资产评估基础第一章资产评估概述

第一章资产评估概述第一节资产评估的基本概念及基本作用内容概要一、资产评估概念（一）资产评估资产评估是使用专业的理论和方法对资产的价值进行定量的估计和判断，可以从三个层次进行表述。

1.一般意义一般意义上的资产评估就是估计和判断资产的价值在市场交易中，所有的市场参与者大都会依据自己所掌握的知识和信息，对交易对象进行价值判断，从而确定其交易价格。

在这个程中人们可能会自觉地或不自觉地运用资产评估的理论、方法。

2.专业角度资产评估是由资产评估专业人员和评估机构依据一定的执业标准对资产的价值进行评定估算的专业化活动。

3.法律角度法律依据：《中华人民共和国资产评估法》资产评估（以下称评估），是指评估机构及其评估专业人员根据委托对不动产、动产、无形资产、企业价值、资产损失或者其他经济权益进行评定、估算，并出具评估报告的专业服务行为。

咨询服务VS 评估执业无此规定行为主体只能是资产评估机构及其资产评估专业人员无此规定专业规范受资产评估准则的约束和规范无此规定报告形式特定格式的书面报告【总结】资产评估是一种专业服务行为。

1.受托行为资产评估是根据委托人的要求进行的，属于受托民事行为。

2.订立合同资产评估法规定委托人应当与评估机构订立委托合同。

3.依法评估资产评估应当按照法律法规规定和委托合同约定进行。

（二）资产评估涉及内容1.评估主体主导者（考）：评估主体指资产评估机构及其评估专业人员。

资产评估专业人员包括资产评估师和其他具有评估专业知识及经验的评估从业人员。

2.评估客体具体标的物（考）：是指资产评估的对象，包括不动产、动产、无形资产、企业价值、资产损失或者其他经济权益。

【了解】五部门对应六大类评估行业：财政部：资产评估；国土资源部：土地估价，矿业权评估；住房和城乡建设部：房地产估价；商务部：旧机动车评估；保监会：保险公估。

3.资产评估服务的法律性质资产评估是受委托人与资产评估机构依法订立的资产评估委托合同约束的专业服务。

4.资产评估服务的内容及成果（考）内容：对评估对象价值进行评定、估算的专业服务。

成果：评估机构出具的资产评估报告。

（三）资产的含义资产■是资产评估的客体，即资产评估的对象。

■是指由特定权利主体拥有或控制的、预期会给该主体带来经济利益的经济资源。

资产的理解：1.能够带来未来经济利益这种利益可以表现为两个方面：一是资产本身给特定主体带来的利益；二是通过所有权或控制权的变动给特定主体带来的利益。

资产价值取决于带来的未来经济利益能力，评估人员通过适当的方法量化这种能力，反映资产价值。

2.是特定主体所拥有或控制的（考）对资产的拥有或控制主要体现在对资产产权的界定和保护上。

依法取得拥有或控制资产的权利是特定主体能够拥有或支配相关资产的前提条件。

（1）权利束资产的产权是与资产所有权相关的“权利束”，是基于所有权派生的一系列权利。

包括占有权、使用权、收益权和处分权等。

一方面，这种“权利束”表现为某项资产的完整产权，即包括占有、使用、收益和处分的所有权利，例如土地所有权；另一方面，“权利束”具有可分解性，可从中分离设定出不同类型的权利，例如按照我国法律规定，国有建设用地所有权人可以通过出让或划拨方式实现其使用权的让渡，建设用地使用权人可以通过对相关建设用地设定抵押权实现土地资产的融资功能，还可以基于邻里需要为相邻单位提供通行用地而设定地役权。

