上海英皇明星城项目初步建议

上实投资顾问 2008.1.31
整体规划：
从区域功能划分来看，由于2010世 博会的召开，本项目所在区域规划 为三林世博功能区。
区域划分：
按规划，三林世博功能区依托世 博园区建设，以旅游会展和现代 居住为主导功能，下辖南码头路 街道、周渡街道、上钢新村街道、 东明路街道北蔡镇、三林镇，行 政区域面积80.01平方公里。
浦东区域的市场去化优于全市同期的全市，市场运行健康良好。 全年供求比为1：1.14，市场需求旺盛。
区域商圈分析
以易初莲花、世纪联华、华联超市为 依托，形成了三林地区的上南、三林、 东明三大商圈。
发挥了卖场的集聚效应，以卖场为中 心向四周辐射形成商圈。
1.上南路商圈
以三林最主要卖场易初莲花为中心，人气高但是受到物业条件限制，商业形象及业态规划 布局上都同样受到了很大局限性。和周边的九百家具、宝丰服饰城等虽然一定程度上形成了互补， 但是整体显得十分凌乱。
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中心城区 远郊区县
下半年度供应量持续走高，整体供应量集中在非中心城区。商业用 房在不断的向外部区域扩散。
3.成交量分析——成交量平稳，非中心区占主导
商业市场小结：
全市商铺供应向外围扩展，供求比合理，浦东商铺市场需求旺盛，去化良好。 三林地区以大卖场为中心，形成上南、三林路、东明三大商圈。 区域内除卖场外多以社区底层商铺为主，缺乏统一的规划和设计。 三林地区目前整体商业档次相对较低，缺乏品牌支撑。 文化娱乐比较缺乏，综合性商业更是相当的匮乏，是市场的空白。

3、规划设计阶段全程跟踪评价，将整体定位及发展建立落实在规划上。
世联价值:对市场的全面清晰梳理，客户价值的在规划阶段的产品实现，豪宅领
域的全国领先理念的整合导入
上海世联服务的工商全程业务案例
世聯地産
江苏常熟鸿泰商业综合体项目——前期顾问
项目位置：常熟市虞山镇镇政府对面
项目类型： 集中商业、主题商业、高档公寓


世联价值:突破区域价值，充分挖掘项目的潜力
上海世联服务的工商全程业务案例
世聯地産
江苏昆山衡山城综合商业体项目——前期顾问

项目基本情况： 江苏省 昆山－工商类城市综合体－10万平米以下－1.5~2.5容积率－前期顾问 发展商: 江苏衡山置业有限公司 项目位置: 昆山市城南片区，北临衡山路，西临黄山路，南临中华园路 项目规模: 占地面积30000平方米，可建建筑面积为80000平 项目界定: 位于城市新兴发展区，前景看好，尤其商业开发潜力大，但周边环 境尚未成熟，且用地性质尚为住宅，需争取改为综合性质


世联价值： 国内外类似开发案例的研究与借鉴，通过产品户型创新弱化项
目劣势，提升项目价值，提出可操作可提升溢价空间的设计要点。
上海世联服务的工商全程业务案例
世聯地産
江苏南通圆融综合体项目——前期顾问
发展商: 苏州圆融发展有限公司
项目位置: 南通青年路工农路
项目规模: 项目占地面积：7万多平米；建筑面积：约22万㎡ 项目界定: 三线城市新中心综合体 客户的要求:
世联价值:1.确定项目形象定位、营销推广价值诉求点；2.初定项目整体规划及 涵盖物业类型；3. 确定各物业类型的产品模式及目标客群；4. 确定各类型物 业体量配比；5.确定整体租售比例，以满足开发目标和政府规划目标；6. 提出 项目设计建议，为设计规划提供市场意见

陆家嘴滨江金融城2E3-2地块项目定位策划方案征集书一、陆家嘴滨江金融城项目简介陆家嘴金融中心区（二期）项目位于陆家嘴CBD，滨临黄浦江，西至浦东南路，东至荣城路，南至东城路。

本区域紧靠上海浦东陆家嘴金融中心区（一期)，定为陆家嘴金融中心区（二期）是一期的东扩，总占地25万平方米，建筑总面积136.7万平方米（地上84.7万，地下52万）的超大型综合性开发项目。

