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国家宏观调控及政策对房地产的影响房屋是人民生活所需的基本物质条件，在经济快速发展，城市规模不断扩大，乡村人口大量进入城镇的人口大量流动时期，国家进行宏观调控，稳定房屋价格，有利于保障广大群众的基本生活需求，促进公平，平衡贫富差距，调动群众的积极性，稳定社会秩序，保证经济平稳健康发展，提高人口素质，具有多方面的积极意义。
.一本轮金融调整对房地产市场的影响2010年是中国房地产市场的调控之年，2011年调控政策进一步升级和加深，一波又一波的严厉调控措施相继出台，共同发力，对楼市产生了巨大影响。
展望2012年，国家宏观政策是将继续从紧，还是放松？本次调控政策力度之严厉严格可谓空前。
所以很多人从这里看到了房价大幅下跌的希望。
但在我看来，任何事情都兼具两面性。
国家为了打击一小部分炒房者，把剩下的绝大多数正当二套房、三套房购房人群全都连带错杀。
诚然，炒房团能量巨大，但在绝对人群数量上，他们远远小于正当购房者。
所以我们会看到这次政策的颁布后产生的最大影响不是房价下跌，而是抑制，甚至阻碍了广大居民的正当购房需求。
这是非常不合理，甚至非理性的。
而一个政策如果越不合理，那么他存在下去，持续下去的可能性就越低。
其次，我们分析一下，这个政策真的那么有用吗？其实，对于房价上涨来讲。
本质上是资金推动的结果，和股票一样。
有钱房价就会涨，没钱了，房价自然跌。
那么我们来分析一下目前的形势。
08年，中国房价出现了大跌。
那次大跌最主要的原因是国家一方面严厉调控房屋买卖。
而另一面则紧缩信贷。
这一次国家在买卖方面的调控更加严厉，但在资金上呢？从07年末开始到08年上半年，我国经历了极为严重的通货膨胀。
二 .中小房地产企业融资方法 “121号”文件的出台对中小房地产企业融资无疑是雪上加霜。
中小房地产开发企业面临的最为现实和紧迫的问题就是如何筹措到资金，解决或缓解自身所遇到的资金压力。
相对于大型房地产开发企业，中小型地产企业的融资渠道单一，其所要采取的方法也不同。
金融危机对我国房地产市场的警示提要本文从分析美国金融危机的起源及实质入手,探讨金融危机对我国房地产市场的影响,并在此基础之上指出美国金融危机对我国房地产市场的警示。
关键词:房地产;金融危机;警示中图分类号:F293.3文献标识码:A2007年始发于美国的次贷危机现已演变为全球性金融危机,给全球的银行和金融市场带来了极深的危害。
房地产泡沫是引发此次金融危机的诱因之一,促使人们极度关注房地产市场和金融危机的关系。
在金融全球化的背景下,中国不可能做到独善其身。
随着金融危机的持续蔓延和对实体经济影响的不断加深,中国的房地产市场也必将受到波及。
因此,深刻认识美国金融危机的起源及实质,深入分析金融危机对我国房地产市场的影响,并对防止我国房地产市场出现泡沫提出预警建议具有重要的意义。
一、金融危机的起源及实质为了促进国内房地产业的发展,鼓励公众按揭置房,美国通过金融机构发行次级债券。
次级贷主要针对信用分数较低、没有收入证明和负债较重的人,提供3～7年的短期贷款。
低利率的诱惑和对经济形势的乐观情绪,让无数尚无力购房的美国人选择了贷款买房。
2001～2005年美国房地产市场获得空前发展。
市场繁荣时期宽松的贷款条件和创新的贷款类型助长了房地产市场的投机和投资,积累了不堪承受的风险,逐渐形成了房地产市场的泡沫。
据统计,美国次级贷市场总规模大致在1.2～1.5万亿美元之间,其中大约47%的人没有收入凭证,这部分人的总贷款额在5,000～6,000亿美元之间。
近年来,美联储连续17次提息,大幅攀升的利率加重了购房者的还贷负担,美国住房市场开始大幅降温。
