房地产估价师《房地产估价案例与分析》模拟试题及详解(一~二)【圣才出品】

房地产估价案例与分析模拟试题及答案解析（2）(1~2/共8题)问答题某房地产估价机构承接了一住宅烂尾楼转让价格的评估业务，估价时点为2006年6月15日。

根据委托方提供的资料，该烂尾楼项目的土地是2001年6月通过出让取得，2002年6月开始建设。

委托方提供的实际成本价格为1800元／m 2 ，包括土地取得成本、开发成本、管理费用、销售费用、销售税金和期望利润，并计算了自2001年6月至估价时点的投资利息。

估价人员经调查核实，认为委托方所列支的各项实际成本费用符合支出当时的正常市场情况，为此，在采用成本法估价时确定该房地产的重置价格为1800元／m 2 。

【问题】第1题估价人员这样确定该房地产的重置价格有哪些错误?第2题在此基础上还应考虑哪些因素才能得出重置价格?下一题(3~5/共8题)问答题甲酒楼一年前重新装修后出租给乙餐饮公司经营，租期5年。

估价机构现对该酒楼进行拆迁估价，酒楼业主禾配合拆迁工作，不允许估价人员进入酒楼实地查勘。

根据拆迁人提供的资料，该酒楼产权清晰，权属证书齐全，用途合法，无违章搭建。

【问题】第3题针对该类拆迁估价，在估价程序上应特殊注意哪些环节?第4题装修补偿应如何确定?第5题对已存在的租赁关系，估价时应如何处理?上一题下一题(6~8/共8题)问答题赵某于2012年6月预购了一幢别墅(总售价为120万元)，并先后向开发商支付了114万元。

该别墅于2013年6月30日竣工后，赵某付清了剩余的购房款，但对原装修不满意，拆除了部分原装修设施，并重新进行了装修，花费了40万元。

2013年9月为筹集资金做生意，赵某欲以该别墅向银行抵押贷款，并于2013年9月10日委托估价机构进行了估价，此时同类型(指重新装修前)的别墅的正常市场售价为130万元，赵某希望评估价值为2013年9月同类型别墅的正常市场售价加上该别墅的重新装修费用，即170万元，现估价人员掌握的资料有：1．赵某与开发商于2012年6月签订的商品房买卖合同原件；2．赵某的购房发票；3．商品房预售许可证复印件；4．其他有关房地产市场资料。

2021年房地产估价案例与分析真题与解析一、问答题〔共3题，每题10分。

请将答案写在答题纸对应的题号下〕〔一〕某房地产开发公司拟将其开发建立中的一幢综合楼作为抵押物向银行申请贷款，委托房地产估价机构评估该在建工程的抵押价值。

注册房地产评估师在实地查勘时获知该综合楼的主体构造已封顶，后续建立工程正在进展，建安工程整体形象进度达65%，拟选用假设开发法作为其中一种估价方法。

请问：1.假设开发法的估价前提有哪几种？本次估价应选择哪种估价前提？2.在各种不同的估价前提下，假设开发法的测算主要有哪些差异？【参考答案】1.假设开发法的估价前提有3种：〔1〕估价对象仍然由其业主开发完成，这种估价前提称为“业主自行开发前提〞；〔2〕估价对象要被其业主自愿转让给他人开发完成，这种估价前提称为“自愿转让开发前提〞；〔3〕估价对象要被迫转让给他人开发完成，这种估价前提称为“被迫转让开发前提〞。

本次估价是房地产抵押估价，应采用“被迫转让前提〞。

参见?房地产估价理论与方法?教材P341～342。

房地产抵押估价与房地产司法拍卖估价，一般应采用“被迫转让前提〞。

2.在不同的估价前提下，假设开发法测算的主要差异包括：〔1〕预测出的后续开发经营期的长短不同。

自行开发前提下，后续开发经营期就是正常的后续建立期；而自愿转让开发前提与被迫转让开发前提下，需要考虑转让的正常期限，从而导致后续开发经营期发生变化。

〔2〕后续开发的必要支出不同。

自行开发前提下，只考虑后续开发的必要支出；而自愿转让开发前提与被迫转让开发前提下，通常会产生新的“前期费用〞，在估价后续开发的必要支出时，还应加上这局部“前期费用〞。

