2017年房地产估价师理论与方法模拟试题

2017 房地产估价师《理论与方法》模拟真题及答案
一、单项选择题
1. 下列房地产估价相关活动中属于传统价值评估业务范畴的是()
A.高层建筑地价分摊
B.房地产投资价值评估
C.因环境污染导致的房地产价值减损评估
D.城市房屋拆迁中的停业损失评估
答案：B
2. 从科学且可操作性上看，能够用于判断一个评估价值的误差大小或者准确性的是()
A.估价对象的真实价值
B.估价对象的重置价格
C.估价对象的实际成交价格
D.合格估价师的重新估价结果
答案：D
3. 一个估价项目中的估价时点本质上是由()决定的。

A.估价委托合同签订时间
B.估价目的
C.实地查勘估价对象的时间
D.委托人意愿
答案：B
4. 房地产供给有限特性的本质是()
A.土地的总量有限
B.房地产的不可移动性。

2017年房地产估价师《理论与方法》重点训练试题及答案2017年房地产估价师《理论与方法》重点训练试题及答案第 1 题下列房地产价格中，相对能更好反映地价水平高低的是( )。

A.土地总价B.土地单价C.楼面地价D.商品房价格【正确答案】： C第 2 题设立地役权通常会使( )。

A.供役地的价值下降B.需役地的价值下降C.供役地与需役地的价值都下降D.供役地与需役地的价值都上升【正确答案】： A第 3 题下列关于房地产价格影响的表述中，正确的是( )。

A.在卖方市场下，增加卖方的税收通常会导致房地产价格上涨B.增加房地产持有环节的税收，通常会导致房地产价格上涨C.在买方市场下，增加卖方的税收通常会使房地产价格下降D.严格控制房地产开发贷款，通常会使房地产价格下降【正确答案】： A第 4 题在建工程抵押价值评估中扣除拖欠的建设工程款，符合房地产估价普适技术性原则中的( )。

A.谨慎原则B.替代原则C.合法原则D.最高最佳利用原则【正确答案】： A第 5 题近日出具的一份估价报告中的估价时点，估价对象状况和房地产市场状况所对应的时间均为一年前的`某个日期，其估价类型可能是( )。

A.在建工程抵押估价B.房地产损害赔偿估价C.期房市场价值评估D.房地产估价的复核估价【正确答案】： D第 6 题在某旧城改造的房屋拆迁中，因有的房屋登记的是使用面积，有的房屋登记的是建筑面积，所以在对可比实例建立比较基准时应特别注意的环节是( )。

A.统一房地产范围B.统一付款方式C.统一价格单位D.统一市场状况【正确答案】： C第 7 题估价对象是一套不带车位的住宅，选取的可比实例成交价格为86万元，含有一个现价为8万元的车位和一套全新状态下价值为3万元的家具，家具为八成新。

该可比实例经统一房地产范围后的价格为( )万元。

A.75.00B.75.60C.83.60D.86.00【正确答案】： B第 8 题某写字楼的采光受到影响，为克服该影响，改造该写字楼照明系统需花费30万元，每年增加电费等运营费用5万元。

2017年房地产估价师（房地产估价理论与方法）考试试题一、单项选择题（共35题，每题1分。

每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号）1.关于房地产互补品的说话，正确的是（）。

A.商业用房与工业用房是互补品B.新建商品房与存量房是互补品C.经济适用住房与普通商品住房是互补品D.郊区住宅与链接它和市区的高速公路收费是互补品2.某办公楼的建筑面积为150㎡，土地面积为1000㎡，目前的房地产市场价值为5000元/㎡，同类土地的市场单价为2200元/㎡。

在法律、政策允许下，如果对该办公楼进行装修改造，预计装修改造费用及应得利润为1300元/㎡；装修改造后的房地产市场价值可达6500元/㎡；如果将建筑物拆除后新建较高标准的办公楼，预计拆除费用为300元/㎡，旧建筑物残值为50元/㎡，新建筑物重置价格为3800元/㎡，新建后的房地产市场价值可达8000元/㎡。