随着房地产市场价格的下跌和利率的上升,很多次级抵押信贷市场的借款人无法按期偿还借款,购房者难以将房屋出售或者通过抵押获得融资,次级抵押贷款市场的违约率上升。
到2006年春季,美国“次级债问题”逐步显现,2007年3月14日,美国第二大次级债机构新世纪财务公司宣告破产,美国“次贷危机”全面爆发。
写作提纲一、我国房地产在金融危机下的基本情况二、近几年的房地产市场发展情况三、对中国的金融危机与房地产泡沫进行简单的概述四、金融危机与房地产的关系分析五、总结金融危机与房地产泡沫的经验教训浅析房地产泡沫与金融危机之间的相互影响内容摘要：金融危机产生,对我国房地产业产生了很大的冲击，并对房地产市场产生了一系列的影响。
文章通过结合相关的数据,对我国房地产市场的基本情况以及与金融危机的联系进行了分析,并对两者之间的相互影响进行了大概的阐述，认为我国房地产市场存在一定房地产泡沫,在这种情况下,由于消费者预期的下降使得我国房地产业出现了危机。
同时房地产泡沫的产生使得房地产市场出现了极不稳定的状态，还加大了金融风险。
本文结合市场的具体情况，提出了一些对房地产泡沫的防范措施，并且总结了金融危机与房地产泡沫的经验教训。
关键词：金融危机房地产市场房地产泡沫金融风险防范措施金融危机的到来，给中国经济造成了巨大的影响，尤其对我国的房地产业产生了一系列的连锁反应，加快了房地产泡沫的产生，使得房地产市场出现了极不稳定的情况。
房地产泡沫是金融危机的诱因之一，目前房地产市场面临巨大挑战，既要面对金融危机的洗礼又要接受其市场本身的时起时落，可谓雪上加霜。
2008年确实是个风雨飘摇之年,尤其是对于中国房地产行业。
近几年房地产行业高速发展,已然成为中国新生经济的重要支柱。
地产业,也几乎成了中国企业聚富融资的最佳渠道,许多国内中小型企业也凭借着地产战略王牌,放眼角逐国际市场。
眼看着许多中国带头的跨国企业就要诞生了,然而风云突变,一时间金融政策紧缩,风险意识稍差的地产企业泥沙俱下,经营状况举步维艰。
如果说2008年上半年是风云变换、暴雨将至,那么下半年就是暴风骤雨。
至2008年9月,国内大中型城市的房价纷纷放水。
似乎一些带头降价的楼盘尝到了一些甘露的味道,然而大多数跟风而上的地产企业的跟风降价,似乎既不叫好、也不叫座,反而更加剧了地产企业内部对市场的恐惧,也考验了买房人对购房的信心。
中国房地产泡沫形成的原因及应对策略中国房地产市场一直备受关注，而房地产泡沫也是一个长期存在的问题。
随着中国城市化进程的加速，房地产市场的繁荣和发展也带来了一系列问题，其中泡沫问题尤为突出。
为了深入了解中国房地产泡沫形成的原因以及应对策略，本文将从多个角度进行分析。
1. 货币政策宽松近年来，中国一直实行宽松的货币政策，这导致了资金大量涌入房地产市场。
银行贷款利率持续下降，大量资金流入房地产市场，使得房价一路飙升。
而过度的货币供应和低利率政策直接导致了房地产市场的泡沫化。
2. 土地供应不足在中国, 土地供应受到政府的管控，而城市化进程的加快带来了对土地的需求增加。
由于土地出让金、土地储备等政策的限制，使得土地供应不足，这就导致了土地的稀缺性，从而推高了房地产开发成本，进而推高了房价。
3. 投机炒房投机炒房是导致房地产泡沫的一个重要原因。
一些投资者为了获取超额的收益，纷纷涌入房地产市场进行炒房投机。
他们通过购买大量房产来获得资本收益，这进一步推高了房地产市场的价格。
4. 债务杠杆中国房地产市场的泡沫问题还在于债务杠杆过高。
为了购买房产，许多家庭需要借贷，导致家庭负债率高达50%以上。
而企业和政府也需要大量贷款进行房地产开发，这使得中国整个社会的债务水平升高，进一步加剧了泡沫的形成。
5. 城市居民需求随着城市化进程的不断推进，城市居民对住房的需求也越来越大。