〔3〕测算出的待开发房地产价值不同。

一般情况下，自己开发前提下评估出的价值要大于自愿转让前提下评估出的价值，自愿转让前提下评估出的价值要大于被迫转让前提下评估出的价值。

参见?房地产估价理论与方法?教材P341～342。

第三科教材的某一表达，可能就是案例与分析的一个问答题答案的关键。

2024年房地产估价师之房地产案例与分析通关练习试题提供答案解析单选题（共20题）1. 某地区有1000人参加了程序员考试(包括上午科目和下午科目)，其中上午科目45分以上有700人，下午科目45分以上有600人。

据此可以推断，至少有（）人这两个科目的成绩同时在45分以上。

某地区有1000人参加了程序员考试(包括上午科目和下午科目)，其中上午科目45分以上有700人，下午科目45分以上有600人。

据此可以推断，至少有（）人这两个科目的成绩同时在45分以上。

A.600B.400C.300D.200【答案】 C2. 张某在2004年10月购买了一个刚建成的精装修店面。

同时租出，租客是王某。

当时市场上类似店面的月租金是200元/m2，张某与王某就该店面达成的月租金是180元/m2，租期为5年，费用按法规各自承担。

张某在2004年10月购买了一个刚建成的精装修店面。

同时租出，租客是王某。

当时市场上类似店面的月租金是200元/m2，张某与王某就该店面达成的月租金是180元/m2，租期为5年，费用按法规各自承担。

A.20％的首付款加上该首付款2年的利息B.20％的首付款，加上该首付款2年的利息和已偿还月供在价值时点的本息值C.该店面无债务条件下在价值时点的正常市场价格减去该店面价值时点之后需要继续偿还的贷款本息值在价值时点的现值之和D.2004年10月的购买价格，加上20％的首付款的二年利息和已偿还月供在价值时点的本息值，减去2004年10月至2006年10月估价对象发生的物质折旧.功能折旧和经济折旧之和，再减去该店面价值时点之后需要继续偿还的贷款本息值在估价时点的现值之和【答案】 C3. 光盘驱动器与主机的接口总线常采用（）总线。

光盘驱动器与主机的接口总线常采用（）总线。

A.ISAB.CETRONIC.EIDE﹙ATA﹚D.PCI【答案】 C4. 用户小王对某软件的操作界面提出了以下四条改进意见，其中，( )是不需要考虑的。

2023-2024年房地产估价师之房地产案例与分析模拟卷附答案单选题（共20题）1. 房地产估价师一项实操性很强的业务，房地产估价报告写作，是房地产估价师必须熟练掌握的专业技能。

能否成为一名合格的房地产估价师，达到执业要求，估价报告的写作能力，是必不可少的检验标准。

房地产估价师一项实操性很强的业务，房地产估价报告写作，是房地产估价师必须熟练掌握的专业技能。

能否成为一名合格的房地产估价师，达到执业要求，估价报告的写作能力，是必不可少的检验标准。

A.句子简洁，概括性强B.搭配得当C.逻辑严密D.用词简练、标准【答案】 D2. 程序员小张记录的以下心得体会中，不正确的是（55）程序员小张记录的以下心得体会中，不正确的是（55）A.努力做一名懂设计的程序员B.代码写得越急，程序错误越多C.不但要多练习，还要多感悟D.编程调试结束后应立即开始写设计文档【答案】 D3. 完成一个房地产估价项目需要经历若干环节和过程，不同的环节需要完成相应的估价文书。

完成一个房地产估价项目需要经历若干环节和过程，不同的环节需要完成相应的估价文书。

A.建立受法律保护的委托与受托关系B.明确委托人和房地产估价机构的权利和义务C.载明估价的有关事项D.作为估价机构内部存档管理的凭据【答案】 D4. 对于类定义： class A{ public: virtual void func1(){} Void func2 (){} }; class B:public A{ public: void func1(){cout＜＜"class B func 1"＜＜end1;} virtual void func2(){cout＜＜"class B func 2"＜＜end1;} };下面叙述正确的是（）。

