商业,工业,旅游； 房地产智库(九舍会)赠阅：万科,保利,恒大,中海,万达,华润,绿城,龙湖…房地产百万文库,助您构建企业和个人知识库！2013加400,840,8848,批量赠阅以下文档；网盘自助下载！助您成功！ 【万科集团】 房地产智库,赠阅：万科集团_3000亿战略目标和13个核心高层的微妙关系_2011年.doc 房地产智库,赠阅：万科集团_RT艺术人文新城市平台整体策略.ppt 房地产智库,赠阅：万科集团_万科万达十年双雄_2010年.doc 房地产智库,赠阅：万科集团_万科恒大的资金链分析_2010年.doc 房地产智库,赠阅：万科集团_上市公司风险评估.xls 房地产智库,赠阅：万科集团_专访副总裁毛大庆_2010年_财富生活.pdf 房地产智库,赠阅：万科集团_产品库的构建从客户到产品.ppt 房地产智库,赠阅：万科集团_产品战略_2008年.ppt 房地产智库,赠阅：万科集团_产品战略实施.ppt 房地产智库,赠阅：万科集团_人力资源年度目标计划表.xls 房地产智库,赠阅：万科集团_从万科历程看房地产客户关系管理_2008年.ppt 房地产智库,赠阅：万科集团_以客户细分实现产品增值的营销策略.pdf 房地产智库,赠阅：万科集团_企业品牌战略研究_2008年.pdf 房地产智库,赠阅：万科集团_企业文化_2010年.doc 房地产智库,赠阅：万科集团_企业文化和品牌.ppt 房地产智库,赠阅：万科集团_企业文化案例.doc 房地产智库,赠阅：万科集团_企业研究_营收超万科目标世界500强_2009年_高通智库.pdf 房地产智库,赠阅：万科集团_企业研究_龙头房企的策略_2010年_高通智库.pdf 房地产智库,赠阅：万科集团_住宅与商业物业定价模型含附件.ppt 房地产智库,赠阅：万科集团_住宅产业化战略与实践_2010年_副总裁毛大庆.ppt 房地产智库,赠阅：万科集团_住宅施工图设计指引.doc 房地产智库,赠阅：万科集团_住宅施工图设计标准_2010年.pdf 房地产智库,赠阅：万科集团_住宅标准化研究_含附件.ppt 房地产智库,赠阅：万科集团_住宅标准化规划设计模式及物业管理建议.pdf 房地产智库,赠阅：万科集团_住宅精装精细化设计及万科精装修设计解析_博志成.ppt 房地产智库,赠阅：万科集团_住宅项目合理工期计算表.xls 房地产智库,赠阅：万科集团_住宅项目常见风险分类清单.doc 房地产智库,赠阅：万科集团_住宅项目施工合理工期计算表.xls 房地产智库,赠阅：万科集团_信息平台及系统方案_2010年_新宇.ppt 房地产智库,赠阅：万科集团_借鉴万科项目拓展相关经验_道然.ppt 房地产智库,赠阅：万科集团_内部控制制度.doc 房地产智库,赠阅：万科集团_内部控制审计表单.xls 房地产智库,赠阅：万科集团_内部控制自我评价报告_2010年.pdf
中海物业管理有限公司 案例：中海广场 中海广场位于北京CBD核心地段，南面鸟瞰长安街，东侧毗邻国贸中心，占据国贸商务圈显要位置，由世界500强成员企业——中海地产根据国际甲级写字楼标准倾力打造。 中海物业管理有限公司是中国现有三代物业管理模式及“中海物业”、“中海·深蓝”服务品牌的创造者和中国现代物业管理事业的开拓者。在中国海外集团公司30年的仆仆风尘中，中海物业得到了良好的孕育和萌生。 1986年，在香港注册成立的中海物业，全盘引进英国物业管理模式,有机地融入以和谐为主题的中国文化传统，使东方人文精华与西方服务礼仪互为补充,相得益彰地提炼出适合中国国情需要的现代物业管理新概念，锻造出具有中国特色的“中海物业”服务品牌。 辛勤耕耘,厚积薄发 1991年，中海物业由香港挺进内地，从深圳起跑，相继在广州、上海北京、成都、长春、南京、西安、苏州、中山、宁波等地，开办了19家分公司和8家专业化物业服务公司。这些专业涵盖了楼宇自动化、物业机电维修、电梯安装保养、环境工程施工、园林景观 设计、建筑装修工程、酒店经营管理及物业管理教育等。迄今，北起哈尔滨、南至三亚，东 濒青岛、西逾兰州，华夏大地的60多个中心城市都飘扬着中海物业的旗帜。 2006年4月，中海物业率先跨出国门，为越南胡志明市高端项目提供高品质的物 业服务，开创了国内物业管理国际化输出之先河。中海物业致力于管理信息化、服务人性化、技术智能化、企业规范化的研究与探索，开企业风气之先。其所构筑的优秀文化基因，以及
