广州房地产泡沫实证研究

和 土 地 出 让监 控 、 立 房 地 产 信 息 发 布机 制 、 高房 地 产 市 场 准 入 门槛 将 是缓 解 积压 房 ， 制 房 地 产 市场 膨 胀 的 有 建 提 抑
效 手段 。
【 键词 】 地 产 泡 沫 ； 度 ； 标 ； 关 房 测 指 实证研 究 【 图分 类 号 ］２ ３３ 中 Ｆ９ ． ５ 【 献标 识 码 Ｉ 文 Ａ 【 文章 编 号 ］ ７ － ９ Ｘ（ ０ ６ ０ － １ ７ ０ １ ３ ２ １ ２ ０ ）６ ０ ２ － ３ ６
维普资讯 Βιβλιοθήκη ２０ ０ ６年 第 ６期
总 第 ７期
经 济 研 究 导 刊
ＥＣ０Ｎ０ＭＩ Ｃ ＲＥＳＥＡＲＣＨ ＧＵＩ ＤＥ
Ｎｏ６， ２ ０６ ． ０
Ｓｅ ｉｌ ｒａ Ｎｏ７ ．
广 ， 房 地产 泡沫 实证研 究 ｋ ｌ ｌ Ｉ
明 娟 ， 子成 王
地 产市场 是否 存在 泡沫 。 这两种 方法 各有 优缺点 ， 第
一
种 比较 科学 严谨 ， 不 易操作 ， 但 第二 种 比较容 易操
作， 但不够 严谨 。 于 目前 房地 产市场 发 展不够 成熟 鉴
稳定 ， 合理 的地 价 、 用 、 费 建设 成 本 、 润 以及未来 收 利
益等 参数难 以确 定 ， 据 的获得 也 困难 ， 数 直接 测度 法
价 广州 房地 产市场 是否 存在泡 沫及 泡沫 程度 。
１ 价 收 入 比 指 标 分 析 ． 房
房地 产泡沫 是 指房地 产实 际价格严 重脱 离理论
价值 的现 象 。泡沫 的存在是 相对 于房地 产 的理论价 值来 说 的。 于引发 房地产 泡沫 的原 因 ， 对 一般来 说主 要 有两个 ：一是 开发 商 的过 热投 资和 消费者 的投机 预期 形成 投机需求 造 成 ，二 是银行 金 融资金 的支持
在实 际操作 中较 难 ，我们倾 向 于选择指 标法 来测 度
房地 产泡 沫程度 。 面 以广 州市房 地产 市场 为例 ， 下 进 行指 标法测 度研 究 。
例 ， 取 房价 收 入 比 、 地 产 开 发投 资增 幅与 Ｇ Ｐ 选 房 Ｄ 增 长速度 比 、商 品房 空置 率等 多个泡 沫指标 来测度
１９ ９ ８年 ， 国开 始取 消福 利 分 房 ， 行 个 人 住 我 进 房 的货 币化改 革 ，中国 的房地 产市场 步入快 速 发展
（ 李维 哲 、 曲波 ，０ ２ 。 ２ ０ ） 对 于房地 产泡 沫 的测度一 般有 两种 方法 ，一 是
期 ， 资增 幅 较大 ， 地产 价格 也 随 之持 续 上涨 ， 投 房 房
广 州房地 产市 场 的泡沫程度 。
一
二 、 州房 地 产 泡 沫 实证 研 究 广
本 文主 要选择 房价 收入 比、房 地产 投资增 幅 与 Ｇ Ｐ增 长 率 的 比值 、 屋 空 置情 况 、 地 产业 的盈 Ｄ 房 房
、
房 地 产 泡 沫 与房 地 产 泡 沫 测 度
利状况 、 房地 产投 资来源 等多 个泡沫 测度 指标 ， 来评
【 稿 日期］０ ６ ０ － ７ 收 ２ ０ － ６ ２
房价 收入 比一般 用 整套住 房价格 与 居 民户 年均 可 支配 收入 的 比值来 表示 ，用 来测度 居 民的购 房能
力。 比值 越 高 ， 民的支 付能力 越低 ， 居 比值 持续 上升 ， 房 地 产 市场 存 在 泡 沫 的 可能 性 就 越 大 。从 １ ９ 一 ９８
直接 测度 ， 即利用定 义测 度房地 产 的理论 价值 ， 通过
比较理 论价值 与实 际价格 来测 度房 地产 的泡沫 程度
（ ｅ ｒＥ ｇ ｎ ，９ ８ Ｊｈ Ｑ ｉ ｅ ，０ １ 。另 一 Ｐ ｔ ｎｌ ｄ １９ ；ｏ ｎ Ｍ． ｕｇ ｙ ２ ０ ） ｅ ｕ ｌ
个 是利 用指标 法间接 测评 ， 即通 过指 标 比较 ， 断房 判
（ 南 师范 大 学 经 济 与 管 理 学 院 ， 东 广 州 ５ ０ ３ ） 华 广 １ ６ １
【 摘 要 】 房 价 收 入 比 、 地 产 开 发投 资增 幅 与 Ｇ Ｐ增 长 速度 比 、 品房 空置 率 、 地 产 企 业 的财 务 状 况指 标 、 地 从 房 Ｄ 商 房 房 产 开 发投 资 资 金 来 源 、城 市居 民 消 费 价 格 指 数 与 房 屋 价 格 指 数 比等 多个 泡 沫 指 标 比较 来看 ： 广 州 房 地 产 市 场 在 １９ － ２０ ９ ８ ０ ４年 整 体 运 行 平稳 ， 是 ， Ｊ 年份 存 在 泡 沫 威 胁 ， 但 个Ｓ ， Ｊ 出现投 资过 热 、 品房 积 压 等 现 象。而加 强 房 地 产 信 贷 商
【 者 简 介】 作 明娟 （９ １ ）女 ， 北黄 石 人 ， 究 生 ， 事 区域 经 济 学研 究 。 １８ 一 ， 湖 研 从
年 ， 州 房地 产 开 发投 资 已达 到 ４ ８８ 广 ８． ６亿 元 ， 占社 会 固定 资产 投资 的 ３ ． ２ ０ ８２ ％（０ ６年 广 州市 经 济 和社 会发展 公报 ） 。但房 价 的不断 上涨 ， 引起 了人 们对 也
广州房 地产市 场 的关注 。本 文以广州 房地产 市场 为
地 产市场 是 否存在泡 沫 的争 论也 由此 产生 。 实上 ， 事 我 国房地 产在 一定程度 上存 在经 济泡 沫是毫无 疑 问 的 ， 由于房地 产市 场呈现 明显 的区域化 特征 ， 但 有些 城 市 的房地 产过 热 （ ＨＩ京 、 海 、 州 等地 ） 另一 ￣－ Ｃ 上 杭 ， 些 中小城市 房地 产市场 萧条 ， 以 ， 所 整个 房地产 市场 泡沫 到底有 多大 ， 目前 ， 还没有 一个 准确 的结论 。广 州作 为珠 江三角洲 的 中心城市 ，不 仅经 济发展 走在 全 国的前列 ，房地 产 市场也取 得长 足 的发展 。２ ０ ０５