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2024年房地产估价师之房地产案例与分析通关模拟考试试卷附答案详解单选题（共20题）1. 甲公司于2008年5月购得一幢登记用途为办公的两层临街房屋，首层建筑面积为2000m2，二层建筑面积为1500m2，该房屋于2010年1月出租给乙公司，租赁期限为10年，乙公司承租后将该房屋装修改造成酒楼，并在二层顶部加建了500m2的包房，2011年3月甲公司以该房屋申请了3年期抵押贷款，丙房地产估价机构于2011年接受委托，对房屋进行了抵押估价。

甲公司于2008年5月购得一幢登记用途为办公的两层临街房屋，首层建筑面积为2000m2，二层建筑面积为1500m2，该房屋于2010年1月出租给乙公司，租赁期限为10年，乙公司承租后将该房屋装修改造成酒楼，并在二层顶部加建了500m2的包房，2011年3月甲公司以该房屋申请了3年期抵押贷款，丙房地产估价机构于2011年接受委托，对房屋进行了抵押估价。

A.选用办公用途的三个可比实例B.选用酒店用途的三个可比实例C.收益法和比较法的价格差可以大于1.2倍D.本着谨慎原则，应优选比较法【答案】 A2. 2019年8月1日，某房地产估价公司对××市××区××路××号的在建商业大厦进行了抵押评估。

2019年8月1日，某房地产估价公司对××市××区××路××号的在建商业大厦进行了抵押评估。

A.价值时点时的市场价值B.价值时点时的变现价值C.未设立法定优先受偿权下的价格－拖欠承包人的建筑工程价款－已抵押担保的债权数额－其他法定优先受偿款D.未设立法定优先受偿权下的价格－拖欠承包人的建筑工程价款与实际成交价的差价【答案】 C3. 程序中的局部数据结构测试通常在（）阶段进行，而全局数据结构测试通常在（）阶段进行。

程序中的局部数据结构测试通常在（）阶段进行，而全局数据结构测试通常在（）阶段进行。

2023年房地产估价师-房地产估价案例与分析考试备考题库附带答案第1卷一.全考点押密题库(共50题)1.(单项选择题)(每题2.00 分) 估价对象为某三星级宾馆，土地使用权性质为划拨商业用地。

若采用成本法估价，下列表述中不正确的是（）。

A. 应对房屋建筑物、房屋装修部分分别计算折旧B. 无论是借贷资金还是自有资金都应计算利息C. 在估价测算过程中土地取得成本应包括补缴的土地使用权出让金D. 在最终积算价值中应扣减需补缴的土地使用权出让金正确答案：C,2.(不定项选择题)(每题 2.00 分)某工厂为企业改制进行资产重组，委托估价机构对其以划拨取得的土地上建成的两幢房屋进行估价。

该工厂的房屋所有权证上记载着该两幢房屋的用途均为工业。

估价人员根据现场勘察的结果，发现该两幢房屋中一幢为厂房，另一幢原为厂房，后自行改为办公楼用于出租。

5.将该两幢房屋的用途由工业改变为其他用途，应通过下列（）途径。

A. 自行改变B. 经上级主管部门批准改变C. 经政府房屋管理部门批准，并按法定程序办理变更手续D. 经政府规划主管部门批准，并按法定程序办理变更手续正确答案：D,3.(单项选择题)(每题 2.00 分) 甲公司拥有一宗面积为80000m2的工业用地，地上建有面积为50000m2的厂房及10000m2的自用办公楼。

新一轮城市规划已将该区域调整为城市住宅区。

甲公司因申请抵押贷款委托房地产估价机构评估该宗房地产的价值，受托房地产估价机构应（）。

A. 按工业用途估价B. 按居住用途估价C. 按工业用途评估厂房价值，按办公用途评估自用办公楼价值D. 先分别按工业用途和居住用途估价，然后予以综合正确答案：A,4.(单项选择题)(每题 2.00 分) 某购房者拟向银行申请60万元的住房抵押贷款，银行根据购房者未来收入增长的情况，为他安排了等比递增还款抵押贷款。