高房价和租金使得城市居民过度依赖房地产投资，这不仅加大了居民的经济压力，也使房地产市场泡沫不断膨胀。
二、应对策略1. 调控货币政策为了防止资金过度流入房地产市场，应加强货币政策调控。
适度提高贷款利率，限制信贷流向房地产市场，降低投机炒房的成本，减轻房地产泡沫的风险。
2. 改善土地供应政府需要进一步改善土地供应机制，提高土地利用效率，加大土地供应，降低开发成本，从根本上缓解土地稀缺的问题。
3. 严厉打击投机行为政府需严厉打击房地产市场投机炒房行为，加大对违规开发商和投资者的处罚力度，增加市场运行的透明度，净化市场环境，消除投机因素。
细谈2008年经济危机细谈2008年经济危机一、引言2008年全球经济危机是近代史上最严重的经济危机之一。
该危机由房地产市场泡沫和金融业的不良贷款及其衍生品交易引发，最终导致了全球范围内的金融危机和经济衰退。
本文旨在探讨2008年经济危机的原因、影响和教训。
二、原因分析1.房地产市场泡沫形成的原因2.金融业不良贷款及其衍生品交易的原因3.政府宏观调控不当三、影响分析1.全球金融市场的波动2.全球经济衰退3.对于发展中国家的影响四、教训1.金融业监管的重要性2.政府宏观调控的必要性3.企业风险管理的重要性五、结论2008年全球经济危机是一次教训深刻的事件，各国政府和企业应从中汲取教训，加强金融监管、完善宏观调控政策、重视企业风险管理，以避免类似事件再次发生。
摘要：2008年经济危机是自1929年经济大萧条以来最严重的金融危机之一。
该危机的爆发源于美国次贷危机，其后果波及全球。
该危机引起了对全球经济体系的质疑，加速了全球化和经济自由化的批评浪潮。
2008年经济危机的根源可以追溯到上世纪80年代和90年代的房地产繁荣期。
此时，美国政府和金融机构通过推出一系列政策来刺激房地产市场。
此举导致了大量贷款的发放，其中包括“次贷”，即高风险的房贷。
这些次贷被捆绑成了各种金融衍生品，被投资者购买并转售。
这些金融衍生品的价值最初很高，但是当次贷违约率增加时，它们的价值迅速下降，许多投资者因此遭受巨大的损失。
当次贷违约率上升时，房价开始下跌，这使得一些借款人无法支付他们的房贷。
这些拖欠贷款的借款人无法继续支付房贷，导致了更多的违约，形成恶性循环。
美国银行和其他金融机构的财务状况迅速恶化，许多大银行宣布破产或被迫接受联邦政府的援助。
2008年9月15日，美国第四大投资银行——雷曼兄弟宣布破产。
这一事件引发了全球金融市场的剧烈震荡，全球股市和货币市场下跌。
这使得其他许多银行和金融机构也陷入了困境，尤其是在欧洲和亚洲。
由于金融机构之间的相互依赖关系，这场危机很快波及了全球。
金融危机下我国房地产泡沫的成因分析及防范对策
2008年以来全球金融危机持续影响着全球经济，危机不仅给全球经济和金融市场造成了极大的冲击，对房地产市场也造成了不可忽视的影响。
在金融危机背景下，房地产市场
出现了一股被称为“房地产泡沫”的潮流，影响了中国经济增长的平稳实现，造成了资产
价值的下降，并给人民群众的财产安全和持续经济稳定带来了极大的威胁。
那么，房地产泡沫的成因有哪些呢?首先，房地产市场的体制机制的漏洞和缺陷在新
的经济条件下表现得更加明显，政府行政容易被经济运行的利益集团所主宰，滥发房地产
开发许可证、违法操纵地价，使得产能和供应异常过剩;同时，政府降低房贷利率，为购
房人士提供了经济优惠政策，给投资者提供了信贷的同时也使房地产市场出现投机性供求
严重失调、房价上涨，从而出现了“房地产泡沫”。
为了防范和应对“房地产泡沫”，政府需采取有效措施加以防范，完善房地产开发、
开发建设和交易管理体制，实行行政审批和土地出让中立审慎决策，从政策性例许从严审查，尤其在地价和用地方面切实建立和完善审批制度、规范准入和价格机制，精细化管理，加大正规开发企业准入的门槛，禁止违法行为；同时，抑制投资客的购买欲望，提高证券
