房地产瑞按项目营销策划报告
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万家房产瑞安项目营销策划报告
目录
第一部分项目开发总特点
第二部分项目定位
第三部分产品概念设计
第四部分营销策略部分
第五部分销售策略
第六部分广告策略
第一部分项目开发总特点
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从我们对瑞安楼市的整体走访调查发现,瑞安的房地产开发水平与其经济发展水平是不相吻合的,存在相当大的差距。现有市场开发的产品多数属高密度,高容积率,低配套的中低档产品,特别是高层存在较为突出的垂直交通不便,采光、日照、通风不佳等情况,楼市呈现表面繁荣但缺乏品牌房产。我们应该看到并非消费者对优质的房产品没有接受能力,而是缺少优秀的房产品来刺激和引导消费观念的提升。随着房产开发量的增加,竞争的加强,在未来房产市场消费者对性价比的追求将逐渐显现出来。万家房产的项目开发正好处于瑞安房产开发水平的转变时期,因而需要导入具有前瞻性的开发理念,成为瑞安房地产开发走向成熟的一个标志,起引导房地产买方市场的发展趋势的作用。基于这一市场背景,玉海大厦和万家城市花园的开发存在这样的总特点:
三个品牌两个开发。
三个品牌指要树立万家房产的品牌和开发项目的品牌即玉海大厦的品牌和万家城市花园的品牌。
房地产市场将逐步进入品牌竞争的时代,一个有影响的品牌,能够征服消费者,获得较大的市场份额。对于房产品来说同样如此。品牌房产代表了卓越的质量体系,真正以人为本的建筑、环境设计,完善的售后服务体系等。品牌房产在得到购房者认同的同时,亦给开发商带来可观的效益和可持续发展的原动力。因此,万家的两个项目在开发和整个市场推广过程中,
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从整体到局部,从大的方面到小的细节,处处以品牌房产的形象出现,获得消费者心理上和行动上的认同。
两个开发是指品质化开发和资源整合开发。
品质化开发是形成品牌房产的有力支持,因而品质意识在贯穿万家两个项目开发的全过程,着力塑造楼盘的综合品质,让品质落于大处也见于小处,同时从品质楼盘出发推广品质化的生活,使品质成为业主身份和身价的载体。
资源整合开发指万家房产要有效整合已有的各种资源条件包括土地的、生态的、环境的、人文的、区域的,并合理添置部分居住资源如景观、建筑、配套等等,实现建筑、人与自然和谐统一的开发和一种可持续发展的生存空间和生存状态。
第二部分项目定位
玉海大厦和万家城市花园作为万家房产同期开发和推广的项目,无论是定位还是营销策略上都需要有一个总体的把握,即围绕万家房产这个总品牌进行延拓,形成一个品牌的一种共性,便于消费者识别与认同,这种共性即是这两个项目开发上的总体定位:
品质化、人性化与个性化三位一体。
品质化:品质是本案两个物业定位的基础,无论规划还是配套,无论硬件还是软件,本案的项目都有是以品质作为最大的前提予以考虑的,以品质化的
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物业质素来营造品质化的生活。
人性化:一个好的物业拥有的良好的规划建筑以及配套都有是从人本出发的,都一一注重人性居住的功能性和生活需求的合理性,它追求的还有对人居住的深层次的精神关怀以及着力满足人与人之间交往的情感需求,本案的两个物业就是以此作为设计的最基本的原则。
个性化:产品的个性是产品开发理念、产品特色的综合体现,具有个性的建筑才是具有生命力的建筑,才能满足居住者的个性需求。玉海大厦及万家城市花园都是具有个性的物业,故在万家房产项目开发总定位的基础上玉海大厦和万家城市花园细分定位如下。
玉海大厦:一座值得典藏的星级酒店式服务的尊贵物业。
定位诠释:
尊贵性:所处地理位置的尊贵性为玉海大厦奠定了不可置疑的尊贵特性,与显赫地段相匹配的多重都市景观也体现了物业的尊贵性。加之在配套和服务上的重点加强,为本项目的高档尊贵将提供更有力的支撑。
典藏性:尊贵性所带来的物业价值以及牧业升值和保值的特性都赋予了玉海大厦值得典藏的特性。当然值得典藏的还有项目所处地段所带来的都市亘久的繁荣。能够说玉海大厦典藏性将成为入主其中的业主财富身份和荣耀的象征。
星级酒店服务:物业的尊贵性及典藏性表现在具体的物业细节上,便是玉海大厦是这个城市首座导入星级酒店式服务的住宅物业,享受等同与酒
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店居住的舒适和尊祟服务。
万家城市花园:享受优雅生活的清新家园
定位诠释:
清新:从规划、建筑、景观来看万家城市花园是一座充满活力充满阳光具有自由自在生活意境的清新家园。
优雅:从品质能够衍生出尊贵,也能够延伸出一种明快轻松、平和恭谦、质朴殷实的状态,我们称之为优雅,这便是万家城市花园希望营造的生活状态和场所精神。
生活:生活是万家城市花园的主题,清新也好,优雅也好,无不是生活的气质,无不是为了生活。万家城市花园是一个生活的地方。
第三部分产品概念设计
一、空间布局
1．紧密结合已有的地理条件和外部环境特征进行布局。这一点在玉海大厦上表现突出。玉海大夏所具有的市心特点以及一水一塔一山一楼以及城市绿化带,在空间考虑上要予以充分利用。对于万家城市花园则可考虑如何进行合理化的空间规划,使建筑与环境能够更为融洽地融合。
2．有机地划分居住的户外空间层次与绿化景观层次,确保均好性,使户户通风采光,户户开窗见景。
3．提倡”人车分流”确保小区居住的安全与安静。
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二、建筑设计
１．在建筑外立面上要突出建筑的个性,玉海大厦向水岸住宅特点靠拢,万家城市花园可偏向于明快的特点,不妨采用一些生态型的新建筑材料。
２．住宅设计无论是玉海大厦还是万家城市花园要做到大开间、短进深,增加住宅的通透性。
3．增加住宅的开窗度,可采用落地窗、低窗、飘窗等设计,强化窗的观景功能,既可满足通风采光性能又有利于改进建筑外立面的的变化。
4．主卧带豪华卫生间及走入式衣柜,对于大户型的住宅来说,主卧的豪华舒适应着重考虑。
5．统一的室外空调机位的考虑,既作为一种人性化品质化的体现又可确保存建筑外立机的整体美观。
6．关于户型面积、朝向、日照等要有综合的考虑和匹配。
7．建议房型设计中尽可能采用功能分区,并增加储藏间的设计。
三、景观设计
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四、物业配套
1．会所配套
玉海大厦设空中豪华大堂设置高档功能性设施,成立名流俱乐部,使之成为瑞安具有影响力、向心力的名流聚会场所,增强业主的荣誉感和身份感。大堂内分设健身房、桌球房、棋牌室、桑拿室、美容美发中心、咖啡吧、西餐厅、商务中心以及洗衣房等。
万家城市花园配合景观中庭设立”泛会所”,在室外安排网球场、嬉水池、健身设施等,在楼顶还设休闲平台增加露天茶座、星光酒廊等。
2．五级安保系统
每户设对讲电子系统、社区报警系统,小区设周界防盗系统、闭路监控系统、电子巡更系统。
3．智能化配套
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社区设置:DDN宽频网络专线,PDS综合布线,VOD视频点播系统,经过小区局域网查询服务项目、点击服务、预订活动场馆、参与社区活动告示。
每户设置:网络接口,通讯接口,有线电视,卫星电视。
4．物业配套
设管道媒气、管道纯净水、24小时热水等。
5．生活配套
老人活动中心、儿童托管中心、商务中心、便利店等。
6、车库设置
集中地下停车库包括自行车库和汽车泊位。
五、物业管理与服务