若年抵押贷款利率为6.6%，期限为15年，购房者的月还款额增长率为0.5%。

2023-2024年房地产估价师之房地产案例与分析通关模拟卷提供答案解析单选题（共20题）1. 6年前甲公司提供一宗40年使用权的出让土地与乙公司合作建设一办公楼，总建筑面积3000m2，于4年前建成并投入使用，办公楼正常使用寿命长于土地使用年限。

甲、乙双方当时合同约定，建成投入使用后，其中的1000m2建筑面积归甲方，2000 m2建筑面积由乙方使用15年，期满后无偿归还甲方。

现今，乙方欲拥有该办公楼的产权，甲方也愿意将其产权转让给乙方。

据调查得知，现时该类办公楼每平方米建筑面积的月租金平均为80元，出租率为85%，年运营费用约占年租赁有效毛收入的35%，报酬率为10%。

问：6年前甲公司提供一宗40年使用权的出让土地与乙公司合作建设一办公楼，总建筑面积3000m2，于4年前建成并投入使用，办公楼正常使用寿命长于土地使用年限。

甲、乙双方当时合同约定，建成投入使用后，其中的1000m2建筑面积归甲方，2000 m2建筑面积由乙方使用15年，期满后无偿归还甲方。

现今，乙方欲拥有该办公楼的产权，甲方也愿意将其产权转让给乙方。

据调查得知，现时该类办公楼每平方米建筑面积的月租金平均为80元，出租率为85%，年运营费用约占年租赁有效毛收入的35%，报酬率为10%。

问：A.159.12B.175.03C.187.24D.195.12【答案】 A2. 若需将一个栈S中的元素逆置，则以下处理方式中正确的是（）。

若需将一个栈S中的元素逆置，则以下处理方式中正确的是（）。

A.将栈S中元素依次出栈并入栈T，然后栈T中元素依次出栈并进入栈SB.将栈S中元素依次出栈并入队，然后使该队列元素依次出队并进入栈SC.直接交换栈顶元素和栈底元素D.直接交换栈顶指针和栈底指针【答案】 B3. 某公司的程序员小王写了一些提升编程能力的经验，其中（）并不恰当。

某公司的程序员小王写了一些提升编程能力的经验，其中（）并不恰当。

A.只参加最适合提升自己技术能力的项目B.根据项目特点选择合适的开发环境和工具，抓紧学习C.重视培养自己的沟通能力，包括撰写文档的能力D.参加网络上的编程论坛，善于向高手学习【答案】 A4. 在Windows系统中，通过设置文件的（），可以使其成为“隐藏”文件；如果用户要整理D盘上的碎片，可选中D盘，（），单击“开始整理”按钮，在弹出的对话框中单击“整理碎片”按钮即可。

房地产估价案例与分析试题及答案一、问答题（共3题，每题10分）。

（一）某评估公司接受甲公司委托，对其拥有的一处自建房产进行评估。

估价目的为抵押。

该房地产占地面积为3500m2，总建筑面积为4500 m2，2002年1月竣工。

评估公司的评估结果为850元/ m2。

甲公司拿到报告后颇感不解，因为其实际投入的成本已达960元/ m2，而且还未考虑开发利润和利息，而评估公司认为自己的评估报告是合理的。

请问评估公司有何理由认为其评估结果是合理的？（二）某企业购得一已停工五年的在建工程，结构封顶，其中1-4层为商业裙楼，2-20层为住宅，裙楼部分已完成部分设备安装。

现该企业拟以商业裙楼2、3、4层的各一部分和5-8层的住宅部分向银行申请抵押贷款。

请说明拟优先选用的估价方法及技术路线，以及确定评估价值时的主要因素。

（三）有一临街商铺要转让，建筑面积500 m2，土地使用年限40年，自2000年10月13日起计。

该商铺现已出租，租金为每月50000元，租期为2年，自2001年10月13日计。

当地商业房地产租赁的综合税率为租金收入的10%，现转让价格为510万元。

假如你欲购买该商铺用于出租，作为长期投资，期望收益率为10%。

请回答根据上述资料你能否决定购买？为什么？二、单项选择题（共10题，每题2分）。

（一）甲房地产公司拟投资开发一大型居住区，预计工程全部完工需要三年时间，目前市场对该类房地产的需求较旺，但由于周围正在规划或建设较多的住宅小区，预计在今后三年内的住宅空置率会从目前的2%上升至10%左右。

