我国城镇廉租房制度的公共政策分析 (1)

路漫漫其修远兮，吾将上下而求索 - 百度文库 1 我国城镇廉租房制度的公共政策分析

摘 要 城镇低收入群体的住房困难问题历来是我国政府十分重视的一件民生问题。随着我国城镇化进程不断推进，城市流动人口数量不断增加，城镇低收入群体的住房困难问题日益凸显起来，受到社会各界的广泛关注。城镇廉租房制度是指政府主导，采取不同补贴形式，为城镇居民中的低收入群体解决住房困难问题而建立的住房供给、分配、管理体系以及相关操作程序和规则等。作为我国解决城镇低收入群体的住房困难问题的主体制度，这一制度正被寄予愈来愈高的期望。 本文在明确我国城镇廉租房制度的内涵和特点的基础上，提出目前我国城镇廉租房制度建设中存在房源不足、保障对象范围狭窄、制度覆盖范围有限、资金不足以及退出机制不健全等问题。带着对这些问题的关注，从而构建完善的廉租房制度法律体系、扩大城镇廉租房制度的保障对象范围、灵活筹措资金、成立廉租房管理机构等完善我国城镇廉租房制度的对策建议。 本文通过对我国廉租房制度发展情况进行分析,指出了我国廉租房体系中存在的问题并提出适合我国国情的廉租房制度建设的对策和建议。希望通过此研究能够对政府制定和实施廉租房制度的公共政策有一定的借鉴意义。

关键词：城镇；廉租房；制度；公共政策 路漫漫其修远兮，吾将上下而求索 - 百度文库

2 前 言

2013年8月9日，审计署公布了2012年城镇保障性安居工程跟踪审计结果，审计结果显示，我国困难群众居住水平不断提高，2012年，廉租住房租赁补贴平均水平达到每人每月75元，比2010年增长13.63%。同时数据显示，2012年，全国城镇保障性安居工程竣工面积达3.01亿平方米，占城镇住宅竣工面积的30.28%，比2010年增长11.26个百分点，增加了城镇中小户型房源的有效供应，住房供应结构不断优化，为调控房地产市场、抑制房价过快上涨提供了有效支持。但我们还要看到目前我国住房保障制度的建设和推进还相对滞后。与构建社会主义和谐社会的要求还很不适应，存在的主要问题包括廉租住房和经济适用住房的建设政策落实还不到位，管理还不够规范，保障体系还不够健全，住房保障的资源配置相对来说效率还比较低、覆盖的范围还不完全，支持中低收入家庭解决住房问题的财政税收、土地和金融配套政策还需要进一步完善等等。在这样的客观条件下，研究解决中低收入者群体的住房需求就显得尤其重要。

一、廉租房制度概述及实行意义 住房作为人类生存最基本的物质条件，人人有权享有。在我国，帮助穷人解决住房问题思想自古有之，当今搞市场经济更应重视这一问题。自古以来老百姓住房条件的改善就被认为社会进步的重要标志，而解决住房问题的关键是解决穷人的住房问题。 （一）廉租房制度的含义及特点 1.廉租房制度的含义 按照建设部发布的《城镇廉租住房管理办法》，廉租房是指政府和单位在住宅领域实施社会保障职能，向具有城镇长住户口的最低收入家庭提供的租金相对低廉的普通住宅。具体来说，廉租住房保障制度是指由政府主导，采取租金补贴，实物配租等不同补贴形式，为城镇居民中的低收入群体解决住房困难问题而建立的住房供给、分配、管理体系以及相关操作程序和规则等。 2.廉租房制度的特点 路漫漫其修远兮，吾将上下而求索 - 百度文库 3 （1）公共产品属性 对于廉租房的公共产品属性，仅仅通过萨缪尔森对公共产品的定义这个角度来看是不明确的，但是仅仅从产品自然属性的角度来判断公共产品的方法已经逐渐显现出其局限性。在我国廉租房就是在我国建立完善的住房社会保障体系的背景下，针对市场机制无法解决城镇低收入群体住房困难问题的实际情况而由政府主导供给的一种产品。从这个角度来看，廉租房有着清晰的公共产品属性。 （2）保障对象的特定性 廉租房制度作为我国住房保障制度的重要组成部分，建立这种制度的目的是非常明确的，就是要解决城镇低收入群体的住房困难问题，要达到实施这一制度的最终目的，必须要明确廉租房保障对象的特定性，即只有那些达到城镇低收入群体标准且确实存在住房困难问题的群体才有资格成为廉租房保障的对象。 （3）廉租房建设标准的适当性 廉租房的建设标准关系到对制度保障对象的保障水平，虽然廉租房制度的保障群体是社会弱势群体，但是对廉租房建设的质量和相关配套设施等方面的要求不可放松。考虑到廉租房制度的社会保障性和公平性，必须本着满足低收入家庭的基本住房需求的原则，确立适当的廉租房建设标准，尤其是将廉租房的面积限定在一个合理的范围内。 （4）廉租房制度实施方式的地域性 我国经济发展水平呈现出地域上的不均衡性，各地方经济发展水平差异较大。而各地方政府在建立相应廉租房保障制度的过程中也必然要考虑到当地的实际情况。廉租房制度的实施也必须建立在符合当地低收入群体的住房需求和该地区住房市场发展现状的基础之上，另外政府的财力和对于低收入家庭的相关政策以及当地的住房政策也都是应该考虑的因素。

