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人类史上远超房地产的经典泡沫案例一、概述泡沫经济在人类社会发展中曾多次出现，而其中房地产泡沫更是备受关注。
本文将对人类史上远超房地产的经典泡沫案例进行深入研究，探讨其形成背景、特点和影响，以期能够更深入地了解泡沫经济的本质和规律，为未来经济发展提供经验和教训。
二、南海泡沫南海泡沫是我国古代一个著名的经济泡沫案例。
南海泡沫发生在唐朝晚期，是一个以南海为中心的经济繁荣时期。
当时，南海地区因为交通便利、资源丰富，吸引了大量商人和投资者涌入该地区，导致了经济活动的异常繁荣。
在这种情况下，不少人投机倒把，居奇买卖，甚至有人将南海地产买走，造成南海泡沫。
南海泡沫的形成，严重影响了当地的经济发展，导致了当地经济的衰退和社会不稳定。
三、荷兰郁金香泡沫荷兰郁金香泡沫，发生在17世纪中期，是人类史上远超房地产的另一个经典泡沫案例。
当时，郁金香从东方被传入荷兰，由于其花朵美丽、香气迷人，一时间成为了社会上的热门商品。
郁金香的价格飞速上涨，成为了荷兰社会的狂热，甚至有人因此破产，导致了郁金香泡沫。
郁金香泡沫的破裂，对荷兰的经济和社会造成了重大的影响，也成为了当时世界经济史上的著名案例。
四、美国次贷危机美国次贷危机发生在2008年，是人类史上远超房地产的最典型的泡沫案例之一。
美国次贷危机的发生，是由于房地产市场的持续繁荣，加上低利率、松绑的信贷政策，导致了银行和金融机构纷纷发放高风险的次级抵押贷款。
这些次级抵押贷款被打包成金融衍生产品，投资者贪婪地购物了大量这些产品，形成了次贷泡沫。
2008年次贷泡沫破裂，引发了全球金融危机，对世界经济造成了严重的影响。
五、总结房地产泡沫的形成和破裂，是经济发展中一个重要的问题。
人们需要认真对待泡沫经济，及时发现并采取措施加以控制。
文中列举了南海泡沫、荷兰郁金香泡沫和美国次贷危机三个经典案例，对泡沫经济的形成、特点和影响进行了分析和探讨。
希望本文能对理解泡沫经济提供一些帮助，也能引起更多人对经济问题的思考。
1.城市化城市化是当前和未来相当长时期内中国最主流的事件。
诺贝尔奖获得者斯蒂格利茨所言“21世纪影响世界的两件大事是美国的高科技和中国的城市化”。
中国正处在一个城市化的高速发展期，在未来的30年中，城市化将是中国社会变迁与转型的主流。
目前，我国城市人口刚达到6.1亿人，城市化率约47%，每年增长将近一个百分点。
在未来20—30年中国城市人口达到75%左右，中国将会出现巨大的人口变迁过程，即将有6亿农业人口走进城市。
这也是人类历史上一个空前的变化。
我们甚至可以以城市化进程度量房地产业的未来。
每年城市人口增加1个百分点，可以消化新增住宅供应的大半。
以南京为例，根据建委统计，在2000-2005年，城市人口增加了125万，每年增长25万人，按照人居住房面积30平米计算，每年城市人口增加的增量需求为750万，基本等同于每年房地产市场供应量的平均值。
新增城市人口也为住房投资的转让和租金实现提供保障。
南京市2020年人口要超过千万，基本上仍将持续每年增长20-30万人。
从城市化的数量来看，其是分阶段的，30%以下是城市化低水平时期（我国2000年前），30%以上是快速增长期，50%以上是平稳增长期，70%以上才是成熟期，而郑州是2011年3月份的数据显示郑州的城市化进程是41%，还有30—40年的黄金发展期。
城市化的历史进程世界城市化的进程大致经历了三个阶段：一是工业革命前时期。
早期城市因生产力水平不高，可提供城市居民需要的农副产品数量有限，所以城市发展受到限制。
那时城市数目少、规模不大，城市人口比重小，主要分布在灌溉发达、利于农业生产或便于向周围征收农产品的地带。