投资者的风险意识，切实加大现有的房贷限制政策，将房地产市场稳定和健康发展放到经
济发展的第一位。
总之，在金融危机条件下，“房地产泡沫”会给中国带来极大的挑战和威胁，政府需
要推出有利于健康发展的政策，加强房地产市场调控，从而确保房地产市场健康稳定地发展，为世界经济，尤其是中国经济的发展做出贡献。
基金项目：国家社科基金项目（09BJY096）资助一、引言国际上对于房地产泡沫的主要衡量标准是房价收入比、租售比和空置率。
房价收入比即住房价格与城市居民家庭年收入之比，一般认为房价收入比在3—6倍之间为合理区间。
2009年12月7日，中国社科院发布的2010年《经济蓝皮书》指出，2009年城镇居民房价收入比达到8.3倍，农民工的房价收入比则达22倍，中国85%的家庭没有购买住房的能力。
王家春[1]认为，在整个世界经济发展史上，没有比目前中国更高的房价收入比，中国的房地产泡沫已经处于巅峰状态。
以北京为例，2007年北京城市家庭的平均可支配收入约为66000元。
奥运会之前，四环以内的均价约为每平米18400元，对应的房价收入比为27.8倍（按每套房100平方米计算）。
即使是六环以外的房价，也比国际房价收入比的警戒线高出一倍。
上海的情形与北京相似。
在区域经济中心城市和省会城市中，房价收入比普遍超过10倍。
如此“泡沫”程度甚至远远超过了1991年的日本和1929年的美国，更是超过了1997年的中国香港和次贷危机爆发前的美国。
按单位面积的价格计算，北京四环以内和四、五环之间的房价泡沫度分别比美国高出6.7倍和5.9倍。
值得强调的是，美国的住宅价格中包含了装修成本，而中国的住宅价格一般是毛坯价格；美国住宅带有永久的土地使用权，而中国住宅只有50—70年的土地使用权；美国的社会保障体系也比中国完善得多。
考虑到这些因素，中国房地产泡沫更加严重。
(中央财经大学财经研究院，北京100081)□房地产泡沫、金融危机与中国宏观经济政策的调整昌忠泽租售比是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积房价之间的比值。
国际上用来衡量一个区域房地产运行状况良好的租售比一般为1：300—1：200。
如果租售比低于1：300，意味着房地产投资价值相对变小，房地产泡沫已经显现；如果高于1：200，表明这一区域房地产投资潜力相对较大，后市看好。
中国指数研究院指数研究中心的统计显示，2009年1至10月，北京地区房屋租售比达到1：434，上海地区达1：418，远高于国际警戒线。
这意味着房产的投资价值相对变小，楼市泡沫有不断积聚的趋势。
租售比无论是高于1：200还是低于1：300，均表明房产价格偏离理性真实的房产价值。
空置率是指某一时刻空置房屋面积占房屋总面积的比率。
按照国际通行惯例，空置率在5%—10%为合理区，在10%—20%为空置危险区，在20%以上为商品房严重积压区。
有专家认为，中国很多城市的商品房空置率不低于30%，北京、上海和深圳不少商品房的空置率则高达50%以上。
对此，SOHO中国首席执行官张欣不无担心地指出，“在曼哈顿空置率达到10%到15%的时候人们就感觉到天要塌下来了，但是在浦东空置率高达50%，他们还在建造新的摩天大楼”[2]。
美国金融危机有许多地方值得我们反思：房地产业并不是美国的支柱产业，相反，中国近些年来一直将房地产业作为支柱产业发展，面对全国愈演愈烈的房地产泡沫，当房价持续上涨的动力减弱并逐步逼近房价调头向下的拐点时，中国有可能爆发金融危机吗？一般认为，美国的房地产泡沫源于美联储的错误政策和联邦政府的不当干预，与美国相比，中国房地产泡沫的形成除了源于信贷扩张这一共同因素之外，又存在哪些特殊因素呢？房地产业应该长期作为中国经济的支柱产业发展吗？为避免房地产泡沫破灭给我国经济带来灾难性后果，中国宏观经济政策应该做出哪些调整？本文试图回答这些问题。
