商铺测算(市场法、收益法)

商场租金定价策略与测算方法

商场是一个面向商家出租店铺的地方，商家需要支付租金来使用这些店铺。商场租金的定价策略和测算方法对商场和商家都非常重要，因为它直接影响到商业运营的成本和盈利能力。

商场租金的定价策略主要包括市场定价和成本定价两种方法。市场定价是根据市场需求和竞争情况来确定租金价格，以使商场能够吸引租客和提高租金收入。成本定价是基于商场的经营成本来确定租金价格，以确保商场的运营能够覆盖成本并获得合理的利润。

市场定价的方法可以通过市场调研和竞争分析来实施。首先，商场需要了解市场需求，包括潜在租客的需求和选择的偏好。这可以通过调查问卷、访谈和统计数据等方法进行收集。其次，商场需要了解竞争情况，包括其他商场的租金定价和服务优势。这可以通过竞争分析和市场调研来实施。

在市场定价的过程中，商场可以采用不同的定价策略。例如，商场可以根据不同的店铺位置和大小来确定不同的租金定价。高流量和繁忙区域的店铺可以定价更高，而低流量和边缘区域的店铺可以定价更低。此外，商场还可以根据店铺的使用情况和需求来调整租金价格。如果有很高的需求，商场可以提高租金价格；如果需求不足，商场可以降低租金价格以吸引租客。

成本定价的方法可以通过成本分析和利润目标来实施。商场需要计算每个店铺的固定和可变成本，包括房租、水电费、人工成本等。商场还需要确定期望的利润目标，例如希望实现多少利润或收入回报率。基于成本和利润目标的计算，商场可以确定每个店铺的租金价格。 确定商场租金价格的测算方法包括现金流量测算和租金回报率测算。现金流量测算是根据租金收入和成本支出来测算商场的现金流量。商场需要计算每个店铺的租金收入，扣除相关成本后得到净现金流量。商场可以根据净现金流量来判断租金价格是否合理。租金回报率测算是通过计算每个店铺的租金收入占投资成本的比例来测算租金收益率。商场可以根据租金收益率来评估租金定价的盈利能力。

总之，商场租金的定价策略和测算方法对商场和商家都非常重要。市场定价和成本定价是常用的定价策略，可以根据市场需求、竞争情况和成本分析来制定租金价格。现金流量测算和租金回报率测算是常用的测算方法，可以帮助商场评估租金的盈利能力。商场通过合理的租金定价策略和测算方法，可以吸引租客、提高租金收入并保证商业运营的可持续发展。

收益法

净收益每年不变的公式：有限年 无限年

某宗房地产是在政府有偿出让的土地上开发建设的，当时获得的土地使用年限为50年，至今已使用了6年；预计利用该宗房地产正常情况下每年可获得净收益8万元；该宗房地产的报酬率为8.5％。试计算该宗房地产的收益价格。

【解】该宗房地产的收益价格计算如下：

（万元）

【例6-2】某宗房地产预计未来每年的净收益为8万元，收益年限可视为无限年，该类房地产的报酬率为8.5％。试计算该宗房地产的收益价格。

【解】该宗房地产的收益价格计算如下：

（万元）

【例6-3】已知某宗收益性房地产40年收益权利的价格为2500元/m2，报酬率为10％。试求该宗房地产30年收益权利的价格。

【解】该宗房地产30年收益权利的价格求取如下；

（元/m2）

当Vn与VN对应的报酬率不相同时，如Vn对应的报酬率为Yn，VN对应的报酬率为YN，其他方面仍符合上述前提，则有：

【例6-4】已知某宗收益性房地产30年土地使用权下的价格为3000元/m2，对应的报酬率为8％。现假设报酬率为10％，试求该宗房地产50年土地使用权下的价格。

【解】该宗房地产50年土地使用权下的价格求取如下：

=2640.00（元/m2）

（三）用于比较不同年限价格的高低：

【例6-5】有甲、乙两宗房地产，甲房地产的收益年限为50年，单价2000元/m2，乙房地产的收益年限为30年，单价1800元/m2。假设报酬率均为6％，试比较该两宗房地产价格的高低。

【解】要比较该两宗房地产价格的高低，需要将它们先转换为相同年限下的价格。为了计算方便，将它们都转换为无限年下的价格：

甲房地产：

=2114.81（元/m2）

乙房地产：

=2179.47（元/m2）

（四）用于市场法中因年限不同进行的价格调整：

【例6-6】某宗50年出让土地使用权的工业用地，所处地段的基准地价为1200元/m2，在评估基准地价时设定的土地使用年限为无限年，现行土地报酬率为10％。假设除了土地使用年限不同之外，该宗工业用地的其他状况与评估基准地价时设定的状况相同，试通过基准地价求取该宗工业用地的价格。