早期城市主要为行政、宗教、军事或手工业中心。
这个阶段延续的时间最长，城市人口增长缓慢，直到1800年，世界城镇人口仅占总人口的3%。
二是工业社会时期。
18世纪中叶开始，迎来了城市发展史上一个崭新的时期。
在工业革命的浪潮中，城市发展之快、变化之巨，超过了以往任何时期。
中国房地产20年发展历程1988 -1993 疤痕记忆1990年，国务院颁布《中华人民共和国城镇土地使用权出让和转让暂行条例》的55号令，标志着中国房地产业的肇始，但很快地，第一次房地产泡沫在深圳、海南、北海等地出现。
政府开始第一轮紧缩性宏观调控，房地产泡沫破裂，造成了大量的烂尾楼和银行呆坏账。
1993 -1997 负增长紧缩性的调控政策落实，经济过热势头放缓，处在通货紧缩通道中，亚洲金融（行情,资讯,评论）危机爆发，日本、香港等地房地产泡沫破裂。
1998 里程碑5月9日，中国人民银行出台《个人住房贷款管理办法》，倡导贷款买房。
7月3日，国务院正式宣布停止住房收入分配，逐步实行住房分配货币化。
同时，"建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系"被确定为基本方向。
10月29日，以回龙观、天通苑、建东苑等为代表的19个首批经济适用房项目在北京房地产交易中心展示。
央行颁布《个人住房贷款管理办法》，并特意安排1000亿元的贷款指导性计划。
评述：海南房地产泡沫破裂后，延续5年的房地产颓势就此得以扭转。
当年全国完成房地产开发投资3623亿元，比上年增加13.79%，改变了上一年房地产开发投资负增长态势。
政策背景是，通货紧缩的经济局势使得政府决定催热房地产拉动内需，这一影响深远的决策是亚洲金融危机后改善市场需求的转折点，其效应持续了10年，并使得房地产业成为中国经济的支柱产业之一。
房地产热不仅造就了大批中国富豪，也成为政府官员落马的主要泥潭。
易被人忽视的是，中国在当年首次提出要建立以经济适用房为主和租售并举的住房供应体系。
1999 - 2003 白银年代1999年末班车3月，北京春季房地产展示交易会在国贸举办，出现前所未有的观展人流，个人首次代替单位成房展会购房主流。
4月，建设部出台《城镇廉租房管理办法》，5月1日起实施。
9月，各地陆续停止福利分房。
社会映像：结婚率大增。
10月，北京发布文件规定，已购公房可上市交易。
美国两次房地产泡沫的启示近一百多年以来，美国先后经历了三次较为严重的房地产泡沫，分别发生在20世纪30年代“大萧条”之前，20世纪八十年代和21世纪初期。
美国“大萧条”以股市崩盘为首要标志，房地产泡沫的形成与破裂均早于股市泡沫，其影响远小于股市泡沫，因而不被瞩目，相关的研究和讨论较为少见，有关文献非常缺乏。
因此，我们对美国房地产泡沫的研究集中于20世纪以来的两次泡沫。
一、美国近两次房地产泡沫的基本情况1.二十世纪八十年代房地产泡沫与储蓄贷款协会危机20世纪70年代末80年代初，美国战后“婴儿潮”一代进入成年，形成了对住房的巨大需求。
20世纪70年代起，美国政府开始使用金融手段鼓励居民购房，成立了房地美公司，为低收入群体向银行申请住房贷款提供担保。
80年代初，里根总统为振兴经济，对房地产业实行税收优惠政策，1981年颁布《经济复苏税收法》，促使房价节节攀升。
1983-1986年是20世纪80年代的泡沫形成与膨胀阶段。
1986年，美国政府出台了新的税收修正法案，消除了许多避税，特别是对于房地产投资的避税。
美国房屋价格和土地价格分别于1986和1989年走向高点，随后在1986年国际石油市场的震荡和1987年纽约股市“黑色星期一”等一系列突发事件的影响下，房地产泡沫破裂。