海纳百川的兼容能力，为内地物业管理行业奠定了发展的基石；给改革开放中蓬勃进取的神州，带来了现代人居服务的春风。 桃李不言,下自成蹊 鲜红的COB标志，是中海物业铸就的一方民族之印、中国之印，将它盖上城市的高 楼大厦时，深邃宽广的海文化，以其博爱和包容,凝聚起广大民众的心.中海物业已累计管理5000多万平米的各类写字楼、商场、住宅区、别墅等高档物业和工厂、学校、场馆等公共 物业，并以其完整的体系、完善的组织、完备的手段，实现完美的服务。 成为建成国家优秀示范小区最多、通过ISO9000、ISO14000、OHSAS18000体系最早、 获得国家部委和各省市荣誉最丰、接待或指导国内外参观者最广的物业管理企业。中央电视台、《人民日报》、《经济日报》、《工人日报》、《法制日报》等新闻媒体，北京、上海、 广州、成都深圳等地方性报刊，以及香港、澳门各大传媒一直关注着中海物业的成长和进 步,相关报道不胜枚举。在国内各大门户网站的行业专栏中，中海物业受到广大业主、用户、合作商、发展商和政府管理部门的好评和肯定，成为国内少有的最受客户欢迎、最具影响 力、信誉度最高的集群式大型物业管理企业。 超前启动--建设期物业全面介入服务 多年的从业经验，使我们最贴近业主的需求；集专业化运作之优势，中海物业将从规划设计、材料和设备选型、施工管理、销售等多角度，为合作方提供最符合现实使用情况和最 贴近业主实际需求的专业建议。 项目规划阶段物业管理介入工作 提供项目规划顾问建议
江苏常发制冷有限公司2011年资产营运能力分析 1、总资产周转率 2011年总资产周转率（次数）=主营业务收入净额 / 总资产平均余额 =1736920681.79 / 1651000000 =1.056次 总资产平均余额=（期初资产总额+期末资产总额）/ 2 =（1，633，019，908．60+1，669，506，204．03）/ 2 =1651263056.31 总资产周转天数=计算期天数/ 总资产周转率 =360 / 1.056 =340.81（天） 2010年总资产周转率（次数）=主营业务收入净额 / 总资产平均余额 =1622760818.73 /1278816000.12 =1.2689 (次) 总资产平均余额=（期初资产总额+期末资产总额）/ 2 = (890,745,951.12+1,666,886,029.12) / 2 =1278816000 总资产周转天数=计算期天数 / 总资产周转率 = 360 / 1.269 =283.69 (天) 通过计算可知,该公司总资产周转率2011年比2010年有所下降,周转速度放慢了57.12天,表明企业利用全部资产进行经营的效率较差,最终影响企业的获利能力。主要原因是由于产品销售不畅影响销售收入，存货、应收账款增多，使营业收入减少，从而使总资产周转率下降。企业应采取措施提高各项资产的利用效率，处置多余、闲置不用的资产；提高销售收入，从而提高总资产的周转率。 2、流动资产周转率 2011年流动资产周转率=主营业务收入净额 / 流动资产平均余额 =1736920681.79/1117259494.45 =1.553（次）
中海地产公司人力资源管理现状分析报告 在房地产这个资金密集型行业，国内绝大多数企业将资金、融资能力视为第一，甚至是唯一要素，人力资源被动地服从于这一要素。但是，中海将其人力资源组织保障能力与中海的资本管控能力、专业管理能力，并称为中海的三大核心竞争力。 人力资源的组织保障能力之所以成为中海的核心竞争力之一，源于中海对人力资源的高度的战略定位，中海认为：人力资源管理的真实意义在于它是连接企业、业务线和员工的载体，并致力于对三者的价值贡献。中海地产人力资源管理的定位和核心价值观，就是预见性地满足公司、业务线和员工现实和潜在的需求。 中海从三个层面达成这一人力资源战略定位。从公司层面，人力资源为公司发展提供持续的战略支撑。比如2007至2008年，新成立华北和华南两大区域管控平台，新开拓6家地区公司，核心管理人员依然由内部派任，各公司“造血机制”非常旺盛。 从业务线的层面，为员工提供专业的工具、方法论和服务。例如流程变革、制度整合、价值观共享、培训支持、方法论指引等。 从员工自身发展层面，中海切身地为员工职业生涯作好规划，为其成长提供增值服务。企业招聘大学生后需要花费大量时间、人力、物力培养；企业招聘员工要求不同年限的从业经历已成为习惯。而中海则善于个性发掘和文化浇灌，给予严密雕琢和精细点睛，为每个新员工制定快速成长、长远发展规划，并最终达成个人职业发展与企业发展的双赢。中海的“海之子”计划 (大学生招募培养机制)，6年来，在全国10余所重点高校招聘大学生近千人，并对于自己培养造就的优秀人才充分给予发展空间。针对“海之子”，中海建立了完善的人才后续培养、融合机制，包括人才吸纳(招募计划、实习计划、体验计划和研习计划)、培养 (启航计划、经理研习营、领导力发展计划等)和使用(锤炼计划)系统。 中海长期以来以树立百年长期基业为目标、以专业专注为发展特点，注重人才的长期培养，均衡人才发展空间、激励机制及工作氛围三者间的动态关系，始终坚持对员工潜质与自身价值的挖掘、培养与提升。因此，中海耐心培养每一名员工，为每位新员工配备导师，导师队伍占到员工总数的30%。以2000年至2002年接收的毕业生为例，有60%的人走上了管理岗位 (助理经理及以上)，并且走上管理和领导岗位的时间也变得越来越短，目前的大致培养时间已经由几年前的4-5年缩短到目前的2-3年。同时，那些刚毕业1-2年的大学生，大多成为了公司经营实践的创新力量，多次获得公司“创新奖”。 再比如，中海的“海纳计划”(社会精英人才选拔机制)中，中海地产开设了“国际工程与合约专才培养项目”，通过吸纳并培养有潜质的工程与合约人才，使其在中海文化发源地香港及其他业务高速增长区域，领悟并熟谙国际先进的管理技术，为内地地产行业输入更多先进理念和技术，持续提升工程标准，引领行业产品品质升级。这也是房地产行业最早具备机制效应的社会招聘员工培养方案。 2007年中海的总资产达到654.2亿港元，实现净利润达41.8亿港元，较上一年增长76%，内地房地产业务销售额218.4亿港元。2001年至2006年间，中海实现净利润复合增长达41.5%，增长率在行业内无出其右。为这一国内房地产企业领先的企业规模、销售额、净利润匹配的是中海1490名员工。而将企业的
