金融危机与房地产

网络财富Intemet fortune Economic aspect经济纵横者信心。

”FASB主席RobertHerz则表示,按市价检视金融机构的资产并报告损失并不会冲击金融市场,其担心政治力量介入会威胁到FASB的独立超然地位。

安永会计师事务所(Ernst &Young LLP全球副总裁贝斯布鲁克(Beth Brooke表示,废弃市价计价准则实际上就等于否定现实。

4.对比分析“次贷危机发生后,美国国会说:国会没有错,错的是会计界”,中山大学现代会计与财务研究中心教授刘峰打趣地说,“其实会计只是替罪羊。

”刘峰从学科角度分析说,会计学虽然与每个人的利益相关,但是又不能做到像温度计一样客观准确。

东北财经大学教授刘明辉分析说,虽然会计有反映和控制两项职能,但是社会各界对这两项职能的要求不一样。

出问题时,强调的是会计的控制职能;不出问题时,才强调会计的反映职能。

在二重标准要求下,会计显得比较被动。

会计界的观点建立在会计的“反映”功能基础上。

他们认为,会计只是“温度计”,而企业财务状况好比人之身体温度,前者只能“如实反映”后者的高低,而不能决定其高低。

在他们看来,市场价格是金融资产价值的现实表现,会计不按公允价值计量金融资产,则不能“反映”金融企业的真实财务状况。

这必然违背了会计的真实、充分披露原则。

而金融界的观点则主要建立在会计的“控制”功能基础上。

其对公允价值计量的攻击路径具体集中在两个方面:一是认为,在金融危机形势下,市场失灵,市场价格是不足作为计价基准的,按公允价值计量,金融机构不得不根据市场上的“挥泪甩卖价”计量金融资产价值,计提巨额的资产减值,这与金融机构按内部估值模型计量的结果有很大差异(姑且称为市价失灵论。

二是认为,公允价值计量导致极大的账面损失,强烈地冲击了投资者的心理承受能力,使市场陷入恐慌性抛售狂潮,起到了金融泡末发生器的作用,不按公允价值计量,金融危机就会消退(姑且称为会计助推论。

前一攻击路径直接针对会计反映功能,即公允价值计量并非就能反映企业财务状况的实际情况, 而后一攻击路径则并非直接针对会计反映功能,而是强调会计反映结果对市场的反作用,即会计对市场的积极调控性影响(会计不仅仅是消极反映市场交易结果——公允价值计量具有金融泡末发生器作用。

前一路径是基础,后一路径是主题。

大多数时候,金融界人士的攻击重点直奔其主题,即宣称公允价值计量是金融泡末发生器。

5.总结会计反映论和会计控制论,是两种不同会计价值观,或者是两种不同的会计目标定位。

在表象上看,会计反映论捍卫真实、公允的道德价值;会计控制论捍卫有效、有利的经济价值。

会计价值观与会计目标定位不同,受其主导选择的会计制度也不同。

会计反映论追求如实反映,要求“现实是怎样的,会计就应怎样反映”——会计应选择“按反映现实的会计制度”进行反映。

会计控制论追求会计对经济运行的有效影响,要求“怎样是对经济有利的,会计就应怎样反映”——会计应选择“按有利于经济运行的会计制度”进行反映。

体现在金融危机拯救行动中,会计界立足会计反映论,选择捍卫公允价值计量会计准则,其目前采取的主要行动是优化非活跃市场条件下的公允价值计量。

金融界立足会计控制论,将会计作为一项金融控制手段或金融危机拯救工具,选择终止公允价值计量会计准则。

参考文献[1]白玲.浅议新会计准则下的公允价值[J].职业,2008,(21.[2]贺彩虹.公允价值计量属性应用探讨[J].中国农业会计,2008,(08.[3]杨壮.反思次贷危机:企业,最终为什么[J].中外管理,2008, (08.[4]姜彤彤.论公允价值的计量[J].财务与金融,2008,(03.[5]范俏燕.当前国际性金融危机的生成和传导[J].财经科学,2008,(07.作者简介:刘涛(1978—,男,硕士,济宁职业技术学院经管系助教,研究方向:审计。