二、中国房地产泡沫的形成根源及其隐藏的双重风险与美国相比，中国房地产泡沫的形成除了源于信贷扩张这一共同因素之外，还存在一些特殊因素。
信贷扩张、土地财政以及住房预售制度是中国房地产泡沫形成的三大根源，中国房地产泡沫隐藏着巨大的双重风险。
1.信贷扩张、土地财政以及住房预售制度是中国房地产泡沫形成的三大根源（1）信贷扩张商业银行的贷款之所以大量向房地产业集中，就在于房地产业的高预期收益。
商业银行自身所拥有的房地产价值提高，使得银行愿意持有更多的房地产作为主要形式的资产。
同时，以房地产为抵押贷款的抵押市价的上涨，使得银行现有贷款组合中的损失风险下降，这样就增加了银行向房地产贷款的激励[3]。
张铭[4]认为，商业银行之所以过于乐观地向房地产业提供大量信贷资金，除了房贷资产的高预期收益、较低的房贷违约率外，最为重要的原因是商业银行的灾难性近视（Disaster Myopia）和市场主体面临的不当激励，从而导致房地产泡沫的形成及破灭。
在当前以国有银行为主导的银行体系下，银行的信贷风险管理及风险定价基本上是由总部负责，基层分行的业绩考核往往会放在信贷扩张的规模上。
努力扩大信贷规模，是基层银行的主要激励方式。
特别是这种信贷规模扩张对银行的短期风险管理影响不大，基层银行更有信贷快速扩张的冲动。
这就是最近几年来银行信用快速扩张的主要动力。
除了海南、广州、深圳等部分地区之外，中国的房地产市场1998年才开始起步。
从没有市场到有市场，银行信贷出现了快速的扩张。
1998年，全国房地产开发贷款仅有1053亿元，到2007年增加到7256亿元，增长了近6倍。
1998年，个人按揭贷款余额仅456亿元，2007年已达3万多亿元，增长70多倍[5]。
中国房地产市场的信用扩张过度基本上是区域性的。
由于房地产市场的分割性及金融市场的统一性，使得全国大量的金融资源向少数地区聚集[5]。
2005年以前，房地产开发投资东部地区所占的比重达到75%以上，个人住房按揭贷款所占比重达76%以上。
这种格局直到2006年后才有所改进。
正因为金融资源短期内可以在部分地区聚集，从而使部分地区的房价在信用扩张过度下快速飙升。
①（2）土地财政近些年来，我国房地产业得到迅猛发展，房地产业也成为地方财政收入的重要来源。
以住房价格过高为主要特征的房地产泡沫已成为当前突出的社会问题。
房价过高的重要原因之一在于，地方政府的土地财政政策推动了土地价格的上涨，开发商将相应成本转嫁给购房者，房价随之攀升。
“土地财政”是对当前地方政府在面临财政困境时利用土地换取财政收入这种短期行为的一种形象比喻，包括地方政府通过土地税收、土地使用权出让、土地融资、土地金融等方式获得收益来直接或间接增加财政支出能力的行为[6]。
土地出让收入和土地抵押的银行贷款，已经成为城市和其他基础设施投资的主要资金来源[7]。
自2002年国有土地使用权出让实施“招、拍、挂”以来，我国的土地价格每年以8.9%的速度快速上涨，高地价给地方政府带来了可观的财政收入。
资料表明，2001—2003年间，土地出让金收入为9100亿元，约占同期地方财政收入的35%；2004年，全国土地出让金高达5894亿元，占地方财政收入的49.5%；2005年，国家开始紧缩“地根”，土地出让金收入为5505亿元；2006年为7677亿元，2007年高达1.2万亿元。
2008年，尽管有近50%的土地出让以底价收场，有10%的土地流标，导致地方政府地价款收入有所下降，但仍获得了9000多亿元不菲的收入[8]。
土地收入已名副其实地成为地方政府的“第二财政”。