如果说环境设计是住宅小区的”硬件”,那么,优秀的物业管理就是住宅小区的”软件”。这对于提升小区的品质和档次具有不容忽视的作用。引导消费群体的逐渐成熟,消费观念的日趋理性,体现在价值观上的问题就是价格向价值回归,这种回归是要靠”软件”来完成的。建议万家房产的两个项目积极引进物业管服和服务的概念。
第四部分营销策略部分
一、原则
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1．领导性原则:经过市场分析能够发现,瑞安现有的房产中大部分个案规模都不大且以仅以地段和价格为卖点。基于本案高起点高品味的开发基础且以一个中高档的物业形象出现,建议以领导者的姿态入市,导入房产高水平开发的一些举措以刺激高品质房产消费的需求,带动瑞安房产开发水平的快速向前发展。
2．整体性原则:由于本案涉及两个项目,在营销上就在兼顾两个项目,以整体性思考的原则寻求策略及实施。根据两个项目的个性在总体营销思路的实施时又要有不同侧重点的深入和衍化。
3．销售性原则:本案的营销要以万家房产的品牌为基础,针对两个项目各自的优劣点对优势进行强化,对劣势进行弱化和弥补,最广泛地铺开销售的面,最快速地促进销售目标的达成。
二、营销的总体思路
1．经过项目特色的注入,强化项目优势,弱化项目劣势,提升项目的综合品质。
2．开发概念的导入,增加销售筹码,增加销售说法。
3．整体化活动地推广,炒作品牌,为市场加温,为销售创造气氛。
三、营销举措构想
1．申请审批涉外销售楼盘。
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开发商向房管局、公安局等部门提出申请以获得涉外销售的证明。涉外楼盘是一种品质的象征,获得批准后不但可向境外销售扩大销售面,最主要的是无形中能够提升项目的品牌形象。
这一举措可使玉海大厦成为”第一个瑞安市正式批准的涉外楼盘”;对于万家城市花园可增加一项”涉外楼盘品质”。
2．境外开盘。
根据瑞安侨民多在国外投资经商的人员多的特点,开发商可说服政府出面,组团前往欧洲等地宣传瑞安,介绍展示楼盘形象并顺势开盘,经过媒体的进一步炒作提升项目的品质,利用瑞安市民从众比附的心理特征策动购买,造成”墙外开花墙内香”之势。玉海大厦以此可成为”第一个在境外率先开盘的楼盘”;万家城市花园则享有”境外开盘先行”的品质新概念。
3．环境设计招标与环境设计优先。
对于两个项目的环境设计实行公开招标的策略。由于玉海大厦占地面积不大且已动工,经过环境设计招标赋予其”第一家引进专业化环境设计的楼盘”。万家城市花园还处于规划期,可聘请环境设计与建筑设计同步进行,同时在建设施工前可进行部分草皮和树木的种植,形成”先造园,再造房”的”环境设计先行”的开发新概念。
这两略有不同的操作方式本质是一致的,均借环境设计来做文章,这在正处于房地产市场发展初级阶段的瑞安市场而言,是一项重大的创举。一方面可展示万家房产的品质化开发原则,在短期内迅速累积品牌创造条件;
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另一方面可显示出项目的高标准、高起点、高要求的开发形象,平衡其它项目在价格等其它方面的优势,吸引买家的注意,引起目标消费群的关注,为创造旺盛的销售形势奠定基础。
4．聘请境外专业物管机构介入开发建设,实施后期物业管理。
生活要求不断地担高,物业管理势在必行,瑞安现有房产项目物业管理水平低,万家房产经过两个项目的国际物管招标引过国际标准的现代管家式物管模式,无论是提升物业品牌形象还是增加市场的领导份量都更有促动力。可供参考的国际物管公司有:香港怡高物业顾问、香港戴德梁行、第一太平洋戴维斯等。国际物管的优势有:
⑴物管公司提前介入的开发模式。物管公司从小区规划设计之初即介入操作,目的是从日后业主生活和管理的角度提出建设性的意见,真正体现以人为本的开发思路。
⑵在规划设计和开发建设中,尊重物管公司提出的合理建议,体现处处为业主着想的精神。
⑶引入国际物管公司,倡导专业、超前、国际化的社区生活模式。
由此,玉海大厦可成为”第一家由国际管家打理家园的楼盘”;万家城市花园也增加了”请来国际管家”的”物管先行”策略。
5．导入星级酒店式服务概念。
这是针对玉海大厦导入的。玉海大厦虽然具有尊荣的地段,但其建筑形式所带来的一平面多户以及套型格局存在的一些不合理对玉海大厦的定
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位形成一定的对抗,由此需要增加一些能够体现品质和尊荣感的理由来支撑项目定位,削减劣势。在瑞安的经济结构的支持下衍生出的消费习惯和消费心态中,星级酒店是一种高品质和尊贵感的物化,特以星级酒店服务来增加玉海大厦的独特卖点。
玉海大厦将成为”第一家引进星级酒店服务的楼盘”。
6．导入智能化配套。
现代、超前的生活模式包括很重要的一点便是智能化生存。在瑞安房产较少采用的情况下本案的项目先行导入智能化配套,代表的是一种前瞻性的开发,代表的是一种现代都市新生活的倡导。当然根据项目的不同特点,在智能化配套项目的选择上能够有所区别和取舍,玉海大厦的选择更宽泛一些,高档一些,万家城市花园较倾向于生活化一些,(具体见下表)。玉海大厦又可增加一个”第一座智能化大楼”的说法;万家城市花园倡导的则是”数字化e社区”。
智能化系统一览表:
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7．会所概念。
会所的设立可全面提升楼盘的档次及形象,在规划中导入会所配套思路,为楼盘增加功能性的同时也是一种人性化开发的重要体现,可演绎出健康、运动、休闲、娱乐、社交等主题,会所同时还可带来一种身份感和领域感。在会所的具体形式上,玉海大厦与万家城市花园稍有区别。
玉海大海的会所形式是有形的实在的,以名流俱乐部为存在形式。为此玉海大厦需开辟一个空中豪华大堂(可设在顶层或中间层),其中配备各项健体、休闲、娱乐以及商务设施,作为俱乐部的载体,亦可对外营业,业主可免费获赠VIP卡,尊荣感、身份感、荣耀感在这个名流CLUB中尽显无遗。玉海大厦也成为”第一个设有空中豪华大堂的尊贵物业”、”第一个设立名流俱乐部的尊贵物业”。
万家城市花园以景观中庭为基础,加之在楼顶设立空中休闲平台,为业主提供一个充满绿意、阳光、的健康休闲场所,一个人与人之间能够亲密
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交流的空间。这是一个无限延展的大会所,这也就是”泛会所”的优质生活社区。
四、物业核心价值的提炼
从上述营销构想来看,玉海大海和万家城市花园在同一大的营销思路的指导下形成各自的核心价值。
用数字来看玉海大厦:玉海大厦拥有”八个第一”的高尚物业。
”第一个瑞安市正式批准的涉外楼盘”、”第一个在境外率先开盘的楼盘”、”第一家引进专业化环境设计的楼盘”、”第一家由国际管家打理家园的楼盘”、”第一家引进星级酒店服务的楼盘”、”第一座智能化大楼”、”第一个设有空中豪华大堂的尊贵物业”、”第一个设立名流俱乐部的尊贵物业”。
用全新的概念来看万家城市花园:实施三个先行,具有三大社区概念。
”境外开盘先行”、”环境先行”、”物管先行”;”涉外楼盘的品质社区”、”数字化e社区”、”泛会所生活社区”。
除此之外,从所处的地段和其独特的环境特点来看,玉海大厦和万家城市花园还能够为各自定义一种住宅形态。
玉海大厦倚水而建,可为”水岸观景住宅”,具有一水、一塔、一山、一楼、一绿带、一花园六重景观,阅之不尽,读之不竭。
万家城市花园合理的规划、优雅的建筑、适意的套型以及以绿色为环境主题,以健康为生活主题,应属”城市新生态住宅”,阳光、空气、绿意、
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闲适、清新,新生态要素触手可及。
五、活动策划
1．房产研讨性活动
(1)高层住宅研计会