中海地产企业发展战略研究 1中海地产发展概况 ............................................. 1.1中海地产企业简介....................................... 1.2 中海地产的企业背景和历程 ............ 错误!未定义书签。 2 中海地产企业战略............................................. 2.1中海地产业务布局战略................................... 2.2 中海地产战略目标....................................... 2.3 中海战略模式的转变 .................................... 2.4 中海地产产品战略....................................... 2.5 战略执行要点........................................... 3 中海地产企业文化............................................. 3.1企业文化观点........................................... 3.2 中海地产企业愿景....................................... 3.3中海地产核心价值观..................................... 3.4 中海地产形象文化....................................... 3.5 中海地产制度文化....................................... 4 管控模式 (38) 4.1企业管控体系与组织架构.................................
固定资产折旧方法与主要财务指标分析 一、固定资产的折旧方法 1、年限平均法（直线法）→每期的折旧额是相等的。 年折旧率＝（1－预计净残值率）÷预计可使用年限×100％ ＝(1－预计净残值/原价)÷预计可使用年限×100％ 年折旧额＝应提折旧额÷使用年限 ＝（原值－预计净残值）÷预计可使用年限 ＝原值（1－预计净残值率）÷预计可使用年限 ＝原值（1－预计净残值/原价）÷预计可使用年限 ＝原价×年折旧率 2、工作量法（直线法） 单位工作量折旧额＝应提折旧额÷总工作量 ＝固定资产原价×（1－预计净残值率）÷预计总工作量 ＝（原值－预计净残值）÷预计总工作量 某项固定资产的月折旧额＝该项固定资产当月工作量×单位工作量折旧额 3、双倍余额递减法（加速折旧）→折旧率不变,折旧基数逐年递减，折旧额越提越少。 如果是年初开始提折旧,第一期不考虑预计净残值。 年折旧率＝2÷预计可使用年限×100％ 折旧额＝固定资产账面净值×折旧率 在固定资产折旧年限到期的前两年内，将固定资产的账面净值扣除预计净残值后的净值平均摊销，转为直线法提折旧。 转直线法平均分摊＝固定资产净值÷2 ＝（固定资产账面净值－预计净残值）÷2 4、年数总和法（加速折旧）→折旧基数不变，折旧率逐年递减。 年折旧率＝尚可使用年限÷预计可使用年限的年数总和×100％
＝（预计使用年限－已使用年限）÷[预计可使用年限×（1＋预计可使用年限）÷2]×100％ 年折旧额＝应提折旧额÷尚可使用年限 ＝（固定资产原值－预计净残值）÷折旧率 其中，两种直线法适用于房地产行业。 二、主要财务指标分析 （一）偿债能力指标 A 短期偿债能力指标 1、流动比率＝流动资产÷流动负债×100％→正指标 [分析]： ①一般情况下，流动比率越高，说明企业短期偿债能力越强，债权人的权益越有保证。 ②国际上通常认为，流动比率的下限为100％，而流动比率等于200％时较为适当。 ③流动比率高也可能是存货积压、应收账款增多且收账期延长，以及待摊费用和待处理 财产损失增加所致。所以，虽然流动比率越高企业偿还短期债务的流动资产保证程度越高，但并不等于说企业已有足够的现金或存款用来偿债。 ④从短期债权人的角度，流动比率自然越高越好。但从企业经营角度看，过高的流动比 率通常意味着企业闲置资金的持有量过多，必然造成企业机会成本的增加和获利能力的降低。 2、速动比率＝速动资产÷流动负债×100％→正指标 其中，速动资产＝货币资金＋交易性金融资产＋应收账款＋应收票据 ＝流动资产－存货－预付账款－一年内到期的非流动资产－其他流动资产注：报表中如有应收股利、应收利息和其他应收款项目，可视情况归入速动资产项目。[分析]： ①一般情况下，速动比率越高，说明企业偿还流动负债的能力越强。 ②国际上通常认为，速动比率等于100％时较为适当。速动比率小于100％，必然使企