荷花(1980—,女,大学本科,济宁职业技术学院经管系助教。

金融危机与房地产周舟(中国人民大学商学院,北京 100872【摘要】由美国“次贷危机”引起的全球性金融危机,自爆发以来不断升级扩大,从股市等金融领域逐渐波及到经济的其他领域。

房地产业作为一个敏感而又重要的行业,与这次金融危机之间的关系及其金融危机爆发后受到的巨大影响都不容忽视,值得深入研究与思考。

本文介绍了金融危机的起因与房地产之间的关系,通过对比金融危机爆发前后房地产业的状况说明金融危机对房地产业的巨大影响,从而得出了一些启示与思考,使得人们能够冷静的看待房地产业的变化及潜在的危机,清晰的理解国家采取的一系列有关房地产业的政策,对房地产业未来的趋势有一个理性的预期。

【关键词】次贷危机;金融危机;房地产;房地产泡沫引言已经过去的2008年确实是不平凡的一年,在这一年中,国际上和国内都发生了很多很多事情,尤其是在经济方面,由美国引起,发生了世界范围内的金融危机,现在一定程度上已经形成了经济危机,造成各个产业都发生了很大的变化,房地产业尤其不例外。

要想研究这次金融危机与房地产之间的关系,首先就要看一看房地产与一国经济之间的关系。

房地产一共关联大约40多个行业,房地产行业可以说是目前对整个国家经济影响最大的行业之一,它的变化都可以牵动整个国家的GDP。

房地产行业的相关税收种类繁杂,光契税一项在一个正常开发的项目中,从开发公司拿地到业主入住就需要收三次。

对于政府财政更是一笔不小的来源。

由此不难看出,房地产可以称作一个国家经济的晴雨表,其重要性可见一斑。

尤其是,随着金融产品的发展,现在大多数人购房都需要贷款,所以房地产业就横跨了金融和实体经济两大经济体系,对一国经济的影响程度也愈加强大起来。

1.金融危机起因与房地产首先,不可忽视的是,这次从美国起源的金融危机的起因就与房地产业有着密切的联系,甚至可以说是由于美国房地产市场动荡引起的。

因为,引起美国次级抵押贷款市场风暴的直接原因是美国的利率上升和住房市场持续降温。

次级抵押贷款是指一些贷款机构向信用程度较差和收入不高的借款人提供的贷款。

在前几年美国住房市场高度繁荣时,次级抵押贷款市场迅速发展,甚至一些在通常情况下被认为不具备偿还能力的借款人也获得了购8889Economic aspect Intemet fortune网络财富经济纵横房贷款,这就为后来次级抵押贷款市场危机的形成埋下了隐患。

在截至2006年6月的两年时间里,美国联邦储备委员会连续17次提息,将联邦基金利率从1%提升到5.25%。

利率大幅攀升加重了购房者的还贷负担。

而且,自去年第二季度以来,美国住房市场开始大幅降温。

随着住房价格下跌,购房者难以将房屋出售或者通过抵押获得融资。

受此影响,很多次级抵押贷款市场的借款人无法按期偿还借款,次级抵押贷款市场危机开始显现并呈愈演愈烈之势。

最先出现的就是“两房危机”,然后就是雷曼兄弟申请破产、美林银行被收购、美国最大的保险公司AIG濒临破产而被注资850亿美元拯救,直至全球股市的持续下跌,次贷引发的信用风险最终演变成一场全球性的金融危机。

2.金融危机对房地产业的影响从美国金融危机的成因我们就不难看出房地产对一国经济的影响程度之大,同时,从美国房地产业引起的金融危机波及到了全世界,反作用于了各国的房地产业。