收益法与市场法评估案例讲解

主要内容

第一部分 企业价值评估简介

第二部分 收益法评估企业价值

第三部分 市场法评估企业价值

第一部分

企业价值评估简介 1、企业价值评估起源

 一企业产权转让

 企业并购

 企业增资扩股

 股权质押

 股权司法诉讼

 股权激励

 其他

2、国外企业价值评估起源

 企业价值评估最早出现在市场经济比较发达的某些西方国家。

 美国的评估行业迄今已经有一百多年的历史，最初以实物性资产的评估为主，主要是为了满足财产保险、资产抵押贷款、政府税收、法院判决等经济活动的需要。

 随着企业并购和资本市场的进一步发展，企业未来的盈利能力、无形资产的重要作用等因素开始为世人所重视，企业价值评估逐渐成为一项重要的资产评估业务。

3、我国企业价值评估起源

 我国的资产评估行业起步于20世纪80年代末、90年代初。我国的资产评估业务主要源于国有企业中外合资和公司制改造的经济需求，整体企业评估业务与单项资产评估业务几乎是同时兴起的。

 长期以来，我国的企业价值评估方法主要以资产基础法为主，关注重点是房地产和机器设备等有形资产。真正意义上的企业价值评估是从2005年以来才得到重视和发展。

二、企业价值评估的内涵

1、企业的含义

 企业是为了满足社会需求，以盈利为目的，实行自主经营、自负盈亏、独立核算，具有法人资格，从事商品生产和经营的基本经济单位。

 企业是一种把土地、资本、劳动力和管理等生产要素集合起来的组织，进行讲究效率的经营，以达到创造利润的目标。

 企业既包括非人力资本，也包括人力资本；既包括资产成本，也包括组织成本。

企业

2、企业价值的含义

企业价值是指企业作为一种商品的货币表现，通常被理解成企业所能创造出的价值。

Modigliani和Miller 教授于1958年提出了MM理论，从企业财务管理目标角度定义了企业价值是企业未来经营活动所创造现金流量的现值。

商业地产估值方法及收益法的三种逻辑

1、常见的三种估值方式

2、收益法之收益乘数法

3、收益法之直接资本化法

4、收益法之现金流折现法

作为房地产开发商业主、投资者、经纪人或其他相关参与者，一定要常备资产估值的知识，资产交易是否可行，是否有利可图，在一定程度上体现在资产估值上，准确可靠的资产估值能给投资决策提供重要的支撑。

在对资产估值之前，我们通常需要明晰几个问题：

资产基础信息

1、资产的合法性以及权属关系资产的合法性和权属关系是估值的重要前提，没有合法性几乎就没有估值的必要，因为交易有很大的法律风险。

2、资产的权利（使用权/所有权...）

3、资产估值的目的（融资/投资/经营表现...)资产的权利和估值的目的影响估值用的是投资价值还是市场价值还是使用价值等。

4、资产的类型（零售/写字楼/酒店/公寓...)资产的类型的不同会影响估值方法的选择。例如，酒店的估值通常不会使用比较法和成本法。

5、资产估值的日期资产的价值会随着时间的不同而改变，因此需要明确具体的日期。 一定要在估值之前理清以上问题，因为这些问题会在一定程度上影响估值的准确性和可靠性。

一、常见的三种估值方法

弄清楚以上的前提后，我们开始介绍目前市场中主要的三种估值方法：比较法、成本法、收益法。

比较法

比较法，通俗解释就是用标的资产来跟其他类似的资产进行比较，以类似的资产的成交价格作为对标，并对价格进行调整得出标的资产的估值。

这背后的逻辑是，成熟老练的投资者不会愿意支付比其他类似资产成交价格更高的代价来购买标的资产。简单说就是，你要买的一套房A，周边的房子BCD卖1块钱，你不会愿意付超过1块钱来买A。

基于这个逻辑，要想知道资产的估值，那么最重要的就是找到合适的“类似资产”。选择合适的“类似资产”的重要指标有以下3个： 1、地理位置是否相近，越相近越好

2、建筑的物理特征是否相似，越相似越好，例如建筑风格、质量、年限、面积、功能等等