关于发展北海房地产业的金融策略

团　与经济　ＪＩＮ　ＲＯＮＧ　ＹＵ　ＪＩＮＧ　ＪＩ　

一、北海市房地产业的现状　

二十世纪９Ｏ年代初，北海市为适应经济发展的　

需要，利用相对剩余的土地批租换取严重短缺的资　

金和人才资源，以形成促进经济发展的原动力，带动　

了北海房地产业的火爆。但随着１９９３年国家宏观经　

济政策的调控，使得北海房地产业受到很大的影响。　

火爆过后，据统计在房地产市场上原始沉淀的资金　

达３７．６７亿元，炒作中沉淀的资金有２００亿元之多，遗　

留的问题有：　１、批租土地过多。截止至１９９９￣ｔｚ底，批租土地面　

积达６７．７５平方公里（按规划蓝线图计算为８３．８平方　

公里），是原城区土地面积的５倍，这些批租的土地　

大多后续开发能力不足，未开发土地面积占批租土　

地总量的７５％。　２、商品房空置率居高不下。到１９９９￣Ｉｚ，空置商品　

房１ｏ７万平方米，空置竣工房面积达６３．４８万平方米，　

商品房空置率达６３．５％。　３、房地产交易极不规范。在１９９２￣Ｉｚ以来的炒地　

热潮中，多为隐形交易，造成产权不清。据调查，至　

１９９９￣Ｉｚ底为止，全市共有１Ｏ２余万平方米积压商品房　

未办理产权登记。　

４、开发建设无序。城市建设空间布局分散，摊子　

大，战线过长。不规范的房地产业造成土地资源和开　

发资金浪费异常严重，政府调控土地资源失控，出让　

土地使用权的收益流失严重，产生了大量矛盾和纠　

纷。　为促进北海市的经济发展，北海市政府将盘活　

房地产业作为重中之重，２ｏｏｏ￣出台了《北海市盘　

活房地产方案》，由建委、财政、司法等部门参与执　

行。经过二年来的努力，全市房地产市场开始好转，　

交易额和抵押额都保持稳定增长，房地产开发迅速，　不但盘活了大量二手房、空置房，而且有一批环境　

好、配套设施齐全的住宅小区相继开工。个人购房已　

成为住宅市场主流，目前几大楼盘正在热销，北海市　

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．９塾　窒　房地产业已稳步回暖，未来前景乐观。　

今年北海市房地产盘活的重点是处置停、缓建　

工程，借鉴海口、三亚等城市的经验，重点对市区主　

干道两旁的停缓建工程进行处理，加大回收闲置不　

用土地的力度，使沉淀的土地房产得到进一步消化，　促进经济发展。　

二、北海市金融机构在房地产市场的运　

作情况　

据不完全统计，北海市房地产业沉淀的资金在　

２００亿元以上，其中房地产金融信贷资金约１６０亿元，　约占整个房地产资金的８０％，北海市金融机构占压　

的信贷资金约３８．８亿元，包括对房地产开发企业的　

贷款和金融机构自办实体或以其他方式直接投入房　地产的资金，其中多数已成为不良资产。　

近三年来，北海市房地产项目开发呈持续回暖　

升温趋势，各金融机构痛定思痛，在不断努力盘活存　

量贷款的同时，都不同程度地开展了新的住房信贷　

业务，开辟房地产贷款的新市场。从１９９９￣１ｚ１月到　

２００２￣４月末，个人住房按揭贷款达４．５３０６亿元，有　力地支持了北海市房地产业的发展。同时加强与房　

地产开发商的联系，在严格审查开发商的资格、条　

件、实力等基础上，发放房地产贷款４．６０１８亿元，积　

极稳定地推进了房地产贷款业务的发展。　

由于各金融机构吸取了过去几年的经验教训，　

因而贷款的质量都有所提高，个人住房贷款中只有　

５０万元的不良资产，占总量的极小比例。新近投放的　房地产开发贷款如××银行投放１７７２万元的北海中　

鼎股份有限公司楼盘和××银行投放的１０００万元的　

东方花园项目，均能够按时还本付息，贷款项目进展　顺利。　

尤其是自２０００年起，北海市各金融机构均加大　

了个人住房消费贷款的投放力度，充分发挥个人住　

房贷款的规模效益，对申请贷款的个人严格审批，严　

把手续关，一般要求具有稳定职业和收入来源，信用　维普资讯 http://www.cqvip.com 团　宦凹　

良好，有效地规避了贷款风险；同时，加大宣传力度，　

开展形式多样的个人住房贷款宣传营销活动，利用　报纸、广播、电视、发放宣传资料、悬挂宣传挂旗等方　

式，使“用明天的钱，圆今天的住房梦”的观念逐渐　

深入人心，居民纷纷贷款购建房、装修房屋，个人住　

房贷款业务迅速发展，从１９９９年的０．２５１８亿元到　

２０ｏ２年４月末的４．５３０６亿元，短短三年间增长了１７倍　

之多！成为了北海房地产业发展中的一道亮丽）Ｘ－ｔ，景。　