根据瑞安房产市场开发的特点,以万家房产为首发起一个高层住宅发展的研讨,促动整个房产市场和房产开发水平向高一层次推进,促进房产消费的成熟。这是一个树立公司品牌的活动。
(2)物业管理研讨会
针对现有物业管理缺乏以及物管水平低的状况,在业内就物业管理的话题展开探讨与研究。这既是确立公司在业内地位的又一举措,又可为后一步导入国际物管埋下伏笔。
(3)智能化住宅推广会
以智能化住宅对生活方式的影响,我们是否需要智能化住宅,如何开发智能化住宅等话题展开讨论,可专家和市民的对话为主要形式。
上述活动的召开可邀请市内开发商,省内知名开发商、相关学者以及境外相关的优秀专家等参与,并邀请媒体作活动开展的全程报道及相关的评论,形成业内外的共同关注。
2．项目开发的推介性活动
(1)环境设计招标会与说明会
借环境这张牌把形式做大把内容做多。环境设计招标会能够以新闻发
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布会的形式进行操作,邀请相关单位和新闻媒体参加。环境设计说明会以讲解、论证的形式举行。
(2)国际物管签约仪式及国际物管说明会
国际物管签约仪式同样以新闻发布会的形式进行操作,邀请相关单位和新闻媒体参加。国际物管说明会由国际物管公司派专业人员就国际物业管理经验、方法以及万家房产两个项目的物管内容作专题性讲座,邀请有关客户、相关单位、媒体和部分市民参加。
(3)城市住宅发展暨产品说明会
内容包含新世纪城市住宅的发展趋势,本产品的规划、建筑、环境、配套、服务等等,广大泛而全面地传达项目信息,提升产品形象。
3．外围式活动炒作
(1)优质生活展
以图片展、物品展和生活秀三部分形式来展示优质住宅和优质生活状态。
(2)成立房产投资沙龙
针对瑞安市民极青睐房产投资这一特点,特成立”房产投资沙龙”,选一特定酒店或万家房产销售中心定期举办座谈,发送沙龙刊物。座谈内容可涉及整体房产环境分析,房产供求与发展趋势,如何投资住宅、商铺,投资比较分析等等,还可穿插一些境内外的房产投资热点等,人员以自愿参加、松散型组织为主,还可有目标的邀请一些业界专家、商界奇才、有购买意
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向的客户客串。
(3)与报刊合作设立房产消费专栏
把这一专栏作为具有实质性的栏目进行”打理”,可下设购房指南、楼市动态、购房常识、投资讯息等小栏目,它将是万家房产信息发布的一个阵地。
(4)与电视台合作拍摄瑞安人创业的专题系列片
这是一次品牌操作的实践。瑞安人是一群勤奋创业的群体,以”追寻创业之路”为主题,由万家房产出一部分资金协助电视台进行人物专访和追踪,制作成专题系列片,以展现瑞安人的风貌。同时,这也可为本案的销售寻找一批潜在的消费群。
4、开盘系列活动
(1)开盘典礼:继境外开盘后在举办一次本地开盘仪式,旨在烘一烘气氛。
(2)烟花晚会:这是市民很乐意接受的一种晚会形式,参与人数众多,喜庆气氛浓厚,可为开盘达到最为广泛的宣传效果。
(3)中秋赏月游艺会:开盘时适遇中秋节,举办一次赏月游艺会可为市民增加节日气氛,丰富节日内容。活动分玉海广场游园会与飞云江赏月会两部分组成,游园会内容可丰富多彩,设灯展、灯谜、哑剧表演、杂技表演、游戏乐园、积分有奖等,赏月会在飞云江游船上进行,以冷餐会为主,穿插歌舞表演、游戏以及抽奖活动等。
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(4)准业主答谢会
邀请签约客户、预定客户以及有购买意向的客户与开发商、建设单位等项目相关单位一起参加,以工作进度汇报和互相间的交流为主要内容,形式则选择较为自由的酒店冷餐会。
第五部分销售策略
万家的两个项目属组合式营销推广的格局,两个项目都具有各自的优势,也存在各自的劣势。一平面多户的户型结构和相对现有同一区位房产均价稍有偏高的售价是玉海大厦较为突出的弱点,我们考虑在品质上予以提升以平衡购买心态,而万家城市花园的地段的偏颇也是弱势,需要经过区域发展前景、环境优势以及品质感来削弱地段带来的销售障碍。两个项目由于入市时间相近,在销售上极可能形成互为竞争、分流客户的格局,也就是造成”用自己的一只手打另一只手”的尴尬局面,如何解决好这一矛盾使其达到”双赢”的目的至关重要,除在统一的营销策略中寻求变化外,销售策略的采用是促成两者相互扶持、齐头并进的重要因素,具体思路如下:
1．创造并利用两个项目入市的时间差打快速销售的策略。
两个项目在入市时机的选择上一定要形成时间差。安排玉海大厦尽快尽早入市,抢占瑞安房产市场现有开发量相对不大的有利时机,进行快速销
售。为达到这个目的,我们为玉海大厦安排了能进行强力度炒作带来轰动
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效果的境外开盘的方式,借境外开盘不但赋予楼盘涉外房产的品质感,主要是要形成楼盘广泛的认知度和指名购买的影响力,加速市场消化。万家城市花园则要选择相对稍迟一至三个月开盘,为玉海大厦创造市场接受和消化时间,确保玉海大厦基本的销售率,尽可能避免与玉海大厦形成直接的面对面的竞争关系。
2．玉海大厦与万家城市花园、品牌与销售的相互联动作用。
以玉海大厦的品质拉动玉海大厦的销售,以玉海大厦的品牌塑造万家房产的品牌,为万家城市花园的销售推广奠定基础,带动万家城市花园的销售;反过来,万家城市花园的性价比与销售会带来万家城市花园品牌的树立,促成万家房产品牌的强化,增强万家房产与其它房产公司开发楼盘的竞争力,从而成为推动玉海大厦销售的一个因素。
3．价格体系
(1)定价原则
在现有的市场状态下,价格仍是房产销售的重要因素。玉海大厦和万家城市花园两个项目中任何一个项目的价格制定都不是孤立的,一个项目价格的制定不但影响自身销售力度和销售周期,还会影响另一个项目的销售进度,因而这两个项目在定价上要有整体性综合性的考虑,需在有互为促进的伏笔。
(2)定价建议
从利润回收的角度,玉海大厦的均价控制在3800元/ m2超出瑞安现有
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长沙天心实业房地产项目策划报告 目录 第一部分项目概况及市场调研分析 一、项目概况 二、区住宅市场分析 1、市场背景分析 *2、市区同类型可比物业分析 3、项目周边竞争楼盘分析 *4、区域市场特点分析 第二部分项目市场定位策略 一、目标市场锁定 二、市场定位战略 第三部分营销整合推广策略 一、入市营销策略 *二、营销推广锦囊 三、营销实务 四、内部销售管理
第一部分项目概况及市场调研分析 一、项目概况 （※因条件所限，地理位置图未能扫描。上图为错图，需替换！） 1、项目概况 天心实业公司房地产项目位于解放东路与朝阳路交汇处，为原天心炸鸡店旧址，理论上属旧城改造项目。该地块长约100米，宽约50米，总占地面积为5000M2，地理位置极度其优越。拟建成商用、住宅两用楼，即第一、二、三楼为商铺，第四、五楼为公司自用，六楼以上为住宅楼。现项目地块处于拆迁过程中，预计七月上旬拆迁完工。 2、建筑规划特点 天心实业公司房地产项目由2栋高28层的高层和裙楼组成，采用全框架无梁结构，建筑布局依地形规划，外立面色彩清新亮丽，线条柔和优美，同时兼顾商住楼的规范要素，在四楼设置转换层，增设空中走廊（空中花园），尽情表现都市时尚雅居的迷人风范，为投资者与置业者所青睐。 项目主要技术指标 表1： 项目名称：待定