通用类笔试概要及应对准备 非技术性笔试的考察内容相当广泛，除了常见的英文阅读和写作能力、逻辑思维能力、数理分析能力外，有些时候还会涉及到时事政治、生活常识、情景演绎，甚至智商测试等。下面我们来做一个详细的介绍和分析。 英文笔试是在所有的笔试中占的比例最大的一类非技术性笔试，其考察的重点主要是阅读理解能力和写作能力，即表达能力。我们结合KPMG笔试的例子来加以说明。 KPMG的笔试是典型的英文笔试，主要分为两个部分。第一部分是Verbal，阅读理解。这和我们平时常见的大学英语四、六级的阅读理解不同。一方面它更接近于商业英文的表达习惯，文意表达得清楚和规范是最主要的特点，因此它并不讲求句式的繁复和修辞的多变；另一方面，它注重的是逻辑思维能力的考察，因此重要的是把握透过表面的文字的内在的意思。第二部分是Numerical,数学。KPMG的笔试题在这部分是中文的，难度相对降低很多，但是我也做到过很多是英文的，比如仲量联行。这一部分的主要考察重点不是你的数学运算能力，因而并没有上升到高等数学的难度，因此无论你是否学过微积分和导数的运算都并不影响你这一部分的发挥。和阅读相似的，数学部分的考察内容也是以商业英文为主，因此他注重的是从数字和图表中获得有用的信息的能力。 对于这样的英文笔试，还有一个非常重要的考察点就是速度，也许这样的试题，给你一天的时间，大部分人都能够做得八九不离十，但问题是只有一个小时。我做过粗略的统计，这样的一份试题，能够在规定时间内做完（注意是做完，不是把答题卡涂完）的人，不超过10%。对于KPMG来说，这一轮的淘汰率高达85%以上。 英文笔试还有一类非常重要的形式，就是英文写作的考察。有些公司的笔试，是结合了前面所述的英文阅读测试和写作测试的，有些则是专门考察英文写作能力的。下面我们来看几个例子。
企业分析经营主要指标 几年经营下来，大家一定很关心自己的业绩，我们可以通过市场角度、财务角度和综合绩效评价等方面对企业的经营进行分析，从而揭示企业经营中的问题，以及提供创造价值途径。 利用学习过的财务管理知识对企业的经营状况进行分析。分析可从以下方面展开。 1企业筹资分析 1)企业筹资分析的意义：企业筹资分析有利于保证生产经营顺利进行；有利于降低企业筹资成本；有利于权衡收益与风险。 2)企业筹资成本分析。企业筹资成本是指企业因获取和使用资金而付出的代价或费用，它包括筹资费用和资金使用费用两部分。 企业筹资总成本=企业筹资费用+资金使用费用 企业筹资成本或单位资金成本(资金成本率)能够综合说明企业资金筹集的效益状况，通常资金成本率越低，说明企业筹资效益越好，反之，资金成本率越高，则说明筹资效益越差。 3)企业筹资结构分析。通过筹资结构分析，可以促使企业筹资结构优化，改善企业财务状况，提高企业承担财务风险的能力，降低企业的筹资成本。 ?企业负债筹资结构分析 一般认为该指标为50%比较正常，超过100%为企业破产的警界线。 资金使用费用单位资金成本= 筹资金额-筹资费用=?∑某筹资方式成本该筹资方式筹资额综合资金成本各筹资方式筹资总额=100%?全部负债全部负债构成率全部资产=100%?流动负债流动负债构成率全部负债
一般说，在全部负债构成率正常情况下，流动负债构成率不应太高，否则企业短期偿债 能力可能会受到影响。 一般说，在全部负债构成率合理的情况下，长期负债构成率较高，对企业生产经营是有利的，因为给缓解企业短期负债的压力。对企业负债筹资结构分析，不仅可从静态角度分析各项同结构的合理程度，而且还可以从动态的角度比较各项负债结构情况或变动趋势。 ?企业所有者权益筹资结构分析 资本的多少反映企业所有者权益的大小，决定了企业资金实力的强弱。因此，一般地说，企业所有者权益构成率越高，说明企业的财务风险越小，资金实力越强。 ?企业筹资结构优化分析 要进行筹资结构优化，首先要尽量降低负债成本和权益筹资成本；其次，要加大筹资成本低的筹资方式的比重，降低筹资成本高的筹资方式的比重。 2企业投资分析 分析指标：投资产值率、投资盈利率、投资回收期 3企业生产经营成果分析 1)企业生产成果分析。主要分析产品产量、产品品种、产品质量。主要分析计划完成情况，以及产量增长情况分析。 2)企业销售成果分析。主要分析全部产品销售完成情况分析、销=100%()?所有者权益所有者权益构成率全部资金或资产=()=+???∑该方式筹资额综合资金成本某筹资方式成本各方式筹资总额 负债成本负债构成率权益筹资成本资本构成率=100%?长期负债长期负债构成率全部负债