受房地产泡沫破裂影响，以储蓄贷款协会为中心的银行业危机全面爆发，1990年下半年美国经济结束了自1982年以来的持续增长，陷入了新一轮衰退。
20世纪80年代末，美国房地产泡沫的破裂引发了储蓄贷款(S&L)协会危机。
美国储蓄贷款协会(简称/储贷协会)主要是以储蓄存款作为资金主要来源，并提供长期贷款(主要是住房抵押贷款)的金融机构，在解决美国人的住房问题和发展美国支柱产业建筑业中都占有举足轻重的地位。
但20世纪70年代以来，美国逐步推进利率市场化，到1986年完全取消了针对利率管制的Q条例。
由于储贷协会的业务主要是长期固定利率抵押贷款和较短期的储蓄存款，利率市场化使其资产和负债期限和利率上的不匹配问题更为严重。
全球房地产泡沫导读房地产是周期之母，十次危机九次地产。
我们提出“房地产长期看人口、中期看土地、短期看金融”的分析框架，根据国际经验，过度金融化是风险之源，人地挂钩和金融稳定是治本之策，频繁加息或金融过度收紧可能刺破泡沫。
本文研究了全球历次房地产大泡沫的催生、疯狂、轰然崩溃及启示，包括1923-1926年美国佛罗里达州房地产泡沫与大萧条、1986-1991年日本房地产泡沫与失去的二十年、1992-1993年中国海南房地产泡沫、1991-1997年东南亚房地产泡沫与亚洲金融风暴、2001-2008年美国房地产泡沫与次贷危机。
往事并不如烟，岁月变迁人性不变。
摘要纵观全球历史上五次重大的房地产泡沫事件，我们可以得出以下九大启示：一、房地产是周期之母。
从对经济增长的带动看，无论在发展中国家，还是在发达国家，房地产业在宏观经济中都起到了至关重要的作用。
每次经济繁荣多与房地产带动的消费投资有关，而每次经济大萧条则多与房地产泡沫破裂有关，比如1991年前后的日本、1998年前后的东南亚、2008年前后的美国。
从财富效应看，在典型国家，房地产市值一般是年度GDP 的2-3倍，是可变价格财富总量的50％，这是股市、债市、商品市场、收藏品市场等其他资产市场远远不能比拟的。
以日本为例，1990年日本全部房地产市值是美国的5倍，是全球股市总市值的2倍，仅东京都的地价就相当于美国全国的土地价格。
以中国为例，2018年房地产投资占全社会固定资产投资的四分之一，房地产相关投资占近一半，全国房地产市值约321万亿元，是当年GDP的3.6倍，占股债房市值的71％。
二、十次危机九次地产。
由于房地产是周期之母，对经济增长和财富效应有巨大的影响，而且又是典型的高杠杆部门，因此全球历史上大的经济危机多与房地产有关，比如，1929年大萧条跟房地产泡沫破裂及随后的银行业危机有关，1991年日本房地产崩盘后陷入失落的二十年，1998年东南亚房地产泡沫破裂后多数经济体落入中等收入陷阱，2008年美国次贷危机至今全球仍未走出阴影。
常识补充一，三大经济泡沫1.荷兰郁金香经济泡沫17世纪中期时，郁金香从土耳其被引入西欧，当时量少价高，被上层阶级视为财富与荣耀的象征，投机商看中其中的商机，开始囤积郁金香球茎，并推动价格上涨。
1635年，炒买郁金香的热潮蔓延为全民运动，人们购买郁金香已经不再是为了其内在的价值或作观赏之用，而是期望其价格能无限上涨并因此获利。
1637年2月4日，郁金香市场突然崩溃，六个星期内，价格平均下跌了90%。
郁金香事件，是人类史上第一次有记载的金融泡沫经济，此事间接导致了作为当时欧洲金融中心——荷兰的衰落。
2.南海泡沫南海泡沫（South sea bubble）是经济学上的专有名词，指的是在1720年春天到秋天之间，脱离常规的投资狂潮引发的股价暴涨和暴跌，以及之后的大混乱。
“南海泡沫”发生于17世纪末到18世纪初。
长期的经济繁荣使得英国私人资本不断集聚，社会储蓄不断膨胀，投资机会却相应不足，大量暂时闲置的资金迫切寻找出路，而当时股票的发行量极少，拥有股票是一种特权。