3、户型设计特点 建议：将传统的朝向观念与现代的居室设计理念结合，户型设计注重人性，结构布局方正实用，功能间隔动静分区，细部处理恰当，日照、通风、采光性能极好，隔音、私密性、观景效果俱佳。采用双阳台、大凸窗、四明空间设计，单套建筑面积从80－140㎡不等，备有二室二厅一卫、三室二厅二卫、四房二厅二卫等户型结构任君选购。 4、周边配套设施 ★娱乐：各种娱乐场地应有尽有。 ★休闲购物：家润多朝阳店超市、菜市场等生活配套。 ★饮食：华天大酒店、玉楼东酒店、湖南人、谭鱼头、谭州瓦罐等均在附近。 ★政券金融：建行铁银支行、省邮政局等。 ★交通：101、107、135、121、139、141、348等多条公交线路，离火车站仅5分钟车程。 ★教育：朝阳路小学、湖南托普信息学院子等。 项目地处长沙市电脑市场的聚散地，周边市政、生活配套设施一应全，已形成系统的商业网络，为长沙商家必争之地。 5、交通设施情况 天心实业有限公司房地产项目距长沙市主干道五一路500米，有101、107、135、121、139、141、348路公交车循环穿过，5分钟车程可到长沙火车站；合一电脑城、合
绿色、现代、上品生活国茂房地产沈庄项目前期策划报告
目录 第一部分前言 第二部分项目开发背景分析第三部分项目总体开发策略第四部分项目规划设计 第五部分项目的科学技术运用第六部分项目营销推广方案第七部分策划说明
第一部分前言 目前全国房地产市场正处于低迷阶段，而作为二级城市的保定，其房地产更为甚之。同时随着经济适用房和廉租住房的启动，发展商和置业者日趋理性，所以平庸、同质且缺乏精心策划的项目将举步维艰，引导市场，引导消费者，刺激消费是关键。因此，我们在广泛调研、综合讨论的基础上，经过对高开区沈庄项目进行深入分析后，做出了这本富有独特个性和充满激情的整合推广方案，相信本方案将有助于顺利实现销售计划，并为树立发展商投资信心和广厦房地产的品牌形象打下坚实的基础，以鲜明的旗帜形象成为市场的引领者。 项目策划的三大依据是市场、环境和成本，是对一系列推广活动的专业安排。本报告正是以此为出发点，在《市场调研报告》及《全程营销策划报告》的基础上，分析项目自身特质和市场因素，并以此为依据，对项目制定出理性的广告策略及推广计划。
第二部分项目开发背景分析 一、项目所在地价值潜力分析与预测 本项目位于隆兴路与阳光北大街西北方向，属保定市高新区范围。高新区是我市发展最为迅速的区域，目前区内企业近900家，其中三资企业100余家，国内外知名企业有：日本三菱株式会社、菲律宾生力集团、欧麦八达麦牙有限公司、桑巴蒂墙纸有限公司、澳诺制药有限公司、德玛斯新型建筑材料有限公司、康达精细化工有限公司等，初步形成了新能源及节能设备、输变电和电力自动化、新材料、软件、生物工程五大特色产业。2008年1月，保定高新技术开发区在全国37个省、市、自治区和计划单列市的60多个申报单位中脱颖而出，成为全国首批获准认定的18家“国家科技兴贸出口创新基地”之一。基地内现有骨干企业60余家，预计年内可实现产值72亿元，利税7.2亿元，新能源产品出口1.8534亿美元，年平均增长率在120%以上。 特别值得关注的是，保定倾力打造“中国电谷”，并将发展目标定为：“十一五”期间，启动一期工程建设，力争到2010年实现销售收入500亿元以上；进入“十二五”之后，再启动二期工程建设，力争用10年左右的时间，形成产值1000亿元以上的新型电力能源产业基地，使保定成为国内该行业的领军城市。2008年1月18日，占地
当每一们职业经理人在接手一个新楼盘的时候，都要面临着同样的事情：给公司写一份房地产市场营销策划报告。不管是应聘、代理公司或者是现场操盘手，这份报告是非常重要的，也是必须要完成的。 一份好的营销策划报告可以让应聘者在应聘时如鱼得水，有展示个人才能平台、代理公司也拿下一个项目、现场操盘手可以按照上面写的去进行，也是非常轻松的。 但是每个人写的风格都不一样，最终的目的是一致的，使楼盘操作成功，达到双赢。同时一份营销策划书或多或少可以反应出一个操盘手的“水准”。 据我的了解，一份完整较的营销策划书的构造大致可分为三大部分：一是产品的市场状况分析，二是策划书正文內容、三是效果预测即方案的可行性与操作性。但是要提醒的是： 操盘手在拟定策划案之前，必须与公司的最高领导层就公司未来的经营方针与策略，做深入细致的沟通，以确定公司的主要方针政策。双方要研讨下面的细节； 1.1、确定目标市场与产品定位。 1.2、销售目标是扩大市场占有率还是追求利润。 1.3、制定价格政策。 1.4、确定销售方式。 1.5、广告表现与广告预算。 1.6、促销活动的重点与原则。 1.7、公关活动的重点与原则。 （一）市场状况分析 要了解整个市场规模的大小以及竞争者对比的情况，市场状况分析必须包含下列13项内容： （1）整个产品在当前市场的规模。 （2）竞争品牌的销售量与销售额的比较分析。 （3）竞争品牌市场占有率的比较分析。 （4）消费者群体的年龄、性别、职业、学历、收入、家庭结构之市场目标分析。 （5）各竞争品牌产品优、缺点的比较分析。 （6）各竞争品牌市场区域与产品定位的比较分析。 （7）各竞争品牌广告费用与广告表现的比较分析。 （8）各竞争品牌促销活动的比较分析。 （9）各竞争品牌公关活动的比较分析。 （10）竞争品牌订价策略的比较分析。 （11）竞争品牌销售渠道的比较分析。 （12）公司近年产品的财务损益分析。 （13）公司产品的优劣与竞争品牌之间的优劣对比分析。 （二）策划书正文： 一般的营销策划书正文由七大项构成： （1）公司产品投入市场的政策 （2）企业的产品销售目标
农夫山泉营销策略分析及其借鉴意义 随着我国加入WTO后，经济快速发展，随着经济的快速发展，我国的环境污染问题变得越来越严重，其中引用水的安全问题引起了的大家的普遍关注，国人需求保证健康的饮用水和日益受到污染的水资源这一突出矛盾孕育出一个商品饮用水的巨大市场。。本文是以农夫山泉作为研究对象，对农夫山泉的营销战略、促销策略等问题进行了分析，提出了一些建议，希望本文的分析研究可以对农夫山泉今后的发展有一定的帮助作用，同时也对其他饮用水企业的经营管理起到借鉴作用。 关键词：农夫山泉、营销战略、销售促进 一农夫山泉的的介绍 （一）农夫山泉的基本介绍农夫山泉股份成立于1996 年, 住所位于省市西湖区，是集科研、生产、营销于一体的综合性饮料生产企业，主要产品有天然饮用水、果蔬汁、特殊用途饮料等系列产品，为中国饮料工业“十强”企业之一。。农夫山泉作为一家生产食品饮料的企业，一直将倡导健康理念作为己任，始终以“天然、健康”为宗旨。农夫山泉生产基地坐落在山清水秀的千岛湖畔紫金滩。千岛湖其深层水水质清冽，口感颇佳，另外，含量适中的矿物质和微量元素以及弱碱性的水质更有益于人体的健康。千岛湖深层水均衡地含有钾、钠、钙、镁等人体必需的矿物质和微量元素。科学家已证明，微量元素是生物体不可或缺的元素，它完全依靠从外来的食物和饮用水中获得，含量虽少，但均具有重要的生理功能。农夫山泉的目标是加入世界最优秀的专业饮用水公司行列，成为中国最具竞争力的饮用水企业二农夫山泉营销战略分析（一）产品差异化策略 有点“甜” 的健康天然水，饮用水的口感是衡量水质好坏最直观的标准，一种好的饮用水应该口感清爽、无异味，它说明：水中没有有机物及腐殖酸；水中异味金属离子含量极低； 矿物质及微量元素含量适中，搭配合理。因此，可以说，水的甜味本身就是水质优良的证明。农夫山泉做水的出发点，就是要为国人提供一种有益于健康的好水。养生堂始终坚持“养生 堂热爱生命”这一理念，倡导“好水喝出健康来”的饮水观念，生产、经营“农夫山泉”天然水（二）价格策略 农夫山泉" 原先走的是高价路线，虽然体现了高档、高质的形象，但也因此难以继续扩大市场份额。借助申奥的机会，"农夫山泉"开始采用在概念诉求上求"异化"的同时，在价格上求"同化"的策略。 1.降价策略 2001 年1 月农夫山泉推出了“一分钱” 的电视广告，宣布从2001 年1 月1 日开始到7 月31 日为止，农夫山泉每销售一瓶天然水都提取1 分钱，捐献给中国奥委会，用来支持中