******** 管理制度 索引 1.目的：―――――――――――――――――――――――――――――――― 2.范围：―――――――――――――――――――――――――――――――― 3.参考资料：―――――――――――――――――――――――――――――――― 4.定义：―――――――――――――――――――――――――――――――― 5.公司各部门岗位职责：――――――――――――――――――――――――――― 5. 1. 行政部―――――――――――――――――――――――――――――― 5. 2. 人事部―――――――――――――――――――――――――――――― 5. 3. 财务部―――――――――――――――――――――――――――――― 5. 4. 地产部―――――――――――――――――――――――――――――― 5. 5. 工程部―――――――――――――――――――――――――――――― 5. 6. 合约部―――――――――――――――――――――――――――――― 5. 7. 营业部―――――――――――――――――――――――――――――― 5. 8. 物资部―――――――――――――――――――――――――――――― 5. 9. 机电部―――――――――――――――――――――――――――――― 5. 10. 地盘――――――――――――――――――――――――――――――－ 6.行政管理：――――――――――――――――――――――――――― 6. 1. 公文管理―――――――――――――――――――――――――――――― 5. 2. 印鉴管理――――――――――――――――――――――――――――― 5. 3. 例会制度――――――――――――――――――――――――――――― 5. 4. 行政档案管理――――――――――――――――――――――――――― 5. 5. 固定资产管理―――――――――――――――――――――――――――― 5. 6. 通讯管理―――――――――――――――――――――――――――
企业经营分析主要指标 几年经营下来，大家一定很关心自己的业绩，我们可以通过市场角度、财务角度和综合绩效评价等方面对企业的经营进行分析，从而揭示企业经营中的问题，以及提供创造价值途径。 利用学习过的财务经管知识对企业的经营状况进行分析。分析可从以下方面展开。 1企业筹资分析 1)企业筹资分析的意义：企业筹资分析有利于保证生产经营顺利进行；有利于降低企业筹资成本；有利于权衡收益与风险。 2)企业筹资成本分析。企业筹资成本是指企业因获取和使用资金而付出的代价或费用，它包括筹资费用和资金使用费用两部分。 企业筹资总成本=企业筹资费用+资金使用费用 企业筹资成本或单位资金成本(资金成本率)能够综合说明企业资金筹集的效益状况，通常资金成本率越低，说明企业筹资效益越好，反之，资金成本率越高，则说明筹资效益越差。 3)企业筹资结构分析。通过筹资结构分析，可以促使企业筹资结构优化，改善企业财务状况，提高企业承担财务风险的能力，降低企业的筹资成本。 企业负债筹资结构分析 一般认为该指标为50%比较正常，超过100%为企业破产的警界线。 一般说，在全部负债构成率正常情况下，流动负债构成率不应太高，否则企业短期偿债能力可能会受到影响。 一般说，在全部负债构成率合理的情况下，长期负债构成率较高，对企业生产经营是有利的，因为给缓解企业短期负债的压力。对企业负债筹资结构分析，不仅可从静态角度分析各项同结构的合理程度，而且还可以从动态的角度比较各项负债结构情况或变动趋势。 企业所有者权益筹资结构分析 资本的多少反映企业所有者权益的大小，决定了企业资金实力的强弱。因此，一般地说，
企业所有者权益构成率越高，说明企业的财务风险越小，资金实力越强。 企业筹资结构优化分析 要进行筹资结构优化，首先要尽量降低负债成本和权益筹资成本；其次，要加大筹资成本低的筹资方式的比重，降低筹资成本高的筹资方式的比重。 2企业投资分析 分析指标：投资产值率、投资盈利率、投资回收期 3企业生产经营成果分析 1)企业生产成果分析。主要分析产品产量、产品品种、产品质量。主要分析计划完成情况，以及产量增长情况分析。 2)企业销售成果分析。主要分析全部产品销售完成情况分析、销售合同执行情况分析、市场占有率分析。 谁拥有市场，谁就拥有主动权。市场的获得又与各企业的市场分析与营销计划相关。市场预测和竞争对手分析在第4章中已简要说明，营销策划在"ERP沙盘模拟”课程中集中体现在广告费用的投放上，因此从广告投入产出分析和市场占有率分析两个方面可以部分地评价企业的营销策略。 广告投入产出分析。广告投入产出分析是评价广告投入收益率的指标，其计算公式为： 广告投入产出比＝订单销售额÷广告投入 广告投入产出分析用来比较各企业在广告投入上的差异。这个指标告诉经营者：本公司与竞争对手之间在广告投入策略上的差距，以警示营销总监深入分析市场和竞争对手，寻求节约成本，策略取胜的突破口。 市场占有率分析。市场占有率是企业能力的一种体现，企业只有拥有了市场才有获得更多收益的机会。 