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2012房地产估价师《经管和管理》备测试题(8)

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2012房地产估价师《经管和管理》备测试题（8）

1、关于租金说法正确的是（ ）。

A．一般是指承租人租用每平方米可出租面积需按月或年支付的金额

B．租金水平主要取决于当地房地产市场的状况

C．当算出的基础租金高于市场租金时，物业管理企业就要考虑降低经营费用以使基础租金向下调整到市场租金的水平

D．在写字楼市场比较理性的情况下，市场租金一般高于基础租金

2、招标文件通常包括（ ）等。

A．合同文件

B．投标须知

C．招标方式

D．工程标底

3、在进行供给分析时，主要的内容包括（ ）。

A．分析规划和建设中的主要房地产开发项目

B．调查房地产当前的存量、过去的走势和未来可能的供给

C．分析当前城市规划及其可能的变化和土地利用、交通、基本建设投资等计划

D．分析房地产市场的商业周期循环运动情况，分析未来相关市场区域内供给之间的数量差异

4、维护较好的旧有建筑，由于其建造成本和融资费用较低，往往限制了新建筑的租金水平，因而对旧有建筑而言，租金收入常常使回报率超出预期的水平，且建筑成本和融资费用上升越快，这种情况就越明显。（ ）

A．对

B．错

5、房地产类型会直接影响房地产项目租售期的长短。例如，商用房地产开发项目的租售周期要远远大于住宅项目。 （ ）

A．对

B．错

6、房地产开发商只有掌握科学的房地产定价方法，灵活运用定价策略，才能确保预期利润和其他目标的实现。开发商定价的方法包括（ ）。

A．成本导向定价法

B．收益导向定价法

C．竞争导向定价法 D．购买者导向定价法

7、（ ）是指企业按照每个消费者的要求大量生产，产品之间的差异可以具体到每个最基本的组成部件。

A．全面覆盖

B．大量定制

C．市场专业化

D．产品专业化

8、房地产投资最重要的一个特征是（ ）。

A．能从周围社区环境的改善中获得利益

B．附加收益性

C．位置的固定性或不可移动性

D．不一致性

9、下列计算公式正确的有（ ）。

A．有形长期资产=固定资产净值 - 待处理固定资产净损失 - 未弥补亏损 +长期投资

B．实有资产净值=资产总计 - 负债总计 - 待处理经资产损失 - 未弥补亏损 - 潜亏

C．资产负债率=（负债总额/资产总额）x 100%

D．流动比率=（流动资产/流动负债）x 100%

10、土地一级开发的范围包括（ ）。

A．已确定的存量国有土地

B．拟征用土地 C．农转用地

D．城市土地

答案1、ABCD 2、ABC 3、BCD 4、A 5、A 6、ACD

7、B 8、C 9、AB 10、ABC

1、下列属于房地产开发直接投资的是（ ）。

A．购买房地产开发、投资企业的债券、股票

B．购买房地产投资信托公司(REITs)的股份

C．购买房地产抵押支持证券(MBS)