一、房地产发展背景分析 1、关于城市：空间结构、基础设施、人口、规模、规划、板块的竞争优势与吸引力 2、经济基础：产业结构、主要的社会经济指标（ＧＤＰ、社会消费品零售额、居民储蓄）；居民收支情况（可支配、消费取向、恩格尔系数） 3、政府政策：十五计划、发展思路、按揭、户口、税收、公积金、土地 4、金融：按揭 小结：趋势预测 二、房地产市场特征分析 1、行业分析：行业指数、宏观数据（开发、竣工、销售、空置）、区域供求特征（产品、价格水平）、供求热点、价格走势、土地储备 2、企业分析：品牌企业数量、规模、开发模式.(卖点、规划、主题、物管、. 配套、服务 3、营销分析：产品分析、价格水平、广告、宣传、现场、代理、品牌 4、板块分析：竞争态势分析（浦东、虹口、闸北、宝山） 5、消费者分析：群体特征、要求偏好、消费行为、消费心理、结构(中产阶级、白领 结论:第四代住宅特征(走势 三、别墅市场分析 1、别墅分布特征
2、别墅市场容量 3、典型楼盘一览表 结论：别墅市场的发展趋势 四、所在区域房地产市场分析 1、房地产发展背景分析 区域规划、交通状况、新区的建设 区域经济走势(行业、产业、企业 2、宝山区房地产行征分析 行业特征：发展阶段、总体的供求量、空置率、土地储备 典型企业：升级模式、投资水平、竞争状况及趋势（宝钢、大华、锦秋、华馨、万科） 产品构成与预测 价格走势 销售手法 消费者分析：消费心理、区域辐射构成 (外地户口、本地、通勤需求结论: 产品需求与供给之间的距离 发展商重视的营销要素同消费者需求之间的市场机会 五、基地分析 1、基地地理条件综述
2、规划要求 3、SWOT 分析 六、战略思路 七、主题概念 八、项目定位 九、首期启动的经济规模
房地产营销策划报 告 1
第一部分市场分析 一、黄岐总体楼市概况 黄岐地区位于广州的珠江大桥的西侧,与荔湾、海珠、芳村、白云区四区紧密相连,珠江从西向东贯穿而过,形成了”一河两岸”的环境优势。 黄岐镇整体面积19.8平方公里,共有4.4万居住人口。 静态分析 1985年,南海县就根据黄岐最近邻广州的地理优势,将黄岐定位于南海县的开发区,计划在黄岐大力开发房地产。1989年底,黄岐由乡升级为镇后,更加加大力度开发房地产,但售价均较低,买家也都是来自广州做生意的四乡客。近年来,随着房地产业越来越成熟,黄岐的房地产也不断改变,取得了不菲的成效,现如今黄岐的楼盘知名的有名雅花园、白天鹅花园、珠江半岛花园等。它们具有以下一些共性特点: 1、市场前景 由于紧靠广州市区,黄岐素有”中山九路”之称,随广州楼市的迅速发展,黄岐的楼市也有长远发展。镇政府也越来越重视黄岐镇的房地产行业,专门请来中大的教授对黄岐的规划进行重新的布局和修改,规划将对楼宇与环境的协调越来越重视,市政的参与将使黄岐的房地产行业在市场化的基础上朝着良性、健康的方向发展,对整个房产行业有着促进作用。也因此 2
黄岐的楼盘将在房市上扮演越来越重要的角色。 2、环境 黄岐的一个自然特点是珠江从西向东贯穿而过,现如今大多在售楼盘在江边建立,如名雅花园、珠江半岛花园、白天鹅花园,江景成为这些楼盘的一大卖点,同时小区也因江景而使得环境清新怡人,当然仅有江景是不够的,发展商也越来重视小区内的环境建设。例如建设亮丽的景观,铺种大面积的绿化,这些措施使得环境不断美化,从而使居住不但仅是住宿而成为一种享受。 3、交通状况 由于黄岐与广州相连,黄岐与广州间的交通十分方便。现在黄岐陆路已有286、281、132、205、81、127等线路公交车往返广州,同时水上巴士昼夜穿梭于两地之间。水路、陆路的交通便利在很大程度上有利于在黄岐居住在广州工作或去广州游玩的居民。现如今,在整个交通情况不断得到改进的情况下,每个知名小区都会针对自身情况开通屋村巴士或设私家码头,这些更方便了买家。 4、配套设施 随着经济的发展,黄岐的市政配套不断完善,从以前的一个以耕作为主的地道乡村变为今日的小型都市,商业娱乐设施已不再依赖于广州,连美食也不逊色。同时住宅小区也为了吸引顾 3
项目 1.了解黎大师生使用哪些运营商的产品。 2.了解黎大师生的消费模式。 3.了解黎大师生使用手机的频率。 4.了解黎大师生对手机功能的要求。 5.了解黎大师生对天翼手机的了解程度。 6.了解黎大师生对天翼校园套餐的喜好程度 7.了解黎大师生对华为C8500的评价。
我们通过制定问卷，以拦路阻截法的方式邀请同学腾出宝贵时间填制我们的问卷。对黎大市场进行了调查，大体上得出以下分析结论。 项目一、了解黎大师生使用哪些运营商的产品 表1 表2
通过表1、表2，数据可以得出目前黎大师生91%是使用移动。电信和联通使用的人数较少、而大部分选择使用移动的原因中63%因为周边的较多人使用移动。54%的认为移动公司的品牌好，信誉好，口碑好，29%和26%的人认为移动自有选择的套餐多和话费、短信费比较实惠，少部分的人认为移动总体价格便宜。所以中国电信应加大力度进行宣传的，比如找比较受学生欢迎的明星来代言品牌的，提高在学生心目中的形象跟地位。同时也应针对学生年代比较喜欢打聊天跟发短信的，设计出更适合学生的方案。这样就会有更多的同学使用，身边的同学自然也会跟着用。 项目二、了解黎大师生的消费模式。 表3 表4
通过表3、表4数据可以知道63%的同学月生活费处于500~600；26%的同学月生活费处于650~800；17%的处于800~1000。35位同学中不存在1000元以上的同学。可知黎大学生的生活模式属于节约想的，满足大部分同学的生活支出相对合理，因经济能力影响消费支出，因此支出围表可知63%的同学月费是25~50元。17%月费是50~75元；9%小部分的同学月费是75~100元；35名同学中不存在月费在100元以上的。从而可以得知华为C8500预存200元地活动还是合适黎大市场的，但每月保底消费39元再加上其他费用会让学生觉得比较贵，应有所降低，比如可以采用200元购机每月保底消费29元地的策略。 项目三、了解黎大师生使用手机的频率。 表 5
地产项目策划报告 以下是为大家整理的地产项目策划报告的相关范文，本文关键词为地产,项目策划,报告,，您可以从右上方搜索框检索更多相关文章，如果您觉得有用，请继续关注我们并推荐给您的好友，您可以在教育文库中查看更多范文。 第一篇项目背景及思考 第一部分房地产发展宏观背景 一、经济状况及影响
经济是房地产发展的基础，对房地产的发展影响大而深远，区域经济发展的波动将直接影响区域房地产的发展。分析研究遂宁近几年经济的发展的现状及发展规律，以致能我们够更好地利用良好的经济环境，保证项目的成功开发。 一）、20XX年经济总结 据统计部门资料：20XX年，遂宁市实现国民生产总值193.5亿元，年均增长10%。三次产业比由1999年的35.9：32.3：31.8优化为31：34.3：34.7。实现了市区县良性互动、协调发展。这一比例的变化说明，遂宁第三产业的比例在增加，服务产业的功能在加强。 二）、20XX年经济展望 据市管理部门预测：２００５年遂宁经济将稳定增长，预计遂宁的ＧＤＰ增长将保持在１０％左右的增长速度，社会投资的增幅将保持１０％。农民人均增收在１００元以上。２００４年遂宁全市的ＧＤＰ较上年增长１３％，若按此计算，05年国民生产总值将达到了218．7亿元，地方财政收入达到了５．０９亿元!这是遂宁建市以来ＧＤＰ增长最快的一年!遂宁主动适应国家宏观调控政策，走可持续发展的道路，从２００２年到２００４年连续三年超过了两位数的增长。遂宁经济的稳定快速发展，为遂宁房地产业的发展提供了源动力。 三）、经济发展回顾及预测 通过我们对近几年经济情况的分析得出：近几年，遂宁经济持续稳定增长，预计到05年国民生产总值将超过200亿元人民币。如果按10%的增长率计算，到20XX年国民生产总值将达到240亿元人民