在这种情形下，一家名为“南海”的股份有限公司于1711年宣告成立。
南海公司成立之初，是为了支持英国政府债信的恢复(当时英国为与法国争夺欧洲霸主发行了巨额国债)，认购了总价值近1000万英镑的政府债券。
作为回报，英国政府对该公司经营的酒、醋、烟草等商品实行了永久性退税政策，并给予其对南海(即南美洲)的贸易垄断权。
当时，人人都知道秘鲁和墨西哥的地下埋藏着巨大的金银矿藏，只要能把英格兰的加工商送上海岸，数以万计的“金砖银块”就会源源不断地运回英国。
1719年，英国政府允许中央债券与南海公司股票进行转换。
同年年底，南美贸易障碍扫除，加上公众对股价上扬的预期，促进了债券向股票的转换，进而带动股价上升。
1720年，南海公司承诺接收全部国债，作为交易条件，政府要逐年向公司偿还，公司允许客户以分期付款的方式(第一年仅仅只需支付10%的价款)来购买公司的新股票。
2月2日，英国下议院接受了南海公司的交易，南海公司的股票立即从129英镑跳升到160英镑；当上议院也通过议案时，股票价格涨上了390英镑。
２０世纪是世界经济快速发展的１００年，房地产业的兴盛无疑是刺激这１００年间经济增长的重要因素。
然而由于各种复杂的原因，在一些国家和地区曾出现过可怕的房地产泡沫，结果使无数投资者转瞬间一贫如洗，从而留下一幕幕悲剧。
美国房地产泡沫：７．５万人口的城市竟出现２．５万名地产经纪人
上世纪２０年代中期，美国经济出现了短暂的繁荣，建筑业日渐兴盛。
在这种背景下，拥有特殊地理位置的佛罗里达州出现了前所未有的房地产泡沫。
佛罗里达州位于美国东南端，地理位置优越，冬季气候温暖而湿润。
第一次世界大战结束后，这里迅速成为普通百姓的冬日度假胜地。
由于佛罗里达的地价一直远低于美国其他州，因此该州成为了理想的投资地。
许多美国人来到这里，迫不及待地购买房地产。
随着需求的增加，佛罗里达的土地价格开始逐渐升值。
尤其在１９２３年—１９２６年间，佛罗里达的地价出现了惊人的升幅。
例如棕榈海滩上的一块土地，１９２３年值８０万美元，１９２４年达１５０万美元，１９２５年则高达４００万美元。
一股炒卖房地产的狂潮越来越汹涌澎湃。
据统计，到１９２５年，迈阿密市居然出现了２０００多家地产公司，当时该市仅有７．５万人口，其中竟有２．５万名地产经纪人，平均每三位居民就有一位专做地产买卖。
当时，地价每上升１０％，炒家的利润几乎就会翻一倍。
在那几年，人们的口头禅就是“今天不买，明天就买不到了”！在这种狂潮的催动下，一向保守冷静的银行界也纷纷加入炒房者行列。
然而好景不长，到１９２６年，佛罗里达房地产泡沫迅速破碎，许多破产的企业家、银行家或自杀、或发疯，有的则沦为乞丐。
据说美国商界大名鼎鼎的“麦当劳教父”雷・克洛克，当年也因此一贫如洗，此后被迫做了１７年的纸杯推销员。
紧接着，这场泡沫又激化了美国的经济危机，结果引发了华尔街股市的崩溃，最终导致了２０世纪３０年代的世界经济大危机。
日本房地产泡沫：东京都一地的地价超过了美国全国地价总和
２０世纪３０年代以后的６０年间，世界房地产领域基本上没有出现大的波澜，但进入９０年代后，日本的房地产泡沫再度震惊了世界。
２０世纪８０年代后期，为刺激经济的发展，日本中央银行采取了非常宽松的金融政策，鼓励资金流入房地产以及
股票市场，致使房地产价格暴涨。
１９８５年９月，美国、联邦德国、日本、法国、英国五国财长签订了“广场协议”，决定同意美元贬值。
美元贬值后，大量国际资本进入日本的房地产业，更加刺激了房价的上涨。
从１９８６年到１９８９年，日本的房价整整涨了两倍。
受房价骤涨的诱惑，许多日本人开始失去耐心。
他们发现炒股票和炒房地产来钱更快，于是纷纷拿出积蓄进行投机。
到１９８９年，日本的房地产价格已飙升到十分荒唐的程度。