D．购买一座正在运营的高尔夫球场

答案：d

2、所谓住房抵押支持证券，就是把金融机构所持有的（ ）债权转化为可供投资者持有的住房抵押支持证券，以达到筹措资金、分散房地产金融风险等目的。

A．房地产企业债券

B．个人住房抵押贷款

C．房地产企业抵押贷款

D．金融机构长期融资

答案：b

3、房地产投资的（ ）特点，正是置业投资者能够容忍较低投资收益率的原因。

A．能够得到税收方面的好处

B．易于获得金融机构的支持 C．能抵消通货膨胀的影响

D．提高投资者的资信等级

答案：c

4、我国去年对房地产投资的宏观调控政策,使许多房地产投资者在实现其预期收益目标时遇到困难。这主要体现了房地产投资风险的（ ）。

A．政治风险

B．政策风险

C．利率风险

D．市场供求风险

答案：b

5、房地产属于非货币性资产，销售过程复杂，流动性很差，其拥有者很难在短时期内将房地产兑换成现金。这主要体现了房地产投资风险的（ ）。

A．变现风险

B．政策风险

C．利率风险

D．市场供求风险

答案：a

6、2003年国家出台了国有土地使用权出让实行“招、拍、挂”的政策，对我国房地产投资产生了深远影响，这种情形属于房地产投资特性中的（ ）。 A．适应性

B．异质性

C．政策影响性

D．相互影响性

答案：c

7、房地产的经济寿命是指物业开始使用至（ ）的时刻。

A．收益为零

B．产生的收益超过其使用成本

C．净收益为零

D．收益率小于基准收益率

答案：c

8、房地产最重要的一个特性是（ ）。

A．不可移动性

B．适应性

C．异质性

D．寿命周期长

答案：a

9、由于房地产的流动性差，从而导致房地产变现能力较差，存在变现风险的房地产特性是（ ）。

A．弱流动性

B．异质性 C．寿命周期长

D．不可移动性

答案：a

10、我国就管理渠道来说，将固定资产投资分为（ ）。

A．基本建设投资，更新改造投资，房地产开发投资和其他固定资产投资

B．国有经济、集体经济、个体经济、联体经济、股份制经济、外商投资经济、港澳台投资经济

C．国家预算内资金、国内贷款、利用外资、自筹资金和其他投资

D．建筑安装工程、设备和工器具和其他费用投资

答案：a

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2012年土地估价师——《土地管理》模拟测试卷二(8)

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四、情景分析题（共2题，有10小题，题号1～10，每小题有A、B、C、D四个备选

项，其中至少有一个符合题意，请选择并将答题卡相同题号对应的字母涂黑。每小题2分，

共20分。选错、多选不得分，不倒扣分；少选但选择正确的每选项得0．5分）

（一）

2004年6月，W房地产开发股份有限公司在A省B市通过集体土地征收方式，取得一

块建设用地使用权。该地块涉及基本农田以外的耕地20公顷的，基本农田5公顷。总地价2000

万元。该块建设用地使用权经规划，用途为商品住宅，拟建设C住宅小区。2005年6月，W

房地产开发公司取得当地房地产管理部门颁发的商品房预售许可证，并委托D房地产经纪

公司代理销售。为加快项目建设，W房地产开发股份有限公司利用其办公大楼，通过M商

业银行进行贷款。M商业银行为规避风险，要求W房地产开发股份有限公司对办公大楼进

行保险，同时还要求担保公司进行担保。请根据以上背景，回答以下问题：

1、下列关于征收该地块，表述正确的是（ ）。

A．因该地块涉及基本农田以外的耕地20公顷，应由A省人民政府对土地征收审批

B．因该地块涉及基本农田5公顷，应由A省人民政府对土地征收进行审批

C．因该地块涉及基本农田5公顷，应由国务院对土地征收进行审批

D．因该地块涉及基本农田以外的耕地20公顷的，基本农田5公顷，应先由A省人民

政府对土地征收进行审批，再到国务院备案

答案：C

解析：征收基本农田，基本农田以外的耕地超过35公顷的，其他土地超过70公顷的，

由国务院审批。

2、下列关于此项目农用地转用审批手续，表述正确的是（ ）。

A．该项目建设占用土地，涉及农用地转为建设用地，应当办理农用地转用审批手续

B．该项目建设占用土地因有基本农田，不涉及农用地转为建设用地，不必办理农用地

转用审批手续

C．须经国务院批准农用地转用，同时办理征地审批手续，不再另行办理征地审批

最新房地产估价师《经营与管理》真题及答案解析

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一、单项选择题(共35题，每题1分。每题的备选答案中只有1个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号)

1.新建重点中学周边的房价迅速上涨，表明房地产投资具有( )的特性。

A.易产生资本价值风险 B.易受政策影响

C.存在效益外溢和转移 D.适于长期投资

2.张某以固定租金方式出租其所有的一套住宅，租期为三年，张某面临较大的风险是( )风险。

A.政策 B.通货膨胀

C.利率 D.或然损失

3.整个投资市场的平均收益率为20%，国债的收益率为10%，房地产投资市场相对于整个投资市场的系统性风险系数为0.4，写字楼市场相对于房地产投资市场的系统性风险系数为0.9，写字楼市场的预期收益率为( )。

A 13.6% B.14.0% C.19. 0% D.23.6%

4.国有建设用地使用权出让市场是( )市场。

A.完全竞争 B.垄断竞争

C.寡头垄断 D.完全垄断

5.对一线、二线、三线城市之间房地产市场发育情况的差异和特点的分析，是房地产市场的( )分析。

A.总量结构 B.产品结构 C.投资结构 D.区域结构

6.某城市2012年可供租售的写字楼面积为90万m2，全年写字楼销售量为60万m2，房地产开发企业直接出售量为15万m2，该城市2012年写字楼的吸纳周期为( )年。

A.0. 67 B.0.83 C.1.20 D.1.50

7.下列房地产市场预警指标中，属于考查房地产价格是否过度偏离其价值的是( )。

A.住房可支付性指数 B.住房价格合理性指数

C.房价租金比 D.量价弹性

8.房地产开发项目的财务评价是房地产开发( )阶段的重要工作。

A.投资分析决策 B.施工准备

C.建设 D.租售

9.通过招拍挂方式获得国有建设用地使用权的建设项目，不需要房地产开发企业自行办理( )。

2012房地产估价师考试经营与管理分析题(7月版)