市场占有率指标可以按销售数量统计，也可以按销售收入统计，这两个指标综合评定了企业在市场中销售产品的能力和获取利润的能力。分析可以在两个方向上展开，一是横向分析，二是纵向分析。横向分析是对同一期间各企业市场占有率的数据进行对比，用以确定某企业在本年度的市场地位。纵向分析是对同一企业不同年度市场占有率的数据进行对比，由此可以看到企业历年来市场占有率的变化，这也从一个侧面反映了企业成长的历程。 综合市场占有率分析。综合市场占有率是指某企业在某个市场上全部产品的销售数量（收入）与该市场全部企业全部产品的销售数量（收入）之比。 某市场某企业的综合市场占有率＝该企业在该市场上全部产品的销售数量（收入）÷全部企业在该市场上各类产品总销售数量(收入)×100%。 产品市场占有率分析。了解企业在各个市场的占有率仅仅是第一步，如果能够进一步确知企业生产的各类产品在各个市场的占有率对企业分析市场，确立竞争优势也是非常必要的。
目 录 中海地产管理制度汇编 规划设计类 中海地产所辖公司开发项目一期交房配套设施配置标准 (3) 中海地产所辖公司开发项目配套设施配置最低参考标准 (4) 集团总部规划设计中心与所辖公司相关部门职责细分条例 (6) 《中海地产规划设计中心与所辖公司相关部门职责细分条例》 (10) 补充规定 (10) 关于所辖各公司选择室内设计单位的规定 (13) 工程管理类 (14) 建设工程施工质量控制管理办法（2010年版） (14) 建设工程施工进度控制办法（试行） (20) 建设工程安全文明施工监督控制办法 (21) （试行） (21) 施工质量与安全综合评比排序实施细则 (25) （2010年版） (25) 物管公司物业接管和维修控制办法 (28) 建设工程施工成本控制与管理办法（修订版） (33) 工程施工任务招投标实施细则 (41) 建设工程施工签证管理实施细则 (51) （修订版） (51) 工程承包商考评办法 (54) 工程施工成本控制管理考评实施细则 (56) （修订版） (56) 工程结算资料保管规定 (58) 附 表 目 录 (59) 工程物资采购类 (93) 工程物资采购管理制度 (93) 工程物资采购招标管理办法 (98) （试行） (98) 物资采购计划管理制度 (108) 工程物资出入库及票据管理办法 (110) 工程物资货款支付管理办法 (113)
目 录 附件1 北京市中海实业（集团）有限公司采购中心 (115) 定厂定价通知书 (115) 附件2 北京市中海实业（集团）有限公司采购中心 (116) 核价通知书 (116) 附件3 材料设备申购计划表 NO.0000 (117) 附件4 材料设备核价申请表 (114) 附件5 (116) 工程材料设备采购周期 (116) 营销管理类 (118) 第一部分 中海地产营销节点管理制度 (118) （附件1） 项目营销节点管理操作指引 (126) （附件2） 房地产项目定位管理制度 (130) 营销部工作评估、排序办法 (134) 第二部分中海地产客户服务管理制度 (148) 客户服务中心对客户服务分部工作的管理及考评办法 (148) 关于接管验收房屋过程中处理工程质量缺陷的处罚规定 (166) 第三部分 中海地产品牌管理制度 (170) （附件3） 广告公司甄选评分表 (187) （附件4） (188) 中海 项目营销周报（格式） (188) （附件5） (189) __项目 月份营销月报（格式） (189) （附件6） 2010年x月中海项目主要销售数据汇总表 (191) （附件7） (193) 中海 公司广告备案表 (193) （附件8） (195) 中海 公司活动备案表 (195) （附件9） (195) 中海地产 项目VI审批表 (195)
中海地产物业策略是基于其企业文化的，其企业文化，具体体现在以下几个方面： （1）核心价值观：追求企业和员工的共同成长，实现企业与客户的和谐共荣。 （2）企业精神：严格苛求、自觉奉献； （3）经营理念：精诚服务、精彩生活； （4）品牌风格：高档物业特征，优质服务标志； （5）服务理念：管就高标准、干就创一流； （6）团队精神：“我的中海物业，中海物业的我”； （7）质量方针：为顾客提供一个安全、清洁、优美、舒适、方便的生活和工作环境。 基于以上企业文化，目前中海地产物业公司的物业策略为：不把任务外包出去，对售后服务有责任感，努力提高售后质量，为顾客买房提供良好的基础。除此之外，随着中海房产公司开发的项目越来越多，未来中海地产将不再接纳外部物管业务，集中精力服务于中海自己开发的物业。 由此可见，中海地产目前的物业策略有两个方面。一方面，中海地产承诺了坚持企业文化中的各种精神，把顾客的利益放在首位，并承诺不会外包任务，是体现其责任感的策略；另一方面，中海地产将逐渐走上自给自足的轨道，开发具有自身特色的物业，并只为中海服务，是一种封闭式策略。 