我国土地财政的形成与分税制改革和以GDP及财政收入为核心的政绩考核体制有关[9]。
1994年分税制改革以后，中央上收了大量财权，特别是将增值税的75%归为中央政府，2002年以后又将地方税种中增长较快的所得税改为中央、地方共享税。
但在财权向上集中的同时，地方财政支出责任不仅没有相应减少，反而有所增加。
在这种财权向中央集中，事权向地方政府下放的非对称财政体制下，财权上收后地方政府缺乏足够的能稳定增长的地方税种（如财产税和土地增值税），于是地方政府的财政收支平衡很容易被打破，从而诱导地方政府以土地出让相关收入作为补充财政收入的重要来源。
在财政分权、政治集中的体制下，地方政府官员具有通过做大GDP和上缴财政收入来显示政绩，以此获得晋升（或保住职位）的激励，这种以GDP和财政收入为核心的政绩考核体制便成为地方政府追求土地财政的内在动力。
（3）住房预售制度住房预售制度是房地产泡沫的制度性根源。
最初，设置住房预售制度的本来目的是为了降低房地产业的进入门槛，鼓励更多的企业进入房地产业，以促进中国住房制度改革的顺利进行。
但是，由于没有一套健全的法律制度、信用体系及房地产市场监管制度，使得住房预售制度逐渐成为了房地产开发商信用扩张过度和风险转移的工具[5]。
中国的住房预售制度是一种单边的风险承担机制，更多的是考虑房①一个可以证明北京楼市泡沫风险的数字是，2009年11月北京的楼市租售比首次突破了1ʒ500，部分区域甚至达到了1ʒ700。
参见《迪拜危机致财富缩水，温州投资客抛售京城房产》，中国广播网2009年12月4日。
地产开发商的利益，防范的是房地产开发商的风险，而较少考虑购房者及商业银行的风险，从而使得这种制度安排的金融风险由购房者或商业银行来承担。
住房预售制度不仅降低了房地产开发商进入市场的融资成本，也减轻了开发商的融资压力。
房地产开发商可以利用房地产交易信息的非对称状态，大肆制造房地产市场供求紧张关系，以未来房价会暴涨的诱导性信息，通过各种手段抬高房价，牟取暴利。
除了上述因素之外，中国房地产泡沫形成还有一个重要的制度原因，那就是土地供应不足。
表面上看，推动房价上涨的因素是房地产的供不应求，其深层次的原因之一就是土地供应不足，土地供应不足导致房地产的供不应求。
造成土地供应不足的重要原因就是为确保粮食安全战略的实施，18亿亩耕地面积的红线不得越过[10]。
2.房地产泡沫的双重风险：中国爆发金融危机的可能性分析有一种观点认为，中央政府应该采取“救市”策略来提振房地产市场，理由是：美国政府之所以会采取救市行动，是因为美国房地产市场价格下跌导致了这场波及全球的金融危机。
因此，中国要防止出现美国式的金融危机，政府就必须采取相应的救市政策以稳定国内房地产市场价格。
这实际上颠倒了房地产泡沫与金融危机之间的关系。
美国金融危机的直接诱因就是越吹越大的房地产泡沫难以为继，导致泡沫最终破灭。
2008年底至2009年初，在金融危机席卷全球的“寒冬”中，中央和地方政府密集出台了一些旨在支持购房、促进房地产市场稳定发展的政策。
其中，尤以首套房贷7折利率、二手房交易营业税减免以及改善型二套房房贷放松对房地产市场的影响最大。
美国金融危机带给我们的教训之一是，如果政府采取“救市”策略来提振房地产市场，那实际上是在为下次危机的爆发埋下种子，也即用更大的房地产泡沫来取代另一个泡沫。
表面上看，这样做使得房地产市场波动问题暂时得以解决，地方政府土地财政收入增加，GDP也增长了。
但是，房地产市场发展的历史表明，吹大的泡沫最终是会破灭的。
—财政风险和金融风险，存在着引发金融危机的可能性，中国房地产泡沫隐藏着巨大的双重风险——这可以从以下两个方面来理解：（1）财政风险加剧———土地财政难以为继首先，土地财政具有不稳定性和不可持续性。