该房地产的最高最佳利用方式为（）。

A.维持现状B.装修改造C.拆除建筑物作为空地转让D.新建较高标准的办公楼3.谨慎原则主要是评估房地产（）时应遵循的原则。

A.抵押价值B.征收价值C.现状价值D.投资价值4.某可比实例成交价格为100万美元，成交时人民币兑美元的汇率为6.5:1，至价值时点按人民币计的类似房地产价格上涨5%，人民币兑美元的汇率为6.3:1，对该科比实例进行市场状况调整后的价格为人民币（）万元。

A.630.0B.650.0C.661.5D.682.54.房地产利用中存在外部性，这体现了房地产（）的特性。

A.不可移性B.独一无二C.相互影响D.用途多样6.某公司5年前与一办公楼所有权人签订了租赁合同，租用其中建筑面积1000㎡的写字楼，约定租赁期限为20年，第一年租金为24万元，以后每年租金在上年租金基础上增加1万元，第8年以后每年租金与第8年租金相同。

目前市场上类似办公楼的年租金为360元/㎡（建筑面积）。

该类房地产的报酬率为10%，目前该承租人权益价值为（）万元。

2017 年《房地产估价理论与方法》真题（精选）一、单选题1.在评估房地产的市场价值时，错误的做法是（）。

A.模拟房地产市场定价 B.模拟估价对象的潜在客户群的思维进行估价 C.以大多数房地产市场参与者的思维为分析判断的基础 D.从某个特定房地产投资者的角度进行分析判断【答案】D【解析】本题考查的是房地产估价的特点。

房地产估价不应是估价师的主观随意定价，而应是估价师模拟大多数市场参与者的定价思维和行为，在充分认识房地产价格形成机制和过程，深入调查房地产市场行情的基础上，通过科学的分析、测算和判断活动，把客观存在的房地产价值揭示出来。

参见教材 P7。

2.政府因救灾需要而征用某房屋，半年后返还，下列项目中，不应作为补偿项目的是（）。

A.征用期间导致房屋毁损的价值损失B.征用造成的家具、物资等动产搬迁费用C.征用期间租赁经营损失D.征用期间市场上类似房地产的增值差价【答案】D【解析】本题考查的是房地产征收和征用的需要。

征用房地产不仅应给予使用上的补偿（补偿金额相当于租金），如果房地产被征用后毁损、灭失的，还应根据实际损失给予补偿。

例如，房地产被征用后毁损的，补偿金额应包括使用上的补偿和相当于被征用房地产毁损前后价值之差的补偿；房地产被征用后灭失的，补偿金额应包括使用上的补偿和相当于被征用房地产价值的补偿。

在房地产征收、征用中不仅需要评估房地产价值和租金，有时还需要评估因征收、征用房地产造成的家具、电器、机器设备、物资等动产的搬迁费、临时安置费和停产停业损失。

参见教材P20。

3.下列房地产估价机构的行为中，错误的是（）。

A.根据某银行的相关招标要求按照正常评估收费标准收取评估费 B.承接所在城市行政区外的房地产转让估价业务 C.聘请其他专业机构参与完成一项以房地产为主的整体资产评估业务 D.利用过去为房地产权利人提供估价服务中获得的所有信息资料，为欲购买该房地产的投资者提供最高出价评估服务【答案】D【解析】本题考查的是房地产估价职业道德。

2017 年房产估价师考试模拟真题答案点击查看原试题一、单项选择题
1.【正确答案】：D
【答案解析】：参见教材P40，城市房屋拆迁是指取得房屋拆迁许可证的拆迁人，拆除城市规划区内国有土地上的房屋及其附属物，并对被拆除房屋的所有人进行补偿或安置的行为。

【该题针对城市房屋拆迁的概念
2.【正确答案】：B
【答案解析】：参见教材P40，拆迁人是指取得房屋拆迁许可证的单位。

【该题针对城市房屋拆迁的概念
3.【正确答案】：C
【答案解析】：参见教材P41，搬迁期限从属于拆迁期限。

所以C 选项不正确。

【该题针对城市房屋拆迁的概念
4.【正确答案】：D
【答案解析】：参见教材P42，经审查符合条件的，由房屋拆迁管理部门发给拆迁申请人《房屋拆迁许可证》。

《房屋拆迁许可证》是房屋拆迁的法律凭证。

【该题针对城市房屋拆迁工作程序
5.【正确答案】：A
【答案解析】：参见教材P42，房屋拆迁管理部门在发放《房屋拆迁许可证》的同时，应当依照《城市房屋拆迁管理条例》的规定将《房屋拆迁许可证》中载明的拆迁人、拆迁范围、拆迁期限等事项，以房屋拆迁公告的形式予以公布。