三、北海市金融业开展房地产信贷业务　

存在的问题　

１、银行信贷内部风险问题。一些银行信贷人员　

执行贷款“三查”制度落实不够，对贷款项目造成不　可估量的潜在风险。同时，银行评估抵押房产的价值　

和变现能力不够准确，导致一些借款人以申请住房　

抵押贷款“套现”的情况时有发生，从而增加了银行　的经营风险。　

２、借款人信用风险问题。由于我国的个人信用　

制度远未完善，还没有建立起一套科学、有效的个人　

信用评估指标体系，居民的个人信用记录普遍难以　

确认，从而无法判定个人信用的好坏。有些借款人还　

会以购置个人住房的名义贷款，通过不正当手段，套　

取银行信贷资金用于非住房交易，这种欺诈行为屡　禁不止。　

３、企业经营风险问题。企业的投资项目出现错　

误决策，导致恶果，企业在这种情况下一般都选择放　

弃，北海的“烂尾楼”、“半拉子工程”大都是这种情　况下的产物。１９９３￣ｔ－国家实行宏观经济调控，北海市　

房地产市场快速冷却并持续低迷，房地产企业经营　

状况恶化，导致大量的银行信贷资金沉淀为不良资　产。　

４、抵押物变现问题。目前办理住房开发贷款的　

企业大多采用以房地产开发用地作抵押，而开发商　

又要求施工工程承包方在抵押给银行的土地上垫资　

施工，一旦开发商无力支付贷款引起纠纷时，建筑商　

享有留置权，银行享有抵押权，按民商法中“留置权　

与抵押权竟合，留置优先”的原则，建筑公司作为第　

一受偿人，从而导致银行可能遭受损失；同时，目前　

开发商又往往把土地使用权及在建工程抵押给银行　

后进行开发建设，达到一定条件就开始对消费者进　行预售，一旦借款人无法履行还款义务，银行需要实　

行抵押时，就会产生在同一房产上银行抵押权与购　房户所有权并存的问题，广大购房户利益可能受损，　

银行债权也难以保障。　

四、北海市金融业促进房地产业发展的　

策略　

房地产业一定要发展，这是北海市政府一贯以　与经济　

ｊＩＮ　ＲＯＮＧ　ＹＵ　ｊｌＮＧ　ｊ　

来的决心。房地产的发展离不开金融业的支持。因　

此，如何既能以房地产金融促进房地产业的健康稳　

健发展，又能以前车之鉴，作后人之师，有效地避免　

发生金融风险，是金融业亟需考虑的问题。既不能以　国家金融资产的牺牲来换取短时间内的泡沫经济，　

又不束手缚脚，制约北海房地产业的发展，这两者的　关系需要切实采取有力措施，在各方面的共同努力　

下寻找最佳平衡点和切入点，争取“双赢”。金融业　

的策略主要有：　

１、建立行业风险监控制度。要加强对区域内房　

地产市场情况的调研工作，建立定期分析报告制度，　

对于政策走势、楼市价格、土地买卖、项目建议、销售　

数量、消费需求变化、客户结构等进行经常性分析研　

究，准确地把握市场形势，提高房地产信贷决策的前　

瞻性和科学性，有效地规避风险。　

２、建立经营机构风险评价制度。对辖内住房信　

贷业务经营机构要加强业务监管和风险评价，定期　

分析研究辖内经营机构业务操作、制度建设、内控管　

理、风险控制能力等业务发展状况，及时消除业务隐　

患。　３、完善预警、整改、停牌工作制度。按照“下管　

一级，监控两级”的管理要求，各金融机构要加强监　管，对于住房贷款投向不合理，不良贷款率异常上　

升，内部管理和风险控制不力，已经显现隐患的经营　

机构，要及时予以预警、整改，以至停止办理新的业　

务，形成有序的风险控制机制。　

４、建立调控制度。一是控制贷款条件，主要是还　

款能力、按揭成数期限长短等。二是从物业估价方面　

控制，就低不就高。　

５、建立业务异动和重大风险报告制度。各金融　机构要充分利用信贷综合管理公司业务软件系统、　

Ｖ２．７个人住房贷款软件系统，建立非现场业务监控　

模型，实时查验业务交易记录，对异常变动的业务要　

及时现场查验和解决，以有效控制风险。　

６、加强贷后管理，建立规范化的业务检查制度。　要加强对住房贷款合法、合规性的日常检查工作，各　

经营机构每年至少进行一次全面检查，发现问题必　

须严肃处理，责令限期整改。　

７、严格个人住房贷款操作程序，严防假按揭贷　款。　

８、全力清收和处置不良贷款，进一步提升贷款　

质量。要加强对住房不良贷款的清收、转化和处置工　作，进一步降低住房不良贷款额和不良贷款率，促进　

住房信贷业务的健康发展。　

（作者单位：人民银行北海市中心支行。北海市　５３６０００）　

（责任编辑：黄伟立）　

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