竭诚为您提供优质文档/双击可除某房地产项目市场调研报告 篇一：某房地产项目营销策划书_ 某房地产项目营销策划书 一、项目简介： 某房地产项目位于郑州房地产市场的东南板块，在郑汴路路南，凤凰东路、凤台路（在建）和青年路三条路呈市场等分开。 某房地产现有的物业形态由连排别墅、普通现房多层和在建的小户型多层组成。一期连排别墅市场定位发生失误，出现了销售障碍。一期5#、7#、9#、11#、13#、15#六栋多层吸取了别墅的教训，以超低价位入市，顺利的实现了销售，但没有为开发商实现预期的利润，没有树立中、高档物业的品牌形象，无意中形成某房地产下一期小户型开发和小高层开发的品牌障碍。 现在，一期多层尚有37套现房、准现房，销售额850 万元。其中159.7m2的三室两厅有23套，以五、六楼为主；127m2的三室两厅7套；这两种房型的销售金额占一期余额
的90.4%。 二期小户型总销售金额预计2800万元，临街商铺1700万元，合计4500万元。预售许可证预计20XX年5月底办下。 由此可见，目前某房地产的可售资源由三种不同的物业组成：期房小户型、现房大户型和商铺。其中二期小户型占所有可售金额的52%，一期大户型销售额16%，二期临街商铺占32%。如何解决可 售资源过于分散的障碍，是我们面对的重大挑战之一。 型将社区同周边的商品大世界、名优建材 二、市场概况及基本竞争格局： A、东南板块及郑汴路商圈。 郑州房地产市场的东南板块主要由三部分组成：郑汴路沿线、东明路南段沿沿线、航海东路与107国道沿线。 郑汴路沿线主要由建业、英协、百合花苑、东方明珠等中高档楼盘组成。在郑汴路商圈的支撑下，这里已经成为明确的高尚住宅区。某房地产位于这一区位之内。与英协、建业几乎是一路之隔。但某房地产在操盘过程中，没有除理好商务环境与居住环境的品牌区分与借势，纯粹以低价位的品牌内涵介入竞争，不仅没有收获天然的地段价格优势，而且为二期、三期制造了品牌障碍。 东明路南段沿线目前竞争非常激烈，主要由东明花园、佳艺花园等楼盘组成。
香格里拉地产广告策划 前言 随着经济社会的发展，中国的房产市场也从买家市场过度为了买家市场，房地产开发商已经不能掌控主动权，所以以往那种坐等买家的局面已经被全完的扭转。随着房产领域竞争强度的不断加大，各开发商都将自己的眼光放在了顾客的需求上，现在谁能满足顾客最真实的去求，谁才将在房产领域立于不败之地。而一切工作的前提是怎样吸引过来顾客，怎样将顾客的需求信息传达出去，这就需要房产广告的魅力了，在一定意义上说，广告就是各开发商的起跑线，谁能在起跑线上获得先机，在一定程度上也就比竞争者提前成功了一步。 企业的广告活动原来只担负站在企业立场上向消费者推销产品的任务,成为企业推销观念的翻版.而策划观念的引入,则使市场和消费者受到了高度重视,市场分析、消费行为分析、产品分析、竞争对手分析成为广告决策的前提,从而顺应了企业从推销导向向营销导向的变化. 在房地产行业,广告策划不仅要考虑地产开发项目的区域经济情况、而且要考虑地产开发项目周围的市场情况和区位情况.房地产策划是一个庞大的系统工程,各个策划子系统组成一个大系统,缺一不可,密切联系,有机统一.同时它的理念、创意、手段应着重表现为超前、预见性.在市场调研阶段,要预见到几年后房地产项目开发的市场情况;在投资分析阶段,要预知未来开发的成本、售价、资金流量的走向;在规划设计阶段,要在小区规划、户型设计、建筑立面等方面预测未来的发展趋势。也就是说，房产的各个环境都将离不开广告策划，它已经成为了房产开发的骨骼与血液。
目录摘要 一．市场状况分析 1.1宏观环境分析 1.2竞争环境分析 二．SWOT分析 2.1 优劣势分析 2.2 机会与威胁 三．目标市场选择与定位 3.1 广告目标 3.2 目标市场选择 3.3 商品房市场定位 四．营销策略与战术营销组合4.1 广告诉求策略 4.2 广告表现策略 4.3 广告媒介策略 五．计划具体实施 5.1 时间安排 5.2 广告表现与发布
战略营销策划书 报告人： 单位： 报告日期：
目录 1、市场背景分析 （1）人口统计 （2）消费者状况分析 （3）竞争状况分析 2、营销环境分析(SWOT) （1）糖果屋的优势与劣势 （2）能够获取的市场机会和面临的威胁3、市场定位 （1）购买行为的分析： （2）人口的分析： （3）心理的分析： 4、营销战略规划（战略目标） （1）战略目标 （2）战略规划 （3）战略部署 5、营销组合策略 （1）产品策略 （2）价格策略 （3）渠道策略
6、促销预算、行动方案控制 前言 我们2011级物流一班的七位同学设计了一份牛牛糖果屋战略营销策划书。近几年，各大城市糖果屋发展趋势良好，而中山仅仅处在初级阶段。随着糖果产业的繁荣与糖果周边产业的不断发展，糖果屋形成了它独特的气质。 针对本组的战略营销策划，我们首先要对中山糖果市场，即有可能影响“糖果屋”的营销环境作一次全面的策划。策划书课题为：中山糖果市场的营销战略策划书。我组全体成员通过上网及一些报刊书籍的查阅，搜集了大量宏观，微观营销环境的资料。根据搜集第一手资料的要求，设计了一份有关糖果屋的战略营销策划书。经过整理统计，获得相关的营销战略内容。 本调研报告撰写的分工为：“糖果屋市场背景”由李建恒负责;“营销环境的分析”由谈内媛负责; “市场定位”由吴文业负责; “营销战略规划”由肖健兰负责；“营销组合策略”由张雅妍负责；“促销预算，行动方案控制”由戴文静、叶伟健负责。 由于时间仓促，编者的水平有限，报告中难免有所失误，敬请指正，谢谢。
一．市场背景分析 1）人口统计 市统计局近日先后发布两份中山市2010年第六次全国人口普查公报显示，中山目前有常住人口312.89万人。我市总人口性别比不断升高，外来人口男性多于女性。全市常住人口中，男性人口为165.63万人，占53.07%；女性人口为146.46万人，占46.93%。总人口性别比（以女性为100，男性对女性的比例）113.09，比全省的总人口性别比109高出4.09。 2）消费者状况分析 糖果作为一种甜食，为众多人所喜爱。在糖果的喜好程度上进行划分后，经过初步调查，在整体人群中，喜好糖果的人占大多数。而在喜好糖果的人群中我们发现，女性占着绝大部分。按年龄，可以划分为12岁以下儿童期人群、13—18岁青春期人群，19—35岁青年期人群以及35岁以上人群。 数据调查显示，35岁以下的人群，包括的儿童青少年以及青年更偏爱糖果，他们是糖果消费的主要力量。目标市场“年轻”的特性，将其定位于“年轻活力新一代”。 消费心理和模式
目录 一、房地产市场运行态势 (2) 二、房地产市场面临的问题 (6) 三、对策措施 (9)
泸州市2011年房地产市场调研分析及对策 自2005年以来，国家对房地产市场实施了以增加有效供应、降低房价、强化市场监管、提高贷款利率、紧缩银根为主要内容的一系列宏观调控措施。今年，这些调控措施对我市房地产市场的影响开始显现，主要体现在：房地产市场商品房、二手房成交量明显萎缩；房价在高位上调整，上涨幅度显著减少，房价得到有效控制；可售房源持续增长，已经形成供大于求的局面，消费者持币观望；开发企业普遍缺少资金，开发商信心受挫；土地市场需求下降。同时，受全国房地产市场大气候影响，我市房地产市场已经面临比较严峻的形势。因此，必须对房地产市场给予新的认识、考虑新的对策，以防止房地产市场出现“崩盘”，影响经济的健康发展，影响社会的和谐稳定。 一、房地产市场运行态势 (一)房地产开发投资大幅增加，银行开发贷款继续紧缩，开发企业面临资金困难 1、2006年年初住宅投资同比增幅较大，达到39．84％，5月份开始由增幅29．8％逐月回落直至2007年3月同比减少至7．21％，随后逐月增加，到2008年6月同比增幅达到99．3％。投资量的变化确定了房地产上市量的显著变化，开发投资的大量增加导致随后的供应量大量增加，开发投资变化也是房价变化的主要原因之一，房价在开发投资大量增加情况下会有所回落，其