2017 房地产估价师考试《理论与方法》预测题答案点击查看原试题一、单项选择题
1、C
解析：房地产价格的形成条件为三个：有用性、稀缺性、有效需求，注意有效需求的概念，要和一般的需求、需要等概念区分开来。

2、D
解析：共同之处在于：①都是价格，是价值的货币表现;②都有波动，受供求因素的影响;③都是按质论价：优质高价，劣质低价。

3、C
解析：供给曲线就是供给量和其价格之间的关系。

4、D
解析：房地产的均衡价格是房地产的市场供给量与市场需求量相等时的价格，也就是房地产的市场供给曲线与市场需求曲线相交时的价格。

5、B
解析：
6、A
解析：在替代品之间，一种房地产的价格不变，另一种房地产的价格如果上涨，则消费者就会把需求转移到该种房地产上，从而该种房地产的需求增加。

7、B
解析：决定房地产供给量的因素：该种房地产的价格水平、该种房地产的开发建设成本、该种房地产的开发技术水平、房地产开发商对未来的预期。

8、D。

2017年房地产估价师《理论与方法》备考试题2017年房地产估价师《理论与方法》备考试题1.某套住宅建筑面积100㎡，套内建筑面积为92㎡，使用面积系数为0.8，每平方米使用面积为3000元，则该住宅建筑面积下的价格为( )元/㎡。

A.2400 B.2580C.2607D.2760 2.为评估某房地产2008年10月1日的市场价格，选取的可比实例资料是：交易日期为2008年4月1日，合同约定买方支付给卖方3500元/㎡，买卖中涉及的税费全部由买方支付，该地区房地产交易中规定卖方、买方需缴纳的税费分别为正常交易价格的6%和3%。

自2008年2月1日起到2008年10月1日期间，该类房地产价格平均每月比上月上涨0.3%，则该可比实例修正、调整后的价格为( )元/㎡。

A.3673.20B.3673.68C.3790.43D.3790.93 3.某宗房地产交易中，买方付给卖方2500元/㎡，交易税费均由买方负担。

已知该地区的房地产交易，卖方按正常价格的5%缴纳有关税费;买方按正常价格的3%缴纳有关税费，则该宗房地产的正常成交价格最接近于( )。

A.2427元/㎡B.2500元/㎡C.2575元/㎡D.2632元/㎡ 4.为评估某宗房地产2006年10月的价格，选取了可比实例成交价格为3000元/㎡，成交日期为2006年4月末，该类房地产自2006年1月至2006年6月末每月价格递增1%，2006年6月末至2006年10月末平均每月比上月价格下降10元/㎡。

该可比实例在2006年10月末的价格为( ) 元/㎡。

A.3018 B.3020 C.3144 D.3050 5.为评估某房地产2007年9月1日的市场价格，选取的可比实例资料是：交易日期为2007年3月1日，合同交易价格为4000元/㎡，约定建筑面积为95㎡，合同约定面积误差在6%以内不增加付款，实际产权登记面积为100㎡。

自2007年1月1日起至2007年9月1日，当地该类房地产价格平均每月比上月上涨0.3%，则就上述情况对该可比实例成交价格进行处理后的单价为( )元/㎡。

房地产估价师考试《理论与方法》模拟题2017年房地产估价师考试《理论与方法》模拟题2017年房地产估价师考试《理论与方法》模拟题1.某建筑物实际经过年数为10年，估价人员现场查勘后认为该建筑物建筑设计过时和维修保养差造成功能折旧和物质折旧高于正常建筑物，判断其有效经过年数为18年，剩余经济寿命为22年，残值率为4%，用直线法计算该建筑物的成新率为( )。

A.43.2%B.50%C.56.8%D.70%答案C2.在估价中选取4个可比实例：甲成交价格4800元/m2，建筑面积100m2，首次付清24万元，其余半年后支付16万元，一年后支付8万元;乙成交价格5000元/m2，建筑面积120m2，首次支付24万元，半年后付清余额36万元;丙成交价格4700元/m2，建筑面积90m2，成交时一次付清：丁成交价格4760元/m2，建筑面积110m2，成交时支付20万元，一年后付清32.36万元。

