【学习课件】第二章_房地产市场

政府对房地产市场的调控政策对市 场趋势产生重要影响，如限购、限 贷等政策措施对遏制投机和过度投 资起到一定作用。
主要城市的房地产市场状况
一线城市
三四线城市
北京、上海、广州、深圳等一线城市 的房地产市场持续繁荣，房价高企， 但政策调控力度也相对较大。
部分三四线城市的房地产市场面临较 大的去库存压力，房价上涨缓慢。
中长期预测
城市化进程
随着中国城市化进程的加速，中 长期内房地产市场仍有较大的发
展空间。
经济周期
经济发展周期对房地产市场有重 要影响，中长期内需关注国内外
经济形势的变化。
政策影响
政府对房地产市场的调控政策对 市场走势具有关键性影响，中长
期内需关注政策走向。
风险与机遇
风险
房地产市场面临政策风险、金融风险、市场风险等多重挑战，投资者需谨慎应 对。
REPORT
CATALOG
DATE
ANALYSIS
SUMMAR Y
06
结论
研究总结
01 02
市场趋势分析
近年来，我国房地产市场呈现出波动下行趋势。受政策调控、经济形势 和消费者预期等多重因素影响，市场供需关系发生转变，房价上涨压力 得到缓解。
区域差异比较
不同城市和地区之间的房地产市场存在明显差异。一线城市和部分二线 城市需求较为旺盛，而三四线城市则面临较大的去库存压力。
二线城市
南京、杭州、成都等二线城市的房地 产市场发展迅速，成为投资和居住的 热门选择。
房地产市场供需状况
供应方面
近年来，房地产市场供应量整体呈现增长态势，但受土地供 应、开发周期等因素影响，供应增长速度有所放缓。
需求方面
随着城市化进程加速和居民收入水平提高，刚需和改善性需 求持续增长，但受政策调控和金融环境等因素影响，部分需 求被抑制。

理标准的总和与模式。
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第二节 传统城市房地产体制(tǐzhì)的弊端
一、传统城市(chéngshì)地产体制弊端
1、使中国土地资源状况面临严重威胁 2、土地资源严重浪费(làngfèi)，使用效益低下，无法优化配置
3、使得土地所有权虚置，权益主体倒挂 4、使得城市根底设施资金无法形成良性循环
最低标准：人均一床，人均S = 2平方米 文明标准(biāozhǔn)：每户一套，人均S = 8平方米 舒适标准：人均一间，人均S = 10平方米以上
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3. 多途径(tújìng)建房
〔1〕国家投资建造住宅――原苏联
〔2〕社会(shèhuì)团体筹资或接收政府贷款建造住宅 〔3〕私营建房企业
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❖ 原西德：设有专门的住宅建设局
❖
先后(xiānhòu)公布了?住宅建设法?
❖
法?
?城市建设促进
❖
?住宅改善法?
❖ 新加坡：在国家开展部下(bùxià)设有住宅开展局
❖
“居者有其屋〞
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2. 控制住宅面积标准(biāozhǔn)，逐步提高居住水 平
国际(guójì)通用居住水平：
5、政府出地〔不收地价〕，开发商出资，联合开发 建造住房，以优惠价出售等。
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开展按揭供楼业务
“按揭供楼〞或称“楼宇按揭〞，
指集住房存款、住房贷款、抵押贷款三位一
体(sān wèi yī tǐ)
的融资方式，分楼花按揭〔期房〕、现房按揭年两种，
它对购房者、开发商、银行均有利。
难点：城市房地产体制的目标与模式。
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优化房地产资源的配置
通过价格机制到达优化房地产资源的配置
金融业和商业级差效益比工业用地和住宅用地要 高得多，这样金融业和商业向市中心转移，而传统工 业向郊区转移。
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2.信息传递 房地产市场是联接房地产开发和需求的纽带，也是联
接社会总供给和总需求的桥梁。 房地产市场信息是在频繁的交易过程中形成
消费需求〔住宅等消费品〕
品〕
投资(tóu zī)需求〔商业、工业用房等投资(tóu zī)
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(5) 可替代性 房地产商品在一定程度上可以互相(hù xiāng)替代； 房地产的租赁和买卖可以替换；
从投资的角度，房地产和其他商品可替代。
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二、房地产市场的供给(gōngjǐ)分析 供给分析包括影响因素分析和供给的弹性
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2.房地产供给(gōngjǐ)
房地产供给的概念： 从微观上 是指生产者在某一个特定的时期，在每一个价格水
平上愿意(yuàn yì)而且能够提供房地产商品或劳务的数 量。
从宏观上
即某一时期，全社会房地产供给的总量，既包括以公 顷、幢、平方米等为单位的房地产实物总量，也包括以万 元等为单位的房地产价值总量。
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一、房地产市场(shìchǎng)的概念
房地产市场:
狭义的房地产市场是指房地产交易的专门 场所(chǎnɡ suǒ)，如房地产交易所。
广义的房地产市场是指房地产交易的总和或房地产商 品流通中所有交换关系的总和。
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房地产市场体系的划分：
按照市场运行层次划分：
房地产一级市场：
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②土地的使用权
土地使用权是指土地的使用者（既包括土地的所有权人，又包括并 非拥有土地的所有权但依法取得土地使用权的人）对土地的占有、 使用和收益的权利。因此，土地的使用权是广义的使用权，它不仅 包括土地使用权本身，还包括土地的占有和收益权。随着我国土地 制度的改革，土地使用权已经成为我国土地权属的重要内容。 根据土地使用权的不同，土地的使用权可以分为国有土地使用权和 集体土地使用权；按照土地使用权取得的方式不同，土地的使用可 以分为以划拨方式取得土地使用权和以出让方式取得的土地使用权 ，前者往往是无偿取得，是在计划经济体制下广泛适用的用地方式 。后者是有偿取得，是改革开发以来出现的新的用地方式。
投资周期
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二、房地产市场的泡沫与过热
1、房地产泡沫定义及成因
（1）定义：
指由于房地产投机引起的房地产市场价格与使用价值背离，脱离了 实际使用者支撑而持续上涨的过程及状态。
（2）房地产泡沫成因：
土地的有限性和稀缺性是产生的基础； 投机需求膨胀是直接诱因； 金融机构过度放贷是房地产泡沫产生的直接助燃剂
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⑥注销登记
因房屋灭失、土地使用年限届满，他项权利终止而进行 的登记为注销登记。房屋灭失时，所有权的要素之一— —客体灭失，房屋所有权不复存在。土地使用权年限届 满，房屋所有权人未按城市房地产管理法的规定申请续 期，或虽申请续期而未获批准的，土地使用权由国家无 偿收回。此时，按房屋所有权和该房屋占有范围内土地 使用权权利主体一致的原则，原所有人的房屋所有权也 不复存在。转移登记，应当在事实发生之日起30日内提 出申请。
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3）租金和房地产价格快速增加，期房、楼花价格逐渐与 现房价格持平并超过现房价格、三者差距日渐拉大。 4）空置率达到自然空置率水平，时间很短，逐步达到周 期最低点。