从我国目前的状况来看,虽然房地产业衰退程度比不上其他发达国家,但是也受到了严重的影响。

2.1 金融危机爆发前中国房地产业状况本来近几年,随着经济的不断发展,房地产业十分繁荣,甚至有些过热,各地的房价不断攀升,尤其是上海、北京、天津等发达城市,同时,住房上的不平均愈演愈烈,已经成为了一大问题。

由于一部分居民买不起房,住房问题得不到解决,政府也出台了一系列政策,比如建一些经济适用房和廉租房,但是由于公平政策得不到保障,效果并不是很很明显。

同时很多专家对中国房地产市场过大的泡沫表示担忧,因为房地产业对经济的影响颇大,大家担心一旦房地产市场的泡沫破碎,中国的经济将受到重创,十分危险,很多人甚至戏称“中国的房地产业绑架了国民经济”。

2.2 金融危机爆发后世界范围内房地产业变化金融危机爆发后,全球的房地产业都出现了一定程度的衰退。

在美国,房地产市场已处于衰退初期阶段,美国经济与房地产市场将在2010年走出波动周期谷底;在美国房地产相关债券市场价格短期大幅度下跌后,市场风险得到较大释放,进一步下跌的动能和幅度不会太大,预计在2009年至2010年美国经济及房地产经济复苏时债券价格才会回升。

近期,美国政府出台了向贷款购房居民提供为期五年的抵押利率冻结计划,减轻了浮动贷款利息购房者的利息负担;美联储也规定禁止对未按期还款的购房者采取处罚或其他措施,使得大量欠款者房屋免遭法院拍卖。

但这些措施还不能根本改变房地产市场颓势。

而在欧洲,从爱尔兰乡村到西班牙海岸,到处可以看到缩水的房价,一些地区遭受的打击程度甚至比美国还严重。

今年欧洲各国的房地产市场或增速大幅放缓,或陷入停滞甚至大幅萎缩。

房价方面,爱尔兰、意大利、葡萄牙和德国西部地区均出现了下降。

在成交量方面,爱尔兰房产成交量萎缩30%,西班牙减少15%,葡萄牙减少14%,德国的房产成交量也萎缩了9%。

在印度,股市受美国次贷危机等负面消息而持续下跌,使得民众很难再有更多现金购置房产。

2.3 金融危机爆发后中国房地产业的变化在中国,美国金融危机对中国房地产市场的影响,主要通过影响宏观经济增长进行传导。

世界经济增长放缓,导致我国外部需求萎缩,企业效益下滑,投资意愿和能力下降,进而制约消费增长,经济增长下行压力越来越大。

愈演愈烈的全球金融危机从投资、消费、出口三方面直接或间接影响着我国经济增长,导致经济增长短期存在过快下滑的风险,带来居民收入增幅下降、失业率上升、股票市场财富缩水、房地产业企业家信心指数大幅下降等,都会促使房地产市场持续调整。

主要国家房地产市场的恶化效应、对经济增长的信心减弱、对房价下调的进一步期待等,都会对房地产市场形成更强的调整预期,未来调整预期的改变只能依赖于强有力的宏观调控政策和宏观经济明确的上升走势。

2008年7月底,中央对宏观经济政策进行了有针对性的调整,将“防止经济增长由偏快转为过热、防止价格由结构性上涨演变为明显通货膨胀”的“双防”方针调整为“保持经济平稳较快发展、控制物价过快上涨”的“一保一控”政策。

2008年9月以来,伴随通胀压力的逐步缓解,央行在2个月内 3次降息和2次下调准备金率,并已不再对商业银行信贷规划加以硬约束,政策发出明显的“保增长”信号,进一步扩大国内需求特别是居民消费需求成为保持经济增长的重要手段。

行业政策方面,继许多地方政府出台各种各样的刺激楼市政策之后,10月下旬,财政部和央行宣布:从2008年11月1日起,对个人首次购买90平方米及以下普通住房的,契税税率暂统一下调到1%;对个人销售或购买住房暂免征收印花税;对个人销售住房暂免征收土地增值税。