已知折现率为10%，那么这4个可比实例单价的高低排序为( )。

A.甲乙丙丁B.乙丁甲丙C.乙丙甲丁D.丙乙丁甲答案C3.建筑物的重新构建价格是( )的价格。

A.扣除折旧后B.估价时点时C.客观D.建筑物全新状态下4.对于一宗房地产的价格，通常由( )所构成。

A.土地取得成本B.开发成本C.销售税费，投资利息D.管理费用答案ABCD5.某商场建成于2000年10月，收益期限从2000年10月到2040年10月，预计未来正常运行年潜在毛收入为120万元，年平均空置率20%，年运营费用50万元。

目前该类物业无风险报酬率为5%，风险报酬率为安全利率的60%，则该商场在2005年10月的价值最接近于( )万元。

A.536B.549C.557D.816答案B6.下列属于运用比较法进行估价的步骤的是( )。

①选取可比实例;②搜集交易实例;③建立价格可比基础;④进行交易日期修正;⑤进行交易情况修正;⑥进行房地产状况修正;⑦求取比准价格A.①②③④⑤⑥⑦B.②①③⑤④⑥⑦C.①③②④⑥⑤⑦D.②①⑧④⑤⑥⑦答案B7.应用路线价法的前提条件是( )。

天津2017年房地产估价师《理论与方法》：估价结果模拟试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、城镇街道两侧的商业用地，即使形状相同、面积相等、位置相邻，但由于__不同，价值会有所不同，而且差异可能很大。

A．区域规划B．临街状况C．周围环境D．地形地势2、一个国家以当年价格(或不变价格)计算的1年内所生产的全部最终产品和劳务的市场价值总和，称为__。

A．国内生产总值B．国民生产总值C．国内生产净值D．国民收入3、以单纯的土地使用权抵押的，其设定抵押的前提条件是，土地必须是以方式取得的。

A：划拨B：出让C：出租D：抵押E：执行层的组织协调4、用收益法评估某宗房地产的价格时，除有租约限制的以外，应选取__净收益作为估价依据。

A．类似房地产的客观B．类似房地产的实际C．类似房地产的最高D．类似房地产的最低5、某建筑物已建成10年，预计尚可使用40年，残值率为4%，该建筑物的成新率为（）。

A．75%B．79%C．81%D．84%6、甲土地的单价2100元/m2，建筑容积率为7，乙土地的单价1500元/m2，建筑容积率为__。

5，该两块土地的总价相比__。

A．甲的等于乙的B．甲的高于乙的C．甲的低于乙的D．难以判断7、以出让方式获得城市毛地使用权时，土地出让地价款由土地使用权出让金和构成。

A：基础设施建设费B：城市建设配套费C：公共配套设施建设费D：不可预见费E：借款合同8、银行为某家庭提供了年利率为6%、按月等比递增偿还、期限为20年的个人住房抵押贷款，若月还款递增率为0.2%，首期偿还额为1600元，则该家庭在第6年最后一个月的还款额是（）元。

A．1843.86B．1847.55C．2279.87D．2291.279、房地产估价的指明了不能孤立地思考估价对象的价值，要考虑到相近效用的房地产价格的牵掣。

2017 房产估价师考试《理论与方法》模拟试题答案点击查看原试题一、单项选择题
1、答案：B
解析：估价会有误差，但是不能用一般物理量测量的误差标准来要求估价的误差标准，估价是门艺术，关于误差的标准确认，没有这么客观。

2、答案：B
解析：房地产估价师和房地产估价机构除了从事传统价值评估业务(即为了各种估价目的，对各种房地产的各种价值进行评估)，通常还从事房地产估价衍生业务和咨询业务，如价值分配业务、价值减损评估业务、价值提升评估业务、相关经济损失评估业务和房地产咨询业务。

3、答案：D
解析：不同估价师对同一估价对象的评估价值会存在差异。

4、答案：B
解析：房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证。

5、答案：C
解析：估价的基本条件。

6、答案：C
解析：本质区别除ABD 外还有专业估价机构提供的是专业意见、具有公信力。

7、答案：C
解析：该住宅因被水淹造成的损失包括两块：一是重新装修费用，二是损失租金。

都要折算到现在时点。

50000 乘以1.005-1.5+3000 乘以0.9/0.005 乘以(1-1.005-6)。

8、答案：D。