建设用地管理整理

建设用地管理 第一章 建设用地管理概述 1、建设用地概念 通常是指通过工程措施和资源开发，为人类的生产、生活等方面和物质建设所提供的土地。 2、建设用地的特性 （1）建设用地的扩展性 （2）建设用地的非生态利用性 （3）建设用地额可逆性差 （4）建设用地的土地利用价值高 （5）建设用地的区域选择性强 （6）建设用地的空间利用性 （7）建设用地的再生性 3、建设用地取得方式 （1）征收集体土地 （2）划拨国有土地 （3）出让国有土地 （4）国有土地使用权租赁 （5）国有土地使用权出资（入股） （6）国有土地使用权转让 （7）集体土地使用权转移 4、建设用地管理的概念、对象 建设用地管理是指国家为了维护社会主义土地公有制，调整建设用地关系，合理组织建设用地利用而采取的行政、法律、经济和工程技术相结合的综合性措施。 对象：指已利用土地中除农业用地之外的一切非农业生产用地即广义的建设用地。 5、建设用地管理的原则 （1）统一管理原则 （2）强调规划对建设用地的控制作用的原则 （3）节约、合理利用每寸土地，保护耕地和提高土地利用率的原则 （4）实行建设用地的有偿使用原则 （5）社会、经济、生态三效益统一原则 第二章 建设用地宏观调控 6、建设用地宏观调控的主要内容 （1）控制建设用地总量，就其目的来说，首先必须保持人口和耕地之间宏观比例平衡和协调，保持农业在国民经济发展中宏观比例的平衡和协调。 （2）调节建设用地结构，使建设用地结构符合市场经济发展的需要，符合各部门行业发展对用地的需要。 （3）改革建设用地分配方式，实行建设用地统一管理，有计划、有偿、有限期、流动地使用土地。 7、建设用地宏观调控的措施 （1）直接调控 （国家通过强制性的行政手段，对建设用地的供需总量和结构进行调节和控制活动的总称）（2）间接调控（指国家运用经济手段，通过调节利益关系，引导用地单位从自身经济决策出发建立自我约束机制，调节和控制建设用地活动的总称） 8、建设用地宏观调控的必要性 （1）由土地资源的稀缺性和使用的排他性决定 （2）由我国经济发展规律决定 （3）由我国当前建设用地供需矛盾与保护耕地的要求决定 9、建设用地计划管理概念 建设用地计划管理是指建设用地计划的编制、执行、监察、修改和总结等各个工作环节所进行的管理活动。 10、建设用地计划体系 （1）按时间序列分（长期、中期、短期计划） （2）按管理序列分（国家、地方计划） （3）按调节控制程度序列分（指令性计划、指导性计划） （4）按建设类别分（国家建设用地计划、乡镇集体建设用地计划、农村个人建房用地计划） 11、建设用地计划遵循原则 （1）统筹兼顾的原则 （2）节约土地、保护基本农用地的原则 （3）与土地管理其他措施相协调的原则 12、建设用地计划指标的确定 农村个人建房用地计划指标的确定（因素分析法、耕地面积控制法） 13、建设项目定额指标管理的概念 国家通过对每类建设项目制定具体的、统一的数额规定，作为建设项目用地的最高限额约束。这种以科学技术为依据，依靠行政权力、采用行政命令，对建设项目用地实行定额指标控制的方法。 14、建设用地信息的来源 土地管理系统内部：（土地管理部门的信息、活动、技术方面信息） 土地管理系统外部：（党和政府下达的方针、政策、指令、法规、经济计划、有关部门情况等；同级有关部门的信息；各种专业情报机构） 第三章 农用地转用管理 15、土地用途管制概念 是指国家为保证土地资源的合理利用，经济、社会和环境的协调发展，通过土地利用规划，划定土地用途区，确定土地使用限制条件，并要求土地的所有者、使用者严格按照国家确定的用途利用土地的制度。 16、土地用途管制的基本要素 土地用途管制的主体（国家）、客体（已确定用途、数量、质量和位置的土地）、目标（严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护）、手段（编制土地用途，划分土地利用区，实行分区管制。 17、土地用途管制内容 （1）现状管制 （2）规划管理 （3）行政审批管制 （4）开发行为管制 18、实施土地用途管制保证 （1）分类确定土地用途是土地用途管制的基础 （2）土地利用总体规划是政府管制土地用途的依据 （3）农用地转用审批是实现土地用途管制的关键 （4）土地用途登记是土地用途管制的关键 （5）法律责任是土地用途管制的强有力后盾 19、农用地转用概念 是指将耕地、林地、草地等直接用于农业生产的土地转变为用于建造建筑物、构筑物的土地即建设用地行为。 20、农用地转用应符合条件 （1）符合土地利用总体规划 （2）符合土地利用年度计划 （3）符合建设用地供应政策 第四章 土地征收管理 21、土地征收与土地征用概念 土地征收是国家为了社会公共利益的需要，依据法律规定的程序和批准权限，并依法给予农村集体经济组织及农民补偿后，将农民集体所有土地变为国有土地的行为。征收土地是一种国家行为，是法律授权政府专有的权力，除了国家可以依法对农民集体所有的土地实行征收外，其他任何单位和个人都无权征收土地。 土地征用是指国家依据公共利益的需要强制取得民事主体使用权的行为。 