（二）我国实行廉租房制度的意义 胡锦涛同志在十七大报告中提出：“努力使全体人民学有所教、劳有所得、病有所医、老有所养、住有所居”，同时还提出：“健全廉租住房制度，加快解决城市低收入家庭住房困难。”十七大报告将住房保障写入其中，体现了对民生的关注和对民意的尊重。并且将健全廉租住房制度做为解决城市低收入家庭住房困难的首选，住房保障的对象从原来的“中低收入住房困难家庭”收缩为“低收入住房困难家庭”。从这个角度上讲，在住房领域贯彻落实“十七大”精神要求，就是要将解决群众的住房问题放在极其重要的位置，其要务之一就是政府要建立和完善城镇住房保障体系。 房地产业作为我国国民经济发展中的重要产业、先导产业和支柱产业，具有产业链长、关联度大、带动性强的特点，不仅以其自身发展直接促进经济增长，路漫漫其修远兮，吾将上下而求索 - 百度文库 4 而且还能有效带动相关联的上游与下游产业群的发展，拉动经济增长。与此同时，房地产业的发展又极大地改善了居民的居住条件，提供了大量就业岗位。房地产业产生的这种巨大经济社会作用将有力地推动我国全面小康社会的实现。而住房保障资金的分配及其消费能够调节和刺激住房需求，从而促进房地产业的发展。住房保障制度的实施有利于稳定经济发展。“有恒产者有恒心，无恒产者无恒心”，安居才能乐业，这表明实施住房保障，为劳动者提供体面、安全的住房，有助于提高劳动者的生产积极性。2009年2月建设部发布的城镇廉租住房制度建设和实施情况通报显示,截至2008年底,全国657个城市中,已经有512个城市建立了廉租住房制度,占城市总数的77.9%。

数据来源：根据中华人民共和国住房和城乡建设网站数据整理 二、我国城镇廉租房制度存在的问题 目前我国住房保障制度的建设和推进还相对滞后，与构建社会主义和谐社会的要求还很不适应，存在的主要问题包括廉租住房和经济适用住房的建设政策落实还不到位，管理还不够规范，保障体系还不够健全，住房保障的资源配置相对来说效率还比较低、覆盖的范围还不完全，支持中低收入家庭解决住房问题的财政税收、土地和金融配套政策还需要进一步完善等等。 （一）廉租房制度的房源不足 根据《城镇廉租住房管理办法》，我国目前可提供的廉租住房，主要有四个途径，即空置的或现由最低收入家庭承租的符合廉租标准的公有住房；政府和单位兴建或购置的廉租住房；社会捐赠的符合廉租标准的住房；廉租对象在社会上路漫漫其修远兮，吾将上下而求索 - 百度文库 5 租住的符合廉租住房标准的住房。但实际上，通过这四种途径提供廉租住房房源或多或少存在一些问题。我国目前城市中的公房多数通过房改售给了个人，能腾退的和正由最低收入家庭承租的为数不多，政府和单位兴建适当标准的住房受到资金的制约数量有限，而受我国经济水平的影响，社会捐赠廉租住房也难有大的作为。而且隐形房地产租赁市场的存在也使得部分房屋非法进入房地产二级市场，造成廉租住房的房源供给短缺，现实供给与迫切的需求之间存在有极大的矛盾。此外，廉租住房供给主体单一。依据《城镇廉租住房管理办法》，廉租住房的供给主体为政府和企业，但从各地的实践来看，廉租住房的供给主要由政府承担，企业并无直接的驱动力向廉租家庭提供住宅。政府若没有一定的鼓励办法的话，一般房地产开发企业是不愿从事廉租住房的开发建设的。因此，房源缺乏已经成为制约推广廉租住房保障制度的一个瓶颈。

（二）廉租房制度的保障对象范围狭窄 《城镇最低收入家庭廉租住房申请、审核及退出管理办法》规定申请廉租住房的家庭必须同时具备以下条件：1、申请家庭人均收入符合当地廉租住房政策确定的收入标准；2、申请家庭人均现住房面积符合当地廉租住房政策确定的面积标准；3、申请家庭成员中至少有 1 人为当地非农业常住户口。这三个必须同时具备的条件就将进城务工的农民工、收入超过当地廉租房政策确定的收入标准但依然无法购买经济适用房或者商品房的家庭排除在了廉租房制度的保障范围之外。这一群体处在经济适用房和廉租住房的实际保障范围之间，也就是我们通常所说的“夹心层”。“夹心层”群体作为我国社会经济发展到一定阶段出现的特殊群体已经在客观上成为我国城镇居民的重要组成部分。如果我国的住房社会保障体系不能将这一群体覆盖在内，那么无论是从维护社会公平，还是保持社会稳定的角度来看，都是存在诸多隐患的。如下表为2007年城镇廉租房的覆盖率。

数据来源：根据国家统计局、国家民政部、住房与城乡建设部网站有关数据测算 目前城镇廉租房覆盖率大致为:廉租户数只占全国城市户数的0.31%,廉租住房保障人数只占全国总人口的0.06%。因此说,我国廉租房制度的效率目前还比较低,运行效果远未达到保障低收入家庭住房的目标。