（2）有限产权权利人（考）相对于完整产权，被分离设定了部分权利的有限产权的权利人，行使资产权利就会受到分设权利时所承诺义务的限制。

因此，不同权利的类型及组合构成了资产的具体产权状态，例如专利所有权、被授予独家许可后的专利所有权、专利使用权等。

（3）权利状态不同价值不同权利状态不同，带来经济利益存在差异，资产价值也不同。

即使同样的资产载体，因赋予权利不同，经济价值也不同。

所有权价值一般会高于使用权的价值。

这是资产评估中要求资产评估专业人员关注权利状况，重视权利状况对资产评估约束和影响的原因。

（4）资产界定依据（考）只有控制权而无所有权（如特许经营权、采矿权等），也能带来持续经济利益，也应确认为资产。

结论：不应仅以所有权作为界定依据，应以经济资源的控制权为依据。

（5）资产权利排他性对所有权或控制权的确立使特定主体对资产的相关权利具有了排他性，其他主体取得相关权利要付出相应代价。

3.价值应能以货币计量能够给特定主体带来可量化的效用或利益的资产才是资产评估中的资产。

资产的价值应能够运用货币计量和反映。

二、价值与价格问：为什么研究价值论？答：价值论是指经济学家对商品价值的观点，是经济理论的基础，是资产评估核心问题，没有正确的价值论作指导，评估的目的难以达到。

（价值类型属于价值理论范畴）（一）价值理论概述1.价值和价格价值和价格是资产评估的基本概念，也是经济学研究核心之一。

2.经济学上的价值理论其基本任务是解决价值的决定和衡量问题。

3.资产评估中的价值是专业人士根据特定的价值定义在特定的时间内对评估标的物价值的估计值。

属于价格范畴但不是市场价格本身。

（二）劳动价值论1.价值二重性（1）劳动价值论的核心劳动价值论的核心是商品的价值是由劳动决定的。

该理论的逻辑起点是商品，商品是用于交换的劳动产品，具有使用价值和价值两个因素。

（2）使用价值和价值劳动价值论提出了商品价值的二重性（使用价值、价值）。

商品是使用价值和价值的统一体。

使用价值价值“物的有用性”（满足人的某种需要的属性）凝结在商品中的无差别的人类劳动自然属性，但不可比较；由具体劳动形成；人与物关系社会属性；由抽象劳动形成；人与人关系是商品、劳动产品和物品的共同点只有商品才有价值商品质量和性能构成了商品交换的基础，交换价值（价格）2.劳动二重性（1）商品价值量确定商品的价值量用它所包含的形成价值的劳动量来计量。

决定商品价值量大小的不是生产商品的个别劳动时间，而是社会必要劳动时间。

①社会必要劳动时间在现有社会正常的生产条件下、在社会平均的劳动熟练程度和劳动强度下制造某种使用价值所需要的劳动时间。

②劳动与价值量关系单位商品的价值量与生产该商品的社会必要劳动时间成正比，与社会劳动生产率成反比。

项目社会必要劳动时间个别劳动时间社会劳动生产率个别劳动生产率单位商品价值量正比无关反比无关价值总量无关反比无关正比（2）具体劳动具体的有用劳动生产不同质的产品，创造使用价值，满足人们的不同需要。

如：把布变成衣服，把面、酵母等变成面包。

劳动的形态不同，产生不同商品，造就不同的使用价值。

（3）抽象劳动撇开了具体形态的人类劳动力的纯生理学意义上耗费的抽象劳动，形成商品的价值。

如：做衣服和做面包形式不同，但都是生产商品，因此可以只从劳动时间上来看这两种劳动。

（体力和脑力耗费、量的差别）（4）结论在商品的交换过程中，各种具体劳动由于不同性质而无法进行量的比较，必须还原为抛开劳动的具体特点的一般人类劳动耗费的抽象劳动。

因此，生产商品的劳动二重性决定了商品的二因素。

知识点内容总结3.价值规律①是商品生产和交换的基本经济规律；②是从事一切经济活动必须遵守的客观规律。

（1）商品按价值量相等的原则进行交换。

等价交换：各自商品所消耗社会必要劳动时间相等。

（2）价值规律作用调节刺激优胜劣汰价值规律调节生产资料和劳动力在生产部门的分配，刺激商品生产者改进生产工具，提高劳动生产率，加强经营管理，促使商品生产者在竞争中优胜劣汰。