22、土地征收的法律特征 （1）征收主、客体的确定性 （2）征收过程的程序性 （3）征收行为的有偿性 （4）征收性质的强制性 （5）征收行为的公开性 （6）权属转移性 23、土地征收的审批权限 （1）必须经过国务院批准方可征收的土地（基本农田、基本农田外耕地超过35公顷、其他土地超过70公顷） (2)由省级人民政府批准征收的土地（除由国务院审批外的土地） 24、征地补偿费用的概念、构成 征地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗补偿费。征收城市郊区菜地的除了应按照规定缴纳土地外还有新菜地开发建设基金 25、土地征收的补偿标准 （1）征收耕地的土地补偿费的标准（为耕地被征收前平均年产值的6至10倍） （2）征收耕地的安置补偿费标准（4到6倍，最高不超过15倍） （3）地上附着物和青苗的补偿费 26、关于被征地农民安置途径 （1）农业生产安置 （2）重新择业安置 （3）入股分红安置 （4）异地移民安置 27、土地征收方案内容 包括被征土地范围、种类、面积、权属、产值等反映被征土地的基本情况的数据，土地补偿费、安置补助费标准及其他费用标准，被征地单位的经济状况，需要安置人员的安置途径等内容。 第五章 国有建设用地管理 28、国有建设用地概念 国有建设用地是指属于国家所有即全民所有的用于建造建筑物、构造物的土地。 国有建设用地按权属分为国有、乡（镇)村集体建设用地 29、临时用地的概念 临时用地是指因建设项目建设施工和地质勘查需要临时使用，在施工或者勘察完毕后不再需要使用的国有土地或者农民集体所有的土地，不包括临时使用建筑物或其他设施而使用的土地。 30、临时用地特点 （1）不改变原有土地的使用性质 （2）临时用地不改变土地权属性质 （3）临时用地使用的是城市内的空闲地、农用地和未利用地 31、国有建设用地供应的概念 国有建设用地供应是指土地行政主管部门依据国家法律法规与政策，将国有建设用地使用权提供给建设用地单位使用的过程。 32、国有建设用地供地的方式 （1）国有建设用地划拨方式供应 （2）出让 （3）租赁 （4）作价出资（入股） （5）授权经营 33、国有土地使用权收回的概念 国有土地使用权的收回是指人民政府依照法律的规定，收回用地单位和个人国有土地使用权的行为。 34、收回国有土地使用权的具体范围 （1）为公共利益需要使用土地 （2）为实施城市规划进行旧城区改建 （3）土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满。 （4）因单位撤销迁移等原因，停止使用原划拨国有土地的 （5）公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的。 （6）违约收回土地使用权。 第六章 国有土地使用权出让管理 35、国有土地使用权出让的含义 国有土地使用权出让就是市、县土地管理部门以国家土地所有者代表的身份，通过协议、招标、拍卖、挂牌等方式将国有土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并有土地使用者向国家这幅土地使用权出让金的行为。 第八章 农村集体建设用地管理 36、农村集体建设用地的概念 农村集体建设用地是指属于农民集体所有的用于建造建筑物、构筑物的土地。 37、乡镇企业建设用地 乡镇企业建设用地包括乡（镇）、村（或村民小组）两级农业集体经济组织举办的企业、农民集资联办的企业、农民个体企业以及农民集体与其他单位和个人联办的企业使用的本集体所有土地。 38、农村村民宅基地的概念 农村村民宅基地是指农村居民建设住宅所使用的集体土地。 39、使用农村宅基地的要求 （1）农村居民一户一宅 （2）宅基地面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。 （3）农村居民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有宅基地和村内空闲地。 （4）宅基地涉及占用农用地，应当先依法办理农用地转用审批。 （5）出租、出卖房屋和非法转让房屋的，再申请宅基地不予批准。 第九章 外商投资企业用地管理 40、外商投资企业用地的概念 外商投资用地是企业住所、办事机构和生产经营的所在地，是我国实行对外开放、吸引外资的重要条件。 41、外商投资企业用地的取得方式 划拨、出让、转让、出租 42、外商投资企业用地限制 （1）取得的是土地使用权而不是土地所有权 （2）用地年限与企业经营期限相同 （3）不得擅自改变土地的用途 （4）必须严格遵守所在地的城市建设规划 43、外商成片开发的含义 成片开发是指外商在取得土地使用权之后，依据规划对土地进行综合性的开发建设，平整场地、建设供排水、供电、供热、道路交通、通信等公用设施，形成工业用地和其他建设用地条件，然后转让土地使用权，经营公用事业；或者进而建设通用工业厂房以及相配套的生产和生活服务设施等设施用地等地面建筑物，并对这些地面建筑物从事转让或出租的经营活动。 44、外商成片开发土地的审批程序 （1）项目建议书的编制和审批