变化比开发投资要滞后。 2、2006年末全市房地产开发贷款余额10655万元，比年初减少 12430万元；2007年末余额为11100万元，比年初增加445万元；2008年6月末余额为8850万元，比年初减少1128万元。2006年至今开发贷款余额净减少 13113万元。 2006年商品房按揭贷款余额 141376万元，比年初增加16655万元； 2007年末余额为184710万元，比年初增加43334万元；2008年6月末余额为 229288万元，比年初增加44578万元，商品房按揭贷款全市保持了稳定增幅， 2006年至今按揭贷款余额总计增加 64567万元。 3、开发投资大量增加，开发贷款持续减少，商品房按揭稳定增长，表明我市房地产开发资金目前主要来源，一是自筹自有资金，二是商品房预售资金以及商品房按揭。今年6月份以来，由于市场疲软，靠预售资金支撑项目开发的企业因市场销售出现问题，银行银根紧缩，资金周转不畅，开发资金非常紧缺，已出现经营困难的局面。 (二)房地产交易量显著萎缩，买方市场已经呈现 1、今年截至8月底，市区商品房批准预售许可面积 107．73万平方米、住宅面积90．77万平方米，与去年同期批准预售许可面积68．85万平方米、住宅面积60．50万平方米分别增长156．47％和150．03％。市区商品房销售面积 79．98万平方米，比今年同期上市量少近28万平方米，仅是上市量的74．41％。
******整体策划报告模板 第一部分项目整盘企划营销策略 项目整盘思路图
思路的具体阐述 一、**项目整体现状、存在的缺陷 1、目前项目面临的状况 ?项目整体形象没有完全树立起来，在市场上的知名度不够。市场并没有真正意识到这种建筑产品的优势、发展趋势及升值潜力； ?由于整盘在市场上没有很强的知名度，导致项目每个单体产品在与同类竞品比较中显得有些弱势； ?区域竞品均处在现房阶段，园区相对成熟，而且促销手段对本项目存在一定的冲击； ?就单个产品形态，区域竞盘具备较强的优势，但整合优势却不及本项目； 2、市场对本项目的反馈情况 ?市场对本项目认知仍然比较模糊，甚至一部分业内人士对本项目的产品形态还不是很清晰； ?项目的整盘形象始终没有很好地树立起来，市场还没有真正认识到建筑综合体这种产品形态的优势所在； ?对本项目所处的区域比较认同，认为有一定的投资潜力； ?去年项目的价格体系具备一定的竞争优势，但目前市场认为本项目价格体系相对于支撑因素来说略显偏高； 二、项目整合分析的切入点 1、摸清区域市场及竞品情况，是分析的前提和基础 1）包装 VS 现房 ?本项目面临的最大的压力就是周边竞品楼盘的现房压力。其他同类项目在市场中已经是实体展示，而且底层商场也基本成熟，市场对项目的认知一目了然； ?目前本案虽然主体工程已经完成，但配套设施（外立面、空中花园、底层商场、入户大堂等）并没有成型，缺乏现房的直观感受； 2）整体综合VS 单一产品 ?本项目与区域其他竞品楼盘最大的区别在于项目的整体综合性和独特的建筑形态； ?只有通过包装，充分利用好整体平台优势，避免通过拆分，以单一的产品来对
市场营销策略分析报告 淘宝网是阿里巴巴网络技术有限公司依托其在B2B市场的经验和服务能力，用亿元倾力打造的。它希望以灵活的符合中国人交易习惯的方式操作网上交易，旨在真正为中国人上网购物及交易提供一个优秀的电子商务平台。 1、淘宝网营销战略 淘宝网所提供的是用户对用户的交易模式，其特点类似于现实商务世界中的跳蚤市场。其构成要素，除了买卖双方外，还包括淘宝网所提供的交易平台，也即类似于现实中的跳蚤市场场地提供者和管-理-员。 首先，网络是一个虚拟却又庞大的区域。如果没有一个像淘宝网这样知名的，让交易双方信任的电子商务平台来联系买家与卖家，那买卖双方是很难完成交易的。 再次，淘宝网为买卖双方提供技术支持服务。现在，淘宝网能够为卖家建立网上的个人店铺，发布商品信息。帮助买家快速地查找所需商品，实现电子支付。正是由于有了这样的技术支持，c2c的模式才能够短时间内迅速为广大普通用户所接受。 由此可见，买家、卖家、成熟的电子商务平台三者之间互依互存，不可分割。它们共同组成了目前中国c2c这种电子商务模式的基本要素。
淘宝网网络营销策略分析 淘宝网比起网络大买家eBay，是属于市场的后入者，在市场位置中扮演的是市场竞争者的角色，虽然“志在九鼎而不问鼎”，从不把这种想法表露出来，也不夸口自己的雄心，而是以平和的心态，努力把市场做好。 众所周知，淘宝是中国第一家免费的c2c网站。从其2003年7月正式上线，淘宝就做出了“三年免费”的承诺，免费是投入的一种表现方式，免费降低了中国网民网友网商上网进行个人间交易的门槛，是保护当前网上交易双方利益的措施，也是体现公平竞争规则的现实选择。 据2004年12月针对北京、上海、广州、深圳、杭州、南京、武汉等大型经济发达城市的调查结果显示，淘宝网的品牌知名度已经达到96%，并成为了41%消费者首选的购物网站，在品牌形象方面，淘宝网在年轻、时尚、有乐趣、新奇、进取等指标上遥遥领先竞争对手。 淘宝网的推广，最初就完全依靠口口相传，这种方式给淘宝网的进一步发展打开了坚实的基础，接下来淘宝网采用“农村包围城市”的策略。按当时的情况来说，淘宝网是没有办法在门户网站做广告的，那时候国家加紧了对短信的规范力度，使得一批靠短信业务赖以为生的中小型网站和个人网站失去了利润。在此情况下，淘宝网就针对这些中小型网站和个人网站做了大规模的推广。
某地产项目产品策划报告(doc 28页)
淄博荣宝斋项目产品策划 报告 广州凌峻房地产咨询有限公司 2003年4月
位予以系统的阐释，从而有效地促进销售，实现项目的商业价值，从专业的角度体现了营销的本来面目。 目录 一、项目产品策划的三大原则 二、竞争策略 三、构筑核心竞争力 四、项目产品开发理念思路 五、建筑平面设计思路 六、交通组织 七、公共空间 八、停车场 九、景观设计 十、照明设计 十一、建筑风格 十二、产品物业类型的发展模式
十三、SOHO商务公寓具体操作模式 一、项目产品策划的四大原则 1、以销售为导向原则 荣宝斋项目的产品策划首先考虑的因素——如何做一个能够被市场接受，而且能够畅销的产品。基与这一点，在产品策划之始，即是围绕如何做一个能够卖出去的产品，而不是去讨论实施一个不被市场与消费群所接受的过期产品。 2、快速销售原则 根据市场状况，针对项目的自身特点与优势，制定超前创新的开发理念与产品设计概念，通过良好、系统的销售模式的运作，从而达到快速实现销售目。在短时间为发展商实现合理利润的资金快速回笼。 3、强强联合的原则 在项目执行的过程中，整合专业公司进行全方位的合作，能够系统的提升项目素质，全力打造“过程精品”。
4、构筑“荣宝斋”的品牌平台原则 良好的品牌就是质量的保证，成功的品牌就是信誉，就是拥有一批“铁杆消费群”，就是让客户具有强烈的心理认同，实现“荣宝斋”品牌质的飞跃，注入新的活力——为开发商的长远发展构筑坚实的平台。 二、竞争策略 1、竞争策略选择 1.1 竞争策略类型： 1.1.1价格竞争策略： 以低于竞争者的价格赢得市场。 1.1.2差异化竞争策略： 顾名思义，采取与其他楼盘相差异的产品设计与形象包装等，形成差异化竞争。 1.1.3全面领先竞争策略： 即以我为主，开发理念先进、产品精良、价格合理的产品，从而取得全面领先的市场地位。 结论： 本项目选择全面领先竞争策略。 为保证全面领先，必须构建他人不可模仿与超越的“核心竞争力”，才可以立足市场，并在竞争中占据有利的地位。
一、项目总论 （一）项目背景 项目用地：汀棠公园以东地块 项目开发背景：芜湖市国土资源局发布了鸠江区汀棠公园以东地块的国有建设用地使用权拍卖出让公告，该地块无论位置还是配套来说都是区域的“掌上明珠”。 （二）承担可行性研究的单位 *****投资顾问有限公司 （三）研究工作依据 根据芜湖海创置业责任有限公司委托，依照委托书和上述文件以及相应的法律、法规编写本项目可行性研究报告。 二、项目投资环境和市场研究 （一）市场宏观背景 1.全国投资环境 2018年1-3月份，全国房地产开发投资21291亿元，同比名义增长10.4%，增速比1-2月份提高0.5个百分点。其中，住宅投资14705亿元，增长13.3%，增速提高1个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为69.1%.