问：甲公司拟将其所拥有的该项目的部分土地向银行申请抵押贷款，以下判断中正确的是（）。

A、因为目前房地产市场需求较旺，采用假设开发法（现金流量法）估价时，预计未来房屋售价，可适当比同类房屋售价高。

B、因为预计空置率会有较高的升幅，采用假设开发法（现金流量法）估价时，预计未来房屋售价，可适当予以降低。

C、该部分土地的价值等于该部分土地占全部土地的份额乘以项目全部土地的价值。

房地产估价师《案例与分析》模拟试题及答案【案例一】某市旧城改造需对某沿街房屋进行拆迁，拆迁人依法取得了房屋拆迁许可证，房地产管理部门公示了有资质的拆迁估价机构名单。

某被拆迁人见到公示名单后，前往其中一家估价机构咨询，假如你作为该估价机构的一名房地产估价师，在接待该被拆迁人过程中了解到其房屋原为私有住房并于5年前被改造为自营副食店。

问题：1.你所在的估价机构通过什么途径获取委托后才能出具房屋拆迁估价报告?2.你应如何确定作为拆迁估价依据的该被拆迁人房屋的用途?l 某商业楼建筑面积为5000㎡，于2000年9月1日开工，2002年3月1日建成投入使用;该楼为钢筋混凝土结构，耐用年限为60年。

业主于2003年3月1日通过补交土地使用权出让金将土地使用权性质由划拨转为出让，用途为商业，土地使用年限为40年，自2003年3月1日起至2043年2月28日止。

在2004年3月1日，业主拟以该商业楼为抵押物向银行申请两年期的抵押贷款，委托房地产估价机构估价。

(问题1) 采用成本法估价，计算该建筑物折旧时，确定建筑物的剩余经济寿命应()A.按土地使用权出让年限扣除土地已使用年限计算B.按建筑物耐用年限计算C.按建筑物耐用年限扣除建筑物已使用年限计算D.按建筑物已使用年限计算(问题2) 采用收益法估价时，下述观点不正确的是()A.收益年限应按估价时点时的土地使用权剩余年限计算B.估价时点应设定为2004年3月1日C.净收益中应扣除建筑物折旧额D.应要求委托人提供该商业楼的经营收益和费用资料(问题3) 估价机构评估出该商业楼在2004年3月1日的公开市场价值为4000万元。

近年来此类房地产的价格年均上涨5%趋势仍将继续。

另根据拍卖行统计数据，此类房地产快速变现的变现率一般为其正常市场价格的70%。

估价机构向委托人提交的估价结果应该是()万元。

A.2800B.2940C.4000D.4200(问题4) 假设在2005年9月1日，业主委托某估价机构重新评估该商业楼现时的抵押价值，若估价结果显示该商业楼的公开市场价值比2004年3月1目的公开市场价值增加了500万元。

房地产估价师考试《案例与分析》历年真题精选及答案1211-24单选题(一)某房地产估价机构接受委托，为征收补偿需要而评估一处位于市区的平方价值。

该房屋登记建筑面积为200m2，带有院落，建有围墙，院内有一口水井。

征收决定公告后，业主在院内自行搭建了20m2的简易房。

1.【题干】本次估价的对象应包括()。

【选项】A.土地使用权、平房、简易房、水井B.土地使用权、平房、水井C.土地使用权、平房、水井、围墙D.土地使用权、平房、简易房、水井、围墙【答案】C【解析】征收估价对象范围包括合法的被征收建筑物及占用范围内的建设用地使用权和其他不动产，不包括违法建筑和超过批准期限的临时建筑。

被征收的房屋价值评估不得遗漏、虚构评估对象。

2.【题干】本估价项目最适宜采用的估计技术思路为()。

【选项】A.采用批量估价方法进行评估B.采用标准价调整法进行评估C.选用适宜估价方法进行个案评估D.采用假设开发法进行个案评估【答案】C【解析】该平房有院落属于个案，应选用适宜估价方法进行个案评估。

