资产评估第一章ppt1

例2：被评估资产为一台2年前购置的机器设备。 据调查，该机器设备目前还没有换代产品。经 查验资料，该设备账面原值为10.2万元，其中， 购买价为8万元，运杂费1.6万元，安装费中直接 成本0.4万元，间接成本为0.2万元。根据对同类 型设备的调查，现在购买价格比2年前上涨20%， 运杂费上涨80%，安装费中直接成本上涨40%， 间接成本占直接成本百分率不变。该设备的重 置成本是多少？
机器设备评估主要包括： 机器的长度、厚度、水平度、垂直度、强度 硬度、软度等是否发生变化，有无裂痕等。
房屋建筑物评估主要包括： 墙体表面的剥落程度、裂缝的长度和宽度、 裂缝的性质、建筑物是否发生垂直或水平方 向位移等
（2）公式法（使用年限法）
资产的实体性贬值=（重置成本—预计残值） ×实际已使用年限÷总使用年限
＝0.2÷0.4＝50%
间接成本＝0.56×50%＝0.27（万元） （3）计算重置成本 重置成本=直接成本+间接成本 =13.04+0.27=13.31（万元）
（2）功能价值 法
是选择与被评估资产具有相同或相似功能的资产作 参照物，根据资产功能与成本之间的内在关系，由参 照物成本推算被估资产重置成本的方法。
二、资产评估的基本要素
• • • • • 评估主体 评估客体 评估依据 评估原则 评估目的 资产评估机构和相关人员 被评估的资产 对被估资产定价的依据 内在行为规范 资产交易业务本身经济行 为的特征 对资产价值的质的规定 具体技术和手段 工作顺序
• 评估价值类型 • 评估方法 • 评估程序
三、资产评估的特点
参照物 功能价值
（单位生产能力）
被评资产 重置成本
计算方法
A 功能成本线性函数法
价格P P=a＋b×F

30
第二节 房地产价格
一、房地产价格体系 （一）、土地使用权价格体系
基准地价 标定地价 出让地价 转让底价 （二）、房产价格体系 生产用房
31
居住用房 商业用房 行政事业单位用房
二、土地价格构成
1、土地征用费 2、拆迁安置费 3、土地开发费用 （1）、七通一平费 （2）、市政基础设施费 （3）、利息费用
17
（2）加权平均法 i= 长期负债占全部资本的比例×长 期负债利息率+自主权益占全部资本的比例× 业主权益所要求的报酬率 （五）收益年限、经济寿命的计算 自然寿命 技术寿命 法律寿命 经济寿命 （六）、Rt与i 的对应关系 主要用于整体资产评估中。
18
第四节、清算价格法
一、概念：
用清算价格评估备估资产价值的方法
45
第七章 流动资产评估
第一节 流动资产分类、特点及评估程序 一、分类
（一）、按所处领域分 （二）、按现行会计制度分 （三）、按在生产经营过程中形态与作用分 （四）、按管理方式分 （五）、按评估方法分
46
二、特点 三、程序、方法
以自查为主、评估机构抽查 评估方法简单
47
第二节 实物类流动资产评估
4
第三节 资产评估的原则和特点
一、原则 （一）、工作原则： 独立性原则 客观性原则 科学性原则 专业性原则 （二）、经济原则： 贡献原则 替代原则 预期原则
二、特点 1、现实性 2、市场性 3、预测性 4、公正性 5、咨询性
5
第二章 资产评估的价格类型
第一节 资产记价类型概述
一、记价基础 1、资本市场可分类为要素市场和本金市 场。 2、从资产运动方向看记价特点 (1)、资产投入记价 (2)、资产退出记价 (3)、本金流通(资本流动)

为的基本理论和变化规律。
资产评估课件第一章
学习的主要目的：培养学习分析和解决资产 评估问题的能力；
学习重点：掌握资产评估的基本方法和应用 技巧。
资产评估课件第一章
❖ 参考资料及书目:
❖ 1、于鸿君主编：《资产评估教程》 北京大学出版社 ❖ 2、全国注册资产评估师考试辅导教材：《资产评估》 中国
财政经济出版社（每年更新出版） ❖ 3、汪海粟主编：《资产评估》高等教育出版社 ❖ 4、姜楠主编：《资产评估学》东北财大出版社 ❖ 5、《中国资产评估ຫໍສະໝຸດ 杂志 （双月刊）中国注册会计师协会
❖
资产评估课件第一章
❖ 3、资产的评估学概念
❖ 所谓资产，是指特定权力主体拥有或控制的，能以 货币计量的，能够给经济主体带来经济利益的经济 资源。（狭义）
❖ 基本特征： （1）必须是权力主体拥有（具有产权）或者控制
（有经营权）的。 （2）资产必须能以货币计量。 （3）能够给经济主体带来经济利益的资源，具有现
资产评估课件第一章
❖ 财富：是指“具有价值的东西，如自然财富和 物质财富。”
❖ 与财产相比，财富的涵义更抽象一些，既 可指有形的实物，也可指无形的权利；既可 指物质的领域，也可指精神的领域。
❖ 财富与资产的关系是，经过条件的转化， 有的财富可以成为资产（如某些有形的财 富），有的财富则不能成为资产（如某些精 神的、文化的财富等）。
资产评估课件第一章
4、与会计确认资产的比较
（1）确认范围上的差异，即对个人财产是否属于资 产的认可不一；
（2）具体确认资产的差异有二 ：
其一、是否确认为资产有三种情况（以资产负债 表为例） ：评估 会计
❖
确认 确认
❖
不确认 确认

（4）按被评估资产与生产经营过程的关系分，可分为经营性和非经营性资产。
• 经营性资产是指处于生产经营过程中的资产。如企业中的机器设备、厂房、运 输工具等。经营性资产又可按其是否对盈利产生贡献分为有效资产和无效资产。 区分有效资产和无效资产是开展资产评估工作的一项重要内容。非经营性资产是 指处于生产经营过程以外的资产，如政府机关用房、办公设备等。
• 2.市场性。资产评估是适应市场经济要求的专业中介服务活动，其基本目标就是根据资产业务 的不同性质，通过模拟市场条件对资产价值做出经得起市场检验的评估结果和评估报告。
• 3.预测性。预测性是指以资产未来的潜能反映资产现实的价值。现实的评估值必须反映资产未 来的潜能，未来没有潜能和效用的资产，现实的评估值是不存在的。
• 1.按工作内容分，可分为一般评估、评估复核和评估咨询。
• 一般评估是指正常情况下的资产评估，通常以资产发生产权变动、产权交易 以及资产保险、纳税或其他经济行为为前提。一般评估包括市场价值评估和市场价 值以外的价值评估。评估复核是指在对被评估的资产已经出对同一被评估资产独立地进行评定和估 算并出具资产评估报告的行为和过程。评估咨询是一个较为宽泛的术语。确切地讲， 评估咨询主要不是对评估标的物价值的估计和判断，它更侧重于评估标的物的利用 价值、利用方式、利用效果的分析和研究，以及与此相关的市场分析、可行性研究 等。本书所讲内容属于一般评估。
（二） 资产评估的特点
• 充分理解和把握资产评估的特点，有利于进一步理解资产评估的实质，提高资产评估工作的
质量。
• 1.现实性。资产评估是以一定的时点，即资产评估基准日为基础进行的活动，被评估资产是现 实的、客观存在的。在进行资产的评定和估算时，仅以资产的现实状态为基础，而不考虑其过 去的状况和现实状况的形成过程；而且，资产评估值不是永远都对的，具有一定的时效性，一 般在评估基准日后一年内有效。