对于策略的实施，中海地产主要包含如下内容：全面导入ISO9000国际质量管理体系，规范服务流程；全面导入ISO14001环境管理体系；全面推行氛围式管理，使小区呈现出悠闲居住环境与绿色人文环境完善结合的特色；专业化技术支持，中海下属的楼宇科技公司、电梯工程公司、专业化清洗公司将以专业化管理确保小区的公共设施设备得到良好的维修养护。 三、中海地产物业策略存在问题分析 “中海地产”的物业策略并非尽善尽美，而实施的过程也差强人意，从一些顾客的反馈中可以证实其策略及实施确实存在着一定的弊端，主要集中在以下几个方面。 首先，服务的态度不够端正，很多顾客反映，“中海地产”的物业人员未能及时对问题进行解决，经常拖时间，有的甚至不予理睬；在物业的网站上只回答无用问题，对求助和质疑却没有回应等等。其次，服务的质量不好。体现在物业有时维修质量不过关，仓库里小型电瓶车无人看管并表示丢失概不负责，以及水电费的缴纳全靠顾客自己而没有配合等。再次，服务的费用十分昂贵。物业公司没有按照物价局的规定收取费用，其高昂的费用与服务质量不成正比也使顾客觉得不公。
多年以来，中海被誉为房地产业内的“黄埔军校”。这一现象，从正向意义而言，中海为中国房地产行业培养了大量高端人才，包括万科在内，国内众多知名房地产公司中相当一部分地区公司总经理、工程总监都是出自中海。最近几年，中海地产骨干员工主动离职率不超过5%，一直维持在积极合理的范围内。 在中海地产人力资源管理策略中，中海地产在多年校园招聘积累经验的基础上，透过全行业招募品牌测试和竞争性分析，定位了自身人力资源管理的品牌形象，其建立起的“海之子”计划已经在业内和高校当中赢得了良好的声誉。 一、“海之子”品牌链条：六大计划 从2001年开始，中海地产就已经和母公司中国海外集团在内地连续启动校园招聘战略。2005年，“海之子”被正式确定为新接纳毕业生的代言符号和概 念名称。同时，中海地产在“海之子启航班”（大学生入职培训）成功实施品牌化运作后，快速地延展并成功孵育出“招募计划”、“体验计划”、“实习计划”、“启航计划”、“锤炼计划”等子品牌。 1.招募计划：面向内地综合素质突出的优等应届毕业生。 中海地产“海之子招募计划”分南北两个招募小组，目标高校为综合排名前列的重点高校。招聘流程包括网络投递简历、宣讲会、简历评估、演讲评估和评估中心（体验计划）。在简历评估环节，中海地产设置了数量控制模型，适度控制晋级面试的候选人。在招募计划中，中海地产还会举行“职业发展互动坊”，由企业高层与高校学生分享如何在地产行业开始自己的职业人生。 在评估体系中，中海地产通过“资格”和“素质”两个层面对候选人进行评估。就资格而言，中海地产关注在社会实践、特长等方面有突出优势的毕业生，因为这些业绩有助于证明他们在某一领域的深度和潜质；而他们未来接触新的地产行业后，其行业适应性也具有可期待性。相对来说，对专业一般不作特别限制（建筑设计、工程和合约管理等专业类岗位除外），而是专注于对能力、性格和品德方面的考察。 在素质层面，中海地产拥有自身研发的大学生核心素质模型，例如诚信品质、成就导向、学习创新能力、沟通组织协调能力、亲和力等，这些要项在各种评测程序、评估中心中被广泛地使用，并且各项工具都在不断升级和创新。例如，中海地产的首轮评测，并未采取专业知识笔试和纸面素质（倾向）方式，而是由演讲评估和候选人间的相互审视评估等工具组成，以便给予候选人更多展现其深层次素质的机会。 在招募计划中，中海地产还会举行“职业发展互动坊”，由企业高层与高校学生分享如何在地产行业开始自己的职业人生。 2.体验计划：面向目标候选人的开放式双向互动渠道。 体验计划由原高额的高校“奖学金项目”延伸而来，由两部分构成：一是设立评估中心，集中评测候选人；二是候选人在几天时间中，观摩和评估中海地产。评估中心环节包括情景模拟、角色扮演、团队解难、压力测试等多种方式。 3.实习计划：面向内地领先高校最优秀的候选人的实习安排。 主要方式：导师制；目标管理；产品输出；职业生涯探寻等。 4.研习计划：面向内地领先高校的卓越学历候选人。
《财务报表分析》辅导（三） 《财务报表分析》第五章资产运用效率分析 学习要求： （1）了解资产运用效率的含义及其分析目的； （2）了解影响资产周转率的各种因素； （3）一般掌握资产运用效率的各种衡量指标； （4）一般掌握资产周转率的同业比较分析； （5 ）重点掌握资产运用效率的趋势分析。 一、资产运用效率 资产运用效率，是指资产利用的有效性和充分性。有效性是指使用的后果，是一种产出的概念；充分性是指使用的进行，是一种投入概念。 资产的运用效率评价的财务比率是资产周转率，其一般公式为： 资产周转率=周转额/资产 资产周转率可以分为总资产周转率，分类资产周转率（流动资产周转率和固定资产周转率）和单项资产周转率（应收账款周转率和存货周转率等）三类。 不同报表使用人衡量与分析资产运用效率的目的各不相同： 1、股东通过资产运用效率分析，有助于判断企业财务安全性及资产的收益能力，以进行相应的投资决策。 2、债权人通过资产运用效率分析，有助于判明其债权的物质保障程度或其安全性，从而进行相应的信用决策。 3、管理者通过资产运用效率的分析，可以发现闲置资产和利用不充分的资产，从而处理闲置资产以节约资金，或提高资产利用效率以改善经营业绩。 二、资产运用效率的衡量指标 （一）总资产周转率 总资产周转率是指企业一定时期的主营业务收入与资产总额的比率，它说明企业的总资产在一定时期内（通常为一年）周转的次数。其计算公式如下：