（3）价格与价值的关系价格是价值的货币表现形式，价值的变动是价格变动的内在的、支配性的因素，是价格形成的基础。

商品供求关系的变化引起价格围绕价值上下波动。

不完全竞争条件下，存在管制时，价格可能低于价值。

（三）效用理论1.效用理论观点效用价值论的核心是商品的价值是由人们对商品效用的主观评价决定的。

（1）效用含义及理解商品能够满足人们的欲望的能力叫做“效用”。

效用是人们对商品的主观评价。

价值是人们对商品效用的主观评价。

只有人们在主观上认为有用的商品，才有价值。

具有主观性和相对性特点。

（2）商品价值的决定商品的价值是由边际效用量决定的。

决定物品价值大小的不是它的最大效用，也不是它的平均效用，而是购买该商品最后一单位的边际效用。

（3）边际效用是指每增加购买一单位的某种商品给消费者带来的满足程度的增加量，或称总效用的变化量。

举例：极度口渴时，喝下第一杯水最解燃眉之急、最畅快的。

但随着口渴程度降低，对下一杯水的渴望值也不断减少。

当喝到完全不渴的时候即是边际，这时候再喝下去甚至会感到不适，再继续喝下去会越来越感到不适（负效用）。

边际效用的大小，与欲望的强弱成正比。

即边际效用递减规律。

记住：每杯水带给你的边际效用是递减的！2.效用理论前提价值形成的两个前提：有用性、稀缺性。

涌泉边和灼热沙漠中，一杯水的效用和价值的关系。

前者有效用，无稀少性，因而无价值。

后者既有效用，又有稀少性，因而具有价值。

效用理论从需求的角度阐述了衡量价值的观点，强调价值由效用和稀缺性共同决定，效用决定价值内容，稀缺性决定价值量的大小。

（四）均衡价格理论1.均衡价格理论观点商品价值是由供求决定的2.均衡价格商品需求量与供给量相等时的价格，即消费者为购买一定商品量所愿意支付的价格与生产者为提供一定商品量所愿意接受的价格相一致的价格就是均衡价格。

3.结论供给量＞需求量，市场价格低。

需求量＞供给量，市场价格高。

买卖双方均是经济理性人。

√市价低，则供给量减少，需求量上升；√市价高，则需求量减少，供给量增高。

√供给与需求的这种关系，最终能实现均衡价格。

市场均衡■短期内，消费偏好决定价格；长期内，生产成本决定价格。

■边际效用理论解决了短期内的定价问题，而生产理论解决了长期的定价问题。

（五）相关准则的表述1.《专业评估执业统一准则》（2016～2017版）《专业评估执业统一准则》给出的价格概念是：“某项资产的询价、报价或支付的金额”。

其注释中进一步陈述“价格是个事实，无论它是公开披露还是保密。

由于特定买方或卖方的财务实力、动机和兴趣不同，为某项资产支付的价格与他人对该资产的价值判断可能相同或不同”。

对于价值的概念，《专业评估执业统一准则》的表述是，“资产购买方、出售方或使用方与该资产之间的货币关系”，并认为“价值表达的是一个经济概念。

因此价值从来就不是一个事实，永远是对某项资产根据特定价值定义在某一特定时点价值多少的意见。

在评估业务中，价值必须是经过定义的，如市场价值、清算价值、投资价值等”。

三、资产评估基本作用（一）基本作用反映和揭示资产的价值是资产评估基本作用。

市场价格机制失灵→判断解决定价问题（二）资产评估作用的理解第二节资产评估的原则内容概要一、工作原则独立、客观、公正《资产评估法》和《资产评估基本准则》均有相关规定，是由资产评估工作的性质决定的。

二、经济技术原则资产评估经济技术原则是指在开展资产评估业务过程中的一些技术规范和业务准则，为资产评估专业人员在执行资产评估业务过程中的专业判断提供技术依据。