(二)甲公司拥有总建筑面积为5320m2、土地面积为10000m2的厂区，土地性质为出让工业用地。

厂区围墙内建有5栋建筑物，其中，一栋办公用房，建筑面积为2000m2;两栋生产车间，建筑面积均为1500m2;锅炉房和门卫房各一栋，建筑面积分别为200m2、30m2。

2014年11月甲公司因筹措资金需要向银行申请了抵押贷款，还款方式为按月等额还款，还款期限至2018年12月。

2015年10月甲公司将厂区全部出租给乙公司使用，租期10年，每年租金固定不变。

乙公司承租后经甲公司同意临时加建了一栋职工宿舍楼。

2016年7月，甲公司因债务问题拟转让该厂区。

3.【题干】若甲公司抵押贷款时以整体房地产作为抵押物，最适宜采用的估价方法为()。

【选项】A.比较法和收益法B.成本法和假设开发法C.比较法和成本法D.收益法和成本法【答案】D【解析】工业房地产估价时采用较多的是成本法;甲公司将厂区全部出租给乙公司使用，适宜选用收益法估价，因此以整体房地产作为抵押物时，最适宜采用的估价方法为收益法和成本法。

房地产估价师考试《案例与分析》模拟习题1．某房地产开发商欲参加一宗规划用途为公寓、写字楼的出让地块的投标，委托房地产估价机构评估该宗土地的公开市场价值，供其确定投标价格时参考。

作为房地产估价人员，在全面了解地块的基本情况（包括位置、四至、用途、面积、容积率等）和地块所在区域基本情况（包括市政基础设施和公共配套设施状况、商业繁华程度、人文环境和区域的总体规划等）之后，还需做哪些专业工作?考点分析：假设开发法＋比较法的方法的选用和技术路线。

【参考答案】（1）选用假设开发法和比较法进行估价；（2）了解类似公寓、写字楼的市场售价、租金、房地产状况及租售成本；（3）分析确定土地的最佳开发方案；（4）了解房地产开发成本及开发完成后的市场经营模式，（租或售），运用比较法或收益法预测建成后房地产总价值，调查了解类似房地产的开发成本费用等，如前期费用、建安工程费用、专业费等，测算土地价格；（5）了解类似土地近期公开招标地块的若干成交实例的价格、房地产状况；（6）选取可比实例进行因素比较修正，确定土地比准价格；（7）综合两种方法的结果，确定最终估价结果；（8）根据《房地产估价规范》的要求，撰写并出具估价报告。

试题总结：土地的估价经常在问答题中出现，常考估价价值的性质，估价的方法、注意事项。

2．某房地产估价机构接受委托，评估一栋于5年前建成的钢筋混凝土结构的商场，该商场土地使用权以出让方式取得，用途为商业，估价目的为评估该商场的抵押价值。

房地产估价师完成估价报告后，委托人发现估价报告中收益法所采用的年净收益与委托人提供的财务报表中该商场近三年平均的年净利润不同，收益年限也与该商场建筑物的剩余经济寿命不同，成本法所采用的成本也与委托人提供的成本数据不同。

请你分析说明房地产估价师这样做的理由。

考点分析：收益法＋成本法的价格形成。

【参考答案】1．（1）估价中的房地产年净收益与财务报表中的净利润含义不同；（2）收益指房地产对应净收益，即房地产对商场出租或经营收益的贡献部分；（3）净利润已扣除了房地产的折旧摊销、财务费用（含利息收益）及所得税等，包含了正常的商业利润等。

2007年全国房地产估价师执业资格考试——房地产估价案例及分析试卷一、问答题〔共3题，每题10分〕〔一〕李某有一处房产，其房屋所有权证记载的建筑面积为300m2，用途为住宅，土地为出让使用权，土地使用期限至2060年9月30日。

