房地产工程成本全过程精细化管理(pdf 共72页)

案例：同等开发强度下，不同产品的组合价值不同
方案一
容积率0.93
别墅比例
28%
高层比例
72%
收入(亿元)
23.1
成本(亿元)
20.6
税前利润(亿元) 2.5
方案二
容积率0.93
别墅比例
48%
高层比例
52%
收入(亿元)
26.3
成本(亿元)
20.8
税前利润(亿元) 5.5
48
商业地产--基于项目价值最大化来选择产品组合—方案
i立瞿成本筐撞霜点及解霜万法
房地产成本影响的关键阶段
影
响
100
投
95
资
的
程 度
75
（
%
）
60
项目决策 概念设计 方案设计 扩初设计
设计
招标、发包 设计要求改变（设 计标准、平面布置 等）
35
施工图设计
25
招标、发包
10
1/4
项目进展时间
前置目标管控，在方案设计阶段前，决定了90%的成本
1、投资拿地阶段 2、定位设计阶段 3、过程施工阶段 4、竣工结算阶段
概念方案一的 目标成本V1’
概念方案二的 目标成本V1’
概念方案N的 目标成本V1’
备注：黑色粗体部分为部门工作内容，红色粗体部分为本阶段的工作成果，紫色粗体部分为上阶段的工作成果。
解决 提高 保证
赠送比例
可售单方 建造成本
可售单方 开发成本
可售单方 财务成本
平均售价
净利润
净利润率
满足规划指标的项目多方案成本与收益
“管头”
拿地限额
标准成本
固化刚性成本 控制弹性成本 适配标准严控战略集采价 主体建安严控总包战略价

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71、既然我已经踏上这条道路，那么，任何东西都不应妨碍我沿着这条路走下去。——康德 72、家庭成为快乐的种子在外也不致成为障碍物但在旅行之际却是夜间的伴侣。——西塞罗 73、坚持意志伟大的事业需要始终不渝的精神。——伏尔泰 74、路漫漫其修道远，吾将上下而求索。——屈原 75、内外相应，言行相称。——韩非
Hale Waihona Puke 房地产全过程成本精细 化管理
6、纪律是自由的第一条件。——黑格 尔 7、纪律是集体的面貌，集体的声音， 集体的 动作， 集体的 表情， 集体的 信念。 ——马 卡连柯
8、我们现在必须完全保持党的纪律， 否则一 切都会 陷入污 泥中。 ——马 克思 9、学校没有纪律便如磨坊没有水。— —夸美 纽斯
10、一个人应该：活泼而守纪律，天 真而不 幼稚， 勇敢而 鲁莽， 倔强而 有原则 ，热情 而不冲 动，乐 观而不 盲目。 ——马 克思

谢谢
房地产开发项目全过程成本精细化管 理
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6、黄金时代是在我们的前面，而不在 我们的 后面。
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7、ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ急吃不了热汤圆。
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8、你可以很有个性，但某些时候请收 敛。
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9、只为成功找方法，不为失败找借口 (蹩脚 的工人 总是说 工具不 好)。
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10、只要下定决心克服恐惧，便几乎 能克服 任何恐 惧。因 为，请 记住， 除了在 脑海中 ，恐惧 无处藏 身。-- 戴尔． 卡耐基 。
11、越是没有本领的就越加自命不凡。——邓拓 12、越是无能的人，越喜欢挑剔别人的错儿。——爱尔兰 13、知人者智，自知者明。胜人者有力，自胜者强。——老子 14、意志坚强的人能把世界放在手中像泥块一样任意揉捏。——歌德 15、最具挑战性的挑战莫过于提升自我。——迈克尔·F·斯特利

“总目标成本管理法” ，是以项目预设的市场价格或销售 收入为基础决定产品的成本，以保证实现预期的利润。
目标成本法使成本管理模式从“销售收入＝开发成本+应有 利润” 转变到“销售收入－目标利润贡献＝目标成本”。
➢ 成本目标的制定
1、目标的内涵：
– 不仅限于成本目标值本身、更要关注成本背后的产品目标
➢ 成本管理新思维
从客户购买成本、使用成本、享用效果等方面考虑物业保 值增值等近期、长期利益为成本控制出发点
做到相对成本控制：现实客户价值最大化； 改变传统成本控制思维，实现：
– 从乙方挖潜到客户挖潜 – 从后端控制到前端控制 – 从成本核算到成本控制
目录
一．房地产企业成本及利润的压力 二．房地产项目成本构成 三．有效的成本管理方案和实施要点 四．房地产项目全过程成本控制 五．成本精细化管理标杆房企案例研究
定及控制 4、成本管理的阶段（WHEN)—全过程 5、成本管理的责任人（WHO) —全员 6、成本管理的方法(HOW）—目标管理
目录
一．房地产企业成本及利润的压力 二．房地产项目成本构成 三．有效的成本管理方案和实施要点 四．房地产项目全过程成本控制 五．成本精细化管理标杆房企案例研究
➢ 总目标成本管理法
阶段性目标成本管理法，是在“总目标成本管理法”基础 上，进一步展开，重视阶段性成本目标的管理。
如：在土地拓展/拿地时确定土地成本为35%，规划设计成 本为3%，营销费用为2%……
➢ 业务模块成本目标管理法
对于企业规模较大的房地产企业，如万科、龙湖等标杆房 地产企业，通常建立战略级的成本控制体系。
本信息分析评价体系； – 建立严格完善的项目立项审批权限和流程； – 制定适当的土地获取投标报价策略； – 严格控制交地及付款风险。