2012房地产估价师考试经营与管理分析题(7月版)

1 / 11 2012房地产估价师考试经营与管理分析题（7月版）

1．从房地产开发企业的角度看，房地产开发过程中投入的资源有（）。

A．土地

B．劳动力

C．资本

D．经验

E．环境

答案：ABC见教材P62

解析：即主流的人、财、物三方面，还有经验、企业家精神等。

【重要考点】土地储备开发

2．政府授权开发企业负责实施土地一级开发时，开发资金应由政府土地储备机构负责筹措（）。

答案：×见教材P67

解析：授权开发企业负责实施一级开发时，主体是开发企业，所以开发资金应由开发企业筹措。

【重要考点】开工申请与审批 2 / 11 3房地产开发项目的施工许可证由（）向发证机关申请领取。（2006年试题）

A．施工单位

B．建设单位

C．监理单位

D．设计单位

答案：B见教材P77

【重要考点】建设阶段（三控两管一验收）

4房地产开发划分为若干阶段，其中编制建设工程招标文件属于（）的工作。（2006年试题）

A．投资机会选择于决策分析阶段

B．前期工作阶段

C．建设阶段

D．租售阶段

答案：B 3 / 11 5．在房地产开发过程中，开发商只能委托有资质的监理机构负责工程项目管理。（）（2005年试题）

答案：×见教材P78

解析：开发商可以自己组织的管理队伍管理，也可委托监理机构负责管理。

6．横道图法用于项目建设阶段的（）。（2009年试题）

A．质量控制

B．进度控制

C．成本控制

D．合同管理

答案：B见教材P80

7．开发商的主要合同关系通常包括（）等。（2005年试题）

A．保险合同

B．分包合同

C．销售合同

D．勘察设计合同 4 / 11 E．加工合同

答案：CD见教材P85

应试提示：对于开发商和承包商的主要合同关系要搞清楚，不要混淆了。

8．实行施工总承包的房地产开发项日，施工现场的安全应由（）负责。（2007年试题）

A．开发商

B．监理单位

C．分包单位

D．总承包单位

答案：D见教材P86

[工程类试卷]2012年房地产估价师(房地产开发经营与管理)真题试卷及答案与解析

[工程类试卷]2012年房地产估价师(房地产开发经营与管理)真题试卷及答案与解析

2012年房地产估价师（房地产开发经营与管理）真题试卷及答案与解析

一、单项选择题

每题的备选答案中只有1个最符合题意。

1 收益性房地产经济寿命的起始点，是地上建筑物( )之日。

（A）开始施工

（B）竣工

（C）登记

（D）开始营业

2 下列房地产投资风险中，直接导致投资的实际收益率降低的系统风险是( )。

（A）时间风险

（B）比较风险

（C）持有期风险

（D）通货膨胀风险

3 以开发居住物业见长的房地产开发企业，在其经营策略中投资一定比例的商业物业，这是通过投资项目的( )组合来提高收益、降低风险。

（A）地理区域

（B）时间分布

（C）物业类型

（D）收益形式

4 下列房地产指标中，属于房地产供给指标的是( )。

（A）空置率

（B）预售面积

（C）房地产价格

（D）房屋空间使用数量

5 某城市写字楼市场年初存量为1000万m2，空置量为40万m2；本年写字楼施工面积为100万m2，新开工面积为60万m2，新竣工面积为50万m2。该城市写字楼的平均建设周期为( )年。

（A）1．20

（B）1．67

（C）2．00

（D）2．80

6 某大型房地产开发项目对该区域的商业、教育、金融等配套带来较大改善，也提升了周边房地产的市场价值，这说明该项目具有( )。

（A）垄断性

（B）外部性

（C）复杂性

（D）信息不对称性

7 对房地产开发项目退让用地边界的规划设计要求，应在城乡规划管理部门下发的( )中提出。

（A）《规划意见书(选址)》

（B）《设计方案审查意见》

（C）《建设工程规划许可证》

（D）《建设用地规划许可证》

8 房地产开发项目竣工验收之前的初步检查工作，由( )组织。

（A）项目施工单位

（B）项目监理单位

（C）项目建设单位

（D）建设行政主管部门

9 在房地产市场调控趋严的市场环境下，房地产开发企业采取“以价换量”的销售策略，该策略下的定价方法是( )。