李某于2005年2月将该房屋改为商店并经营，于2006年6月以3000元/m2的价格将其卖给张某。

由于融资的需要，张某于2006年9月30日委托甲房地产估价机构评估该房地产的低押价值，估价结果为2300元/m2。

请问：1.张某认为该估价结果偏低，你认为应如何解释该估价结果的合理性2.2007年9月该房屋被列入拆迁范围，房屋拆迁许可证颁发日为2007年9月30日，乙房地产估价机构受拆迁人委托进展拆迁估价，估价结果为2800元/m2。

张某认为该估价结果偏低，因2007年4月拆迁的邻近商铺的补偿单价为4000元/m2。

你认为应如何解释该估价结果的合理性〔二〕甲公司有一建筑面积为50m2的临街首层店面，已出租，现拟以该店面向银行申请抵押贷款，委托乙房地产估价机构对其抵押价值进展评估。

甲公司提供了临街地段构造、请问：1.你认为乙房地产估价机构应要求甲公司提供哪些估价所需的资料2.假设将上述3个交易实例选做可比实例，对它们进展个别因素修正，你认为应考虑哪5个主要因素〔说明：答复假设超过5个，只按前5个评分〕〔三〕2003年8月甲公司购置了某幢写字楼的第6～8层，2005年5月甲公司及乙公司签订了一个10年期、固定租金、租金按年支付的租赁合同。

现要求房地产估价机构分别对出租人权益价值和承租人权益价值进展评估，估价时点为2007年10月15日。

请问：1.评估出租人权益价值时，承租人是否毁约对房地产价值影响较太。

仅就租赁合同分析承租人会从哪些方面考虑是否毁约。

2.说明评估承租人权益价值的技术路线。

二、单项选择题〔共3大题，10小题，每题2分〕〔一〕某公司有一钢筋混凝土构造厂房，于1997年12月31日建成投入使用，经济寿命为50年。

2024年房地产估价师之房地产案例与分析高分通关题型题库附解析答案单选题（共45题）1、6年前甲公司提供一宗40年使用权的出让土地与乙公司合作建设一办公楼，总建筑面积3000m2，于4年前建成并投入使用，办公楼正常使用寿命长于土地使用年限。

甲、乙双方当时合同约定，建成投入使用后，其中的1000 m2建筑面积归甲方，2000 m2建筑面积由乙方使用15年，期满后无偿归还甲方。

现今，乙方欲拥有该办公楼的产权，甲方也愿意将其产权转让给乙方。

据调查得知，现时该类办公楼每平方米建筑面积的月租金平均为80元，出租率为85%，年运营费用约占年租赁有效毛收入的35%，报酬率为10%。

问：A.159.12B.175.03C.187.24D.195.12【答案】 A2、程序中局部数据结构测试通常在（）阶段进行，而全局数据结构测试通常在（）阶段进行。

A.单元测试B.集成测试C.确认测试D.系统测试【答案】 B3、软件的易使用性反映了用户学习、使用该软件以及为程序准备输入和解释输出所需的工作量。

按照ISO/IEC 9126软件质量度量模型定义，一个软件的易使用性不包括（）。

A.易理解性B.易操作性C.易改变性D.易学性【答案】 C4、6年前甲公司提供一宗40年使用权的出让土地与乙公司合作建设一办公楼，总建筑面积3000m2，于4年前建成并投入使用，办公楼正常使用寿命长于土地使用年限。

甲、乙双方当时合同约定，建成投入使用后，其中的1000 m2建筑面积归甲方，2000 m2建筑面积由乙方使用15年，期满后无偿归还甲方。

现今，乙方欲拥有该办公楼的产权，甲方也愿意将其产权转让给乙方。

据调查得知，现时该类办公楼每平方米建筑面积的月租金平均为80元，出租率为85%，年运营费用约占年租赁有效毛收入的35%，报酬率为10%。

问：A.689B.839.92C.1166.88D.1528.92【答案】 B5、一组对象以定义良好但是复杂的方式进行通信，产生的相互依赖关系结构混乱且难以理解。