当时，国土面积相当于美国加利福尼亚州的日本，其地价市值总额竟相当于整个美国地价总额的４倍。
到１９９０年，仅东京都的地价就相当于美国全国的总地价。
一般工薪阶层即使花费毕生储蓄也无力在大城市买下一套住宅，能买得起住宅的只有亿万富翁和极少数大公司的高管。
所有泡沫总有破灭的时候。
１９９１年后，随着国际资本获利后撤离，由外来资本推动的日本房地产泡沫迅速破灭，房地产价格随即暴跌。
到１９９３年，日本房地产业全面崩溃，企业纷纷倒闭，遗留下来的坏账高达６０００亿美元。
从后果上看，２０世纪９０年代破灭的日本房地产泡沫是历史上影响时间最长的一次。
这次泡沫不但沉重打击了房地产业，还直接引发了严重的财政危机。
受此影响，日本迎来历史上最为漫长的经济衰退，陷入了长达１５年的萧条和低迷。
即使到现在，日本经济也未能彻底走出阴影。
无怪乎人们常称这次房地产泡沫是“二战后日本的又一次战败”，把２０世纪９０年代视为日本“失去的十年”。
东南亚、香港房地产泡沫：香港业主平均损失２６７万港元
继日本之后，泰国、马来西亚、印度尼西亚等东南亚国家的房地产泡沫也是一次惨痛的经历，而其中以泰国尤为突出。
２０世纪８０年代中期，泰国政府把房地产作为优先投资的领域，并陆续出台了一系列刺激性政策，由此促生了房地产市场的繁荣。
海湾战争结束后，大量开发商和投机者纷纷涌入了房地产市场，加上银行信贷政策的放任，促成了房地产泡沫的出现。
与此同时，大量外国资本也进入东南亚其他国家的房地产市场进行投机性活动。
遗憾的是，当时这些国家没有很好地进行调控，最终导致房地产市场供给大大超过需求，构成了巨大的泡沫。
在金融危机爆发以前的１９９６年，泰国的房地产业已处于全面危险的境地，房屋空置率持续升高，其中办公楼空置率竟达５０％。
随着１９９７年东南亚金融危机的爆发，泰国等东南亚国家的房地产泡沫彻底破灭，并直接导致各国经济严重衰退。
东南亚金融危机还直接导致了香港房地产泡沫的破灭。
香港的房地产热最早可以追溯到上世纪７０年代。
当时，李嘉诚、包玉刚等商界巨子纷纷投资房地产领域，香港十大房地产公司也先后公开上市，而来自日本、东南亚和澳大利亚等地的资金也蜂拥而入。
在各种因素的推动下，香港的房价和地价急剧上升。
到１９８１年，香港已成为仅次于日本的全世界房价最高的地区。
１９８４年—１９９７年，香港房价年平均增长超过２０％。
中环、尖沙咀等中心区域每平方米房价高达十几万港元，一些黄金地段的写字楼甚至到了每平方米近２０万港元的天价。
受房价飞涨的刺激，香港的房地产投机迅速盛行起来，出现了一大批近乎疯狂的“炒楼族”。
当时的香港，人们盲目地投资房地产。
为了抓住机遇，许多人往往仅凭地产经纪人电话中的描述，就草草决定购买豪宅。
一些经纪人甚至会对顾客说出这样的话：“什么？你要考虑一两天？当然不行！有很多人在等，你不买的话，过３分钟就没了！”１９９６年，香港竟出现买房前必须先花１５０万港元买一个号的怪事。
就在香港的房地产泡沫达到顶峰时，东南亚金融危机降临了。
１９９８年—２００４年，香港楼价大幅下跌，如著名的中产阶级居住社区“太古城”，楼价就从最高时的１．３万港元每平方英尺下跌到四五千元。
据专家计算，从
１９９７年到２００２年的５年时间里，香港房地产和股市总市值共损失约８万亿港元，比同期香港的生产总值还多。
而对于普通香港市民而言，房地产泡沫的破灭更是不堪回首。
在这场泡沫中，香港平均每位业主损失２６７万港元，有十多万人由百万“富翁”一夜之间变成了百万“负翁”。
可以说，发生在上个世纪的３次房地产大泡沫，对当时和后来的世界经济发展造成了深远的影响。
它们给世界经济造成了惨痛的损失，也留下了宝贵的经验教训，而这些教训在世界各国房地产热高烧不退的今天显得尤为珍贵。
（杨红林） 。