期初总资产+期末总资产 总资产周转率也可用周转天数表示，其计算公式为: 总资产周转率的高低，取决于主营业务收入和资产两个因素。增加收入或减少资产，都可以提高总资 产周转率。 （二）分类资产周转率 1、流动资产周转率 流动资产周转率是指企业一定时期的主营业务收入与流动资产平均余额的比率，即企业流动资产在一 定时期内（通常 为一年）周转的次数。流动资产周转率是反映企业流动资产运用效率的指标。其计算公式 如下： 其中；流动资产平均余丽期初流动资产4■期栩动资产 流动资产周转率指标不仅反映流动资产运用效率，同时也影响着企业的盈利水平。企业流动资产周转 率越 快，周转次数越多，表明企业以相同的流动资产占用实现的主营业务收入越多，说明企业流动资产的 运用效率越 好，进而使企业的偿债能力和盈利能力均得以增强。反之，则表明企业利用流动资产进行经营 活动的能力差，效 率较低。 2、固定资产周转率 固定资产周转率是指企业一定时期的主营业务收入与固定资产平均净值的比率。它是反映企业固定资 产周转 状况，衡量固定资产运用效率的指标。其计算公式为： 总资产周转率= 主营业务收入 总资产平均余额 流动费产.周转率= 主啻峻收入 流动资产平均余额 流动资产周转天数= 计算期天数 流动资产周转率
物业的管理战略 物业管理机构以管理物业为主，兼而开展多种经营服务的“一主多副”思路，应成为具有中国特色物业管理服务模式。我国未来的物业管理发展应是专业化、综合性涉及物业建设与使用全过程的管理和服务, 规范化经营是物业管理行业的发展方向,未来的物业管理发展应与人民日益增长的物质文化需求相适应. 在激烈的市场竞争中各物业管理公司将更注重企业的管理质量和企业外部形象, “以名牌闯天下, 以质量取天下, 以服务守天下”, 创立企业名牌, 树立行业形象将直接关系到企业的存亡。同时作为一个企业, “效益”是中心, 对物业管理这个“微利”行业而言, 管理就是“效益”, 规模就是“效益”. 有的业主回到小区, 就认为自己有了特权。其实, 人们缺少的是“他动力”约束, “他动力”即外部事务“强加”给予的动力。这种动力也许是一种强制性的命令, 也许是循循善诱的劝诫, 也许是舆论导向, 更或许是无形当中形成的向心合力。当人们对某些现象和行为, 表现出极大的兴趣与热情时, 每每会出现一种“他动力”, 进而将这种力量逐步演变成约束自己的行为而最终形成一种习惯的时候, 物业管理行业和物业企业才获得走出瓶颈的外部环境。因此, 身为业内人士, 呼吁全社会的“他动力”, 行业的“他动力”, 业主的“他动力”。这种“他动力”更是法力。业主自律、企业自律是物管业发展的内动力, 国家立法、行业立规是物管业发展的外动力。要建立房屋及维修管理、设备设施管理、安全保卫及环境管理、业主委员会管理等覆盖物业管理所有方面的政策、法规，完善物业管理体系，使物业管理有法可依，有章可行。 发展专业化物业管理公司，推动物业管理向集约化、品牌化发展。推动发展专门从事保安、保洁、绿化、水电气热等服务项目的各类专业化的物业管理， 1进一步规范物业管理市场,创立知名品牌，实行品牌管理 3.2.1通过国际质量管理体系认证为与国际惯例接轨，认知WTO规则，是向现代企业制度迈进的关键，也是向国际先进企业减少差距的有效措施。譬如率先在同行业中通过ISO9001：2000国际质量管理体系、ISO14001国际环境管理体系认证和OHS18001职业健康管理体系。这样，物业管理企业才能激烈的市场竞争中，与狼共舞，与外资物管企业相抗衡 积极创优 2国家优秀示范小区（大厦）是我国政府最高主管部门评定的最具权威的荣誉，也是政府推进物业管理企业规范管理的最有效的措施 3.寻求支持 政府和相关部门从行业长远利益考虑，对国内现有的物业管理品牌资源进行有效整合，并着力扶持实力雄厚、管理成本低，内部运作规范的知名企业，培育一批能抵御外资物业管理企业的中坚企业 4组建物管企业集团，规模化、集约化发展 规模集约化发展益处多。规模优势可以占有大量各类资源，最大程度地获取利润；最合理的配置资源以降低成本，使业主享受到最佳的质量价格比的服务；管理规模的扩大，使物业管理企业有足够多的多样化个案供研究和实践，阻塞管理运作模式更成熟先进符合实际，也更受到市场的欢迎，集约化经营也是物业管理行业发展的方向 5走规模发展道路，组建物业企业集团。物业管理企业要想获得规模，就必须走入市场，要想取得成功，就必须以精湛的管理作后盾。在走规模化发展的过程中，企业要借鉴、引进国外先进的管理经验，结合中国的实际情况和社会结果特色，探索出独具特色的个性化物业管理模式。 二、加强物业管理创新，推进物业管理 三、多样化服务。 房屋的买卖租赁，避免中介公司的介入，在买卖租赁过程中收取比中介公司低的费用，