20XX年全国房地产估价师执业资格考试——房地产估价案例与分析试卷一、问答题（共3题，每题10分。

请将答案写在答题纸对应的题号下）（一）某市旧城改造需对某沿街房屋进行拆迁，拆迁人依法取得了房屋拆迁许可证，房地产管理部门公示了有资质的拆迁估价机构名单。

某被拆迁人见到公示名单后，前往其中一家估价机构咨询，假如你作为该估价机构的一名房地产估价师，在接待该被拆迁人过程中了解到其房屋原为私有住房并于5年前被改造为自营副食店。

请问：1．你所在的估价机构通过什么途径获取委托后才能出具房屋拆迁估价报告？2．你应如何确定作为拆迁估价依据的该被拆迁人房屋的用途？（二）20XX年，某著名百货公司将其拥有的某商场一部分出租给银行，租期5年，剩余部分统一招商和经营管理，对招商引进的商户收取较高的管理费。

现该百货公司欲转让该商场而委托评估其转让价格。

请问：1．该商场周边近期有较多权利性质相同的临街铺面正常交易的实例，可否选取其作为可比实例？为什么？2．确定出租部分的潜在毛收入时应注意的主要问题是什么？3．确定自营部分的净收益时应注意的主要问题是什么？（三）某房地产估价机构承接了一住宅烂尾楼转让价格的评估业务，估价时点为20XX年6月15日。

根据委托方提供的资料，该烂尾楼项目的土地是20XX年6月通过出让取得，20XX年6月开始建设。

委托方提供的实际成本价格为1800元/㎡，包括土地取得成本、开发成本、管理费用、销售费用、销售税金和期望利润，并计算了自20XX年6月至估价时点的投资利息。

估价人员经调查核实，认为委托方所列支的各项实际成本费用符合支出当时的正常市场情况，为此，在采用成本法估价时确定该房地产的重置价格为1800元/㎡。

请问：1．估价人员这样确定该房地产的重置价格有哪些错误？2．在此基础上还应考虑哪些因素才能得出积算价格？二、单项选择题（共3大题，10小题，每小题2分。

每小题的备选答案中只有一个最符合题意，请将这个答案对应的字母填在答题纸各小题相应的括号内）（一）甲开发商开发建设一住宅小区，已取得国有土地使用证，正在施工，尚未封顶。

房地产估价案例与分析试题«房地产估价案例与分析»模拟试卷一、问答题(共3题，每题10分)(一)B公司于1998年通过招标方式获得一块用途为商业用地的国有土地使用权，1998年5月开始施工、估量竣工时刻为2001年5月。

工程于1999年7月因资金缘故停建。

建筑物为高层建筑，共18层，第1～4层为裙楼，用途为商业用房，5~18层为塔楼，用途为办公用房，该建筑停工时主体己达12层，2001年5月该公司查找到合作伙伴、托付房地产评估事务所对该综合楼进行评估，核定其现状价值，为合作提供依据。

请说出(1)评估该综合楼的技术路线；(2)应搜集、审核哪些资料?(二)相邻房地产合并，其价值往往会升高，各自的增值额应如何分配?(三)S开发商欲参加一经济技术开发区招标出让地块的投标报价。

该出让地块规定用途为高级宾馆、酒店、高级公寓。

为获得该地块，作为代理S开发商投标的估价人员，你认为应采纳何种估价方法，要做哪些具体工作?二、单项选择题(共2大题，4小题，每大题10分。

每题的备选答案中只有一个最符合题意，请将那个答案对应的字母填在各小题相应的括号内。

)(一)某市政府需要征用一块土地建一个商服中心，该块土地使用证上记载，土地的用途为农用地，依照估价人员实地考察，该块土地上巳建有砖厂等附属设施。

商服中心于2003年3月开工，现正在建设当中，估量2004年12月完成。

(1)征地补偿费应按( )用途予以运算。

A．农用地 B．商业用地C．工业用地 D．当地政府制定的标准〔2)要估价届时的售价，估价对象的状况和房地产市场情形应选择( )。

A．估价对象的状况和房地产市场情形均为2004年12月。

B．估价对象的状况为现在，房地产市场情形为2004年12月。

C．估价对象的状况为2003年3月，房地产市场情形为2004年12月。

D．估价对象的状况和房地产市场情形均为2003年3月。

(二)甲公司于1980年通过划拨方式取得一块土地，并在其上建设一栋办公楼。