同时，也是上海市中心沿黄浦江的最后一块整体开发的项目。

现已经地名办批复名为“陆家嘴滨江金融城”。

本区域用地范围原为百年历史的上海船厂，其前身（招商局造船厂）创办于1862年，并经过多次迁移、兼并、合并，上海船厂基本成型于1954年。

其为中国近代造船业史及上海近代工业史留下了深刻的工业文明历史印记。

2005年中信泰富有限公司与中国船舶工业集团公司合作开发该地区被批准，成立三家合资项目公司，分别为上海瑞明置业有限公司、上海瑞博置业有限公司、中船置业有限公司。

2007年7月市规划局正式下发《关于上海船厂地区详细规划（优化）的批复》。

按优化规划，该地区将包含地上（+7.0米大平台以上）建筑面积84.7万平方米，其中：商业办公建筑67.11万平方米；酒店6.11万平方米；住宅11.48万平方米；地下（+7.0米大平台以下）停车、设备及商业配套服务52万平方米。

从规划上，该地区充分利用同一开发实体统一组织分期开发的优势和先动迁后建设的建设条件，把项目的整体性和突出建筑、环境、人的和谐协调性始终作为开发的原则，强调“7米大平台地上地下整体连贯”及“人车分流、各畅其道”的规划概念，形成人车分离，三层立体交通组织的城市。

从功能组织上，该地区有国际甲级写字楼、超五星级酒店和公寓式酒店、大型商业建筑、滨江住宅等综合物业，形成一个档次高、业态完整、配套齐全的综合性滨江金融城。

二、2E3-2项目地块控制指标地块编号：2E3-2用地性质：高层住宅用地（R3）用地面积：50010 m2容积率：2.3建筑密度：40%建筑限高：100 m绿地率：35建筑面积：114830 m2注：2E3-2地块内沿江第一层面建筑高度应小于与黄浦江蓝线距离，且控制在70米以下，详见附件2E3-2地块分幅图。

上海市新城规划建设推进协调领导小组办公室二〇二一年三月上海市新城规划建设导则AND目录1 总则 (1)OVERVIEW1.1适用范围 (2)1.2目标定位 (2)1.3...工作原则 (2)2 新城：迈向最现代的未来之城 (4)NEW TOWN： TOWARDS MODERN FUTURE CITY3 汇聚共享的城市 (10)VIBRANT AND SHARING CITY3.1打造功能聚核、宜业宜居的繁荣都市 (11)3.2推进功能融合、空间复合的产城格局 (14)3.3塑造人性化高品质空间，打造活力街区 (18)3.4整体性综合利用地下空间，建设立体城市 (24)4 高效智能的城市 (26)EFFICIENT AND INTELLIGENT CITY4.1强化对外便捷、对内便利，营造更方便优质的出行体验 (27)4.2做优街坊基本公共服务功能，打造未来社区 (35)4.3系统推进实施新基建，加快数字化转型 (48)上海市新城规划建设导则5 低碳韧性的城市 (42)LOW-CARBON AND RESILIENT ECOLOGICAL CITY5.1构建优于中心城的蓝绿交织、开放贯通的“大生态”格局 (43)5.2...构建安全韧性、弹性适应的空间新模式 (55)5.3...建设绿色低碳发展的新样板 (60)6 个性魅力的城市 (62)CHARACTERIZED AND CHARMING CITY6.1形成中心紧凑密实、外围疏密有致的总体空间形态 (66)6.2构建视景丰富、视点可达、视廊通透的眺望系统 (76)6.3突出历史保护，彰显文化特色 (79)7 实施保障 (86)IMPLEMENTATION AND GUARANTEE7.1优化细化相关政策法规标准 (87)7.2创新完善空间管理政策机制 (87)7.3形成多方参与的空间治理格局 (87)7.4强化空间基础信息平台支撑和智慧管理 (88)61 总 则11.1适用范围1.2目标定位1.3工作原则第一章总 则OVERVIEW1.1适用范围本导则适用于嘉定新城、青浦新城、松江新城、奉贤新城、南汇新城五大新城。