全国房地产开发投资增速 2018年1-3月份全国房地产开发和销售情况
2018年1-3月份东中西部和东北地区房地产开发投资情况
2018年1-3月份东中西部和东北地区房地产销售情况 2018年1-3月份，东部地区房地产开发投资12277亿元，同比增长11.8%，增速比1-2月份提高0.2个百分点；中部地区投资4443亿元，增长15.0%，增速提高1.6个百分点；西部地区投资4122亿元，增长2.9%，增速回落0.8个百分点；东北地区投资449亿元，增长1.3%，1-2月份为下降15.3%。 2018年1-3月份，房地产开发企业房屋施工面积646556万平方米，同比增长1.5%，增速与1-2月份持平。其中，住宅施工面积441540万平方米，增长1.9%。房屋新开工面积34615万平方米，增长9.7%，增速提高6.8个百分点。其中，住宅新开工面积25531万平方米，增长12.2%。房屋竣工面积20709万平方米，下降10.1%，降幅收窄2个百分点。其中，住宅竣工面积14198万平方米，下降14.0%。
《报刊》市场营销方略计划设计 市场营销战略形式和战略选择分析 3.1 SWOT分析 SWOT分析是对企业或企业某一方面进行优势（strength）、劣势（weakness）、机会（opportunity）和威胁（threats）分析。SWOT分析实际上是将企业或企业某一方面的内外部条件的各个方面的内容进行综合和概括，进而分析组织的优势、面临的机会和威胁的一种方法。其中优劣势分析主要着眼于企业自身的实力及其与竞争对手的比较，而机会和威胁分析将注意力放在外部环境的变化及对企业的可能影响上，但是，外部环境的同一变化给具有不同资源和能力的企业带来的机会和威胁却可能完全不同，因此，两者之间又有紧密的联系。分析见下表：
3.2 竞争状况分析 四川日报报业集团成立至今，除党政机关报《四川日报》外，下辖《报刊》、《天府早报》等多种子报，2002年9月26日，成都日报报业集团正式宣布成立，包括《成都日报》、《成都商报》、《成都晚报》等。这一时期整个成都报业市场相对平稳，出现了整合趋势。从成都报业的竞争历史看，一些报纸已经主动或被动地退出了战场，从最初的7家都市类报纸竞争到今天两大报业集团的竞争，成都报业正面临着一些新的竞争环境，这主要表现为：
1.竞争形态发生了变化。 成都本地报纸过去散兵游勇的竞争态势被集团间的竞争形态所取代，除去《四川日报》和《成都日报》两份党政机关报，本土都市类报纸的竞争将在四川日报报业集团的华西报、早报和成都日报报业集团的商报、晚报之间展开。 2.竞争格局初步形成。 2001年成都各家都市类报纸对外公布的发行量按大小依次是：商报65万份；华西报54万份；晚报30万份；早报16万份。四川省社会科学院新闻研究所在2001年做的市场调查则显示了各报在零售市场上所占的份额，2002年这种格局并未发生显著的变化（见表4-1）。因此，根据以上结果，我认为成都本土的都市类报纸的市场格局已经大体形成并趋于稳定，其中居于领头位置的是商报和华西报，第二梯队则是晚报与早报。 表3-1 2002年成都市报纸零售市场份额
房地产开发与经营课程设计
目录一、宏观市场环境分析 （一）武汉市宏观经济环境分析 （二）产业政策对房地产市场的影响 二、区域市场分析 （一）区域环境分析 （二）区域产品特征分析 （三）新政对区域的影响 三、产品定位
（一）项目SWOT分析 （二）形象及市场定位 （三）文化内涵定位 （四）目标购房群定位 （五）产品设计定位及建议 （六）价格定位 四、销售推广建议 （一）销售推广建议 （二）案名及平面表现 （三）营销推广建议 五、案例评述 武汉房地产市场项目开发策划书 一、宏观市场环境分析 （一）武汉市宏观经济环境分析
“十五”及“十一五”期间，武汉市经济持续、健康、快速发展。至2007年底，武汉GDP 就已经到达3141亿元，跨入“3000亿俱乐部”。 武汉作为湖北经济增长的“引擎”，在全球金融危机背景下，GDP增长快速，仍高于全国、全省平均水平。武汉着力打造八个千亿产业，各项指标接近十年最高水平。武汉经济呈现以下特点：1、消费市场旺畅。武汉累计实现社会消费品零售总额持续增长。2、消费价格回落，这将促进人们对高价值产品的消费居民收入提高，将促进房地产市场更加活跃。（二）产业政策对房地产市场的影响 与房地产市场联系比较紧密的金融政策，税收政策以及国家各种关于调控和稳定房价的政策措施对房地产市场起着很大的影响，下面我国针对房地产市场的最新政策。 虽然目前宏观经济明显复苏，但经济增长基础尚不稳固；而楼市价格的持续上涨，房价重站高位。由此判断，未来的房地产政策将可能走向有保有压，对首次置业继续优惠、对二套房贷款收紧的政策可能性更大。
二、区域市场分析 （一）区域环境分析 本案位于武汉新型商业区——光谷商业区腹地，离武汉光谷CBD近五分钟车程，在短时间内就能到达光谷中心，满足各项购物需求；小区面朝中国最大的城市内陆湖——东湖，自然环境优美，在小区内生活，东湖美景尽收眼底，为您的居住带来身临鱼米之乡之感；小区背临著名学府——中国地质大学，人文气息浓厚，使您置身家中就能聆听高等学府的教育。
商业地产项目营销 策划报告
无锡·同致地产·商业地产项目 「策划营销工作报告书」 第一部分、商业市场调研
影响商场物业开发成功的因素很多,如市民的收入水平、消费水平与消费结构,商业圈半径,新旧商业格局,商业贸易的繁荣程度及其影响力,商场物业所处区域(或商业圈)的商业环境,竞争对手的实力与策略等。因此,在操作商业地产时,市场调研成了商场成败的桥头堡。 一、市场调研概况 调研时间、地点区域、回收问卷、调查方法(消费者座谈会、实地考察法、分区域随机抽样法等)与基本结论 二、宏观背景分析 1、周边主要城市商业物业发展水平的比较 2、国民经济主要技术经济指标、 3、政府有关举措与城市远景规划、社会因素分析等 三、区域商业市场研究 (一)、区域商圈研究 1、城市发展状况:GDP指数、人口分布、产业结构等。
2、项目区域商贸状况:交易状况、恩格尔系数、居民收入及消费结构等。 3、人流研究:人流包括垂直人流及水平人流,研究范围包括:人流类量、停留时间、每次消费、对不同类别的需求(吃、喝、玩、乐)等。 4、商圈辐射范围:一级商圈、次级商圈辐射范围、商圈内的竞争项目等。 (二)、终端消费者研究 1、消费习惯:地域的差异性,不同宗教、不同民族、不同年龄、性别等。 2、逛商场频度:是影响商场人流的关键。 3、偏爱商场:包括寻找出消费者偏爱程度高的商场吸引点及其原因。 4、对项目商圈评价:包括区域商品价格、对商场满意度等。 (三)、投资客户研究 1、经营范围:找出研究范围包括百货店、大连锁店或快餐集团的个别需要。 2、投资动向:包括投资类型、租金范围及交纳方式等。 3、商圈内商铺经营状况:包括经营时间、营业时间、经营业绩等。 (四)、竞争对手研究
房地产营销策划报告 房地产营销策划报告 。我从不认为报告的页数越多就越好，越薄就越没价值。大多数情况下，写报告的人为了体现自己的工作成果或辛苦的程度，一整就是上百页，废话要写几十页。我见过的最贵的一本报告是60万，就是国际上一家知名的顾问公司写的。但报告的价值与价格往往不成正比，开发商往往迷信知名的顾问公司，一份报告给个几十万，眼睛都不眨一下。怎样的报告才是有价值的呢?答案只有一个： 能够解决问题的报告才是有价值的，才是好的报告。而不是以报告的厚度和价格及写报告的人的名气来衡量。能够解决问题有几个含义： 其一解决问题的方式或方法必须是明确有效的;其二解决问题的方式或方法是可操作的;其三解决问题的方式方法是低成本的(时间、人力、财务成本等)。报告的观点报告的观点是一份报告的灵魂及核心，也是这份报告的价值所在。观点没有绝对的对与错，关键是看能不能解决问题。可能这份报告就几页纸，哪怕就是一段话，只要能把困扰你的问题解决了，那么它就是有价值的。如果得出的结论在不能解决问题，那么这份报告就一分钱不值，不论它有多厚，充其量就是一堆废纸。报告的逻辑关系策划人有一句名言： 可以容忍你的观点错误，但决不能容忍你的逻辑关系错误。这句话说得是一针见血。上学的时候解数学题，如果你用的公式是对的，即使结果错了，老师也会给你一半的分。报告中的分析问题的逻辑关系或是原理一定是正确严谨的。这是关乎方向性的问题，不能有半点
的偏离，否则会南辕北辙，距离你要达到的目标会越来越远。报告的数据数据是对观点的有效支撑和说明，因此数据一定是真实准确的。数据要保证时效性，超出时间范围的数据，不具备参考意义。数据的统计有不同的出处，因此从那里得到的数据，一定要注释清楚，最好是权威机构或官方的，大家都认可得机构才具备说服力。一切的数据都是为观点服务的，不要为了堆砌数字而堆砌数字。报告的文笔语句简洁、通顺，用词准确是最基的要求。报告不是散文和诗，渲染和美化只能使报告贬值。不说废话、套话，模糊不清的，只要不是为了支持你观点的东西，就不要写。与上就是我心目中好的报告的标准。报告排版简洁、令人赏心悦目那就更好了。当然每个人的审美观是不同的，不另类、不花了唿哨是基本要求。简洁、大方、美观就可以了。说老实话我觉得世联和易居中国的报告不错。世联的逻辑关系强，报告严谨，有冰的味道。易居中国的数据比较扎实，文笔简练。但最重要的还看是能不能解决问题。 附送： 房地产营销策划方案 房地产营销策划方案 骤1： 房地产项目所在地市场情况初步调查【主要任务】从宏观上整体把握项目所在地房地产市场情况，从区域环境、区域房地产市场情况、项目所在地板块竞争项目分析，对项目情况作初步了解，为项目可行性研究提供依据。阶段A：